土地估價師《案例與報告》考試真題

1、2009年土地估價師案例與報告考試真題2009年土地估價師土地估價案例與報告考試真題一、案例分析題（2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題）（一）A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的一宗住宅用途的國有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國有土地使用證。因后續(xù)資金問題，A公司擬與B公司合資成立c公司，其中B公司以現(xiàn)金出資，擬占C公司25%的股份，A公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價出資，擬占C公司75%的股份，土地價值量以2009年9月30日作為審計時間點。雙方同意將該宗地

2、的建設(shè)用地使用權(quán)過戶至C公司后，以C公司的名義共同開發(fā)該項目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估價機構(gòu)對該宗地進行估價。土地估價師拿到了當(dāng)時的土地出讓合同（部分內(nèi)容附后）及設(shè)計方案，并到現(xiàn)場進行勘察，得到以下信息，請閱讀后回答有關(guān)問題。(1)該項目設(shè)計總建筑面積為20萬平方米，容積率為4.00,共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。(2)該宗地目前為在建土地，場地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動工，先期建設(shè)的為西側(cè)的1號住宅樓，設(shè)計建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于A公司資金原因，該項目停

3、工至今。(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達到通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設(shè)，預(yù)計一年后可開通。(4)委托方提供了該宗地的國有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：證書號：略土地使用權(quán)人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司坐落：餡><亞二環(huán)路25號地號：YT5-6-7-1圖號：100-125-75地類(用途)：住宅用地取得價格：20000萬元使用權(quán)類型：國有出讓終止日期：2078年1月31日使用權(quán)面積：50000平方米發(fā)證日期：2008年2月8日附：委托方提供的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分內(nèi)容（該合同為制式合有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容

4、，其余均為制式）。第四條出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于滯沖灰二環(huán)路25號;親地平面及空間范圍以1985年國家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面-10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號為YT5-6-7-1,宗地總面積大寫伍萬平方米（小寫50000.00平方米），其中出讓宗地面積為大寫伍萬平方米（小寫50000.00乎方米）。第五條本合同項下出讓宗地的用途為住宅用地。第七條出讓人同意在2008年1月31日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應(yīng)達到本條第（一）款規(guī)定的土地條件：（一）達到場地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通

5、電、通天然氣、通電信、通暖、通路第九條本合同項下宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款為每平方米人民幣大寫肆仟元（小寫4000.00元）;總價款為人民幣大寫貳億元（小寫200000000.00元）。第十三條受讓人同意本合同項下受讓宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾焦元（小寫1000000000.00元）。項目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價款等。第十四條受讓人在本合同項下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合附件2城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件，其中：主體建筑物性質(zhì)商品住宅樓；附屬建筑物性質(zhì)/；建筑容積率不高于4.0不低于3.0;建筑限高48米;建筑覆蓋率不高于30%不低于20%

6、;綠地率不高于40%;其他土地利用要求居民活動場所、地面停車場、小區(qū)道路等不低于土地面積的40%。第十八條受讓人同意在2008年4月30日之前動工建設(shè)，同意在2010年10月31日前完成項目施工建設(shè)，并申請竣工驗收。受讓人不能按期開工建設(shè)，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工和申請竣工驗收日期可按同意延建的時間相應(yīng)順延。第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，領(lǐng)取國有土地使用證，取得出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項下的全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓（包括出售、互換、出資和贈與）剩余年期國有建設(shè)用地使用權(quán)

7、時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第（一）款規(guī)定之條件：（一）按照本合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；合同簽訂日期：2007年12月31日?！眴栴}（4小題，每小題5分）1 .上述信息中，哪些是作為怙價事項”明確的內(nèi)容？用簡短語句列出。2 .根據(jù)上面的有關(guān)資料，按照最佳利用原則，以已有的規(guī)劃條件為基礎(chǔ)列出估價中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容。3 .根據(jù)合同內(nèi)容，使用簡短語句，列出原土地使用者應(yīng)履行的責(zé)任。4.使用簡短語句，列出該土地原使用者對土地權(quán)利可以的處置方式。(二)A集團公司(國有)擬將所屬B工廠改制為B股份有限公司，2009年7月獲得所在省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)后，7

8、月28日，A公司委托某土地估價機構(gòu)對B工廠涉及的國有劃撥建設(shè)用地進行估價。下面是根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價師現(xiàn)場勘察得到的相關(guān)信息整理出的有關(guān)情況，請閱讀后回答相關(guān)問題。(1)A公司是財政部批準(zhǔn)實行國家控股公司試點的企業(yè)，屬國家授權(quán)的投資機構(gòu)。(2)B工廠為A公司所屬全資子公司，為機械加工型企業(yè)，正在進行一項重點技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機上市。(3)B工廠所使用土地位于xWxX新中路15號，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)?？偼恋孛娣e為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有明確的分割線，但辦理了獨立的土地登記，面積為4400平方

9、米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策出售給職工；辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平力米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨立辦理土地登記。(4)B工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門，為獨立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。(5)土地證所載所有土地使用權(quán)人均為B工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號為LH-3-(3)-26-6,無產(chǎn)權(quán)糾紛。(6)經(jīng)向當(dāng)?shù)貒凉芾聿块T了解，B工廠已于2008年10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)的研究樓(土地面積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬元，期限為一年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)

10、了土地他項權(quán)利證明書。(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接人并能正常使用；東側(cè)除天然氣外，其余管線也均已接入，目前使用情況正常。B工廠宗地內(nèi)的各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用均在企業(yè)的財務(wù)報表中有所反映。(8)2009年7月5日，審計、資產(chǎn)評估等機構(gòu)已進場工作，企業(yè)審計的截止日期為2009年6月30日（9）委托方提供了B工廠的營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、國家國資委關(guān)于改制的批文、實行國家控股公司試點的企業(yè)及屬國家授權(quán)的投資機構(gòu)的相關(guān)文件、房屋所有權(quán)證、宗地利用及基礎(chǔ)設(shè)施情況等資料。問題（4小題，分別為4分、5分、6分、5分）1.B工廠改制為股份有限公司過程

11、中，除了估價之外，還需要對其現(xiàn)在使用的國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進行處置，你認(rèn)為可以選擇的處置方式有哪些？2 .根據(jù)上述資料，B工廠有哪些土地可以進入股份公司？請列出名稱和土地面積。3 .假定你是土地估價師，請結(jié)合上述信息，對東側(cè)廠區(qū)土地（不包括研究樓）的價格進行定義？4 .該企業(yè)在改制完成后，假定由于特別原因需要將東側(cè)生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫兀⒂?009年8月8日簽訂土地出讓合同，土地登記時間為2009年9月1日。請根據(jù)上述有關(guān)資料列出主要的登記信息。二、報告判讀題（3題，分別為15分、15分、30分，共60分。第一題和第二題為土地估價報告及土地估價技術(shù)報告片斷，根據(jù)提問回答。第三題為一個完整的

12、土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出并說明原因）（一）以下是一份土地估價報告第二部分估價對象界定”中截取的片斷（有刪減），請閱讀后回答所提問題。二、估價對象估價對象為從WY6-3-14號國有建設(shè)用地中分割出來的、一塊邊界完整的建設(shè)用地，面積為10000平方米。估價對象中包含附著于該地塊上，為地塊配套使用的水、電、訊、氣、暖等管網(wǎng)、線路等。WY6-3-14號土地證載用途為工業(yè)。三、估價對象描述1 .土地登記狀況（1）估價對象來源。估價對象為WY6-3-14號宗地中的一部分。WY6-3-14號宗地為某公司1989年以劃撥方式取得，2007年進行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取了國有土地使用證，（2）登

13、記狀況。估價對象尚未進行單獨登記，但是已經(jīng)通過專業(yè)公司進行測量，估價對象土地面積為10000平方米（詳見涸定字965-2號土地勘測定界技術(shù)報告書）。除面積及邊界外，其他相關(guān)信息與WY6-3-14號宗地相同。經(jīng)查證，估價對象所在WY6-3-14號宗地主要登記信息如下：土地登記證書號：00713823;國有土地使用證編號：XXK用20071第618號；估價基準(zhǔn)日土地使用者：XX司；宗地位置：X*唐興路南；地號：WY6-3-14;圖號：50-200-7、8、12、17;用途：工業(yè)；土地級別：三級；使用權(quán)類型：國有劃撥；土地使用權(quán)終止日期：無；使用權(quán)面積：50000平方米；四至：東鄰旅淌廈，西鄰團結(jié)南

14、路，南臨xx公司，北臨唐興路；記事欄：無；登記時間：2007年6月1日。2 .土地權(quán)利狀況估價對象土地所有權(quán)屬于國家，xX司于1989年以劃撥方式取得土地使用權(quán)根據(jù)委托方提供的WY6-3-14號宗地土地他項權(quán)利證明書，估價對象所在WY6-3-14號建設(shè)用地使用權(quán)及地上房產(chǎn)已抵押給某銀行，包括估價對象，共貸款2000萬元，已在所在市國土資源局辦理了抵押登記，抵押期限至2011年2月15日，到估價基準(zhǔn)日尚未注銷。除此之外，估價對象尚未發(fā)現(xiàn)有其他他項權(quán)利設(shè)定。3 .土地利用狀況估價對象所在WY6-3-14號宗地上已建有兩幢房產(chǎn)，總建筑面積31500平方米。建筑容積率為0.63,建筑密度為42%，綠地

15、率約為30%。于2007年6月19日進行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了)房權(quán)證存第XX#房屋所有權(quán)證。估價對象地上建筑物情況明細表H1僮?建IX物八“名稱*'結(jié)構(gòu)雪類型K建造年代4耐用4年限二成新度卡口房逵a總層虹建筑面積（平方/）V-1建筑物狀況。辦公樓4*y框架/1990.2-e詳?shù)奈鍖?外墻玻璃幕墻、內(nèi)崎乳膠漆、鋁合小金窗，賣木門，大理石地面，部分4花崗巖地面，維護狀況良好卜*r房，7框架，7*川6酢中8帚行U二層4P18900外墻貼石材，內(nèi)陸刷白，鋁合金窗，ft5。015加地磚，維護狀況艮好&一000口31500P1除上述兩幢建筑物外，宗地上有水泥道路、圍墻及綠地等構(gòu)筑物，構(gòu)筑物具

16、體數(shù)量不詳。估價對象地上原建有簡易庫房，現(xiàn)已拆為空地，一側(cè)有高壓電纜經(jīng)過。根據(jù)x市規(guī)劃建設(shè)局2007年4月20日針對估價對象出具的規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的函，地塊編號設(shè)為WY6-3-14-1號，規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲，容積率小于0.5,建筑密度不小于30%,綠地率不大于20%。問題（4小題，分別為4分、4分、4分、3分）1 .根據(jù)上述報告片斷的內(nèi)容，估價對象是從另一塊土地中分割出來的，除了報告中所能看到的信息外，你認(rèn)為關(guān)于土地對象還有哪些內(nèi)容描述不清楚？2 .土地權(quán)利狀況”中反映了估價對象已設(shè)定抵押權(quán)，我國常見的土地他項權(quán)利有哪些？3 .估價對象與WY6-3-14-1號地塊的市場價格可能存在一定差異，你

17、認(rèn)為上述哪些條件會是影響的因素？4.根據(jù)上述報告片斷中描述，結(jié)合城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程要求，列出上述報告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面，已經(jīng)說明的和還需補充的內(nèi)容。（二）下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價技術(shù)報告中關(guān)于剩余法計算過程的報告片斷（有刪減，標(biāo)注略”的為正常內(nèi)容），請閱讀后回答所提問題。（一）基本思路（略）（二）公式作為現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，運用剩余法計算其基本公式為：V=A-P-T式中：V土地價格，A房地產(chǎn)交易價格，P房屋現(xiàn)值，T一交易稅費（三）計算過程項目簡介：估價對象1977年5月行政劃撥，2007年6月1日辦理出讓手續(xù)，證載用途為商業(yè)，土地使用權(quán)終止日期為2047年5月31日?，F(xiàn)宗地上建有

18、一幢臨街框架五層商業(yè)用房，于1979年動工建設(shè)，1980年竣工。現(xiàn)代風(fēng)格裝修?？偨ㄖ娣e7500平方米。1.房地產(chǎn)總價值房地產(chǎn)總價值采用收益法確定。(1)有效總收入。經(jīng)調(diào)查(調(diào)查分析過程略)，該商業(yè)用房客觀平均租金水平為100元/平方米月，為含公攤后租金水平(公攤面積約為20%),空置率為10%,則商業(yè)用房有效總收入為：有效總收入=7500X100X12X(1-10%)=810(萬元/年)(2)管理費。管理費按年有效總收入的10%計，取值依據(jù)略。則：管理費=810x10%=81(萬元/年)(3)稅金。稅金按有效總收入的20%計，取值依據(jù)略。則：稅金=810X20%=162(萬元/年)(4)維修

19、費。按維修費取費標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙嶋H情況，維修費取房屋重置價的1%。房屋重置價考慮了房屋建設(shè)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費用、土地平整費用、房屋建安工程費、房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費、室外工程費、房屋建造投入資金利息、房地產(chǎn)開發(fā)管理費、房地產(chǎn)銷售稅費、房地產(chǎn)開發(fā)利潤等。本次評估采用類比法，即先調(diào)查、收集估價基準(zhǔn)日時該市與估價對象類似的建筑物的綜合重置價，再與估價對象對比分析，最終綜合確定該類建筑重置價平均水平為2300元/平方米（詳細估算過程略），則：維修費=2300>7500M%=17.25（萬形年）（5）保險費。保險費率取房屋重置價的1.5%v,取值依據(jù)略。則：保險費=2300X7500X1.5%。=2

20、559（/年）（6）年純收益。年純收益=810-81-162-17.25-2.59=547.16萬元/年）（7）還原利率。還原利率采用純收益和價格比率法求取，還原利率r=7.95%。（計算過程略）（8）收益年限。估價對象商業(yè)用房建成于1980年，至估價基準(zhǔn)日2009年5月31日，已使用29年，框架結(jié)構(gòu)房屋耐用年限按60年計，剩余使用年限31年。另估價對象土地使用權(quán)剩余使用年期為38年，本次估價收益年限按31年計。（9）房地產(chǎn)總價侑將上述數(shù)據(jù)代人公式：U心磨地產(chǎn)總階值=547.16.95%kJ-1/（J+Z95>31=6240,3K（萬前）2 .房屋現(xiàn)值房屋價值=重置成本X新率。重置成本。

21、重置成本=7500X2300=1725（元）（2）成新率。房屋成新率采用直線年限法求取，房屋耐用年限按60年計，已使用29年，剩余使用年限31年，殘值率按1%計，則：成新率=1-（1一1%）x29/60=52%（3）房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=1725>52%=897（萬元）3 .交易稅費房地產(chǎn)交易稅費一般包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及銷售中發(fā)生的廣告費、管理費等。本次估價房地產(chǎn)總收入采用收益還原法確定，不涉及房地產(chǎn)銷售，故交易稅費按零值計。4 .地價的確定根據(jù)公式：地價=房地產(chǎn)總價值一房屋現(xiàn)值一銷售費用和銷售稅費=6240.38-897-0=5343.38（7?元）問題（4小題，分

22、別為4分、4分、4分、3分）1 .除了空置率、經(jīng)營成本、稅費、保險、維修等管理及市場因素外，上述報告片斷描述中還有哪些因素會影響估價對象的租金收益水平？2 .上述計算過程中，在房屋重置價估算考慮了的因素中，有些是不合理的，請列出。3 .請按照上述報告片斷中提及的年份順序，分別說明土地使用權(quán)性質(zhì)及建筑物狀態(tài)。4 .上述報告片斷中，未考慮建筑物使用壽命結(jié)束后7年的土地使用權(quán)價值，列出可能的計算方法。（三）下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告（標(biāo)注略”的為正常內(nèi)容；不考慮排版格式的錯誤），閱讀后請指出錯誤點并說明原因（每指出一處錯誤并簡述原因的得1.25分，只指出錯誤不簡述原因的不得分，總分最高為30分

23、。答題時，請先在試題卷上找出錯誤點，然后將錯誤所對應(yīng)的行號、錯誤內(nèi)容及原因分別標(biāo)在答題卡的錯誤點位置”、錯誤內(nèi)容及原因”欄目中，如“（1）或“(4)、”估價依據(jù)不完整”J行號報告正文(1)土地估價技術(shù)報告(2)第一部分總述(3) 一、估價項目名稱(4) xmUx><x><xx國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價格評估(X(8)W)二、委托估價方(略)三、受托估價方(略)四、估價目的根據(jù)土地委托估價函和X4規(guī)劃局關(guān)于X>隹X潞國有(9)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函，XMU國土資源局?jǐn)M公開掛牌出讓位于X(10)市x>笆X><X>#宗地，受其委托，XX估價公司對

24、該宗地價格進行評估，確定(1-1)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價格。(11)五、估價依據(jù)(12)(一)國家頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件(13)1.中華人民共和國土地管理法(2004年8月28日第十屆全國人(14)民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂)。(15)2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(2007年8月30日第十屆(16)全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議修訂)。(17) 3.中華人民共和國物權(quán)法(2007年3月16日第十屆全國人民代(18)表大會第五次會議通過)。(19) 4.中華人民共和國土地管理法實施條例(1998年12月24日國務(wù)院令第256號)。(20) 5.中華人民共和國城鎮(zhèn)

25、國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(21) (1990年5月19日國務(wù)院令第55號)。(22)(二)地方頒布的法規(guī)及相關(guān)文件(略)(23)(三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(24) 1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T18508-2001)。(25) 2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(GB/T18507-2001)。(26) 3.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用分類規(guī)程(3-1)(GB/T21010-2007)。(27)(四)其他資料(28) 1.委托方提供的有關(guān)資料。(29)(1)土地委托估價函。(30) (2)«x市規(guī)劃局關(guān)于x隹x潞國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函。(31

26、) 2.估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。(略)(32)六、估價基準(zhǔn)日(33)二OO八年六月三十日(34)七、地價定義(35)根據(jù)X規(guī)劃局關(guān)于XXxx路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件(36)的函，估價對象規(guī)劃用途為住宅，擬出讓土地年期為70年，土地面積(37)為8220.7平方米，規(guī)劃容積率為3.6。估價對象實際開發(fā)程度為宗地外(38)七通”即通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖卜宗地內(nèi)平”即場地平整)。結(jié)合本次估價目的及估價依據(jù)，按照城鎮(zhèn)土(39)地估價規(guī)程(GB/T18508-2001),確定本次估價對象地價定義如下：(40)估價對象在估價基準(zhǔn)日-00八年六月三十日，宗地外七通”即(4

27、1)通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)平”即場地(42)平整)條件下，70年期國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)價格。(43)八、估價結(jié)果(44)根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T18508-2001),評估得出估價對(45)象在本次地價定義條件下的國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價格結(jié)果如下：(46) 土地坐落：XXrUX><X><XX-(47) 土地面積：8220.7平方米(48)單位面積地價：5277元/平方米(49)樓面地價：1466元/平方米(50)評估總地價：4338.0634萬元(51)(貨幣種類：人民幣)(52)具體詳見土地估價結(jié)果一覽表(略)(53)九、需要特殊說

28、明的事項(54)(一)估價的前提條件和假設(shè)條件(55) 1.估價對象為合法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，并已支付有關(guān)稅費。(56) 2.估價對象依法利用，并會產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。(57) 3.估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能夠持續(xù)有效利用。(58) 4.在估價基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。(59) 5.任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。(60) 6.估價對象能夠滿足地價定義中關(guān)于用途、利用方式、開發(fā)程度、(61)年期、估價基準(zhǔn)日等設(shè)定條件。(62)(二)估價結(jié)果和估價報告的使用(63) 1.本估價報告是估價人員依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T(64

29、)18508-2001用成的專業(yè)意見和結(jié)論。(65) 2.本估價報告僅為本次估價目的服務(wù)，其估價結(jié)果僅用于本次估價目的時才有效。(66) 3.本估價報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的建設(shè)用地(67)使用權(quán)價格，若估價對象的土地利用方式、估價基準(zhǔn)日、土地開發(fā)狀況、(68) 土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。(69) 4.土地估價報告僅供國土資源管理部門審查用，土地估價技術(shù)報告供委托方使用。(70) 5.本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的(71)有關(guān)損失，估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。(72) 6.本估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估

30、價機構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。(73) 7.本估價報告出具估價結(jié)果所涉及幣種均為人民幣。(74)(三)需要特殊說明的事項(75)1.報告中有關(guān)估價對象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以XM甘(75) 1.報告中有關(guān)估價對象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以XXfU(76)規(guī)劃局關(guān)于x><x>潞國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函為準(zhǔn)。(77) 2.估價對象的土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、(78)地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。(79) 3.委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。(80) 4.本次估價中所采用的地價指數(shù)以X：市公布的4

31、2003-2008年上(81)半年地價指數(shù)表為依據(jù)。(82)十、土地估價師簽字(83)姓名土地估價師資格證書號簽名(84)王xx雙xxx(簽字)(85)張xx雙xxx(簽字)(86) H一、土地估價機構(gòu)(87) X估公司(公章)(88)二OO八年七月十日(89)第二部分估價對象描述及地價影響因素分(90) 一、估價對象描述(91) 1.土地登記狀況(92)(1)土地來源(93)估價對象原為x>市第一棉紡織廠工業(yè)用地，2007年，隨著市區(qū)工(94)業(yè)企業(yè)退二進三”戰(zhàn)略的實施，XM甘第一棉紡織廠由此地搬遷至郊區(qū)，該地塊由X咕土地收購儲備中心收儲。(95) (2)登記狀況(96)國有土地使用證

32、編號：待編(97)估價期日土地使用者：X><土地收購儲備中心(98)宗地位置：*近*><><潞><>號(99)地號：xx(100)圖號：xx(101)用途：擬出讓用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地。(102) 土地等級：三級(103)使用權(quán)類型：劃撥(104)終止日期：無(105) 土地面積：8220.7平方米(106) 2.土地權(quán)利狀況(107)估價對象土地所有權(quán)屬于國家。估價對象土地使用權(quán)由x>W土地(108)收購儲備中心以收購方式取得，現(xiàn)擬掛牌出讓。(109)根據(jù)xxfU規(guī)劃局關(guān)于xXx潞國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件(110)的

33、函，估價對象擬以住宅用途掛牌出讓，出讓年期為住宅用地法定最高出讓年期70年。(111)根據(jù)委托方提供權(quán)的屬資料，估價對象來源合法，產(chǎn)權(quán)清晰。(112) 3土地利用狀況(113)經(jīng)土地估價師現(xiàn)場勘察，估價對象現(xiàn)狀為空地。(114)二、地價影響因素分析(115)(一)區(qū)域因素(116) 1.區(qū)域中況(略)(117) 2.交通條件(118)估價對象西臨城市主干道x>路，北臨混合型主干道x那，南臨(119)支路x潞，道路通達度高；距火車客站約3.9公里，對外交通較便捷；(120)區(qū)域內(nèi)無交通限制，交通條件總體較好。(121)3.商服繁華度(122)估價對象距市級商服中心約2.6公里,處于區(qū)級商服

34、中心和小區(qū)級商(123)服中心內(nèi)，距農(nóng)貿(mào)市場約100米，區(qū)域內(nèi)總體商服繁華度高。(124)4.生活服務(wù)及公用設(shè)施配套(125)估價對象所處區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施配套較齊全，公用設(shè)施利用方便度(126)較便捷，其周邊分布有X鄧(寸小、X而學(xué)、XX院、xxn腔醫(yī)院、(127)超市、X對比發(fā)市場、XX郵局、交通銀行行、x>W商業(yè)銀行等。(128) 5.環(huán)境條件(129)估價對象所處區(qū)域大氣環(huán)境較好，噪聲在45-60分貝，地下水質(zhì)較(130)好。區(qū)域內(nèi)有x><園和xx,人文環(huán)境優(yōu)良，總體環(huán)境條件較好。(131) 6.規(guī)劃限制(132)估價對象所處區(qū)域為x><城市總體規(guī)劃的工作居

35、住用地區(qū)，建筑(133)高度不限，規(guī)劃對土地發(fā)展利用無限制。(134) 7.其他區(qū)域因素(135)待估宗地所在區(qū)域其他區(qū)域因素對土地利用無影響。(136)(二)個別因素(137) 1.估價對象位置(138)估價對象位于xxrfax><x><x><,其所在的以大型(139)企事業(yè)單位用地為主，住宅區(qū)以單位福利區(qū)為主，新型住宅小區(qū)較少。(140)估價對象周邊商業(yè)設(shè)施較齊全，生活便利程度較高。(141) 2.土地用途(142)根據(jù)X咕國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告(生出告字(143) 200822號)，估價對象規(guī)劃土地用途為住宅。(144) 3.現(xiàn)狀及規(guī)劃利用(1

36、45)估價對象現(xiàn)狀為待建空地。根據(jù)XX市規(guī)劃局關(guān)于x><x湍國(146)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函，估價對象規(guī)劃住宅用地建筑面積29595平方(147)米，總建筑密度為50%,容積率為3.6,綠地率為20%,總停車位382個。(148) 4.宗地形狀及臨街狀況(149)估價對象呈長方形，形狀規(guī)則，宗地臨主街寬度約110米，進深約(150) 75米，便于布置南北朝向住宅樓，有利于其開發(fā)利用。估價對象三面臨路，兩面臨主干道，一面臨支路。(151) 5.地質(zhì)地形地勢(152)估價對象所處區(qū)域地勢平坦，地基土3米深度切面承載力為150-(153) 180kPa,為住宅用地一般場地，宗地受自

37、然危害的程度較小。(154) 6.宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件(155)估價對象現(xiàn)狀為待建空地，達到場地平整條件。其他基礎(chǔ)設(shè)施需在(156)重新開發(fā)建設(shè)時統(tǒng)一布設(shè)。(157) 7.土地權(quán)利狀況與使用年期(158)待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓土地使用權(quán)，在估價期日未設(shè)定他項權(quán)利狀況。(159) 8.其他個別因素(160)其他個別因素狀況對待估宗地利用狀況無影響。(161)第三部分土地估價(162) 一、估價原則(163)本次估價遵循的土地估價原則有：(一合法原則、(二)供需原則、(164)(三)協(xié)調(diào)原則、(四)變動原則、(五)最有效利用原則。(具體內(nèi)容略)(165)二、估價方法與估價過程(166)(一)

38、選用方法的理由(167)估價對象規(guī)劃用途為住宅用地，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T(168) 185082001),宜采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估。理由如下：(169)估價對象處于X*建成區(qū)內(nèi)，所處供需圈內(nèi)地產(chǎn)市場發(fā)達，市場(170)交易活躍，與估價對象交易情況類似的土地交易案例較多，并且可比案(171)例的交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素明確，有利于比較因素修正系數(shù)的確定。因此可采用市場比較法進行評估。(172)估價對象處于X*基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，所處土地級別明確，可(173)通過X*基準(zhǔn)地價修正體系對估價對象各項用地條件分析，利用基準(zhǔn)(174)地價系數(shù)修正法可較為便利地

39、測算其地價。因此，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估。(175)(二)測算過程(176)評估方法一：市場比較法(177) 1.基本思路(178)市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性(179)的，且在估價基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地(180)產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。(181)2.公式(183) 式中：(占價對象價格；|(184)”比較案例價格：/(183)式中：V-估價對象價格；(184) %。一-比較案例價格；(185) A估價對象交易情況指數(shù)/比較案例宗地交易情況指數(shù)；(186) B估價對象估價期日地價指數(shù)/比較案

40、例宗地交易日期地價指數(shù)；(187) D估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；(188) E比較案例個別因素條件指數(shù)/估價對象個別因素條件指數(shù)。(189) 3.計算過程(190)(1)比較案例選擇(191)市場比較法中比較案例的選擇，遵循以下原則:(192)與估價對象屬同一城市。(193)與估價對象用途相同或相近。(194)與估價對象交易類型相同或相近。(195)與估價對象估價基準(zhǔn)日相差3-5年以內(nèi)。(196)可比案例必須為正常交易，或能修正為正常交易。(197)各案例條件描述如下：(198)案例A位于x潞86號，土地面積7845.055平方米，土地用途為(199)住宅，土地級

41、別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外七通”即通路、通(200)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)"平”即場地平整)，(201)容積率為3.7。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。XX司以掛牌出讓方式取得(202)該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為5239元/平方米，交易情況正常。(203)案例B位于X淄10號，土地面積12139.8平方米，土地用途為(204)住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外七通”即通路、通(205)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)平”即場地平整)，(206)容積率為4.04。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。2004年3月28日，XX司(207)以掛牌出讓方式取得

42、該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為4825元/平方米，交易情況正常。(208)案例C位于X潞128號，土地面積6711.653平方米，土地用途(209)為住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外七通”即通路、通(210)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)場地平整”，容積率為(211)3.41。宗地一面臨街，形狀不規(guī)則。2007年6月3日，x>e司以掛牌(212)出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為5125元/平方米，交易情況正常。(213)(2)因素選擇(214)考慮估價對象用途，結(jié)合比較案例的具體情況，選擇比較因素如下：(215) A.交易時間、土地用途、

43、交易方式、土地使用年期等。(216) B.區(qū)域因素：主要指商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活(217)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃限制等。(218) C.個別因素：主要指宗地形狀、面積、臨街狀況、宗地外基礎(chǔ)設(shè)施(219)狀況、地質(zhì)條件、容積率等。(220) (3)因素條件說明(221)將估價對象與比較案例的比較因素具體情況列表如下：(222)表1比較因素條件說明表(略)(223) (4)編制比較因素條件指數(shù)表(224) A.交易時間修正指數(shù)的確定(225)交易時間修正指數(shù)采用XX地價指數(shù)確定。X/20032008年(226)上半年住宅用地地價指數(shù)表如下：(227)表2X><住

44、宅用地低價表指數(shù)表時間用2003.途12.2004.2005.2006.2007.20083112.12.3112.3112.6.303131住宅用地地價指數(shù)112122126134146146.4(228)根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定比較案例A、B、C和估價對象交易時間(229)修正指數(shù)分別為146.4、114.5、139、1464(230) B.交易方式修正指數(shù)的確定(231)本次估價中所選3個交易案例均為掛牌出讓方式成交，與估價對象交(232)易方式一致，因此確定估價對象與比較案例交易方式條件指數(shù)均為100。(233)C.土地用途修正指數(shù)的確定(234)估價對象與比較案例土地用途均為住宅用地

45、，故此項無需修正，土(235)地用途修正指數(shù)均定為100。(236)D.土地使用年期修正指數(shù)的確定乙£l(237)年期修正系數(shù)公式為：(23S)K=f1-1/(+r)V1-】“I+，廣(239) 式中！K-使用年限修正系數(shù)；(240) 上一土地還原率：+J(241) n一估價對索的土地使用年期！(242) n一比較案例的土地使用年期。/(243) r取陽，估價對飄與其對應(yīng)的比較案例均為其對應(yīng)土地用途法定最0區(qū))高出讓年限狗年，根據(jù)以上公式，確定其土地使用年期修正指數(shù)均#為99.54bu(245)(E-牡匕較因素中修正幅度取值分析過程略)/(MB)R,容積率修正指數(shù)的確定+'(

46、24?)容積率是指建筑占地面積與用地面積的匕睡燈根據(jù)2期7年父女市城+柩48)鎮(zhèn)土地定怒及事眺份更新成果中確定的住宅用地容枳率修正系數(shù)表*行容積率修正“j49)表？乂乂市住宅用坨容積率修正系數(shù)表，容積率小芟t.WL5,匕蛇2.53.M3,5修正至轂U0.皿H跪匚1.口?？?.1.2“l(fā)_3b-L35+J(250)估價對象容積率為3.6,其對應(yīng)的三個比較案例容積率依次為3.7、(251)4.04、3.41,根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定估價對象及比較案例容積率修正(252)指數(shù)分別為132、133、136、128.4。(253)(5)編制比較因素修正系數(shù)表(254)編制因素比較修正系數(shù)表(見表4):(

47、255)表4因素比較修正系數(shù)表比較因素-,A八比較案例精案例*J案例E+,案例。Q*口0交易時間/14B<4/r4tf-4P146.q/iiq.b戶148.4/139，交易方式Q100/100ICO/I&Oloo1IOC*'土地使用年期十99.54/064g口網(wǎng)門9.54口99.54/90.54-口基岫謨麓口100loo/iaop100/100土地用途二；100/100Ploo/iaap100/100交口道路leafnw100/1小1007100*,區(qū)口口通Ao口y4條一距火車站距離戶100/IOC,9100/100.IP100/100.7域,ipM因"距公交站

48、點距離，10。”(ML階100/130100/100.觥素*十1生活服務(wù)設(shè)施J方100/100Ftooyio談環(huán)境廉量100/LOQ詠邪融1007IOC*"，規(guī)劃條件J100/Loo*3100/10010D7100T續(xù)菽比較案例，比較因素一口繇例&“口集例如書0案例C4口個1別.因.素干距區(qū)域商服中心距離平100門沖14JQ/100P101/LUQ0面積Qloo1103loo/ioa-1100/1。口：宗地基礎(chǔ)設(shè)林案件100/100+J100/1皿1DQ/LGN宗地形狀+10”103+100/103IQQZS0臨街狀況¥100/98*'100/100100/

49、98地質(zhì)條件廠yLqo/WCf1100/100100/100容猊率132/153132/13613#12&牛積單價格C元/平方器)中小7瓦加5807.訴5T口&1口(256)(6)案例修正后的地價計算(257)將估價對象各項影響因素與比較案例的各項影響因素相比較，按市(258)場比較法測算得到修正后三個比準(zhǔn)價格分別為5079.8元/平方米、5807.6(259)元/平方米和5708.1元/平方米。由于三個比準(zhǔn)價格價相差較小，采用其(260)算術(shù)平均值5532元/平方米作為市場比較法評估估價對象的單位面積土地使用權(quán)價格。(261)評估方法二：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法(262)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等(263)評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所(264)處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基(265)準(zhǔn)地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準(zhǔn)日價格的方法。(266) 1.基準(zhǔn)地價成果介紹及內(nèi)涵(267) XMU基準(zhǔn)地價于2007年經(jīng)x>市人民政府以x誥字2007x(268)若關(guān)于重新公布x>W國有土地級別和基