城市土地經(jīng)濟(jì)

1、城市土地經(jīng)濟(jì)城市土地經(jīng)濟(jì)主講人主講人：Kuran【學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)】 通過本章學(xué)習(xí)，了解土地供應(yīng)狀況將直接影響城市發(fā)展空間、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展方向；掌握城市土地市場的運(yùn)作機(jī)制和城市土地制度；理解土地競租與城市土地利用問題；初步形成對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)以及城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃的系統(tǒng)認(rèn)識(shí)；了解十三五有關(guān)土地管理制度改革的相關(guān)內(nèi)容。第一節(jié)第一節(jié) 城市土地城市土地本節(jié)重點(diǎn)本節(jié)重點(diǎn)v城市土地的內(nèi)涵v城市土地租金的內(nèi)涵和特征v城市土地市場涵義及特征一、城市土地內(nèi)涵一、城市土地內(nèi)涵v（一）城市土地的含義（一）城市土地的含義 v廣義涵義：指城市行政區(qū)內(nèi)陸地和水域及其地上、低下的空間總稱。從行政區(qū)域上劃分，城市土地

2、有以下3個(gè)層次： （1）城市建成區(qū)土地 （2）城市規(guī)劃區(qū)土地 （3）城市行政轄區(qū)土地v狹義涵義：是指城市市區(qū)即建成區(qū)范圍內(nèi)的土地，即城市建設(shè)用地，其土地人口密度高，建筑稠密，設(shè)施比較齊全。v 我們通常所說的城市地一般是指城市建成區(qū)及其規(guī)劃區(qū)的土地，也就是本文的研究對(duì)象。v（二）城市土地的特征（二）城市土地的特征v（1）城市土地的區(qū)位具有特殊的重要性。城市土地的優(yōu)劣程度主要取決于土地的區(qū)位特征，區(qū)位特征由土地所處位置的集聚經(jīng)濟(jì)效益、交通便利程度、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量好壞等因素構(gòu)成。區(qū)位差異會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)成本和價(jià)格會(huì)產(chǎn)生重要影響，區(qū)位對(duì)土地效益具有決定性作用。 v（2）城市土地對(duì)交通運(yùn)

3、輸、城市基礎(chǔ)設(shè)施的依賴性。城市土地的優(yōu)劣性在很大程度上取決于交通運(yùn)輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況，交通運(yùn)輸越暢通，基礎(chǔ)設(shè)施越完備，城市區(qū)位必然競爭激烈，必然趨向集約化利用土地，從而產(chǎn)生較高的級(jí)差效益。v（3）城市土地利用方向的多樣性。城市經(jīng)濟(jì)的社會(huì)化程度比較高，具有發(fā)達(dá)的社會(huì)分工和專業(yè)化協(xié)作，包括工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融業(yè)，交通運(yùn)輸業(yè)以及市政管理等各個(gè)經(jīng)濟(jì)部門。這些部門配置在不同的土地功能區(qū)內(nèi)，相互聯(lián)系形成城市地域內(nèi)部的利用結(jié)構(gòu)。城市土地利用方向的多樣性及變更的困難性要求我們?cè)谝?guī)劃和實(shí)施土地利用時(shí)，必須避免因土地利用不當(dāng)造成失誤和損失。v（4）城市土地本身的價(jià)值及其建筑物和構(gòu)筑物的價(jià)值具

4、有可分性，是可以分別計(jì)算的。v（5）城市土地的有限性。對(duì)于每一個(gè)城市而言，土地的面積都是有限的，隨著對(duì)土地的需求日益增加，土地的稀缺程度將日益嚴(yán)重。二、城市土地租金的內(nèi)涵和特征二、城市土地租金的內(nèi)涵和特征v（一）城市土地租金的含義（一）城市土地租金的含義v我國城市土地租金是城市土地國家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，也是城市土地收益分配的重要形式。v馬克思主義地租理論：地租是因使用土地二支付的使用費(fèi)，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。v城市的土地地租通常有絕對(duì)地租和極差地租兩種基本形式。v絕對(duì)地租絕對(duì)地租不論土地本身的條件優(yōu)劣如何，只要租用了土地，就必須支付的地租為絕對(duì)地租。（城市中最差的土地所要求的

5、最低限度的地租）v絕對(duì)地租的增長源于以下兩個(gè)方面：隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率相應(yīng)提高，產(chǎn)業(yè)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率相應(yīng)提高，產(chǎn)業(yè) 部門所獲得的超額利潤和平均利潤提高，相應(yīng)的部門所獲得的超額利潤和平均利潤提高，相應(yīng)的土地要素土地要素所得所得 的超額利潤或平均利潤也提高，因而地租量也會(huì)提高；的超額利潤或平均利潤也提高，因而地租量也會(huì)提高；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)有限土地有限土地需求的不斷增加，使土地價(jià)需求的不斷增加，使土地價(jià) 格增長，導(dǎo)致格增長，導(dǎo)致絕對(duì)地租量增加絕對(duì)地租量增加。v城市極差地租：城市極差地租：由于土地等級(jí)不同而形成數(shù)量不等的地租v級(jí)差地租1位置較好的土地所要求

6、的高于絕對(duì)地租的差別地租。v級(jí)差地租11在同一塊土地上連續(xù)投資而產(chǎn)生的級(jí)差收益。v壟斷地租極少數(shù)黃金地段所要求的額外地租影響因素影響因素流通過程中運(yùn)輸費(fèi)用的差別流通過程中運(yùn)輸費(fèi)用的差別資金流通速度的差別資金流通速度的差別超額利潤在一定條件超額利潤在一定條件下下就就會(huì)轉(zhuǎn)化為極差地租會(huì)轉(zhuǎn)化為極差地租表現(xiàn)為表現(xiàn)為高層建筑容積率高層建筑容積率原有城市基礎(chǔ)設(shè)施的二次開發(fā)原有城市基礎(chǔ)設(shè)施的二次開發(fā)（二）城市土地租金的特征（二）城市土地租金的特征v（1）城市土地的經(jīng)濟(jì)特征（相對(duì)與農(nóng)村土地）v稀缺性、報(bào)酬遞減性、儲(chǔ)蓄性、區(qū)位性、交通依賴性。區(qū)位性區(qū)位性報(bào)酬報(bào)酬遞減性遞減性稀缺性稀缺性儲(chǔ)蓄性儲(chǔ)蓄性交通交通依賴性

7、依賴性v（2）城市租金的特點(diǎn)）城市租金的特點(diǎn)v城市租金的形成依賴于社會(huì)條件v城市地租來源于平均利潤形成之前的扣除v城市地租往往與建筑物租金難以分割三、城市土地市場內(nèi)涵三、城市土地市場內(nèi)涵v（一）城市土地市場的含義（一）城市土地市場的含義v城市土地市場的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是城市地產(chǎn)市場，在我國它是城市政府征用農(nóng)地變?yōu)槌鞘杏玫?，并出讓城市土地使用?quán)和城市土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的交易場所和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。v客體-城市土地產(chǎn)權(quán)，包括土地所有權(quán)和使用權(quán)v主體-參與城市土地產(chǎn)權(quán)權(quán)交易的當(dāng)事人我國城市土地的結(jié)構(gòu)模式我國城市土地的結(jié)構(gòu)模式-三級(jí)市場三級(jí)市場一級(jí)市場：政府一級(jí)市場：政府土地的使用權(quán)投放市場土地的使用權(quán)投放市場二級(jí)市場

8、：經(jīng)營者二級(jí)市場：經(jīng)營者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場三級(jí)市場：使用者三級(jí)市場：使用者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場土地征用和儲(chǔ)備土地出讓批租土地轉(zhuǎn)讓、土地出租建設(shè)商品房房產(chǎn)交易反映的是土地使用權(quán)價(jià)格，壟斷性質(zhì)是市場行為，反映的企業(yè)價(jià)格，經(jīng)營性質(zhì)反映的是市場價(jià)格，具有消費(fèi)性質(zhì)v（1）一級(jí)市場。由國家以土地所有者身份，通過批租將土地的使用權(quán)投放市場運(yùn)行。表現(xiàn)為政府與土地經(jīng)營者、使用者之間的縱向交易行為，反映的是土地的使用權(quán)價(jià)格，具有壟斷性質(zhì)。v（2）二級(jí)市場。即由獲得土地使用權(quán)的經(jīng)營者，直接將土地或通過建設(shè)商品房從而間接地將土地投入市場流通。它表現(xiàn)為土地經(jīng)營者之間的橫向交易，是擴(kuò)大供

9、給條件下的市場行為，反映的是以開發(fā)經(jīng)營價(jià)值為基礎(chǔ)的企業(yè)價(jià)格，具有經(jīng)營性質(zhì)。v（3）三級(jí)市場。既由土地的使用者通過房產(chǎn)的交易而使土地間接地進(jìn)入市場流通，它表現(xiàn)為土地使用者之間的橫向交易，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，反映的是以效用為尺度的市場價(jià)格，具有消費(fèi)性質(zhì)。v以上三級(jí)市場相互聯(lián)系，形成土地的批發(fā)、零售、調(diào)劑的三種市場形態(tài)。其中一級(jí)市場是前提和基礎(chǔ)，起導(dǎo)向作用；二、三級(jí)市場是延伸和擴(kuò)大，起促進(jìn)市場發(fā)育和繁榮的作用v國家政策：壟斷和控制一級(jí)市場，規(guī)范和搞活二、三級(jí)市場。（二）城市土地市場的特征（二）城市土地市場的特征v（1）壟斷競爭相耦合的特點(diǎn)v（2）很強(qiáng)的地域性v（3）交易方式的多樣性和市場構(gòu)成

10、的多層次性v（4）收益分配的復(fù)雜性v（5）價(jià)格的多樣性v（6）地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易交叉的特點(diǎn)第二節(jié)第二節(jié) 城市土地利用城市土地利用本節(jié)重點(diǎn)本節(jié)重點(diǎn)v城市土地利用及其效率v城市土地招標(biāo)租金模型v城市土地利用的一般均衡一、城市土地利用及其效率一、城市土地利用及其效率v（一）城市土地利用的概念（一）城市土地利用的概念城市城市土地利用概念土地利用概念郝晉棉認(rèn)為土地利用是指人類通過一定的行郝晉棉認(rèn)為土地利用是指人類通過一定的行動(dòng)，以土地為勞動(dòng)對(duì)象，利用土地的特性來動(dòng)，以土地為勞動(dòng)對(duì)象，利用土地的特性來滿足自身需要的過程。包括兩方面涵義：一，滿足自身需要的過程。包括兩方面涵義：一，以土地為勞動(dòng)對(duì)象，利用土地

11、性能，二，利以土地為勞動(dòng)對(duì)象，利用土地性能，二，利用土地具有一定的目的性。用土地具有一定的目的性。宋春華、畢寶德解釋就是城市土地在城市不宋春華、畢寶德解釋就是城市土地在城市不同經(jīng)濟(jì)部門之間、各個(gè)不同項(xiàng)目上的配置和同經(jīng)濟(jì)部門之間、各個(gè)不同項(xiàng)目上的配置和使用，是人類通過一定的勞動(dòng)，一城市土地使用，是人類通過一定的勞動(dòng)，一城市土地為勞動(dòng)對(duì)象，利用其特性來滿足自身需求的為勞動(dòng)對(duì)象，利用其特性來滿足自身需求的過程。過程。在土地的利用過程中，人類以土地為對(duì)象的勞動(dòng)具有很強(qiáng)的目的性。人類的勞動(dòng)可在土地的利用過程中，人類以土地為對(duì)象的勞動(dòng)具有很強(qiáng)的目的性。人類的勞動(dòng)可以表現(xiàn)為生產(chǎn)性勞動(dòng)，也可以表現(xiàn)為非生產(chǎn)性勞

12、動(dòng)，不管其性質(zhì)如何，最終目標(biāo)就以表現(xiàn)為生產(chǎn)性勞動(dòng)，也可以表現(xiàn)為非生產(chǎn)性勞動(dòng)，不管其性質(zhì)如何，最終目標(biāo)就是要滿足自身需要是要滿足自身需要v（二）城市土地利用效率（二）城市土地利用效率v物理學(xué)領(lǐng)域，最初被用來標(biāo)度機(jī)械作用中能量耗損程度。機(jī)械系統(tǒng)輸出能量與輸入能量的比值越大，說明系統(tǒng)內(nèi)部損耗越小，因此效率越高。v經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，效率被用來反映資源配置和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效果，它可以表明資源或勞動(dòng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度。v在結(jié)合前人基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為效益等同于效率，因此定義為：城市用地?cái)?shù)量分布使用的安排對(duì)于整個(gè)城市范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化活動(dòng)的投入與產(chǎn)出之比的影響和對(duì)城市環(huán)境的影響而產(chǎn)生的作用和效果。v具有以下內(nèi)涵：v（1）

13、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三者統(tǒng)一性v（2）土地可持續(xù)利用v（3）整體用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與單一地塊利用集約化的統(tǒng)一城市土地利用的最佳效益不僅決定于土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出與利潤，還取決城市土地利用的最佳效益不僅決定于土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出與利潤，還取決于城市各項(xiàng)建設(shè)用地的合理安排及城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境效益的相互于城市各項(xiàng)建設(shè)用地的合理安排及城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境效益的相互協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)。二、城市土地投標(biāo)租金模型二、城市土地投標(biāo)租金模型v（一）馮（一）馮杜能模型杜能模型v模型假設(shè)： （1）農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)投入品； （2）農(nóng)業(yè)市場完全競爭； （3）非土地投入品固定； （4）所有農(nóng)產(chǎn)品必須在唯一市場M中進(jìn)行交換； （5）土地勻質(zhì)

14、 農(nóng)場主利潤模型：(d)=pm-iK-rS-mtd m-農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量,i-每單位非土地投入的價(jià)格,K-非土地投入的數(shù)量，r-每單位土地投入品租金價(jià)格，S-土地投入數(shù)量，t-單位產(chǎn)品每公里運(yùn)輸費(fèi)用，d-農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)绞袌鼍嚯x。v（二）企業(yè)的投標(biāo)租金模型（二）企業(yè)的投標(biāo)租金模型v該模型所有假設(shè)條件與杜能模型假設(shè)類似，不同的是投入品要素可以替代。用r表示土地租金，d表示某塊土地距M的距離，r與d成反比例關(guān)系。由于投入品可以相互替代，投標(biāo)租金曲線由杜能的直線變?yōu)榍€。城市土地在不同通途使用者中間分配時(shí)，遵循“最高租金”原則。由于商業(yè)對(duì)位置敏感性最強(qiáng)，其投標(biāo)租金曲線最為陡峭；居住對(duì)位置的敏感性相對(duì)較弱，對(duì)空

15、間的要求更為敏感，其投標(biāo)曲線較為平緩；制造業(yè)居于二者之間。形成一條包絡(luò)線AEFC。按此原則進(jìn)行分配，將實(shí)現(xiàn)城市整體土地經(jīng)濟(jì)效益最大化。rd商業(yè)商業(yè)制造因制造因居住居住AABFECBCM1321商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)2制造業(yè)生產(chǎn)區(qū)制造業(yè)生產(chǎn)區(qū)3居住區(qū)居住區(qū)不同產(chǎn)業(yè)投標(biāo)租金曲線不同產(chǎn)業(yè)投標(biāo)租金曲線三、城市土地利用的一般均衡三、城市土地利用的一般均衡v在城市經(jīng)濟(jì)中，土地利用要達(dá)到均衡狀態(tài)必須同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件：1. 企業(yè)選址的均衡 在充分競爭的市場機(jī)制下，企業(yè)選址要在地租水平和運(yùn)輸（出行）費(fèi)用之間權(quán)衡。當(dāng)所有區(qū)位上的企業(yè)均達(dá)到零經(jīng)濟(jì)利潤狀態(tài)時(shí)，企業(yè)才沒有改變區(qū)位的動(dòng)機(jī)。企業(yè)選址就實(shí)現(xiàn)了均衡。2. 家庭選址的

16、均衡 所有家庭（無差異的典型家庭）在市內(nèi)各區(qū)位上獲得同水平的效用，任何家庭也沒有改變居住區(qū)位的動(dòng)機(jī)時(shí)。就實(shí)現(xiàn)了家庭選址均衡。這一狀態(tài)的實(shí)現(xiàn)是由城市地租來調(diào)節(jié)的。3.區(qū)位競價(jià)的均衡 在充分競爭條件下，土地總是被出價(jià)最高的使用者獲得。在同一區(qū)位上，不同的企業(yè)或家庭的競租水平不同，只有出價(jià)最高者才能獲得該區(qū)位上的土地。企業(yè)的最高租金出價(jià)取決于其土地要素的邊際生產(chǎn)力、交通費(fèi)用和產(chǎn)品價(jià)格。而家庭的最高地租出價(jià)則是由其效用最大化下的消費(fèi)均衡所決定的。所以，某一區(qū)位上具體配置什么樣的經(jīng)濟(jì)部門，通過土地市場上的競價(jià)均衡來實(shí)現(xiàn)的。4.勞動(dòng)力市場的均衡 在開放城市模型中，必須滿足這一條件。也就是說，市內(nèi)工商業(yè)的勞

17、動(dòng)力需求必須與居住區(qū)的勞動(dòng)力供給相適應(yīng)，否則就會(huì)有城市人口的遷入或遷出，從而影響地租乃至土地利用的變動(dòng)。5.土地利用邊界的均衡 在兩類土地利用的邊界，兩類土地的地租必須一致，否則邊界將會(huì)移動(dòng)。在城市土地利用邊界，城市地租必須等于農(nóng)業(yè)地租。若前者大于后者，則城市用地必然侵占農(nóng)用土地而向外擴(kuò)張；反之，則不能形成城市用地。v滿足上述幾個(gè)條件后，城市用地結(jié)構(gòu)就達(dá)到了均衡狀態(tài)，從而就決定了城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的形成，如圖所示。圖土地利用的均衡與城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)形成圖土地利用的均衡與城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)形成第三節(jié)第三節(jié) 城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)演化城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)演化 本節(jié)重點(diǎn)本節(jié)重點(diǎn)v空間結(jié)構(gòu)理論的內(nèi)涵及發(fā)展背景v城市空間結(jié)構(gòu)

18、的基本演進(jìn)類型v城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)一、空間結(jié)構(gòu)理論內(nèi)涵及發(fā)展背景一、空間結(jié)構(gòu)理論內(nèi)涵及發(fā)展背景最早的空間結(jié)構(gòu)形態(tài) 靜止的狀態(tài) 局部均衡的狀態(tài)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)理論 客體在空間中的相互作用及相互關(guān)系 客體和現(xiàn)象的空間集聚規(guī)模和集聚程度現(xiàn)今 動(dòng)態(tài)的總體的區(qū)位理論空間結(jié)構(gòu)的理論內(nèi)涵：空間結(jié)構(gòu)的理論內(nèi)涵：v空間結(jié)構(gòu)理論發(fā)展的歷史背景：區(qū)域開發(fā)問題的廣泛出現(xiàn) 在我國，區(qū)域發(fā)展問題日益顯露出來，最明顯的是由于經(jīng)濟(jì)水平提高，導(dǎo)致專業(yè)化與協(xié)作化的加強(qiáng)，在空間上的一個(gè)重要反映是區(qū)域與城市之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的加強(qiáng)。而在技術(shù)水平落后的情況下，只能側(cè)重全國范圍內(nèi)的分工與協(xié)作。因此區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)的等級(jí)體系及相應(yīng)的職能分工自然成了

19、一個(gè)需要合理解決的現(xiàn)實(shí)問題第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的擴(kuò)大和集聚因素內(nèi)容的增加 第三產(chǎn)業(yè)的行業(yè)、領(lǐng)域極其寬廣，不可能對(duì)它們?cè)谝欢▍^(qū)域內(nèi)的分布進(jìn)行單個(gè)的研究，決策進(jìn)行單一衡量。它們發(fā)揮作用從根本上是綜合的。若干生產(chǎn)企業(yè)與若干服務(wù)企業(yè)的空間結(jié)合，都會(huì)產(chǎn)生不同程度的集聚效果或集聚優(yōu)勢，進(jìn)而影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)客體。v集聚問題內(nèi)容的擴(kuò)大產(chǎn)生了另外兩個(gè)問題：集聚效果導(dǎo)致的城市膨脹，使經(jīng)濟(jì)水平高特別是區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)的地區(qū)愈來愈發(fā)達(dá)，于此相應(yīng)，落后的地區(qū)與先進(jìn)地區(qū)的差距會(huì)越來越大，因此產(chǎn)生了謀求區(qū)域平衡發(fā)展的任務(wù)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域環(huán)境負(fù)荷之間的不適應(yīng)。要求調(diào)節(jié)不合理的空間結(jié)構(gòu)，解決過密和過疏的問題要求調(diào)節(jié)不合理的空間結(jié)構(gòu)，

20、解決過密和過疏的問題二、城市空間結(jié)構(gòu)的基本演進(jìn)類型二、城市空間結(jié)構(gòu)的基本演進(jìn)類型v城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)是城市內(nèi)部功能分化和各種活動(dòng)所造成的土地利用的內(nèi)在差異而形成的一種地域結(jié)構(gòu)。v從理論上說，通過市場競爭，城市土地利用將形成單中心對(duì)稱的圓形分層結(jié)構(gòu)。但在現(xiàn)實(shí)中，城市的形成受到諸多方面因素的影響。所以現(xiàn)實(shí)中城市結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。此外，城市也處于不斷成長之中，其規(guī)模和結(jié)構(gòu)也在不斷地演進(jìn)，而且受各方面的制約，不同城市空間結(jié)構(gòu)的演進(jìn)也有所差異。所以，在所有城市中很難有完全同一的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)。v歷史上看，同心圓模式是城市形成的基本結(jié)構(gòu)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市結(jié)構(gòu)不斷演化，其具體內(nèi)部結(jié)構(gòu)雖然千差萬別，但也存

21、在某些共同或相似的空間特征。v根據(jù)土地利用特征的不同，城市的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)大致可區(qū)分為同心圓型及其變形軸向結(jié)構(gòu)、放射扇形和多中心型等幾種類型。（一）同心圓型城市（一）同心圓型城市（如圖a）v這類城市以不同用途土地圍繞單一核心，有規(guī)則地向外擴(kuò)展形成同心圓形區(qū)為特征。這一核心，往往被稱為中心商務(wù)區(qū)。中心商務(wù)區(qū)是市內(nèi)所有主要商業(yè)、辦公機(jī)構(gòu)、事務(wù)所和零售商店的集中地，通常是城市最古老的部分。從歷史上看，這一地區(qū)往往是各個(gè)階段城市化的遺跡。圍繞中心商務(wù)區(qū)通常是一環(huán)形居住區(qū)，為中心商務(wù)區(qū)的從業(yè)人員提供方便的居住條件。隨著城市郊區(qū)的發(fā)展這里逐步成為低等收入者的居住區(qū)。環(huán)繞第一個(gè)環(huán)形區(qū)之外是另一個(gè)環(huán)形居住區(qū)，那

22、里為中等收入者提供較好的住房；再向外是豪華的住宅，這里住著高收入階層。v由于中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，這一模式也不是固定不變的。中心商務(wù)區(qū)的再發(fā)展，導(dǎo)致地價(jià)上漲，可能會(huì)迫使低收入居民向外遷移。于是，因城市增長而發(fā)生的持續(xù)壓力迫使各圓形區(qū)域不斷向外移動(dòng)，使土地及房屋由較高收入階層向低收入階層轉(zhuǎn)移，即發(fā)生通常所說的住房“過濾”（Filtering）現(xiàn)象。當(dāng)然，隨著中心區(qū)的日益改善，中高收入階層也可能回遷至市中心地區(qū)，即呈現(xiàn)逆郊區(qū)化現(xiàn)象。（二）軸向結(jié)構(gòu)模式（二）軸向結(jié)構(gòu)模式v軸向結(jié)構(gòu)是同心圓形型城市的一種特定類型或特殊情況（見圖b）。這種模型最初是由巴布科克（Babcock）于1932年提出

23、來的，考慮到運(yùn)輸軸線對(duì)簡單同心圓模式的影響，這種類型的城市運(yùn)動(dòng)是沿著許多放射形干道集中，因此沿著這些主干道的地點(diǎn)都具有通往市中心的高度便利。所以，城市主要活動(dòng)將沿著交通干線分布，從而中心商務(wù)區(qū)有沿放射形干線延伸形成星狀形態(tài)的趨勢。（三）放射扇形模式（三）放射扇形模式v放射扇形城市是由商務(wù)中心射出的許多扇瓣組成，頗像一只桔子（如圖c所示）。這一模式最早是由經(jīng)濟(jì)學(xué)家霍伊特（HHoyt）于1939年提出的。在這類城市中，每個(gè)扇瓣專作為一種特殊的土地使用。這里的扇形區(qū)域是企業(yè)和個(gè)人選址決策的產(chǎn)物?！捌髽I(yè)集中在一起以便獲得聚集經(jīng)濟(jì)的好處，高收入居民選定在最好的放射形通道上，而具體條件的制約促使娛樂設(shè)施定

24、位在其它扇形區(qū)內(nèi)?！保ㄋ模┒嘀行男统鞘校ㄋ模┒嘀行男统鞘衯這類城市又稱為多核城市，不是只有單一的核心而是有許多相互分離的中心，不過其中有一個(gè)在規(guī)模和重要性上占優(yōu)勢（如圖d所示）。這類城市是城市演進(jìn)中最復(fù)雜的一種結(jié)構(gòu)，多以大城市為主。v多中心城市并不排斥土地利用放射型或同心圓型模式的存在；相反，城市內(nèi)每個(gè)次中心均具有放射或同心圓的性質(zhì)。三、城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)三、城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)v1.建立制度，推進(jìn)三個(gè)平衡 價(jià)值形態(tài)的平衡研究項(xiàng)目的資金來源、成本效益、投入產(chǎn)出關(guān)系及其可行性 實(shí)物形態(tài)的平衡要研究原材料、燃料和各項(xiàng)資源的供應(yīng)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力和后續(xù)性 空間平衡對(duì)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度和已有的生產(chǎn)布

25、局以及市場的遠(yuǎn)近進(jìn)行多方面的選址論證，從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)環(huán)境效益諸方面選擇企業(yè)的最佳位置v2.加強(qiáng)空間壟斷觀念，面向未來統(tǒng)籌全局空間結(jié)構(gòu)關(guān)系問題是一個(gè)反映公共利益的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題，屬于公共經(jīng)濟(jì)范疇。空間結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)與土地利用有密切關(guān)系，由此必須有城市政府壟斷，加強(qiáng)其計(jì)劃性和權(quán)威性城市空間結(jié)構(gòu)的壟斷，是以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益為中心的意志壟斷。但不意味著在做法上一概排斥市場機(jī)制。城市空間結(jié)構(gòu)的有效壟斷還必須依賴于長期調(diào)整和系統(tǒng)調(diào)節(jié)。v3.完善考察性指標(biāo)體系根據(jù)指標(biāo)的內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)狀的了解和目標(biāo)的確定常用的土地利用面積結(jié)構(gòu)指標(biāo)：居住用地、工業(yè)用地等占總面積的百分比，由于城市性質(zhì)和功能不同，需要具體問題具體分析。第

26、四節(jié)第四節(jié) 中國城市土地利用制度與策略中國城市土地利用制度與策略本節(jié)重點(diǎn)本節(jié)重點(diǎn)v改革開放前后土地征用制度的演變v現(xiàn)存土地征用制度中問題v完善我國土地征用制度的對(duì)策一、改革開放前后土地征用制度的演變一、改革開放前后土地征用制度的演變v 中國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市土地屬于國家所有，農(nóng)村及城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的意外，屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體土地實(shí)行征用。征用是政府為了公共目的而強(qiáng)制取得非國有土地并予以補(bǔ)償?shù)囊环N行為，是政府的強(qiáng)制購買征用的三個(gè)條件政府特有的權(quán)利只用于公共目的必須予以合理的補(bǔ)償二、現(xiàn)存土地征用制度中

27、的問題二、現(xiàn)存土地征用制度中的問題v我國現(xiàn)存土地征用制度中的問題主要有以下幾個(gè)方面：v（1）混淆征地概念不是用于公益目的土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”不應(yīng)通過征地途徑v（2）亂用征地手段土地征用權(quán)是屬于政府的特權(quán)，征地應(yīng)嚴(yán)格限定在公共利益范疇，不允許濫用征地權(quán)v（3）征地補(bǔ)償不合理v（4）土地征用沒有健全的法律法規(guī)作保障v（5）征地安置不到位v（6）征地后對(duì)單位用地情況缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)督三、完善我國土地征用制度的對(duì)策三、完善我國土地征用制度的對(duì)策v（1）明確征用概念，嚴(yán)格限定公益性用地范圍v（2）建立市場流轉(zhuǎn)機(jī)制，盡快制定非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī)v（3）改革土地出讓金制度，遏制政府征地沖動(dòng)v（4）實(shí)行多樣

28、化安置，建立農(nóng)村社會(huì)保障體系v（5）設(shè)置土地發(fā)展權(quán)，系統(tǒng)化征地相關(guān)制度十三五：深化十三五：深化土地管理制度土地管理制度改革改革v實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和集約節(jié)約用地制度，按照管住總量、嚴(yán)控增量、盤活存量的原則，創(chuàng)新土地管理制度，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，合理滿足城鎮(zhèn)化用地需求。v建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機(jī)制。嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)格執(zhí)行城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行增量供給與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例。探索實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策。有效控制特大城市新增建設(shè)用地規(guī)模，適度增加集約用地程度高、發(fā)展?jié)摿Υ?、吸納人口多的衛(wèi)星城、中小城市和縣城建設(shè)用地供給。適當(dāng)控制工業(yè)用地，優(yōu)先安排和增加住宅用地，合理安排生態(tài)用地，保護(hù)城郊菜地和水田，統(tǒng)籌安排基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地。建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和