內(nèi)江房地產(chǎn)市場機(jī)會研究201404

1、Apr. 2014CONCON ENTENTPART1 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境解析PART2 城市房地產(chǎn)市場解析PART3 目標(biāo)項目研究PART4 市場總結(jié)PART 1 城市宏觀環(huán)境解析PART 1-1 城市規(guī)劃研究成渝經(jīng)濟(jì)圈城南新區(qū)第二階梯:向南發(fā)展向東向南成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)核心l成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)包括四川15個市和重慶31個區(qū)縣，總面積20.61萬平方公里，人口9840.7萬，GDP總量1.58萬億元。內(nèi)江市位于經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，周邊45個城市環(huán)繞，區(qū)位優(yōu)勢明顯。城市向東向南發(fā)展l城市第一階段向東發(fā)展,即現(xiàn)在已發(fā)展逐步成熟的東興區(qū),l城市第二階段將是向南發(fā)展,未來將重點打造城南新城城南新區(qū)l城南新區(qū)總規(guī)劃面積1

2、7.3平方公里,由5個區(qū)域發(fā)展組成,l本案處于城南新區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域PART 1 項目市場環(huán)境研究/城市發(fā)展方向成渝高速內(nèi)宜內(nèi)遂內(nèi)瀘成渝客運(yùn)專線內(nèi)遂鐵路（規(guī)劃） 內(nèi)江交通區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。內(nèi)江境內(nèi)以縱貫全市的成渝鐵路、成渝高速公路、內(nèi)遂/內(nèi)宜高速公路成渝公路和沱江航道為主通道。 內(nèi)江是四川省內(nèi)交通流量最大、最具現(xiàn)代水平的主動脈。東連重慶，西接成都、資陽，南扼自貢宜賓、瀘州，北通遂寧、南充，成渝鐵路、內(nèi)昆鐵路在這里接軌，成渝高速公路、內(nèi)遂/宜高速公路在這里匯合，即將建成的成渝客運(yùn)專線路經(jīng)城市新區(qū)-東興區(qū)，公路密度高于全國、全省平均水平。u內(nèi)江鐵路、公路和沱江航道成網(wǎng)狀連接，路網(wǎng)密度高于全國、全省

3、平均水平。PART 1 項目市場環(huán)境研究/城市交通PART 1 項目市場環(huán)境研究/產(chǎn)業(yè)規(guī)劃p“中國汽車（摩托車）零部件制造基地”p“中國”城市礦產(chǎn)“示范基地”p“中國循環(huán)流化床電站節(jié)能環(huán)保示范基地”p“中國釩鈦綜合資源利用基地”p“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)配套基地”p“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)綠色食品基地”p“四川省電子信息產(chǎn)業(yè)配套基地”機(jī)械汽配冶金建材食品飲料醫(yī)藥化工電力能源再生資源p內(nèi)江占據(jù)“成渝之心”地理優(yōu)勢，通過“華商會”等渠道，招商引資眾多知名企業(yè)入駐內(nèi)江，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在帶動經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)崗位增多的同時，產(chǎn)業(yè)人群的增長所產(chǎn)生的購房及消費(fèi)需求對房地產(chǎn)住宅和商業(yè)市場的發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用?？臻g規(guī)劃一中

4、心四組團(tuán)格局，一個中心初具規(guī)模，四組團(tuán)發(fā)展緩慢。交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局城市地位“成渝之心、川南交通節(jié)點性城市”。PART 1 項目市場環(huán)境研究/宏觀市場總評西南各省交通的重要交匯點，交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚。產(chǎn)業(yè)發(fā)展集中化，以西部經(jīng)濟(jì)區(qū)為主力發(fā)展區(qū)域，大力發(fā)展機(jī)械汽配等六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。PART 1-2 城市經(jīng)濟(jì)研究數(shù)據(jù)來源：政府公報PART 1 項目市場環(huán)境研究/經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平研究p反應(yīng)居民生活相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指數(shù)社零總額（消費(fèi)）、居民存款（投資力）、人均可支配收入（購買力）均保持快速增長，反映出內(nèi)江居民反應(yīng)到房地產(chǎn)市場：p國內(nèi)城市綜合體運(yùn)營商-萬達(dá)集團(tuán)旗下萬達(dá)廣場、兆信集團(tuán)綜合體均進(jìn)駐內(nèi)江。數(shù)據(jù)來源：政府公報PAR

5、T 1 項目市場環(huán)境研究/經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平研究p2012年，內(nèi)江固定投資達(dá)460.32億元，其中第三產(chǎn)業(yè)投資264.32億元，占全部比重57.4%。房地產(chǎn)投資占比12.6%。u注重城市對外經(jīng)濟(jì)發(fā)展23億內(nèi)遂高速、35億成自瀘高速、108億成都-重慶客運(yùn)專線、84億其他資源及能源類項目。占據(jù)年度固定投資的半壁江山。對內(nèi)江城市對外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了有利保障。2012年，內(nèi)江房地產(chǎn)開發(fā)完成投資58.03億元，比上年同期增長6.8%，增速比年初（30.3%）回落23.5個百分點。全市商品房施工面積735.13萬平方米，同比增長4.5%，其中新開工面積289.37萬平方米，增長86%。全市商品房銷售面積200

6、.84萬平方米，下降26.8%，其中住宅銷售187.33萬平方米，下降27.7%。u房產(chǎn)投資穩(wěn)定增長數(shù)據(jù)來源：政府公報PART 1 項目市場環(huán)境研究/經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平研究其他：十二五期間建設(shè)保障性住房4.95萬套。2011年3月出臺公積金禁貸第三套住房，二套首付50%，利率1.1倍。土地不限購限貸123u2009-2011年內(nèi)江年土地供應(yīng)在500畝左右，2012-2015年預(yù)計每年土地供應(yīng)1500畝，供地大幅度提升。未來市場競爭嚴(yán)峻。u2012-2013年土地供應(yīng)主要集中在東興區(qū)新城（中心組團(tuán)區(qū)域）。u內(nèi)江市限購范圍居民購房不受限制，但購房貸款條件與大城市一致；u首套利率上浮8%-15%；第二套房

7、貸利率上浮20%-25%，首付50%以上；暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。住宅受政策調(diào)控影響，為商業(yè)投資市場帶來利好PART 1 項目市場環(huán)境研究/宏觀政策研究房產(chǎn)政策城市經(jīng)濟(jì)PART 1 項目市場環(huán)境研究/宏觀政策研究PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析PART 2-1 土地市場解析土地區(qū)域編號土地位置用途公司土地面積容積率總建面住宅體量總計（萬）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1甜城大道西側(cè)商住宜賓市裕川房地產(chǎn)72331.5321699519529648.466城西工業(yè)園區(qū)漢渝大道北側(cè)、甜都大道西側(cè)甜都大道D地塊一期項目宗地二地塊商住浩盛建設(shè)有限公司275713.4895947.186352.47甜城大道西側(cè)內(nèi)江

8、經(jīng)開區(qū)A-6-3地塊住宅 67640.53202922202922東興區(qū)2東興區(qū)工業(yè)大道東側(cè)A地塊商住自然人47173.83.5165108148597117.963新城中心組團(tuán)D5-3至D5-8和D6-3至D6-5地塊商住重慶銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51555.642062221856004新城中心組團(tuán)G1-2至G1-6地塊商住內(nèi)江鴻通房地產(chǎn)70285.942811442530305東桐路北段三至四橋整理項目B6地塊商住三弦資產(chǎn)管理443072.812406011165411新城中心組團(tuán)D6-6地塊和E4-2地塊住宅 680773.52382702382709十號路西側(cè)、漢安大道北側(cè)地塊商住內(nèi)

9、江建工有限責(zé)任公司76959.743.5269359242423老城區(qū)8金科太子路項目 商住 金科 6993045000035000035城南新區(qū)10市中區(qū)臨江小區(qū)騰飛路地塊商業(yè)內(nèi)江華安投資有限公司100003.5 35000315003.15數(shù)據(jù)來源：國土資源網(wǎng)注：以上土地為已成交但未亮相土地商住土地住宅體量=總建筑面積*90%（預(yù)計商住土地10%商業(yè)）土地市場：PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析n2012年以來，內(nèi)江市政府將基準(zhǔn)地價調(diào)低15%的同時，還加大了土地供應(yīng)量，2012年開發(fā)用地達(dá)到2376畝。注：開發(fā)用地未包含保障性住宅及工業(yè)用地n未來三年內(nèi)江土地年供應(yīng)將保持在1500畝左右。20

10、10201120122013778.07108223762000開發(fā)用地供地情況（畝）201420152016內(nèi)江未來土地供應(yīng)平穩(wěn)，預(yù)計未來房地產(chǎn)將持續(xù)發(fā)力，住宅供應(yīng)潛在風(fēng)險大！注：以上數(shù)據(jù)來自于國家土地資源網(wǎng)PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析土地市場：PART 2-2 內(nèi)江商品房市場解析內(nèi)江房地產(chǎn)宏觀： 內(nèi)江房地產(chǎn)整體市場行情利好，開發(fā)投資逐年增加，年均增長率為35%； 竣工面積年均增長7%，施工面積年均增長5%；PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析商品房市場：在售項目18個，待售項目約12個，市場存量大，去化速度慢?，F(xiàn)狀項目名稱住宅面積（萬）價格（元/）月均去化（月/套）東興區(qū)在售翡翠國際社區(qū)4

11、1.5洋房：8500高層：5800洋房：10高層：30內(nèi)江萬達(dá)廣場265300-590010匯宇一品14560020龍灣半島33630040蘭桂一號9.94570020綠島銀座6650040和都國際17.5570020邦泰國際公館27.27550040錦官新城5.5650010公園一號14600015新都匯4550030北京華聯(lián)商廈3.16600010待售漢安天地30.65300金石廣場6.55100華安大廈3.8萬晟城40錦華都275000天成國際135000金科公園王府總建面80萬單項目月均去化30套經(jīng)開區(qū)在售英倫世家12.8420040待售萊茵國際154500甜城印象23.54500西城

12、時代30單項目月均去化40套PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析商品房市場：現(xiàn)狀項目名稱住宅面積（萬）價格（元/）月均去化（月/套）老城區(qū)在售春天公園城306000100鷺灣半島2.5540010攬景苑4530010世紀(jì)濱江26.755005待售荷楓水岸2.7西浦觀邸第一城254500單項目月均去化31套城南新區(qū)在售金科中央公園城46.5高層：4200-4300洋房：6400-6500高層：70洋房：30單項目月均去化100套PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析市場總結(jié)PART 2-3 內(nèi)江商品住宅格局解析市場格局內(nèi)江房地產(chǎn)主要布局在四大片區(qū)東興區(qū)、老城區(qū)、城南新區(qū)和西部經(jīng)開區(qū)。PART 2 城市房地

13、產(chǎn)市場解析區(qū)域劃分區(qū)域特征資源特征建筑形態(tài)價格東興區(qū)城市配套完善，是內(nèi)江目前房地產(chǎn)熱點發(fā)展區(qū)商業(yè)資源別墅，多層，高層5200-5700元/老城片區(qū)城市配套完善，環(huán)境老舊商業(yè)資源高層5500元/城南新區(qū)未來政府重點打造區(qū)域，屬于內(nèi)江新區(qū)，目前配套不完善暫無多層、高層4200-4300元/城西片區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)，交通便利，配套不完善暫無高層4200-4300元/發(fā)展方向發(fā)展方向英倫世家4期翡翠國際社區(qū)內(nèi)江萬達(dá)廣場匯宇一品綠島銀座蘭桂一號龍灣半島和都國際邦泰國際公館公園一號北京華聯(lián)商廈錦官新城金科中央公園城在售待售世紀(jì)濱江二期鷺灣半島攬景苑錦華都星東上?；▓@春天公園城金科公園王府金石廣場新都會甜城印象萊

14、茵國際西浦觀邸第一城市場格局目前在售項目約18個，待售項目約12個，本案所在區(qū)域有暫無待售項目PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析西城時代東興區(qū)住宅市場區(qū)域內(nèi)配套成熟，普通住宅價格在5200-5600，是內(nèi)江市房地產(chǎn)熱點發(fā)展區(qū)域，區(qū)域內(nèi)已有萬達(dá)和北京華聯(lián)兩個大型商業(yè)入駐。PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析注：數(shù)據(jù)來源市場調(diào)研產(chǎn)品：擁有全市最高端的別墅產(chǎn)品，也有洋房產(chǎn)品，基本以標(biāo)準(zhǔn)套二和套三為主，高層主力戶型面積集中在70-90價格：區(qū)間價格在5200-5700元/資源：未來居住中心，萬達(dá)與北京華聯(lián)入駐，商業(yè)配套完善客戶：以本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主未來供應(yīng)：未來主要發(fā)展區(qū)域之一，土地基本已售，目前在售待

15、售項目多，市場存量大，市場競爭非常激烈典型在售項目開盤時間樓層面積區(qū)間成交均價（元/平）月均去化銷售率翡翠國際社區(qū)2012.07.15/82-116高層5800洋房850040套60%和都國際2012.01.05/80-120570020套50%邦泰國際公館2013.10.3127-3259-100550020-40套60%內(nèi)江萬達(dá)廣場2013.10.263380-1245300-590010套10%北京華聯(lián)2013.02.022978-114600010套90%代表項目規(guī)劃分析項目指標(biāo)項目信息總用地面積194668平方米 總建筑面積480000平方米 建筑形態(tài)高層、洋房、別墅開盤時間2012

16、.07.15分期三期戶數(shù)4200建筑風(fēng)格新古典銷售狀況二期在售當(dāng)期戶數(shù)1800產(chǎn)品區(qū)間82-116銷售價格高層5800元/洋房8500元/月均去化量月均去化80套后期PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析/案例分析/翡翠國際社區(qū)別墅洋房高層PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析/案例分析/翡翠國際社區(qū)A2戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積84.26C1戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積115.24代表項目產(chǎn)品分析城南新區(qū)住宅市場區(qū)域內(nèi)僅金科中央公園一個在售項目，區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)配套不成熟，目前在售價格為4200-4300。PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析注：數(shù)據(jù)來源市場調(diào)研產(chǎn)品：高層、洋房價格：區(qū)間價格在4200-4

17、300元/資源：集行政辦公、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、中高檔居住為一體的城市新區(qū)客戶：市中區(qū)客戶，椑木鎮(zhèn)客戶未來供應(yīng)：區(qū)域內(nèi)儲地量較大，未來供應(yīng)量較大。典型在售項目開盤時間樓層面積區(qū)間成交均價（元/平）月均去化銷售率金科中央公園2012.12.0833高層89-107洋房105-125高層4200-4300洋房6400-6500約100套50%代表項目規(guī)劃分析PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析/案例分析/金科中央公園城項目指標(biāo)項目信息總用地面積130000平方米 總建筑面積480000平方米 建筑形態(tài)高層、洋房開盤時間2012.12.08分期兩期戶數(shù)4062建筑風(fēng)格意大利托斯卡納風(fēng)格銷售狀況二期在售當(dāng)期戶數(shù)產(chǎn)

18、品區(qū)間高層89-107洋房105-125銷售價格高層4200-4300洋房6400-6500月均去化量月均去化約100套PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析/案例分析/金科中央公園城D3戶型 三室兩廳一衛(wèi)建筑面積89.71D4戶型 三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積107.34代表項目產(chǎn)品分析老城住宅市場內(nèi)江中心區(qū)域，交通便利，環(huán)境老舊，在售項目較少，住宅成交價格約4300-6000元/。PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析注：數(shù)據(jù)來源市場調(diào)研產(chǎn)品：以高層為主，主力面積基本在80-100左右價格：區(qū)間價格在4300-6000元/資源：城市中心，核心地段，各類配套設(shè)施齊全客戶：本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶未來供應(yīng)：未來土地供應(yīng)

19、量少，未來有一個項目入市典型在售項目開盤時間樓層面積區(qū)間成交均價（元/平）月均去化銷售率世紀(jì)濱江三期2013.093290-15055005套65%鷺灣半島二期/70-100540010套80%攬景園2013.02.2118-2758-112530010套70%春天公園城2013.11.223359-756000100套67%第一城待售體量38萬平米，共計2200套，預(yù)計開盤均價4300元/。代表項目規(guī)劃分析PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析/案例分析/春天公園城項目指標(biāo)項目信息總用地面積106666平方米 總建筑面積340000平方米 建筑形態(tài)高層開盤時間2013.11.22分期戶數(shù)4522建

20、筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格銷售狀況去化67%當(dāng)期戶數(shù)產(chǎn)品區(qū)間59-75銷售價格6000元/月均去化量約100套PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析/案例分析/春天公園城A2戶型 六室三廳三衛(wèi)建筑面積58.69，實得面積約94.4，贈送率為60%C1戶型 六室四廳四衛(wèi)建筑面積71.14，實得面積113贈送率為60%代表項目產(chǎn)品分析備注：戶型圖來源于內(nèi)江房產(chǎn)網(wǎng)，項目現(xiàn)場資料較含糊。西部經(jīng)開區(qū)住宅市場內(nèi)江中心區(qū)域，交通便利，環(huán)境老舊，在售項目較少，住宅成交價格約4300-6000元/。PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析注：數(shù)據(jù)來源市場調(diào)研產(chǎn)品：以高層為主，有部分小高層價格：區(qū)間價格在4200元/資源：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅為

21、工業(yè)園配套，周邊道路較好，商業(yè)配套不足客戶：本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶未來供應(yīng)：未來有三個項目入市，總體量約為77萬方，市場競爭較大。典型在售項目開盤時間樓層面積區(qū)間成交均價（元/平）月均去化銷售率英倫世家2013.0625/2637-120420030-40套95%萊茵國際待售23/24/25項目體量21萬方，總戶數(shù)1706戶甜城印象待售18-36項目體量26萬方，總戶數(shù)2147戶西城時代待售/項目體量30萬方，總戶數(shù)2954戶代表項目規(guī)劃分析PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析/案例分析/英倫世家4期項目指標(biāo)項目信息總用地面積47200平方米 總建筑面積180000平方米 建筑形態(tài)高層開盤時間2013.06分期戶數(shù)1700建筑風(fēng)格英倫風(fēng)情銷售狀況去化95%當(dāng)期戶數(shù)產(chǎn)品區(qū)間37-120銷售價格4200元/月均去化量30-40套PART 2 城市房地產(chǎn)市場解析/案例分析/英倫世家4期B2戶型 一室兩廳一衛(wèi)建筑面積76，實得面積約94，贈送率為24%C1戶型 兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積94，實得面積109贈送率為16%代表項目產(chǎn)品分析PART 2-3 商業(yè)市