房地產(chǎn)開發(fā)中的法律風(fēng)險

1、房地產(chǎn)開發(fā)中的法律風(fēng)險 2海恩法則：海恩法則：每一起嚴(yán)重事故的背后，必然有29次輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。大雪定理：大雪定理：所有的風(fēng)險都是可以發(fā)現(xiàn)的，所有的事故都是可以避免的，所有的問題都是我們自己造成的。一、【海恩法則】與【大雪定理】3誰也不會買不安全的汽車 但很多人不系安全帶 甚至使用“靜音扣”新手上路，出不出危險，往往與 技術(shù)無關(guān)，而與警惕性有關(guān)。再好的安全帶，不系上就沒有用。法律風(fēng)險的或然性與法律后果的不確定性，讓我們心存僥幸。對非法律專業(yè)人員來說，掌握多少法律知識并不重要，重要的是在頭腦中建立起一種警惕性。不懂法律不要緊，不懂法律而盲目決定法律問題，是最危險

2、的。二、安全帶模型4靜音扣與事故的慘烈后果是否存在必然聯(lián)系？一個公司的風(fēng)險控制流于形式，相當(dāng)于使用靜音扣。其后果將是災(zāi)難性的。5三、所有的風(fēng)險都是可以發(fā)現(xiàn)的一份宣傳資料的故事 某公司為開盤印刷一萬份宣傳資料，其中電梯的介紹有“高低兩組控制開關(guān)，方便兒童與殘障人士使用”的內(nèi)容。開盤前兩天核對資料時，發(fā)現(xiàn)電梯只是普通開關(guān)，并無資料所說的兩組開關(guān)設(shè)計。但營銷人員因嫌麻煩不愿意采取有效措施。6合同法解釋（二）第六條 提供格式條款一方對格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，視為符合合同法第三十九條所稱“采

3、取合理的方式”。7廣州四季花城的故事紅線外不利因素公示制度出臺2004年5月，武漢萬科四季花城爆發(fā)業(yè)主針對小區(qū)外市政垃圾填埋場的群訴。吸收此教訓(xùn)，萬科決定推行紅線外不利因素公示制度。隨即廣州萬科四季花城開盤，首次公示，效果良好。證明客戶更看重的是開發(fā)商的誠實。8西安新地城的故事西安萬科第一個項目“新地城”開盤時，因地塊下層存在地質(zhì)裂縫，對是否應(yīng)在銷售時公示, 公司內(nèi)部產(chǎn)生很大爭議。9四、所有的事故都是可以預(yù)防的僥幸買地的故事甲公司欲購買乙公司一塊土地。簽約時乙公司擁有該土地的使用權(quán)證，規(guī)劃部門的規(guī)劃要點批復(fù)為建設(shè)住宅，容積率為4.4，但未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。雙方以樓面地價3200余元為基準(zhǔn)

4、，計算了項目的轉(zhuǎn)讓款。為了防止容積率出現(xiàn)變化，特別約定了如果將來容積率降低，雙方按3200元的單價據(jù)實結(jié)算。隨后乙公司將項目公司過戶給甲公司，甲公司即付清了全款。 教訓(xùn)與反思： 一、項目未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，容積率有無可能變化？ 二、如果容積率降低，超付的地價能否索回？ 三、為何不采取分期付款、要求提供擔(dān)保、共管帳號等規(guī)避風(fēng)險？10某公司為了實現(xiàn)宣傳中的泰式風(fēng)情園林，擅自修改消防設(shè)計方案，以綠化景觀占據(jù)了消防通道及回車場。在市場下挫時，成為前期客戶投訴的口實?？蛻粢环矫婵咕芙桓?，同時四處舉報消防違規(guī)，導(dǎo)致消防機(jī)關(guān)開罰單、責(zé)令整改；眾多客戶訴至法院，法院判決不符合交付條件，須向客戶支付消防整

5、改合格前延遲交付違約金。但整改又受到業(yè)主的阻撓，難以進(jìn)行。 教訓(xùn)與反思： 1、隨意變更，導(dǎo)致違約與違法雙重的法律責(zé)任以及負(fù)面的社會評價； 2、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)造成的損失，僅次于項目發(fā)展錯誤； 3、設(shè)計師當(dāng)家的結(jié)果往往是災(zāi)難性的?！疤┦斤L(fēng)情園林”的故事11 某海景住宅廣告： “每一間臥室都向海”。 某市中心樓盤廣告： 某花園租賃市場投資看好、潛質(zhì)極深，出租率最高、增值率最強(qiáng)，搶到 一戶搖錢屋，一輩子鈔票數(shù)不完。 某花園小區(qū)廣告： 60%超大綠化率； 4萬平方米高爾夫公園五、所有的問題都是我們自己造成的形形色色的雷人廣告12廣告宣傳與合同義務(wù) 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開

6、發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 最高法院商品房買賣糾紛案件司法解釋第三條13唐山公司微博廣告“降了算我的” “傷心損失費” 這都敢說？某公司微信廣告14某公司微信廣告在人家大喜日子揭短，缺德不缺德？更不用說侵犯肖像權(quán)！15“包了”還是瘋了？某公司微信廣告16 2008年，房地產(chǎn)市場價格下跌，某山景洋房的開發(fā)商大幅度下調(diào)售價，引發(fā)前期高位買房業(yè)主的不滿，提出補(bǔ)償差價或者退房的要求。公司不同意補(bǔ)差價或

7、者退房，但感覺確實對不起前期客戶，為了改善客戶的感受，提高前期產(chǎn)品的性價比，公司決定在已經(jīng)全部竣工的小區(qū)內(nèi)，加建兩部塔式垂直電梯，以便利坡上樓棟的業(yè)主出入。結(jié)果導(dǎo)致其他業(yè)主乘機(jī)勒索，造成更加被動的局面。教訓(xùn)與反思：1、客戶降價補(bǔ)償?shù)脑V求是否合理？2、小區(qū)交付之后，開發(fā)商還能將其視為“我們的”小區(qū)嗎？3、為何一有投訴，首先想花錢消災(zāi)、息事寧人？所有問題都是我們自己造成的遷就客戶，自食苦果17五、如何設(shè)置企業(yè)的法律與道德標(biāo)桿？ 房地產(chǎn)行業(yè)確實存在魚龍混雜、泥沙俱下的情況。做得很濫的，似乎也未見遇到什么法律風(fēng)險。有人就認(rèn)為，富貴險中求，強(qiáng)調(diào)法律風(fēng)險，是小題大作。對自己要求太苛刻，反而會給客戶過高的期

8、望值，降低客戶的滿意度。所以，不要給自己定位太高。 一家希望做出品牌的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)如何要求自己？18煎餅果子模型 既然要作房地產(chǎn)行業(yè)的麥當(dāng)勞， 就不能拿煎餅果子的標(biāo)準(zhǔn)要求自己。19六、鉆洞模型企業(yè)風(fēng)險的重要來源 我國的行政管理，普遍存在關(guān)上門，讓人鉆洞的情形。房地產(chǎn)行業(yè)尤甚。各種審批、許可、備案，大部分是不必要、不正當(dāng)?shù)?，有許多也沒有法律依據(jù)。但企業(yè)對此的普遍態(tài)度是，只要過得去，二話不說就鉆。這就是鉆洞模型。如果大家都拒絕鉆洞，門一定會打開；如果大家都爭先恐后地去鉆洞，洞只會越來越小。鉆洞模型最值得研究的不是守門人為啥不開門，而是大家為啥愿意鉆洞。 竣工備案，變成變相許可； 合同備案，干涉合

9、同自由； 拒不辦理車位產(chǎn)權(quán)登記，違反物權(quán)法； 城市更新，生動的鉆洞案例。 致力于完善行業(yè)規(guī)則，拒絕鉆洞，既是品牌開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任，也是避免法律風(fēng)險的重要措施。20拒絕鉆洞，依法維護(hù)企業(yè)權(quán)益致力于完善行業(yè)規(guī)則，拒絕鉆洞，既是品牌開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任，也是避免法律風(fēng)險的重要措施。一、對違法或不當(dāng)?shù)木唧w行政行為申請復(fù)議（海南?。┒?、對違法或不當(dāng)?shù)木唧w行政行為提起訴訟訴訟（南京鼓樓區(qū)）三、對“紅頭文件”申請合法性審查（福建省價格目錄）四、對地方政府規(guī)章申請審查（吉林市政府規(guī)章）五、對地方性法規(guī)申請審查（福建省物業(yè)管理條例）21恩格斯說，我們決不可陶醉于對自然界的勝利。每一次這樣的勝利，自恩格斯說，我們決不可陶醉于對自然界的