財產稅制 房產稅

1、 會計x班 成員： 指導老師：第九章 財產稅制9.1.1 財產稅制的概念9.1.2 財產稅制的特點9.1.3 財產稅制的意義9.2.1 房產稅概述9.2.2 房產稅制度目錄9.1.1 財產稅制的概念1.概念 財產稅制是指對不動產的擁有、使用、收益、贈送以及轉移為征收對象的一類稅的總稱。2.財產稅類的稅種：房產稅、契稅、車船稅3.財產稅與所得稅的區(qū)別： 區(qū)別財產稅所得稅課稅對象收入的存量收入的流量納稅人財產稅的所有者、使用者、繼承者等各項所得的所得者計稅依據(jù)財產的本身或價值征稅財產產生的收益征稅4.財產稅類按財產稅的課征特征特點分類方法 財產價值稅 :計稅依據(jù) 財產收益稅: 靜態(tài)財產稅課稅對象

2、動態(tài)財產稅: 一般財產稅:課稅財產范圍 特別財產稅：對納稅人所擁有的財產價值征收的一種稅，計稅標準有財產的總價值、凈價值、實際價值是以財產的收益額或增值額為計稅依據(jù)，通常劃歸到所得稅類納稅人在一定時點所擁有或支配的財產占用額為課稅對象的稅收應稅財產的所有權或使用權等其他權益發(fā)生轉移時，以財產或財產權益的轉移價值或增值額為課稅對象的征收。以納稅人擁有的全部或多種財產的價值為課稅對象綜合征收的稅收以納稅人擁有的某些特定財產（如土地房屋等）分別課征稅收9.1.2 財產稅制的特點一 稅源廣泛二 課稅較為公平三 征收管理較為復雜四 稅收收入彈性小五 是地方政府的收入來源詳細請見P2569.1.3 財產稅

3、制的意義財產稅制的意義1.有利于增強稅收的宏觀調控作用2.有利于穩(wěn)定取得財政收入3. 符合公平原則9.2.1 房產稅概述 9.2.1.1房產稅的概念 概念 房產稅是以房產為課稅對象，依據(jù)房產余值或房產的租金收入向房產的所有人或經營人征收的一種稅。特點特點 1.房產稅屬于財產稅中的個別財產稅。其征稅對象只是房屋。 2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經營性房屋。 3.區(qū)別房屋的經營使用方式規(guī)定征稅辦法。對于自用的按房產計稅余值征稅，對于出租，出典的房屋按租金收入征稅。解析解析 房產余值房產余值 房產余值是指從房產原值中一次減除10%30%后的余值。 房產余值計算： 1.對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計

4、稅依據(jù)。計稅余值，指依照稅法規(guī)定按房產原值一次減除1030的損耗價值以后的余額。 2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。房產的租金收入，是房屋產權所有人出租房產使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a的租金水平，確定一個標準租金額，依率計征。 9.2.1.1房產稅的意義（書本258） 外商投資企業(yè)，外國企業(yè)和組織以及外籍個人，繳納房產稅。 財政部、國家稅務總局關于對外資企業(yè)及外籍個人征收房產稅有關問題的通知（財稅20093號）規(guī)定，根據(jù)2008年12月31日國務院發(fā)布的第546號令，自2009年1月1日起，廢止城市房地產稅暫行

5、條例，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個人）依照房產稅暫行條例（國發(fā)198690號）繳納房產稅。也就是說，自2009年1月1日起，外資企業(yè)及外籍個人的房產不僅要繳納房產稅，而且在征收范圍、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠、征收管理等方面均按照房產稅暫行條例及有關規(guī)定執(zhí)行。9.2.2 房產稅制度9.2.2.1 征稅對象 ：房產稅的征稅對象是房產。注意l 房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租，出借的商品房應該按規(guī)定征收房產稅。l 房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收

6、入為計稅依據(jù)，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。商鋪屬于征稅范圍。商鋪房產稅的征收以房屋產權所有人為對象。也就是如果商鋪是租來的，租戶就不用繳納房產稅。征稅范圍 城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 注意 房產稅的征稅范圍不包括農村 免稅對象具體在P262 9.2.2.6減免稅有提到9.2.2.2 納稅人 房產稅以在征收范圍內的房屋的產權所有人為納稅人。具體內容 1.產權屬于國家所有的，由經營管理單位繳納；產權屬于集體，個人所有的，由集體單位，個人繳納。 注意 繳納房產稅只跟房產性質有關 跟公司性質無關 。因為房產稅是財產稅，所以，除非企業(yè)停產、撤銷，否則，都要繳房產稅，而不論是否季節(jié)性閑置。 （季節(jié)性

7、生產企業(yè)如何繳納房產稅）季節(jié)性生產企業(yè)如何繳納房產稅） 2.產權出典的，由承典人繳納。 注意 1.注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典價也不同于租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。 2. 產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅，稅率為1.2%.3. 出租與出讓的區(qū)別出租與出讓的區(qū)別出讓是一級市場行為，出租是二三級市場行為。 出讓的主體是國家，具有壟斷性特點，而出租的主體是通過出讓或轉讓方式取得建設用地使用權的使用權人出租與轉讓的區(qū)別出租與轉讓的區(qū)別轉讓土地使用權人改變，出租不改變原土地使用權人轉讓時，房隨地走，房的所有權隨地的使用權轉移而轉移，而出租時

8、，房的所有權不發(fā)生變化轉讓可以有償也可以無償，而出租必須是有償?shù)某鲎馀c抵押的區(qū)別出租與抵押的區(qū)別抵押是不轉移占有，而出租是轉移占有出租是獨立的主合同行為，而抵押是擔保從合同行為抵押后是否返還土地取決于債務是否償還，而出租結束后，土地必須返還房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。 3.產權所有人,承典人不在房產所在地的，由房產代管人或使用人繳納。 4.產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。 5.納稅單位和個人無租使用房產管理部門，免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。 注意：外商投資企業(yè)，外國企業(yè)和組織以及外

9、籍個人，繳納房產稅。例題：下列單位和個人中，不需要繳納房產稅的是（）？A、國營企業(yè) B、國內公民 C、城鎮(zhèn)集體企業(yè) D、 外合資經營企業(yè) 答案：B 房產稅納稅人具體包括產權所有人，經營管理單位，承典人，房產代管人或者使用人 。1986年公布實施的中華人民共和國房產稅暫行條例中華人民共和國房產稅暫行條例第五條規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產免納房產稅。 B不一定定擁有房產9.2.2.3 稅率我國現(xiàn)行的房采用比例稅率的方式。1按房產余值計征的，年稅率為1.2%；2按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。 P259 稅率有錯房產稅試點改革：在上海提交的房產稅試點方案中，稅率初定在0.5%0.8%，略低

10、于經營性物業(yè)的稅率 9.2.2.4 稅基房產稅征收標準從價或從租兩種情況：（1）從價計征的，其計稅依據(jù)為房產原值一次減去10%-30%后的余值；（2）從租計征的（即房產出租的），以房產租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。9.2.2.5 應納稅額的計算1.從價計征 從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其計算公式為： 應納稅額=應稅房產原值（1-扣除比例）年稅率1.2%房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為： 2.從租計征 從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入12

11、% 沒有從價計征的換算問題納稅義務發(fā)生時間：將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。其余均從次月起繳納。 個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產租金收入4% 舉例說明： 1、某企業(yè)2012年固定資產帳簿上記載房屋原值為500萬元，請計算該企業(yè)2012年應交多少房產稅？答：該企業(yè)2012年應繳納房產稅500萬元(1-30%)1.2%=4.2萬元2、某企業(yè)2012年7月份購入一房屋用于辦公，價值為100萬元。請計算此房屋2012年應交納的房產稅是多少？答:2012年該企業(yè)購入房屋應納的房產稅100(1-30%)1.2%5/12=0.35萬元 3、甲企業(yè)一辦公樓的房屋原值

12、為500萬元，建筑面積為3000。2006年1月1日，甲企業(yè)將辦公樓的一部分出租給乙企業(yè)，出租面積為600，租金為20萬元，租賃期限為一年，該企業(yè)于6月1日一次性取得全部租金，則甲企業(yè)2006年全年應納的房產稅為多少萬元？答：出租部分房產稅20萬元122.4萬元自用部分房產稅500萬元（1-30）1.2（3000-600）/30003.36萬元。2006年全年應納房產稅2.4萬元+3.36萬元5.76萬元 房產稅的減免稅優(yōu)惠是根據(jù)國家政策需要和納稅人的負擔能力制定的 。下房產免納房產稅：國家機關、人民團體、軍隊自用的房產國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產

13、個人所有非營業(yè)用的房產經財政部批準免稅的其他房產9.2.2.6 減免稅這類免稅房產，情況特殊，范圍較小，是根據(jù)實際情況確定的。主要有：1 損壞不堪使用的房屋和危險房屋2 納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在大修期間免征房產稅3 從1988年1月1日起，對房管部門經租的居民住房，在房租改革之前收取租金偏低的4 高校后勤實體5 非營利性醫(yī)療機構等衛(wèi)生機構的自用房產6 老年服務機構自用房產7對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。 8為高校學生提供住宿服務并按照高教系統(tǒng)收費標準收取租金的學生公寓 9 向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產稅9.2.2.7征收管理1.納稅義務發(fā)生時間（1）納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅（2）納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅（3）納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產稅（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產稅（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地