房屋建筑建筑物評估操作方案

1、一、總體要求房屋建筑物評估操作方案17d了解資產(chǎn)的真實狀況，確保資產(chǎn)真實存在，不重不漏，確保賬、卡、實物與申報表相符。d對納入評估范圍的全部房屋建、構(gòu)筑物逐項進行現(xiàn)場勘察核實，作好勘察記錄，逐項核對產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)替代文件資料，按本方案的要求編制評估案例，撰寫評估說明，并完成相應(yīng)的工作底稿。d作價依據(jù)應(yīng)充分、合理，評估方法選取應(yīng)得當(dāng)，并對確定的評估方法正確理解與運用，確保收集的作價及其他相關(guān)資料詳實可靠，客觀公正反映資產(chǎn)的真實公允價值。d對評估結(jié)果的增減值作出客觀、合理的分析。房屋建、構(gòu)筑物評估具體應(yīng)包括以下工作內(nèi)容：1.了解房屋建、構(gòu)筑物基本概況；2.核對和驗收房屋建、構(gòu)筑物申報明細表；3.確定

2、房屋建、構(gòu)筑物評估重點；4.清查、現(xiàn)場勘察及資料收集；5.評定估算和結(jié)果分析；6.撰寫評估說明；7.整理和編制底稿。二、了解房屋建、構(gòu)筑物基本概況根據(jù)確定的評估目的，明確房屋建、構(gòu)筑物的評估范圍。了解房屋建、構(gòu)筑物基本狀況。主要了解購建時間、分布地域、所處地址的地況、地貌、氣候等情況，初步了解建、構(gòu)筑物的資產(chǎn)管理情況、使用、維護保養(yǎng)狀況、建、構(gòu)筑物的項數(shù)、建筑面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型及特點、產(chǎn)權(quán)狀況，賬面值的構(gòu)成，何年何月進行過清產(chǎn)核資或資產(chǎn)評估，是否曾調(diào)賬。通過對委估資產(chǎn)的了解，初步掌握評估工作量和評估難點、重點。1三、核對和驗收評估申報明細表驗收企業(yè)提供的“申報明細表”，使其符合評估要求。

3、本次負責(zé)的申報明細表共包括 張表：表-1 房屋建筑物、表-2 構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、表-3 在建工程土地工程表、表 4-7 為租賃物業(yè)表。請企業(yè)提供“固定資產(chǎn)分類匯總表”，每一類固定資產(chǎn)的原值、累計折舊要與明細分類賬核對一致，各類固定資產(chǎn)加總合計正確，并與資產(chǎn)負債表金額核對一致。檢查申報明細表賬面價值是否與會計報表相符，對申報明細表填寫不符合評估要求之處，應(yīng)要求企業(yè)及時修正。并在修改后的每張賬明細表左上角加蓋公章。 四、清查、現(xiàn)場勘察核實及資料收集(一)清查及現(xiàn)場勘察核實現(xiàn)場勘察階段是評估人員合法、合理、客觀公正進行評估的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是最大限度地降低評估風(fēng)險的關(guān)鍵階段，評估人員應(yīng)對此高度重視。通

4、過該階段，評估人員應(yīng)該能夠確定評估重點，找出可能影響評估結(jié)果、產(chǎn)生評估風(fēng)險的特殊事項。1.與資產(chǎn)管理人員座談，認真聽取資產(chǎn)管理人員對評估對象概況的介紹，在資產(chǎn)管理人員的陪同和協(xié)助下進行現(xiàn)場勘察、核實工作。2.現(xiàn)場勘察的范圍對于納入評估范圍的房屋建、構(gòu)筑物應(yīng)逐項進行勘察核實。3.現(xiàn)場勘察核實的內(nèi)容(1)產(chǎn)權(quán)狀況的核實逐項核實企業(yè)提供的產(chǎn)權(quán)證明資料，判斷其有效情況，將核實結(jié)果在清查結(jié)論中注明。(2)現(xiàn)場勘察根據(jù)企業(yè)提供的建、構(gòu)筑物評估申報明細表，核實明細表中建、構(gòu)筑物數(shù)量是否與申報情況一致；對建、構(gòu)筑物的賬面價值、建成年月、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、用途、產(chǎn)權(quán)、項數(shù)等內(nèi)容核對賬、卡并進行實地勘察核實；了

5、解建筑物的拆、改、擴建等情況，同時現(xiàn)場勘察建筑結(jié)構(gòu)及特點、裝修、給排水、配電照明、采暖通風(fēng)等配套設(shè)施、設(shè)備的使用狀況。2結(jié)構(gòu)：根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對承重墻、梁、板、柱進行細心觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的嚴重程度，籍以判斷建筑物基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的安全性。維護、裝修：查看的內(nèi)容：裝修、有無脫落、開裂、損壞、裝修的檔次、新舊程度等；非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等有無損壞、丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象。設(shè)備設(shè)施：水電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕、電氣絕緣有無老化，能否滿足使用要求。采用市場法評估還應(yīng)重點勘察評估對象所處地

6、理位置、環(huán)境、景觀的優(yōu)劣、交通情況、規(guī)劃限制條件、朝向、配套設(shè)備設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素等。4.與企業(yè)共同對勘察核實中發(fā)現(xiàn)的遺漏、重復(fù)以及錯誤之處進行修改，確認評估申報明細表內(nèi)容。5.將勘察核實情況和數(shù)據(jù)認真記錄于工作底稿中，并撰寫房屋建、構(gòu)筑物清查核實結(jié)論和清查調(diào)整說明。 (二)資料收集應(yīng)當(dāng)充分收集與房屋建、構(gòu)筑物評估相關(guān)的信息資料，并確信資料內(nèi)容的合理性、相關(guān)性和完整性以及資料來源的可靠性。根據(jù)評估業(yè)務(wù)的需要，要求委托方或資產(chǎn)占有方等相關(guān)當(dāng)事方提供評估所需資料，并對企業(yè)提供的資料進行必要的查驗。1.搜集資料的渠道(1)委托人提供；(2)實地勘察獲得；(3)到政府有

7、關(guān)部門查詢；(4)市場調(diào)查收集；(5)詢問當(dāng)事人、咨詢公司等。2.基礎(chǔ)資料收集企業(yè)填報的評估申報明細表蓋章件、產(chǎn)權(quán)證明類資料及其他企業(yè)提供的評估所需資料。3.作價依據(jù)資料評估所需的資料主要包括下列 4 個方面：(1)對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；(2)對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；(3)類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；(4)房屋建構(gòu)、筑物的建筑成本資料；(5)反映評估對象狀況的資料。3對于所有直接或間接影響房屋建筑物價格因素的資料都應(yīng)盡量搜集，包括：政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等方面的資料；房地產(chǎn)供求方面的資料；房屋建、構(gòu)筑物建筑成本資

8、料等。搜集什么樣的資料，主要取決于擬采用的評估方法。各種評估方法應(yīng)主要收集的資料有所不同。重置成本法：主要收集房屋建、構(gòu)筑物的預(yù)、決算書及有關(guān)圖紙等資料，并到有關(guān)建設(shè)管理部門和當(dāng)?shù)亟ㄖ~管理部門及委托單位的財務(wù)、基建等部門進行調(diào)查咨詢，取得當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行概(預(yù))算定額、費用定額、有關(guān)調(diào)差文件、政府行政事業(yè)性收費文件等資料。在調(diào)查的同時取得本地區(qū)主要建筑材料現(xiàn)行市場價格。市場比較法：主要是調(diào)查了解同一供需圈內(nèi)可比房地產(chǎn)的相關(guān)資料(交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素) 及市場情況等，搜集三個或以上的可比交易實例資料。收益現(xiàn)值法：主要是搜集收益實例資料；而具體應(yīng)搜集的內(nèi)容，則需要針對評估方法中的計

9、算所需要的資料數(shù)據(jù)進行。如對供出租用的寫字樓擬選用收益法進行評估時，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、出租率或空置率、運營管理費等方面的資料。在搜集實例資料時，應(yīng)充分考察它們是否受到不正常的或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的實例資料，只有在能確定其受影響的程度并能進行修正的情況下才可被采用。搜集完資料后，應(yīng)對其進行核實、整理、分類，以便查閱和對資料進行分析。五、評定估算和結(jié)果分析 (一)評定估算1.確定評估方法評估方法一般有重置成本法、市場比較法、收益現(xiàn)值法等。各種方法的適用范圍如下：(1)重置成本法的適用范圍：重置成本法一般適用于自建自用房屋建、構(gòu)筑物或市場流動性較差的非收益性房屋建

10、、構(gòu)筑物的評估；(2)市場比較法的適用范圍：當(dāng)存在著具有可比性的三個以上建筑物或房地產(chǎn)交易實例時，一般可采用市場比較法評估；4(3)收益現(xiàn)值法的適用范圍：對于可獨立經(jīng)營獲利的收益性房屋建筑物的評估，一般可以采用收益現(xiàn)值法評估；評估方法的選用應(yīng)在最佳使用原則基礎(chǔ)上，根據(jù)評估對象的房地產(chǎn)類型、評估方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量情況確定所采用的評估方法。2.重置成本法評估值=重置全價×u32508X合成新率(1)重置全價的確定對于大型、價值高、重要的建(構(gòu))筑物：重置全價=建安綜合造價+前期費用+其它費用+資金成本。a.建安綜合造價的確定d預(yù)決算調(diào)整法：即以待估建筑物的預(yù)決算中的工

11、程量為基礎(chǔ)，按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行工程預(yù)算定額、費率，將其調(diào)整為基準(zhǔn)日建筑安裝綜合造價。d重編預(yù)算法：即根據(jù)建筑物的施工圖紙及變更資料等，按照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的預(yù)算定額及其他取費文件重新編制工程預(yù)算的方法。d指標(biāo)測算法：即參照相同功能用途、相同規(guī)模、相同建筑結(jié)構(gòu)特征建筑物的工、料、機各項消耗指標(biāo)及當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行人工、材料、機械臺班價格標(biāo)準(zhǔn)測算建安造價。d標(biāo)準(zhǔn)單方造價調(diào)整法：即將評估建筑物中影響建筑造價的各因素與已知單方造價的標(biāo)準(zhǔn)建筑中各有關(guān)因素進行比較分析，調(diào)整計算出評估建筑物的單方造價。取費程序表序號項目名稱取費標(biāo)準(zhǔn)及計算方法備注b.前期費用及其它費用的確定：按照建設(shè)部的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行政事業(yè)性收費規(guī)定確定。前期

12、費用及其他費用計算表序號費用項目征收標(biāo)準(zhǔn)取費基數(shù)依據(jù)(如實填寫文號，底稿備查)合計5c.資金成本的確定：資金成本按資金在合理建設(shè)工期內(nèi)均勻投入和評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行的同期貸款利率計算。其計算公式為:資金成本=(建安綜合造價前期費用其它費用)×u36151X款利率×u21512X理建設(shè)工期×(1/2)基準(zhǔn)日貸款利率表時間六個月以內(nèi)(含 6 個月)六個月至一年一至三年對于價值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建(構(gòu))筑物：年利率%a.采用類比法確定其重置全價。即將各類建筑物的結(jié)構(gòu)類型及使用功能與已做的典型建筑物評估案例在建筑面積、層高、檐高、軌高、跨度、裝修、施工難度等影響造價的諸方面因

13、素進行類比分析，在典型建筑物重置單價的基礎(chǔ)上，調(diào)整差異求得建筑物的重置全價。b.采用價格指數(shù)調(diào)整法：即將該建筑物的賬面原值乘以自建成日期至評估基準(zhǔn)日之間的價格指數(shù)來計算建筑物重置全價的一種方法。采用本方法的前提條件是該建筑物的賬面原值比較合理，賬面原值中沒有與該建筑物無關(guān)的費用。采用重置成本法評估房屋建、構(gòu)筑物中，應(yīng)注意以下事項：d建安工程造價計算程序表以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行定額取費程序表為準(zhǔn)。d采用預(yù)決算調(diào)整法計算建安工程造價時，需引注準(zhǔn)確完善的原工程預(yù)決算數(shù)據(jù)和相關(guān)資料，如決算的匯總表等、設(shè)計變更簽證等，并附預(yù)決算書的封面復(fù)印件、取費表等。d采用工料機消耗指標(biāo)法計算建安工程造價時，應(yīng)結(jié)合委估對象的實際

14、情況，對各項指標(biāo)進行必要的調(diào)整，還應(yīng)有詳細的計算過程及附表。d若采用重編預(yù)算法計算工程造價時，要有工程量計算底稿。(2)成新率的確定對于價值大、重要的建(構(gòu))筑物采用綜合成新率方法確定其成新率，其計算公式為：成新率=現(xiàn)場勘察成新率×60%+年限法成新率×40%其中：年限法成新率=(經(jīng)濟耐用年限-已使用年限)/經(jīng)濟耐用年限×100%；(耐用年限可參考)現(xiàn)場勘察成新率：將影響房屋成新程度的主要因素分為三部分、九大類別：6結(jié)構(gòu)部分(基礎(chǔ)、主體、屋蓋)、裝修部分(門窗、內(nèi)外裝修及其他)、設(shè)備部分(水、電、暖)。通過上述建(構(gòu))筑物造價中影響因素各占的比重，確定不同結(jié)構(gòu)形式

15、建筑各因素的標(biāo)準(zhǔn)分值，根據(jù)現(xiàn)場勘察實際情況確定各評估分值，根據(jù)此分值確定現(xiàn)場勘察成新率?，F(xiàn)場勘察成新率計算表(1)結(jié)構(gòu)(2)裝修(3)設(shè)備分項基礎(chǔ)(30)主體(60)屋蓋(10)小計(100) 門窗(25)內(nèi)外裝飾(40)其他(35)小計(100) 水衛(wèi)(40)電照(30)采暖(30)小計(100) 評定依據(jù)分數(shù)勘察成新率=(1)×u27604X例+(2)×u27604X例+(3)×u27604X例 =對于單位價值小，結(jié)構(gòu)相對簡單的建、構(gòu)筑物，采用尚可使用年限法確定成新率，計算公式為：成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%不同結(jié)構(gòu)類

16、型房屋成新率評分修正系數(shù)表 結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)裝修設(shè)備結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)裝修設(shè)備結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)裝修設(shè)備結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)裝修設(shè)備層數(shù)部分G部分S部分B部分G部分S部分B部分G部分S部分B部分G部分S部分B單層2-3 層 4-6 層 7 層以上 在用年限法對建、構(gòu)筑物的成新率進行評定時，要區(qū)別財務(wù)折舊年限和實際耐用年限(經(jīng)濟壽命年限)。財務(wù)折舊年限是會計上的概念，評估中應(yīng)以實際耐用年限(經(jīng)濟壽命年限)為準(zhǔn)。7一、房屋房屋建、構(gòu)筑物耐用年限表耐用年限二、構(gòu)筑物耐用年限( 一)鋼結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房受強腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房(一)管道 60 長輸油管道30長輸氣管道15其他管道65(二)露天庫 16

17、163020(二)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) (三)露天框架 30 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房受強腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房( 三)磚混結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房受強腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房(四)磚木結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 (五)簡易物結(jié)構(gòu)3.市場比較法60 (四)冷藏庫 35 其中：簡易冷藏庫20(五)烘房65(六)冷卻塔 (七)水塔 40 (八)蓄水池 30(九)污水池 20(十)儲油罐、池50(十一)水井 其中：深水井30 (十二)破碎場 40(十三)船廠平臺10(十四)船塢 (十五)修車槽(十六)加油站(十七)水電站大壩(十八)鐵路線路上部建筑(含路基、道碴、軌枕、鋼軌、墊板、防爬器、魚屬板、護坡

18、等)和鐵路線上的橋梁、涵洞、隧道(十九)水工建筑物(大壩)(二十)其他建筑物30 15302030 30 2030302020 3030303060508030(1)運用市場比較法評估的步驟選取可比實例；建立價格可比基礎(chǔ)；8進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行區(qū)域因素修正；進行個別因素修正；求出評估單價。(2)選取可比實例從搜集的交易實例中選取 3 個或 3 個以上的可比實例。選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：是評估對象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實物等方面應(yīng)相同或相近；成交日期與評估基準(zhǔn)日相近；成交價格為正常價格或可修正為正常價格。(3)建立價格可比基礎(chǔ)各比較案例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方

19、式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等，通過統(tǒng)一調(diào)整、換算，統(tǒng)一表達方式和內(nèi)涵，建立一致的比較基礎(chǔ)。 (4)進行交易情況修正即排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。交易行為中的特殊因素主要有：有利害關(guān)系人之間的交易。例如父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其職工之間的房地產(chǎn)交易，成交價格通常低于其正常市場價格；急于出售或急于購買的交易。例如欠債到期要還，無奈只有出售房地產(chǎn)償還，成交價格往往偏低；相反，在急于購買情況下的成交價格往往偏高；交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場行惰，盲目購買，成交價格往往偏高

20、；相反，如果賣方不了解市場行情，盲目出售，成交價格往往偏低。交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。例如，買方或賣方對其所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，賣方惜售，或買方執(zhí)意要購買，在這種情況下的成交價格往往偏高；特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。拍賣、招標(biāo)方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒的影響而使價格失常。但中國大陸目前的土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)的價格較能反映市場行情，而協(xié)議價格往往偏低。交易稅費非正常負擔(dān)的交易。在現(xiàn)實交易中，往往出現(xiàn)交易稅費非正常負擔(dān)的交易，應(yīng)按照有關(guān)稅法及國家和地方的有關(guān)規(guī)定，將交易價格調(diào)整為買賣雙方各自負擔(dān)自己應(yīng)負擔(dān)稅費下的價格；相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房

21、地產(chǎn)價格受其土地面積、土地形狀、建筑規(guī)9模的影響。相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往要高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。有上述特殊交易情況的交易實例不宜選為可比實例，但當(dāng)可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則必須對其進行交易情況修正。(5)進行交易日期修正即將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日時的價格。交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。(6)進行區(qū)域因素修正應(yīng)將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為評估對象外部環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要

22、應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)評估對象的用途確定。 進行區(qū)域因素修正時，應(yīng)將可比實例與評估對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。(7)進行個別因素修正進行個別因素修正，即將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為評估對象個體狀況下的價格。個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)評估對象的用途確定。 進行個別因素修正時，應(yīng)將可比實例與評估對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因

23、素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。(8)求出評估單價根據(jù)房產(chǎn)評估的替代原則，利用下述公式確定修正價格。修正價格=參照物交易價格×u27491X常交易情況/參照物交易情況×u24453X估房地產(chǎn)區(qū)域因素值/參照物房地產(chǎn)區(qū)域因素值×待估房地產(chǎn)個別因素值/參照物房地產(chǎn)個別因素值×u24453X估房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/參照物房地產(chǎn)交易日價格指數(shù)選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果作為委估對象的評估單價，進而計算出委估房屋建筑物評估值。10復(fù)。注意：采用市場法的評估值一般為房地合一價，應(yīng)注意勿與土地評估值重可比實例情

24、況說明表成交價可比實例 項目名稱 座落位置A B C 用途土地級別 交易時間（元/m）因素條件/比較因素說明表用此表應(yīng)分為別說明三個問題：1、各因素條件說明表，2、比較因素條件指數(shù)表，3、因素比較修正系數(shù)表。三個問題說明均可參考下表進行。評估對象與案例 內(nèi)容比較因素交易情況交易時間單位售價(元/平方米)交通便捷度繁華程度區(qū)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度域基礎(chǔ)設(shè)施完善度因公用設(shè)施完備度評估對象實例 A實例 B實例 C素個別因素城市規(guī)劃符合度臨街狀況、地勢建筑結(jié)構(gòu)平面布置土地級別土地使用年限工程質(zhì)量物業(yè)管理設(shè)備及裝修配套服務(wù)設(shè)施物業(yè)知名度114.收益現(xiàn)值法(1)運用收益法評估的步驟估算潛在毛收入；估算有效毛收入；

25、估算運營費用；估算凈收益；選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；選用適宜的計算公式求出收益價格。 注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計算。(2)潛在毛收入、有效毛收入、運營費用潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。將潛在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失得到有效毛收入。運營費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支付的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益(如：商業(yè)、餐飲、工業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤) ，注意，運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同。(3)估算凈收益出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅

26、金。商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。評估中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀

27、的租金。(4)資本化率的確定12應(yīng)按下列方法分析確定：市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用評估基準(zhǔn)日執(zhí)行的三或五年的國債或銀行存款利率的復(fù)利化值，也可采用銀行一年期存款利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)評估對象所在地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場狀況等對其影響程度而確定。復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算： RM×R(1M)R式中 R 資本化率()； M 貸款價值比率()，抵押貸款額占房地產(chǎn)價

28、值的比率； R 抵押貸款資本化率()，第一年還本息額與抵押貸款額的比率； R 自有資本要求的正常收益率()。(5)收益年期的確定及評估值計算對于單獨建筑物的評估，應(yīng)根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊。 對于土地與建筑物合一的評估對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的評估對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，可采用下列方式處理：先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。若房地產(chǎn)中的土地為劃撥地，可參照出讓地的評估，但評估值中包含了應(yīng)交納的土地