房地產(chǎn)評(píng)估課件5

1、1 1、成本法概述、成本法概述 2、土地價(jià)格評(píng)估的成本法、土地價(jià)格評(píng)估的成本法 3、新建房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的成本法、新建房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的成本法 4、舊房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的成本法、舊房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的成本法 5、成本法應(yīng)用舉例、成本法應(yīng)用舉例2一、成本法的概念一、成本法的概念 別稱：別稱：成本逼近法、原價(jià)法、承包商成本逼近法、原價(jià)法、承包商法、重置成本法。法、重置成本法。 定義：定義：它是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)它是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格（重置價(jià)格或重建價(jià)的重新構(gòu)建價(jià)格（重置價(jià)格或重建價(jià)格），扣除折舊，估算估價(jià)對(duì)象的客格），扣除折舊，估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。觀合理價(jià)格或價(jià)值的方

2、法。 通過成本法評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)格稱通過成本法評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)格稱為為積算價(jià)格積算價(jià)格。 3 “成本成本”的含義：的含義： 1 1、成本不僅包括、成本不僅包括開發(fā)商的開發(fā)成本，還應(yīng)包括開發(fā)商的開發(fā)成本，還應(yīng)包括開發(fā)上的應(yīng)納稅金和應(yīng)得到的正常利潤(rùn)，是對(duì)開發(fā)上的應(yīng)納稅金和應(yīng)得到的正常利潤(rùn)，是對(duì)于房地產(chǎn)購(gòu)買者而言所必須支付的全部金額。于房地產(chǎn)購(gòu)買者而言所必須支付的全部金額。 2 2、成本是、成本是當(dāng)前成本，而不是過去或?qū)淼某杀荆?dāng)前成本，而不是過去或?qū)淼某杀?，即是待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建成本。即是待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建成本。 3 3、成本是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下重新、成本

3、是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下重新建建造該類房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常成本，而不造該類房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常成本，而不是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的成本。是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的成本。 4重置（重建）價(jià)格的概念：重置（重建）價(jià)格的概念：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、建在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和。潤(rùn)之和。 5二、成本法的基本原理二、成本法的基本原理1 1、從買方的角度來看，成本法的理論依、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理?yè)?jù)是替代原理 ；

4、2 2、從賣方的角度來看，成本法的理論依、從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 ；因此，房地產(chǎn)價(jià)格不能高于買者的預(yù)期，因此，房地產(chǎn)價(jià)格不能高于買者的預(yù)期，不能低于賣者的成本。買賣雙方可以接受不能低于賣者的成本。買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)（包含正常的的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)（包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)）。費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)）。 6三、成本法的適用范圍三、成本法的適用范圍 1 1、 一般來說，新開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)一般來說，新開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都重新開發(fā)建設(shè)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法進(jìn)行估價(jià)?？梢圆捎贸杀痉ㄟM(jìn)行

5、估價(jià)。 2 2、成本法特別適用于、成本法特別適用于既無收益又很少發(fā)既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、園等公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、油田、碼頭等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用油田、碼頭等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。 7三、成本法的適用范圍三、成本法的適用范圍3 3、單純的建筑物估價(jià)、單純的建筑物估價(jià), ,通常也采用成本法通常也采用成本法估價(jià)估價(jià)。 4 4、在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括

6、保險(xiǎn)和理賠）及、在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括保險(xiǎn)和理賠）及其他其他損害賠償中，一般也采取成本法進(jìn)行損害賠償中，一般也采取成本法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)。 8四、成本法估價(jià)的一般步驟四、成本法估價(jià)的一般步驟1 1、搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等相搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等相關(guān)資料；關(guān)資料；2 2、估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；3 3、估算建筑物的折舊；、估算建筑物的折舊；4 4、求出積算價(jià)格。、求出積算價(jià)格。 9五、成本法估價(jià)中的注意點(diǎn)五、成本法估價(jià)中的注意點(diǎn)1 1、區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。、區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。 實(shí)際成本是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際實(shí)際成本是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的

7、實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。 2 2、要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。、要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。 當(dāng)該類房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)當(dāng)該類房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；當(dāng)求大于供時(shí)應(yīng)該上調(diào)評(píng)估價(jià)值。在房地值；當(dāng)求大于供時(shí)應(yīng)該上調(diào)評(píng)估價(jià)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)折舊就是出于這方面的考慮。產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)折舊就是出于這方面的考慮。3 3、對(duì)于較老的建筑物，測(cè)算其重新構(gòu)建價(jià)格和、對(duì)于較老的建筑物，測(cè)算其重新構(gòu)建價(jià)格和折舊有一定的難度，尤其是那些過于老舊的房折舊有一定的難度，尤其是

8、那些過于老舊的房地產(chǎn)，一般不適合用成本法進(jìn)行估價(jià)。地產(chǎn)，一般不適合用成本法進(jìn)行估價(jià)。 10一、基本公式一、基本公式1 1、運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的思路運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的思路1 1）運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的適用對(duì)象）運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的適用對(duì)象新開發(fā)土地，包括：填海造地，開山造地，征新開發(fā)土地，包括：填海造地，開山造地，征用農(nóng)地之后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)，拆除城用農(nóng)地之后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)，拆除城區(qū)中舊建筑物并整理后出售土地等情況。區(qū)中舊建筑物并整理后出售土地等情況。2 2）土地的價(jià)格構(gòu)成）土地的價(jià)格構(gòu)成一方面一方面: :地租資本化。要獲得某塊土地的使用權(quán)，地租資本化。要獲得某塊土

9、地的使用權(quán)，必須支付一定的代價(jià)，即地租或低價(jià)；必須支付一定的代價(jià)，即地租或低價(jià)；第二方面：土地投資和利息：其中土地投資包第二方面：土地投資和利息：其中土地投資包括征地、拆遷、安置費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用；有括征地、拆遷、安置費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用；有關(guān)土地的資金投入要計(jì)算利息。關(guān)土地的資金投入要計(jì)算利息。 11一、基本公式一、基本公式1 1、運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的思路運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的思路1 1）運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的適用對(duì)象）運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的適用對(duì)象新開發(fā)土地，包括：填海造地，開山造地，征新開發(fā)土地，包括：填海造地，開山造地，征用農(nóng)地之后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)，拆除城用農(nóng)地之后進(jìn)行基

10、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)，拆除城區(qū)中舊建筑物并整理后出售土地等情況。區(qū)中舊建筑物并整理后出售土地等情況。2 2）土地的價(jià)格構(gòu)成）土地的價(jià)格構(gòu)成一方面一方面: :地租資本化。要獲得某塊土地的使用權(quán)，地租資本化。要獲得某塊土地的使用權(quán)，必須支付一定的代價(jià)，即地租或低價(jià)；必須支付一定的代價(jià)，即地租或低價(jià)；第二方面：土地投資和利息：其中土地投資包第二方面：土地投資和利息：其中土地投資包括征地、拆遷、安置費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用；有括征地、拆遷、安置費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用；有關(guān)土地的資金投入要計(jì)算利息。關(guān)土地的資金投入要計(jì)算利息。 12一、基本公式一、基本公式2 2、運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的公式運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的公

11、式1 1）成本法評(píng)估土地價(jià)格的基本公式）成本法評(píng)估土地價(jià)格的基本公式土地價(jià)格土地價(jià)格= =取得待開發(fā)土地的費(fèi)用取得待開發(fā)土地的費(fèi)用+ +土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)用用+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)+ +應(yīng)納稅金應(yīng)納稅金+ +投資利息投資利息+ +土地增值收土地增值收益益2 2）新開發(fā)區(qū)分宗土地價(jià)格評(píng)估的公式）新開發(fā)區(qū)分宗土地價(jià)格評(píng)估的公式開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)（取得開發(fā)區(qū)用地的總費(fèi)用開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)（取得開發(fā)區(qū)用地的總費(fèi)用+ +土地開發(fā)的總費(fèi)用土地開發(fā)的總費(fèi)用+ +利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額+ +投資利息投資利息+ +土地增值收益）土地增值收益）（開發(fā)區(qū)總面積（開發(fā)區(qū)總面積可轉(zhuǎn)讓的土地面積的比率）可轉(zhuǎn)讓的土地面積的

12、比率）用途、用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)區(qū)位等因素修正系數(shù) 其中，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率其中，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率= =可轉(zhuǎn)讓土地的總面積可轉(zhuǎn)讓土地的總面積/ /開開發(fā)區(qū)總面積發(fā)區(qū)總面積 13二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序1 1、成本法評(píng)估土地價(jià)格的程序成本法評(píng)估土地價(jià)格的程序1 1）計(jì)算取得土地費(fèi)用；）計(jì)算取得土地費(fèi)用；2 2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用；）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用；3 3）計(jì)算投資利息；）計(jì)算投資利息；4 4）計(jì)算投資利潤(rùn)；）計(jì)算投資利潤(rùn)；5 5）計(jì)算應(yīng)納稅費(fèi)；）計(jì)算應(yīng)納稅費(fèi)；6 6）確定土地增值收益；）確定土地增值收益；7 7）計(jì)算土地積算價(jià)格。）計(jì)算土地積算價(jià)格。 14二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序2 2

13、、取得土地費(fèi)用的計(jì)算：取得土地費(fèi)用的計(jì)算：為了取得土地向?yàn)榱巳〉猛恋叵蛲恋厮姓呋蛟褂谜咧Ц兜馁M(fèi)用。土地所有者或原使用者支付的費(fèi)用。主要包括以下三個(gè)方面：主要包括以下三個(gè)方面：1 1）土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款；）土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款；2 2）征地或房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；）征地或房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；3 3）有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金；）有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金； 15二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得的成本的構(gòu)成可以分為下列三種：得的成本的構(gòu)成可以分為下列三種： （1 1）征收農(nóng)用地：農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)）征收農(nóng)用地：農(nóng)地征收中

14、發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金。用和土地使用權(quán)出讓金。 （2 2）城市房屋拆遷取得：房屋拆遷中發(fā)）城市房屋拆遷取得：房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 （3 3）通過市場(chǎng)購(gòu)買取得：政府的招標(biāo)、）通過市場(chǎng)購(gòu)買取得：政府的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等。拍賣、掛牌出讓等。 16二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序3 3、土地開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算1 1）按照土地開發(fā)程度將土地類型劃分為：生地、）按照土地開發(fā)程度將土地類型劃分為：生地、毛地和熟地。土地開發(fā)即是將生地和毛地開發(fā)毛地和熟地。土地開發(fā)即是將生地和毛地開發(fā)為熟地。為熟地。2 2）結(jié)合估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和土地的

15、生）結(jié)合估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和土地的生熟程度，土地開發(fā)費(fèi)用涉及的項(xiàng)目有：基礎(chǔ)實(shí)熟程度，土地開發(fā)費(fèi)用涉及的項(xiàng)目有：基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及開發(fā)過程施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及開發(fā)過程中的有關(guān)稅費(fèi)。中的有關(guān)稅費(fèi)。 17二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序4 4、投資利息的計(jì)算投資利息的計(jì)算土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用，無論它們的來土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用，無論它們的來源是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利源是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息：息：其中：其中：R R為利息額；為利息額；Q Q為資金額；為資金額；r r為利率；為利率；n n為為計(jì)息期。當(dāng)計(jì)息期。當(dāng)r r為年利率時(shí)，為

16、年利率時(shí)，n n為計(jì)息年數(shù)；當(dāng)為計(jì)息年數(shù)；當(dāng)r r為為月利率時(shí)月利率時(shí)n n為計(jì)息月數(shù)。為計(jì)息月數(shù)。 11nrQR18二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序4 4、投資利息的計(jì)算投資利息的計(jì)算1 1）土地取得費(fèi)用的利息：計(jì)息基數(shù)為土地取得）土地取得費(fèi)用的利息：計(jì)息基數(shù)為土地取得費(fèi)用，計(jì)息期為支付時(shí)間到開發(fā)完成時(shí)間，代費(fèi)用，計(jì)息期為支付時(shí)間到開發(fā)完成時(shí)間，代入公式計(jì)算得到利息。入公式計(jì)算得到利息。2 2）土地開發(fā)費(fèi)用的利息：計(jì)算基數(shù)為土地開發(fā)）土地開發(fā)費(fèi)用的利息：計(jì)算基數(shù)為土地開發(fā)費(fèi)用，利息計(jì)算根據(jù)投資情況有以下處理方法：費(fèi)用，利息計(jì)算根據(jù)投資情況有以下處理方法：1 1）開發(fā)費(fèi)用在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)均勻投入；）開發(fā)

17、費(fèi)用在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)均勻投入；2 2）開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)分期投入。）開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)分期投入。19二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序2 2）土地開發(fā)費(fèi)用的利息）土地開發(fā)費(fèi)用的利息例例1 1：總投資為：總投資為300300萬元，開發(fā)期為萬元，開發(fā)期為2 2年，投資在年，投資在2 2年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為10%10%，則利息為？則利息為？例例2 2：總投資為：總投資為300300萬元，開發(fā)期為萬元，開發(fā)期為2 2年，第一年年，第一年投入總投資的投入總投資的60%60%，第二年投入，第二年投入40%40%，在各年內(nèi)，在各年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率均勻投入，同

18、期銀行貸款年利率10%10%，則利息為，則利息為例例3 3：總投資為：總投資為300300萬元，開發(fā)期為萬元，開發(fā)期為2 2年，在第一年，在第一年年初投入總投資的年年初投入總投資的60%60%，第二年年初投入剩余，第二年年初投入剩余的的40%40%，則利息為？，則利息為？20二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序5 5、投資利潤(rùn)的計(jì)算投資利潤(rùn)的計(jì)算投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)= =（土地取得費(fèi)用（土地取得費(fèi)用+ +土地開發(fā)費(fèi)用）土地開發(fā)費(fèi)用）* *利潤(rùn)率利潤(rùn)率其中：其中：土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用之和即為總投資額；土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用之和即為總投資額；利潤(rùn)率應(yīng)根據(jù)開發(fā)類似土地的平均利潤(rùn)率水利潤(rùn)率應(yīng)根據(jù)開發(fā)類似土地的平均利

19、潤(rùn)率水平確定。平確定。21二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序6 6、應(yīng)納稅費(fèi)的計(jì)算：應(yīng)納稅費(fèi)的計(jì)算：主要是銷售階段應(yīng)主要是銷售階段應(yīng)繳納的稅費(fèi)，主要有：繳納的稅費(fèi)，主要有：1 1）營(yíng)業(yè)稅；）營(yíng)業(yè)稅；2 2）城市維護(hù)建設(shè)稅；）城市維護(hù)建設(shè)稅；3 3）教育費(fèi)附加；）教育費(fèi)附加；4 4）其他應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，如土地增）其他應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，如土地增值稅等。值稅等。22二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序7 7、土地增值收益的含義和計(jì)算：土地增值收益的含義和計(jì)算：農(nóng)地經(jīng)過征地、開發(fā)之后，其價(jià)值在土地農(nóng)地經(jīng)過征地、開發(fā)之后，其價(jià)值在土地投入成本的基礎(chǔ)上又有一定的增值，開發(fā)投入成本的基礎(chǔ)上又有一定的增值，開發(fā)后出售的是改良

20、后的能產(chǎn)生更大收益的土后出售的是改良后的能產(chǎn)生更大收益的土地，其價(jià)格必定高于土地取得費(fèi)用與投資地，其價(jià)格必定高于土地取得費(fèi)用與投資及利息、利潤(rùn)之和。及利息、利潤(rùn)之和。土地取得費(fèi)用與投資及利息、利潤(rùn)稅費(fèi)之土地取得費(fèi)用與投資及利息、利潤(rùn)稅費(fèi)之和乘以土地增值收益率來估算土地增值收和乘以土地增值收益率來估算土地增值收益。益。23二、估價(jià)程序二、估價(jià)程序8 8、計(jì)算土地計(jì)算價(jià)格計(jì)算土地計(jì)算價(jià)格將土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、將土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)、土地增值收益六個(gè)部分相加即得到稅費(fèi)、土地增值收益六個(gè)部分相加即得到無限年使用權(quán)價(jià)格；無限年使用權(quán)價(jià)格；對(duì)無限年使用權(quán)價(jià)格，根據(jù)估價(jià)時(shí)

21、點(diǎn)土地對(duì)無限年使用權(quán)價(jià)格，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地的剩余使用年限，進(jìn)行年限修正得到剩余的剩余使用年限，進(jìn)行年限修正得到剩余年限的土地使用價(jià)格。年限的土地使用價(jià)格。24例題：例題：某成片荒地面積某成片荒地面積2 2平方公里，取得該荒地平方公里，取得該荒地的代價(jià)為的代價(jià)為1.21.2億元，將其開發(fā)成億元，將其開發(fā)成“五通一五通一平平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.52.5億億元，開發(fā)期為元，開發(fā)期為3 3年，貸款年利率為年，貸款年利率為1010，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的格的5.55.5和和9.5%9.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土，開

22、發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為地面積的比率為6060。試求該荒地開發(fā)完。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)( (假設(shè)開發(fā)成假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入) )。25一、新建房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式一、新建房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式新建房地產(chǎn)價(jià)格新建房地產(chǎn)價(jià)格= =土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)二、新建房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的步驟二、新建房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的步驟1 1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、貸、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、貸款、利潤(rùn)

23、等資料和政府有關(guān)規(guī)定；款、利潤(rùn)等資料和政府有關(guān)規(guī)定；2 2、確定估價(jià)對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用；、確定估價(jià)對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用；3 3、求取積算價(jià)格，得到新開發(fā)房地產(chǎn)的總、求取積算價(jià)格，得到新開發(fā)房地產(chǎn)的總價(jià)格和單位價(jià)格；價(jià)格和單位價(jià)格；4 4、若估價(jià)對(duì)象是新開發(fā)房地產(chǎn)中的一部分、若估價(jià)對(duì)象是新開發(fā)房地產(chǎn)中的一部分或一套建筑單元，要進(jìn)行商品房差價(jià)處理?；蛞惶捉ㄖ卧?，要進(jìn)行商品房差價(jià)處理。26三、新建房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成三、新建房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成1 1、取得土地費(fèi)用；、取得土地費(fèi)用；2 2、開發(fā)成本；、開發(fā)成本；3 3、開發(fā)利潤(rùn)；、開發(fā)利潤(rùn)；4 4、管理費(fèi)用；、管理費(fèi)用；5 5、投資利息；、投資利息；6 6、銷售費(fèi)用

24、；、銷售費(fèi)用；27四、房屋租金的一般構(gòu)成四、房屋租金的一般構(gòu)成1 1、定義：房地產(chǎn)租賃的價(jià)格形式，簡(jiǎn)稱房租。、定義：房地產(chǎn)租賃的價(jià)格形式，簡(jiǎn)稱房租。2 2、分類、分類1 1）商品租金：包括八項(xiàng)因素；）商品租金：包括八項(xiàng)因素；市場(chǎng)租金是房屋在市場(chǎng)上公開出租所能形成的租市場(chǎng)租金是房屋在市場(chǎng)上公開出租所能形成的租金水平，應(yīng)以商品租金為核心；金水平，應(yīng)以商品租金為核心；2 2）成本租金：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、）成本租金：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金五項(xiàng)因素；稅金五項(xiàng)因素；3 3）準(zhǔn)成本租金：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)三項(xiàng)因）準(zhǔn)成本租金：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)三項(xiàng)因素；素；目前政府向最低收入階

25、層提供的廉租住房，租金目前政府向最低收入階層提供的廉租住房，租金水平低于準(zhǔn)成本租金，僅有維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)水平低于準(zhǔn)成本租金，僅有維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)構(gòu)成。構(gòu)成。28一、基本原理一、基本原理運(yùn)用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，由運(yùn)用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，由于、土地建筑物都是在過去某時(shí)點(diǎn)獲得和于、土地建筑物都是在過去某時(shí)點(diǎn)獲得和建造，所以，不能采用房地產(chǎn)原來的建造建造，所以，不能采用房地產(chǎn)原來的建造成本，而應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本為成本，而應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮估價(jià)對(duì)象已經(jīng)過若干年的使用基礎(chǔ)，考慮估價(jià)對(duì)象已經(jīng)過若干年的使用和磨損，應(yīng)當(dāng)扣除建筑物的折舊，以準(zhǔn)確和磨損，應(yīng)當(dāng)扣除

26、建筑物的折舊，以準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。反映房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。29二、運(yùn)用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)價(jià)格的操作步驟二、運(yùn)用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)價(jià)格的操作步驟1 1、求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成、求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本；本；2 2、計(jì)算建筑物的折舊；、計(jì)算建筑物的折舊；3 3、重新建造成本扣除建筑物折舊得到計(jì)算價(jià)格。、重新建造成本扣除建筑物折舊得到計(jì)算價(jià)格。三、運(yùn)用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式三、運(yùn)用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式1 1、房地合一的舊房地產(chǎn)：、房地合一的舊房地產(chǎn)：舊房地產(chǎn)價(jià)格舊房地產(chǎn)價(jià)格= =舊房地產(chǎn)重新建造成本舊房地產(chǎn)重新建造成本- -建筑物折舊建

27、筑物折舊= =土地重新取得費(fèi)用土地重新取得費(fèi)用+ +建筑物重新建造成本建筑物重新建造成本- -建筑物建筑物折舊折舊2 2、舊建筑物：舊建筑物價(jià)格、舊建筑物：舊建筑物價(jià)格 = =建筑物重新建造成本建筑物重新建造成本- -建筑物折舊建筑物折舊30四、重新建造成本四、重新建造成本1 1、含義：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、建造、含義：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和。應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和。不同的估價(jià)對(duì)象的重新建造成本：不同的估價(jià)對(duì)象的重新建造成本：1 1）土地的重新建造成本；）土地的

28、重新建造成本；2 2）建筑物的重新建造成本；）建筑物的重新建造成本；3 3）房地合一的房地產(chǎn)的重新建造成本；）房地合一的房地產(chǎn)的重新建造成本；31四、重新建造成本四、重新建造成本2 2、建筑物重新建造成本分類、建筑物重新建造成本分類建筑物重置價(jià)格和建筑物重建價(jià)格。建筑物重置價(jià)格和建筑物重建價(jià)格。1 1）建筑物重置價(jià)格含義：）建筑物重置價(jià)格含義：2 2）建筑物重建價(jià)格含義：）建筑物重建價(jià)格含義：3 3）兩者的共同點(diǎn)：）兩者的共同點(diǎn)：4 4）兩者的不同點(diǎn)：）兩者的不同點(diǎn)：5 5）各自的適用對(duì)象：）各自的適用對(duì)象：32例題：例題：某新建房地產(chǎn)：土地面積某新建房地產(chǎn)：土地面積20000m20000m2

29、 2, ,建筑面積建筑面積50000m50000m2 2，現(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為，現(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為30003000元元/m/m2 2，建筑物建造的成本為建筑物建造的成本為18001800元元/m/m2 2，管理費(fèi)用為建造，管理費(fèi)用為建造成本的成本的3 3，該房地產(chǎn)開發(fā)周期為，該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.52.5年，其中半年，其中半年準(zhǔn)備期，兩年建設(shè)期。土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均年準(zhǔn)備期，兩年建設(shè)期。土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入均勻投入4040，第二年均勻投入，第二年均勻投入6060，年利率為，年利率為6 6。銷售稅費(fèi)

30、是房地產(chǎn)價(jià)格的。銷售稅費(fèi)是房地產(chǎn)價(jià)格的7 7；開發(fā)利潤(rùn)為房；開發(fā)利潤(rùn)為房地產(chǎn)價(jià)值的地產(chǎn)價(jià)值的2020，試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。，試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。33解：解： 新建房地價(jià)格土地取得成本開發(fā)成本新建房地價(jià)格土地取得成本開發(fā)成本 管理費(fèi)管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn) V VA+B+C+D+E+F A+B+C+D+E+F A+D A+D1 1=3000=30002000020000（1+6%1+6%）2.25 2.25 B BC+DC+D2 2=1800=18005000050000(1+3%)40%(1+3%)40% (1 (16 6) )

31、 0.50.5+60%(1+6%) +60%(1+6%) 0.50.5 E=V E=V7 7 ；F=VF=V2020 V=3000 V=30002000020000（1+6%1+6%）2.252.25+1800+18005000050000(1+3%)40%(1+3%)40% (1 (16 6) ) 0.50.5+60%(1+6%) +60%(1+6%) 0.50.5+V+V7 7 +V +V2020 =22758.40( =22758.40(萬元萬元) ) 單價(jià)單價(jià)V/V/建筑面積建筑面積45524552元元/m/m2 2 34四、重新建造成本四、重新建造成本3 3、重新建造成本的求取、重新

32、建造成本的求取1 1）土地重新建造成本的求?。嚎刹捎贸杀痉?、市）土地重新建造成本的求?。嚎刹捎贸杀痉ā⑹袌?chǎng)比較法或收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法評(píng)估。場(chǎng)比較法或收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法評(píng)估。2 2）建筑物重新建造成本的求?。海┙ㄖ镏匦陆ㄔ斐杀镜那笕。褐苯臃ê烷g接法直接法和間接法求取建筑物重新建造成本，是假設(shè)建筑承包商根求取建筑物重新建造成本，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)開發(fā)商的要求完成新的建筑工程后，開發(fā)商應(yīng)據(jù)開發(fā)商的要求完成新的建筑工程后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)支付的全部費(fèi)用，其中應(yīng)包含建筑承包商的合當(dāng)支付的全部費(fèi)用，其中應(yīng)包含建筑承包商的合理利潤(rùn)和正常的銷售稅費(fèi)。理利潤(rùn)和正常的銷售稅費(fèi)。35四、重新建造成

33、本四、重新建造成本3 3、重新建造成本的求取、重新建造成本的求取2 2）建筑物重新建造成本的求?。海┙ㄖ镏匦陆ㄔ斐杀镜那笕。航ㄖ锏闹匦聵?gòu)建價(jià)格的具體的求取方法有單位建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格的具體的求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。還可以通過政府授權(quán)部門定期頒布的房屋重置價(jià)還可以通過政府授權(quán)部門定期頒布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中扣除其中的土地價(jià)格來求格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中扣除其中的土地價(jià)格來求取。取。36四、重新建造成本四、重新建造成本3 3、重新建造成本的求取、重新建造成本的求取2 2）建筑物重新建造成本的求?。海┙ㄖ镏?/p>

34、新建造成本的求?。?jiǎn)挝槐容^法：是指以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，單位比較法：是指以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價(jià)密切相關(guān)的計(jì)量單位為選取某種與該建筑物造價(jià)密切相關(guān)的計(jì)量單位為比較單位，通過調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)類似建筑物比較單位，通過調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)類似建筑物的這種單位造價(jià)，并做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整來求取的這種單位造價(jià)，并做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整來求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法實(shí)質(zhì)上是建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法實(shí)質(zhì)上是是市場(chǎng)法，比較常用、簡(jiǎn)單，但是粗略。通常有是市場(chǎng)法，比較常用、簡(jiǎn)單，但是粗略。通常有單位面積比較法和單位體積比較法。單位面積比較法和單位體積比較法。37四、重新建造成

35、本四、重新建造成本3 3、重新建造成本的求取、重新建造成本的求取2 2）建筑物重新建造成本的求取：）建筑物重新建造成本的求?。?jiǎn)挝幻娣e法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯螁挝幻娣e法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘位面積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來估算估價(jià)對(duì)象建筑物以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來估算估價(jià)對(duì)象建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與面的重新構(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。38四、重新建造成本四、重新建造成本3 3、重新建造成本的求取、重

36、新建造成本的求取2 2）建筑物重新建造成本的求?。海┙ㄖ镏匦陆ㄔ斐杀镜那笕。?jiǎn)挝惑w積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯螁挝惑w積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ深愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘位體積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來估算估價(jià)對(duì)象建筑物以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來估算估價(jià)對(duì)象建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與體的重新構(gòu)建價(jià)格。這種方法主要適用于造價(jià)與體積關(guān)系較大的房屋，如儲(chǔ)油罐、地下倉(cāng)庫(kù)等。積關(guān)系較大的房屋，如儲(chǔ)油罐、地下倉(cāng)庫(kù)等。39四、重新建造成本四、重新建造成本3 3、重新建造成本的求取、重新建造成本的求取2 2）建筑物重新建造成

37、本的求?。海┙ㄖ镏匦陆ㄔ斐杀镜那笕。悍植糠猪?xiàng)法：是假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為分部分項(xiàng)法：是假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)建或分部分項(xiàng)工程，然后測(cè)算各個(gè)各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)建或分部分項(xiàng)工程，然后測(cè)算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，再調(diào)查、了解獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，再調(diào)查、了解各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的價(jià)格或成本后相加，來求取建筑物重新構(gòu)相應(yīng)的價(jià)格或成本后相加，來求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。建價(jià)格的方法。40四、重新建造成本四、重新建

38、造成本3 3、重新建造成本的求取、重新建造成本的求取2 2）建筑物重新建造成本的求取：）建筑物重新建造成本的求取： 工料測(cè)量法：是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解工料測(cè)量法：是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，然后還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，然后測(cè)算重新構(gòu)建該建筑物的材料、構(gòu)配件、設(shè)備的測(cè)算重新構(gòu)建該建筑物的材料、構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、工人時(shí)數(shù)，再調(diào)查這些部分的單位種類和數(shù)量、工人時(shí)數(shù)，再調(diào)查這些部分的單位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，最后兩者相乘求和，來求取建筑物重價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，最后兩者相乘求和，來求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。新構(gòu)建價(jià)格的方法。41四、重新建造成本四、重新建造

39、成本3 3、重新建造成本的求取、重新建造成本的求取2 2）建筑物重新建造成本的求?。海┙ㄖ镏匦陆ㄔ斐杀镜那笕。褐笖?shù)調(diào)整法：是利用有關(guān)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，指數(shù)調(diào)整法：是利用有關(guān)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象重新構(gòu)建價(jià)格的方法。這種價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象重新構(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。 將原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的具體方法，將原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的具體方法，與市場(chǎng)法中交易日期的調(diào)整的方法相同。與市場(chǎng)法中交易日期的調(diào)整的方法相同。42一、建

40、筑物折舊的含義一、建筑物折舊的含義1 1、建筑物的折舊：建筑物在使用過程中由于物質(zhì)、建筑物的折舊：建筑物在使用過程中由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素可能造成價(jià)值的損失，因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素可能造成價(jià)值的損失，利用成本法估價(jià)時(shí)必須扣除這種損失，這成為折利用成本法估價(jià)時(shí)必須扣除這種損失，這成為折舊。舊。2 2、折舊的分類：根據(jù)造成折舊的原因，將建筑物、折舊的分類：根據(jù)造成折舊的原因，將建筑物折舊分為包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。折舊分為包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。物質(zhì)折舊：物質(zhì)折舊：物質(zhì)折舊又稱為物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值的損失。包括自然經(jīng)過

41、的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損壞和延遲維修的損壞殘存。43一、建筑物折舊的含義一、建筑物折舊的含義造成物質(zhì)折舊原因：造成物質(zhì)折舊原因：（1 1）自然經(jīng)過的老化是由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、）自然經(jīng)過的老化是由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)正相關(guān)。同時(shí)要看建筑物等，它與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)正相關(guān)。同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)。所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)。（2 2）正常使用的磨損主要是指由人工使用引起的，它與）正常使用的磨損主要是

42、指由人工使用引起的，它與建筑物使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。如居住用建筑物使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。如居住用途的建筑物比工業(yè)用途的建筑物磨損要小。途的建筑物比工業(yè)用途的建筑物磨損要小。 （3 3）意外破壞主要是指突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括）意外破壞主要是指突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災(zāi)、雷擊等，人為方面的原因有自然方面的，如地震、水災(zāi)、雷擊等，人為方面的原因有失火、碰撞等，這些損壞有可能進(jìn)行修繕，但是會(huì)存在失火、碰撞等，這些損壞有可能進(jìn)行修繕，但是會(huì)存在“內(nèi)傷內(nèi)傷”。44一、建筑物折舊的含義一、建筑物折舊的含義造成物質(zhì)折舊原因：造成物質(zhì)折舊原因：（4 4

43、）延遲維修的損壞是指由于沒有適時(shí)地采取預(yù)）延遲維修的損壞是指由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)引起的，它造成建防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)引起的，它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或者提前損壞，如門窗有損壞，筑物不應(yīng)有的損壞或者提前損壞，如門窗有損壞，墻體和地面有裂縫等。墻體和地面有裂縫等。 功能折舊功能折舊 功能折舊又稱為精神磨損、無形損耗，是指建筑功能折舊又稱為精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的落后所造成的價(jià)值損失。物在功能上的落后所造成的價(jià)值損失。45一、建筑物折舊的含義一、建筑物折舊的含義導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過剩的原因，可能導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)

44、計(jì)上的缺陷、過去的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)過低、人是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)過低、人們消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的們消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑等。建筑等。 （1 1）功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的設(shè)備、）功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的設(shè)備、部件、設(shè)施或系統(tǒng)等。如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、部件、設(shè)施或系統(tǒng)等。如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)?、電話線路，辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、燃?xì)狻㈦娫捑€路，辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。寬帶網(wǎng)絡(luò)等。46一、建筑物折舊的含義一、建筑物折舊的含義導(dǎo)致建筑物功能折舊的原因?qū)е陆ㄖ锕δ苷叟f的原因（2 2）功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備等

45、標(biāo)準(zhǔn)）功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備等標(biāo)準(zhǔn)低于現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)。以住宅來說，現(xiàn)在時(shí)興低于現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)。以住宅來說，現(xiàn)在時(shí)興“三大、三大、一小、一多一小、一多”，是指客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室，是指客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的房型；過去建造的臥室大、客廳小、小，壁櫥多的房型；過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅相對(duì)而言就顯得過時(shí)。廚房小、衛(wèi)生間小的住宅相對(duì)而言就顯得過時(shí)。 （3 3）功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備等標(biāo)準(zhǔn)）功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備等標(biāo)準(zhǔn)超過市場(chǎng)上要求而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。超過市場(chǎng)上要求而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。如某廠房要求的標(biāo)準(zhǔn)層高是

46、如某廠房要求的標(biāo)準(zhǔn)層高是5m5m，若有層高為，若有層高為6m6m的廠的廠房在出售中，購(gòu)買者要多花房在出售中，購(gòu)買者要多花1m1m的成本，導(dǎo)致了功能的成本，導(dǎo)致了功能過剩。過剩。47一、建筑物折舊的含義一、建筑物折舊的含義經(jīng)濟(jì)折舊又稱為外部性折舊，是指建筑物本身以外經(jīng)濟(jì)折舊又稱為外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)上的供求關(guān)系影響）、素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)上的供求關(guān)系影響）、區(qū)位因素（如環(huán)境惡化、交通擁擠、城市交通規(guī)劃區(qū)位因素（如環(huán)境惡化、交通擁擠、城市交通規(guī)劃的改變等）。的改變等）。經(jīng)濟(jì)

47、折舊分為永久性的和暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)折舊。如一經(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)折舊。如一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)的周圍新建了一個(gè)工廠，導(dǎo)致居住環(huán)個(gè)高級(jí)住宅區(qū)的周圍新建了一個(gè)工廠，導(dǎo)致居住環(huán)境的惡化，經(jīng)濟(jì)折舊，這樣的折舊是永久性的。在境的惡化，經(jīng)濟(jì)折舊，這樣的折舊是永久性的。在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，高稅率、高失業(yè)率會(huì)導(dǎo)致房地經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，高稅率、高失業(yè)率會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的下降，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)價(jià)值的下降，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)提升，這種折舊即為暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)折舊。也會(huì)提升，這種折舊即為暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)折舊。48一、建筑物折舊的含義一、建筑物折舊的含義2 2、建筑物的耐用年限、建筑物的耐用年

48、限1 1）自然耐用年限定義：）自然耐用年限定義：2 2）經(jīng)濟(jì)耐用年限定義：）經(jīng)濟(jì)耐用年限定義：注：在房地產(chǎn)估價(jià)中一般應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)耐用年限。注：在房地產(chǎn)估價(jià)中一般應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)耐用年限。3 3）確定建筑物的耐用年限的兩點(diǎn)注意：）確定建筑物的耐用年限的兩點(diǎn)注意：1 1）建筑物耐用年限從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日算）建筑物耐用年限從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日算起，建設(shè)期不計(jì)入耐用年限；起，建設(shè)期不計(jì)入耐用年限；2 2）起始時(shí)間：取建筑物竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間為起）起始時(shí)間：取建筑物竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間為起點(diǎn)；點(diǎn)；終止時(shí)間：當(dāng)建筑物耐用年限早于土地使用權(quán)年限終止時(shí)間：當(dāng)建筑物耐用年限早于土地使用權(quán)年限結(jié)束時(shí)，去建筑物耐用

49、年限結(jié)束的時(shí)間；反之，取結(jié)束時(shí)，去建筑物耐用年限結(jié)束的時(shí)間；反之，取土地使用權(quán)年限結(jié)束的時(shí)間。土地使用權(quán)年限結(jié)束的時(shí)間。49一、建筑物折舊的含義一、建筑物折舊的含義3 3、房地產(chǎn)估價(jià)中的折舊與會(huì)計(jì)上折舊的差別：、房地產(chǎn)估價(jià)中的折舊與會(huì)計(jì)上折舊的差別：1 1）折舊目的不同；）折舊目的不同；2 2）折舊技術(shù)不同；）折舊技術(shù)不同；3 3）折舊方法不同；）折舊方法不同；4 4）耐用年限不同。）耐用年限不同。50二、折舊的求取方法二、折舊的求取方法1 1、耐用年限法、耐用年限法 ：直線法和余額遞減法。：直線法和余額遞減法。是將建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格按一定的方法分?jǐn)偟狡涫菍⒔ㄖ锏闹匦聵?gòu)建價(jià)格按一定的方法分

50、攤到其耐用年限內(nèi)，從而計(jì)算每一年的折舊額和累計(jì)折舊耐用年限內(nèi)，從而計(jì)算每一年的折舊額和累計(jì)折舊額。額。1 1）直線法：又稱定額法，假設(shè)建筑物的價(jià)值損耗均）直線法：又稱定額法，假設(shè)建筑物的價(jià)值損耗均勻，即在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，勻，即在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物則建筑物每年的折舊額為：每年的折舊額為：其中：其中： - -第第i i年的年折舊額，在直線法中為常數(shù)年的年折舊額，在直線法中為常數(shù)D D； C- C-建筑物的重新建造成本；建筑物的重新建造成本； S- S-建筑物的預(yù)計(jì)凈殘值；建筑物的預(yù)計(jì)凈殘值；N-N-建筑物的耐用年限建筑物的耐用年限/1/iDDC SN CR N iD51