資產(chǎn)評(píng)估第5章

1、第五章第五章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 第四節(jié)第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的其他方法房地產(chǎn)評(píng)估的其他方法第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 土地、建筑物和其他地上定著物及其權(quán)屬土地、建筑物和其他地上定著物及其權(quán)屬的總稱。的總稱。 房地產(chǎn)實(shí)體：房地產(chǎn)實(shí)體：土地、建筑物和房地土地、建筑物和房地第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)

2、評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 土地、建筑物和其他地上定著物及其權(quán)屬土地、建筑物和其他地上定著物及其權(quán)屬的總稱。的總稱。 （一）土地（一）土地 1.土地概念：地球表層的陸地部分土地概念：地球表層的陸地部分 對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地是指地球的陸對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。地球表面、地上空間和地下空間地球表面、地上空間和地下空間一宗土地?fù)碛械目臻g范圍要受到土地權(quán)利的設(shè)立一宗土地?fù)碛械目臻g范圍要受到土地權(quán)利的設(shè)立和行使、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系、土地使用管制等的限和行使、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系、土地使用管制等的限制。制。第一節(jié)第一節(jié)

3、房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地（一）土地 2.土地的特征：土地的特征：自然特征：自然特征：土地位置的固定性土地位置的固定性土地資源的不可再生性土地資源的不可再生性土地效用的持久性土地效用的持久性土地效用的差異性土地效用的差異性第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地（一）土地 2.土地的特征：土地的特征：經(jīng)濟(jì)特征：經(jīng)濟(jì)特征：土地供給的稀缺性土地供給的稀缺性土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性土地用途的多樣性：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住土地用途的多樣性：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、農(nóng)業(yè)用地等宅用地

4、、交通用地、農(nóng)業(yè)用地等保值增值性保值增值性第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的權(quán)利土地的權(quán)利 1）土地權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)）土地權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等。、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等。 2）我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分）我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地離的制度，國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，國(guó)有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，國(guó)有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。地價(jià)一般是指土地使用權(quán)的價(jià)格。地價(jià)一般是指土地使用權(quán)的價(jià)格。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概

5、述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的權(quán)利土地的權(quán)利u土地使用權(quán)的土地使用權(quán)的出讓出讓指國(guó)家以土地所有者的身份指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。的行為。u土地使用權(quán)的最高年限土地使用權(quán)的最高年限u居住居住用地用地70年；年；工業(yè)工業(yè)用地用地50年；教育、科年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；年；商業(yè)商業(yè)、旅游、旅游、娛樂(lè)用地、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地年；

6、綜合或者其他用地50年年第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的權(quán)利土地的權(quán)利u土地使用權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。土地土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。u土地使用權(quán)土地使用權(quán)出租出租指土地使用者作為出租人

7、，將指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并向承租人收取租金的行為和給承租人使用，并向承租人收取租金的行為和權(quán)力。權(quán)力。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的權(quán)利土地的權(quán)利u土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)指?jìng)鶛?quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三方不轉(zhuǎn)指?jìng)鶛?quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三方不轉(zhuǎn)移占有而供擔(dān)保的地產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)移占有而供擔(dān)保的地產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，就該地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。時(shí)，就該地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。u典權(quán)典權(quán)指支付典價(jià)占有他人地產(chǎn)而獲得土

8、地使用指支付典價(jià)占有他人地產(chǎn)而獲得土地使用和收益的權(quán)利。和收益的權(quán)利。u地役權(quán)地役權(quán)又稱鄰地利用權(quán)，指土地使用人為使用又稱鄰地利用權(quán)，指土地使用人為使用其土地的方便與利益而利用他人土地的權(quán)利，其土地的方便與利益而利用他人土地的權(quán)利，如在他人的土地上行走通行。如在他人的土地上行走通行。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的權(quán)利土地的權(quán)利u注：土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限注：土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注

9、銷土地登記未獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。 （二）建筑物（二）建筑物 1.概念：附著于地上或地下由人工建造的定概念：附著于地上或地下由人工建造的定著物，包括著物，包括房屋和構(gòu)筑物房屋和構(gòu)筑物兩大類。兩大類。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 （二）建筑物（二）建筑物 1.概念：附著于地上或地下由人工建造的定概念：附著于地上或地下由人工建造的定著物，包括著物，包括房屋和構(gòu)筑物房屋和構(gòu)筑物兩大類。兩大類。1）房屋）房屋供人居住、工作、進(jìn)行其他社會(huì)活供人居住、工作、進(jìn)行其他社會(huì)活動(dòng)以及儲(chǔ)藏物品等

10、的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、動(dòng)以及儲(chǔ)藏物品等的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、墻、門(mén)、窗、柱和房頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成；墻、門(mén)、窗、柱和房頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成；2）構(gòu)筑物）構(gòu)筑物房屋以外的工程建筑，如道路、房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、隧道、水塔、橋梁、煙囪等。水壩、隧道、水塔、橋梁、煙囪等。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 （二）建筑物（二）建筑物 1.概念：附著于地上或地下由人工建造的定概念：附著于地上或地下由人工建造的定著物，包括著物，包括房屋和構(gòu)筑物房屋和構(gòu)筑物兩大類。兩大類。 2.分類：分類： 1）經(jīng)濟(jì)用途：經(jīng)濟(jì)用途： 商業(yè)建筑、民用建筑、工業(yè)建筑、公用設(shè)施等

11、商業(yè)建筑、民用建筑、工業(yè)建筑、公用設(shè)施等 2）結(jié)構(gòu)件材質(zhì)：結(jié)構(gòu)件材質(zhì)： 鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)等構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)等第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 （三）房地：土地與建筑物合為一體（三）房地：土地與建筑物合為一體 二、房地產(chǎn)的種類二、房地產(chǎn)的種類 （一）經(jīng)濟(jì)用途（一）經(jīng)濟(jì)用途 居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂(lè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂(lè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合用房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地

12、產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合用房地產(chǎn)地產(chǎn) （二）是否產(chǎn)生收益（二）是否產(chǎn)生收益 收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 三、房地產(chǎn)特征三、房地產(chǎn)特征 1.位置固定性及區(qū)域性位置固定性及區(qū)域性 2.長(zhǎng)期使用性長(zhǎng)期使用性 3.大量投資性大量投資性 4.保值增值性保值增值性 5.政策限制性政策限制性 6.投資風(fēng)險(xiǎn)性投資風(fēng)險(xiǎn)性第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序 1.明確評(píng)估基本事項(xiàng)明確評(píng)估基本事項(xiàng) 評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、簽訂評(píng)估評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、簽訂評(píng)估合同等合同等 2.制

13、定評(píng)估工作計(jì)劃制定評(píng)估工作計(jì)劃 3.實(shí)地勘察與收集資料實(shí)地勘察與收集資料 4.選用評(píng)估方法，評(píng)定估算，確定評(píng)估結(jié)果選用評(píng)估方法，評(píng)定估算，確定評(píng)估結(jié)果 5.撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 五、房地產(chǎn)價(jià)格的主要種類五、房地產(chǎn)價(jià)格的主要種類 （一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 1.土地價(jià)格：土地使用權(quán)的價(jià)格土地價(jià)格：土地使用權(quán)的價(jià)格 1）基準(zhǔn)地價(jià)：）基準(zhǔn)地價(jià)：按照土地級(jí)別或均質(zhì)分別評(píng)估的住宅、工按照土地級(jí)別或均質(zhì)分別評(píng)估的住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均單價(jià)業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均單價(jià)

14、，由政府以公告形式發(fā)布。，由政府以公告形式發(fā)布。 2）標(biāo)定地價(jià)：）標(biāo)定地價(jià)：修訂評(píng)估出的具體地塊某一時(shí)期的價(jià)格。修訂評(píng)估出的具體地塊某一時(shí)期的價(jià)格。 3）出讓底價(jià)：）出讓底價(jià)：由政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者的由政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者的成交價(jià)格，是由政府出讓土地確定的最低價(jià)格。成交價(jià)格，是由政府出讓土地確定的最低價(jià)格。 4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：土地使用者在使用期內(nèi)將已取得的土地使土地使用者在使用期內(nèi)將已取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)的價(jià)格，包括市場(chǎng)價(jià)格、租賃價(jià)格用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)的價(jià)格，包括市場(chǎng)價(jià)格、租賃價(jià)格和土地征用價(jià)格。和土地征用價(jià)格。 注：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)基本屬

15、于一級(jí)地產(chǎn)注：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)基本屬于一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷，定價(jià)權(quán)最終由政府控制；轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷，定價(jià)權(quán)最終由政府控制；轉(zhuǎn)讓價(jià)格屬于二級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，二級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)接近于競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格屬于二級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，二級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)接近于競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)。性的市場(chǎng)。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 五、房地產(chǎn)價(jià)格的主要種類五、房地產(chǎn)價(jià)格的主要種類 （一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 2.建筑物價(jià)格：純建筑物部分的價(jià)格建筑物價(jià)格：純建筑物部分的價(jià)格 3.房地價(jià)格：建筑物連同其占用的土地的價(jià)房地價(jià)格：建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，即房?jī)r(jià)。格，即房

16、價(jià)。 （二）總價(jià)格、單位價(jià)格和（二）總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)樓面地價(jià) 1.總價(jià)格：一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格?？們r(jià)格：一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。 2.單位價(jià)格：房地產(chǎn)單位面積的價(jià)格。單位價(jià)格：房地產(chǎn)單位面積的價(jià)格。房地房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。的高低。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 五、房地產(chǎn)價(jià)格的主要種類五、房地產(chǎn)價(jià)格的主要種類 （二）總價(jià)格、單位價(jià)格和（二）總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)樓面地價(jià) 3.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e地價(jià)，平均到每單位樓面地價(jià)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e地價(jià)，平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格。建筑面積的土地價(jià)格。 基本公式

17、：基本公式：土地面積建筑總面積容積率容積率土地單價(jià)樓面地價(jià)建筑總面積土地總價(jià)格樓面地價(jià)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （一）一般因素：影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地（一）一般因素：影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。 1.經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、物經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、物價(jià)因素、居民收入、儲(chǔ)蓄和投資水平價(jià)因素、居民收入、儲(chǔ)蓄和投資水平 2.社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、人社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、人口因素（口因素（人口數(shù)量、人

18、口密度、人口素質(zhì)、家庭人口數(shù)量、人口密度、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模規(guī)模）、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程）、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程 3.行政因素：土地制度和住房制度、城市規(guī)劃、行政因素：土地制度和住房制度、城市規(guī)劃、行政隸屬變更、交通管制行政隸屬變更、交通管制 4.心理因素：購(gòu)買者或出售者心態(tài)、個(gè)人偏好等心理因素：購(gòu)買者或出售者心態(tài)、個(gè)人偏好等第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （二）區(qū)域因素：某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與（二）區(qū)域因素：某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特

19、性，對(duì)該區(qū)域的各塊土地的價(jià)格產(chǎn)生影響區(qū)域特性，對(duì)該區(qū)域的各塊土地的價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。的因素。 1.居住房地產(chǎn)：居住房地產(chǎn)：商服繁華因素商服繁華因素生活設(shè)施完善程度生活設(shè)施完善程度交通便利程度交通便利程度公共設(shè)施的配套情況公共設(shè)施的配套情況環(huán)境條件環(huán)境條件區(qū)域的行政因素區(qū)域的行政因素第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （二）區(qū)域因素：某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與（二）區(qū)域因素：某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對(duì)該區(qū)域的各塊土地的價(jià)格產(chǎn)生影響區(qū)域特性，對(duì)

20、該區(qū)域的各塊土地的價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。的因素。 2.商業(yè)房地產(chǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)：商服繁華因素商服繁華因素交通情況交通情況商業(yè)綜合環(huán)境因素商業(yè)綜合環(huán)境因素區(qū)域行政因素區(qū)域行政因素第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （二）區(qū)域因素：某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與（二）區(qū)域因素：某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對(duì)該區(qū)域的各塊土地的價(jià)格產(chǎn)生影響區(qū)域特性，對(duì)該區(qū)域的各塊土地的價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。的因素。 3.工業(yè)房地產(chǎn)：工業(yè)房地產(chǎn)：交通狀況交通狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施

21、狀況區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境工業(yè)區(qū)成熟度工業(yè)區(qū)成熟度區(qū)域行政因素區(qū)域行政因素第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （三）個(gè)別因素：房地產(chǎn)個(gè)別價(jià)格的影響因素，（三）個(gè)別因素：房地產(chǎn)個(gè)別價(jià)格的影響因素，決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價(jià)格的因素。決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價(jià)格的因素。 1.土地的個(gè)別因素：土地的個(gè)別因素：l 面積與形狀面積與形狀l 區(qū)位區(qū)位l 地勢(shì)、地質(zhì)和地形地勢(shì)、地質(zhì)和地形l 臨街深度臨街深度(土地價(jià)值隨著臨街深度的增加而遞減土地價(jià)值隨著臨街深度的增加而遞減)l 規(guī)劃用途、容積率和使用年限規(guī)劃用途、容積率和使用年限l商業(yè)用地、住宅用地、工

22、業(yè)用地的地價(jià)是遞減的商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素六、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （三）個(gè)別因素：房地產(chǎn)個(gè)別價(jià)格的影響因素，（三）個(gè)別因素：房地產(chǎn)個(gè)別價(jià)格的影響因素，決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價(jià)格的因素。決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價(jià)格的因素。 2.建筑物的個(gè)別因素：建筑物的個(gè)別因素：l 物理因素物理因素l 設(shè)備完善情況設(shè)備完善情況l 施工質(zhì)量施工質(zhì)量l 樓層和朝向樓層和朝向l 房屋折舊與完損程度房屋折舊與完損程度第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的基本思路及計(jì)算公式一

23、、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的基本思路及計(jì)算公式 1.基本思路：將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)基本思路：將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)比較對(duì)照，對(duì)已發(fā)生了比較對(duì)照，對(duì)已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)估房地產(chǎn)合理價(jià)格合理價(jià)格的一種方法。的一種方法。 類似房地產(chǎn)：在用途、所處區(qū)域、結(jié)構(gòu)、交易類似房地產(chǎn)：在用途、所處區(qū)域、結(jié)構(gòu)、交易日期等方面與被估房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)日期等方面與被估房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)，在市場(chǎng)法中通常被稱為交易實(shí)例、參照物房，在市場(chǎng)法中通常被稱為交易實(shí)例、參照物房地產(chǎn)。地產(chǎn)

24、。 合理價(jià)格：在一定評(píng)估目的下，待估房地產(chǎn)最合理價(jià)格：在一定評(píng)估目的下，待估房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格。有可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的基本思路及計(jì)算公式一、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的基本思路及計(jì)算公式 2.計(jì)算公式：計(jì)算公式： 二、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的適用對(duì)象及條件二、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的適用對(duì)象及條件 1.適用對(duì)象：具有交易實(shí)例的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地適用對(duì)象：具有交易實(shí)例的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、標(biāo)準(zhǔn)工廠、寫(xiě)字樓、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、標(biāo)準(zhǔn)工廠、寫(xiě)字樓、商鋪等。商鋪等。對(duì)于很少

25、發(fā)生交易的房地產(chǎn)如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館、博物館等則難以采用市場(chǎng)法評(píng)估。廟、紀(jì)念館、博物館等則難以采用市場(chǎng)法評(píng)估。交易日期修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)參照物交易價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)值第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 二、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的適用對(duì)象及條件二、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的適用對(duì)象及條件 2.適用條件：適用條件：在評(píng)估基準(zhǔn)日前后存在在評(píng)估基準(zhǔn)日前后存在較多較多的的類似類似房地產(chǎn)房地產(chǎn)交易實(shí)例。交易實(shí)例。 1）房地產(chǎn)交易實(shí)例不能少于）房地產(chǎn)交易實(shí)例不能少于3

26、個(gè)；個(gè)； 2）房地產(chǎn)交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有可比性，）房地產(chǎn)交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有可比性，兩者相同或相似，如果存在不同，能夠找出差異兩者相同或相似，如果存在不同，能夠找出差異，對(duì)差異進(jìn)行量化。，對(duì)差異進(jìn)行量化。 三、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的基本步驟三、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的基本步驟 （一）收集交易資料（一）收集交易資料 1.交易實(shí)例的基本情況：名稱、面積、用途、產(chǎn)交易實(shí)例的基本情況：名稱、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、地形、使用期限、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境權(quán)狀況、地形、使用期限、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等。等。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 三、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的基本步驟三、市場(chǎng)法評(píng)

27、估房地產(chǎn)的基本步驟 （一）收集交易資料（一）收集交易資料 2.成交日期成交日期 3.成交價(jià)格成交價(jià)格 4.付款方式付款方式 5.交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、特殊交易動(dòng)機(jī)等。擔(dān)方式、特殊交易動(dòng)機(jī)等。 （二）確定可比交易實(shí)例（二）確定可比交易實(shí)例 1.可比交易實(shí)例可比交易實(shí)例：房地產(chǎn)交易實(shí)例中與待估房地：房地產(chǎn)交易實(shí)例中與待估房地產(chǎn)相同或相近，交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近，交產(chǎn)相同或相近，交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近，交易類型與評(píng)估目的吻合，成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)易類型與評(píng)估目的吻合，成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或能修正為正常交易價(jià)格的交易實(shí)例。格或能修

28、正為正常交易價(jià)格的交易實(shí)例。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （二）確定可比交易實(shí)例（二）確定可比交易實(shí)例 2.可比交易實(shí)例應(yīng)具備的條件：可比交易實(shí)例應(yīng)具備的條件： 1）數(shù)量在）數(shù)量在3個(gè)或個(gè)或3個(gè)以上；個(gè)以上； 2）與待估房地產(chǎn)處于同一供求圈內(nèi)；）與待估房地產(chǎn)處于同一供求圈內(nèi)； 3）與待估房地產(chǎn)用途相同（）與待估房地產(chǎn)用途相同（商業(yè)、工業(yè)、住宅商業(yè)、工業(yè)、住宅等）；等）； 4）與待估房地產(chǎn)在建筑結(jié)構(gòu)、用途、規(guī)模、檔次、權(quán)）與待估房地產(chǎn)在建筑結(jié)構(gòu)、用途、規(guī)模、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或相似；利性質(zhì)等方面相同或相似； 5）交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；）交易日期與評(píng)

29、估基準(zhǔn)日接近； 6）成交價(jià)格為正常交易價(jià)格或能修正為正常交易價(jià)格）成交價(jià)格為正常交易價(jià)格或能修正為正常交易價(jià)格； 7）與待估房地產(chǎn)的交易類型相同（）與待估房地產(chǎn)的交易類型相同（買賣、租賃、出讓買賣、租賃、出讓、抵押等形式、抵押等形式）。）。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 1.統(tǒng)一付款方式（統(tǒng)一付款方式（折算為成交日一次付清折算為成交日一次付清） 2.統(tǒng)一采用單價(jià)（統(tǒng)一采用單價(jià)（單位建筑面積價(jià)格、樓面地價(jià)、單位建筑面積價(jià)格、樓面地價(jià)、單位面積土地價(jià)格單位面積土地價(jià)格） 3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位（統(tǒng)一幣種和貨幣單位（人

30、民幣、成交日的匯率人民幣、成交日的匯率） 4.統(tǒng)一面積單位（統(tǒng)一面積單位（平方米平方米） 5.統(tǒng)一面積內(nèi)含（統(tǒng)一面積內(nèi)含（建筑面積建筑面積）第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正交易情況修正交易情況修正 1.原因：剔除交易中個(gè)別因素產(chǎn)生的價(jià)格偏差，使其原因：剔除交易中個(gè)別因素產(chǎn)生的價(jià)格偏差，使其成為正常價(jià)格。成為正常價(jià)格。 2.應(yīng)該考慮的因素：應(yīng)該考慮的因素： 1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易；）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易； 2）交易時(shí)有特殊的動(dòng)機(jī)，急于脫手或購(gòu)買最為典型；）交易時(shí)有特殊的動(dòng)機(jī)，急于脫手或購(gòu)買最為典型；

31、 3）買方或賣方不了解市場(chǎng)行情（盲目購(gòu)買和盲目出售）；）買方或賣方不了解市場(chǎng)行情（盲目購(gòu)買和盲目出售）； 4）特殊的交易方式（拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售）；）特殊的交易方式（拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售）； 5）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；）相鄰房地產(chǎn)的合并交易； 6）其他特殊交易情形（特別的愛(ài)好和感情等）；）其他特殊交易情形（特別的愛(ài)好和感情等）； 7）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易（如土地增值稅本應(yīng)由賣方）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易（如土地增值稅本應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了買方）。負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了買方）。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正 3.基

32、本公式基本公式 說(shuō)明說(shuō)明：以正常情況對(duì)價(jià)格的影響程度為：以正常情況對(duì)價(jià)格的影響程度為100，非正常，非正常情況對(duì)價(jià)格的影響程度可能大于情況對(duì)價(jià)格的影響程度可能大于100，也可能小于，也可能小于100。交易實(shí)例交易情況指數(shù)交易情況修正系數(shù)100第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正 3.基本公式基本公式 例例1：參照物房地產(chǎn)的交易價(jià)格為：參照物房地產(chǎn)的交易價(jià)格為2000元元/平方米，平方米，經(jīng)調(diào)查了解其交易價(jià)格與正常交易價(jià)格相比偏高經(jīng)調(diào)查了解其交易價(jià)格與正常交易價(jià)格相比偏高5%，則修正后的正常交易價(jià)格為：，則修正后的正常交易價(jià)格為

33、：平方米）（元正常價(jià)格/19051051002000第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正 1.內(nèi)容：交通通達(dá)程度、繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公內(nèi)容：交通通達(dá)程度、繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、環(huán)境污染、噪聲、景觀、城市規(guī)劃等影響共設(shè)施、環(huán)境污染、噪聲、景觀、城市規(guī)劃等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 2.商業(yè)區(qū)注重繁華程度、工業(yè)區(qū)重視交通運(yùn)輸、住商業(yè)區(qū)注重繁華程度、工業(yè)區(qū)重視交通運(yùn)輸、住宅區(qū)注重安全舒適、農(nóng)業(yè)區(qū)重視土地肥沃程度等。宅區(qū)注重安全舒適、農(nóng)業(yè)區(qū)重視土地肥沃程度等。 3.方法：直接比較修正法方

34、法：直接比較修正法1）以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域狀況為基準(zhǔn)（定位）以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域狀況為基準(zhǔn)（定位100分），將參照物各區(qū)域分），將參照物各區(qū)域因素與其逐項(xiàng)比較打分，狀況好高于因素與其逐項(xiàng)比較打分，狀況好高于100，狀況差低于，狀況差低于100；2）確定各具體區(qū)域因素的權(quán)重；）確定各具體區(qū)域因素的權(quán)重；3）采用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算各參照物區(qū)域因素綜合分?jǐn)?shù)；）采用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算各參照物區(qū)域因素綜合分?jǐn)?shù)；4）計(jì)算區(qū)域因素修正系數(shù)計(jì)算區(qū)域因素修正系數(shù)進(jìn)而調(diào)整各參照物交易價(jià)格。進(jìn)而調(diào)整各參照物交易價(jià)格。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素

35、修正區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正 計(jì)算公式：計(jì)算公式：交易實(shí)例區(qū)域因素得分交易實(shí)例區(qū)域因素得分得分被評(píng)估房地產(chǎn)區(qū)域因素區(qū)域因素修正系數(shù)100第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正 1.內(nèi)容：土地的面積、形狀、臨街狀態(tài)、位置、土地使用年內(nèi)容：土地的面積、形狀、臨街狀態(tài)、位置、土地使用年限、土地容積率、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程限、土地容積率、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備

36、程度、建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、建筑式樣、朝向、樓層、設(shè)備、度、建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、建筑式樣、朝向、樓層、設(shè)備、平面布置、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、新舊程度等。平面布置、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、新舊程度等。 2.基本公式：基本公式：直接比較和打分法直接比較和打分法交易實(shí)例個(gè)別因素得分交易實(shí)例個(gè)別因素得分得分被評(píng)估房地產(chǎn)個(gè)別因素個(gè)別因素修正系數(shù)100第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正土地使用年限修正土地使用年限修正 1.原因：我國(guó)實(shí)行有限年期的土地使用權(quán)有償使用原因：我國(guó)實(shí)行有限年期的土地使用權(quán)有償使用制度，使用年限長(zhǎng)短直

37、接影響土地總收益的多少，制度，使用年限長(zhǎng)短直接影響土地總收益的多少，影響土地的利用效益。通過(guò)土地使用年限的修正可影響土地的利用效益。通過(guò)土地使用年限的修正可以消除由于使用年限不同而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影以消除由于使用年限不同而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響。響。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正土地使用年限修正土地使用年限修正 2.基本公式：基本公式： 說(shuō)明：說(shuō)明：r為折現(xiàn)率；為折現(xiàn)率； n為評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限；為評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限； N為參照物土地使用權(quán)剩余年限。為參照物土地使用權(quán)剩余年限。Nnrr）（）（土地使用年

38、限修正系數(shù)111111第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正土地使用年限修正土地使用年限修正 例例2：評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限為：評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限為30年，參照物年，參照物土地使用權(quán)剩余年限為土地使用權(quán)剩余年限為20年，假設(shè)折現(xiàn)率為年，假設(shè)折現(xiàn)率為8%，則，則土地使用權(quán)年限修正系數(shù)為：土地使用權(quán)年限修正系數(shù)為：0287. 1%8111%81112030）（）（土地使用年限修正系數(shù)第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正容積率修正容積率修正 1.原因：容積

39、率大小直接決定單位土地面積上能夠原因：容積率大小直接決定單位土地面積上能夠開(kāi)發(fā)的建筑面積的大小，因而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)的建筑面積的大小，因而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生直接影響。直接影響。 2.基本公式：基本公式：指數(shù)參照物土地容積率地價(jià)價(jià)指數(shù)評(píng)估對(duì)象土地容積率地容積率修正系數(shù) 第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正容積率修正容積率修正 例例3：評(píng)估對(duì)象土地的容積率為：評(píng)估對(duì)象土地的容積率為2，參照物土地的容，參照物土地的容積率為積率為4，根據(jù)容積率地價(jià)指數(shù)表（表，根據(jù)容積率地價(jià)指數(shù)表（表2），土地容），土地容積率的修正系數(shù)為：積率的

40、修正系數(shù)為：%84%125%105容積率修正系數(shù)第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正容積率修正容積率修正第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正交易日期修正交易日期修正 1.原因：交易實(shí)例交易時(shí)間與待估房地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)原因：交易實(shí)例交易時(shí)間與待估房地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日之間存在一定的時(shí)間間隔，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷日之間存在一定的時(shí)間間隔，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷變化，一般需要通過(guò)變化，一般需要通過(guò)價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)將參照實(shí)例的交易價(jià)將參照實(shí)例的交易價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格水平。格調(diào)

41、整為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格水平。價(jià)格指數(shù)是指某地區(qū)、某類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)；價(jià)格指數(shù)是指某地區(qū)、某類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)；根據(jù)價(jià)格指數(shù)資料的不同，可以分為定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比根據(jù)價(jià)格指數(shù)資料的不同，可以分為定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。價(jià)格指數(shù)。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正交易日期修正交易日期修正 2.運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正指數(shù)參照物交易時(shí)價(jià)格變動(dòng)數(shù)評(píng)估時(shí)定基價(jià)格變動(dòng)指或參照物交易時(shí)價(jià)格指數(shù)評(píng)估時(shí)定基價(jià)格指數(shù)交易日期修正系數(shù)11第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四

42、）進(jìn)行因素修正交易日期修正交易日期修正 2.運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正 例例4：某地區(qū)某類房地產(chǎn)：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2005年年4月至月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為月的價(jià)格指數(shù)分別為103.5%，105.4%，105.8%，107.6%，109.3%，110.5%，114.7%（以（以2005年年1月為基準(zhǔn)）。其中某宗房地產(chǎn)在月為基準(zhǔn)）。其中某宗房地產(chǎn)在2005年年5月的價(jià)格為月的價(jià)格為3500元元/平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到到2005年年10月的價(jià)格為：月的價(jià)格為：平方米）（元/3809%4 .105%7 .1143500第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)

43、法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正交易日期修正交易日期修正 2.運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正 例例5：某地區(qū)某類房地產(chǎn)：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2005年上半年各月的價(jià)格同年上半年各月的價(jià)格同2004年年底相比，分別上漲了底相比，分別上漲了2.5%，5.7%，6.8%，7.3%，9.6%，10.5%。其中某宗房地產(chǎn)在。其中某宗房地產(chǎn)在2005年年3月的價(jià)格為月的價(jià)格為3800元元/平方平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2005年年6月的價(jià)格為：月的價(jià)格為：平方米）（元）（）（/3932%8 . 61%5

44、.1013800第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正交易日期修正交易日期修正 3.運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正積環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）乘時(shí)點(diǎn)各期（參照物交易時(shí)點(diǎn)至評(píng)估或乘積時(shí)點(diǎn)各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)參照物交易時(shí)點(diǎn)至評(píng)估環(huán)比價(jià)格指數(shù)1第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正交易日期修正交易日期修正 3.運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正例例6：某宗房地產(chǎn)在：某宗房地產(chǎn)在2005年年6月的價(jià)格為月的價(jià)格為3000元元/平方米，該地平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)區(qū)同類

45、房地產(chǎn)2005年年7月至月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。對(duì)其進(jìn)行交易日期修。對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到正，修正到2005年年10月的價(jià)格為：月的價(jià)格為：平方米）（元/3311%7 .104%5 .103%3 .98%6 .1033000第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正交易日期修正交易日期修正 3.運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正例例7：某宗房地產(chǎn)在：某宗房地產(chǎn)在2005年年5月的價(jià)格為月的價(jià)格為3600元元/平方米，該地平方米，該地區(qū)同類房

46、地產(chǎn)區(qū)同類房地產(chǎn)2005年年6月至月至10月的價(jià)格與上月相比的變動(dòng)率月的價(jià)格與上月相比的變動(dòng)率分別為分別為1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。對(duì)其進(jìn)行交易。對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到日期修正，修正到2005年年10月的價(jià)格為：月的價(jià)格為：平方米）（元）（）（）（）（）（/3827%1 . 21%7 . 11%5 . 1-1%3 . 21%6 . 113600第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （四）進(jìn)行因素修正（四）進(jìn)行因素修正交易日期修正交易日期修正 4.運(yùn)用價(jià)格變動(dòng)分析法修正運(yùn)用價(jià)格變動(dòng)分析法修正 當(dāng)缺乏本地區(qū)同類房地產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比

47、價(jià)格指數(shù)當(dāng)缺乏本地區(qū)同類房地產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)資料時(shí)，評(píng)估人員可以通過(guò)調(diào)查本地區(qū)過(guò)去不同時(shí)間的數(shù)資料時(shí)，評(píng)估人員可以通過(guò)調(diào)查本地區(qū)過(guò)去不同時(shí)間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格，掌握這類房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化的宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格，掌握這類房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化的情況，通常以參照物交易日的價(jià)格水平為基準(zhǔn)（情況，通常以參照物交易日的價(jià)格水平為基準(zhǔn)（100），），根據(jù)本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化的情況，測(cè)算出評(píng)根據(jù)本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化的情況，測(cè)算出評(píng)估基準(zhǔn)日的該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平（高于、低于或等于估基準(zhǔn)日的該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平（高于、低于或等于100）。）。100的價(jià)格水平評(píng)估基準(zhǔn)日該類房地

48、產(chǎn)交易日期修正系數(shù)第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （五）確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值（五）確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值簡(jiǎn)單算術(shù)平均法簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 將多個(gè)參照物交易實(shí)例修正后的初步評(píng)估結(jié)果簡(jiǎn)單將多個(gè)參照物交易實(shí)例修正后的初步評(píng)估結(jié)果簡(jiǎn)單地算術(shù)平均后，作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)地算術(shù)平均后，作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)值。值。參照物房地產(chǎn)的個(gè)數(shù)。格）；價(jià)值（修正后的交易價(jià)個(gè)參照物房地產(chǎn)的比準(zhǔn)第價(jià)值；評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估式中：-1niPPnPPinii第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （五）確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值（五）確定

49、評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值簡(jiǎn)單算術(shù)平均法簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 例例8：對(duì)：對(duì)4個(gè)參照物房地產(chǎn)交易價(jià)格修正后得出的個(gè)參照物房地產(chǎn)交易價(jià)格修正后得出的4個(gè)個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值分別為比準(zhǔn)價(jià)值分別為4500元元/平方米、平方米、4800元元/平方米、平方米、4200元元/平方米、平方米、4300元元/平方米，則用簡(jiǎn)單算術(shù)平平方米，則用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值為：均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值為：平方米）（元）（/445044300420048004500第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （五）確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值（五）確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值加權(quán)平均法加權(quán)平均

50、法 判定各個(gè)初步評(píng)估結(jié)果及比準(zhǔn)價(jià)值與評(píng)估對(duì)象房地判定各個(gè)初步評(píng)估結(jié)果及比準(zhǔn)價(jià)值與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的接近程度，并跟據(jù)接近程度賦予每個(gè)初步評(píng)估產(chǎn)的接近程度，并跟據(jù)接近程度賦予每個(gè)初步評(píng)估結(jié)果以相應(yīng)的權(quán)重，然后將加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價(jià)值結(jié)果以相應(yīng)的權(quán)重，然后將加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價(jià)值作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。參照物房地產(chǎn)的個(gè)數(shù)。的權(quán)重；值個(gè)參照物房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)第格）；價(jià)值（修正后的交易價(jià)個(gè)參照物房地產(chǎn)的比準(zhǔn)第價(jià)值；評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估式中：。，其中，-1f211inPifiPPfffPPiiinnii第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （五）確定

51、評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值（五）確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值加權(quán)平均法加權(quán)平均法 例例9：在例：在例8中，如果賦予中，如果賦予4個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的權(quán)重分別為個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的權(quán)重分別為0.4、0.1、0.2、0.3，用加權(quán)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象，用加權(quán)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值為：房地產(chǎn)的評(píng)估值為：平方米）（元/44103 . 043002 . 042001 . 048004 . 04500第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)：濱海市黃海路評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)：濱海市黃海路80號(hào)陽(yáng)光小區(qū)第號(hào)陽(yáng)光小區(qū)第8號(hào)號(hào)樓一層公建，建筑面積

52、樓一層公建，建筑面積1400平方米。平方米。位置與環(huán)境位置與環(huán)境占用土地的基本情況占用土地的基本情況評(píng)估對(duì)象房屋的基本情況評(píng)估對(duì)象房屋的基本情況評(píng)估要求：評(píng)估該房地產(chǎn)評(píng)估要求：評(píng)估該房地產(chǎn)2005年年4月月1日的市場(chǎng)價(jià)值日的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法：因?yàn)橛休^多的交易實(shí)例，所以采用市場(chǎng)評(píng)估方法：因?yàn)橛休^多的交易實(shí)例，所以采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。法進(jìn)行評(píng)估。確定可比性較強(qiáng)的確定可比性較強(qiáng)的A、B、C3個(gè)交易實(shí)例作為參照物。個(gè)交易實(shí)例作為參照物。 對(duì)參照物房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別對(duì)參照物房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正。因素修正。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市

53、場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例1.進(jìn)行交易情況修正：進(jìn)行交易情況修正：參照物參照物A是期房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低是期房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低10%，交易情況修正系數(shù)為：，交易情況修正系數(shù)為：100/90；參照物參照物B是清盤(pán)房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏是清盤(pán)房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低低5%，交易情況修正系數(shù)為：，交易情況修正系數(shù)為：100/95；參照物參照物C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例四、市場(chǎng)法

54、的評(píng)估案例2.進(jìn)行交易日期修正：進(jìn)行交易日期修正：經(jīng)分析，濱海市經(jīng)分析，濱海市2005年年4月該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格月該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與與2002年年4月、月、2004年年9月和月和2004年年11月相比分別月相比分別上漲了上漲了15%、5%和和3%。參照物參照物A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：的交易日期修正系數(shù)分別為：115/100、105/100、103/100。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例3.進(jìn)行區(qū)域因素修正：進(jìn)行區(qū)域因素修正：參照物參照物A、B、C區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100

55、/100、100/101.5、100/101.6。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例4.進(jìn)行個(gè)別因素修正：進(jìn)行個(gè)別因素修正：參照物參照物A、B、C個(gè)別因素修正系數(shù)分別為：個(gè)別因素修正系數(shù)分別為：100/99.6、100/100.2、100/101.4。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例5.計(jì)算計(jì)算3個(gè)參照物的比準(zhǔn)價(jià)值個(gè)參照物的比準(zhǔn)價(jià)值 通過(guò)可比性分析，對(duì)參照物通過(guò)可比性分析，對(duì)參照物A、B、C分別給出不同的權(quán)重分別給出不同的權(quán)重0.5、0.2、0.

56、3，采用加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的單，采用加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的單價(jià)為：價(jià)為：平方米）（元/67603 . 069982 . 063035 . 06799第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例四、市場(chǎng)法的評(píng)估案例6.確定評(píng)估結(jié)果確定評(píng)估結(jié)果（元）。房地產(chǎn)總價(jià)：平方米。元房地產(chǎn)單價(jià)：946400067601400/6760第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一、基本思路一、基本思路 1.含義：求取被評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新購(gòu)含義：求取被評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除損耗，以此估算房地

57、產(chǎn)價(jià)值的方建價(jià)格，然后扣除損耗，以此估算房地產(chǎn)價(jià)值的方法。法。 2.基本公式：基本公式： 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格損耗重新購(gòu)建價(jià)格損耗 3.具體應(yīng)用：具體應(yīng)用：新開(kāi)發(fā)土地估價(jià)新開(kāi)發(fā)土地估價(jià)新建房地產(chǎn)估值新建房地產(chǎn)估值舊房地產(chǎn)估值舊房地產(chǎn)估值第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 二、適用對(duì)象和條件二、適用對(duì)象和條件 1.只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價(jià)。者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價(jià)。 2.具體適用對(duì)象：具體適用對(duì)象： 既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的

58、房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、公園、軍隊(duì)營(yíng)房等公用、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、公園、軍隊(duì)營(yíng)房等公用、公益性房地產(chǎn)；、公益性房地產(chǎn)； 有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)估價(jià)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)地產(chǎn)估價(jià)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等；場(chǎng)等； 單純建筑物的估價(jià)；單純建筑物的估價(jià)； 市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)。市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)。第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)

59、用成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 三、新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估的成本法三、新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估的成本法新開(kāi)發(fā)土地：征用農(nóng)地并進(jìn)行新開(kāi)發(fā)土地：征用農(nóng)地并進(jìn)行“三通一平三通一平”等基礎(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地、城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改設(shè)施建設(shè)的土地、城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和平整場(chǎng)地后的土地、填海造地、開(kāi)山造地等。造和平整場(chǎng)地后的土地、填海造地、開(kāi)山造地等。三通一平三通一平：通水、通路、通電和平整地面：通水、通路、通電和平整地面七通一平七通一平：通上水、通下水、通電、通信、通氣、通熱、：通上水、通下水、通電、通信、通氣、通熱、通路和平整地面通路和平整地面評(píng)估公式：評(píng)估公式：土地使用權(quán)的價(jià)值土地使用權(quán)的價(jià)值=土地

60、取得成本土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本+投資利息投資利息+各項(xiàng)銷售各項(xiàng)銷售稅費(fèi)稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 三、新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估的成本法三、新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估的成本法 （一）土地取得成本：土地使用者為取得土地使用（一）土地取得成本：土地使用者為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。 1.征用農(nóng)村集體用地：征用農(nóng)村集體用地：征地費(fèi)用征地費(fèi)用土地補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)房屋及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)房屋及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)第三節(jié)第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本法在房地