廣州兩個房地產住宅項目工程總結(2016年7月)

1、廣州XX區(qū)兩個房地產住宅項目工程總結 廣州XX房地開發(fā)有限公司 項目管理部 二O一六年七月十七日衛(wèi)生間滲漏水1衛(wèi)生間滲漏水2一、衛(wèi)生間滲漏水現象衛(wèi)生間四周墻腳潮濕、發(fā)霉原因衛(wèi)生間沉箱、墻面防水施工質量出問題解決辦法1.沉箱砼澆筑質量，提高結構自防水；2.沉箱排水立管的洞口嚴禁砌磚；解決辦法3.沉箱四周必須澆筑砼反坎；4.確保兩處砼反坎的澆筑質量；5.合理選擇防水材料；6.確保防水基層抹灰、防水層及保護層施工質量；7.注意墻根陰角的圓弧過渡處理、沉箱二次地漏的排水坡度處理；8.沉箱內排水管必須砌磚支頂牢固；解決辦法9.檢漏水面要高出沉箱面100mm；10.防止沉箱二次地漏口被堵塞；11.沉箱回填

2、素陶粒，嚴禁摻和水泥，嚴禁回填任何建筑垃圾；12.陶粒面層用砂漿找平前應鋪設鋼絲網；13衛(wèi)生間門檻石必須用防水砂漿鋪貼。鋁合金窗滲漏水1鋁合金窗滲漏水2鋁合金窗滲漏水3鋁合金窗滲漏水4鋁合金窗滲漏5二、鋁合金窗滲漏水現象室內窗框四周墻面潮濕、窗臺側墻面潮濕原因鋁窗框與墻體結合處防水施工質量出問題解決辦法1.確保窗洞口的砌筑精度，洞口與框的間隙在20mm40mm之間；2.安裝窗框前，窗框四周凹槽坑必須提前用防水砂漿填滿；解決辦法3.窗框與窗洞口縫隙間的雜物清理干凈，然后用防水砂漿塞實；4.窗框塞縫必須誰承包誰塞縫；5.窗框四周內外側必須涂刷防水材料；解決辦法6.室外鋁窗上沿收口（滴水線或鷹嘴）和

3、窗臺飾面收口（起坡）的做法必須按規(guī)范要求；7.確保窗縫打膠施工質量；8.在拆除外排柵架前，應對鋁窗做淋水檢漏測試。鋁合金門及窗邊框受腐蝕三、鋁合金門及窗邊框受腐蝕現象鋁合金門框、鋁合金窗框邊與墻體結合部位靠室內陰角處長出白色膠狀物，未凝結前呈白色半透明液體狀可能原因堿性的水泥砂漿或水泥砂漿中的氯離子含量過高，造成對鋁合金材料的腐蝕解決辦法1.凡鋁窗框、鋁門框與水泥砂漿會有接觸的表面，均必須涂刷瀝青做好防腐處理后方可進行安裝；2.購置合格的商品砂漿，并對氯離子含量進行檢測?？蛷d陽臺地面水滲入室內1客廳陽臺地面水滲入室內2客廳陽臺地面水滲入室內3客廳陽臺地面水滲入室內4客廳陽臺地面水滲入室內5客廳

4、陽臺地面水滲入室內6四、客廳陽臺地面水滲入室內現象客廳陽臺鋁玻璃門兩邊墻垛腳出現潮濕、發(fā)霉原因陽臺地磚表面以下水泥砂漿層所含的水分，被鋁玻璃門兩邊墻垛的加氣混凝土砌塊由下至上吸收進入室內，使得墻腳處潮濕解決辦法1.凡用加氣混凝土砌塊砌筑的墻體，均砌筑3皮水泥灰砂磚墊底；2.安裝完成鋁玻璃門門框后，底框與樓面的間隙必須用防水砂漿填充塞密實；解決辦法3.陽臺必須按建筑要求做防水，對有墻體（外墻）的部位，防水層必須按建筑要求向上涂刷至一定高度；4.陽臺防水施工完成后必須做閉水檢漏試驗。陽臺排水立管頂部周邊潮濕五、陽臺排水立管頂部周邊潮濕現象客廳陽臺或工作陽臺凡有排水立管穿過的部位，排水立管的頂部周邊

5、潮濕或有水滲出，導致該部位天花表面發(fā)霉原因對應上層陽臺地面水泥砂漿層所含的水分從排水立管穿陽臺樓板洞口之間的縫隙向下滲漏解決辦法1.必須嚴格按操作規(guī)程要求分兩次對排水立管洞口進行封堵；2.封堵部位的管外壁必須加裝防水膠圈；3.通過陽臺閉水檢漏測試發(fā)現漏水隱患。六、室內其他部位的墻腳潮濕、發(fā)霉現象遠離衛(wèi)生間、陽臺、廚房的室內墻體根部潮濕、發(fā)霉、起皮，或天花板底潮濕，暗埋電線盒有水滴出原因本層或上層的室內（或室外）暗埋給水管出現滲漏水或入墻角閥接口出現滲漏水解決辦法1.在室內精裝修施工的全周期內，所有暗埋給水管道必須相互連通充水并打壓封閉，同時，安裝一壓力表顯示管內水壓力情況；解決辦法2.確保室內

6、所有入墻角閥的安裝施工質量，每個角閥做滲漏水檢查；3.所有向地板面以下的打釘或開孔施工作業(yè)，必須事前確認室內給水管道已充水帶壓且水壓正常。七、室內天花、墻面發(fā)霉，地下車庫天花發(fā)霉現象有精裝修施工的住戶室內、電梯前室和消防樓梯天花、墻體表面出現黑色成片霉點、霉斑；地下車庫天花表面出現黑色成片霉點、霉斑可能原因1.天花、墻體表面潮濕或有水分，溫暖潮濕空氣中的細菌附著在含有水分的天花、墻體表面而滋生霉菌；可能原因2.當墻面的水分不能及時干爽，當空氣不流通、潮濕空氣長時間作用下，局部霉菌通過空氣擴散加大繁殖；3.施工時，所使用的建筑膠水、防霉膩子、防霉乳膠漆可能過期變質解決辦法1.確保施工材料品質合格

7、；2.盡可能保證施工環(huán)境或日常使用環(huán)境濕度低、通風條件良好；3.及時去除局部小霉斑，防止擴大。八、墻面所貼瓷片空鼓現象敲擊衛(wèi)生間、廚房等墻面所貼的瓷片，發(fā)出的聲音不清脆，局部聲音沉悶、啞音，有些瓷片向外拱出、剝離、開裂，瓷片與墻面的粘結層不飽滿、不密實；可能原因1用水泥粘貼時，墻體砌塊、瓷片、瓷磚在灑水、浸泡環(huán)節(jié)未能浸潤徹底、濕透；2.瓷片、瓷磚上涂抹的水泥不均勻，當鋪貼敲擊用力不均勻時，水泥粘結層中的空氣未能徹底排出，形成空洞、氣泡；可能原因3.當墻面涂刷有防水材料時，防水層與粘結層產生的細微伸縮和膨脹；解決辦法1.施工前，所有鋪貼材料必須灑水、浸泡徹底；2.涂抹粘結材料要厚薄均勻，施工敲擊

8、的點位及用力也要均勻，把粘結層里的空氣驅趕干凈；解決辦法3.在選用防水材料和防水施工做法時，應考慮防水材料與粘結材料的粘結、伸縮、膨脹等特性；4.選用瓷磚膠作為粘結材料替代水泥進行鋪貼，會大大降低空鼓概率。室內磚砌墻體表面開裂九、室內磚砌墻體表面開裂現象室內精裝修施工完成后不久，墻面出現豎向或橫向發(fā)絲粗細大小的裂紋，幾十公分到幾米長短原因1.加氣混凝土砌塊與水泥砂漿抹灰層不均勻收縮，使得水泥砂漿抹灰層細微開裂；2.加氣混凝土砌塊墻體開槽暗埋線管后溝槽恢復處理不當；3.加氣混凝土砌塊墻體與砼剪力墻、砼柱、砼梁交接處的縫隙處理不當。解決辦法1.加工生產好的加氣混凝土砌塊不能立即使用，必須在自然、通

9、風、干燥條件下放置28天以上方可使用，以降低含水率，并使體積變形穩(wěn)定；2.需要在墻體內開溝槽埋設線管，嚴禁線管埋設過多、過密，管間留間隙，用水泥砂漿填充恢復溝槽前，必須按要求鋪掛鋼絲網；解決辦法3.對于加氣混凝土砌塊墻體與砼剪力墻、砼柱、砼梁交接處的縫隙，在墻體抹灰前，必須按要求鋪掛鋼絲網；4.對于僅由砌塊與砂漿層伸縮不均勻導致的墻體裂縫，建議在裂縫首次出現的一至兩個秋冬季后再行對裂縫進行修復處理，此時的砌塊伸縮已趨于穩(wěn)定。十、廚房公共排煙道返煙現象廚房公共排煙道內的炒菜油煙氣可以通過設在不同樓層廚房的煙道止回閥向廚房內泄漏原因1.公共排煙道的抽排煙能力低、效果差；2.安裝在各樓層廚房內的煙道

10、止回閥失靈、擋煙效果差解決辦法1.對于建筑高度在100米的住宅項目，公共排煙道的內空凈尺寸應不小于500mmX500mm；2.建議公共排煙道在垂直方向保持同一內空尺寸，不做變截面處理；3.選用靈敏、故障少且質量好的排煙止回閥；4.確保排煙止回閥按要求安裝且牢固。衛(wèi)生間沖涼房地漏排水不暢十一、衛(wèi)生間沖涼房地漏排水不暢現象衛(wèi)生間沖涼房地漏無法快速排水，地面積水溢出原因1.地漏排水管管徑小，防臭地漏排水口徑小、排水能力弱；2.地漏口與排水管口錯位；3.裝修施工垃圾堵塞排水管道解決辦法1.地漏排水管管徑建議為DN75；2.選用與排水管口徑相匹配的地漏排水口徑；3.確保地漏口的安裝施工質量及地漏口的成品

11、保護。木門質量問題多1木門質量問題多2木門質量問題多3木門質量問題多4木門質量問題多5十二、木門質量問題多現象室內精裝修木門脫漆、漆面起皮鼓包、表面碰損凹陷、油漆色差過大；門框木封邊線拼接角度不對稱、拼縫不平整、離墻間隙大、木作手工粗糙；門扇關閉后與門框四周間隙不均勻、間隙過大；密封膠條質量差、規(guī)格尺寸不匹配；門鎖質量差、門鎖及合頁安裝質量差原因1.木門（門框、門扇、木制封邊線條）產品本身加工生產質量差；2.裝修施工期間的木門成品保護工作做的不好；3.門洞口砌筑完成尺寸不統(tǒng)一，門洞口邊墻體厚度尺寸不統(tǒng)一；4.現場安裝木門人員手工工藝差解決辦法1.甲方除對木門材質、樣板及價格進行指定外，還必須把

12、通過甲方考察認可的木門加工生產廠不少于2家指定給裝修總包施工單位；2.門洞口砌筑完成后，由裝修施工單位用12mm厚夾板統(tǒng)一制作并安裝門洞口筒子板，對所有同一種類的木門統(tǒng)一洞口尺寸及洞口邊墻體厚度；3.確保木門安裝后的成品保護及安裝手工質量。十三、梁柱節(jié)點處的柱砼強度不達標現象由于不同標號砼澆筑成形后外觀顏色稍有差別，梁柱節(jié)點處，柱頭砼顏色與柱身砼顏色不一致原因在同時澆筑柱砼、梁板砼時，當先行澆筑柱砼（標號高于梁板砼）前，未能在梁柱節(jié)點處采取阻隔措施防止節(jié)點處（柱頭部位）的柱砼流失解 決辦法嚴格按要求在梁柱節(jié)點處采取阻隔措施防止節(jié)點處（柱頭部位）的柱砼流失十四、基坑支護樁冠梁頂標高問題現象在建筑

13、物周邊開挖施工給、排水等各種專業(yè)管線時，由于基坑支護樁冠梁頂標高設置過高，造成冠梁鋼筋砼結構、支護樁結構阻礙建筑物內各種管線與室外管線的連通，給、排水等各種專業(yè)管線的埋設深度、放坡要求及管線分布和走向等均受到凸出冠梁結構的限制，某些部位需要對冠梁甚至支護樁進行鑿除，由于冠梁體量大、鋼筋密、砼標號高，故鑿除工作費時、費工且影響總體施工進度。原因冠梁頂標高設置不合理解決辦法1.在考慮設置冠梁頂標高時，應將建筑物周邊市政專業(yè)管線的埋深、放坡、水平位置分布、管線走向等要求納入綜合考慮范疇；2.原始場地地面以下一定深度的土方支護可以采用簡易且有效的支護形式，從而避免支護樁冠梁頂標高設置過高。十五、屋面天

14、溝及地漏做法問題現象屋面天溝及地漏的施工做法不統(tǒng)一、不標準，導致屋面排水不暢、積水從而引發(fā)漏水，是政府質量監(jiān)督部門主要監(jiān)管并要求治理的質量通病原因未嚴格按照施工標準圖集要求施工解決辦法土建施工單位必須嚴格按照施工標準圖集所要求的做法施工十六、陽臺欄桿高度問題現象陽臺欄桿施工完成后，欄桿頂離可踏面的高度不足規(guī)范要求；飄窗臺開啟窗扇的欄桿頂離窗臺面的高度不足規(guī)范要求，因欄桿高度是建筑設計安全性強制要求，也是政府質量監(jiān)督部門主要監(jiān)管并要求治理的質量通病原因未嚴格按照施工圖紙及驗收規(guī)范要求施工解決辦法土建施工單位必須嚴格按照施工圖紙及驗收規(guī)范要求施工十七、樣板房以上樓層的止水經驗現象土建結構施工期間，

15、銷售展示樣板房裝修施工同步進行，需防止樣板房以上樓層的施工用水侵入樣板房內造成裝修成品損毀解決辦法1.取消樣板房所在層（第n層）以上的第n+3層樓面的所有結構預留洞口、電梯井道洞口，對該層所有洞口在結構施工時與結構梁板砼一起澆搗封閉；解決辦法2.對已封閉的第n+3層樓面設置一定數量的排水地漏，確保該層樓面的積水能排出至建筑物外；3.對外排柵懸挑層樓面四周的外排柵腳手架進行改造，使懸挑腳手架達到封閉擋水作用；解決辦法4.對第n+3、第n+2、第n+1層樓面的走火樓梯洞口四周砌筑3皮灰砂磚進行擋水；5.對第n+2、第n+1層樓面的所有洞口四周砌筑3皮灰砂磚進行擋水；6.做好樣板房衛(wèi)生間沉箱對應上層

16、樓面衛(wèi)生間沉箱的防水、試水工作。地下室機電各專業(yè)綜合管線施工問題1地下室機電各專業(yè)綜合管線施工問題2十八、地下室機電各專業(yè)綜合管線施工問題現象地下車庫內的給、排水；強、弱電；消防給水；防排煙風管等機電各專業(yè)管線的安裝排布混亂，不同專業(yè)管線上下交叉時未按規(guī)范要求設置，局部專業(yè)管線安裝高度不合理，降低地下車庫限高原因對于地下車庫內機電工程各專業(yè)管線的施工，未能針對施工圖紙、場地實際情況、各專業(yè)工種的施工順序、管線集中密集部位的協(xié)調等進行綜合統(tǒng)籌、過程管控解決辦法1.設計院必須出具涵蓋機電工程各專業(yè)的管線綜合平衡圖；2.各專業(yè)施工承包單位依據管線綜合平衡圖、本專業(yè)施工圖結合場地實際情況，模擬本專業(yè)管

17、線排布、走向；3.對于管線密集交叉部位，各專業(yè)施工承包單位、甲方、設計方、監(jiān)理方等進行會商，按會商意見各施工單位在現場制作安裝施工樣板；4.管線安裝期間，及時會同設計人員對有問題的節(jié)點部位進行調整。十九、地下室弱電專業(yè)主干線的施工現象有線電視、電信固話、網絡寬帶、移動信號覆蓋工程的接入雖由一總包單位承包施工，但實際施工則分由不同的運營商承擔，各運營商在地下室施工的設計圖紙、管線排布、選用的施工材料、施工工藝標準各不相同，總承包單位沒有進行綜合管控，影響地下室綜合管線整體的觀感原因鑒于工程費用由總承包單位承擔，甲方在合約、設計、現場管控方面未細化相關約定解決辦法1.各運營商的主干線纜，在地下室水

18、平方向、在樓棟管井內的垂直方向必須匯入同一主干；2.承托線纜的水平及垂直主干線槽應改為梯架；3.在合約中細化相關質量標準、管控要求；4.地下室的主干納入綜合管線平衡。二十、室外園林排水問題現象室外園林地表排水不暢、積水原因1.園林排水設計存在缺陷；2.園林排水施工質量有缺陷解決辦法1.應重視園林排水設計，重視對地表積水的有組織收集及排水；2.重視對砼結構頂板表面積水的有組織收集及排水，防止在頂板結構表面積水；3.園林排水工程嚴格按設計圖紙及做法要求施工，確保施工質量二十一、室外園林鋪貼石材表面泛出白霜現象室外園林鋪貼石材表面泛出白霜原因天然花崗巖石材結晶粗，有較多的毛細孔，鋪貼砂漿中含有可溶性

19、堿（或鹽）沿毛細孔滲透到石材里面，并結晶在石材表面，從而產生返堿現象解決辦法按設計圖紙要求進行防堿處理：鋪貼前在石材背面及側面涂防堿劑（德國雅科美石材滲透劑、美國SG-4防護劑、國產保石潔SG-4），堵塞石材中毛細管；并在施工前不得沾水；石材的鋪貼均應采用低堿水泥（要求三氧化硫含量不得超過3.5%，堿含量不得超過0.6%），用防水水泥砂漿鋪貼，鋪貼完成后用同色大理石膠封閉所有接縫。二十二、準備工程竣工驗收資料需注意的問題解決辦法1.用于規(guī)劃驗收的竣工圖編制時間長，應在建筑外立面裝飾工程完工后立即開始；2.各分部、分項工程完工后，應立即開始竣工圖的編制及竣工資料的編制、成冊；3.消防工程驗收除需

20、要消防工程本身的竣工圖，還需要建筑施工竣工圖、水電施工竣工圖；解決辦法4.人防工程驗收要提供有人防工程部位結構檢測的報告，故在委托第三方實施主體結構檢測時，要包含對人防結構部位的檢測；5.建筑智能弱電工程、光纖到戶接入工程需委托有資質的第三方機構進行檢測，檢測方案要報政府質量監(jiān)督部門備案；6.預拌砂漿使用報告辦理較復雜，應及早開始；解決辦法7.一個項目工程的環(huán)保驗收包含：發(fā)電機環(huán)保驗收；環(huán)境（水、氣、聲）治理監(jiān)測驗收；廚房排煙、餐飲隔油池環(huán)保驗收；市政排水接駁許可驗收；項目衛(wèi)生學評價（室內空氣質量檢測、二次供水水質檢測）；土壤氡氣檢測等8.項目工程節(jié)能分部驗收較復雜，在具備條件后，應著手提前辦理。9.提交檔案館的工程竣工檔案驗收包含檔案預驗收及檔案驗收；解決辦法10.給水、燃氣、供電部門的電腦扣費系統(tǒng)需在各自工程完工報竣工驗收前錄入住戶基本資料，故需開發(fā)部門、營銷部門及設計部門共同核對準確樓棟門牌、住戶門牌及項目名稱、樓棟名稱、住戶名稱等