房地產(chǎn)案例分析

1、房地產(chǎn)案例分析一、問答題（共3題，每題10分）請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）接受人民法院委托，對建于2010年的某項目一期的一幢毛坯雙拼別墅進行司法鑒定估價，價值時點為2014年8月25日，評估單價為25000元/。當事人以正在銷售的該項目三期毛坯別墅定價30000-35000元/為由。對估價結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函。家機構(gòu)調(diào)查了解到該項目三期為臨湖獨棟別墅，2014年7月底竣工并開頭銷售，銷售活動中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復核，甲機構(gòu)維持原評價結(jié)果，并對異議進行了書面回復。請問：1.甲機構(gòu)書面回復的致函對象是誰？2.導致估價對象與該項目三期別墅價格

2、差異的主要緣由有哪些？（二）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一停建筑宅項目的轉(zhuǎn)讓價值，價值時點為2014年6月15日。該項目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。依據(jù)委托人供應的資料，項目實際已支出成本為2800元/，包括土地取得成本。開發(fā)成本管理費用以及2008年6月至價值時點的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)調(diào)查核實，認為委托人列支的截至項目停工的各項實際成本費用符合當時的市場情況，在接受成本法估價時，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/。請問：1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯誤？2.在正確確定重置成本后還應該考慮哪些因素才能測算出成本價值？（三）某房地

3、產(chǎn)估價機構(gòu)在開展估價人員業(yè)務培訓時，設定同一價值時點，對某工廠整體房地產(chǎn)分別進行抵押評估和征收評估。合理的估價結(jié)果為抵押價值3000萬元，被征收房屋補償價值4000萬元。估價對象全廠區(qū)擁有國有土地使用證，地上建有10幢房屋。第16幢辦理了房屋全部權(quán)證，其中第12幢長期出租，第36幢自用；第710幢自用但未辦理權(quán)屬登記。估價對象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請問：1.該項目抵押估價和征收評估的估價對象房屋范圍分別包括哪些？2.造成該項目抵押價值和征收補償價值差異的主要緣由有哪些？二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分，每小題的備選答案中只有1個最符合題意、請將這個答案對應的字母填在答題紙各小

4、題相應的括號內(nèi)）（一）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，對市中心某大廈地下一、二、層進行房地產(chǎn)抵押價值評估，目的是為委托人辦理續(xù)期貸款供應價值參考依據(jù)。該大廈地下一層為各類獨立餐飲店面，目前處于滿租狀態(tài)，租期一般為三年，部分早期進駐的店面租金水平低于同層其他類似店面15%左右，這部分店面剩余租期基本都在半年以內(nèi)，地下一層其他店面租金與市場水平接近，地下二層為車位，均可獨立出售，目前業(yè)主對外出租。1.接受比較法測算地下一層房地產(chǎn)價值時，若選擇該大廈首首層作為可比實例，則必須進行（）。A.交易情況修正B.市場狀況調(diào)整C.實務狀況調(diào)整D.區(qū)位狀況調(diào)整答案：D解析：區(qū)位狀況調(diào)整主要位置（包括所處的方位，與相關(guān)

5、場所的距離、臨街狀況、樓層、朝向）、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境等影響。對地下一層估價首層，必須進行區(qū)位狀況調(diào)整。參見教材p197。2.接受收益法測算地下一層租金收益時，正確的做法是（）。A.應充分考慮各店面租約租金的限制B.只需考慮地低阻店面剩余租期內(nèi)租約租金的限制C.若低租金的優(yōu)惠條件不行連續(xù)，則不需考慮租約租金的限制D.不考慮各店面租約租金的限制，以目前市場租金水平為準答案：A；解析：評估出租人權(quán)益價值，租賃期間應接受租賃合同約定的租金，租賃期間屆滿后和未出租部分，應接受市場租金。該 地下一層滿租，且均有租約，租金從實考慮；租約期滿后，接受市場租金。參見教材p244。3.接受比較法評

6、估地下二層車位價值時，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容可不包括（）。A.土地使用期限B.規(guī)劃條件C.租約限制D.原抵押權(quán)的優(yōu)先受償款答案：D解析：權(quán)益狀況調(diào)整包括規(guī)劃條件、土地使用期限、租賃或占用情況等。參見教材p197.（二）某市規(guī)定自2013年4月1日起對二手房交易中的個人所得稅由原來依據(jù)交易總額的1%計征，調(diào)整為依據(jù)轉(zhuǎn)讓所得的20%計征，張某于2013年4月15日出售了其擁有的一套住房，稅務部門認為其申報的成交價格較正常市場價格明顯偏低，房屋登記資料顯示該套住房為張某于2009年8月27日購得。為合理確定張某應繳納的個人所得稅額，稅務部門委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套住房的市場價值。4.依據(jù)估價目的，本估

7、價項目的價值時點應當是（）。A.2009年8月27日B.2013年7月1日C.2013年4月15日D.2009年8月27日和2013年4月15日答案：C，解析：某市規(guī)定對二手房交易的個稅進行計征調(diào)整，稅務部門委托估價機構(gòu)評價張某出售房屋的市場價值，估價時點應當為張某出售其擁有的住房的時點，即2013年4月15日，該住房的市場價值，以此市場價值為二手房交易中個稅的計征依據(jù)。5.注冊房地產(chǎn)估價師應當在估價報告的（）內(nèi)容中對該稅收政策調(diào)整進行闡述。A.估價假設與限制條件B.市場背景描述與分析C.風險提示說明D.估價測算過程答案：A6.關(guān)于該市稅收政策調(diào)整可能產(chǎn)生的影響分析，不恰當?shù)氖牵ǎ?。A.將在肯

8、定程度上抑制房地產(chǎn)投資投機性需求B.部分剛性需求購房者將轉(zhuǎn)向新建商品住房市場C.二手房市場交易增加，房價上漲勢頭將趨緩D.將在肯定程度上催熱該市場房地產(chǎn)租賃市場答案：C對二手房交易的個稅提高，會抑制投機行為，出售者怠于出售房產(chǎn)，供應減小，剛需更多的從二手市場轉(zhuǎn)向新建房市場或者租賃市場。（三）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗面積為20萬，容積率為2.5的住宅用地，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地后分三期進行滾動開發(fā)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。注冊房地產(chǎn)估價師擬選用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行估價7.接受現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行評估時，正確的做法是（）A.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點B.對宗地整體估價，將各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點答案：C8.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應當實行（）。A.價值時點的住宅市場價格B.三期開發(fā)完成后的住宅市場價格，折現(xiàn)至價值時點C.各期開頭銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點答案：B9.在計算扣除項時，除開發(fā)成本管理費用外，還應包括（）。A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤B.銷售費用，銷售稅費和投資利息C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費D