進入和取地策略

1、取地策略研究思路確定可能的取地范圍區(qū)域宗地劃分單項宗地土地價值判斷土地價值影響因素權(quán)重確定綜合判斷土地價值取地規(guī)模取地范圍確定土地價值影響因素彈性分析彈性分析世聯(lián)取地和進入策略研究成功案例簡介Case 世聯(lián)成功案例項目名稱項目名稱時間時間城市城市項目規(guī)模項目規(guī)模委托客戶委托客戶服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容廊坊固安工業(yè)園區(qū)項目取地和進入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市開發(fā)區(qū)三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司土地價值評估與地塊劃分、取地策略（取地規(guī)模、范圍及次序）、項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域開發(fā)模式與運作、啟動區(qū)發(fā)展定位及發(fā)展建議 中山房地產(chǎn)市場研究2005中山2600畝中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山房地產(chǎn)前景

2、、房地產(chǎn)市場與土地市場研判、發(fā)展策略和土地儲備策略萬科佛山城市地圖項目2005佛山-佛山市萬科置業(yè)有限公司通過地圖系列進行信息分析、結(jié)合企業(yè)自身戰(zhàn)略進行分析產(chǎn)品線布局和土地儲備中山房地產(chǎn)市場研究項目規(guī)模：項目規(guī)模：三個地塊合共2600畝工作成果：工作成果： 城市在區(qū)域中的角色 房地產(chǎn)機遇與風(fēng)險 比較中山與珠三角其它城市的房地產(chǎn)發(fā)展 房地產(chǎn)市場研判 土地市場狀況 發(fā)展策略 土地儲備策略萬科佛山城市地圖項目項目規(guī)模：項目規(guī)模：整個城市及各區(qū)工作成果：工作成果： 規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地儲備為房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響、發(fā)展空間 各組團的產(chǎn)品類型、價格區(qū)間 各組團配套優(yōu)劣排序 確定各片區(qū)的最適宜客戶類型經(jīng)典案例

3、：廊坊固安工業(yè)園區(qū)項目取地和進入策略研究可能取地范圍反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可能的取地面積高達30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城總體規(guī)劃（2003-2020）”上，即為西起西玉、柏村，東至紀(jì)莊為保證最終取地范圍的準(zhǔn)確，可能的取地范圍向東擴展1公里左右；可能取地范圍區(qū)間土地價值判斷方法：網(wǎng)格分析法 網(wǎng)格圖的基本分析單元大小由可能取地范圍面積及合理的網(wǎng)格地塊數(shù)量決定； 考慮到可能的取地范圍面積為30平方公里，確定網(wǎng)格地塊面積范圍為1公里至2平方公里v 由于地塊的不規(guī)則性，嚴(yán)格的方格網(wǎng)劃分會產(chǎn)生大量邊角及跨越道路的用地，不利于整體分析，故實際劃分時作相應(yīng)調(diào)整v 地塊劃分考

4、慮地塊相對方正，能反映地塊的實際資源現(xiàn)狀網(wǎng)格劃分網(wǎng)格劃分原則根據(jù)以上原則，世聯(lián)把區(qū)域土地進行網(wǎng)格劃分，并進行編號123456789101112131415161718192021222324252627282930影響土地價值的七大核心因素基于“固安縣土地基準(zhǔn)地價”、 “北京市土地基準(zhǔn)地價”及固安的現(xiàn)實情況，世聯(lián)總結(jié)出影響宗地土地價值的七大因素根據(jù)“固安縣土地基準(zhǔn)地價”與本區(qū)域的總體規(guī)劃，本區(qū)域的土地均為一級用地，毛地價基本相同，所以成本影響因素忽略，不做土地價值影響考慮因素1、商服繁華程度2、道路交通狀況3、基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況4、環(huán)境條件5、產(chǎn)業(yè)影響因素6、城市規(guī)劃7、宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源七大核

5、心因素權(quán)重值及考慮因素根據(jù)特爾菲法（通過專家對影響因素權(quán)重作出統(tǒng)計估算）計算，參考固安縣及周邊區(qū)域基準(zhǔn)地價修正體系各因素權(quán)重，確定七大核心因素對地塊價值影響的權(quán)重比；按照土地價值大小，地塊分為四個等級：很好、好、一般、差，分別用20、15、10及5代表。1、商服繁華程度（權(quán)重25%、彈性權(quán)重15%、彈性權(quán)重5%）考慮商服中心（農(nóng)貿(mào)市場、酒店、銀行、商業(yè)街）對地塊的輻射影響程度。2、道路交通狀況（權(quán)重20%、彈性權(quán)重20%、彈性權(quán)重20%）考慮地塊臨街道路的狀況（如臨街道路的性質(zhì)、寬度、長度、年車流量）、對外交通便利度（距長途汽車站、機場距離），分析各地塊的對內(nèi)和對外交通的通達便利程度。3、基礎(chǔ)

6、配套設(shè)施狀況（權(quán)重10%、彈性權(quán)重5%、彈性權(quán)重1%）考慮目前地塊的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入情況（供水、供電情況）、地塊距公用服務(wù)設(shè)施（市民活動中心、公園、體育場館）的距離。4、環(huán)境條件（權(quán)重5%、彈性權(quán)重5%、彈性權(quán)重5%）考慮地塊周邊環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（噪音、大氣污染、與污染源的臨近程度）。5、產(chǎn)業(yè)影響因素（權(quán)重10%、彈性權(quán)重10%、彈性權(quán)重10%）考慮園區(qū)的成熟度、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、集聚狀況及未來發(fā)展趨勢。6、城市規(guī)劃（權(quán)重15%、彈性權(quán)重30%、彈性權(quán)重44%）考慮周邊區(qū)域及城市對地塊的影響。7、宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源（權(quán)重15%、彈性權(quán)重15%、彈性權(quán)重15%）考慮宗地面積、宗地形狀、臨街狀況、地上

7、建筑物現(xiàn)狀、土地開發(fā)程度、土地使用限制及自然條件（地形、地勢條件、景觀資源）等其他因素的影響 商 服繁華程度對土地價值的影響分 析商服繁華程度分析主要考慮的是老城區(qū)的輻射影響力老城區(qū)對本區(qū)域的商服繁華影響程度由圓心向圓周逐漸下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)由以上分析，在商服影響因素下的地塊價值如下表所示地塊編號地塊1地塊2 地塊3 地塊4 地塊5 地塊6 地塊7 地塊8 地塊9 地塊10 地塊11地塊12 地塊13 地塊14 地塊15商服評分1015152015152010102015105520地塊編號地塊16

8、 地塊17 地塊18 地塊19 地塊20 地塊21地塊22地塊23地塊24 地塊25 地塊26地塊27 地塊28 地塊29 地塊30商服評分151010515101051010105555注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分 道路交通影響分析交通網(wǎng)絡(luò)對土地價值有較大影響，但是不同的交通路線對土地價值有不同程度的影響：106國到、京九鐵路、廊涿公路、廊涿高速及京開高速對土地價值的影響的權(quán)重分別約為35%、15%、20%、25%、5%：測算出單條交通線路對土地價值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計出每個網(wǎng)格的土地價值。212345678910111213141516171819202122232425

9、 2627282930廊涿公路106國道京九鐵路京開高速廊涿高速由以上分析，在交通影響因素下的土地價值如下表所示地塊編號地塊1地塊2 地塊3 地塊4 地塊5 地塊6 地塊7地塊8 地塊9 地塊10 地塊11地塊12 地塊13 地塊14 地塊15交通101515201515201010201515101015地塊編號地塊16 地塊17地塊18地塊19地塊20地塊21地塊22 地塊23地塊24地塊25 地塊26地塊27 地塊28 地塊29 地塊30交通151515151510101010101010101015注釋注釋很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分基礎(chǔ)

10、配套設(shè)施影響下的土地價值分析基礎(chǔ)配套對土地價值的影響主要體現(xiàn)在老城區(qū)的城市配套對工業(yè)區(qū)的輻射影響基礎(chǔ)配套設(shè)施以老城區(qū)為中心，土地價值由圓心向圓外圍逐漸降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)由以上分析，在基礎(chǔ)配套設(shè)施影響因素下的土地價值如下圖所示地塊編號地塊1地塊2 地塊3 地塊4 地塊5 地塊6 地塊7地塊8 地塊9 地塊10 地塊11地塊12 地塊13 地塊14 地塊15基礎(chǔ)配套設(shè)施1515202020202015152015105520地塊編號地塊16 地塊17地塊18地塊19地塊20地塊21地塊22 地塊23地塊

11、24地塊25 地塊26地塊27 地塊28 地塊29 地塊30基礎(chǔ)配套設(shè)施151010510101010515105555注釋注釋很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分12345678910111213141516171819202122232425 2627282930廊涿公路106國道京九鐵路京開高速廊涿高速 環(huán)境影響下的土地價值分析 環(huán)境對土地價值的影響分析主要體現(xiàn)在永定河及現(xiàn)有工廠及車道對環(huán)境的正面或負面影響 永定河對土地價值的影響主要體現(xiàn)在其景觀帶對沿線土地價值的提升 區(qū)域地塊內(nèi)的工廠及車道對環(huán)境影響主要體現(xiàn)在污染與噪音等方面的負面影響4水泥廠環(huán)境

12、影響下土地價值判斷的分析方法q 環(huán)境對土地價值的影響分為正面與負面影響之分，故環(huán)境影響因子的權(quán)重有正有負，但是它們的絕對值之和為100%q 京開高速、106國道、水泥廠、京九鐵路、廊涿高速、廊涿公路及永定河對土地價值影響權(quán)重分別為-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%q 測算出每一環(huán)境影響因子對土地價值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計出每個網(wǎng)格的土地價值由以上分析，環(huán)境影響下的土地價值評分為下圖所示地塊編號地塊1 地塊2 地塊3 地塊4 地塊5 地塊6地塊7地塊8 地塊9 地塊10地塊11地塊12地塊13 地塊14 地塊15環(huán)境20101010151010 1515101520202

13、010地塊編號地塊16 地塊17地塊18地塊19地塊20地塊21地塊22 地塊23地塊24地塊25地塊26地塊27地塊28 地塊29 地塊30環(huán)境101515151010101010555555注釋注釋很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分12345678910111213141516171819202122232425 2627282930 產(chǎn)業(yè)影響因素下的土地價值分析 產(chǎn)業(yè)積聚對土地價值具有提升作用；依據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚程度與規(guī)模的差異，不同的產(chǎn)業(yè)對土地價值影響存在著差異紡織工業(yè)園與汽車零配件工業(yè)園對土地價值的影響權(quán)重分別為45%與55%本項目的工業(yè)用地主要分

14、布在地塊北部與南部，以此兩塊土地為放射中心，隨箭頭方向，土地價值逐漸降低 測算出每一產(chǎn)業(yè)園對土地價值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計出每個網(wǎng)格的土地價值5紡織工業(yè)紡織工業(yè)園園工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)由以上分析，產(chǎn)業(yè)評分如下圖所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分地塊編號 地塊1 地塊2 地塊3 地塊4 地塊5 地塊6 地塊7 地塊8 地塊9 地塊10地塊11地塊12地塊13地塊14地塊15產(chǎn)業(yè)2020151520151515101010105510地塊編號 地塊16地塊17地塊18地塊19地塊20地塊21地塊22地塊23地塊24地塊25地塊26地塊27地塊28地塊29地塊30產(chǎn)業(yè)10105510101

15、01010202020202015 大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對本區(qū)域土地價值存在著影響 大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對本區(qū)域土地價值的影響權(quán)重分別為35%、15%及50% 城市規(guī)劃影響分析城市規(guī)劃影響分析6本區(qū)域土地價值大北京的規(guī)劃影響力權(quán)重35%固安縣的規(guī)劃影響力權(quán)重50%大廊坊的規(guī)劃影響力權(quán)重15%大北京基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃下的固安 “新七環(huán)” 公路系統(tǒng)跨越北京市現(xiàn)有的行政邊界，天津市、河北廊坊及保定地區(qū)通過新七環(huán)聯(lián)系在一起。 本區(qū)域位于京津發(fā)展走廊上的“第二首都國際機場”附近 廊廊坊坊固安固安北北京京規(guī)劃新七環(huán)規(guī)劃新七環(huán)涿密涿密高速高速永清永清規(guī)劃的首都第二機場固安位于北京市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)

16、略規(guī)劃的傳統(tǒng)中軸上，在規(guī)劃中固安位于北京市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的傳統(tǒng)中軸上，在規(guī)劃中的七環(huán)內(nèi)。的七環(huán)內(nèi)。6 北京城市化方向為東南向，直指廊坊、天津；固安僅在城市化方向附近 固安沒有在北京城市空間新格局的兩帶上 大北京規(guī)劃對固安的影響分析大北京規(guī)劃對固安的影響分析固安廊坊天津 大廊坊規(guī)劃 大廊坊的規(guī)劃范圍為三大主團，即固安、廊坊與永清。 固安目前的發(fā)展起點是規(guī)劃中的三大主團最低的； 廊坊的部分產(chǎn)業(yè)可以放在固安發(fā)展資料來源：訪談 固安縣規(guī)劃 固安新城規(guī)劃基于老城區(qū)，發(fā)展的核心主團為汽車工業(yè)園、紡織工業(yè)園區(qū)及新城核心區(qū) 新城規(guī)劃核心區(qū)作為未來的城市中心區(qū)，土地價值最高老城區(qū)規(guī)劃核心區(qū)紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)三大

17、規(guī)劃對本區(qū)域土地價值判斷方法分別判斷北京、廊坊及固安三大規(guī)劃對本區(qū)域的土地價值影響根據(jù)三大規(guī)劃對區(qū)域土地價值的影響權(quán)重，累計各個網(wǎng)格的土地價值12345678910111213141516171819202122232425 2627282930規(guī)劃核心區(qū)老城區(qū)紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)來自 廊坊的影響力固安發(fā)展方向來自北京的影響力由以上分析，規(guī)劃因素對土地價值的評分如下圖所示注釋注釋很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分地塊 編號 地塊1 地塊2 地塊3 地塊4 地塊5 地塊6 地塊7 地塊8 地塊9 地塊10 地塊11地塊12地塊13地塊14地塊15宗地現(xiàn)狀1

18、51515151515151515102020151015地塊編號 地塊16地塊17 地塊18地塊19地塊20地塊21地塊22 地塊23地塊24 地塊25 地塊26地塊27地塊28地塊29地塊30宗地現(xiàn)狀2020202010151515101055555 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分析 本項目地貌特征為永定河沖積平原，整個地塊地勢平坦，自西北向東南有微小的緩坡 地塊內(nèi)除道路及少量的已建設(shè)用地外，其余基本上是村莊和大片農(nóng)業(yè)用地78、地塊內(nèi)道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九鐵路2、106國道1、自然村莊由以上分析，土地內(nèi)部資源評分如下圖所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分地塊

19、編號 地塊1 地塊2 地塊3 地塊4 地塊5 地塊6 地塊7 地塊8 地塊9 地塊10 地塊11地塊12地塊13地塊14地塊15宗地現(xiàn)狀15101510105151515101515151515地塊編號 地塊16地塊17 地塊18地塊19地塊20地塊21地塊22 地塊23地塊24 地塊25 地塊26地塊27地塊28地塊29地塊30宗地現(xiàn)狀101520151515151510151015151515基于以上分析，世聯(lián)對按照劃分的宗地，參照影響因素的不同權(quán)重進行分析q 根據(jù)特爾菲法確定的權(quán)重，進行土地現(xiàn)狀分析；q 按照權(quán)重值的變化，進行兩次彈性分析；q 按照特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析的結(jié)果，分別繪

20、制三張取地紅線圖q 根據(jù)繪制出的紅線圖，確定核心價值區(qū)與取地范圍分析方法分析方法特爾菲法現(xiàn)狀分析(1)注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分商服繁華商服繁華程度程度道路交通道路交通狀況狀況基礎(chǔ)配套基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況設(shè)施狀況環(huán)境條件環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)影響產(chǎn)業(yè)影響因素因素城市規(guī)劃城市規(guī)劃宗地現(xiàn)狀及宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源內(nèi)部資源分值總數(shù)分值總數(shù)取整取整影響權(quán)重25%20%10%5%10%15%15%100%100%地塊11010152010151512.513地塊21515151010151013.514地塊31515201015151515.2515地塊42020201010151016.2516地塊5

21、1515201515151014.7515地塊6151520102015514.2514地塊72020201015151517.518地塊81010151515151512.7513地塊91010151515151512.7513地516地塊111515151510201515.2515地塊121015102010201513.7514地塊13510520515159.7510地塊145105205101599地塊15201520101015151616特爾菲法現(xiàn)狀分析(2)注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分商服繁商服繁華程度華程度道路交通道路

22、交通狀況狀況基礎(chǔ)配套基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況設(shè)施狀況環(huán)境條環(huán)境條件件產(chǎn)業(yè)影響產(chǎn)業(yè)影響因素因素城市規(guī)城市規(guī)劃劃宗地現(xiàn)狀及宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源內(nèi)部資源分值總數(shù)分值總數(shù)取整取整面積面積影響權(quán)重25%20%10%5%10%15%15%100%100%地塊161515151010201014.25141.77地塊171015101510201513.5141.77地塊18101510155201012.25121.77地塊195155155201511.25111.77地塊201510101010101512121.77地塊211010101010151511.5111.77地塊22101010101015151

23、1.5111.77地塊231010101010151511.5111.77地塊245105101010108.2581.77地塊25101015520101512121.61地塊2610151052051511.75121.77地塊275105520515991.77地塊285105520515991.77地塊295105520515991.77地塊3051555155159.592.08根據(jù)土地價值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價值最大區(qū)域的紅線圖 根據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)，世聯(lián)確定取整分?jǐn)?shù)在15以上的地塊構(gòu)成的區(qū)域價值最大 紅線所圍合成的區(qū)域為土地價值最大的區(qū)域為了保證取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下

24、限值調(diào)至土地價值評分?jǐn)?shù)為12.5，即取整數(shù)13以上 取地范圍東起東相村、柏村，西至東禮村、楊家莊，北起西玉，南至擾耳營，呂家營；取地范圍如紅線所圍合的區(qū)域根據(jù)現(xiàn)狀描述圖的比例尺，世聯(lián)計算出每塊宗地的面積 淡蘭色表示獲取的宗地規(guī)模，灰色表示價值較低的宗地 標(biāo)色為淡蘭色的宗地面積和為22.37平方公里 根據(jù)現(xiàn)實運做，取地規(guī)模為20.8022.80平方公里 本項目的研究對象的規(guī)模即為淡蘭色標(biāo)志的地塊所構(gòu)成的區(qū)域彈性分析一（1）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分商服繁商服繁華程度華程度道路交通道路交通狀況狀況基礎(chǔ)配套基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況設(shè)施狀況環(huán)境條環(huán)境條件件產(chǎn)業(yè)影響產(chǎn)業(yè)影響因素因素城市規(guī)城市規(guī)

25、劃劃宗地現(xiàn)狀及宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源內(nèi)部資源分值總數(shù)分值總數(shù)取整取整面積面積影響權(quán)重15%20%5%5%10%30%15%100%100%地塊11010152020151514141.28地塊21515151020151014.5152.02地塊31515201015151515152.02地塊42020201015151016162.02地塊51515201520151015150.34地塊6151520101515513.5141.18地塊72020201015151516.75171.42地塊81010151515151513.25130.37地塊91010151510151512.7513

26、1.73地塊102020201010101014141.77地塊111515151510201516161.77地塊121015102010201515.25151.77地塊135105205151511.25111.77地塊14510520510159.75101.63地25151.77彈性分析一（2）商服繁華商服繁華程度程度道路交通道路交通狀況狀況基礎(chǔ)配套基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況設(shè)施狀況環(huán)境條件環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)影響產(chǎn)業(yè)影響因素因素城市規(guī)劃城市規(guī)劃宗地現(xiàn)狀及宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源內(nèi)部資源分值總數(shù)分值總數(shù)取整取整面積面積影響權(quán)重15%15%5%10%15%20%20%1

27、00%100%地塊161515151010201013.75141.77地塊171015101510201514.25141.77地塊18101510155201012.5131.77地塊195155155201512.5131.77地塊201510101010101511.75121.77地塊211010101010151512121.77地塊221010101010151512121.77地塊231010101010151512121.77地塊24510510101010991.77地塊25101015520101512.25121.61地塊2610151052051512.45121.7

28、7地塊27510552051510101.77地塊28510552051510101.77地塊29510552051510101.77地塊30515551551510102.08注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分根據(jù)土地價值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價值最大區(qū)域的紅線圖u根據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)，世聯(lián)確定取整分?jǐn)?shù)在15以上的地塊構(gòu)成的區(qū)域價值最大u紅線所圍合成的區(qū)域為土地價值最大的區(qū)域為了保證取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價值評分?jǐn)?shù)為12.5，即取整數(shù)13以上u取地范圍西起西玉、柏村，東至紀(jì)莊u取地范圍如紅線所圍合的區(qū)域根據(jù)現(xiàn)狀描述圖的比例尺，世聯(lián)計算出每塊宗地的面積編號 地塊

29、1 地塊2地塊3 地塊4地塊5 地塊6 地塊7 地塊8 地塊9地塊10面積 1.082.022.022.020.341.181.420.371.731.77編號 地塊11 地塊12 地塊13 地塊14 地塊15 地塊16 地塊17 地塊18 地塊19 地塊20面積 1.771.771.771.631.771.771.771.771.771.77編號 地塊21 地塊22 地塊23 地塊24 地塊25 地塊26 地塊27 地塊28 地塊29 地塊30面積1.771.771.771.771.611.771.771.771.772.08 淡蘭色表示獲取的宗地規(guī)模，灰色表示價值較低的宗地 標(biāo)色為淡蘭色的

30、宗地面積和為26.34平方公里 根據(jù)現(xiàn)實運做，取地規(guī)模為24.3426.34平方公里 本項目的研究對象的規(guī)模即為淡蘭色標(biāo)志的地塊所構(gòu)成的區(qū)域彈性分析二（1）商服繁華商服繁華程度程度道路交通道路交通狀況狀況基礎(chǔ)配套基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況設(shè)施狀況環(huán)境條件環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)影響產(chǎn)業(yè)影響因素因素城市規(guī)劃城市規(guī)劃宗地現(xiàn)狀及宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源內(nèi)部資源分值總數(shù)分值總數(shù)取整取整面積面積影響權(quán)重5%20%1%5%10%44%15%100%100%地塊11010152020151514.5151.28地塊21515151020151014.5152.02地塊31515201015151514.8152.02地塊42020201015151015.3152.02地塊51515201520151014.8150.34地塊6151520101515513.3131.18地塊72020201015151516.05161.42地塊81010151515151513.75140.37地塊91010151510151513.25131.73地6131.77地