房地產(chǎn)行業(yè)稅收風險監(jiān)控模型建立及應用

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅收風險監(jiān)控模型建立及應用3一、重點行業(yè)稅收風險監(jiān)控模型構建一、重點行業(yè)稅收風險監(jiān)控模型構建二、房地產(chǎn)行業(yè)風險監(jiān)控模型構建方法二、房地產(chǎn)行業(yè)風險監(jiān)控模型構建方法4一、重點行業(yè)稅收風險監(jiān)控模型構建原理一、重點行業(yè)稅收風險監(jiān)控模型構建原理5678 房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國有土地使用權的土地上進行住宅、商業(yè)用房國有土地使用權的土地上進行住宅、商業(yè)用房和基礎設施、配套設施以及其他建筑物、附著和基礎設施、配套設施以及其他建筑物、附著物等建造和經(jīng)營的行為。物等建造和經(jīng)營的行為。n土地的開發(fā)土地的開發(fā) 是指對土地進行平整、建筑物拆除、地下管是指

2、對土地進行平整、建筑物拆除、地下管線鋪設和道路等基礎設施的建設。從廣義講，包線鋪設和道路等基礎設施的建設。從廣義講，包括新城區(qū)的土地開發(fā)和老城區(qū)的土地再開發(fā)。括新城區(qū)的土地開發(fā)和老城區(qū)的土地再開發(fā)。n房屋的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)與經(jīng)營 房屋的開發(fā)是指城市的各種房屋的的開發(fā)建房屋的開發(fā)是指城市的各種房屋的的開發(fā)建設。設。 房屋的經(jīng)營從廣義講是指從房地產(chǎn)開發(fā)到售房屋的經(jīng)營從廣義講是指從房地產(chǎn)開發(fā)到售后服務的全過程。從狹義上講僅僅指房地產(chǎn)的出后服務的全過程。從狹義上講僅僅指房地產(chǎn)的出售、租賃和抵押。售、租賃和抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營分為三個階段三個階段:n開發(fā)項目

3、立項審批開發(fā)項目立項審批( (發(fā)改委：項目建議書、可行發(fā)改委：項目建議書、可行性研究報告性研究報告) )；n規(guī)劃審批（規(guī)劃局：規(guī)劃審批（規(guī)劃局：“兩證一書兩證一書”）n購買土地（國土資源局：購買土地（國土資源局：國有土地使用證國有土地使用證，繳納土地出讓金、契稅、耕地占用稅繳納土地出讓金、契稅、耕地占用稅) )；n征地和拆遷（拆遷辦）征地和拆遷（拆遷辦）預售條件：預售條件：n已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。權證書。n持有建設工程規(guī)劃許可證。持有建設工程規(guī)劃許可證。n按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建

4、設的資金達到工程建設總投資的金達到工程建設總投資的25%25%以上，并已經(jīng)確以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。定施工進度和竣工交付日期。n行業(yè)特點行業(yè)特點 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，20022002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建直接使用金融機構資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設資金比例達設資金比例達50%50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%22%，平均資產(chǎn)負債率為，平均資產(chǎn)負債率為72%72%，比工業(yè)企業(yè)高出，比工業(yè)企業(yè)高出1616個百個百分點。分點。n前期可行性研究及工程設計前期可行

5、性研究及工程設計勘察、設計單位、個人勘察、設計單位、個人n獲取國有土地獲取國有土地政府、土地投資方、土地轉讓方、被拆遷單政府、土地投資方、土地轉讓方、被拆遷單位和個人、拆遷機構位和個人、拆遷機構n征地征地村委會、農(nóng)民、土地儲備中心、拆遷機構村委會、農(nóng)民、土地儲備中心、拆遷機構n配套建設配套建設政府有關部門、事業(yè)單位政府有關部門、事業(yè)單位n籌集資金籌集資金金融、關聯(lián)企業(yè)及其特單位和個人金融、關聯(lián)企業(yè)及其特單位和個人n工程施工工程施工建造商、監(jiān)理單位、檢測機構建造商、監(jiān)理單位、檢測機構n購銷購銷設備、物資供應商、境內(nèi)外中介機構、單位和個人設備、物資供應商、境內(nèi)外中介機構、單位和個人n受托代建開發(fā)產(chǎn)

6、品、出租開發(fā)產(chǎn)品受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品委托單位、承租單位和委托單位、承租單位和個人個人n國家宏觀調(diào)控風險國家宏觀調(diào)控風險n市場購買力風險市場購買力風險n信貸風險信貸風險n項目管理風險項目管理風險n囤積土地風險囤積土地風險n違法建設風險違法建設風險n營業(yè)稅營業(yè)稅n城市維護建設稅城市維護建設稅n企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅n個人所得稅個人所得稅n土地增值稅土地增值稅n房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅n城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅n耕地占用稅耕地占用稅n印花稅印花稅n契稅契稅n車船稅車船稅1.1.收入確認問題收入確認問題2.2.成本費用列支問題成本費用列支問題3.3.利用關聯(lián)方交易轉移利潤問題利用關聯(lián)方交易轉移利潤問題4.4.企業(yè)之間相互利用偷逃稅款問題企業(yè)之間相互利用偷逃稅款問題5.5.代扣代繳營業(yè)稅、所得稅問題代扣代繳營業(yè)稅、所得稅