房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)前前 言言隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)愈來(lái)愈突出, 房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求產(chǎn)品、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的要素。而特色而成熟的產(chǎn)品線已經(jīng)成為企業(yè)的一項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)能力。將成熟的產(chǎn)品線復(fù)制到新進(jìn)入的市場(chǎng), 不僅僅意味著提高效率和成本管理, 也有利于保證產(chǎn)品的品質(zhì)以及在不同的區(qū)域形成差異化。科學(xué)成熟的產(chǎn)品線有利于品牌宣傳和公司的穩(wěn)定發(fā)展。目錄第一部分：產(chǎn)品線對(duì)比分析的類別第一部分：產(chǎn)品線對(duì)比分析的類別第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略 第三部分：住宅產(chǎn)品市場(chǎng)的分類需求第三部分：住宅產(chǎn)品市場(chǎng)的分類需求1住宅市場(chǎng)產(chǎn)

2、品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素2建立住宅產(chǎn)品線的方法-價(jià)值點(diǎn)分類組合法3目標(biāo)產(chǎn)品線類別和其價(jià)值特征4常規(guī)目標(biāo)產(chǎn)品線第四部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價(jià)值點(diǎn)第四部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價(jià)值點(diǎn) 1住宅市場(chǎng)常見的品牌價(jià)值類型2 地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值分析方法3 品牌產(chǎn)品線的合成第五部分：產(chǎn)品線建設(shè)工作計(jì)劃的分解和數(shù)據(jù)庫(kù)建立第五部分：產(chǎn)品線建設(shè)工作計(jì)劃的分解和數(shù)據(jù)庫(kù)建立 1 市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立2 材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫(kù)3 品牌產(chǎn)品線控制體系組建第六部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)第六部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 第一部分第一部分 產(chǎn)品線對(duì)比分析的類別產(chǎn)品線對(duì)比分析的類別產(chǎn)品線市場(chǎng)定位對(duì)比分析產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)特色對(duì)比分析產(chǎn)品線盈利能力

3、對(duì)比分析產(chǎn)品線市場(chǎng)定位對(duì)比分析產(chǎn)品線市場(chǎng)定位對(duì)比分析產(chǎn)品線市場(chǎng)定位對(duì)比分析產(chǎn)品線市場(chǎng)定位著重點(diǎn)在于產(chǎn)品線內(nèi)各種房地產(chǎn)品的分別定位并相互呼應(yīng), 相互配合, 從而使整條產(chǎn)品線在市場(chǎng)中取得較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品線市場(chǎng)定位必須綜合分析顧客需求與競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品線的情況, 并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合考慮。在制定產(chǎn)品線定位策略時(shí), 要講求產(chǎn)品線中各房地產(chǎn)品定位要有針對(duì)性、目標(biāo)一致性和彼此協(xié)調(diào)性。產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)特色對(duì)比分析產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)特色對(duì)比分析產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)特色對(duì)比分析產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)分析包括產(chǎn)品線長(zhǎng)度分析、產(chǎn)品線內(nèi)產(chǎn)品相關(guān)度分析、產(chǎn)品線之間關(guān)系分析三方面的內(nèi)容。產(chǎn)品線長(zhǎng)度分析由于房地產(chǎn)行業(yè)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì), 發(fā)展良好的房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品

4、線長(zhǎng)度上不斷延伸。同時(shí), 市場(chǎng)成長(zhǎng)也會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較長(zhǎng)的產(chǎn)品線。產(chǎn)品線盈利能力對(duì)比分析產(chǎn)品線盈利能力對(duì)比分析 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的目的就是盈利, 產(chǎn)品線只是盈利的形式。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須重視產(chǎn)品線的贏利性分析。企業(yè)要知道產(chǎn)品線上每一個(gè)產(chǎn)品品種的銷售額和利潤(rùn), 自身的產(chǎn)品線與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比情況。在產(chǎn)品線盈利方面, “ 金地” 、“ 華潤(rùn)” 的觀點(diǎn)相同, 認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該增加商業(yè)物業(yè)的投入, 而“ 萬(wàn)科” 很少參與商業(yè)物業(yè), 戰(zhàn)略上專注住宅產(chǎn)品。第二部分第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中, 很多的中小房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有意識(shí)到產(chǎn)品線的重要性, 也沒有到

5、總結(jié)產(chǎn)品線的這個(gè)高度,大型房地產(chǎn)公司目前的戰(zhàn)略多為開拓新的市場(chǎng)、增加顧客群, 同時(shí)為了適應(yīng)顧客需求的變化, 對(duì)產(chǎn)品線進(jìn)行延伸拓展。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身特點(diǎn)拓展產(chǎn)品線的策略主要有以下幾點(diǎn)：第一第一, , 增加新的產(chǎn)品線增加新的產(chǎn)品線, , 以擴(kuò)大房地產(chǎn)品組合的廣度。以擴(kuò)大房地產(chǎn)品組合的廣度。第二第二, , 擴(kuò)展現(xiàn)有的產(chǎn)品線擴(kuò)展現(xiàn)有的產(chǎn)品線, , 使其產(chǎn)品線更加豐滿。使其產(chǎn)品線更加豐滿。 第三第三, , 更多地增加每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的品種更多地增加每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的品種, , 以增加產(chǎn)品組合的深度。以增加產(chǎn)品組合的深度。 第一第一, 增加新的產(chǎn)品線增加新的產(chǎn)品線, 以擴(kuò)大房地產(chǎn)品組合的廣度。以擴(kuò)大房地產(chǎn)品

6、組合的廣度。 采用這種方法, 新的產(chǎn)品線就可以利用房地產(chǎn)企業(yè)在其他產(chǎn)品線的聲譽(yù)。例如萬(wàn)科希望為客戶的全生命期提供產(chǎn)品, 希望能夠涵蓋客戶從第一次置業(yè)的低端產(chǎn)品到今后選擇的中高端產(chǎn)品, 即鎖定終身客戶,現(xiàn)在萬(wàn)科已經(jīng)嘗試性建設(shè)一些中低價(jià)商品房和廉租房并開始涉足高檔住宅開發(fā)。第二第二, 擴(kuò)展現(xiàn)有的產(chǎn)品線擴(kuò)展現(xiàn)有的產(chǎn)品線, 使其產(chǎn)品線更加豐滿。使其產(chǎn)品線更加豐滿。 通過分散風(fēng)險(xiǎn)、拉長(zhǎng)產(chǎn)品線來(lái)順應(yīng)調(diào)控。例如在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)上, 很多房產(chǎn)公司將產(chǎn)品線拉長(zhǎng), 既開發(fā)高檔商場(chǎng), 也開發(fā)普通商業(yè)街既開發(fā)星級(jí)豪華酒店, 也開發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店。寫字樓開發(fā)有出租型的, 也有出售型的, 租售并舉。第三第三, 更多地增加每

7、一房地產(chǎn)產(chǎn)品的品種更多地增加每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的品種, 以增加產(chǎn)品以增加產(chǎn)品組合的深度。組合的深度。 房地產(chǎn)企業(yè)在確定自己的產(chǎn)品組合時(shí)應(yīng)該考慮產(chǎn)品線之間的相關(guān)度, 一般來(lái)說(shuō), 產(chǎn)品線之間的相關(guān)度越高, 越有助于公司發(fā)揮自己在某個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì), 萬(wàn)科就是一個(gè)典型的代表, 其在大眾住宅領(lǐng)域具有明顯優(yōu)勢(shì)。 眾所周知眾所周知, , 高端住宅產(chǎn)品線盈利能力較好高端住宅產(chǎn)品線盈利能力較好, , 但是項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)但是項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng), , 資金占資金占?jí)猴L(fēng)險(xiǎn)大中低端住宅產(chǎn)品線雖然贏利性不如高端產(chǎn)品壓風(fēng)險(xiǎn)大中低端住宅產(chǎn)品線雖然贏利性不如高端產(chǎn)品, , 但是有利于解決但是有利于解決資金的快速周轉(zhuǎn)和收入的穩(wěn)定延續(xù)資金

8、的快速周轉(zhuǎn)和收入的穩(wěn)定延續(xù), , 也有助于企業(yè)適當(dāng)規(guī)模的擴(kuò)展。不也有助于企業(yè)適當(dāng)規(guī)模的擴(kuò)展。不同的產(chǎn)品線各有所長(zhǎng)同的產(chǎn)品線各有所長(zhǎng), , 所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)顧客的需要以及本企業(yè)所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)顧客的需要以及本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略不斷的調(diào)整產(chǎn)品線以促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展。的發(fā)展戰(zhàn)略不斷的調(diào)整產(chǎn)品線以促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展。市場(chǎng)分類需求企業(yè)品牌價(jià)值點(diǎn)企業(yè)分類品牌產(chǎn)品線設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)材料和設(shè)備選用標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)平均利潤(rùn)目標(biāo)品牌價(jià)值傳遞目標(biāo)關(guān)于住宅產(chǎn)品線建設(shè)工作的說(shuō)明關(guān)于住宅產(chǎn)品線建設(shè)工作的說(shuō)明第三部分：住宅產(chǎn)品市場(chǎng)的分類需求第三部分：住宅產(chǎn)品市場(chǎng)的分類需求在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中, 很多的

9、中小房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有意識(shí)到產(chǎn)品線的重要性, 也沒有到總結(jié)產(chǎn)品線的這個(gè)高度,大型房地產(chǎn)公司目前的戰(zhàn)略多為開拓新的市場(chǎng)、增加顧客群, 同時(shí)為了適應(yīng)顧客需求的變化, 對(duì)產(chǎn)品線進(jìn)行延伸拓展。1住宅市場(chǎng)產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素品發(fā)展的因素復(fù)合地產(chǎn)旅游地產(chǎn)創(chuàng)意地產(chǎn)高科技地產(chǎn)文化地產(chǎn)按開發(fā)的復(fù)合按開發(fā)的復(fù)合價(jià)值模式分類價(jià)值模式分類按產(chǎn)品描述的按產(chǎn)品描述的生活方式分類生活方式分類新城鎮(zhèn)建設(shè)郊區(qū)休閑養(yǎng)生郊區(qū)旅游度假城市便捷生活城市綜合商務(wù)生活產(chǎn)品研究的不同類別 細(xì)分價(jià)值點(diǎn)-研究?jī)?nèi)容 loft 建筑空間和生活方式 小戶型青年公寓 建筑空間和生活方式 70/90產(chǎn)品 建筑空間和生活

10、方式 精裝修公寓 風(fēng)格和品質(zhì)質(zhì)量 老年公寓 建筑功能和服務(wù)配置 獨(dú)立廚衛(wèi)的加工和工業(yè)生產(chǎn) 產(chǎn)品模塊的工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)、成本 花園洋房 建筑藝術(shù)形式、空間形式、生活方式 住宅產(chǎn)業(yè)化 經(jīng)濟(jì)性、效率、質(zhì)量、建筑空間和形式 品牌產(chǎn)品線 規(guī)劃特征、建筑風(fēng)格、品質(zhì)質(zhì)量、建筑空間形式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1住宅市場(chǎng)產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素品發(fā)展的因素按產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)按產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)細(xì)分的研究細(xì)分的研究1住宅市場(chǎng)產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素品發(fā)展的因素影響產(chǎn)品發(fā)展影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)的因素趨勢(shì)的因素住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)：經(jīng)濟(jì)性好、效率高、能耗低，質(zhì)量穩(wěn)定技術(shù)成熟和市場(chǎng)接受認(rèn)可度

11、提升形成對(duì)中低端住宅產(chǎn)品的覆蓋開發(fā)綜合服務(wù)能力提高的需求社會(huì)文化和社會(huì)結(jié)構(gòu)的變化因素政策的傾向2.建立住宅產(chǎn)品線的方法建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線建設(shè)的產(chǎn)品線建設(shè)的目的目的提高企業(yè)的生產(chǎn)效率：建立開發(fā)流程的參考標(biāo)準(zhǔn)、有效控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金成本和時(shí)間成本項(xiàng)目品質(zhì)保障-品牌價(jià)值傳遞：對(duì)開發(fā)模式、設(shè)計(jì)、材料使用、施工工藝、配套服務(wù)等內(nèi)容，建立參照標(biāo)準(zhǔn)2.建立住宅產(chǎn)品線的方法建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線建設(shè)的產(chǎn)品線建設(shè)的原則原則借鑒各種開發(fā)模式的利弊和適用性與地產(chǎn)企業(yè)文化和品牌建設(shè)相結(jié)合形成明確的指導(dǎo)性和參考規(guī)范易于管理、操作和學(xué)習(xí)易于維護(hù)和更新2.建立住宅產(chǎn)品線的方法建立住宅產(chǎn)品線的方法價(jià)值點(diǎn)組合：價(jià)值

12、點(diǎn)組合：地段地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)家庭構(gòu)成地段地段市區(qū)市遠(yuǎn)郊區(qū)市郊區(qū)市區(qū)市遠(yuǎn)郊區(qū)市郊區(qū)2.建立住宅產(chǎn)品線的方法建立住宅產(chǎn)品線的方法價(jià)值點(diǎn)組合：價(jià)值點(diǎn)組合：地段、建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)家庭構(gòu)成建筑規(guī)模建筑規(guī)模200萬(wàn)平方以上的城市綜合功能開發(fā)50萬(wàn)以下的小型居住區(qū)50萬(wàn)以上的大型社區(qū)25萬(wàn)方以下的小型綜合體項(xiàng)目25萬(wàn)方以上的綜合體項(xiàng)目2.建立住宅產(chǎn)品線的方法建立住宅產(chǎn)品線的方法價(jià)值點(diǎn)組合：價(jià)值點(diǎn)組合：地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)家庭構(gòu)成建筑密度建筑密度容積率2.5以上，高層為主的住區(qū)容積率11.8，小高層為主的住區(qū)

13、容積率1.82.5，高層混合住區(qū)容積率0.31.0，花園洋房、連排別墅、疊加別墅為主的社區(qū)容積率0.61.2，多層為主的住區(qū)容積率0.30.8，house獨(dú)幢住區(qū)容積率0.3以下，Villa住區(qū)2.建立住宅產(chǎn)品線的方法建立住宅產(chǎn)品線的方法價(jià)值點(diǎn)組合：價(jià)值點(diǎn)組合：地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)目標(biāo)品質(zhì)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)家庭構(gòu)成目標(biāo)品質(zhì)目標(biāo)品質(zhì)基本保障類產(chǎn)品：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、回遷房舒適類產(chǎn)品：中高等品質(zhì)安居類產(chǎn)品：中小戶型、中等品質(zhì)商品房頂級(jí)產(chǎn)品享受生活類產(chǎn)品2.建立住宅產(chǎn)品線的方法建立住宅產(chǎn)品線的方法價(jià)值點(diǎn)組合：價(jià)值點(diǎn)組合：地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)目標(biāo)生活狀態(tài)

14、、家庭構(gòu)成目標(biāo)生活目標(biāo)生活狀態(tài)狀態(tài)朝9晚5的普通工薪族，居家生活Soho人士，以家為工作場(chǎng)所的生活方式長(zhǎng)期出差的商務(wù)人士，投資或第二置業(yè) 財(cái)富階層、高級(jí)官員的休閑生活第二居所企業(yè)主、高管、職業(yè)經(jīng)理人、娛樂及體育界高收入群體、政府高官，第一居所，居家生活2.建立住宅產(chǎn)品線的方法建立住宅產(chǎn)品線的方法價(jià)值點(diǎn)組合：價(jià)值點(diǎn)組合：地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)、家庭構(gòu)成家庭構(gòu)成家庭構(gòu)成家庭構(gòu)成單身青年：0居室、1居室丁克家庭：1居室、2居室婚戀二人：1居室、2居室三代人同室：3居室和更多功能間和未成年子女一起的兩代人：2居室、2+1居室、3居室空巢老人：1居室、2居室城市商務(wù)類的：0居室

15、及以上家庭度假類的：2居室及以上2.建立住宅產(chǎn)品線的方法建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線的研究產(chǎn)品線的研究方向選擇原則方向選擇原則市場(chǎng)容量大：存在大量、持續(xù)的需求；共性特征強(qiáng)：宜于建立標(biāo)準(zhǔn)化參數(shù)和流程；相對(duì)利潤(rùn)率高；政策風(fēng)險(xiǎn)?。航Y(jié)合在正常的市場(chǎng)秩序之下的真實(shí)需求；并順應(yīng)社會(huì)的政策變動(dòng)傾向；3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價(jià)值特征目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價(jià)值特征 類別類別 城市中檔住宅、城市中檔住宅、 城市高檔住宅、城市高檔住宅、郊區(qū)別墅、郊區(qū)別墅、 中低端住宅、中低端住宅、 新城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)新城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)4常規(guī)目標(biāo)產(chǎn)品線常規(guī)目標(biāo)產(chǎn)品線 城市康居社區(qū)、城市白領(lǐng)社區(qū)、城市康居社區(qū)、城市白領(lǐng)社區(qū)、城市高級(jí)公寓

16、、城市別墅和郊區(qū)城市高級(jí)公寓、城市別墅和郊區(qū)house （附表）（附表） 城市康居社區(qū)城市康居社區(qū)城市白領(lǐng)社區(qū)城市白領(lǐng)社區(qū)城市高級(jí)公寓城市高級(jí)公寓城市別墅和郊城市別墅和郊區(qū)區(qū)house市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項(xiàng)目；市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項(xiàng)目；涵蓋各類別中等收入人群；開發(fā)規(guī)模較大；以開發(fā)增值為主要利潤(rùn)點(diǎn)，高層高密度小戶型公寓；以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征；平均利潤(rùn)低，品牌價(jià)值低技術(shù)難度小，分期開發(fā)，建設(shè)速度快，回收資金快；市區(qū)中高密度住宅建設(shè)項(xiàng)目；以高層公寓為主，多層住宅或花園洋房的混合形態(tài)；開發(fā)規(guī)模在50萬(wàn)平米以下；開發(fā)增值+文化附加價(jià)值增值+服務(wù)增值；中等面積、大面積戶型

17、；技術(shù)復(fù)合度高，建設(shè)速度相對(duì)較慢，回收資金慢；利潤(rùn)高，品牌價(jià)值高市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項(xiàng)目；針對(duì)年輕的家庭構(gòu)成；開發(fā)規(guī)模較小；或者是大規(guī)模開發(fā)中的局部；以開發(fā)增值為主要利潤(rùn)點(diǎn)，高層高密度小戶型公寓；以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征；技術(shù)難度小，建設(shè)速度快，回收資金快；平均利潤(rùn)低，品牌價(jià)值低市區(qū)或近郊的低密度住宅建設(shè)項(xiàng)目；以聯(lián)排、高密度獨(dú)棟、或者市區(qū)或近郊的低密度住宅建設(shè)項(xiàng)目；以聯(lián)排、高密度獨(dú)棟、或者疊加別墅為主；開發(fā)規(guī)模在疊加別墅為主；開發(fā)規(guī)模在20萬(wàn)平米以下；開發(fā)增值+文化附加價(jià)值增值+服務(wù)增值；大戶型；技術(shù)復(fù)合度高，建設(shè)速度相對(duì)較慢，回收資金慢；利潤(rùn)高，品牌價(jià)值高；第四部分：第四

18、部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價(jià)值點(diǎn)地產(chǎn)企業(yè)品牌的價(jià)值點(diǎn) 1住宅市場(chǎng)常見的品牌價(jià)值類型住宅市場(chǎng)常見的品牌價(jià)值類型生活元素生活元素及人文價(jià)及人文價(jià)值值高技派元高技派元素的居住素的居住價(jià)值價(jià)值l運(yùn)動(dòng)健康-倡導(dǎo)健康生活l傳統(tǒng)地域文化-弘揚(yáng)地方文化的價(jià)值l財(cái)富人生的價(jià)值觀-追求贏得財(cái)富和尊重的生活態(tài)度l創(chuàng)意和創(chuàng)新的價(jià)值觀-以思維自由、存在自由、創(chuàng)意生活為自我生活價(jià)值的生活態(tài)度l家庭生活-以家庭和睦、體驗(yàn)家庭親情為生活態(tài)度l尊重自然和他人-與自然接觸、熱愛自然的體驗(yàn)式生活態(tài)度l綠色建筑 采用低能耗生產(chǎn)的材料、原生材料； 采用生產(chǎn)過程無(wú)污染或者低污染的產(chǎn)品設(shè)備 采用無(wú)污染低污染的工藝流程；使用低污染能源；環(huán)保生活

19、節(jié)能建筑-低能耗建筑，保溫性能好 節(jié)水建筑-提高水的使用率 低排放-減少二氧化碳?xì)怏w的排放 采用了減少使用維護(hù)成本的技術(shù)，使建筑運(yùn)營(yíng)過程中經(jīng)濟(jì)效益強(qiáng)l高舒適度環(huán)境 采用高技術(shù)設(shè)備，提升居住環(huán)境的安全性和舒適度，更健康。2地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值分析方法地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值分析方法 建筑人的環(huán)境居住舒適度心理健康和情感需求生活便利性家庭的日常生活成本尊貴感自由私密性鄰里交往安全感2地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值分析方法地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值分析方法 居 住居 住舒 適舒 適度度 生 活生 活便利便利性性生活空間對(duì)光、日照的健康標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)；對(duì)窗、陽(yáng)臺(tái)、戶外空間的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；生活空間空氣質(zhì)量的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定：室內(nèi)的通風(fēng)和加濕、恒溫以及過

20、濾等措施；室外空氣的凈化和污染控制；生活空間的溫度舒適度標(biāo)準(zhǔn)：建筑保溫、窗體及屋面保溫，控制室內(nèi)適宜溫度生活空間噪音標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定和控制；生活用水的健康標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定；出行：交通方式、道路空間、距離購(gòu)物：種類、規(guī)模、檔次、運(yùn)動(dòng)：類別、檔次娛樂：種類、檔次、平均成本日常生日常生活成本活成本心里健心里健康和情康和情感需求感需求降低建筑物的冬夏采暖制冷成本；降低物業(yè)管理維護(hù)成本的措施；房屋的建設(shè)質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施使用年限的合理標(biāo)準(zhǔn)； -太陽(yáng)能熱水、太陽(yáng)能路燈或其他綠色能源的使用； -中水利用；節(jié)水馬桶等設(shè)備的選用；節(jié)能灶具； -不易老化損壞的材料和配件； -電梯節(jié)能技術(shù)； -易于養(yǎng)護(hù)的植物； -易于維護(hù)的景觀水循

21、環(huán)設(shè)計(jì)； -合理的物業(yè)配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)計(jì)劃；提供不同交往空間；茶室、棋牌、游泳、戶外休息、健身場(chǎng)；不同年齡人的活動(dòng)場(chǎng)：兒童、青年、老年人提供散步道、社區(qū)商業(yè)街等空間；根據(jù)不同等次社區(qū)提供不同類別的服務(wù)：訂票、購(gòu)物、洗衣、維修、接送、保健、健身、養(yǎng)生社區(qū)興趣活動(dòng)組織：社區(qū)戶外俱樂部、社區(qū)車友會(huì)、社區(qū)馬會(huì)俱樂部，社區(qū)高爾夫團(tuán)體提供針對(duì)家庭問題的專門服務(wù)：寵物托管、子女照顧、老人照料、心理咨詢、教育社區(qū)形象建設(shè)和宣傳2地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值分析方法地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值分析方法 3品牌產(chǎn)品線的合成品牌產(chǎn)品線的合成開發(fā)價(jià)值品質(zhì)質(zhì)量文化價(jià)值塑造文化感受服務(wù)價(jià)值物業(yè)和管理+品牌價(jià)值附：各類產(chǎn)品線開發(fā)特征對(duì)比表附：各類產(chǎn)品

22、線開發(fā)特征對(duì)比表第五部分：產(chǎn)品線建設(shè)工作計(jì)劃的分解和數(shù)據(jù)庫(kù)建立第五部分：產(chǎn)品線建設(shè)工作計(jì)劃的分解和數(shù)據(jù)庫(kù)建立 1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立（收集辦法：通過案場(chǎng)問卷、專業(yè)公司調(diào)研；建立基礎(chǔ)信息庫(kù)，長(zhǎng)期跟以年齡和家庭構(gòu)成為基數(shù)，建立分類標(biāo)準(zhǔn)）年齡生活狀態(tài)家庭構(gòu)成教育、職業(yè)家庭收入活態(tài)度和消費(fèi)觀針對(duì)產(chǎn)品的功能需求1824 2435 3545 4555 5565 65以上 客戶分類客戶分類 客戶分類、客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、數(shù)據(jù)庫(kù)資料建筑功能建筑功能套型功能單元使用方式功能要求配置標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求備注客廳 起居室 門庭 餐廳

23、 廚房 衛(wèi)生間1、衛(wèi)生間2 臥室1、臥室2 工作室 儲(chǔ)藏間 洗衣間、傭人房 衣帽間 休憩陽(yáng)臺(tái)、工作陽(yáng)臺(tái) 其他 1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、建筑功能建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、數(shù)據(jù)庫(kù)資料（收集辦法：通過案場(chǎng)問卷、專業(yè)公司調(diào)研；建立基礎(chǔ)信息庫(kù)，長(zhǎng)期跟以年齡和家庭構(gòu)成為基數(shù)，建立分類標(biāo)準(zhǔn)）配套功能配套功能園區(qū)配建功能需求使用方式服務(wù)特征和功能標(biāo)準(zhǔn)備注超市、菜市場(chǎng) 面包店、花店 影樓、郵局 衛(wèi)生站 醫(yī)院 銀行 托兒所、幼兒園 小學(xué)、中學(xué) 會(huì)所 影院 1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、建筑功

24、能、配套功能配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、數(shù)據(jù)庫(kù)資料（收集辦法：通過案場(chǎng)問卷、專業(yè)公司調(diào)研；建立基礎(chǔ)信息庫(kù)，長(zhǎng)期跟以年齡和家庭構(gòu)成為基數(shù)，建立分類標(biāo)準(zhǔn)）社區(qū)環(huán)境社區(qū)環(huán)境園區(qū)環(huán)境要求功能需求和特征備注主要景觀特征 綠化率水環(huán)境或其他 老人活動(dòng)區(qū) 兒童休息區(qū) 運(yùn)動(dòng)活動(dòng)空間 交流活動(dòng)空間 地面停車場(chǎng) 步行系統(tǒng) 其他 1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)社區(qū)環(huán)境境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、數(shù)據(jù)庫(kù)資料（收集辦法：通過案場(chǎng)問卷、專業(yè)公司調(diào)研；建立基礎(chǔ)信息庫(kù)，長(zhǎng)期跟以年齡和家庭構(gòu)成為基數(shù)，建立分類標(biāo)準(zhǔn)）配套設(shè)施分類及特征

25、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求備注電梯 供電系統(tǒng) 弱電系統(tǒng) 給排水 園區(qū)公共管理 機(jī)動(dòng)車位 自行車位 其他 設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、數(shù)據(jù)庫(kù)資料物業(yè)管理服務(wù)需求特征服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)隊(duì)伍的建立備注家政服務(wù)保安公共安全公共區(qū)域維護(hù)管理酒店式服務(wù)老人救護(hù)定制服務(wù)其他物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、數(shù)據(jù)庫(kù)資料會(huì)所服務(wù)需求和使用特征運(yùn)營(yíng)和管理備注書屋、酒吧棋牌類 球類運(yùn)動(dòng)

26、 養(yǎng)生、SPA 美容、健身、游泳 俱樂部、社團(tuán) 會(huì)所功能會(huì)所功能1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能會(huì)所功能、數(shù)據(jù)庫(kù)資料項(xiàng)目分類項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模和區(qū)位項(xiàng)目目標(biāo)客戶項(xiàng)目產(chǎn)品特征康居類城市高級(jí)公寓城市別墅白領(lǐng)社區(qū)典型開發(fā)個(gè)案典型開發(fā)個(gè)案的數(shù)據(jù)庫(kù)資料的數(shù)據(jù)庫(kù)資料1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料宣傳賣點(diǎn)產(chǎn)品類別和分期風(fēng)格和文化配套設(shè)施康居類城市高級(jí)公寓城市別墅白領(lǐng)社區(qū)產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征

27、1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料 規(guī)格尺度材料標(biāo)準(zhǔn)工藝標(biāo)準(zhǔn)規(guī)律規(guī)劃格局 道路 植物類別 活動(dòng)空間 停車和管理 小品和文化設(shè)施 水景觀系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 安防系統(tǒng) 綠化率 建筑密度 建筑形態(tài) 其他指標(biāo) 典型開發(fā)個(gè)案典型開發(fā)個(gè)案園區(qū)環(huán)境園區(qū)環(huán)境1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料規(guī)格尺度規(guī)格尺度材料標(biāo)準(zhǔn)材料標(biāo)準(zhǔn)工藝標(biāo)準(zhǔn)工藝標(biāo)準(zhǔn)規(guī)律規(guī)律戶型及室內(nèi)配置戶型及

28、室內(nèi)配置戶型配比戶型配比設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)大堂和公共區(qū)域大堂和公共區(qū)域電梯電梯入口門庭入口門庭外立面材料外立面材料門、窗門、窗五金件、電氣配件五金件、電氣配件裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)其他其他典型開發(fā)個(gè)案典型開發(fā)個(gè)案建筑特征建筑特征1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料 功能功能配置配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)律規(guī)律社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù) 會(huì)所會(huì)所 典型開發(fā)個(gè)案典型開發(fā)個(gè)案物業(yè)和會(huì)所物業(yè)和會(huì)所1市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)市場(chǎng)需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫(kù)建立據(jù)庫(kù)建立客戶分類、

29、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料建筑材料數(shù)據(jù)庫(kù)建筑材料數(shù)據(jù)庫(kù)2-材料、工藝、新技術(shù)和成本材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)材料材料特點(diǎn)和適用性特點(diǎn)和適用性室內(nèi)室外使用規(guī)范和技室內(nèi)室外使用規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)常見品牌及檔次常見品牌及檔次砌體磚、面磚、鋪地砌體磚、面磚、鋪地磚磚天然石材、人造石天然石材、人造石木材、仿木材料木材、仿木材料水泥、混凝土水泥、混凝土涂料、合成材料涂料、合成材料金屬板材金屬板材陶瓷、玻璃陶瓷、玻璃鋼材鋼材光源光源防水材料防水材料管材、線材管材、線材其他材料其他材料客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物

30、業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料分類分類 特點(diǎn)和適用性特點(diǎn)和適用性技術(shù)要求技術(shù)要求價(jià)格和品質(zhì)等級(jí)價(jià)格和品質(zhì)等級(jí)建筑建筑屋面系統(tǒng)、門、窗、幕屋面系統(tǒng)、門、窗、幕墻墻產(chǎn)地產(chǎn)地性能描述性能描述適用范圍適用范圍材料材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證質(zhì)量保證安裝及維護(hù)成本安裝及維護(hù)成本電梯電梯五金件、衛(wèi)浴五金件、衛(wèi)浴規(guī)劃規(guī)劃公共安全管理系統(tǒng)公共安全管理系統(tǒng)公共垃圾回收系統(tǒng)公共垃圾回收系統(tǒng)公共信息發(fā)布通知系統(tǒng)公共信息發(fā)布通知系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)水景觀的維護(hù)系統(tǒng)水景觀的維護(hù)系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng) 給排水給排水給水設(shè)備、表具；給水設(shè)備、表具；污水處理、中水使用污水處理、中水使用 供暖系統(tǒng)

31、供暖系統(tǒng)方式，設(shè)備系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)方式，設(shè)備系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)弱電強(qiáng)弱電變配電設(shè)備，弱電設(shè)備變配電設(shè)備，弱電設(shè)備 燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 人防工程人防工程相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 成套設(shè)備數(shù)據(jù)庫(kù)成套設(shè)備數(shù)據(jù)庫(kù)2-材料、工藝、新技術(shù)和成本材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料分類分類 做法分類做法分類特征和適用特征和適用區(qū)域區(qū)域材料和施工技材料和施工技術(shù)要求術(shù)要求品質(zhì)等級(jí)品質(zhì)等級(jí)建筑建筑內(nèi)外墻體內(nèi)外墻體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)圖樣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)圖樣做法特點(diǎn)：做法特點(diǎn)：適用范圍適用范圍 屋面屋面欄桿欄桿陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)階臺(tái)階衛(wèi)生間衛(wèi)生

32、間雨篷雨篷樓梯間樓梯間凸窗凸窗通風(fēng)井通風(fēng)井 建筑構(gòu)件和常規(guī)建筑構(gòu)件和常規(guī)節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)做法節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)做法2-材料、工藝、新技術(shù)和成本材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料園區(qū)規(guī)劃常規(guī)節(jié)園區(qū)規(guī)劃常規(guī)節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)做法點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)做法2-材料、工藝、新技術(shù)和成本材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)分類做法分類特征和適用區(qū)域材料和施工技術(shù)要求品質(zhì)等級(jí)規(guī)劃 車行道路斷面和做法 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)圖樣集 步行道做法減速帶、交通指示圍墻、大門路牙、排水溝擋板車庫(kù)出入口井蓋、管溝花池、路燈、草坪燈無(wú)障礙設(shè)計(jì)要素車棚、亭廊水景觀、屋面種植、常規(guī)

33、種植灌溉系統(tǒng)客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料分類分類 植物名稱植物名稱氣候適應(yīng)特征和氣候適應(yīng)特征和生長(zhǎng)特征生長(zhǎng)特征技術(shù)要求技術(shù)要求價(jià)格和品質(zhì)等級(jí)價(jià)格和品質(zhì)等級(jí)喬木喬木速生速生千頭椿千頭椿適應(yīng)區(qū)域適應(yīng)區(qū)域樹型特點(diǎn)樹型特點(diǎn)生長(zhǎng)習(xí)性生長(zhǎng)習(xí)性適應(yīng)土質(zhì)適應(yīng)土質(zhì)適用場(chǎng)所適用場(chǎng)所規(guī)格大小規(guī)格大小遷移養(yǎng)護(hù)要求遷移養(yǎng)護(hù)要求植物成本、植物成本、養(yǎng)護(hù)成本養(yǎng)護(hù)成本慢生慢生觀賞類觀賞類果樹果樹行道樹行道樹灌木灌木 花草花草 常用植物數(shù)據(jù)庫(kù)常用植物數(shù)據(jù)庫(kù)2-材料、工藝、新技術(shù)和成本材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、

34、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料技術(shù)名稱技術(shù)名稱技術(shù)特點(diǎn)技術(shù)特點(diǎn)適用范圍適用范圍維護(hù)特點(diǎn)維護(hù)特點(diǎn)價(jià)格和維護(hù)成本價(jià)格和維護(hù)成本太陽(yáng)能使用太陽(yáng)能使用 戶用吸塵系統(tǒng)戶用吸塵系統(tǒng) 恒溫恒濕系統(tǒng)恒溫恒濕系統(tǒng) 呼吸式幕墻系統(tǒng)呼吸式幕墻系統(tǒng) 水循環(huán)使用水循環(huán)使用 地源熱地源熱 光伏電光伏電 風(fēng)能風(fēng)能 綠色建筑材料綠色建筑材料 新型保溫材料新型保溫材料 節(jié)水、節(jié)能材料節(jié)水、節(jié)能材料 隔音降噪材料或做法隔音降噪材料或做法 成熟技術(shù)、新材成熟技術(shù)、新材料的數(shù)據(jù)庫(kù)料的數(shù)據(jù)庫(kù)2-材料、工藝、新技術(shù)和成本材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)

35、服務(wù)、會(huì)所功能、相相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料3品牌產(chǎn)品線控制體系組建品牌產(chǎn)品線控制體系組建基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息+市場(chǎng)需求信息產(chǎn)-品線分類特征模版品牌價(jià)值的技術(shù)元素+產(chǎn)品分類特征=品牌產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)第六部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)第六部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1.間距間距! 1.1 建筑平面搭接錯(cuò)位時(shí),h值(凈尺寸)不宜大于2.4m,以免影響采光總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)、單元戶型設(shè)計(jì) 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)2.消防消防 2.1總圖中應(yīng)做好消防車道及消防車登高面設(shè)計(jì),注意人車分流;當(dāng)消防車道下面為地下室時(shí),結(jié)構(gòu)應(yīng)考慮消防車

36、總重300KN荷載. 2.2 登高面登高面 登高面宜在用的紅線內(nèi)解決,條件限制時(shí)可利用綠化帶作登高面,但綠化帶下應(yīng)設(shè)硬地,并按消防車總重300KN計(jì)算當(dāng)建筑物凹入處進(jìn)深不大于4m(凈寬)時(shí),該凹入范圍可計(jì)入1/4周邊長(zhǎng)度算作登高面;如凹槽寬度不大于2.5m(凈寬),該寬度可不計(jì)入建筑周邊總長(zhǎng)度.產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)、單元戶型設(shè)計(jì) 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料2.3 消防車道消防車道 高層建筑周圍宜設(shè)環(huán)形或沿建筑的兩個(gè)長(zhǎng)邊設(shè)置消防車道;盡端式消防車道應(yīng)設(shè)18m18m回車場(chǎng) 消防車最小轉(zhuǎn)彎半徑:高層12m,多層 消防車道最小寬度:登高

37、面處6m,其它處4m. 消防車道的坡度:登高面 1%,其它處 7%. 消防車道距建筑物距離宜 5m 高層建筑的沿街長(zhǎng)度超過150m或總長(zhǎng)度超過220m時(shí)應(yīng)設(shè)穿過高層建筑的消防通道. 高層建筑應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道,通道之間的距離不宜超過80m.總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)、單元戶型設(shè)計(jì) 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料3.流線設(shè)計(jì)流線設(shè)計(jì)住宅出入口處應(yīng)設(shè)置人車分流專用通道;當(dāng)商住樓住戶大堂與流量大的商業(yè)服務(wù)空間臨近時(shí),商業(yè)用房的貨運(yùn)出入口宜設(shè)在地下室或與大堂入口異向布置,避免人,貨流交叉,減少交通安全隱患.4. 附

38、屬用房附屬用房 總平面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在小區(qū)顯著位置(如入口附近)設(shè)置管理用房.應(yīng)在住宅(區(qū))的下風(fēng)向和較隱蔽處設(shè)垃圾站,其面積不宜小于6,與住宅距離不宜小于10m,外部與道路相連;垃圾站地面及內(nèi)壁宜貼光滑,宜清潔材料,并配置給排水設(shè)施.5 s8 W9 B1 r5 M: E 箱式變電在總圖中要綜合考慮,不應(yīng)設(shè)在入口附近,建議其與主體建筑的間距不小于9m,以免影響景觀和采光.總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)、單元戶型設(shè)計(jì) 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料5.摩托車摩托車,自行車存放自行車存放總圖中應(yīng)結(jié)合綠化設(shè)置摩托車,自行車存棚(庫(kù)),

39、其與主體建筑的間距不宜小于9m;偏低檔次的住宅項(xiàng)目,宜按每戶一輛自行車,每十戶一輛摩托車設(shè)置出于安全問題,自行車庫(kù)不宜設(shè)在地下車庫(kù)內(nèi),應(yīng)單獨(dú)考慮. 總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)、單元戶型設(shè)計(jì) 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料單元戶型設(shè)計(jì)單元戶型設(shè)計(jì) 單元戶型基本設(shè)計(jì)要求單元戶型基本設(shè)計(jì)要求 層高:采用分體空調(diào)的普通樓盤層高宜為2.8m,檔次較高的可為3.0m;若采用中央空調(diào)不宜小于3.3m.1 w: E6 t7 p2 o6 s, M- c廚房,衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不小于2.2m;排水橫管下皮距樓地面的凈高不小于1.9m且不應(yīng)影響

40、門窗的開啟.2 |7 D( k8 ) X/ M3 p, 起居廳開間不宜小于3.4m(凈寬),深寬比不宜大于2;應(yīng)減少開向起居廳的門洞,布置家具的墻面直線長(zhǎng)度不應(yīng)小于3m;無(wú)陽(yáng)臺(tái)的起居廳宜設(shè)計(jì)寬度大于1.8m的低窗臺(tái)觀景凸窗.1 t! g) k1 Q/ c1 4 V9 k平面有凹槽的高層住宅,其凹槽的開口寬度不應(yīng)小于2.4m(凈寬),凹槽的深寬比不應(yīng)大于4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計(jì)、單元戶型設(shè)計(jì)單元戶型設(shè)計(jì) 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料 避免臥室緊靠電梯井道,如無(wú)法解決則應(yīng)采取相應(yīng)降噪措施:相鄰的墻體為隔音墻體;大于2.5m/s井道上部應(yīng)設(shè)高度大

41、于1m的隔聲層,隔聲層設(shè)800800進(jìn)出口復(fù)式住宅頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時(shí)不應(yīng)采用下排式排水.戶內(nèi)通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000;當(dāng)走道長(zhǎng)度大于2000時(shí),應(yīng)相應(yīng)加寬至1100.戶內(nèi)樓梯寬度應(yīng)注意為凈寬;當(dāng)一面臨空時(shí),墻面到樓梯扶手最小寬度應(yīng)不小于800門寬大于900的儲(chǔ)藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲(chǔ)藏空間.北方地區(qū)首層為架空車庫(kù)時(shí)二層地面應(yīng)采取保溫措施.設(shè)于底層或靠近外墻的壁柜以及廚房,衛(wèi)生間儲(chǔ)物柜應(yīng)采取防潮措施嚴(yán)寒地區(qū)居室,起居廳的外窗應(yīng)設(shè)置可開啟的氣窗以進(jìn)行定期通風(fēng)換氣,且內(nèi)門門下空隙不應(yīng)小于252. 玄關(guān)玄關(guān)玄關(guān)內(nèi)應(yīng)考慮衣帽鏡,柜的設(shè)置空間,凈寬宜1500戶配電箱應(yīng)避

42、免與對(duì)講機(jī),開關(guān)及門鈴一同設(shè)置,以免發(fā)生沖突;戶配電箱所龕入墻面可適當(dāng)加寬為120;門鈴宜采用遙控式門鈴;對(duì)講機(jī)距門邊的距離宜大于100,其下方可設(shè)玄關(guān)燈開關(guān)3. 廚房廚房中,高檔住宅廚房面積不應(yīng)小于5m2;單排布置設(shè)備的廚房?jī)魧挷灰诵∮?.6m, 雙排布置時(shí)凈寬不宜小于2.2m 櫥柜布置應(yīng)遵循洗,切,炒的流線,以間距800,單排布置為宜.爐灶應(yīng)避開窗口設(shè)置;櫥柜進(jìn)深宜550,長(zhǎng)度在2000-3000之間,吊柜進(jìn)深350,凈高不小于500;廚房應(yīng)考慮微波爐,消毒柜的位置,并設(shè)相應(yīng)的插座;電器插座應(yīng)避免靠近水盆,灶具.(廚房具體設(shè)計(jì)可詳集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部之廚廁詳圖廚房主要設(shè)備尺寸表廚房主要設(shè)備尺寸表

43、設(shè)備名稱 長(zhǎng)(mm) 寬(mm) 高(灶臺(tái) 800 500-550 650-700洗滌臺(tái) 900-1200 500-550 800操作臺(tái) 400-1200 500-550 800吊柜 普通 400-1200 300-350 500調(diào)料 400-1200 300-350 350-400抽油煙機(jī) 800 300-350 根據(jù)油煙機(jī)型配合確定 冰箱位寬度不小于650,若考慮美式大冰箱尺寸應(yīng)為800;注意冰箱門的開啟方便及冰箱散熱.如洗衣機(jī)設(shè)在廚房,預(yù)留機(jī)位應(yīng)不小于600 x600;廚房?jī)H在布置有洗衣機(jī)時(shí)設(shè)防止溢流和干涸的專用排水地漏地漏,地漏位于洗衣機(jī)出水口一側(cè),離櫥柜距離不小于200.洗菜盆,洗手

44、盆建議采用底出水供水方式.廚房吊柜設(shè)置時(shí)應(yīng)注意避免擋窗吊頂下皮應(yīng)高于窗洞上皮50廚房應(yīng)設(shè)排煙道;中高檔廚房應(yīng)結(jié)合煙道設(shè)計(jì)管道井.(排煙道尺寸表詳見二.單元戶型設(shè)計(jì)9.油煙機(jī) )為便于迅速排除油煙和異味,廚房外窗或外墻宜設(shè)換氣扇北方地區(qū)廚房應(yīng)進(jìn)行采暖設(shè)計(jì)設(shè)于底層或靠外墻,靠衛(wèi)生間的廚房壁柜內(nèi)一定要采取防潮措施,北方地區(qū)尤其要注意.廚房樓面結(jié)構(gòu)板未降板時(shí)應(yīng)設(shè)門檻廚房門下端如設(shè)百頁(yè)通風(fēng)口,其外形尺寸不小于250450;無(wú)百頁(yè)者,門下空隙不應(yīng)小于25.4. 衛(wèi)生間衛(wèi)生間當(dāng)兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對(duì)布置時(shí),窗應(yīng)錯(cuò)位布置避免通視;衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃衛(wèi)生間門應(yīng)在隱蔽處開設(shè);直接開向起居廳的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室.應(yīng)

45、考慮坐便器,洗臉盆等潔具上下水噪音對(duì)臥室的影響,不宜沿臥室墻面布置衛(wèi)生間設(shè)施(衛(wèi)生間具體設(shè)計(jì)可詳集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部之廚廁詳圖公用衛(wèi)生間宜以柱盆或掛式臺(tái)盆為主,柱盆或臺(tái)盆邊距墻應(yīng)大于150; 主人衛(wèi)生間臺(tái)面寬度宜560-600,長(zhǎng)度不小于900,高度850;臺(tái)盆鏡面寬度應(yīng)與臺(tái)面長(zhǎng)度相同且鏡面底邊距臺(tái)面的距離為200毛巾架距地1200;避免與插座位置矛盾坐便器凈寬宜為900,最小凈寬不小于850.淋浴間凈寬宜為1000,最小凈寬不小于900;淋浴開關(guān)距地1000-1200,淋浴噴頭由距地1680-1880上下推拉桿固定;地漏位于淋浴頭下部居中,并距墻400.浴缸尺寸宜采用750 x1550,檔次較高時(shí)

46、可考慮增加浴缸平臺(tái)尺寸;淋浴噴頭做法參上;熱水器不應(yīng)設(shè)在浴缸的中部.普通有外窗的衛(wèi)生間排氣扇應(yīng)安裝在窗固定扇上;高檔次宜結(jié)合吊頂設(shè)吸頂式排風(fēng)扇;無(wú)外窗的衛(wèi)生間排氣扇應(yīng)與通風(fēng)道排風(fēng)口相連 不宜采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì);如條件限制必須采用時(shí),衛(wèi)生間樓面應(yīng)為抗?jié)B混凝土,給水管管材宜采用新型管材,水平溢流管應(yīng)接至排水立管 排水設(shè)計(jì)時(shí)嚴(yán)禁將給水管明設(shè)在浴缸底部;施工時(shí)要注意浴缸底部一定做防水層./ R“ C6 V; M5 x( M) P! u7 z, c大戶型主衛(wèi)生間宜洗,浴分間設(shè),潔具設(shè)施要與戶型檔次相匹配;應(yīng)設(shè)管道井暗廁應(yīng)設(shè)計(jì)通風(fēng)道,其位置應(yīng)避免靠近給水管及設(shè)在門后.成品排風(fēng)道選用表成品排風(fēng)道選用表層數(shù)

47、 尺寸6 360200或380240或4302907-9 500300或55035010-30 600300或650350注:1.高層排風(fēng)道宜采用主-次-主變壓式風(fēng)道,且防止串味應(yīng)采用單雙層分別排風(fēng)系統(tǒng).2.高層排風(fēng)道排風(fēng)口應(yīng)有防火止回閥,加工廠應(yīng)隨風(fēng)道統(tǒng)一供應(yīng) 當(dāng)下層為商用空間時(shí),結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮衛(wèi)生間潔具的布置,避免潔具正下方是大梁,導(dǎo)致無(wú)法居中安裝復(fù)式住宅當(dāng)頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時(shí)不應(yīng)采用下排的排水方式衛(wèi)生間,廚房地漏的排水管應(yīng)設(shè)存水彎;且洗衣機(jī)排水處應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用地漏衛(wèi)生間應(yīng)從門口向地漏找坡度;地漏應(yīng)設(shè)在室內(nèi)最低端并靠近浴盆或淋浴噴頭.衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)宜沉板50-100;未降板的

48、衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)門檻衛(wèi)生間吊頂下皮應(yīng)高于窗洞上皮50.管線設(shè)計(jì)要合理,避免影響放置浴盆,淋浴房及開窗;塑料泛水管穿墻埋設(shè)時(shí),高度應(yīng)大于1500,避免因高度不合理被二次裝修打穿漏水.插座應(yīng)靠近鏡臺(tái)設(shè)置并避免設(shè)在毛巾?xiàng)U的下方北方地區(qū)衛(wèi)生間散熱片位置設(shè)計(jì)時(shí)一定要與電氣專業(yè)互相配合以免互相矛盾,如將插座設(shè)在散熱片的后面室內(nèi)的PVC管線應(yīng)設(shè)置消音措施以減少上下水管道噪音.5. 陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)非封閉陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)比室內(nèi)最少低50,如有困難以及頂層露臺(tái)的門應(yīng)設(shè)門檻當(dāng)洗衣機(jī)位于陽(yáng)臺(tái)時(shí),洗衣污水不應(yīng)直接排到雨水管內(nèi),應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用排水地漏;陽(yáng)臺(tái)欄板要考慮洗衣機(jī)位的擺放避免鏤空;當(dāng)洗衣機(jī)置于窗下時(shí),窗臺(tái)高度不宜小于120

49、0,以保證窗的開啟和給水管的設(shè)置. 進(jìn)深大于1500的陽(yáng)臺(tái)挑梁要設(shè)計(jì)成梯形,避免挑梁高度過大影響室內(nèi)采光陽(yáng)臺(tái)欄板下部應(yīng)設(shè)100高邊梁;陽(yáng)臺(tái)欄桿嚴(yán)禁橫向設(shè)計(jì),防止幼兒攀爬,減少安全隱患.觀景陽(yáng)臺(tái)寬度不宜小于1500,其它陽(yáng)臺(tái)不宜小于1200頂層陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)頂板;復(fù)式住宅的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)考慮晾衣及遮陽(yáng)的需要.北方地區(qū)生活陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)計(jì)為封閉陽(yáng)臺(tái),且欄板及頂層陽(yáng)臺(tái)頂部要設(shè)保溫以防止產(chǎn)生結(jié)露;底為架空的封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)在底板下面貼50厚聚苯保溫板,并設(shè)吊頂陽(yáng)臺(tái)排水禁止散排應(yīng)設(shè)地漏,地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管,宜靠近外墻,陽(yáng)臺(tái)角端設(shè)置,不宜設(shè)在門口;陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)向地漏找坡陽(yáng)臺(tái)門應(yīng)選用密閉效果好,質(zhì)量高的產(chǎn)品,不宜采用門聯(lián)窗

50、;考慮室內(nèi)鑲地板的高度,陽(yáng)臺(tái)門下門框高度不應(yīng)小于50,避免使室內(nèi)完成面高于門框,影響美觀且不防水;北方地區(qū)開敞陽(yáng)臺(tái)門窗應(yīng)為保溫門窗.各戶毗鄰陽(yáng)臺(tái)應(yīng)考慮分隔,避免可以互相走通,減少不安全因素.陽(yáng)臺(tái)金屬欄桿應(yīng)進(jìn)行防銹處理;北方地區(qū)高層住宅宜采用實(shí)體欄板.高層陽(yáng)臺(tái)使用玻璃欄板時(shí)應(yīng)充分考慮安全性,玻璃厚度不小于10厚.6. 門門洞口宜按如下尺寸設(shè)計(jì)門門洞口宜按如下尺寸設(shè)計(jì)入戶門1000 x2100(普通)1200 x2100(高檔),位于門洞外樘臥室門 900 x2100,位于門洞中樘;廚房門 800 x2100,位于門洞內(nèi)樘;門下方宜設(shè)250450通風(fēng)百頁(yè);無(wú)百頁(yè)者,門下空隙不應(yīng)小于25衛(wèi)生間門 7

51、50 x2100,位于門洞外樘;門下方宜設(shè)300 x300或250450通風(fēng)百頁(yè);無(wú)百頁(yè)者,門下空隙不應(yīng)小于25.傭人房門 800 x2100,位于門洞中樘門碰距地100門垛尺寸不小于50 ,且做構(gòu)造柱加固.(施工時(shí)注意不要遺漏)外檐門應(yīng)外開以防風(fēng).住戶首層外檐門窗需考慮防盜設(shè)施.7.窗窗 凸窗窗臺(tái)高宜400-450,進(jìn)深500.距地900高以下應(yīng)為固定窗扇,且全落地窗應(yīng)設(shè)900高窗護(hù)欄(窗外為陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)時(shí)不受此限制)窗楣應(yīng)設(shè)滴水槽凸窗遮陽(yáng)板在墻根處應(yīng)設(shè)導(dǎo)流槽,以免遮陽(yáng)板上的水停留時(shí)間過長(zhǎng),導(dǎo)致砌體外墻滲漏;或者在遮陽(yáng)板外墻挑檐位置設(shè)100高混凝土止水坎(詳?shù)谒牟糠止?jié)點(diǎn)詳圖).廚衛(wèi)窗臺(tái)宜900

52、高,窗上部應(yīng)設(shè)400-450高固定扇以安裝排風(fēng)扇,并在相應(yīng)位置設(shè)中心距地2000的電源插座,固定扇開關(guān)和頂燈開關(guān)一起設(shè)于衛(wèi)生間門口.廚衛(wèi)橫向管線應(yīng)貼近樓板以免擋窗.廳臥窗上皮距樓地面高度宜為2300或以上;廚衛(wèi)考慮設(shè)備污水管不穿洞(走梁下),可降低到2200.開間大于,等于3300的房間窗寬不宜小于1800未設(shè)陽(yáng)臺(tái)的起居廳大窗開啟扇最少有兩扇,以便于空調(diào)室外機(jī)安裝.兩側(cè)未設(shè)混凝土擋板的凸窗設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮風(fēng)向因素,開啟扇不應(yīng)面向主導(dǎo)風(fēng)向以免引起漏水窗框與凸砼體結(jié)合的施工縫一定要用防水砂漿填實(shí),避免雜物導(dǎo)致凸窗臺(tái)底板部及窗角處滲水. 窗型設(shè)計(jì)時(shí)不應(yīng)僅考慮外觀整體形象,還應(yīng)考慮室內(nèi)通風(fēng),開啟扇面積不小

53、于房間地板面積的1/20且廚房不得小于0.6;凸窗不應(yīng)采用較特殊,拼接過多的窗型. 北方地區(qū)凸窗上,下封板一定要貼保溫板或抹保溫砂漿,以免墻體交接處產(chǎn)生結(jié)露.位于轉(zhuǎn)角處的窗(陽(yáng)臺(tái)門)應(yīng)避免視線干擾.8.空調(diào)空調(diào)采用分體式空調(diào),空調(diào)室內(nèi)機(jī)應(yīng)避免對(duì)床直吹;戶型單元平面圖應(yīng)繪制家具布置圖并確定室內(nèi)機(jī)位置.空調(diào)機(jī)位空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮便于安裝及維修(不必用吊籃);不宜設(shè)在凸窗窗臺(tái)板下面,應(yīng)靠近門窗洞口設(shè)置位于凹槽處距離過近而對(duì)吹的兩個(gè)室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)位如空調(diào)板設(shè)于衛(wèi)生間外墻,衛(wèi)生間的窗戶開啟扇應(yīng)考慮空調(diào)主機(jī)出去,寬度不小于700,高不小于1100.室外機(jī)位下皮距地宜1600(雙機(jī)1000常用分體空調(diào)室內(nèi),室外

54、機(jī)參考尺寸型號(hào) 室內(nèi)機(jī) 室外機(jī)長(zhǎng) 高 厚 長(zhǎng) 高 厚1匹 800 250 180 800 560 2406 1.5匹 900 280 180 800 560 2匹 1150 320 200 850 880 3502.5匹 1200 350 200 890 900 350 注:本表為偏大機(jī)型尺寸,僅供參考;不同品牌外形尺寸略有不同空調(diào)洞要靠近空調(diào)插座并在同一方位.(詳?shù)谒牟糠止?jié)點(diǎn)詳圖)大面積起居廳要考慮大功率空調(diào)或柜機(jī),應(yīng)考慮柜機(jī)留洞位置,冷凝水管預(yù)埋,管中距地350普通分體空調(diào)冷凝水管應(yīng)預(yù)埋,避免直接插入雨水管中(特別是北方地區(qū));標(biāo)準(zhǔn)層留三通,距地1800;三通口留于室內(nèi)時(shí),考慮美觀高度可適

55、當(dāng)上移.(詳?shù)谒牟糠止?jié)點(diǎn)詳圖) 空調(diào)外機(jī)不宜設(shè)置在封閉陽(yáng)臺(tái)內(nèi),夏季不散熱,易死機(jī),噪聲大北方特別是東北地區(qū)空調(diào)板應(yīng)設(shè)保溫減少冷橋.低檔項(xiàng)目宜考慮窗式空調(diào)的安裝.陽(yáng)臺(tái)推拉門到墻邊應(yīng)留不小于100寬的門垛,避免空調(diào)管穿玻璃9.油煙機(jī)油煙機(jī) 廚房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)成品排煙道,多層550 x350(外圍尺寸),高層 600 x400.成品排煙道選用表層數(shù) 尺寸6 500300或5503507-9 560300或61035010-24 700400或75045025-30 800400或850450注:1. 高層排煙道應(yīng)采用主-次-主變壓式煙道,且防止串煙串味應(yīng)采用單雙層分別排風(fēng)系統(tǒng)2.高層排煙道排風(fēng)口應(yīng)有防火止回

56、閥,加工廠應(yīng)隨煙道統(tǒng)一供應(yīng).10. 熱水器熱水器 熱水器宜設(shè)在廚房,且采用強(qiáng)排式,不應(yīng)采用直排式;注意預(yù)留安裝空間和電源插座; 廚房與衛(wèi)生間合用時(shí)宜考慮10升,安裝寬度度700 ;衛(wèi)生間單用,考慮6-8升,安裝寬度度 500 ;排氣道尺寸為120,排風(fēng)孔中距地1700熱水器與用水點(diǎn)管道不應(yīng)過長(zhǎng),宜控制在2米之內(nèi),大于2米的熱水管應(yīng)設(shè)保溫. 熱水管(鋁塑管)埋墻時(shí)容易被設(shè)釘槍打穿,與之相連衛(wèi)生間安裝 毛巾?xiàng)U等配件時(shí)應(yīng)注意.熱水器應(yīng)避免設(shè)置在浴缸側(cè)面中間,影響使用.插座,開關(guān),散熱器插座,開關(guān)(散熱器)應(yīng)結(jié)合家具布置合理設(shè)計(jì),避免與門的開啟方向,流線相矛盾;床頭柜,電視柜書桌處應(yīng)設(shè)插座,門口,空調(diào)

57、附近設(shè)開關(guān);廚房應(yīng)考慮微波爐,消毒柜的位置,并設(shè)相應(yīng)的插座,且電器插座應(yīng)避免靠近水盆,灶具.建筑專業(yè)平面門窗進(jìn)行修改時(shí)應(yīng)及時(shí)照會(huì)設(shè)備專業(yè)可視對(duì)講,門鈴,玄關(guān)燈開關(guān)離入戶門邊距離宜100,要考慮玄關(guān),鞋柜的位置客廳電話線與電視線插座應(yīng)避免設(shè)在同一方位,書房應(yīng)設(shè)電話線. 網(wǎng)線接口建議設(shè)在書房,不宜設(shè)在起居廳,且接口位置應(yīng)結(jié)合字臺(tái)及插座設(shè)計(jì).高檔次住宅起居廳宜考慮音響線的埋設(shè).11. 其它其它建,結(jié),水,暖(空調(diào)),電各專業(yè)應(yīng)在初步設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì)時(shí)分階段進(jìn)行專業(yè)會(huì)審,各留洞位置應(yīng)與雨落管,排污管位置相協(xié)調(diào)以免發(fā)生沖突;大型洞口應(yīng)計(jì)算洞頂標(biāo)高,以免與樓板,梁發(fā)生沖突.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意校對(duì)梁,墻關(guān)系,

58、并考慮梁對(duì)室內(nèi)環(huán)境影響避免梁偏向降板房間一邊而使地面出臺(tái);避免位于隔墻上的梁偏向起居室,餐廳一側(cè)避免衛(wèi)生間座廁正下方是大梁,導(dǎo)致無(wú)法居中安裝;房間中部及門頂不應(yīng)見梁;室內(nèi)明梁下皮不應(yīng)低于2200洗衣機(jī)進(jìn)水龍頭應(yīng)采用接口式公共空間公共空間 1.單元入口單元入口單元入口處應(yīng)設(shè)雨篷,門洞最小尺寸宜為1500 x2300,且設(shè)閉門器,地面找1%坡坡向門外.設(shè)置電梯的住宅單元入口臺(tái)階處應(yīng)設(shè)坡道,以方便殘疾人,嬰兒車通行及用戶搬運(yùn)管道不宜集中設(shè)在單元入口處;如設(shè)置應(yīng)用輕質(zhì)隔板加以封堵,并在隱蔽位置設(shè)可拆卸的500500壁板檢查口單元入口處應(yīng)設(shè)信報(bào)箱.單元入口處走道凈寬不應(yīng)小于1300.北方地區(qū)高層住宅首層

59、大廳應(yīng)進(jìn)行采暖設(shè)計(jì)首層入戶大堂墻面應(yīng)采用可擦洗材料.產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計(jì)、單元戶型設(shè)計(jì) 、公共公共空間空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料2.樓梯樓梯樓梯外窗宜采用推拉窗,窗臺(tái)高小于900的窗及通窗應(yīng)設(shè)900高窗護(hù)欄 高層住宅樓梯消火栓明設(shè)在休息平臺(tái)處時(shí),休息平臺(tái)寬度應(yīng)比正常寬度加寬200,同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意消火栓上皮與框架梁的關(guān)系.樓梯高度多層住宅小進(jìn)深樓梯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)注意入口處以及二層休息平臺(tái)處凈高不應(yīng)小于2m;梯段凈高(為最低或最高一級(jí)踏步前緣線以外0.30m范圍內(nèi)至上方突出物下緣間的鉛垂高度)不應(yīng)小于2.20m,應(yīng)特別注意長(zhǎng)短跑樓梯的梯段凈高(

60、詳?shù)谒牟糠衷攬D示意);公共空間公共空間 產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計(jì)、單元戶型設(shè)計(jì) 、公共公共空間空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會(huì)所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)資料計(jì)算凈高時(shí)應(yīng)注意預(yù)留100施工誤差.與地下室合用的樓梯應(yīng)在首層設(shè)乙級(jí)防火門加以分隔.當(dāng)高層住宅疏散樓梯為剪刀梯時(shí),兩個(gè)樓梯不應(yīng)均與同一部消防電梯合用前室高層建筑標(biāo)準(zhǔn)層的二部疏散樓梯到達(dá)底層時(shí),不得合二為一共用門廳的同一個(gè)出口,兩個(gè)安全出口應(yīng)均直通室外,并且兩個(gè)出口之間的距離不應(yīng)小于5m.3.電梯電梯電梯數(shù)量,噸位,速度應(yīng)滿足居住人流量要求,平均等候時(shí)間不宜超過120秒,發(fā)梯間隔時(shí)間不宜超過69秒.具體設(shè)計(jì)參下表.住宅電梯設(shè)計(jì)參數(shù)類