杭州中南蕭山機場空港世貿(mào)中心項目定位工作.

1、本報告是嚴格保密的。世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域顧問部二零一四年一月中南蕭山機場世貿(mào)中心項目工作建議書本報告是嚴格保密的。Contents世世聯(lián)公司及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務介紹聯(lián)公司及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務介紹1 12 23 3世聯(lián)對本項目的初步解讀世聯(lián)對本項目的初步解讀世聯(lián)顧問服務工作大綱世聯(lián)顧問服務工作大綱4 4世聯(lián)工作流程、平臺支撐及專案團隊世聯(lián)工作流程、平臺支撐及專案團隊本報告是嚴格保密的。持續(xù)推動中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的服務力量持續(xù)推動中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的服務力量我們做什么我們做什么3咨詢咨詢( (顧問策劃服務顧問策劃服務) )實施實施( (代理銷售服務代理銷售服務) )獨特服務模式，為客戶提供最佳的決策支持與市場成果

2、獨特服務模式，為客戶提供最佳的決策支持與市場成果本報告是嚴格保密的。4世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 發(fā)展歷程發(fā)展歷程2012 2012 收購三家金融服務機構，構建完整的資產(chǎn)服務體系。收購三家金融服務機構，構建完整的資產(chǎn)服務體系。2011 2011 成功收購青島雅園物業(yè)管理公司，正式進軍高端物業(yè)管理服務領域。成功收購青島雅園物業(yè)管理公司，正式進軍高端物業(yè)管理服務領域。2010 2010 開創(chuàng)了中國地產(chǎn)服務業(yè)外延式發(fā)展的嶄新模式，先后控股了山東信立怡高、四川嘉聯(lián)、重慶緯聯(lián)等公開創(chuàng)了中國地產(chǎn)服務業(yè)外延式發(fā)展的嶄新模式，先后控股了山東信立怡高、四川嘉聯(lián)、重慶緯聯(lián)等公司。司。2009 2009 在深圳證券交易所成功

3、掛牌上市，成為首家登陸在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸A A股的房地產(chǎn)綜合服務提供商。股的房地產(chǎn)綜合服務提供商。2007 2007 世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司成立，簡稱世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司成立，簡稱“世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn)”。2001 2001 在北京設立第一家分支機構，開始走向全國。在北京設立第一家分支機構，開始走向全國。1999 1999 世聯(lián)地產(chǎn)顧問業(yè)務高端起步世聯(lián)地產(chǎn)顧問業(yè)務高端起步1997 1997 世聯(lián)地產(chǎn)開始對各種物業(yè)類型的代理銷售進行全面探索。世聯(lián)地產(chǎn)開始對各種物業(yè)類型的代理銷售進行全面探索。1993 1993 世聯(lián)地產(chǎn)成立，正

4、式進入國內(nèi)房地產(chǎn)服務領域，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務機構。世聯(lián)地產(chǎn)成立，正式進入國內(nèi)房地產(chǎn)服務領域，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務機構。經(jīng)過經(jīng)過20年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)服務提供商，擁有年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)服務提供商，擁有53家分支機構、超過家分支機構、超過15000名員工。名員工。本報告是嚴格保密的。世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務中心，面世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務中心，面向全國提供房地產(chǎn)綜合服務，滿足客戶在不同地區(qū)、各類項目上的多種需求。向全國提供房地產(chǎn)綜合服務，滿足客戶在不同地區(qū)、

5、各類項目上的多種需求。華北區(qū)域華北區(qū)域山東區(qū)域山東區(qū)域華東區(qū)域華東區(qū)域華南區(qū)域華南區(qū)域世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 服務中國服務中國5本報告是嚴格保密的。20122012年，世聯(lián)地產(chǎn)執(zhí)行年，世聯(lián)地產(chǎn)執(zhí)行顧問顧問項目項目737737個，其中，個，其中，執(zhí)行地方政府或土地運營機構策劃項目執(zhí)行地方政府或土地運營機構策劃項目4242個，個，房地產(chǎn)開發(fā)商策劃項目房地產(chǎn)開發(fā)商策劃項目695695個。四大業(yè)務區(qū)域個。四大業(yè)務區(qū)域均已具備戰(zhàn)略咨詢、開發(fā)咨詢和營銷咨詢等均已具備戰(zhàn)略咨詢、開發(fā)咨詢和營銷咨詢等主要咨詢模塊的服務能力和人力配備。主要咨詢模塊的服務能力和人力配備。連續(xù)多年顧問業(yè)務持續(xù)穩(wěn)居全國第一，超過連續(xù)多年顧問

6、業(yè)務持續(xù)穩(wěn)居全國第一，超過2 2、3 3、4 4名總和。名總和。20122012年世聯(lián)地產(chǎn)成為中國首家代理銷年世聯(lián)地產(chǎn)成為中國首家代理銷售額突破售額突破20002000億的房地產(chǎn)綜合服務商，億的房地產(chǎn)綜合服務商，世聯(lián)地產(chǎn)實現(xiàn)世聯(lián)地產(chǎn)實現(xiàn)代理代理銷售金額銷售金額21112111億元。億元。三年復合增長率為三年復合增長率為54%54%。2009-20122009-2012年，與全國商品房市場的增長速度相年，與全國商品房市場的增長速度相比，世聯(lián)代理銷售額的增長速度分別比，世聯(lián)代理銷售額的增長速度分別達到了全國的達到了全國的2.52.5倍、倍、2.32.3倍、倍、1.41.4倍、倍、4.84.8倍，連

7、續(xù)四年跑贏大市倍，連續(xù)四年跑贏大市世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 20122012年服務項目年服務項目67372111本報告是嚴格保密的。2012 2012 中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)綜合實力TOP10 (自2005年起連續(xù)8年)2012 2012 中國房地產(chǎn)策劃代理品牌價值TOP10(自2005年起連續(xù)8年)20102010 中國最佳人力資源典范企業(yè)20082008 中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)(自2007年起連續(xù)2年)20082008 中國大學生十大行業(yè)最佳雇主(房地產(chǎn)行業(yè))2007 2007 中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)最佳綜合服務機構(自2006年起連續(xù)2年)2006 2006 全國優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀機構2005

8、2005 中國品牌年度大獎世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 榮譽榮譽 7本報告是嚴格保密的。世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 服務體系服務體系世聯(lián)地產(chǎn)從本地、區(qū)域以及全國層面，為房地產(chǎn)開發(fā)商、政府機構、土地運營機構，世聯(lián)地產(chǎn)從本地、區(qū)域以及全國層面，為房地產(chǎn)開發(fā)商、政府機構、土地運營機構，以及中高端住宅和商業(yè)物業(yè)業(yè)主與各類物業(yè)買家提供一致、全面、綜合的服務。以及中高端住宅和商業(yè)物業(yè)業(yè)主與各類物業(yè)買家提供一致、全面、綜合的服務。8戰(zhàn)略顧問戰(zhàn)略顧問房地產(chǎn)開發(fā)咨詢房地產(chǎn)開發(fā)咨詢房地產(chǎn)營銷顧問房地產(chǎn)營銷顧問營銷策劃營銷策劃代理銷售代理銷售寫字樓咨詢、租售寫字樓咨詢、租售商業(yè)地產(chǎn)顧問商業(yè)地產(chǎn)顧問 二手房租賃代理二手房租賃代理二手房買賣

9、代理二手房買賣代理顧問策劃服務顧問策劃服務代理銷售服務代理銷售服務 工商顧問服務工商顧問服務經(jīng)紀服務經(jīng)紀服務資產(chǎn)管理服務資產(chǎn)管理服務本報告是嚴格保密的。顧問策劃服務顧問策劃服務 中國房地產(chǎn)咨詢第一品牌中國房地產(chǎn)咨詢第一品牌通過對行業(yè)和城市發(fā)展的前瞻性研究以及對消費者需求通過對行業(yè)和城市發(fā)展的前瞻性研究以及對消費者需求的敏銳把握，協(xié)助客戶共同應對挑戰(zhàn)，達致成功。的敏銳把握，協(xié)助客戶共同應對挑戰(zhàn)，達致成功。本報告是嚴格保密的。商業(yè)業(yè)務范圍：商業(yè)業(yè)務范圍：策、招、售、營策、招、售、營世聯(lián)商業(yè)結合行業(yè)業(yè)務發(fā)展方向，主要服務：商業(yè)綜合世聯(lián)商業(yè)結合行業(yè)業(yè)務發(fā)展方向，主要服務：商業(yè)綜合體前期顧問、商業(yè)招商、

10、商業(yè)策劃銷售、商業(yè)運營，即體前期顧問、商業(yè)招商、商業(yè)策劃銷售、商業(yè)運營，即為為“策、招、售、營策、招、售、營”一體化一體化商業(yè)業(yè)務營業(yè)部門：商業(yè)業(yè)務營業(yè)部門：7個個分別在北京、廣州、上海、深圳、成都、重慶、西安七分別在北京、廣州、上海、深圳、成都、重慶、西安七個城市設立商業(yè)業(yè)務部門，輻射所屬區(qū)域商業(yè)業(yè)務個城市設立商業(yè)業(yè)務部門，輻射所屬區(qū)域商業(yè)業(yè)務招商本地化城市：招商本地化城市：8個個分別在哈爾濱、青島、蘇州、杭州、合肥、重慶、廣州、分別在哈爾濱、青島、蘇州、杭州、合肥、重慶、廣州、深圳共計深圳共計8個城市，開展了本地化招商業(yè)務個城市，開展了本地化招商業(yè)務商業(yè)顧問服務城市：商業(yè)顧問服務城市：31

11、個個結合各地分公司的布局優(yōu)勢，世聯(lián)商業(yè)在過往的顧問業(yè)結合各地分公司的布局優(yōu)勢，世聯(lián)商業(yè)在過往的顧問業(yè)務服務中，累積服務城市達務服務中，累積服務城市達30多個，主要集中在一線、多個，主要集中在一線、1.5線、二、三線城市線、二、三線城市北京北京長沙長沙成都成都大連大連佛山佛山廣州廣州杭州杭州合肥合肥濟南濟南昆明昆明寧波寧波青島青島上海上海深圳深圳天津天津武漢武漢廈門廈門重慶重慶沈陽沈陽西安西安鄭州鄭州烏魯木齊烏魯木齊哈爾濱哈爾濱南寧南寧貴陽貴陽無錫無錫佳木斯佳木斯海口海口蘇州蘇州南京南京東莞東莞業(yè)務布局單位業(yè)務布局單位業(yè)務服務城市業(yè)務服務城市招商本地化城市招商本地化城市杭州杭州致力于：致力于：中

12、國商業(yè)地產(chǎn)集成服務首選中國商業(yè)地產(chǎn)集成服務首選世世聯(lián)商業(yè)聯(lián)商業(yè) 整體介紹整體介紹本報告是嚴格保密的。自自2005年以來服務年以來服務321個純商業(yè)個純商業(yè)商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體4 種物業(yè)類型種物業(yè)類型 6大業(yè)務服務模式大業(yè)務服務模式3000多萬平米的服務面積多萬平米的服務面積顧問顧問 經(jīng)驗經(jīng)驗政務新區(qū)綜合體政務新區(qū)綜合體. .合肥新地中心合肥新地中心城市新城商圈商業(yè)綜合體城市新城商圈商業(yè)綜合體. .深圳海岸城深圳海岸城住宅配套商業(yè)住宅配套商業(yè). .深圳熙和園深圳熙和園老商圈改造型綜合體老商圈改造型綜合體. .上海嘉杰國際上海嘉杰國際本報告是嚴格保密的。相當于相當于3個萬象城個萬象城 的商戶量的商

13、戶量成功招商成功招商753個品牌商戶，其中區(qū)域型商戶資源占比個品牌商戶，其中區(qū)域型商戶資源占比15%，本地化商戶資源，本地化商戶資源85%招商招商經(jīng)驗經(jīng)驗廣州廣州廣州時尚天河廣州時尚天河重慶重慶合肥合肥新地新地mall杭州杭州杭州錢江國際廣場杭州錢江國際廣場海灣天泰金融廣場海灣天泰金融廣場青島青島中華巴洛克中華巴洛克哈爾濱哈爾濱合肥合肥 新地新地 mall重慶康莊美地重慶康莊美地本報告是嚴格保密的。商業(yè)前期定位策劃服務商業(yè)前期定位策劃服務解決商業(yè)主題定位、形象定位、消費者定位、產(chǎn)解決商業(yè)主題定位、形象定位、消費者定位、產(chǎn)品定位，同時保持與綜合體的一致性品定位，同時保持與綜合體的一致性模塊模塊2

14、: 2:商業(yè)定位商業(yè)定位哈爾濱中華巴洛克商業(yè)街哈爾濱中華巴洛克商業(yè)街赤峰萬達廣場赤峰萬達廣場提供規(guī)范化市場調(diào)研數(shù)據(jù)信息提供規(guī)范化市場調(diào)研數(shù)據(jù)信息模塊模塊6: 6:市場調(diào)研市場調(diào)研寶龍城市廣場寶龍城市廣場解決集團層面的整體盈利、開發(fā)、拿解決集團層面的整體盈利、開發(fā)、拿地、產(chǎn)品策略地、產(chǎn)品策略模塊模塊5 5：產(chǎn)品線研究：產(chǎn)品線研究解決鋪位劃分及主力店鋪位的解決鋪位劃分及主力店鋪位的店鋪落位，保持建筑產(chǎn)品目標店鋪落位，保持建筑產(chǎn)品目標商業(yè)業(yè)態(tài)的工程條件適配商業(yè)業(yè)態(tài)的工程條件適配模塊模塊3: 3:商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局保證主力店商戶、規(guī)劃設計院、保證主力店商戶、規(guī)劃設計院、開發(fā)商、顧問方多

15、方的一致性，開發(fā)商、顧問方多方的一致性，及方案的市場應用性及方案的市場應用性模塊模塊4: 4:規(guī)劃推進規(guī)劃推進（送三次至總平）（送三次至總平）?？跂|環(huán)商業(yè)廣場?？跂|環(huán)商業(yè)廣場解決項目層面的整體盈利、開發(fā)、解決項目層面的整體盈利、開發(fā)、拿地、產(chǎn)品策略拿地、產(chǎn)品策略模塊模塊1: 1:綜合體定位綜合體定位武漢姚家?guī)X項目武漢姚家?guī)X項目世世聯(lián)商業(yè)聯(lián)商業(yè) 整體介紹整體介紹本報告是嚴格保密的。規(guī)劃推進規(guī)劃推進+ +主力店招商主力店招商南寧南寧. .翡翠廣場翡翠廣場從項目設計階段到概念設計、到詳規(guī)修改、從項目設計階段到概念設計、到詳規(guī)修改、到單體建筑方案，整個過程可以保證定位到單體建筑方案，整個過程可以保證定

16、位方案與設計方案的一致性，及在前期階段方案與設計方案的一致性，及在前期階段對市場價值的最大化實現(xiàn)對市場價值的最大化實現(xiàn)模塊模塊1: 1:規(guī)劃跟進規(guī)劃跟進在項目設計階段，保證主力店工程要求的滿足性，同時配合銷售型物業(yè)的銷售價值最在項目設計階段，保證主力店工程要求的滿足性，同時配合銷售型物業(yè)的銷售價值最大化實現(xiàn)大化實現(xiàn)模塊模塊2: 2:主力店招商（施工許可證辦理完畢作為招商完成節(jié)點較適宜）主力店招商（施工許可證辦理完畢作為招商完成節(jié)點較適宜）深圳深圳. .熙和園商業(yè)街熙和園商業(yè)街本報告是嚴格保密的。招商策劃招商策劃+ +駐場招商駐場招商 商業(yè)營銷商業(yè)營銷+ +商業(yè)銷售商業(yè)銷售從項目設計階段到概念設

17、計、到詳規(guī)修改、到單體從項目設計階段到概念設計、到詳規(guī)修改、到單體建筑方案，整個過程可以保證定位方案與設計方案建筑方案，整個過程可以保證定位方案與設計方案的一致性，及在前期階段對市場價值的最大化實現(xiàn)的一致性，及在前期階段對市場價值的最大化實現(xiàn)模塊模塊1: 1:招商策劃招商策劃+ +駐場招商駐場招商杭州錢江國際廣場杭州錢江國際廣場深圳深圳. .豐盛町商業(yè)街豐盛町商業(yè)街挖掘項目的銷售價值，幫助客戶實現(xiàn)項目回款目標挖掘項目的銷售價值，幫助客戶實現(xiàn)項目回款目標模塊模塊2: 2:商業(yè)營銷商業(yè)營銷+ +商業(yè)銷售商業(yè)銷售本報告是嚴格保密的。商業(yè)運營顧問商業(yè)運營顧問旨在旨在優(yōu)化物業(yè)資產(chǎn)，改善商場的租用率，優(yōu)化

18、物業(yè)資產(chǎn)，改善商場的租用率，活化商場活化商場模塊模塊1: 1:硬件與規(guī)劃設計檢討及建議硬件與規(guī)劃設計檢討及建議幫助客戶制定商場的運營計劃與預算，幫助客戶制定商場的運營計劃與預算，改善服務質(zhì)改善服務質(zhì)素素 、控制成本、控制成本 、提升業(yè)務毛利、提升業(yè)務毛利模塊模塊2: 2:日常租務營運管理建議日常租務營運管理建議改善商場的營運管理制度、優(yōu)化組改善商場的營運管理制度、優(yōu)化組織架構體系、提高日常財務與收賬織架構體系、提高日常財務與收賬的結算體系的結算體系模塊模塊3: 3:營運作業(yè)建議營運作業(yè)建議深圳海岸城購物中心深圳海岸城購物中心昆明雙龍商場昆明雙龍商場南京國際廣場購物中心南京國際廣場購物中心本報告

19、是嚴格保密的。從商業(yè)顧問服務到項目招商、銷售及后期運營執(zhí)行的全從商業(yè)顧問服務到項目招商、銷售及后期運營執(zhí)行的全鏈條服務，保證項目落地性實施的有效性鏈條服務，保證項目落地性實施的有效性設設計計工工程程概念規(guī)劃概念規(guī)劃建筑方案建筑方案擴初設計擴初設計施工圖施工圖土建土建結構封頂結構封頂外立面外立面工裝施工工裝施工交付交付設計院介入設計院介入項目開工項目開工項目開業(yè)項目開業(yè)世世聯(lián)聯(lián)服服務務內(nèi)內(nèi)容容整體商業(yè)定位整體商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃推進規(guī)劃推進主力店招商主力店招商招商駐招商駐場場 商業(yè)銷售商業(yè)銷售招招商及商及推推廣策略廣策略運營顧問運營顧問業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局意向商家驗證意向商家驗證第一階段第一

20、階段第三階段第三階段第二階段第二階段第四階段第四階段世世聯(lián)商業(yè)聯(lián)商業(yè) 服務優(yōu)勢服務優(yōu)勢業(yè)務服務模式：本地化貼身服務業(yè)務服務模式：本地化貼身服務NO.1NO.1本報告是嚴格保密的。業(yè)務服務模式：本地化貼身服務業(yè)務服務模式：本地化貼身服務NO.1NO.1北京北京長沙長沙成都成都大連大連佛山佛山廣州廣州杭州杭州合肥合肥濟南濟南昆明昆明寧波寧波青島青島上海上海深圳深圳天津天津武漢武漢廈門廈門重慶重慶沈陽沈陽西安西安鄭州鄭州烏魯木齊烏魯木齊哈爾濱哈爾濱南寧南寧貴陽貴陽無錫無錫佳木斯佳木斯海口海口蘇州蘇州南京南京東莞東莞業(yè)務布局單位業(yè)務布局單位業(yè)務服務城市業(yè)務服務城市招商本地化城市招商本地化城市世聯(lián)世聯(lián)全

21、國化布局全國化布局：近：近6060家分支機構家分支機構招商業(yè)務招商業(yè)務本地化本地化：結合集團和區(qū)域的商戶：結合集團和區(qū)域的商戶資源，采用案場招商方式，貼身服務客戶資源，采用案場招商方式，貼身服務客戶銷售業(yè)務銷售業(yè)務集成化集成化：結合區(qū)域商業(yè)策劃能力，：結合區(qū)域商業(yè)策劃能力，結合本地化的銷售組織體系，實現(xiàn)項目價值的結合本地化的銷售組織體系，實現(xiàn)項目價值的最大化變現(xiàn)最大化變現(xiàn)結合世聯(lián)全國化的布局平臺，商業(yè)業(yè)務的招、售服務，采用本地化貼結合世聯(lián)全國化的布局平臺，商業(yè)業(yè)務的招、售服務，采用本地化貼身服務方式，提高項目的服務效率身服務方式，提高項目的服務效率本報告是嚴格保密的。商業(yè)資源能力：投資者客戶資

22、源商業(yè)資源能力：投資者客戶資源NO.2NO.2全國化的代理銷售業(yè)務和市場份額占有率，使得我們掌握各地城市的全國化的代理銷售業(yè)務和市場份額占有率，使得我們掌握各地城市的商鋪投資者信息，更加準確把握投資者的投資敏感點商鋪投資者信息，更加準確把握投資者的投資敏感點價格投資敏感點價格投資敏感點面積投資敏感點面積投資敏感點投資客特性情況投資客特性情況客戶信息系統(tǒng)化摸排客戶信息系統(tǒng)化摸排本報告是嚴格保密的。商業(yè)資源能力：本地化商業(yè)資源能力：本地化+ +區(qū)域化商戶資源區(qū)域化商戶資源NO.2NO.2深度把握約深度把握約300300家華北區(qū)域的品牌商家家華北區(qū)域的品牌商家深度把握約深度把握約500500家華東區(qū)

23、域的品牌商家家華東區(qū)域的品牌商家深度把握約深度把握約500500家華南區(qū)域的品牌商家家華南區(qū)域的品牌商家通過本地化招商項目實踐，通過商業(yè)資源管理系統(tǒng)建立城市商戶資源通過本地化招商項目實踐，通過商業(yè)資源管理系統(tǒng)建立城市商戶資源體系，并與商戶簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以保證招商執(zhí)行的有效性體系，并與商戶簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以保證招商執(zhí)行的有效性招商業(yè)務落地城市招商業(yè)務落地城市廣州廣州成都成都合肥合肥青島青島蘇州蘇州重慶重慶南寧南寧深圳深圳杭州杭州哈爾濱哈爾濱區(qū)域型主力店商戶招商經(jīng)驗圖區(qū)域型主力店商戶招商經(jīng)驗圖本報告是嚴格保密的。部分合作專家部分合作專家/ /合作單位合作單位工作經(jīng)歷工作經(jīng)歷/ /單位單位/

24、/任職任職與世聯(lián)的合作經(jīng)歷與世聯(lián)的合作經(jīng)歷邱志東深圳金光華購物中心運營總經(jīng)理共同操作昆明雙龍商場的運營顧問海岸城商業(yè)運營管理公司目前已經(jīng)有深圳、無錫、鎮(zhèn)江3個海岸城購物中心在操作共同操作合肥某商場的運營管理華潤零售業(yè)務拓展部負責華潤萬家、OLE超市等華潤零售的全部零售品牌的拓展戰(zhàn)略合作伙伴，及招商業(yè)務合作王輝原百盛安徽區(qū)域負責人被世聯(lián)聘任的業(yè)務專家廣東建筑設計總院參與深圳萬象城的全程方案設計被世聯(lián)聘任的業(yè)務專家吳志唐操作了蘇州圓融時代廣場、金鷹集團的多個商業(yè)項目被世聯(lián)聘任的業(yè)務專家部分商業(yè)合作專家部分商業(yè)合作專家/ /合作單位合作單位中城聯(lián)盟中具有商業(yè)資源的成員企業(yè)中城聯(lián)盟中具有商業(yè)資源的成員

25、企業(yè)代表產(chǎn)品：代表產(chǎn)品：南京南京19121912特色商業(yè)街特色商業(yè)街西安立豐購物中心西安立豐購物中心重慶協(xié)信廣場重慶協(xié)信廣場中糧大悅城中糧大悅城龍湖天街龍湖天街世聯(lián)地產(chǎn)是中城聯(lián)盟的商業(yè)資源整合執(zhí)行單位世聯(lián)地產(chǎn)是中城聯(lián)盟的商業(yè)資源整合執(zhí)行單位可以有效整合不同類型項目的操作經(jīng)驗可以有效整合不同類型項目的操作經(jīng)驗可以促進與其它聯(lián)盟企業(yè)的業(yè)務合作可以促進與其它聯(lián)盟企業(yè)的業(yè)務合作商業(yè)資源能力：行業(yè)專家商業(yè)資源能力：行業(yè)專家NO.2NO.2世聯(lián)世聯(lián)結合自身的行業(yè)資源優(yōu)勢，聘請商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家，共同參與結合自身的行業(yè)資源優(yōu)勢，聘請商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家，共同參與服務項目服務項目本報告是嚴格保密的。方法體系：產(chǎn)

26、品優(yōu)勢方法體系：產(chǎn)品優(yōu)勢NO.3NO.3基于對全國基于對全國3030多個核心城市近多個核心城市近200200個核心商業(yè)項目的產(chǎn)品了解及多類型個核心商業(yè)項目的產(chǎn)品了解及多類型商業(yè)業(yè)態(tài)商戶的復雜工程要求的熟悉度，我們更懂產(chǎn)品的市場發(fā)力點商業(yè)業(yè)態(tài)商戶的復雜工程要求的熟悉度，我們更懂產(chǎn)品的市場發(fā)力點比如中庭設計，基于對于世聯(lián)對市場產(chǎn)品的了解，建議比如中庭設計，基于對于世聯(lián)對市場產(chǎn)品的了解，建議購物中心雙中購物中心雙中庭設計，采用一主一副，主庭設計，采用一主一副，主700-800，副，副300-400從規(guī)模化發(fā)展的城市級購物中心到社區(qū)商業(yè)項目的產(chǎn)品，從規(guī)?；l(fā)展的城市級購物中心到社區(qū)商業(yè)項目的產(chǎn)品，每個

27、項目的每個項目的105105項產(chǎn)品指標分析，使得我們了解產(chǎn)品的市項產(chǎn)品指標分析，使得我們了解產(chǎn)品的市場發(fā)力點場發(fā)力點本報告是嚴格保密的。方法流程：技術體系方法流程：技術體系NO.3NO.3基于全鏈條的服務流程，世聯(lián)針對各個階段形成了獨特的商業(yè)技術服基于全鏈條的服務流程，世聯(lián)針對各個階段形成了獨特的商業(yè)技術服務體系，共計務體系，共計2020多項，使得我們更有效解決客戶的項目問題多項，使得我們更有效解決客戶的項目問題整體商業(yè)定位整體商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃推進規(guī)劃推進主力店招商主力店招商招商駐招商駐場場 商業(yè)銷售商業(yè)銷售招招商及商及推推廣策略廣策略運營顧問運營顧問業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局意向商家驗證意

28、向商家驗證第一階段第一階段第三階段第三階段第二階段第二階段第四階段第四階段9 9門門6 6門門4 4門門2 2門門舉例舉例本報告是嚴格保密的。方法流程：信息化工具方法流程：信息化工具NO.3NO.3商業(yè)資源管理系統(tǒng)使得我們具備市場信息化管理手段，保持對城市商商業(yè)資源管理系統(tǒng)使得我們具備市場信息化管理手段，保持對城市商戶資源和城市項目資源的洞察度戶資源和城市項目資源的洞察度它是世聯(lián)商業(yè)業(yè)務的生產(chǎn)支持系統(tǒng)，它是世聯(lián)商業(yè)業(yè)務的生產(chǎn)支持系統(tǒng)，主要對國內(nèi)主要對國內(nèi)30個城市個城市的的商業(yè)市場商業(yè)市場數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)、100個購物中心個購物中心的的19000個鋪位、個鋪位、8000多個品牌多個品牌商家數(shù)據(jù)的分維度

29、商家數(shù)據(jù)的分維度查詢和檢測查詢和檢測品牌數(shù)據(jù)專區(qū)品牌數(shù)據(jù)專區(qū)以招商業(yè)務以招商業(yè)務本地化的城市為商戶管理單位，本地化的城市為商戶管理單位，將實際有效的商戶資源進行信將實際有效的商戶資源進行信息化管理，目前實際招商的商息化管理，目前實際招商的商戶資源共約戶資源共約1000多個多個項目數(shù)據(jù)專區(qū)項目數(shù)據(jù)專區(qū)以世聯(lián)地產(chǎn)以世聯(lián)地產(chǎn)全國化的城市布局為基礎，就全國化的城市布局為基礎，就城市內(nèi)的各類別商業(yè)項目進行城市內(nèi)的各類別商業(yè)項目進行統(tǒng)計分析，包括規(guī)模、停車位、統(tǒng)計分析，包括規(guī)模、停車位、物業(yè)級別等內(nèi)容物業(yè)級別等內(nèi)容本報告是嚴格保密的。Contents世世聯(lián)公司及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務介紹聯(lián)公司及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務介紹1

30、12 23 3世聯(lián)對本項目的初步解讀世聯(lián)對本項目的初步解讀世聯(lián)顧問服務工作大綱世聯(lián)顧問服務工作大綱4 4世聯(lián)工作流程、平臺支撐及專案團隊世聯(lián)工作流程、平臺支撐及專案團隊本報告是嚴格保密的。項目區(qū)位條件：項目區(qū)位條件：地塊位于杭州蕭山國際機場的入口、空港新城的地塊位于杭州蕭山國際機場的入口、空港新城的核心位置，交通順暢，昭示性絕佳核心位置，交通順暢，昭示性絕佳本項目地塊位于杭州蕭山機場西側(cè)2公里處，距離杭州市區(qū)約30公里，地塊北側(cè)緊鄰機場高速，昭示性極佳，東西南三側(cè)均有規(guī)劃道路，未來交通順暢。地塊東側(cè)緊鄰蕭山國際機場的配套產(chǎn)業(yè)服務區(qū)，目前已經(jīng)有多家航空、貨運等公司在此辦公。機場高速機場高速蕭山國

31、際機場蕭山國際機場市中心市中心本報告是嚴格保密的。 未來空港新城將形成空港物流(含空港保稅)、空港制造、高新技術、綜合服務、生活居住五大主要功能，著力打造成為長三角南翼重要的航空運輸中心、現(xiàn)代物流中心、臨空商貿(mào)中心臨空商貿(mào)中心、休閑旅游中心。 聯(lián)邦快遞、EMS、菜鳥網(wǎng)絡菜鳥網(wǎng)絡等物流企業(yè)攜手的千億級物流園區(qū)已落戶空港新城，區(qū)域發(fā)展前景可期。項目所在區(qū)域規(guī)劃：項目所在區(qū)域規(guī)劃：空港新城規(guī)劃空港新城規(guī)劃48.848.8平方公里，距市區(qū)較遠，平方公里，距市區(qū)較遠，周邊產(chǎn)業(yè)薄弱、人口聚集緩慢，區(qū)域成熟尚需要較長的時間，本周邊產(chǎn)業(yè)薄弱、人口聚集緩慢，區(qū)域成熟尚需要較長的時間，本項目是空港新城首發(fā)的商業(yè)項

32、目項目是空港新城首發(fā)的商業(yè)項目本報告是嚴格保密的。區(qū)域人口現(xiàn)狀：區(qū)域人口現(xiàn)狀：區(qū)域居民與產(chǎn)業(yè)人口總量尚不足區(qū)域居民與產(chǎn)業(yè)人口總量尚不足6 6萬，且增長緩萬，且增長緩慢，機場年均客流雖已超過慢，機場年均客流雖已超過20002000萬，但難以吸引穩(wěn)定可觀的過萬，但難以吸引穩(wěn)定可觀的過路客群路客群因此消費客群將成為本項目先期重要的制約因素因此消費客群將成為本項目先期重要的制約因素第三類：機場客流第三類：機場客流包括周邊村鎮(zhèn)（重點是南陽街道），以及未來新城規(guī)劃的兩個居住區(qū)；第一類：區(qū)域內(nèi)居民第一類：區(qū)域內(nèi)居民第二類：產(chǎn)業(yè)相關人口第二類：產(chǎn)業(yè)相關人口包括臨空工業(yè)，空港物流，綜合服務等相關產(chǎn)業(yè)從業(yè)者；商務

33、出差、旅游等相關客流（重點是住宿客）； 根據(jù)人口規(guī)劃，至2015年，第一、第二類人口規(guī)模將達到1010萬左右萬左右；蕭山國際機場年均客流將達到23002300萬萬。項目區(qū)周邊村鎮(zhèn)圖項目區(qū)周邊村鎮(zhèn)圖本報告是嚴格保密的。地塊基本條件：地塊基本條件：地塊為區(qū)域內(nèi)唯一的商服用地，總建筑面積約地塊為區(qū)域內(nèi)唯一的商服用地，總建筑面積約2525萬方，高度僅限萬方，高度僅限4545米，規(guī)劃設計有商鋪、酒店、寫字樓等多米，規(guī)劃設計有商鋪、酒店、寫字樓等多種物業(yè)，商業(yè)規(guī)模達種物業(yè)，商業(yè)規(guī)模達10.510.5萬方萬方項目項目用地性質(zhì)用地性質(zhì)土地面積土地面積建筑面積建筑面積容積率容積率限高限高備注備注空港商服1號地塊

34、商業(yè)服務設施用地148畝約25萬方2.645米需滿足機場凈空要求 根據(jù)土地指標，本項目地上建筑面積約25萬方，其中5.8萬方為酒店及相關配套、寫字樓面積寫字樓面積約為約為5 5萬方、萬方、10.510.5萬方萬方為為商業(yè)，剩商業(yè)，剩余為其他設施建面。余為其他設施建面。 由于區(qū)域尚不成熟，物業(yè)價格受到一定限制，本項目短期內(nèi)本項目短期內(nèi)若期望通過快銷實現(xiàn)較高的收益若期望通過快銷實現(xiàn)較高的收益具有一定難度具有一定難度。本報告是嚴格保密的。項目屬性界定：項目屬性界定：二線城市區(qū)域首發(fā)的大規(guī)?？崭凵虡I(yè)綜合體項目劣勢：劣勢： 優(yōu)勢優(yōu)勢： 1、沿機場高速，客流大，昭示性極佳2、區(qū)域內(nèi)唯一一塊商業(yè)用地，競爭相

35、對較小1、區(qū)域發(fā)展尚處于起步階段，產(chǎn)業(yè)基礎薄弱2、周邊人口少，有效客流極少，客源恐難支撐大規(guī)模商業(yè)VS本報告是嚴格保密的。1 1、從整體定位角度來看：、從整體定位角度來看：區(qū)域規(guī)劃前景好但現(xiàn)狀荒，本項目未來到底能扮演什么角色，是僅僅作為機場過境商業(yè)？還是空港是僅僅作為機場過境商業(yè)？還是空港商業(yè)中心？還是商業(yè)中心？還是輻射杭州的目的地商業(yè)？輻射杭州的目的地商業(yè)？2 2、從商鋪租售角度來看：、從商鋪租售角度來看：周邊人口有限，機場客流吸引難度較大，必須尋找有效的商鋪租售客戶，到底誰會來買？誰會來租？客群有多大？到底誰會來買？誰會來租？客群有多大？3、從運營角度來看：從運營角度來看：項目開發(fā)體量較大

36、，又同時擁有酒店、寫字樓、商鋪等多種物業(yè)，哪部分銷售？哪部分自持？如何構建盈利模式？哪部分銷售？哪部分自持？如何構建盈利模式？本項目核心問題：本項目核心問題：本報告是嚴格保密的。北京天竺空港經(jīng)濟區(qū)，中國天津空港經(jīng)濟區(qū)，中國廣州空港經(jīng)濟區(qū)，中國仁川空港經(jīng)濟區(qū), 韓國華盛頓空港經(jīng)濟區(qū), 美國桃園中正空港經(jīng)濟區(qū), 臺灣 達拉斯福特沃斯空港區(qū), 美國阿姆斯特丹史基輔空港區(qū), 荷蘭羅馬空港經(jīng)濟區(qū), 意大利伯明翰空港經(jīng)濟區(qū), 英國關西空港經(jīng)濟區(qū),日本戴高樂空港經(jīng)濟區(qū), 法國F法蘭克?？崭踠oop5，德國樟宜空港經(jīng)濟區(qū), 新加坡曼谷空港經(jīng)濟區(qū),泰國香港國際空港經(jīng)濟區(qū),香港n提取提取2 2個典型案例進行借鑒個

37、典型案例進行借鑒初步考慮案例初步考慮案例新加坡樟宜機場商業(yè)中心新加坡樟宜機場商業(yè)中心德國法蘭克福德國法蘭克福Loop 5 MallLoop 5 Mall世聯(lián)研究了國內(nèi)外一系列空港經(jīng)濟區(qū)及其中的商業(yè)項目，篩選出世聯(lián)研究了國內(nèi)外一系列空港經(jīng)濟區(qū)及其中的商業(yè)項目，篩選出能指導本項目啟動區(qū)的開發(fā)模式和核心產(chǎn)品打造的典型案例能指導本項目啟動區(qū)的開發(fā)模式和核心產(chǎn)品打造的典型案例以臨近空港的、以臨近空港的、開發(fā)時區(qū)域較荒開發(fā)時區(qū)域較荒涼的大規(guī)模商業(yè)涼的大規(guī)模商業(yè)中心為基準中心為基準本報告是嚴格保密的。案例案例1 1：新加坡樟宜機場商業(yè)中心：新加坡樟宜機場商業(yè)中心與機場合二為一的大型免與機場合二為一的大型免稅

38、商場，其靈活多樣的捆綁營銷方式是商業(yè)火爆的核心因素稅商場，其靈活多樣的捆綁營銷方式是商業(yè)火爆的核心因素樟宜機場的一個重要賣點就是樟宜機場的一個重要賣點就是“購物和美食的理想機場購物和美食的理想機場”，內(nèi)外部都有商業(yè)，內(nèi)外部都有商業(yè)中心的運作，商業(yè)部分約中心的運作，商業(yè)部分約7 7萬方。由于是機場持有，商業(yè)公司與機場主體經(jīng)萬方。由于是機場持有，商業(yè)公司與機場主體經(jīng)常進行捆綁式的營銷活動。常進行捆綁式的營銷活動。亮點：亮點：在樟宜機場商業(yè)中心消費，乘客在購買商品后30天內(nèi)可以憑發(fā)票要求退貨并全額退回貨款，而且不必說明理由，運費也由商家負擔；而在購買商品后如發(fā)現(xiàn)其價格高于樟宜機場指定的市內(nèi)參考商店同

39、種商品的價格，就有權要求雙倍返還差價。樟宜機場還經(jīng)常組織一些促銷活動，旅客在機場購物就餐的同時還有機會贏取各種商品或購物券。本報告是嚴格保密的。案例案例2 2：德國法蘭克福：德國法蘭克福Loop5 mallLoop5 mall臨近空港的臨近空港的1010萬方商業(yè)萬方商業(yè)中心，其內(nèi)部的航空主題游樂園使其成為輻射六城市的目的地商中心，其內(nèi)部的航空主題游樂園使其成為輻射六城市的目的地商業(yè)業(yè)LOOP 5 Mall 是德國臨近法蘭克?？崭鄣囊患页瑓^(qū)域型購物中心。獨特、獨特、便捷、引人矚目便捷、引人矚目這些詞匯可以用來描述Loop 5 購物中心。亮點亮點該購物中心的主題是航空該購物中心的主題是航空航天航天

40、，這在建筑設計、內(nèi)外裝飾上都有所表現(xiàn)。大而明亮的庭院，給人一種航天的體驗，購物中心還懸浮了蘇聯(lián)戰(zhàn)斗機、一架米格- 21，是周邊城市家庭喜愛的購物去處。飛機形態(tài)商場飛機形態(tài)商場少量寫字樓少量寫字樓本報告是嚴格保密的?；诘湫桶咐芯浚夯诘湫桶咐芯浚罕卷椖可虡I(yè)部分通過進行運營上的突破，有一定的空本項目商業(yè)部分通過進行運營上的突破，有一定的空間吸引更多機場客源；通過主題化的打造和準確定位，間吸引更多機場客源；通過主題化的打造和準確定位，有機會成為目的地型商業(yè)（還需進一步的論證）有機會成為目的地型商業(yè)（還需進一步的論證）通過案例研究，結合核心問題世聯(lián)認通過案例研究，結合核心問題世聯(lián)認為本項目應該從

41、以下三個層面入手為本項目應該從以下三個層面入手本報告是嚴格保密的。項目定位層面：通過主題化或有特色的項目定位，充分挖掘與引項目定位層面：通過主題化或有特色的項目定位，充分挖掘與引導本地消費者以及產(chǎn)業(yè)人員，最大限度吸引吸引往來機場的客流導本地消費者以及產(chǎn)業(yè)人員，最大限度吸引吸引往來機場的客流本報告是嚴格保密的。經(jīng)營者與消費者層面：充分運用世聯(lián)在長三角的經(jīng)營者與消費者層面：充分運用世聯(lián)在長三角的商家資源庫商家資源庫以及以及專業(yè)的專業(yè)的消費者調(diào)研分析水平消費者調(diào)研分析水平，準確把握市場以及商家和消費者的，準確把握市場以及商家和消費者的需求需求準確把握商家、經(jīng)營業(yè)主的需求：準確把握商家、經(jīng)營業(yè)主的需求

42、：洞悉消費者的需求：洞悉消費者的需求：對內(nèi)，充分發(fā)掘區(qū)域內(nèi)居民、產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口的需求；對外，充分吸引往來機場的客流，為商業(yè)的定位提供最基礎的依據(jù)；本項目商業(yè)將部分對外進行銷售，準確獲取商家或經(jīng)營業(yè)主各方面的需求，將成為項目的重點工作之一；本報告是嚴格保密的。租售與運營模式：為保證項目成功運營，項目不可全部出售，部租售與運營模式：為保證項目成功運營，項目不可全部出售，部分持有以降低后期運營的難度，售價與租金應具備一定的前瞻性分持有以降低后期運營的難度，售價與租金應具備一定的前瞻性 傳統(tǒng)商業(yè)中，步行街多以銷售傳統(tǒng)商業(yè)中，步行街多以銷售為主，為主，mall商業(yè)可視現(xiàn)金流情況而商業(yè)可視現(xiàn)金流情況而定，持

43、有位置較好的物業(yè)。定，持有位置較好的物業(yè)。 銷售物業(yè)指定合適的銷售與價銷售物業(yè)指定合適的銷售與價格策略，以獲取最大的利潤；格策略，以獲取最大的利潤； 招商前期可提供優(yōu)惠的租金政招商前期可提供優(yōu)惠的租金政策，快速帶動本項目的商業(yè)氛圍。策，快速帶動本項目的商業(yè)氛圍。本報告是嚴格保密的。Contents世世聯(lián)公司及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務介紹聯(lián)公司及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務介紹1 12 23 3世聯(lián)對本項目的初步解讀世聯(lián)對本項目的初步解讀世聯(lián)顧問服務工作大綱世聯(lián)顧問服務工作大綱4 4世聯(lián)工作流程、平臺支撐及專案團隊世聯(lián)工作流程、平臺支撐及專案團隊本報告是嚴格保密的。世聯(lián)為本項目針對性的制定了工作階段：世聯(lián)為本項目針對性的制

44、定了工作階段：工作成果工作成果核心工作核心工作第一階段：第一階段：項目整體定位及商業(yè)項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議部分規(guī)劃建議第二階段：規(guī)劃設計跟進服第二階段：規(guī)劃設計跟進服務務n規(guī)劃跟進服務：規(guī)劃跟進服務：基于前期策劃方案，世聯(lián)將以專家角色，以市場和實操為主要角度，支持規(guī)劃設計環(huán)節(jié)工作n項目項目招商招商、營銷代理策略服務、營銷代理策略服務n項目資源引薦服務項目資源引薦服務n城市及商業(yè)地產(chǎn)市場研究城市及商業(yè)地產(chǎn)市場研究n案例借鑒案例借鑒n項目整體定位項目整體定位n 商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品定位、客戶定位商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品定位、客戶定位和價格定位和價格定位 n 項目盈利模式及開發(fā)模式項目盈利模式及開發(fā)模式n經(jīng)

45、濟測算經(jīng)濟測算n中南空港世貿(mào)中心中南空港世貿(mào)中心項目整體定位項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議及商業(yè)部分規(guī)劃建議報告報告n規(guī)劃設計任務書規(guī)劃設計任務書本報告是嚴格保密的。項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議報告報告研究模塊（研究模塊（1/81/8）模塊一：項目本體條件模塊一：項目本體條件分析項目自身所具備的開發(fā)基礎，挖掘項目的價值點、明確項目的限制邊界條件，以及項目可分析項目自身所具備的開發(fā)基礎，挖掘項目的價值點、明確項目的限制邊界條件，以及項目可進行商業(yè)開發(fā)的條件。主要研究內(nèi)容包括：進行商業(yè)開發(fā)的條件。主要研究內(nèi)容包括：地塊外部車行、人行系統(tǒng)分析地塊周邊停車系統(tǒng)分析地塊與

46、周邊設施關系分析地塊臨街面車流、人流狀況分析地塊沿街面租金價值分析區(qū)位及區(qū)域意向道路交通條件（內(nèi)部道路交通、對外交通）開發(fā)建設現(xiàn)狀土地資源盤點周邊區(qū)域發(fā)展解析及對項目影響項目價值點挖掘項目開發(fā)限制條件本報告是嚴格保密的。模塊二模塊二：城市宏觀環(huán)境分析與區(qū)域價值挖掘：城市宏觀環(huán)境分析與區(qū)域價值挖掘城市總體定位城市相關經(jīng)濟社會指標（GDP、人均GDP、城市化率等）城市人口規(guī)模與收入水平（城市總?cè)丝谝?guī)模、市區(qū)人口規(guī)模、新增人口比例、人均可支配收入、消費傾向等）城市產(chǎn)業(yè)構成與產(chǎn)業(yè)分布重大政策及發(fā)展機遇影響（房產(chǎn)稅改革試點城市）綜合評述項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議報告報告

47、研究模塊（研究模塊（2/82/8）1、城市基礎資料研究城市基礎資料研究區(qū)域功能構成與分布（在城市中所承擔的功能、相對地位、發(fā)展前景、與其它區(qū)域的競爭關系，城市中幾大區(qū)域的特征比較分析、各區(qū)域間的優(yōu)劣勢）人口構成與人口分布產(chǎn)業(yè)構成與產(chǎn)業(yè)分布交通系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃（政府對本區(qū)域的規(guī)劃設想及建設計劃，重點了解項目周邊的規(guī)劃情況）重大建設項目（對區(qū)域發(fā)展有重要影響）綜合評述2、項目所在區(qū)域基礎資料及未來規(guī)劃研究、項目所在區(qū)域基礎資料及未來規(guī)劃研究本報告是嚴格保密的。模塊三模塊三：杭州市區(qū)及本區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場研究：杭州市區(qū)及本區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場研究1、城市商業(yè)格局及發(fā)展規(guī)劃、城市商業(yè)格局及發(fā)展規(guī)劃

48、商圈分布及特征各商圈的典型物業(yè)分析未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議報告報告研究模塊（研究模塊（3/83/8）2、項目所在區(qū)域商業(yè)市場供應研究、項目所在區(qū)域商業(yè)市場供應研究區(qū)域商業(yè)市場格局區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模及分布業(yè)態(tài)構成及比例區(qū)域市場租金水平區(qū)域內(nèi)潛在商業(yè)項目分析（包括即將入市項目與潛在商業(yè)地塊）重點商業(yè)項目分析物業(yè)體量出租率、租金水平主要租戶分析經(jīng)營狀況停車數(shù)、檔次定位、開業(yè)時間3、項目所在區(qū)域商業(yè)市場需求研究、項目所在區(qū)域商業(yè)市場需求研究針對目標區(qū)域內(nèi)的人口進行消費特征研究，從而掌握商業(yè)市場的發(fā)展方向及特點綜合評述本報告是嚴格保密的。模塊四：商業(yè)目標客

49、戶研究模塊四：商業(yè)目標客戶研究購買能力分析購買習慣分析購買量分析購買地選擇注重因素分析未來市場容量項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議報告報告研究模塊（研究模塊（4/84/8）1、消費者、消費者2、經(jīng)營者、經(jīng)營者初步目標商家在的經(jīng)營現(xiàn)狀初步目標商家的進駐條件初步目標商家的拓展計劃初步目標商家承租的租金范圍初步目標商家對本項目的進駐意向投資群體細分投資者資產(chǎn)構成價值取向3、投資者、投資者本報告是嚴格保密的。模塊五：其他物業(yè)類型研究模塊五：其他物業(yè)類型研究1、寫字樓、寫字樓寫字樓類型研究辦公市場研究租戶研究投資者研究項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建

50、議報告報告研究模塊（研究模塊（4/84/8）2、酒店式公寓、酒店式公寓酒店式公寓類型研究公寓市場研究租戶研究投資者研究酒店居住市場預測3、利益相關者研究、利益相關者研究政府開發(fā)商消費者本報告是嚴格保密的。模塊六：成功案例研究模塊六：成功案例研究對國內(nèi)外同屬性成功案例進行深化研究，為項目整體定位、開發(fā)策略的制定提供兼具先對國內(nèi)外同屬性成功案例進行深化研究，為項目整體定位、開發(fā)策略的制定提供兼具先進性和可操作性的經(jīng)驗借鑒，研究內(nèi)容包括：進性和可操作性的經(jīng)驗借鑒，研究內(nèi)容包括：項目開發(fā)條件、開發(fā)背景、發(fā)展歷程客戶構成及階段性演變、客戶需求功能構成及配比引擎功能及及核心設施開發(fā)功能、設施的關聯(lián)（產(chǎn)業(yè)鏈

51、）研究規(guī)劃設計（整體規(guī)劃布局原則、功能分區(qū)、項目排布等）開發(fā)策略（階段性開發(fā)目標和策略、功能和設施的開發(fā)時序、項目整體開發(fā)節(jié)奏）整體運營模式及運營效益項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議報告報告研究模塊（研究模塊（5/85/8）本報告是嚴格保密的。模塊七：二期別墅開發(fā)策略建議模塊七：二期別墅開發(fā)策略建議1 1、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目總體競爭力評價項目總體發(fā)展戰(zhàn)略主要功能定位核心驅(qū)動模式盈利模式項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議報告報告研究模塊（研究模塊（6/86/8）2 2、項目、項目定位定位總體形象定位功能定位及各物業(yè)規(guī)模配比

52、分物業(yè)市場定位體系商業(yè)物業(yè)定位辦公物業(yè)定位酒店物業(yè)定位公寓物業(yè)定位本報告是嚴格保密的。模塊八：模塊八：總體規(guī)劃和商業(yè)產(chǎn)品建議總體規(guī)劃和商業(yè)產(chǎn)品建議1、項目總體規(guī)劃建議、項目總體規(guī)劃建議地塊價值分析規(guī)劃指標確定規(guī)劃設計原則總體規(guī)劃理念功能分區(qū)與布局交通組織分析2、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品設計建議、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品設計建議產(chǎn)品賣點梳理業(yè)態(tài)規(guī)劃布局平面空間劃分建筑形象、立面人流動線室內(nèi)公共空間設計要點商業(yè)氛圍營造等與寫字樓、酒店的銜接處設計項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議報告報告研究模塊（研究模塊（7/87/8）本報告是嚴格保密的。49模塊模塊十：十：經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算測算原則開發(fā)進度開發(fā)

53、成本不同性質(zhì)物業(yè)售價測算收益估算模塊九：模塊九：運營和分期開發(fā)策略運營和分期開發(fā)策略規(guī)模建議（占地規(guī)模、體量）關鍵指標（容積率、建筑密度、綠化率、停車位）建筑內(nèi)部功能的具體空間布局建筑設計所需表達的文化主題和理念（著重考慮文化主題在建筑形式和外部空間的細節(jié)表達和融入）建筑形式及風格建議外部空間（園林、廣場、灰空間）設計要點建議小結：運營性類設施開發(fā)設計要點項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議報告報告研究模塊（研究模塊（8/88/8）本報告是嚴格保密的。“規(guī)劃跟進服務規(guī)劃跟進服務”工作大綱工作大綱本階段主要動作及成果本階段主要動作及成果主要通過三方會議來推進規(guī)劃落實，次數(shù)

54、為3-5次，工作時間根據(jù)貴司及規(guī)劃設計單位的時間安排確定1、設計開始前階段1)如有需要，世聯(lián)將協(xié)助發(fā)展商考察、確定合適的規(guī)劃設計單位2)完成規(guī)劃設計任務書，并與發(fā)展商進行溝通3)組織由發(fā)展商、設計單位、世聯(lián)三方參加的設計交底會；同時匯報項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃建議，就有關項目整體發(fā)展思路、區(qū)域規(guī)劃中應注意的關鍵問題和事項與設計單位進行溝通和交底2、規(guī)劃設計階段1)組織三方會議，對規(guī)劃方案進行評價并提出調(diào)整意見；如以競標形式組織規(guī)劃編制或規(guī)劃設計單位提供35個不同的方案，世聯(lián)將組織三方對各方案進行評價、比選，并初步確定12個優(yōu)選方案2)與設計單位進一步深入溝通，提出對優(yōu)選方案的具體調(diào)整建議，

55、直至設計單位完成優(yōu)選方案規(guī)劃設計工作重點解決問題重點解決問題與規(guī)劃設計單位對接，在項目進行不同階段將世聯(lián)規(guī)劃建議落到實處；同時適時的提出規(guī)劃調(diào)整建議，把控規(guī)劃過程補充說明補充說明世聯(lián)所提出的一切設計意見均主要基于市場可行、財務平衡、區(qū)域開發(fā)實操經(jīng)驗及規(guī)律、區(qū)域營銷等角度設計過程中，發(fā)展商、設計單位、顧問單位的工作銜接和設計溝通尤為重要，世聯(lián)將充分發(fā)揮在此方面的專業(yè)優(yōu)勢和豐富經(jīng)驗本報告是嚴格保密的。世聯(lián)服務方式及服務階段劃分項目整體定位及商業(yè)部分規(guī)劃建議規(guī)劃設計跟進服務報告服務過程服務45個日歷天（視規(guī)劃設計工作實際進展而定）約3個月本報告是嚴格保密的。Contents世世聯(lián)公司及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務介

56、紹聯(lián)公司及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務介紹1 12 23 3世聯(lián)對本項目的初步解讀世聯(lián)對本項目的初步解讀世聯(lián)顧問服務工作大綱世聯(lián)顧問服務工作大綱4 4世聯(lián)工作流程、平臺支撐及專案團隊世聯(lián)工作流程、平臺支撐及專案團隊本報告是嚴格保密的。世聯(lián)的工作流程世聯(lián)的工作流程項目首次溝通會市場調(diào)研資料整理討論擬定初步解決方案核心成果形成專案團隊、部門、公司三級評審核心成果修正核心成果中期匯報報告分工撰寫1、項目初始化階段：團隊組建、資料收集與整合等前期工作，市調(diào)計劃評審和專家聯(lián)席討論會，形成針對性的、高效的市場調(diào)研工作計劃2、初步成果階段3、成果及結案階段 調(diào)整修改終稿匯報和提交項目總結53本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為，應

57、該這樣工作世聯(lián)認為，應該這樣工作l借助于客戶的強大資源迅速取得市場數(shù)據(jù)，提高工作效率l經(jīng)常向客戶匯報和溝通項目進展，以獲取及時指導和支持l從客戶的真正需求出發(fā)，切實為解決客戶的問題來提供解決方案l保證以事實為基礎，以成果為導向的工作方法l重視分析過程，重視事實依據(jù)，幫助客戶理清思路世聯(lián)認為，不應該這樣工作世聯(lián)認為，不應該這樣工作l不利用客戶資源，完全依靠自已l埋頭苦干、閉門造車，等到終期溝通時才向客戶遞交我們的研究成果l無視客戶的要求，就問題解決問題，針對性不強l采用理論性的，以研究為導向的工作方法l只給最終結果世聯(lián)的工作原則世聯(lián)的工作原則與客戶一起解決問題與客戶一起解決問題54本報告是嚴格保

58、密的。溝通形式溝通形式溝通目的和內(nèi)容溝通目的和內(nèi)容1、首次溝通會初次溝通，明確項目目標、限制條件和深層次背景，就基本工作思路交流意見2、市場調(diào)研溝通會市場調(diào)研結束后的溝通，就項目組對市場情況的認識進行溝通確認，并再次確認下一步工作安排3、約定周期的工作匯報工作過程中的溝通，于約定時點就約定時期內(nèi)完成的工作向貴司進行匯報，并聽取貴公司的意見5、中期匯報會中期成果匯報，就報告成果初稿（完善的整體定位及戰(zhàn)略研究）向貴司進行匯報，并聽取貴公司的修改意見6、終稿匯報會終期成果匯報及提交7、其他溝通其他不確定的溝通，如就某些具體問題的電話溝通、面對面溝通等項目組非常希望能在工作過程中與貴司保持經(jīng)常性的溝通

59、項目組非常希望能在工作過程中與貴司保持經(jīng)常性的溝通55本報告是嚴格保密的。世聯(lián)的項目保障體系（世聯(lián)的項目保障體系（1/51/5）嚴格執(zhí)行四節(jié)點、三級評審制嚴格執(zhí)行四節(jié)點、三級評審制度，保障項目服務質(zhì)量度，保障項目服務質(zhì)量報告的出品都要通過：部門內(nèi)部自評；華北區(qū)域公司評審；世聯(lián)中國評審委員會評審從市場調(diào)研階段到報告成果形成等各階段均由項目專案團隊按照科學和嚴密的流程進行，四點、三級評審對報告質(zhì)量進行嚴密和嚴格的控制報告的出品都要通過：市場調(diào)研評審思路評審核心成果評審最終報告評審四節(jié)點評審三級評審針對本項目的重要性，嚴格執(zhí)行四節(jié)點、三級評審制度，把控項目品質(zhì)：56本報告是嚴格保密的。世聯(lián)的項目保障

60、體系（世聯(lián)的項目保障體系（2/52/5）垂直項目管控：世聯(lián)項目技術垂直項目管控：世聯(lián)項目技術管理架構管理架構知識管理平臺知識發(fā)展部旅游地產(chǎn)業(yè)務管理部 公司專家顧問團顧問部高層專家代理部中高層l參加關鍵的會議l批準建議l技術后臺支持l報告質(zhì)量和服務品質(zhì)監(jiān)督l市場調(diào)研l(wèi)項目研究l報告寫作外部專家顧問團外部技術專家學院教授指導委員會由公司部分領導組成項目領導小組由顧問部領導和高級經(jīng)理組成項目小組項目經(jīng)理、主筆和輔筆專業(yè)人員支持營銷或其他部門職能部門l調(diào)配公司資源l探討技術思路l評審顧問報告l監(jiān)督服務品質(zhì) 集團總經(jīng)理集團顧問部總經(jīng)理華北顧問業(yè)務中心總經(jīng)理華北戰(zhàn)略顧問事業(yè)部總經(jīng)理華北戰(zhàn)略顧問事業(yè)部首席顧