世聯(lián)寫字樓營銷顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享

1、寫字樓開發(fā)工程必須關(guān)注的問題寫字樓開發(fā)工程必須關(guān)注的問題Question 世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)工程必須關(guān)注世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)工程必須關(guān)注的關(guān)鍵問題的關(guān)鍵問題2.2.基于競爭的片區(qū)分析基于競爭的片區(qū)分析1. 1. 城市寫字樓市場開展城市寫字樓市場開展階段的判斷階段的判斷u核心要點(diǎn)核心要點(diǎn)2.1 片區(qū)在城市中的占位2.2 片區(qū)間競爭格局2.3 工程與城市核心區(qū)的關(guān)系2.4 考慮城市整體規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整1.1 城市的經(jīng)濟(jì)開展水平和1.2 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1.3 城市的總體規(guī)劃1.4 城市寫字樓市場的特點(diǎn) 3. 3. 工程與企業(yè)戰(zhàn)略的工程與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系關(guān)系3.1 開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略3.2 短期現(xiàn)

2、金流與長期收益的關(guān)系3.3 跨越式開展與均衡式開展的關(guān)系3.4 利潤導(dǎo)向和品牌導(dǎo)向的關(guān)系3.5 本工程與企業(yè)其它工程的關(guān)系 世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)工程必須關(guān)注世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)工程必須關(guān)注的關(guān)鍵問題的關(guān)鍵問題4. 4. 產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略5. 5. 商業(yè)局部的開發(fā)策商業(yè)局部的開發(fā)策略略u(píng)核心要點(diǎn)核心要點(diǎn)4.1 工程核心價(jià)值點(diǎn)4.2 功能定位可以考慮包含公寓的功能4.3 開發(fā)次序4.4 寫字樓與其它不同物業(yè)類型的關(guān)系5.1 商業(yè)物業(yè)的定位5.2 商業(yè)物業(yè)的規(guī)模與價(jià)值5.3 商業(yè)物業(yè)與寫字樓的關(guān)系6.6.寫字樓營銷策略寫字樓營銷策略6.1 產(chǎn)品形象主題確實(shí)立6.2 啟動(dòng)營銷策略6.3 渠道策

3、略6.4 關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷6.5 公共關(guān)系營銷6.6 定價(jià)策略世聯(lián)寫字樓模塊參謀效勞的世聯(lián)寫字樓模塊參謀效勞的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容 宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究 寫字樓市場研究 地塊價(jià)值研究 開發(fā)模式與盈利模式研究 工程開展戰(zhàn)略研究 工程整體功能定位研究 功能分區(qū)及功能比例劃分研究 寫字樓物業(yè)開展建議 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 工程定位工程定位營銷策略營銷策略 消費(fèi)者價(jià)值取向研究 工程賣點(diǎn)整合與營銷SWOT分析 定價(jià)研究 營銷總策略和啟動(dòng)策略研究 世聯(lián)寫字樓業(yè)世聯(lián)寫字樓業(yè)務(wù)研究內(nèi)容務(wù)研究內(nèi)容世聯(lián)對(duì)寫字樓開發(fā)工程的理解及觀點(diǎn)世聯(lián)對(duì)寫字樓開發(fā)工程的理解及觀點(diǎn)Opinion 僅供演示行政配套

4、行政配套規(guī)劃中建設(shè)中逐步啟用商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍較差較好濃厚熱銷寫字樓熱銷寫字樓投資大廈江蘇大廈中銀大廈國際商會(huì)大廈 時(shí)代金融中心中央商務(wù)大廈興業(yè)銀行大廈卓越大廈九州創(chuàng)展國際商會(huì)中心航天大廈安聯(lián)大廈華融大廈貴州大廈大中華交易廣場捷美中心新世界中心雛形雛形CBD開展中的開展中的CBD成熟成熟CBD2001年2004年深圳深圳CBDCBD寫字樓開展共性寫字樓開展共性以深圳為例僅供演示雛形雛形CBD發(fā)展中的發(fā)展中的CBD成熟成熟CBD2001年2004年市場投資價(jià)值認(rèn)同高中低投資比例高中低產(chǎn)業(yè)類型第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、

5、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)銀行、證券、保險(xiǎn)等公司咨詢顧問公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷場等企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司深圳深圳CBDCBD寫字樓客戶演變寫字樓客戶演變以深圳為例僅供演示雛形雛形CBD發(fā)展中的發(fā)展中的CBD成熟成熟CBD2001年2004年建筑設(shè)計(jì)形象較好形象好、設(shè)計(jì)較人性化形象好、設(shè)計(jì)人性化硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)、車位等）一般檔次高、數(shù)量充足高配套設(shè)施（會(huì)所、會(huì)議室、員工餐廳等）一般完善完善科技含量（智能化、節(jié)能等）一般高（5A等）高物業(yè)管理自管品牌管理品牌管理附加資源

6、（健康環(huán)保）無部分運(yùn)用重點(diǎn)營造產(chǎn)品成熟度較成熟完全成熟完全成熟、具各性化深圳深圳CBDCBD寫字樓產(chǎn)品特征寫字樓產(chǎn)品特征以深圳為例從深圳CBD的開展可以得到的規(guī)律時(shí)機(jī)越早，定位空間越大，風(fēng)險(xiǎn)越小；早期推出定位空間較大，從甲級(jí)、乙級(jí)到商務(wù)公寓均有市場;由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的躲避，以及早期開發(fā)高端物業(yè)對(duì)頂端客戶的消化，其它開發(fā)工程以乙級(jí)寫字樓為主，商務(wù)公寓為輔。2003-2004年的競爭劇烈程度將遠(yuǎn)大于2001年，大量甲級(jí)物業(yè)紛紛浮出水面，前景不可預(yù)知。早期市場整體年推出量在7萬以下；每個(gè)工程單一物業(yè)類型推出市場的容量約為3萬左右；如果單個(gè)工程規(guī)模較大，那么一般由多種功能組合；僅供演示二、三線城市辦公物業(yè)啟

7、動(dòng)與開展歷程二、三線城市辦公物業(yè)啟動(dòng)與開展歷程萌芽階段啟動(dòng)階段開展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無改善環(huán)境住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公成長型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價(jià)格交通使用本錢動(dòng)因動(dòng)因表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征入駐公司特征入駐公司特征客戶關(guān)注點(diǎn)客戶關(guān)注點(diǎn)追求形象純商務(wù)形象迅速開展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氣氛需求多樣化多樣化各種類型企業(yè) 寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段效勞軟環(huán)境健康、風(fēng)景世聯(lián)研究寫字樓的產(chǎn)品價(jià)值體系寫字樓的產(chǎn)品價(jià)值體系寫寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值體體系系關(guān)鍵公共空間打造專業(yè)辦公形象展示區(qū)高形象展示體系獨(dú)特功能構(gòu)建低門檻，低使用本錢。

8、品牌整合打造形象光環(huán)辦公生態(tài)化商務(wù)中心低本錢價(jià)值構(gòu)建僅供演示寫字樓產(chǎn)品四種模式的競爭分析寫字樓產(chǎn)品四種模式的競爭分析市場先機(jī)型市場先機(jī)型成本領(lǐng)先型成本領(lǐng)先型適用條件：項(xiàng)目處于CBD雛形已經(jīng)基本形成，但CBD寫字樓市場供應(yīng)量較小，大規(guī)模性開發(fā)即將開始。啟動(dòng)時(shí)機(jī)搶先，為項(xiàng)目贏得機(jī)會(huì)點(diǎn)，跑贏大勢(shì)，是市場先機(jī)型成功的要素；項(xiàng)目采用提早開發(fā)，搶占先機(jī)提早開發(fā)，搶占先機(jī)的競爭策略 ；適用條件：項(xiàng)目既需要打造“成熟產(chǎn)品”，形成不同的“檔次標(biāo)準(zhǔn)”，又要控制成本，保證達(dá)到利潤目標(biāo)低成本，高形象低成本，高形象是成本領(lǐng)先型的成功要素；功能轉(zhuǎn)換型功能轉(zhuǎn)換型附加資源型附加資源型適用條件：功能轉(zhuǎn)換型競爭模式的成功背景是周

9、邊住宅價(jià)格高啟政府不允許住宅單位供企業(yè)注冊(cè)周邊高檔住宅市場價(jià)格與寫字樓差距不大，不會(huì)影響商住公寓的價(jià)格空間；適用條件：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟成熟；推出超前的概念超前的概念可以引起市場的共鳴；市場購買以自用為主，對(duì)價(jià)格不太敏感，對(duì)新概念關(guān)注；世聯(lián)寫字樓開發(fā)參謀的工作方法世聯(lián)寫字樓開發(fā)參謀的工作方法Method 世聯(lián)參謀效勞內(nèi)容世聯(lián)參謀效勞內(nèi)容工程定位參謀效勞工程定位參謀效勞城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)市場開展前景預(yù)測(cè)相關(guān)領(lǐng)域市場進(jìn)入戰(zhàn)略及開展策略可行性研究報(bào)告金融投資機(jī)構(gòu)工程咨詢商業(yè)機(jī)構(gòu)投資合作咨詢市場定位案例專題研究工程物業(yè)開展工程物業(yè)開展建議參謀效勞建議參謀效勞消費(fèi)市場參謀工程開展戰(zhàn)略定位工程物業(yè)開展

10、建議工程啟動(dòng)策略研究規(guī)劃方案的市場評(píng)價(jià)租售價(jià)值及工程財(cái)務(wù)評(píng)估營銷戰(zhàn)略與策略營銷戰(zhàn)略與策略參謀效勞參謀效勞招商效勞 招商策略及條件制定/招商實(shí)施及推廣方案/招商現(xiàn)場管理及控制銷售效勞 營銷執(zhí)行策略制定/營銷實(shí)施及推廣方案/工程價(jià)格策略及價(jià)格方案/銷售組織框架及管理制度建議前期參謀工作階段劃分與效勞內(nèi)容前期參謀工作階段劃分與效勞內(nèi)容階段劃分階段劃分服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容主要成果主要成果合同期內(nèi)溝通方式合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時(shí)間服務(wù)時(shí)間第一階段：第一階段：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位1房地產(chǎn)市場調(diào)查2 宏觀背景分析3 項(xiàng)目解析4 項(xiàng)目定位5 案例借鑒6 物業(yè)類型規(guī)劃/配比7 經(jīng)濟(jì)測(cè)算8 項(xiàng)目分期計(jì)劃9 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1項(xiàng)

11、目定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告2 形成規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書1 當(dāng)?shù)厥袌鲅芯科咛? 中期溝通|匯報(bào)一次3 終期溝通|匯報(bào)一次4 電話|傳真|郵件溝通45個(gè)日歷天第二階段：第二階段：項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議發(fā)展建議1 房地產(chǎn)市場調(diào)查2 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)3 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)4 要點(diǎn)建議5 建筑風(fēng)格/外立面建議6 環(huán)境/景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)7 配套設(shè)施建議8 社區(qū)服務(wù)/物管建議9其他相關(guān)物業(yè)建議1項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告2 形成建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書1 當(dāng)?shù)厥袌鲅芯科咛? 中期溝通|匯報(bào)一次3 終期溝通|匯報(bào)一次4 電話、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天第三階段：第三階段：營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略與策略與策略1 投資群體研究2 自用客戶群體研究3 主流營銷手

12、段分析4 營銷案例借鑒5 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略6 項(xiàng)目營銷策略7 營銷費(fèi)用預(yù)算1項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告2 報(bào)告用于指導(dǎo)廣告公司1 市場調(diào)研五天2 中期溝通|匯報(bào)一次3 終期溝通|匯報(bào)一次4 電話、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天后續(xù)跟蹤后續(xù)跟蹤服務(wù)：服務(wù)：在合同期結(jié)束后，如貴司仍需我司參與規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)或重要的項(xiàng)目發(fā)展會(huì)議，則需提前三天出具參會(huì)邀請(qǐng)函并承擔(dān)相應(yīng)的所有差旅費(fèi)用，我司會(huì)視貴司需要委派相關(guān)專業(yè)人士參會(huì)。專案團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及崗位職責(zé)專案團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及崗位職責(zé)人力配備人力配備八位專業(yè)人士組成人力配備：人力配備：1 1位位資深工商項(xiàng)目經(jīng)理人力配備：人力配備：2-32-3位位市場研究人員崗位職責(zé)崗位職責(zé)調(diào)配公司資源

13、探討技術(shù)思路評(píng)審顧問報(bào)告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)崗位職責(zé)崗位職責(zé)實(shí)施項(xiàng)目管理全程項(xiàng)目跟進(jìn)研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯報(bào)崗位職責(zé)崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)八位專業(yè)精英十年組織智慧服務(wù)優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大的顧問平臺(tái)支持完善的培訓(xùn)體系支撐服務(wù)優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)豐富資料獲取經(jīng)驗(yàn)建筑|經(jīng)濟(jì)等專業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)工商項(xiàng)目經(jīng)理工商項(xiàng)目經(jīng)理市場研究人員市場研究人員世聯(lián)知識(shí)平臺(tái)世聯(lián)知識(shí)平臺(tái)+ +內(nèi)部內(nèi)部| |外部專家外部專家世聯(lián)參謀效勞內(nèi)容大綱世聯(lián)參謀效勞內(nèi)容大綱市場深度研究市場深度研究市場競爭分析市場競爭分析工程分析工程分析工程診斷工程診斷案例研究案例研究我們的解決之道我們的解決

14、之道商業(yè)地產(chǎn)市場商業(yè)經(jīng)營環(huán)境研究結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)市場角度商業(yè)經(jīng)營環(huán)境角度競爭分析結(jié)論地塊價(jià)值解析基于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角度分析地塊價(jià)值基于商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的角度分析地塊價(jià)值工程分析結(jié)論工程整體定位診斷功能分區(qū)與指標(biāo)確定診斷建筑設(shè)計(jì)與產(chǎn)品診斷工程營銷診斷工程診斷結(jié)論世聯(lián)寫字樓營銷參謀業(yè)務(wù)世聯(lián)寫字樓營銷參謀業(yè)務(wù)Sale 營銷參謀營銷參謀工作方式工作方式營銷階段營銷階段銷售經(jīng)理|招商經(jīng)理工程經(jīng)理|籌劃經(jīng)理銷售經(jīng)理|招商經(jīng)理工程經(jīng)理|籌劃經(jīng)理前期策略專案團(tuán)隊(duì)工商部總監(jiān)負(fù)責(zé)人力配備人力配備宣傳方案效果評(píng)估修正推廣方案集中解決重要問題參加專業(yè)聯(lián)席會(huì)議監(jiān)督方案執(zhí)行集中解決重要問題制訂宣傳推廣方案制訂開盤策略制訂價(jià)格方案

15、開盤前籌備工作招商/銷售培訓(xùn)主要主要效勞內(nèi)容效勞內(nèi)容前四個(gè)月開盤日開盤日后三個(gè)月后六個(gè)月依托深圳總部資源優(yōu)勢(shì)重要問題由執(zhí)委會(huì)討論解決重要問題由執(zhí)委會(huì)討論解決降低開展商試錯(cuò)本錢強(qiáng)大的籌劃知識(shí)平臺(tái)數(shù)百成功案例的積累嚴(yán)格的方案評(píng)審制度效勞優(yōu)勢(shì)效勞優(yōu)勢(shì)營營銷銷顧顧問問：工工作作階階段段服務(wù)階段服務(wù)階段前期策略階前期策略階段段儲(chǔ)客期儲(chǔ)客期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期平穩(wěn)期平穩(wěn)期時(shí)間安排簽定合約收到首期款后執(zhí)行正式開盤前四個(gè)月正式開盤后四個(gè)月銷售曲線示意服務(wù)成果1項(xiàng)目定位修正與項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略/策略報(bào)告1招商方面：A 項(xiàng)目商戶定位優(yōu)化及調(diào)整；B 招商策略及條件制定；C 招商實(shí)施及推廣方案；D月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；E 招商現(xiàn)

16、場管理及控制；F 活動(dòng)方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；G 協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；H 招商團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；I招商組織框架及管理制度建議；J 招商人員測(cè)評(píng)；K 招商現(xiàn)場管理及控制；2銷售方面：A 項(xiàng)目市場定位優(yōu)化及完善調(diào)整；B銷售執(zhí)行策略制定；C 銷售實(shí)施及推廣方案；D 項(xiàng)目入市銷售執(zhí)行方案；E 項(xiàng)目價(jià)格策略及價(jià)格方案；F 月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；G 銷售現(xiàn)場管理及銷售控制；H 方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；I 協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；J 銷售診斷及調(diào)整方案；K 銷售團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；L 銷售組織框架及管理制度建議；M 銷售人員測(cè)評(píng).服務(wù)時(shí)間30個(gè)日歷天N個(gè)月建議開盤前四個(gè)月N個(gè)月建議開盤后四個(gè)月N個(gè)月人員配備人員配備

17、工商部總監(jiān)帶隊(duì)，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制專案團(tuán)隊(duì)3-4人項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)45萬元整首月駐場35萬元20萬元10天/月20萬元10天/月10萬元4天/月營銷參謀營銷參謀參謀效勞品質(zhì)管理參謀效勞品質(zhì)管理累積數(shù)百成功籌劃代理案例、上千專業(yè)籌劃報(bào)告、模塊化工具與模型第一層品質(zhì)支撐：三級(jí)四點(diǎn)評(píng)審制度第一層品質(zhì)支撐：三級(jí)四點(diǎn)評(píng)審制度三級(jí)：專案團(tuán)隊(duì)自評(píng)、參謀部執(zhí)委會(huì)評(píng)審、集團(tuán)評(píng)審委員會(huì)評(píng)審四點(diǎn)：即四個(gè)層次判斷四點(diǎn)，工程定位、推廣方案、價(jià)格方案、開盤方案第二層品質(zhì)支撐：強(qiáng)大的知識(shí)平臺(tái)

18、第二層品質(zhì)支撐：強(qiáng)大的知識(shí)平臺(tái)世聯(lián)寫字樓開發(fā)工程參謀成功案例簡介世聯(lián)寫字樓開發(fā)工程參謀成功案例簡介Case 僅供演示案例：案例：深圳國際商會(huì)大廈深圳國際商會(huì)大廈p形象“中國商宣言，“中國商人做世界生意p推廣充分挖掘和展示區(qū)域未來街區(qū)價(jià)值p啟動(dòng)時(shí)機(jī)中心區(qū)六大公建工程已經(jīng)開工，中心區(qū)概念深入人心；p銷控特定的寫字樓銷控方式，不留尾盤p工程位置：深圳CBDp建筑面積：62481平方米；p容積率：5.73；p價(jià)格：9000元/平方米；p層高：28層；p標(biāo)準(zhǔn)層面積：1300平方米；p功能構(gòu)成：地下兩層停車場，1、2層商業(yè)、金融，3層商務(wù)會(huì)所，4-28層辦公間；p時(shí)間：2001、2002年僅供演示案例：案

19、例：深圳國際商會(huì)大廈深圳國際商會(huì)大廈自由間隔、獨(dú)立空調(diào)、獨(dú)立洗手間、24小時(shí)辦公，管理費(fèi)廉價(jià)；僅供演示案例：案例：深圳國際商會(huì)大廈深圳國際商會(huì)大廈u成功原因分析：成功原因分析：u啟動(dòng)時(shí)機(jī)搶先啟動(dòng)時(shí)機(jī)搶先u中心區(qū)概念認(rèn)可；中心區(qū)概念認(rèn)可；uCBDCBD首個(gè)正式公開出售的高檔智能化寫字樓首個(gè)正式公開出售的高檔智能化寫字樓 ；u出售期內(nèi)，出售期內(nèi)，CBDCBD區(qū)內(nèi)供給不大，競爭較??；區(qū)內(nèi)供給不大，競爭較??；u寫字樓市場大勢(shì)正逐步向好，搶先一步跑贏大寫字樓市場大勢(shì)正逐步向好，搶先一步跑贏大勢(shì)，成為復(fù)蘇的寫字樓市場領(lǐng)頭羊；勢(shì)，成為復(fù)蘇的寫字樓市場領(lǐng)頭羊；u時(shí)機(jī)點(diǎn)定位時(shí)機(jī)點(diǎn)定位u定位為市場復(fù)蘇后，第一批需

20、求者，創(chuàng)業(yè)型公定位為市場復(fù)蘇后，第一批需求者，創(chuàng)業(yè)型公司；司；u產(chǎn)品形象好，價(jià)格適中，性價(jià)比高；產(chǎn)品形象好，價(jià)格適中，性價(jià)比高；u世聯(lián)價(jià)值：世聯(lián)價(jià)值：u樹立榮超品牌；樹立榮超品牌；u實(shí)現(xiàn)了片區(qū)高價(jià)實(shí)現(xiàn)了片區(qū)高價(jià)銷售價(jià)格比預(yù)期提升銷售價(jià)格比預(yù)期提升3030；u開盤開盤6 6個(gè)月內(nèi)銷售個(gè)月內(nèi)銷售8585；u最終在方案的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)最終在方案的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)100100銷售銷售僅供演示案例：深圳財(cái)富廣場案例：深圳財(cái)富廣場A A座座p物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處 ，深圳中心西區(qū)；p時(shí)間：2003年p占地面積：11679.45平方米；p建筑面積：84502.24平方米；p容 積 率： 5.50；p

21、樓宇狀況：A棟為28層寫字樓，B棟為25層商住公寓；p總 戶 數(shù)：330；p停 車 位：230；僅供演示寫字樓寫字樓案例：案例： 深圳財(cái)富廣場深圳財(cái)富廣場A A座座僅供演示成功原因分析：成功原因分析：低本錢，高形象低本錢，高形象財(cái)富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有財(cái)富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有7070年產(chǎn)權(quán)；年產(chǎn)權(quán)；由于是住宅用地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，由于是住宅用地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購置壓力；降低了購置壓力；公建立面，昭示性強(qiáng)，提高工程形象；公建立面，昭示性強(qiáng)，提高工程形象；低本錢，其公共局部采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空低本錢，其

22、公共局部采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；調(diào)；案例：案例： 深圳財(cái)富廣場深圳財(cái)富廣場A A座座僅供演示案例：案例： 深圳財(cái)富廣場深圳財(cái)富廣場B B座座戶型名稱類型面積總套數(shù)可售面積(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面49.55432130.6512.25 %11.14 % 1房1衛(wèi)1陽臺(tái)平面36.92441624.4812.54 %8.490 % 1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面53.09884671.9225.07 %24.41 % 1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面52.88884653.4425.07 %24.31 % 2房2廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面77.76443421.4412.54 %17.

23、88 % 1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面59.88442634.7212.54 %13.77 % 1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面52.78 僅供演示案例：案例： 深圳財(cái)富廣場深圳財(cái)富廣場B B座座u成功原因分析成功原因分析u工程推出背景：周邊住宅價(jià)格高啟，因此商工程推出背景：周邊住宅價(jià)格高啟，因此商住公寓價(jià)格上升空間較大；住公寓價(jià)格上升空間較大；u商住公寓功能：可商可住；商住公寓功能：可商可??；u商住公寓可供企業(yè)注冊(cè)掛牌；商住公寓可供企業(yè)注冊(cè)掛牌；u商住公寓形象高、自由空間、多元功能，吸商住公寓形象高、自由空間、多元功能，吸引投資客、小型公司、自由工作者的眼球；引投資客、小型公司、自由工作者的眼球；u商住公寓

24、辦公費(fèi)用低；商住公寓辦公費(fèi)用低；u 世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：u 工程定位u 銷售執(zhí)行僅供演示案例：案例： 深圳國際銀座深圳國際銀座u地理位置：福田深南大道與香蜜湖路交匯；u時(shí)間：2003年u工程規(guī)模：辦公建筑面積26999，商業(yè)建筑面積3026；u工程概況：4層為商務(wù)會(huì)所;28層為健康會(huì)所;1-2層為商務(wù)配套:咖啡吧中西餐廳美容美發(fā)廳；僅供演示案例：案例： 深圳國際銀座深圳國際銀座u戶型設(shè)計(jì)：銀座國際的扁梁無柱設(shè)計(jì)，為客戶提供了面積從68-1134的“百變“X辦公空間，空間可隨意組合；u工程推出“會(huì)呼吸的寫字樓概念；僅供演示案例：案例： 深圳國際銀座深圳國際銀座u成功原因分析u首推“生態(tài)健康辦公概念

25、u工程推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟，市場競爭劇烈，因此引入全新寫字樓概念，提升了工程的品質(zhì)；u首次在深圳寫字樓市場推出“生態(tài)健康辦公的概念；u“生態(tài)健康辦公是寫字樓開展的新趨勢(shì)，工程順應(yīng)其趨勢(shì)，并概念深入到工程中；u工程在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無柱設(shè)計(jì)，并推出局部躍式辦公間；u 世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：u 充分發(fā)揮世聯(lián)渠道的價(jià)值，直接引進(jìn)大型商家客戶海港城酒樓名廚飯?zhí)?，?shí)現(xiàn)商業(yè)的整體銷售；u 率先提出綠色生態(tài)寫字樓概念案例：案例：上海綠地商務(wù)大廈上海綠地商務(wù)大廈 時(shí)間：2005年工程位置：上海市長寧區(qū)愚園路1240號(hào)，中山公園商圈內(nèi) ，緊鄰區(qū)政府工程規(guī)模：20481平方米辦公局部工程界定：中山公

26、園愚園路5A甲級(jí)寫字樓開展商：綠地集團(tuán)客戶面臨的困惑：工程處于新興商圈非核心地段，新政下房市萎靡不振，如何尋求銷售突破口，爭取半年內(nèi)消化？世聯(lián)提供效勞：全程營銷參謀 世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：形象定位、營銷總綱、價(jià)格策略、客戶定位、策略調(diào)整、尾盤方案 世聯(lián)價(jià)值：通過對(duì)市場的判斷、客戶的定位和對(duì)工程自身價(jià)值的深入挖掘，將工程拔高到“精神商務(wù)領(lǐng)地層面，輔以系列營銷手段，創(chuàng)造了淡市熱銷的盛況，實(shí)現(xiàn)了快速消化的目的。案例：案例：深圳諾德中心深圳諾德中心u工程位置：深圳CBDu工程規(guī)模：92648 u工程界定：中心區(qū)甲A級(jí)寫字樓u客戶面臨的困惑：市場競爭劇烈、實(shí)現(xiàn)高價(jià)、高速u世聯(lián)提供效勞：全程籌劃、銷售代理u世

27、聯(lián)價(jià)值：超越競爭對(duì)手、實(shí)現(xiàn)高價(jià)案例：案例：深圳中國鳳凰大廈深圳中國鳳凰大廈 u工程位置：深圳CBDu工程規(guī)模：110000 u工程界定：中心區(qū)甲級(jí)寫字樓+公寓u客戶面臨的困惑：產(chǎn)品無優(yōu)勢(shì)，但須實(shí)現(xiàn)高價(jià)、市場最高速度u世聯(lián)提供效勞：籌劃代理u世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：鳳凰品牌資源整合、形象定位u世聯(lián)價(jià)值：開盤2個(gè)月，公寓售罄案例：案例：深圳華融大廈深圳華融大廈u工程位置：深圳CBDu工程規(guī)模：73655 u工程界定：中心區(qū)甲級(jí)寫字樓u客戶面臨的困惑：防止長期停工帶來的負(fù)面影響，短期內(nèi)回籠一定資金，而且要保證價(jià)格u世聯(lián)提供效勞：籌劃代理u世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：低推廣費(fèi)用，快速銷售u世聯(lián)價(jià)值：渠道價(jià)值，平臺(tái)資源

28、案例：案例：大中華國際交易廣場大中華國際交易廣場u工程位置：深圳CBDu工程規(guī)模：310633 u工程界定：中國寫字樓王u客戶面臨的困惑：爛尾樓影響，實(shí)現(xiàn)深圳最高價(jià)格u世聯(lián)提供效勞：突破深圳寫字樓價(jià)格u世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：樹立高端形象，區(qū)別其他工程案例：案例：深圳英龍大廈深圳英龍大廈u工程位置：深圳中心西區(qū)u工程規(guī)模：28018 u工程界定：中心西區(qū)u客戶面臨的困惑：實(shí)現(xiàn)快速銷售u世聯(lián)提供效勞：實(shí)現(xiàn)市場高價(jià)、高速u世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：率先提出綠色生態(tài)寫字樓概念案例：案例：深圳金潤大廈深圳金潤大廈u工程位置：深圳中心西區(qū)u工程規(guī)模：50831 u工程界定：中心西區(qū)公寓式寫字樓u客戶面臨的困惑：實(shí)現(xiàn)快

29、速銷售u世聯(lián)提供效勞：實(shí)現(xiàn)市場高價(jià)、高速案例：深圳天利中央廣場深圳天利中央廣場u位于南山濱海CBDu1、2期總建面24萬平方米u(yù)寫字樓、商業(yè)大型綜合體工程案例：北京西單安福大廈工程案例：北京西單安福大廈工程工程位置：北京西單時(shí)代廣場南側(cè)工程位置：北京西單時(shí)代廣場南側(cè)工程規(guī)模：總建筑面積約工程規(guī)模：總建筑面積約1818萬平方米萬平方米工程界定：大型都市綜合體工程界定：大型都市綜合體客戶面臨的困惑：客戶面臨的困惑：工程可以開展酒店、寫字樓、商場、公寓等各類型物業(yè)，工程可以開展酒店、寫字樓、商場、公寓等各類型物業(yè)，究竟怎樣組合是最優(yōu)的？究竟怎樣組合是最優(yōu)的？商業(yè)局部選擇什么樣的形式，選擇何種業(yè)態(tài)？商

30、業(yè)局部選擇什么樣的形式，選擇何種業(yè)態(tài)？工程運(yùn)作資金的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流是怎樣的？工程運(yùn)作資金的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流是怎樣的？世聯(lián)提供效勞：世聯(lián)提供效勞： 通過分析工程開展的通過分析工程開展的KPIKPI體系和城市綜合體開展模式，體系和城市綜合體開展模式，提出了適合本工程的酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功提出了適合本工程的酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡開展的模式；通過研究商業(yè)物業(yè)的開展規(guī)律和成功能均衡開展的模式；通過研究商業(yè)物業(yè)的開展規(guī)律和成功案例，提出了工程可選擇的商業(yè)業(yè)態(tài)及比例、主力店的選案例，提出了工程可選擇的商業(yè)業(yè)態(tài)及比例、主力店的選擇等專項(xiàng)問題的解決方案；工程運(yùn)作資金的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)

31、的擇等專項(xiàng)問題的解決方案；工程運(yùn)作資金的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流的經(jīng)濟(jì)測(cè)算。現(xiàn)金流的經(jīng)濟(jì)測(cè)算。案例：北京杏石口低密度辦公工程案例：北京杏石口低密度辦公工程工程位置：北京海淀區(qū)杏石口路工程位置：北京海淀區(qū)杏石口路工程規(guī)模：占地面積工程規(guī)模：占地面積821821畝畝工程界定：高檔低密度辦公物業(yè)工程界定：高檔低密度辦公物業(yè)客戶面臨的困惑：客戶面臨的困惑：在住宅價(jià)值很高的區(qū)域內(nèi)，低密度辦公工程的前景與在住宅價(jià)值很高的區(qū)域內(nèi)，低密度辦公工程的前景與開展方向？開展方向？世聯(lián)提供效勞：世聯(lián)提供效勞： 區(qū)域辦公物業(yè)市場調(diào)研、工程定位及物業(yè)開展建區(qū)域辦公物業(yè)市場調(diào)研、工程定位及物業(yè)開展建議議 案例：北京長安西點(diǎn)工程案

32、例：北京長安西點(diǎn)工程工程位置：北京西長安街永定路口工程位置：北京西長安街永定路口工程規(guī)模：總建筑面積約工程規(guī)模：總建筑面積約5 5萬平米萬平米工程界定：寫字樓與商業(yè)綜合體工程界定：寫字樓與商業(yè)綜合體客戶面臨的困惑：客戶面臨的困惑：工程為住宅立項(xiàng)，但容積率過高，如何在本體條件較差的工程為住宅立項(xiàng)，但容積率過高，如何在本體條件較差的情況下獲取高收益？情況下獲取高收益？區(qū)域沒有辦公物業(yè)，本工程如何進(jìn)行辦公物業(yè)定位？區(qū)域沒有辦公物業(yè)，本工程如何進(jìn)行辦公物業(yè)定位？世聯(lián)提供效勞：世聯(lián)提供效勞： 高容積率住宅物業(yè)可能的開展方向；中小企業(yè)對(duì)辦公高容積率住宅物業(yè)可能的開展方向；中小企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求特征；工程

33、定位及物業(yè)開展建議；產(chǎn)品功能創(chuàng)物業(yè)的需求特征；工程定位及物業(yè)開展建議；產(chǎn)品功能創(chuàng)新建議新建議世聯(lián)效勞其他寫字樓案例概覽世聯(lián)效勞其他寫字樓案例概覽 2001-20052001-2005 項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱深圳市寶安廣場創(chuàng)展中心國際文化大廈南山金融中心現(xiàn)代之窗國際商會(huì)大廈財(cái)富廣場中電信息大廈金鐘大廈廣州市臨江國際中旅廣場項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱惠州市城市1號(hào)公寓東莞市新中心區(qū)商業(yè)辦公項(xiàng)目松山湖生產(chǎn)力促進(jìn)基地總部大廈項(xiàng)目合肥市財(cái)富廣場建設(shè)廣場其它：南京銀城大廈珠海格力廣場淄博綜合體項(xiàng)目青島世紀(jì)廣場THE ENDTHE END謝謝 謝謝22.6.209:50:289:50

34、9:5022.6.2022.6.209:509:509:50:2822.6.2022.6.209:50:282022年6月20日星期一9時(shí)50分28秒9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。4月-224月-22Monday, April 25, 202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。02:38:2402:38:2402:384/25/2022 2:38:24 AM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。4月-2202:38:2402:38Apr-2225-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。02:38:2402:38:2402:38Monday, April 25, 202213、乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。4月

35、-224月-2202:38:2402:38:24April 25, 202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。25 四月 20222:38:24 上午02:38:244月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 222:38 上午4月-2202:38April 25, 202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2022/4/25 2:38:2402:38:2425 April 202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。2:38:24 上午2:38 上午02:38:244月-229、沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。4月-224月-22Monday, April 25, 202210、很多事情努力了未必有