易居中國出品會(huì)所項(xiàng)目分析報(bào)告

1、會(huì)所項(xiàng)目分析報(bào)告一、 綜述在本報(bào)告中我們對上海市的高價(jià)樓盤的會(huì)所進(jìn)行市場分析，主要集中在浦東、靜安、盧灣、黃浦、長寧、徐匯、虹口、閔行這些區(qū)域，分析內(nèi)容主要包括會(huì)所經(jīng)營方式、戶均會(huì)所面積分析、會(huì)所運(yùn)作方式、會(huì)所功能模塊分析等幾部分。另外根據(jù)會(huì)所所屬的樓盤的不同檔次分為頂級樓盤的會(huì)所、高檔樓盤的會(huì)所以及普通樓盤的會(huì)所，因此本報(bào)告中所研究的部分都將根據(jù)這三大板塊來分別討論。說明：頂級樓盤被定義為豪宅，在此我們選擇的是銷售均價(jià)在每平方米3 萬元以上的樓盤，如湯臣一品、盛大金磐、中凱城市之光、翠湖天地、華府天地等，一共11 個(gè)樓盤。高檔樓盤的銷售均價(jià)介于 2 萬-3 萬元每平方米，如江臨天下、世貿(mào)濱江

2、花園、靜安楓景、淡水灣花園等，共28 個(gè)樓盤。剩下的 61 個(gè)為普通樓盤，銷售均價(jià)低于 2 萬元每平方米。(此處銷售均價(jià)為 2007 年 3 月銷售價(jià)格，清盤樓盤的銷售均價(jià)為網(wǎng)上最新二手房成交價(jià) 格。 )會(huì)所經(jīng)營方式對于不同檔次的會(huì)所，其經(jīng)營方式及會(huì)所的對外開放程度有較大的差別。（一）頂級樓盤的會(huì)所頂級豪宅所附帶的會(huì)所，幾乎僅僅面向業(yè)主，設(shè)施配備比較全面 ， 大部分由物業(yè)或開發(fā)商在管理經(jīng)營。頂級豪宅所附帶的私人會(huì)所，一般僅提供給業(yè)主使用。這些會(huì)所除了占地面積較大這一特征以外，所配置的項(xiàng)目可謂品種齊全，從室內(nèi)外游泳池、網(wǎng)球場、高爾夫球場到健身房、桑拿、SPA中心應(yīng)有俱全，甚至有些會(huì)所還有較大的中

3、心休閑花園。在會(huì)所經(jīng)營方式方面，閔行區(qū)的西郊莊園社區(qū)的會(huì)所由西郊莊園英倫酒店管理公司經(jīng)營，酒店性質(zhì)決定了該會(huì)所的餐飲和住宿這兩個(gè)營業(yè)項(xiàng)目對外開放，但該會(huì)所的其他經(jīng)營項(xiàng)目仍是謝絕非住客的使用。 除此之外， 屬于頂級樓盤的這些會(huì)所一般都是僅對業(yè)主開放。由于僅對業(yè)主開放這一限制，從而使得業(yè)主在使用會(huì)所各項(xiàng)功能時(shí)更加自由與寬裕，加之頂級會(huì)所所屬的樓盤價(jià)格相對偏高，因此，在享受頂級服務(wù)的同時(shí)所付的會(huì)費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)也是相當(dāng)高昂的。在已經(jīng)確定運(yùn)營公司的 10 個(gè)頂級會(huì)所當(dāng)中， 主要是由開發(fā)商旗下的物業(yè)管理公司或是由開發(fā)商直接經(jīng)營管理的，這部分占到80%，這要求開發(fā)商自身實(shí)力較為雄厚，帶來的好處則是便于統(tǒng)一

4、管理。另外20%則是由著名的物業(yè)管理公司第一太平戴維斯和國際高力物業(yè)管理有限公司占得席位，其中第一太平戴維斯占其中兩席。（二）高檔樓盤的會(huì)所 分布分散、有將近一半的會(huì)所聘請了專業(yè)運(yùn)營公司來管理。與頂級樓盤集中在市中心區(qū)域不同，高檔樓盤的分布較為分散，在我們選定的高檔樓盤的會(huì)所當(dāng)中，這些高檔樓盤分布在八個(gè)區(qū)域，除了市中心以外，還涉及虹口區(qū)和閔行區(qū)的某些高檔樓盤。在已經(jīng)確定會(huì)所經(jīng)營方式的高檔樓盤中，如著名的健身中心公司一兆偉德kings 入駐江臨天下，在小區(qū)內(nèi)設(shè)有攀巖、高爾夫、室內(nèi)游泳池、健身中心，設(shè)施齊全、應(yīng)有盡有，彰顯人生的激情與活力。一兆偉德kings 對外開放，但對業(yè)主有可辦家庭卡的優(yōu)惠，

5、非業(yè)主只能辦年卡或是終身卡；而仁恒濱江園雖也對外開放，但對非業(yè)主采取擔(dān)保制制度，以保證高檔會(huì)所的營運(yùn)。高檔樓盤會(huì)所的會(huì)費(fèi)相對頂級會(huì)所高昂的會(huì)費(fèi)來說要少許多，比如匯豪天下會(huì)所的個(gè)人年卡僅需1500 元， 但相應(yīng)的服務(wù)并沒有有所減少， 業(yè)主盡享尊貴生活。同樣，高檔樓盤的會(huì)所吸引了一些著名的專業(yè)會(huì)所運(yùn)營公司入駐，比如一兆偉德、威爾士健身公司等，比如長寧區(qū)的虹橋華庭引進(jìn)威爾士健身公司來對該樓盤的會(huì)所進(jìn)行經(jīng)營管理。圖中所涉及的物業(yè)管理公司都是開發(fā)商外聘的公司，并不隸屬于開發(fā)商旗下。（三）普通樓盤的會(huì)所 大部分對外開放、由將近一半的會(huì)所聘請專業(yè)運(yùn)營公司來管理普通樓盤的會(huì)所大多都引進(jìn)專業(yè)運(yùn)營公司和酒店管理公

6、司， 因此較多會(huì)所都對外開放，除了吸引業(yè)主外，還接納非業(yè)主，如酒店住客或是健身公司會(huì)員。這樣一來，非業(yè)主也可使用這些會(huì)所設(shè)施，沒有了嚴(yán)格的限制，會(huì)費(fèi)自然大幅下降。例如位于閔行區(qū)的萬科華爾茲花園會(huì)所的會(huì)費(fèi)定為金卡:480 元/ 年、銀卡 :380 元/ 年。同樣，較為低端的價(jià)格決定了會(huì)所內(nèi)部的設(shè)施相應(yīng)較少，一般為健身房、室內(nèi)游泳池等，但專業(yè)的健身公司會(huì)提供多種健身課程供會(huì)員選擇，如瑜伽、國標(biāo)、拉丁、普拉提等。普通樓盤會(huì)所的經(jīng)營管理公司較為多元化，分布也較均勻。雖分為三類比較，但實(shí)際 應(yīng)當(dāng)算有五類性質(zhì)的公司，其中某些專業(yè)運(yùn)營公司以及物業(yè)管理公司是隸屬于開發(fā)商旗下 的。比如上海知音小區(qū)、達(dá)安花園、古

7、北上城以及名仕苑這四個(gè)樓盤的會(huì)所均是由其開發(fā) 商上海腹地集團(tuán)旗下的“星之健”健身俱樂部統(tǒng)一經(jīng)營管理的，不同于其他的專業(yè)運(yùn)營公 司。另外，物業(yè)管理公司，如經(jīng)營管理東方城市花園的上海由由物業(yè)管理有限公司第二分 公司也是與開發(fā)商有母子公司的關(guān)系。具體情況如下圖：戶均會(huì)所面積分析戶均會(huì)所面積一般與樓盤的售價(jià)和品質(zhì)相匹配，是每個(gè)業(yè)主生活中實(shí)際使用會(huì)所的舒適程度的一個(gè)重要指標(biāo)，可以作為樓盤的賣點(diǎn)來對外宣傳，一定程度上或可左右消費(fèi)者的消費(fèi)取向。本文已將滬上住宅按其價(jià)位分為 頂級住宅 、 高檔住宅 和 普通住宅 三類進(jìn)行比較，文中所指的會(huì)所面積表示室內(nèi)會(huì)所的面積，不包括室外花園、球場等。數(shù)據(jù)來源：易居研究院從

8、三類住宅戶均會(huì)所面積分布圖中可以看出，目前滬上住宅戶均會(huì)所面積基本上在6.57.5褶之間浮動(dòng)，普通住宅的戶均會(huì)所面積最大，高檔住宅則最小。但是由于不同類建筑的具體情況各不相同，廣義上的戶均會(huì)所面積分布并不能很好地反映個(gè)體情況，所以在下文中，將對這三類住宅的戶均會(huì)所面積進(jìn)行細(xì)化研究，從中選取部分實(shí)例進(jìn)行相關(guān)分析。（一）頂級樓盤一一兩類會(huì)所功能取向?qū)е聝蓸O分化的會(huì)所面積分布從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，頂級豪宅的戶均會(huì)所面積情況呈兩極化分布，部分為 2 m2/戶左 右（如中凱城市之光和華府天地等），也有部分位于10褶/戶左右（如湯臣一品、盛大 金磐和翠湖天地等） 。這于區(qū)分樓盤品質(zhì)聯(lián)系不大，但一定程度上體現(xiàn)了當(dāng)

9、前頂級樓盤會(huì)所設(shè)置的兩種取向，即功能部分外嫁和功能全面化。1. 功能外嫁型會(huì)所小面積取向中凱城市之光和華府天地分別處于靜安、盧灣區(qū)的傳統(tǒng)黃金區(qū)域，依托人民廣場周邊高密度、完備的配套服務(wù)設(shè)施，來滿足住戶的大部分需要既然所處區(qū)域應(yīng)有盡有，那么就讓它們來取代大面積、多功能的會(huì)所吧！故案內(nèi)會(huì)所設(shè)置相對簡約，同時(shí)也得了更多的可出售面積。其成為“頂級”的賣點(diǎn)更多地集中于區(qū)位優(yōu)勢。具體樓盤分析：華府天地的會(huì)所面積僅有1000 m2,戶均會(huì)所面積為1.33 m2,功能主要為健身設(shè)施和室內(nèi)游泳池。但其在案內(nèi) 5 棟建筑中有分別設(shè)置了 5 個(gè)面積相對較小的服務(wù)場所，提供簡單的日常性服務(wù)，如基本SPAT理、多功能影

10、音室等，所有服務(wù)僅對業(yè)主開放，目前免費(fèi)，這些場所實(shí)質(zhì)上分擔(dān)了會(huì)所的職能，可以將其視作分會(huì)所。由于北靠延安東路 - 人民廣場 - 南京路商圈、南臨淮海路商圈、毗鄰新天地，距上海頂級的多功能會(huì)所亞歷山大也就咫尺之遙，華府天地將會(huì)所功能外嫁的目的較為明顯，戶均會(huì)所面積較小也就可以理解。2. 功能全面型會(huì)所大面積取向湯臣一品、盛大金磐和翠湖天地則是決定將大面積、多功能的豪華會(huì)所作為成就其頂級品質(zhì)的重要構(gòu)成之一，雖然周邊配套未必不能滿足住戶需要，但還是實(shí)行全面頂級化戰(zhàn)略，保證住戶在物質(zhì)和心理上的最大滿足，成為其主要買點(diǎn)或品牌象征。相對于住戶數(shù)量而言，會(huì)所面積顯得較大，功能較全面。具體樓盤分析：以超級豪華

11、為賣點(diǎn)的湯臣一品，其會(huì)所是獨(dú)棟的近3000 1tf建筑，使戶均會(huì)所面積達(dá)到近13 m2,和高達(dá)11萬元人民幣的售價(jià)及8千美金的租金相匹配。大部分面積為 餐廳、咖啡吧、娛樂、健身、美容保養(yǎng)等設(shè)施所占，除卻瑜伽之類的專項(xiàng)康體項(xiàng)目外， 可謂一應(yīng)俱全。所有項(xiàng)目僅對住戶開放，除了基本的使用成本外，無會(huì)費(fèi)要求。翠湖天地的會(huì)所面積達(dá)7000 nl、和華府大地處于同一區(qū)位，但由于會(huì)所功能取向 上的不同，其戶均面積要大的多，其中設(shè)施設(shè)備也齊全得多。室內(nèi)運(yùn)動(dòng)的面積占據(jù)相 當(dāng)大的比例，除了室內(nèi)網(wǎng)球、排球、羽毛球等場地還有設(shè)有攀巖設(shè)施。盛大金磐與其 相似，會(huì)所內(nèi)部設(shè)施、服務(wù)相對完善，戶均會(huì)所面積大。與一些頂級樓盤的有

12、所區(qū)別的是，翠湖天地和盛大金磐的會(huì)所是對內(nèi)出售會(huì)員卡 的，而非免費(fèi)，故其大面積會(huì)所設(shè)置也算是有的放矢。湯臣一品盛大金磐 中凱城市之光 翠湖天地 華府天地?cái)?shù)據(jù)來源：易居研究院部分頂級住宅會(huì)所簡介一覽表區(qū)域樓盤名稱總住戶(戶)會(huì)所面積(M2)戶均會(huì)所面積會(huì)所經(jīng)營公司是否對外開放浦東區(qū)湯臣一品220280012.73自營否盛大金磐405500012.35自營否靜安區(qū)中凱城巾之光100820001.98高力國際否盧灣區(qū)翠湖天地651700010.75自營否華府天地75410001.33啟航物業(yè)否數(shù)據(jù)來源：易居研究院（二）高檔樓盤一一戶均會(huì)所面積總體穩(wěn)定偏低在部分高檔樓盤中，就數(shù)據(jù)來看，除卻虹橋高爾夫別

13、墅、倫敦廣場和永新花苑，其余的樓盤戶均會(huì)所面積基本在5 nf以下，其中大部分接近5 nf。5 nf的戶均會(huì)所面積有意無意地成為了此類住宅會(huì)所設(shè)置的一個(gè)界標(biāo)。1. 形成原因高檔樓盤分布較頂級樓盤來得分散，其情況也更為復(fù)雜。高檔樓盤未必?fù)碛许敿墭潜P的絕對區(qū)位優(yōu)勢或設(shè)施完備、服務(wù)多樣的封閉型會(huì)所，高檔樓盤很有默契地將戶均會(huì)所面積定在了相對折中的5 1tf左右。由于高檔樓盤處區(qū)位、品質(zhì)及業(yè)主消費(fèi)能力相對普通住宅要優(yōu)越，住戶可選擇性也較高，又無需設(shè)置部分頂級樓盤的豪華會(huì)所，所以其會(huì)所基本上是為滿足業(yè)主或租戶日常服務(wù)需求而設(shè)置的，戶均會(huì)所面積相對較小。當(dāng)然還有一種情況，即高檔樓盤的住戶密度往往比頂級住宅要

14、來得高，所以雖然擁有面積較大的會(huì)所，但一旦分?jǐn)傁聛?，戶均?huì)所面積也就不那么可觀了。在高檔樓盤中，面積較大的會(huì)所往往也對外吸收會(huì)員。而且有別于絕大多數(shù)頂級樓盤會(huì)所的綜合性取向，部分高檔樓盤的會(huì)所也會(huì)在一定條件下外聘專項(xiàng)服務(wù)公司經(jīng)營，例如一兆韋德健身。所以會(huì)所的戶均面積和頂級樓盤相比成色不足。所以，雖然同樣是5褶左右的戶均會(huì)所面積，但其形成原因各有不同。2. 部分樓盤會(huì)所簡析世貿(mào)濱江花園的會(huì)所面積實(shí)際上有15000褶之大，只是由于高密度的住戶分布而將其淡化了，戶均會(huì)所面便降至4.29 m2,其中大部分面被游泳池和各類球室占據(jù)。仁 包濱江的會(huì)所和其較為類似，區(qū)別在于它是在較為嚴(yán)格的限制條件下部分對外

15、開放的。靜安豪景和靜安楓景坐落、體量都很相似，會(huì)所總面積為 4000左右，戶均會(huì)所面 積為4 itf左右，這樣的分布基本上是目前上海市高檔住宅會(huì)所設(shè)置的普遍傾向。倫敦廣場屬于個(gè)例，體量相對較小，由兩棟部分相連的高層公寓組成，除了 176戶業(yè)主外，還有24套用作服務(wù)式住宅，但其會(huì)所占據(jù)了地下一層和地上三層的大部分 區(qū)域，戶均會(huì)所面積高達(dá)17 m2,和其高昂的售價(jià)及物業(yè)管理費(fèi)用成正比。由于其當(dāng)時(shí) 的定位非常高，故此會(huì)所內(nèi)部配套和部分頂級住宅接近，有咖啡、雪茄、紅酒吧，各 類康體設(shè)施、美容保養(yǎng)場所和恒溫游泳室等。同時(shí)僅對業(yè)主和租戶開放，使得其寬裕 的戶均會(huì)所面積顯得更為名副其實(shí)。虹橋高爾夫別墅是該地

16、區(qū)早期的別墅項(xiàng)目，共有76戶業(yè)主，80%勺綠化率和2000褶的封閉會(huì)所極大地提高了住戶舒適度，戶均會(huì)所面積也由此達(dá)到了26 m20數(shù)據(jù)來源：易居研究院部分高檔樓盤會(huì)所簡介一覽表區(qū)域 樓盤名稱總住會(huì)所面 戶均會(huì)所面戶積（M2） 積（戶）會(huì)所經(jīng)營公司是否對外開放浦東區(qū)江臨大卜80035004.38一兆韋德kings是世貿(mào)濱江花園3500150004.29第一太平戴維斯否仁恒濱江園120060005.00是匯彖天卜91310001.10凱德置業(yè)否浦東世紀(jì)花園250024000.96否靜安區(qū)國際麗都城200034001.70否94640004.23第一太平洋戴維斯否靜安楓景102440003.91怡高

17、物業(yè)否盧灣區(qū)淡水灣花園東方70033004.71未定未定長寧倫敦廣場176300017.05古北物業(yè)否區(qū)虹橋華庭44215003.39威爾士公司是徐匯區(qū)永新花苑35829268.17斯巴頓是閔行區(qū)虹橋高爾夫別墅76200026.32上海虹橋高爾夫俱樂部有限公司否數(shù)據(jù)來源：易居研究院（三）普通樓盤一一戶均會(huì)所面積分布復(fù)雜無規(guī)律，構(gòu)成不一相對于高端樓盤， 這里所說的普通樓盤是指定位于中檔或模糊定位中高檔的住宅，可以明顯地看出，其戶均會(huì)所面積分布顯得十分復(fù)雜且較無規(guī)律，總體分為三個(gè)梯段，即2 nf左右、6至8 1tf以及10 m2以上。普通樓盤的非對外開放性會(huì)所一般面積都不大，或是由于高密度的住戶分

18、布使戶均會(huì)所面積變得較小。1. 形成原因由于普通樓盤在各區(qū)域的分布并無明顯規(guī)律性，周邊具體環(huán)境各不相同，所以很難進(jìn)行明確的分類。普通樓盤中，如果周邊配套設(shè)施、服務(wù)環(huán)境并不良好時(shí)，通常會(huì)在案內(nèi)設(shè)置面積較大的會(huì)所以滿足部分業(yè)主的一些基本需要，通常戶均會(huì)所面積在6至8褶左右。有時(shí)周邊配套、環(huán)境較好或是受樓盤自身規(guī)劃限制，會(huì)出現(xiàn)小面積會(huì)所或是無會(huì)所的情況，這時(shí)戶均會(huì)所面積在2 itf左右。會(huì)所面積較大的普通樓盤更傾向于將會(huì)所承包或出租于專業(yè)會(huì)所運(yùn)營公司來經(jīng)營，在滿足業(yè)主部分需求的同時(shí)進(jìn)行對外開放，雖然戶均會(huì)所面積可能達(dá)到10 1tf以上，但業(yè)主的實(shí)際戶均會(huì)所面積大打折扣，這也是和此類樓盤售價(jià)相對不高有

19、相互影響的。2. 部分樓盤會(huì)所簡析一街之隔的上海知音和達(dá)安花園不約而同地將會(huì)所外包給健身俱樂部經(jīng)營，10 m2的戶均會(huì)所面中大半對外服務(wù)，雖然住戶可享有一定的優(yōu)惠，會(huì)所中人員的較大流動(dòng)性使得其私密、獨(dú)享性大大降低。這和其售價(jià)在同類區(qū)域并不很高也有一定關(guān)系。東郊華庭屬于雙拼別墅類，其近16褶的戶均會(huì)所面積來源于較低的居住密度春天花園目前的住戶并不多，戶均會(huì)所面積達(dá)到了近20m2,但是由于其對外開放和吸納非住戶會(huì)員，業(yè)主在使用時(shí)的體驗(yàn)和感受勢必受到影響，同時(shí)小區(qū)東面的中山公園商圈和南面的虹橋商圈的日益發(fā)展成熟，業(yè)主的可選擇范圍也日益擴(kuò)大， 6000 平米會(huì)所的實(shí)際使用情況會(huì)打折扣。數(shù)據(jù)來源：易居研

20、究院部分普通住宅會(huì)所簡介一覽表區(qū)域樓盤名稱總住戶(戶)會(huì)所面積(M2)戶均會(huì)所面積會(huì)所經(jīng)營公司會(huì)所是否對外開放吸納非住客會(huì)員香梅化園1100100009.09浦東東方城市花園350040081.15自營否區(qū)怡東花80045005.63園東郊華160250015.63上海蕓綺物業(yè)否庭普陀上海知244250010.25自營是區(qū)音靜安區(qū)達(dá)安花園540600011.11自營是黃浦區(qū)青年匯160730001.87自營（是蓬萊家園300060002.00長寧春天花園302600019.87威爾士是區(qū)古北上城22517807.91自營是徐匯中海瀛臺(tái)160032002.00未定未定區(qū)徐匯臻園66440006.

21、02未定未定虹口區(qū)漂陽華府67914002.06未定未定瑞虹新城81870008.56數(shù)據(jù)來金軒大邸223300013.45上海齊佳物業(yè)源：否易居國際明佳城146161711.08研究院花園城27820007.19自營浦江名邸6495000.77自營閩行區(qū)紫藤居24215006.20萬科城市花園138237912.74自營否青浦區(qū)中海翡翠湖岸1101613.3214.67克拉克海奇是四、會(huì)所運(yùn)作方式從目前上海市住宅會(huì)所的總體形勢來看，主要是采取非會(huì)員制和會(huì)員制的形式。非會(huì)員制這里所說的非會(huì)員制主要是指免費(fèi)非會(huì)員制。免費(fèi)非會(huì)員制主要被運(yùn)用于頂級樓盤的會(huì)所中，對業(yè)主或租戶完全免費(fèi)，無需負(fù)擔(dān)任 何入

22、會(huì)、年度費(fèi)用，僅支付必要的服務(wù)、使用費(fèi)即可。此類會(huì)所一般不會(huì)對外開放，住戶 可以充分擁有相對獨(dú)立、私密的體驗(yàn)，以服務(wù)住戶為主要目的。如湯臣一品和華府天地的 會(huì)所，僅對內(nèi)開放，只要是案內(nèi)住戶不必辦理各類會(huì)員卡和支付會(huì)費(fèi)即可享用會(huì)所服務(wù)， 使用諸如游泳池、健身器械、各類球室等常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)配置也是免費(fèi)的，但如餐飲、高檔娛樂、 美容保養(yǎng)、康體課程等項(xiàng)目還是須支付一定服務(wù)費(fèi)用的。會(huì)員制這是上海市住宅會(huì)所普遍采取的會(huì)所經(jīng)營方式。頂級樓盤中，有些采用僅對內(nèi)招收會(huì)員或是高標(biāo)準(zhǔn)對外開放的行式來經(jīng)營會(huì)所。如鴻 藝豪苑，僅室內(nèi)面積就有7000 nl、戶均會(huì)所面積達(dá)到了 66.67 m20該會(huì)所以會(huì)員制私人會(huì) 所形式開放

23、經(jīng)營，會(huì)員三分之二來自住宅區(qū)外。其服務(wù)設(shè)施和內(nèi)容相當(dāng)完善，但是由于對 外開放，尤其是經(jīng)常外借舉行會(huì)議、聚會(huì)活動(dòng)，對住戶的私密感、歸屬感有一定影響。高檔樓盤中雖然也有非會(huì)員制或僅對內(nèi)開放的會(huì)員制度，但很大部分采取的是在有條件、限標(biāo)準(zhǔn)情況下一定程度地對外放，招收非住戶會(huì)員。由于其條件和標(biāo)準(zhǔn)相對較高，故會(huì)所中人員的質(zhì)素和流動(dòng)性得到一定控制，基本上還是秉持著服務(wù)住戶+營利的思路。普通樓盤會(huì)所的情況比較復(fù)雜，通常這些樓盤會(huì)選擇外聘專業(yè)化會(huì)所經(jīng)營公司或提供某些專項(xiàng)服務(wù)的公司來經(jīng)營其會(huì)所。形式基本上是對外開放的會(huì)員制或是收費(fèi)非會(huì)員制，對客戶的限制條件相對較低，人員品流相對復(fù)雜。此類會(huì)所通常會(huì)對住戶采取一定的

24、優(yōu)惠措施，基本經(jīng)營思路是營利+服務(wù)住戶。（一）頂級樓盤會(huì)所運(yùn)作方式 卡種齊全，服務(wù)周到1 .會(huì)員卡的設(shè)置一般而言，會(huì)員卡按使用對象分主要有個(gè)人卡、夫妻卡、家庭卡，對外經(jīng)營的專業(yè)會(huì)所還會(huì)有企業(yè)卡，按照使用期來分主要有定期、不定期、終身卡之分。個(gè)人卡只允許一個(gè)人享用會(huì)所服務(wù)，由于人員數(shù)量上的限制，大部分樓盤不會(huì)單獨(dú)采用。夫妻卡允許兩個(gè)成年人進(jìn)入會(huì)所，而家庭卡一般限定為三人，部分會(huì)所對其構(gòu)成也會(huì)有一定要求，由于夫妻卡和家庭卡存在一定替代作用，有時(shí)并不同時(shí)發(fā)行。如翠湖天地、世貿(mào)濱江花園、世貿(mào)湖濱花園會(huì)所只發(fā)行個(gè)人卡和家庭卡，在家庭卡中對于人員組成的要求十分細(xì)致，限定家庭卡中須包含孩童，而孩童的年齡在

25、3 至 12 歲之間。鴻藝豪苑的會(huì)所由其專業(yè)會(huì)所運(yùn)營公司鴻藝會(huì)來經(jīng)營，是對外開放的，其會(huì)員卡的種類較為豐富，將會(huì)員會(huì)籍分為終身會(huì)籍和年度會(huì)籍，終身會(huì)籍中除了個(gè)人、家庭卡外還有企業(yè)卡，企業(yè)卡需要有至少三名提名人且費(fèi)用近家庭卡的兩倍，而對于非常居住住戶還提供非居住狀態(tài)會(huì)籍和缺席會(huì)籍，此類會(huì)員的會(huì)員卡于每次申請登記時(shí)付費(fèi)，且有使用期限和次數(shù)的限制。2 . 會(huì)員費(fèi)用有些會(huì)所對于初次入會(huì)的會(huì)員會(huì)收取入會(huì)費(fèi)用，這主要是為了提高會(huì)所的入會(huì)門檻，保證會(huì)員的普遍質(zhì)素而設(shè)。如鴻藝會(huì)，具個(gè)人和家庭會(huì)籍的入會(huì)費(fèi)用分別為 31800及39800元，公司會(huì)籍為71800元，同時(shí)在會(huì)籍轉(zhuǎn)讓時(shí)還須支付占入會(huì)費(fèi)10%勺轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

26、在此次選取的大部分樓盤的會(huì)員制會(huì)所都是不收取入會(huì)費(fèi)用的，通常是以收取年費(fèi)的形式來運(yùn)營。一般而言，家庭卡的年費(fèi)在萬元以上，夫妻卡為6000至12000之間，人均年費(fèi)一般為3000至10000之間。會(huì)所名稱會(huì)員卡種類人均費(fèi)用湯臣一品會(huì)所無會(huì)員卡對住戶免費(fèi)（不包含必要的費(fèi)用，如用餐飲、服務(wù)耗材等費(fèi)用）盛大金磐會(huì)所個(gè)人卡/夫翁卡/家庭卡個(gè)人卡最低3000元,夫翁卡最低4000,非會(huì)員住戶亦可享用會(huì)所服務(wù)，但會(huì)員享啟價(jià)格優(yōu)惠及可參加瑜伽教授課程華府天地會(huì)所目前無會(huì)員卡對住戶免費(fèi)（不包含必要的費(fèi)用，如用餐飲、服務(wù)耗材等費(fèi)用）鴻藝豪苑會(huì)所企業(yè)卡/個(gè)人卡/家庭卡終身會(huì)籍：公司會(huì)籍600,個(gè)人會(huì)第I 600,家

27、庭會(huì)籍630;年度會(huì)籍：個(gè)人8888 （贈(zèng)1000餐飲費(fèi)），家庭 12888,（贈(zèng) 2000餐飲費(fèi)）西郊莊園社區(qū)會(huì)所無會(huì)員卡對住戶免費(fèi)（不包含必要的費(fèi)用，如用餐飲、服務(wù)耗材等費(fèi)用）頂級樓盤會(huì)所會(huì)員卡種類及會(huì)費(fèi)數(shù)據(jù)來源：易居研究院（二）高檔樓盤會(huì)所運(yùn)作方式-對內(nèi)會(huì)員制，會(huì)員卡種類豐富1、會(huì)員卡的設(shè)置一般而言這些會(huì)所的會(huì)員卡分為個(gè)人卡、夫妻卡、家庭卡，個(gè)人卡顧名思義只允許一 個(gè)人進(jìn)去，很少有樓盤時(shí)單獨(dú)采用個(gè)人卡，一般是與其他類型卡結(jié)合使用；夫妻卡只允許 兩個(gè)成年人進(jìn)去，例如浦東世紀(jì)花園采取夫妻卡的形式；而家庭卡一般限定為三個(gè)人，世 貿(mào)濱江花園會(huì)所、東方曼哈頓會(huì)所、江臨天下會(huì)所既采用個(gè)人卡又有家庭卡

28、，而虹橋華庭 會(huì)所則是個(gè)人卡、家庭卡、夫妻卡、終身卡都有。如將會(huì)所外聘、承包給專業(yè)服務(wù)公司， 會(huì)員卡的種類就工多了，如美國一兆韋德，其會(huì)員卡按以使用有效期來劃分，有月卡、年 卡、三年卡、十年卡（VIP）,還有學(xué)生卡等，同時(shí)對于住戶提供個(gè)人卡和家庭卡。2、會(huì)員費(fèi)用在所選取的這些樓盤中，已經(jīng)交房并且會(huì)所開始營運(yùn)的，除海悅花園會(huì)所外都不收取 初次入會(huì)費(fèi)，只是收取每年的使用費(fèi)。各樓盤家庭卡年費(fèi)（三人使用）一般收費(fèi)在萬元左 右，人均年費(fèi)一般在100010000元之間。高檔樓盤會(huì)所會(huì)員卡種類及會(huì)費(fèi)會(huì)所名稱會(huì)卡種類人均年費(fèi)永新花苑會(huì)所個(gè)人卡4880/人虹橋華庭會(huì)所個(gè)人卡/夫翁卡/家庭卡/終身卡最低3000元

29、，無上限仁恒濱江花國會(huì)所對內(nèi)采取寬容制，對外引進(jìn)擔(dān)保制社會(huì)人士申請入會(huì)必須先得到 最少一名仁恒濱江園業(yè)主同意， 作為其擔(dān)保人，繳付5000元的 保證金（退會(huì)歸還）及600元的 月費(fèi)（按月支付），經(jīng)申請及批 準(zhǔn)后方可成為會(huì)所會(huì)員。匯豪大卜會(huì)所個(gè)人卡個(gè)人卡1500 （元/年）世貿(mào)濱江花國會(huì)所個(gè)人4000，家庭1000033004000東方曼哈頓會(huì)所個(gè)人5340,家庭99805800江臨大卜個(gè)人卡/家庭卡24003600浦東世紀(jì)花9600（夫/）4800園海悅花園首次入會(huì)，會(huì)費(fèi)168元，優(yōu)惠價(jià)88元100010000名仕苑會(huì)所只對業(yè)主開放個(gè)人500 L個(gè)月,半年起付數(shù)據(jù)來源：易居研究院（三）普通樓盤

30、會(huì)所運(yùn)作方式-會(huì)員卡種類單一，多數(shù)會(huì)所視具體服務(wù)收費(fèi)從所選樓盤來看，多數(shù)普通樓盤會(huì)所均對外開放，且視具體服務(wù)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1、會(huì)員卡的設(shè)置在所選的普通樓盤會(huì)所里，會(huì)員卡種類單一，大部分只有個(gè)人卡，如：怡東花園會(huì)所， 菊園會(huì)所等；而瑞虹新城會(huì)所既有個(gè)人卡也有家庭卡；名都城會(huì)所則視具體服務(wù)收費(fèi)。2、會(huì)員費(fèi)用除怡東花園會(huì)所外，所選樓盤的會(huì)所均不收取入會(huì)費(fèi)，只收取使用費(fèi)。東方城市花園 會(huì)所家庭卡對業(yè)主來說費(fèi)用較低，只有 720元/年，而瑞虹新城會(huì)所家庭卡有兩種，價(jià)位在 33005700之間。止匕外，個(gè)人卡一般視具體項(xiàng)目收費(fèi)，如菊園會(huì)所，對不同的項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)不一樣。普通樓盤會(huì)所會(huì)員卡種類及會(huì)費(fèi)樓盤名稱會(huì)

31、員卡種類人均會(huì)費(fèi)名都城會(huì)所每項(xiàng)服務(wù)單獨(dú)收費(fèi)沒有年卡，一次一收東方城市花園會(huì)所業(yè)主家庭卡720元，個(gè)人卡只有游游泳卡：年卡:（會(huì)員：1800元；非會(huì)員:3800元）；半年卡:（會(huì)員：1000元，非泳卡有年卡會(huì)員:2200元）怡東花園會(huì)所個(gè)人卡1200元入會(huì)費(fèi)，另每個(gè)月交100元管理費(fèi)，每個(gè)月可免費(fèi)使用3次，超出三次的項(xiàng)目8.5折收費(fèi)菊園會(huì)所個(gè)人卡視具體服務(wù)而定（羽毛球4050元/小時(shí)，網(wǎng)球5060元/小時(shí)，乒乓球2025元/小時(shí),健身15元/小時(shí)）瑞虹新城會(huì)所個(gè)人卡，家庭卡個(gè)人卡1:半年1300,全年2200,個(gè)人卡2:臨時(shí)卡450一月，家庭卡1: 一成人一兒童（12歲以下）半年2000, 一年

32、3300,三年8700,家庭卡2:兩個(gè)成人一兒童：半年3200, 一年5700，三年13800浦江名邸會(huì)所個(gè)人卡健身：300元/月，500元/季，800元/半年；游泳：400元記次卡，可以使用30次湖畔佳苑會(huì)所個(gè)人卡6500 一年:,健身、桑拿、游泳名仕苑會(huì)所每月500,半年起付（3000）房間為幾室就可以辦幾張會(huì)員卡，會(huì)員卡只有一種享受健身桑拿游泳等服務(wù)數(shù)據(jù)來源：易居研究院五、會(huì)所功能模塊分析在這里主要針對不同檔次會(huì)所的配備設(shè)施進(jìn)行分析，不同檔次的會(huì)所在進(jìn)行項(xiàng)目配備 時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮游泳池、健身室等配備項(xiàng)目。（一）頂級樓盤會(huì)所一一游泳池、健身房與休閑花園是頂級樓盤會(huì)所里優(yōu)先考慮的項(xiàng)目在所選樓盤的

33、會(huì)所中，配置比例最高的是游泳池，其次是健身房和休閑花園：游泳池：在這些頂級樓盤中，配置游泳池的比例無疑是最高的，所有樓盤都配置了游泳 池，看來，在頂級樓盤中，游泳池的配置已經(jīng)成為不可或缺的一項(xiàng)重頭戲。健身房：緊隨其次的就是健身房的配置，具比例接近 70%休閑花園：在頂級樓盤中，休閑花園與健身房不分伯仲，比例相當(dāng)。這兩項(xiàng)設(shè)施的配置體現(xiàn)了人們對于健康生活方式的追求。而相對配置比例較少的項(xiàng)目分別為桌球室、美容理發(fā)服務(wù)室、籃球場、高爾夫球場等， 高爾夫練習(xí)場由于與真正的高爾夫球場有較大差距，只有極少數(shù)幾個(gè)樓盤會(huì)采用；而籃球 場則由于需求較大的場地，一般只有體量非常大的社區(qū)才可能配備，盡管網(wǎng)球場也需要較

34、 大面積的場地，在頂級會(huì)所里，網(wǎng)球場比籃球場更受會(huì)所的青睞。桑拿也日漸成為頂級會(huì) 所里的一項(xiàng)重頭戲。游泳池、健身室、戶外健身設(shè)施、休閑花園、桑拿、網(wǎng)球場是頂級樓盤在進(jìn)行配置 時(shí)優(yōu)先考慮的項(xiàng)目。從以上各樓盤會(huì)所設(shè)施各功能配置比例示意圖來看，配置比例在50%右的功能塊分 別為：游泳池、健身室、戶外健身設(shè)施、休閑花園、桑拿、網(wǎng)球場，以上這些功能塊應(yīng)該 是頂級樓盤在進(jìn)行配置時(shí)優(yōu)先考慮的項(xiàng)目。桌球室、健康舞/芭蕾舞室、酒吧、美容理發(fā)服務(wù)室、籃球場等項(xiàng)目不被較多采用。配置比例遠(yuǎn)不足50%勺功能塊分別為：桌球室、健康舞/芭蕾舞室、酒吧、美容理發(fā)服 務(wù)室、環(huán)跑小徑、籃球場、室外游泳池、兒童游戲爬架、高爾夫練習(xí)場、spa等，這些項(xiàng)目在各頂級樓盤中并不被較多采用。（二）高檔樓盤會(huì)所-高檔樓盤會(huì)所設(shè)施配置較多會(huì)考慮游泳池、健身室、桑拿、網(wǎng)球場等項(xiàng)目游泳池和健身房配置比例最高，健身設(shè)施比例日趨攀升在所選高檔樓盤的會(huì)所中，配置比例最高的分別是游泳池和健身房；無論在頂級樓盤還 是在高檔樓盤的會(huì)所里，游泳池總是重頭戲，在各配備的設(shè)施中的比例是最高的。而隨著 人們對于健康、