土地儲備管理相關知識培訓資料0528.

1、L/O/G/O土地儲備管理土地儲備管理相關知識相關知識2014年5月28日主要內(nèi)容主要內(nèi)容 土地儲備與土地儲備機構的定義土地儲備與土地儲備機構的定義 土地儲備制度的產(chǎn)生和發(fā)展土地儲備制度的產(chǎn)生和發(fā)展 土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施 土地儲備的融資土地儲備的融資土地儲備與土地儲備機構的定義土地儲備與土地儲備機構的定義 什么是土地儲備什么是土地儲備? 土地儲備是指市、縣人民政府土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門國土資源管理部門為實現(xiàn)為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，目標，依法依法取得土地，取得土地，進行進行前期開發(fā)、儲存前期開發(fā)、儲存

2、以備供應土地的行為。以備供應土地的行為。土地儲備與土地儲備機構的定義土地儲備與土地儲備機構的定義 如何理解土地如何理解土地儲備的定義？儲備的定義？措施措施儲存并加以開發(fā)，儲存并加以開發(fā)，達到達到“七通一平七通一平”的標準的標準主體主體市、縣人民政府國土市、縣人民政府國土資源管理部門資源管理部門途徑途徑依法取得土地的途徑：依法取得土地的途徑：收回、收購、集體土地的收回、收購、集體土地的征轉(zhuǎn)、優(yōu)先購買及其它征轉(zhuǎn)、優(yōu)先購買及其它目的目的調(diào)控土地市場、促進土地調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用資源合理利用土地儲備管理辦法第二條規(guī)定“土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔”七通一平：通上水、通下水、

3、通電、通訊、通燃氣、通暖氣、通道路，場地平整土地儲備與土地儲備機構的定義土地儲備與土地儲備機構的定義 什么是土地儲備機構什么是土地儲備機構? 土地儲備機構應為市、縣人民政府土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立批準成立、具有、具有獨立獨立的法人資格的法人資格、隸屬于、隸屬于國土資源管理部門國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內(nèi)區(qū)內(nèi)土地儲備工作土地儲備工作的的事業(yè)單位事業(yè)單位。土地儲備與土地儲備機構的定義土地儲備與土地儲備機構的定義所具備的五個條件所具備的五個條件理由理由 單位性質(zhì)單位性質(zhì) 獨立法人獨立法人土地調(diào)控、規(guī)范市場、集約節(jié)約、用地保障的目的決定了其事業(yè)單位的公益性質(zhì)。

4、金融政策要求，只有獨立法人資格才能開展貸款融資活動。 市、縣人民政府批準成立的市、縣人民政府批準成立的 具有獨立的法人資格具有獨立的法人資格 隸屬于國土資源管理部門隸屬于國土資源管理部門 土地儲備行為本身是政府部門依法代表所有者權利，儲備機構則為土地儲備行為本身是政府部門依法代表所有者權利，儲備機構則為政府的委托具政府的委托具體實施部門體實施部門，性質(zhì)為事業(yè)單位，性質(zhì)為事業(yè)單位，體現(xiàn)政府意志體現(xiàn)政府意志，執(zhí)行政府宏觀調(diào)控土地市場決策，行，執(zhí)行政府宏觀調(diào)控土地市場決策，行政色彩表明業(yè)務的政色彩表明業(yè)務的公益性要求極高公益性要求極高。 統(tǒng)一承擔轄區(qū)土地儲備工作統(tǒng)一承擔轄區(qū)土地儲備工作 事業(yè)單位事業(yè)

5、單位 隸屬國土隸屬國土國土部門是組織實施土地供應的主體，土地儲備機構與土地供應主體基本一致時，方能使土地儲備資金的收支管理、銀行貸款償還順暢執(zhí)行。主要內(nèi)容主要內(nèi)容 土地儲備與土地儲備機構的定義土地儲備與土地儲備機構的定義 土地儲備制度的產(chǎn)生和發(fā)展土地儲備制度的產(chǎn)生和發(fā)展 土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施 土地儲備的融資土地儲備的融資土地儲備的產(chǎn)生和發(fā)展土地儲備的產(chǎn)生和發(fā)展199620012007至今至今 1996年，我國第一家土地儲備機構年，我國第一家土地儲備機構上上海市土地發(fā)展中心正式成立；海市土地發(fā)展中心正式成立；1997年，杭州、青島相繼建立了土地儲備年，杭州、青島相繼建立了土地

6、儲備制度；制度；1999年，國土資源部向全國推廣了杭州、年，國土資源部向全國推廣了杭州、青島兩市土地儲備的經(jīng)驗；青島兩市土地儲備的經(jīng)驗；2001年，年，國務院關于加強國有土地資產(chǎn)國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知管理的通知（國發(fā)（國發(fā)200115號），明確號），明確提出：提出： “為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持持”。 土地儲備是

7、土地有償使用制度的土地儲備是土地有償使用制度的必然產(chǎn)物必然產(chǎn)物。國土資源部成立以來，加大了。國土資源部成立以來，加大了招拍掛出讓土地招拍掛出讓土地方式方式的力度，而實現(xiàn)該方式的先決條件是政府的力度，而實現(xiàn)該方式的先決條件是政府集中統(tǒng)一供應土地集中統(tǒng)一供應土地。因而，壟斷土地供應市場促。因而，壟斷土地供應市場促進了土地儲備制度的進一步發(fā)展。進了土地儲備制度的進一步發(fā)展。建立階段建立階段發(fā)展階段發(fā)展階段完善階段完善階段2006年，年，國務院辦公廳關于規(guī)范國國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知有土地使用權出讓收支管理的通知（國辦發(fā)（國辦發(fā)2006100號）要求財政部號）要求財政部門制

8、定土地儲備資金財務管理辦法，國門制定土地儲備資金財務管理辦法，國土部門制定土地儲備管理辦法。土部門制定土地儲備管理辦法。2007年，財政部年，財政部 國土資源部聯(lián)合下國土資源部聯(lián)合下發(fā)了發(fā)了土地儲備資金財務管理暫行辦法土地儲備資金財務管理暫行辦法（財綜（財綜200717號）號） ； 2007年，國土資源部、財政部、人民年，國土資源部、財政部、人民銀行聯(lián)合下發(fā)了銀行聯(lián)合下發(fā)了土地儲備管理辦法土地儲備管理辦法（國土資發(fā)（國土資發(fā)2007277號），對土地號），對土地儲備制度作了系統(tǒng)性規(guī)定；儲備制度作了系統(tǒng)性規(guī)定；20112011年年1010月，省廳下發(fā)月，省廳下發(fā)關于進一步關于進一步加強土地儲備管

9、理工作的通知加強土地儲備管理工作的通知20122012年年1111月，月，國土資源部國土資源部 財政部財政部 中國人民銀行中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強土地儲備與融資管理的通員會關于加強土地儲備與融資管理的通知知（國土資發(fā)（國土資發(fā)20122012162162號）號）20132013年年7 7月，月，財政部財政部 國土資源部關國土資源部關于核定土地儲備融資規(guī)模等問題的意見于核定土地儲備融資規(guī)模等問題的意見（財預（財預20132013182182號）號）20132013年年1111月，月，國土資源部辦公廳關國土資源部辦公廳關于開展土地儲備信息監(jiān)測與監(jiān)管工作的于

10、開展土地儲備信息監(jiān)測與監(jiān)管工作的通知通知（國土資廳函（國土資廳函2013201310921092號）號）國土資源部審核國土資源部審核 通過通過2995家，廣東家，廣東98家家全國土地儲備機構建立全國土地儲備機構建立 東高西低東高西低1623家家土地儲備的產(chǎn)生和發(fā)展土地儲備的產(chǎn)生和發(fā)展杭州、青島、南通等杭州、青島、南通等東部、中部地區(qū)城市東部、中部地區(qū)城市20家家上海上海1家家1996199920032013 從土地儲備機構的數(shù)量，可以看出土地儲備制度的迅速發(fā)展。但在高速發(fā)展的同時下，衍從土地儲備機構的數(shù)量，可以看出土地儲備制度的迅速發(fā)展。但在高速發(fā)展的同時下，衍生出了土地儲備工作機構設置不規(guī)范

11、、職能不明確、風險規(guī)避不嚴謹、監(jiān)測監(jiān)管不到位等一系生出了土地儲備工作機構設置不規(guī)范、職能不明確、風險規(guī)避不嚴謹、監(jiān)測監(jiān)管不到位等一系列問題。因此，列問題。因此， 自自20112011年年1010月，部委、省廳連續(xù)下發(fā)了月，部委、省廳連續(xù)下發(fā)了關于進一步加強土地儲備管理工作關于進一步加強土地儲備管理工作的通知的通知等等4 4個文件，其中提出要求：個文件，其中提出要求：進一步理順土地儲備機構的設置；進一步規(guī)范土地收購進一步理順土地儲備機構的設置；進一步規(guī)范土地收購儲備的運作；建立和完善土地儲備資金風險控制機制；加強庫存儲備土地的管理，儲備的運作；建立和完善土地儲備資金風險控制機制；加強庫存儲備土地

12、的管理，并同時開始并同時開始對土地儲備機構實行名錄制管理。對土地儲備機構實行名錄制管理。全國各種性質(zhì)的全國各種性質(zhì)的土地儲備機構土地儲備機構 2420家家土地儲備的產(chǎn)生和發(fā)展土地儲備的產(chǎn)生和發(fā)展農(nóng)村集體農(nóng)村集體土地土地城市存量城市存量國有土地國有土地國有企業(yè)國有企業(yè)土地資產(chǎn)土地資產(chǎn)政府借助土地儲備制度的實施，實現(xiàn)土地一級市場政府借助土地儲備制度的實施，實現(xiàn)土地一級市場“一個一個口子進水，一個池子蓄水，一個龍頭出水口子進水，一個池子蓄水，一個龍頭出水”，從源頭上結，從源頭上結束了多頭供應和管理土地的局面，實現(xiàn)了政府對土地的束了多頭供應和管理土地的局面，實現(xiàn)了政府對土地的“五統(tǒng)一五統(tǒng)一”管理，并能

13、夠根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計劃管理，并能夠根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計劃地適應供應土地，有效調(diào)控土地供應總量、結構和時序。地適應供應土地，有效調(diào)控土地供應總量、結構和時序。儲備庫儲備庫土地儲備的產(chǎn)生和發(fā)展土地儲備的產(chǎn)生和發(fā)展實行土地儲備制度帶來的行政和經(jīng)濟效益實行土地儲備制度帶來的行政和經(jīng)濟效益 增強了政府調(diào)控土地市場的能力增強了政府調(diào)控土地市場的能力 促進了土地市場的發(fā)育及集約節(jié)約利用促進了土地市場的發(fā)育及集約節(jié)約利用 保證了規(guī)劃的實施保證了規(guī)劃的實施 實現(xiàn)了國有土地資產(chǎn)的保值增值實現(xiàn)了國有土地資產(chǎn)的保值增值 調(diào)節(jié)了投資總量調(diào)節(jié)了投資總量 促進了產(chǎn)業(yè)升級促進了產(chǎn)業(yè)升級 優(yōu)化了資源配置優(yōu)化了

14、資源配置 滿足房地產(chǎn)開發(fā)用地需求滿足房地產(chǎn)開發(fā)用地需求 提供了保障性住房用地提供了保障性住房用地 為平抑房價創(chuàng)造了條件為平抑房價創(chuàng)造了條件 土地管理土地管理 經(jīng)濟調(diào)控經(jīng)濟調(diào)控 市場調(diào)控市場調(diào)控主要內(nèi)容主要內(nèi)容 土地儲備與土地儲備機構的定義土地儲備與土地儲備機構的定義 土地儲備制度的產(chǎn)生和發(fā)展土地儲備制度的產(chǎn)生和發(fā)展 土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施 土地儲備的融資土地儲備的融資土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施 從業(yè)務流程看，土地儲備主要環(huán)節(jié)為土地從業(yè)務流程看，土地儲備主要環(huán)節(jié)為土地儲備計劃的編制、儲備土地取得、前儲備計劃的編制、儲備土地取得、前期開發(fā)、管護與臨時利用、土地供應期

15、開發(fā)、管護與臨時利用、土地供應等環(huán)節(jié)，但在實際工作中，還涉及拆遷、土地等環(huán)節(jié)，但在實際工作中，還涉及拆遷、土地征收、土地購買、基礎設施建設、土地利用、土地供應等多方面工作，是一項綜合征收、土地購買、基礎設施建設、土地利用、土地供應等多方面工作，是一項綜合性的業(yè)務。性的業(yè)務。 土地儲備具體土地儲備具體如何實施？如何實施？儲備計劃儲備計劃編制編制儲備土地儲備土地取得取得土地前期土地前期開發(fā)開發(fā)管護與臨管護與臨時利用時利用土地出庫土地出庫供應供應土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施包括實物儲備規(guī)模和紅線儲備規(guī)模包括實物儲備規(guī)模和紅線儲備規(guī)模原則上應控制在市、縣本級前三年平原則上應控制在市、縣本級

16、前三年平均年儲備和供應的土地量之內(nèi)均年儲備和供應的土地量之內(nèi)前期開發(fā)的規(guī)模與總費用前期開發(fā)的規(guī)模與總費用根據(jù)年度儲備規(guī)模制定根據(jù)年度儲備規(guī)模制定即年度土地出讓計劃，根據(jù)儲備土即年度土地出讓計劃，根據(jù)儲備土地的成熟程度編制地的成熟程度編制年度儲備土地年度儲備土地臨時利用計劃臨時利用計劃年度儲備土地年度儲備土地供應規(guī)模供應規(guī)模年度土地前期年度土地前期開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模年度儲備規(guī)模年度儲備規(guī)模土地儲備土地儲備 計劃計劃 土地儲備機構應于每年第三季度，編制下一年度土地儲備計劃，同級國土資源、財政土地儲備機構應于每年第三季度，編制下一年度土地儲備計劃，同級國土資源、財政部門和人民銀行分支機構負責審核調(diào)整，

17、并報同級人民政府批準后，報上級國土資源主管部門和人民銀行分支機構負責審核調(diào)整，并報同級人民政府批準后，報上級國土資源主管部門備案，最終在每年部門備案，最終在每年5月月31日前在系統(tǒng)填報當年土地儲備計劃相關數(shù)據(jù)。日前在系統(tǒng)填報當年土地儲備計劃相關數(shù)據(jù)。計劃年度末儲備計劃年度末儲備土地規(guī)模土地規(guī)模一般儲備土地需經(jīng)過一般儲備土地需經(jīng)過1-31-3年的開發(fā)期，年的開發(fā)期，通過經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢、完善配套通過經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢、完善配套提高地塊價值提高地塊價值根據(jù)在庫儲備地的出讓時序編根據(jù)在庫儲備地的出讓時序編制土地臨時利用計劃制土地臨時利用計劃因為我市儲備用地還基本停留在如何落因為我市儲備用地還基本停

18、留在如何落實管護層面，所以臨時利用相對滯后實管護層面，所以臨時利用相對滯后儲備計劃的計劃完成數(shù)量儲備計劃的計劃完成數(shù)量每年年底土地集約節(jié)約利用一項考核指標每年年底土地集約節(jié)約利用一項考核指標為儲備計劃執(zhí)行率，達標率為為儲備計劃執(zhí)行率，達標率為80%80%。行使優(yōu)先購買權行使優(yōu)先購買權的土地的土地 以上四類土地可納入儲備，但納入儲備的程序不同。只有在完成相關程序后，由土地登記機關以上四類土地可納入儲備，但納入儲備的程序不同。只有在完成相關程序后，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后才可納入土地儲備。依據(jù)相關法律法規(guī)，只有收購土地的實施主體可為土辦理注銷土地登記手續(xù)后才可納入土地儲備。依據(jù)相關法律

19、法規(guī)，只有收購土地的實施主體可為土地儲備機構，其它幾類土地取得的實施主體不同，對這些土地，土地儲備機構可以接受政府委托，地儲備機構，其它幾類土地取得的實施主體不同，對這些土地，土地儲備機構可以接受政府委托，做具體事務性工作，但不能作為實施主體。做具體事務性工作，但不能作為實施主體。辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)的辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)的土地土地收購的國有收購的國有土地土地收回的國有收回的國有土地土地儲備庫儲備庫土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施收回土地使用權的實施主體 收回土地使用權的執(zhí)行主體，根據(jù)土地管理法律和行政法規(guī)的規(guī)定，可以分為縣級以上政府和土地行政主管部門兩種執(zhí)行主體。 1.土地管理法律和行政法規(guī)明確以縣

20、級以上政府為收回土地使用權執(zhí)法主體的，有三種情形：即土地管理法第37條第1款、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第47條第1款和基本農(nóng)田保護條例第18條。 2.土地管理法律和行政法規(guī)明確以土地行政主管部門為收回土地使用權執(zhí)法主體的，有兩種情形：即土地管理法58條第1款、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第17條第2款。 3.土地管理法律和行政法規(guī)未明確收回土地使用權執(zhí)法主體，或者表述為“國家收回”的，有五種情形：即城市房地產(chǎn)管理法第19條、城市房地產(chǎn)管理法第21條第2款、城市房地產(chǎn)管理法第25條、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第40條、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第42條。實

21、施主體：縣級以上實施主體：縣級以上政府和土地行政主管政府和土地行政主管部門部門實施主體：縣級以上實施主體：縣級以上政府政府實施主體：土地儲備實施主體：土地儲備機構機構實施主體：縣級以上實施主體：縣級以上政府，土地儲備機構政府，土地儲備機構受具體委托受具體委托土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施取得方式取得方式 類別類別內(nèi)容內(nèi)容完成標準完成標準辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)的土地集體土地的農(nóng)轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)完成土地報批、征收及入庫工作。納入儲備的土地必須產(chǎn)權清晰。對取得方式不符合規(guī)定、補償不到位、土地權屬不清晰、未辦理土地登記手續(xù)、應注銷而未注銷原土地登記手續(xù)、已設立他項權利未依法解除的，不得納入土地儲備庫辦理

22、了征地結案手續(xù)，現(xiàn)場清障圍蔽無遺留問題收回的國有土地有償收回因公共利益需要使用的國有土地；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償”。為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。由國土資源管理部門報經(jīng)有批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后

23、納入土地儲備。無償收回經(jīng)批準非農(nóng)業(yè)建設占用耕地連續(xù)兩年未使用的國有用地；以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿兩年未動工開發(fā)的國有土地；依法應當收回的閑置國有土地；未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用的國有用地；土地使用權出讓合同期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的國有土地；因單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)等原因，停止使用原劃撥的國有土地；經(jīng)核準報廢的公路、鐵路、礦場等國有土地；市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備收購的國有土地市場行為儲備計劃內(nèi)確定收購的國有土地；具備儲備價值由市政府批準收購的土地；經(jīng)

24、國土資源管理、財政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機構批準確認。完成收購程序后的土地，由土地登記機關辦理注銷行使優(yōu)先購買權的土地土地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。市政府決定行使優(yōu)先購買權進行土地收購的，市土地儲備開發(fā)中心按照申報價格與土地使用權人簽訂成交確認書，并將土地收購儲備土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施同樣是有償，收回土地與收購土地的區(qū)別同樣是有償，收回土地與收購土地的區(qū)別在哪？在哪？有償收回土地：有償收回土地：有償收回土地通常分兩方面：一方面是帶有公益性目的，為了有償收回土地通常分兩方面：一方面是帶有公益性目的，為了實施某種規(guī)劃建設或滿足某些公共需要而進行的

25、，對國有土地使用權的提前收實施某種規(guī)劃建設或滿足某些公共需要而進行的，對國有土地使用權的提前收回；另一方面閑置用地還是主要以盤活為主，一些因政府原因（如規(guī)劃調(diào)整、回；另一方面閑置用地還是主要以盤活為主，一些因政府原因（如規(guī)劃調(diào)整、征遷未完成等）導致土地閑置的國有土地，應視實際情況而定，實施有償收回。征遷未完成等）導致土地閑置的國有土地，應視實際情況而定，實施有償收回。收購土地：收購土地：收購是儲備機構遵循市場的原則，自主地和被收購的土地使用權人進行收購是儲備機構遵循市場的原則，自主地和被收購的土地使用權人進行市場的談判，將其土地進行收購儲備。換言之，收購儲備在收購時點并沒有具體的、市場的談判，

26、將其土地進行收購儲備。換言之，收購儲備在收購時點并沒有具體的、明確的目的性，是土地儲備機構結合地塊的區(qū)位、現(xiàn)狀，充分預見地塊未來發(fā)展?jié)撁鞔_的目的性，是土地儲備機構結合地塊的區(qū)位、現(xiàn)狀，充分預見地塊未來發(fā)展?jié)摿Χ鴮嵤┑膽?zhàn)略性儲備。力而實施的戰(zhàn)略性儲備。土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施 案例案例 土地收回土地收回 如圖，藍色線為大廣高速從化段如圖，藍色線為大廣高速從化段的部分界線。因大廣高速建設需要，的部分界線。因大廣高速建設需要，占用了從化耀華新型建材有限公司的占用了從化耀華新型建材有限公司的土地約土地約3.483.48畝。因此，市國土房管局畝。因此，市國土房管局為實施公益需要，提前收回

27、耀華公司為實施公益需要，提前收回耀華公司3.483.48畝的國有建設用地。在經(jīng)從化市畝的國有建設用地。在經(jīng)從化市政府批準后，儲備中心和業(yè)主簽訂了政府批準后，儲備中心和業(yè)主簽訂了收回補償協(xié)議，將該地塊納入政府儲收回補償協(xié)議，將該地塊納入政府儲備用地，為下一步供地落實保障。備用地，為下一步供地落實保障。土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施 案例案例 土地收購土地收購 由于溫泉鎮(zhèn)東西埔地段的土由于溫泉鎮(zhèn)東西埔地段的土地位于流溪河畔，景色宜人，區(qū)地位于流溪河畔，景色宜人，區(qū)位優(yōu)勢極好。自位優(yōu)勢極好。自2006年年2月開始，月開始，儲備中心通過協(xié)商方式陸續(xù)收購儲備中心通過協(xié)商方式陸續(xù)收購了該地段白天

28、鵝房地產(chǎn)開發(fā)公司、了該地段白天鵝房地產(chǎn)開發(fā)公司、金宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溫泉金宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溫泉萬都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、環(huán)衛(wèi)萬都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、環(huán)衛(wèi)美化服務公司等美化服務公司等8個地塊共個地塊共484畝。畝。通過有計劃提前從分散的土地使通過有計劃提前從分散的土地使用權人手中儲備土地，以投入較用權人手中儲備土地，以投入較少成本，對土地進行規(guī)模化整合，少成本，對土地進行規(guī)模化整合，充分發(fā)揮土地資源的最佳效益。充分發(fā)揮土地資源的最佳效益。土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施土地收回的流程土地收回的流程 1.申請申請原土地使用權人原土地使用權人征得公司股東會征得公司股東會議同意后，向儲

29、議同意后，向儲備中心提出書面?zhèn)渲行奶岢鰰嫔暾垺Ｉ暾?。公司股東會議意見書、土地和房屋使用證或其他權屬憑證、營業(yè)執(zhí)照或法人資格證書、法人身份證等2.核查核查對擬收回的土對擬收回的土地及地上建地及地上建（構）筑物的（構）筑物的界線、面積、界線、面積、用途、權屬、用途、權屬、土規(guī)情況、他土規(guī)情況、他項權利、閑置項權利、閑置等情況進行調(diào)等情況進行調(diào)查核實查核實3.評估評估根據(jù)調(diào)查結根據(jù)調(diào)查結果，委托評果，委托評估機構，對估機構，對擬收回土地擬收回土地和地上建構和地上建構筑物的補償筑物的補償費用進行測費用進行測算評估算評估4.審議審議結合土地情況、結合土地情況、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)調(diào)整、儲備業(yè)調(diào)整

30、、儲備價值等因素編價值等因素編制土地收回方制土地收回方案，提請局土案，提請局土地收儲會審小地收儲會審小組審議組審議5.公告公告由儲備科向用由儲備科向用地科提出收地地科提出收地公告申請，用公告申請，用地科出具收回地科出具收回國有土地使用國有土地使用權公告，同時權公告，同時通過公示欄、通過公示欄、網(wǎng)站等途徑向網(wǎng)站等途徑向社會公布社會公布存在抵押、查封以及他項權利登記情況的，應先解除相關登記；存在土地閑置情況的，應先進行閑置處理；存在權屬爭議的，應先解決矛盾糾紛儲備科結合評估情況，準備好相關材料，提請局評估確認小組召開會議確認擬收回地塊的評估成果 土地收回方案經(jīng)我局土地收儲會審小組同意后，連同草擬的

31、收回補償合同，報請市政府批準后實施市國土房管局下達批后實施補償?shù)呐鷱?，由土地儲備開發(fā)中心實施收回后的相關補償工作土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施土地收回的流程土地收回的流程 6.補償補償簽訂簽訂國有建設國有建設用地使用權收回用地使用權收回補償協(xié)議補償協(xié)議，原，原土地使用權人根土地使用權人根據(jù)據(jù)協(xié)議協(xié)議約定約定的期限和方式進的期限和方式進行清場，并按時行清場，并按時交付被收儲的土交付被收儲的土地和地上建筑物地和地上建筑物中心根據(jù)協(xié)議約定的期限、數(shù)額和方式，憑項目交地進度支付國有土地收回補償款。7.變更變更支付收回款項支付收回款項后，由原土地后，由原土地使用權人協(xié)助使用權人協(xié)助儲備中心向市

32、儲備中心向市國土房管局申國土房管局申請辦理權屬變請辦理權屬變更登記手續(xù)更登記手續(xù)至此，收回程序完成，收回的土地隨之納入政府儲備庫土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施“生地生地熟地熟地”，“毛地毛地凈地凈地”，實現(xiàn)土，實現(xiàn)土地價值的提升地價值的提升前期開發(fā)工程施工期間，土地儲備機構要予前期開發(fā)工程施工期間，土地儲備機構要予以監(jiān)督管理，工程完成后，土地儲備機構要以監(jiān)督管理，工程完成后，土地儲備機構要組織開展驗收，驗收工作參照相關工程驗收組織開展驗收，驗收工作參照相關工程驗收有關規(guī)定執(zhí)行有關規(guī)定執(zhí)行土地辦理入庫手續(xù)并現(xiàn)場交付后，由土地儲土地辦理入庫手續(xù)并現(xiàn)場交付后，由土地儲備機構對該地塊進行備機

33、構對該地塊進行“七通一平七通一平”等前期開等前期開發(fā)工作發(fā)工作前期開發(fā)涉及七通一平等基礎設施建設的，前期開發(fā)涉及七通一平等基礎設施建設的，要通過公開招標方式選擇要通過公開招標方式選擇工程設計、工程設計、施工和施工和監(jiān)理單位，不得通過下設機構進行工程建設監(jiān)理單位，不得通過下設機構進行工程建設土地價值提升土地儲備的前期開發(fā)土地儲備的前期開發(fā)土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施 儲備用地臨時利用儲備用地臨時利用 根據(jù)根據(jù)土地儲備管理土地儲備管理規(guī)定，儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地規(guī)定，儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建（構）筑物進行臨時使用，但不能影響土地供應：或

34、連同地上建（構）筑物進行臨時使用，但不能影響土地供應：儲備土地的臨時利用，應報同級人民政府國土資源主管部門、財政部門同意。儲備土地的臨時利用，應報同級人民政府國土資源主管部門、財政部門同意。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，需要搭建建筑物、構筑物的，在報批前，應當先經(jīng)城市規(guī)劃行在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，需要搭建建筑物、構筑物的，在報批前，應當先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。政主管部門同意。設立抵押權的，應征得抵押權人的書面同意。設立抵押權的，應征得抵押權人的書面同意。臨時利用的，土地儲備機構應當與土地使用者簽訂臨時使用土地合同，明確有關臨時利用的，土地儲備機構應當與土地使用者簽訂臨時使用土地合同，明確有關事宜。事宜。臨時利

35、用的期限不得超過兩年，不得轉(zhuǎn)包。臨時利用的期限不得超過兩年，不得轉(zhuǎn)包。臨時利用取得的收入，全部繳入同級國庫，納入公共預算，實行臨時利用取得的收入，全部繳入同級國庫，納入公共預算，實行“收支兩條線收支兩條線”管理。管理。土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施與臨時利用與臨時利用有機結合有機結合探索實行公開向社會招租，承租單位在租賃期間必須合法依規(guī)利用土地，并負責承租儲備地的日常管護工作。實施無償使用，對于小面積儲備地，可以無償提供給周邊用地單位用于配套綠化建立儲備用地動態(tài)巡查機制，由村社配合監(jiān)督舉報，將儲備用地納入違法用地日常巡查范圍，儲備中心聯(lián)合鎮(zhèn)街、基層國土所、執(zhí)法監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)及制止搶種、

36、搶占儲備用地違法行為充分調(diào)動基層組織的積極性，交由鎮(zhèn)街或者村社進行日常有償管護，切實發(fā)揮基層組織的領導群眾作用，減少工作推進阻力。以租以租代管代管 自主自主 管護管護委托委托代管代管 儲備用地管護儲備用地管護土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施委托測量委托測量儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當?shù)厥小⒖h土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源主管部門統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應指標。一般由儲備至出讓前，土地的地形地貌或多或少已發(fā)生了變化，所以一般需重新進行測繪規(guī)劃設計條件包括了地塊的規(guī)劃用途，凈地率、容積率、

37、綠化率、限高等各種控制性指標，是評估地塊價值的重要依據(jù)委托具備資質(zhì)的評估機構對地塊價值進行評估，經(jīng)國土房管局的價格評估確認小組確認后，作為確定土地出讓價的依據(jù)編制土地出讓的方案，報廣州市土地管理委員會審議、市政府審批后，由國土房管局組織實施出讓申請規(guī)劃申請規(guī)劃委托評估委托評估出庫供應出庫供應主要內(nèi)容主要內(nèi)容 土地儲備與土地儲備機構的定義土地儲備與土地儲備機構的定義 土地儲備制度的產(chǎn)生和發(fā)展土地儲備制度的產(chǎn)生和發(fā)展 土地儲備的類別與實施土地儲備的類別與實施 土地儲備的資金使用土地儲備的資金使用土地儲備的資金使用土地儲備的資金使用 土地儲備機構應當于每年第三季度參照年度土地儲備計劃，按宗地編土地儲

38、備機構應當于每年第三季度參照年度土地儲備計劃，按宗地編制下一年度土地儲備資金收支項目預算，經(jīng)國土資源主管部門審核后，報同制下一年度土地儲備資金收支項目預算，經(jīng)國土資源主管部門審核后，報同級財政部門審定。級財政部門審定。 在預算年度期間，土地儲備機構應該按照同級財政部門批復的預算執(zhí)在預算年度期間，土地儲備機構應該按照同級財政部門批復的預算執(zhí)行，并根據(jù)土地收購儲備的工作進度，提出用款申請，報同級財政部門審批行，并根據(jù)土地收購儲備的工作進度，提出用款申請，報同級財政部門審批。 每年年度終了，土地儲備機構要按照同級財政部門規(guī)定，向其報送土每年年度終了，土地儲備機構要按照同級財政部門規(guī)定，向其報送土地儲

39、備資金收支項目決算，并詳細提供宗地支出情況。該決算由同級財政部地儲備資金收支項目決算，并詳細提供宗地支出情況。該決算由同級財政部門負責審核或者委托質(zhì)量高的會計師事務所等相關中介機構進行審核。門負責審核或者委托質(zhì)量高的會計師事務所等相關中介機構進行審核。 土地儲備資金收支預決算管理土地儲備資金收支預決算管理土地儲備的資金使用土地儲備的資金使用土地儲備資金來源土地儲備資金來源財政部門從已供應儲備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排的土地房屋征收安置費用、土地開發(fā)費用等儲備土地過程中發(fā)生的相關費用財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金土地儲備機構按照國家有關規(guī)定舉借的銀行貸款及其它金融機構貸款經(jīng)財政部門批準可用于土地儲備的其他資金上述資金產(chǎn)生的利息收入 土地儲備融資資金：土地儲備土地儲備融資資金：土地儲備機構根據(jù)年度土地儲備計劃和資金機構根據(jù)年度土地儲備計劃和資金需求情況，通過抵押貸款等方式從需求情況，通過抵押貸款等方式從銀行或其它金融機構取得開展土地銀行或其它金融機構取得開展土地儲備工作所需要的土地儲備資金。儲備工作所需要的土地儲備資金。在財政資金不足的情況，融資是目在財政資金不足的情況，融資是目前土地儲備資金取得的主要方式，前土地儲備資金取得的主要方式，對土地儲備業(yè)務的運行有著至關重對土地儲備業(yè)務的運行有著