即墨市房地產(chǎn)調(diào)查報告

1、2022-6-211即墨市房地產(chǎn)市場調(diào)查即墨市房地產(chǎn)市場調(diào)查2022-6-212即墨市房地產(chǎn)市場調(diào)查即墨市房地產(chǎn)市場調(diào)查 1.即墨市房產(chǎn)概述(1-23)2.項目概述(24-33)2022-6-213即墨市房產(chǎn)概述2022-6-2141.即墨東瀕黃海，南依嶗山，是青島近郊市，素有“青島后院”之稱。全市總面積1780平方公里，2007年建成區(qū)面積達到47.5平方公里。轄18個鎮(zhèn)、4個街道辦事處和即墨經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、田橫島省級旅游度假區(qū),總?cè)丝?10萬人。2.即墨區(qū)位優(yōu)越，交通優(yōu)勢得天獨厚，膠濟、藍煙鐵路橫穿境內(nèi)西部，濟青高速公路、青銀高速公路、青煙、青威、青沙等5條國家和省級公路縱貫全境。即墨城區(qū)距流

2、亭國際機場不足15公里，境內(nèi)還有鰲山、女島兩個國家二類開放碼頭，形成了海陸空交通便利的交通網(wǎng)絡。3.居民收入水平穩(wěn)步提高，收入來源更趨多元化。全年社會職工平均工資18621元,比上年增長19.9%;全年城市居民人均可支配收入15813元，增長18.6%;農(nóng)村居民人均純收入7382元，增長14%。在工資性收入保持穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上，財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入比重提高。居民家庭恩格爾系數(shù)(居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重)，城市為34%，農(nóng)村為39.2%。4.城鄉(xiāng)居住條件繼續(xù)改善。全年城鎮(zhèn)投資竣工住宅建筑面積98.4萬平方米。年末城市人均居住建筑面積33平方米，農(nóng)村居民人均居住建筑面積29.3

3、平方米。 即墨市區(qū)域概況即墨市區(qū)域概況 2022-6-215即墨市地理位置 2022-6-2161.經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善。經(jīng)初步核算，2007年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值433.8億元，按可比價計算同比增長17.6%，總量和增幅穩(wěn)居青島五市首位，2008年地區(qū)生產(chǎn)總值達到499億元，縣域經(jīng)濟基本競爭力名列全國百強縣第19位。2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例關(guān)系由上年的8.5：54.5：37.0調(diào)整為8.6：56.0：35.4，二產(chǎn)繼續(xù)保持對全市經(jīng)濟的主導支撐。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有了新變化，在規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制、三資企業(yè)及私營經(jīng)濟類型分別占到2.0%、2.4%

4、、17.7%、41.3%和36.5%；在社會消費品零售額中，國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、私有經(jīng)濟、港澳臺經(jīng)濟、外商經(jīng)濟所占比重分別為11.2%、3.1%、81.4%、2.0%和2.3%。民營經(jīng)濟創(chuàng)造的增加值在生產(chǎn)總值中的份額達57%，截止2007年末，全市經(jīng)工商注冊登記的個體工商戶達7.9萬戶，年內(nèi)新發(fā)展5910戶；民營企業(yè)達7717戶，年內(nèi)新發(fā)展1509戶；民營經(jīng)濟從業(yè)人員達到19.2萬人，民營經(jīng)濟新吸納勞動就業(yè)2.2萬人。民營經(jīng)濟稅收17.1億元，占全市稅收的61%。民營經(jīng)濟投資100.3億元，占規(guī)模以上投資的49.8%。3.經(jīng)濟社會發(fā)展中存在的主要問題：經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量、效益還不夠高，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)

5、展相對滯后，企業(yè)自主創(chuàng)新能力不強，節(jié)能降耗工作難度較大，市場價格漲幅較大，社會救助制度有待進一步完善。4.建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。全市建筑施工企業(yè)實現(xiàn)施工產(chǎn)值25.8億元，比上年增長4%，施工面積326萬平方米，竣工面積163萬平方米，分別比上年增長5.5%和74.3%。5.房地產(chǎn)開發(fā)投資受國家調(diào)控政策的影響出現(xiàn)下降。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達11.8億元，比上年下降24.1%，其中：住宅9.2億元，下降30.7%。房地產(chǎn)施工面積202.4萬平方米，增長2%；竣工面積51.5萬平方米，下降33.8%。商品房銷售面積80萬平方米，下降38.7%,商品房銷售額23.7億元，下降30.9%。6.即墨市榮獲“中

6、國優(yōu)秀旅游城市”稱號，發(fā)展步伐進一步加快。全市接待國內(nèi)外旅游者369.9萬人，實現(xiàn)旅游總收入22億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的5.12%；旅游商品收入達8.15億元，占旅游總收入的37%。 綜合經(jīng)濟 2022-6-217 20年間，一個“商貿(mào)興市”戰(zhàn)略催生出一個聚集145處市場的江北最大市場群，其中專業(yè)市場25處，年成交額突破500億元。市場周圍，大潤發(fā)、利群、家樂佳、國美、五星電器等商場超市鱗次櫛比，民生、華夏、浦發(fā)等15家銀行機構(gòu)競相搶駐，每天車水馬龍，天南海北的客商絡繹不絕。今年，在福布斯“中國大陸最佳商業(yè)城市百強市”排行榜中，即墨市名列81位，成為山東省排名最高的縣級市。 如今的即墨，市場商貿(mào)

7、、高端旅游、運輸物流、金融服務、服務外包“百花齊放”，現(xiàn)代商貿(mào)物流聚集區(qū)、高端旅游聚集區(qū)、服務外包聚集區(qū)和金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等構(gòu)筑起與大青島服務業(yè)有機接軌的現(xiàn)代服務業(yè)體系。即墨東部，聚集了港中旅海泉灣度假城、溫泉國際會展度假城等25個涉及總投資360億元的高端旅游度假項目，該區(qū)域即將建成全國一流、世界知名的“會議之城、運動之城、養(yǎng)生之城、觀光之城、生態(tài)之城、教育之城”。 在即墨，從針織服裝服飾、電子及電子配件、食品飲料、機械制造四大傳統(tǒng)優(yōu)勢制造業(yè)集群，到船舶制造、汽車及零部件兩大新興產(chǎn)業(yè)集群，總投資117億元的42個先進制造業(yè)大項目形成了一條條強勁的產(chǎn)業(yè)鏈，促使即墨這一青島“環(huán)灣保護，擁灣發(fā)展”戰(zhàn)

8、略內(nèi)圈層和“軸線輻射”重要節(jié)點，在先進制造業(yè)優(yōu)化升級中不斷釋放出新的經(jīng)濟活力。2008年，該市萬元GDP能耗下降到0.59噸標準煤，取水量下降到20.66噸，COD和二氧化硫下降10.5%和16.1% 。與之對應，地區(qū)生產(chǎn)總值達到499億元，縣域經(jīng)濟基本競爭力名列全國百強縣第19位。 半島“藍色硅谷”在即墨呼之欲出。立足于183公里海岸線，2517平方公里海域和481平方公里的七大海灣，該市確定了建設黃金海岸旅游開發(fā)帶、臨港產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代漁業(yè)養(yǎng)殖帶，旅游度假和休閑居住功能區(qū)、海洋科研教育和IT服務外包高端產(chǎn)業(yè)聚集功能區(qū)、港口物流功能區(qū)、海珍品健康養(yǎng)殖功能區(qū)“三帶四區(qū)”的海洋產(chǎn)業(yè)空間布局。目前，國

9、家海洋與科技實驗室、青島水產(chǎn)種苗產(chǎn)業(yè)化基地、青島海珍品養(yǎng)殖基地、青島揚帆船舶制造等一大批項目聚集其中，初步拉起了藍色經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展框架。 站在撤縣建市20周年的歷史節(jié)點，即墨決策者們把責任看得更重，把眼光放得更廣，把目標定得更高。他們聘請美國科爾尼公司編制完成了新的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，深入實施擴大對內(nèi)對外開放、新型工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化和可持續(xù)發(fā)展四大戰(zhàn)略，不斷推進新農(nóng)村建設、和諧社會建設、生態(tài)文明建設、文化建設和黨的建設，全力建設開放兼容、特色鮮明、富有魅力的生態(tài)化、花園式大青島現(xiàn)代新區(qū)。2009年9月30日大眾日報“即墨：大市場群里崛起現(xiàn)代新區(qū)”2022-6-218即墨市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 20

10、08年，受國際金融危機的影響，全國房地產(chǎn)市場受到了前所未有的沖擊影響，即墨市房地產(chǎn)市場雖然同樣受到了一定影響，但同其他城市相比，房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢良好。 即墨市轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)住宅開發(fā)建設基本情況 ( (一一) )房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)步增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)步增長。 2008年，即墨市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長態(tài)勢穩(wěn)定。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額19.52億元，同比增長28%，環(huán)比增長7%；其中，完成住宅投資額17.25億元，同比增長48%，環(huán)比增長6%。住宅項目投資依然在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占較大比重，據(jù)統(tǒng)計，今年，住宅項目投資占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重達 88.37%。 ( (二二) )房屋

11、施工面積與去年同期持平，新開工面積與去年同期有所增長。房屋施工面積與去年同期持平，新開工面積與去年同期有所增長。 2008年，全市房屋施工面積246.26萬平方米，與去年同期持平，其中，住宅項目施工面積為207.84萬平方米，寫字樓項目施工面積0.44萬平方米；商業(yè)項目施工面積30.39萬平方米；其他項目施工面積7.59萬平方米。 2008年全市房屋新開工面積為111.66萬平方米，同比增長3%,環(huán)比增長3%；其中，住宅項目新開工面積97.72萬平方米，同比增長10%，商業(yè)項目新開工面積為13.21萬平方米。 ( (三三) )商品房銷售量大幅下降，但商品房銷售價格穩(wěn)中有升。商品房銷售量大幅下降

12、，但商品房銷售價格穩(wěn)中有升。 今年，全市商品房銷售量與去年同期相比大幅下降，但是商品房銷售價格穩(wěn)中有升。2008年，即墨市商品房屋預銷售面積為74.79萬平方米，同比下降32%，其中住宅預銷售面積為66.19萬平方米，同比下降37%；商業(yè)營業(yè)用房預銷售面積為7.08萬平方米。銷售量萎縮的原因主要是：受全球金融危機影響，當前全國多數(shù)大中城市房地產(chǎn)價格下降，潛在消費群體對房地產(chǎn)市場存在降價的預期期望，多采取持幣觀望的態(tài)度，導致住房銷售量持續(xù)走低。 2008年,即墨市城區(qū)住宅的平均銷售價格為2991元/平方米，同比增長12.99%。商品房預銷售總套數(shù)為7185套。其中90平方米以下5106套，占總銷

13、售套數(shù)71%；90-120平方米1619套，占總銷售套數(shù)22%，120平方米以上460套，占總銷售套數(shù)6%。 ( (四四) )商品房竣工面積大幅下降，空置面積增長較大。商品房竣工面積大幅下降，空置面積增長較大。 2008年，即墨市房屋竣工面積為 73.07萬平方米，同比下降34%。其中住宅竣工面積為62.26萬平方米，同比下降58%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為5.42萬平方米；其他項目竣工面積為5.31萬平方米?？⒐ぷ≌讛?shù)為6650套，竣工房屋價值為11.41億元。累計空置房屋面積為21.85萬平方米，比去年同期增加11.03萬平方米；其中住宅為14.06萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房為7.72萬平方米

14、。 ( (五五) )即墨市房地產(chǎn)下一步對策和措施：即墨市房地產(chǎn)下一步對策和措施： 針對金融危機對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，為扶持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，自2008年10月份以來，國家頻頻頒布房產(chǎn)新政，扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和鼓勵居民購房。但由于樓市交易低迷，消費群體觀望氣氛較濃以及政策的相對滯后性，房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)短時間內(nèi)難以有較大改善，所以需要一個較長時間的調(diào)整期。09年即墨市房地產(chǎn)將進入調(diào)整階段。 根據(jù)即墨市2009年住房建設開工計劃，預計09年新開工項目22個，新開工建筑面積約126萬平方米，其中城區(qū)項目18個，總建筑面積88萬平方米。因此開工量仍會延續(xù)往年的發(fā)展速度。 2022-6-219即墨市房

15、產(chǎn)供應情況 l即墨的房產(chǎn)市場發(fā)展較為落后，這里與城陽相距僅10分鐘的車程，房價卻僅是城陽的一半。當?shù)亻_發(fā)商坦言：一進入即墨真的寂寞。過去，即墨很多樓盤都是單兵作戰(zhàn)，產(chǎn)品方面，前些年戶型、外立面、小區(qū)規(guī)模都基本相同，雖然價格較其他區(qū)市便宜，但對購房者形形不成吸引力。l隨著即墨市西接、北擴的總體發(fā)展規(guī)劃的提出，及在青島發(fā)展現(xiàn)代化國際大城市的發(fā)展戰(zhàn)略帶動下，這里逐漸成為了地產(chǎn)開發(fā)熱點，萬科、中港旅和2001年已進駐的天泰，將掀起了西部開發(fā)潮流。據(jù)估計，2008年即墨市區(qū)的樓盤供應量將達到150萬平方米左右。除東部一些高端別墅項目主打溫泉牌外，中部和西部、北部的樓盤也都在遙相呼應。l今天的樓盤，強調(diào)社

16、區(qū)規(guī)模、檔次、社區(qū)配套生活、環(huán)境營造，多種住宅模式的共同發(fā)展存在，從某些意義上說，差異化、品牌競爭是市場競爭的最終格局，是一個由市場調(diào)控的“平衡動態(tài)”之下的差異化產(chǎn)品格局。 2022-6-2110即墨市商住樓盤現(xiàn)狀 即墨樓市商住樓盤主要分布三個區(qū)域： l中心城區(qū)：目前進行舊村改造，未有具體的相關(guān)樓價。l西區(qū)：新樓盤分布比較集中，主要代表樓盤以：即發(fā)-陽光城二期為代表，樓盤層高以多層為主，銷售價格區(qū)間：4500元/5000元/，項目是屬于西區(qū)較為高端樓盤。l東區(qū)：主要以萬科四季花城為代表，樓盤層高分為多層與高層，銷售價格按套計價：均價約5000元/5500元/，項目是屬于東區(qū)最為高端的樓盤。 2

17、022-6-2111銀座動感世代2022-6-2112萬科四季花城2022-6-2113即墨市典型樓盤分析（項目周邊） 項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積/總建面總建面容積率容積率均價均價開盤時間開盤時間開發(fā)開發(fā)期數(shù)期數(shù)物業(yè)公司物業(yè)公司物業(yè)類別物業(yè)類別物業(yè)費物業(yè)費銀座世代青島銀座地產(chǎn)有限公司180畝1.4733002007年6月2期瑞納物業(yè)多層/小、高層0.50 萬科四季花城青島豪仁置業(yè)有限公司27萬1.65070萬/套08年8月3期北京萬科物業(yè)股份有限公司青島分公司多層/小、高層2.20 東岸瀾庭青島科林置業(yè)有限公司6萬1.19290009年4月1期多層信特。景瑞名都青島信特房地產(chǎn)

18、開發(fā)有限公司9.67萬1.5400007年4月2期信特物業(yè)多層/小、高層0.90 海信。馬山新城青島海信北都置業(yè)有限公司30萬1.35350006年4月3期海信物業(yè)多層/小高層0.50 即發(fā)。陽光城二期青島即發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司229畝1.2450005年9月2期即發(fā)陽光物業(yè)多層/小高層0.55 即發(fā)。潤發(fā)家園青島永發(fā)地產(chǎn)置業(yè)有限公司26萬1.2403007年6月2期安居物業(yè)管理有限公司多層0.45 海信。溫泉王朝青島海信房地產(chǎn)股份有限公司26.6萬0.40.9-1.0萬08年9月2期海信物業(yè)別墅2.00 芭東小鎮(zhèn)青島中天嘉合置業(yè)有限公司340畝0.62400-700萬/套08年5月2期美國世

19、邦魏理士別墅3.00 注：銀座動感世代：與振邦距離最接近，在東區(qū)屬于第二高檔小區(qū)，最具可比性。2022-6-2114海信溫泉王朝2022-6-2115即墨市嶺海項目即墨市嶺海項目 嶺海由青島長基置業(yè)有限公司投資開發(fā)，誠邀世界著名規(guī)劃設計公司美國NBBJ擔綱設計，涵蓋了國際博覽中心、超五星級酒店、國際企業(yè)會館、游艇俱樂部、溫泉療養(yǎng)中心、寫字樓、別墅、度假型公寓及高層、多層住宅等物業(yè)形態(tài)，打造北中國東海岸上可容納10萬人口的“濱海休閑度假”新城！ 南依道教圣地嶗山和著名的鰲山灣，西鄰溫泉度假村，領(lǐng)海項目規(guī)劃面積約15000畝（含河道水系），規(guī)劃總建筑面積約500萬平方米。總投資約200億元，計劃用

20、六年時間完成?？偨ㄖ娣e20萬平方米的博覽中心和6萬平方米的超五星級酒店，將作為項目首批啟動工程，于2009年底開工。 項目建成后，將以“會議之城、運動之城、教育之城、觀光之城、養(yǎng)生之城、生態(tài)之城”超大城市陣容，享譽海內(nèi)外，為青島開創(chuàng)東海岸新的城市發(fā)展格局 。2022-6-2116即墨市土地供應情況 1、 據(jù)調(diào)查，這幾年即墨的房價沒有大變化，但當?shù)氐耐恋貎r格卻一直在上漲。這與我們從天泰地產(chǎn)一位副總那里了解到的信息是一致的。據(jù)稱天泰藍泉拿地價格是20多萬元每畝，而年初即墨一商業(yè)地塊出讓價格已達60多萬每畝，近期青建在溫泉拿的一別墅用地，價格更是高達98萬元每畝。如此高價與現(xiàn)在對別墅用地的限制有關(guān)

21、，但即墨溫泉別墅區(qū)概念的清晰化，才是溫泉土地大漲的主要因素。2、 2006年通濟辦事處西元莊村實施了舊村改造，共拆除舊村址740戶村民住宅，拆除正房建筑面積5萬余平方米，安置房屋面積11萬平方米。即墨市因重點工程和舊村改造，對住房的剛性需求基本無影響。 2022-6-2117即墨市房產(chǎn)產(chǎn)品特點 1、 即墨建筑形態(tài)以多層板樓為主，隨后發(fā)展有板式小高層或混合社區(qū)等。目前已有多種建筑形態(tài)共存。多層樓盤容積率一般約在1.422之間，綠化率多在30%以上，物業(yè)費基本在0.460.85元/平/月之間。區(qū)域內(nèi)普通產(chǎn)品基本為毛坯房，極少精裝產(chǎn)品， 2、 以即墨溫泉旅游度假區(qū)為中心，依托天然的“山、海、泉”等自

22、然景觀，逐漸形成了較為集中的溫泉別墅板塊。其中天泰藍泉別墅、天泰圣羅尼克、芭東小鎮(zhèn)、依泉美廬、海信溫泉王朝等項目已經(jīng)成為高端置業(yè)群體心中較為理想的別墅居住區(qū)?，F(xiàn)在的別墅項目產(chǎn)品風格基本為地中海風格及北美風格。3、 靠溫泉一帶的別墅項目，容積率約在0.400.62之間，綠化率平均在60左右。物業(yè)費平均約為3.5元左右。部分產(chǎn)品實現(xiàn)精裝，包括庭院精裝。 2022-6-2118即墨市房產(chǎn)銷售情況 1、 當前即墨市住宅樓盤銷售最好的多層樓盤當為“萬科四季花城 ”項目，本項目南面鶴山路，臨街首層全部為商業(yè)打造成一條商業(yè)街，加上是知名品牌房產(chǎn)開發(fā)公司信譽，得到客戶的一致認可。一期為低、多層，二期為多層，目

23、前均已售罄，現(xiàn)在推3期產(chǎn)品，暫無具體定價，只在收取意向金（可退），銷售時以套為計價方式。2、 即墨市具規(guī)模的樓盤有很多個項目，總規(guī)模20萬平方米以上，主要是一些大房產(chǎn)公司的樓盤的銷售量有增加，如“海信。馬山新城”、“即發(fā)。陽光城二期”、“信特。景瑞名都”、“銀座。動感世代”等，已成為即墨樓市的主要銷售樓盤，均已完成前期客戶積累，并著手下期的開發(fā)銷售工作。3、 以溫泉為概念的樓盤主要集中即墨市東區(qū)，代表樓盤有“海信。溫泉王朝”、“芭東小鎮(zhèn)”等，現(xiàn)已形成自身成熟社區(qū)的優(yōu)勢。 2022-6-2119即墨市房地產(chǎn)市場客戶來源 1、 商住產(chǎn)品的客戶來源 主要是當?shù)鼐用駷楦纳凭幼…h(huán)境，這部分群體約占65%

24、的比例；另公務員、企業(yè)管理人員群體約占30%的比例；用于投資約占5%的比例。2、 別墅產(chǎn)品的客戶來源 目前溫泉別墅的客群，青島市區(qū)的購房者約占到80的比例，基本為企業(yè)主或企業(yè)高層管理人員?？蛻魜碓椿臼强诒鄠?、老客戶帶動，最初的購房者多為房產(chǎn)公司老板朋友圈內(nèi)人士，以此為帶動、擴展，客群基本屬于中產(chǎn)階層。 3、 在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，大部分購房的心理預期對房地產(chǎn)市場的降價持樂觀態(tài)度，普遍認為大勢還不穩(wěn)定，還有調(diào)控的空間，所以不急于出手交易，觀望情緒比較嚴重。而對于因房價高不買房和收入低買不起房的消費群體的比例相對比較穩(wěn)定。4、 樓盤宣傳 在樓盤宣傳上依然沒有采用大眾傳播的廣告形式，只是簡單的戶外廣告牌

25、而已，比較內(nèi)斂。 2022-6-2120購房年齡 購房客戶的年齡基本在20-50歲之間，其中20-30歲年輕人買婚房的和30-40歲改善居住換房的客戶為購房主流，占到購房總量的一半以上；40歲以上，中老年換房也占一定比例。購房戶的平均月收入主要在2000-5000之間，其中2000-3000元/月的客戶高達42.6%。2022-6-2121購房面積 70-100平方米的中小戶型占到60%，100-120平方米占到30%，120平方米以上和70平方米以下的占到10%。2022-6-2122購房區(qū)域分布 我們對計劃購房群體的居住區(qū)做一分析發(fā)現(xiàn)，意向客戶主要分布在即墨市區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，青島及外地所占比例很

26、少，且即墨西部、市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別占總量的26.2%、29.5%、21.3%，高達77%。對于有購房意向的消費群體，多選擇城區(qū)西部，與二十八中、德馨小學等教育配套設施近的區(qū)域，或開發(fā)區(qū)鶴山路兩側(cè)區(qū)域。2022-6-2123 據(jù)相關(guān)人士稱：即墨市目前的施工成本，中高檔（框剪結(jié)構(gòu)）住宅小區(qū)土建一般需要約1200元/，設備安裝費一般約300元400元/；容積率：1.5，地價每畝約60萬元，包括相關(guān)稅費總成本一般約2500元3000元/左右（含相關(guān)業(yè)務費）。若按多層建筑施工成本算，施工成本相對便宜，約2300元/ 左右。 本項目地塊暫無法核查土地轉(zhuǎn)換性質(zhì)需要繳納的地價款，項目開發(fā)成本有待進一步分析。 建筑

27、安裝成本分析2022-6-2124項 目 概 述2022-6-2125 青島振邦化纖有限公司（簡稱振邦），占地面積約240畝，建筑面積13萬平方米,主要生產(chǎn)再生短纖維、滌綸長絲等產(chǎn)品。06年建生產(chǎn)車間、辦公樓與宿舍樓，項目于07年6月竣工。投產(chǎn)至今不足3年，原計劃將投入4條生產(chǎn)線，目前實際只投入1條生產(chǎn)線，擁有200多員工，經(jīng)營狀況與原計劃存在一定的差距，據(jù)了解目前經(jīng)營利潤空間較少。 振邦目前屬于工業(yè)用地性質(zhì)。據(jù)我方到建設局了解情況；該項目（振邦）根據(jù)即墨市最新城市總體規(guī)劃（20062020規(guī)劃用地），該地所處板塊，政府將調(diào)控成商住板塊（暫無法查閱政府公布的相關(guān)資料）；振邦地塊將由工業(yè)用地性質(zhì)

28、轉(zhuǎn)換成商住用地性質(zhì)。據(jù)此，振邦渴望同具有大型房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的公司共同開發(fā)該地塊，目前正在積極同房產(chǎn)開發(fā)公司接觸。 振邦改為商住用地性質(zhì)后，其容積率在1.31.5之間，總建筑面積在20.8萬24萬平方之間。項目緣由項目緣由 2022-6-2126項目地理位置項目地理位置 l項目位于即墨市中心東北部，屬即墨市開發(fā)區(qū)管轄。項目東臨龍泉河，北靠郭家莊村田地，南對203省道青威路，西依劉家西流村。項目占地面積約240畝，l項目周邊情況，東面有塊樹林地，東北邊正在興建該市第一座污水處理廠，北邊有預制管廠，以西大多為小型加工廠。項目周邊未有相關(guān)市政配套設施。l項目周邊有開發(fā)區(qū)第二小學、中學、新安中醫(yī)院等一些公

29、共服務設施。l項目距青島市區(qū)約3040分鐘車程（42KM），即墨市中心區(qū)域約1.5公里，距開發(fā)區(qū)中學、新安醫(yī)院500米。2022-6-2127項目地理位置項目地理位置 項目位置2022-6-2128項目地理位置項目地理位置 2022-6-2129青島振邦化纖有限公司2022-6-2130項目周邊情況項目周邊情況 東北面北面西面東面（龍泉河對面）2022-6-2131項目SWOT分析及建議 一、一、 項目優(yōu)勢（項目優(yōu)勢（S)S) 1、 項目位于龍泉河邊，具有很好的自然景觀資源；若對龍泉河加以開發(fā)，該河將可成為帶動項目開發(fā)的一個亮點。2、 項目占地面積大，容積率可申請高，將有機會做成一個較高水準的大型社區(qū)。3、 項目在省道旁邊（退紅線50米），交通便利（目前未有公交車站）。4、 項目周邊無遮擋物體，視野寬闊，可建設小高層或高層建筑。建議：以龍泉河為項目開發(fā)的亮點，配以出色的小區(qū)園林景觀；以中高檔產(chǎn)品做主打；項目布局北邊建小高或高層以阻擋冬季北方的吹