房地產(chǎn)行業(yè)上海房地產(chǎn)市場宏觀分析報告

1、海房地產(chǎn)市場宏觀分析報告第一部分：騰飛的上海樓市7年前,也就是1997年，房改政策正式出臺，我國實(shí)現(xiàn)了從福利分房到 貨幣購房的質(zhì)變，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，在肯定了房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)” 的地位后，得到20%的市場比例。住房制度經(jīng)過十幾年的改革， 已經(jīng)改變了 過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途 徑。因此，上海商品房價格今后繼續(xù)上揚(yáng)， 只要不是漲幅過大， 從總體上看，是利大于弊。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的市民，還是能夠從中直接受益。自2001年8月1日起，上海實(shí)行內(nèi)外銷商品住房并軌，統(tǒng)一土地供應(yīng) 方式，用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類項(xiàng)目的土地使 用權(quán)

2、出讓通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。內(nèi)、外銷“雙軌制”市場實(shí)質(zhì)上是計劃 經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)換的一種階段性的制度。在市場建立初期，對引 入外資參與城市建設(shè)， 保護(hù)內(nèi)資企業(yè)等方面起了一定作用。 但隨著市場發(fā)展， 這種“雙軌制”充分暴露出其不合理性。目前內(nèi)、外銷市場產(chǎn)品上的差別已 基本填平，內(nèi)、外并軌也是水到渠成之事，上海的商品房結(jié)束了 “內(nèi)外有別”的歷史，有利于建立更加開放的房地產(chǎn)市場，也會對全國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。由于一系列新政的出臺，上海的開發(fā)量將會降低，而市民的需求卻在不斷地提高，這樣會造成一個供求關(guān)系的不平衡。 不平衡之后也就是說供小了，1、樓市需求：2、政策面：3、供給情況：因?yàn)槟芰π?/p>

3、了，生產(chǎn)能力降低了，求還在升高，這樣的一個結(jié)果可能會造成 一個房價的直接提高。針對這種情況，政府在土地使用上實(shí)行了宏觀調(diào)控， 確保了市場供需平衡。同時，今后海外到上海買房的人，雖然會有所增加， 外來人口的購房比率也僅為15%。，即便是在上海內(nèi)外銷并軌的刺激下， 去年9月份全上海的港澳臺同胞也只買了98套房子，10月份東南亞以及歐美等外國人購房僅有231套。就在3年以前，上海的平均房價還停留在每平方米3000多元的水平，2003年卻一躍而成全國第一， 這不過是一個價值回歸的過程。 每平方米3000多元是與上海這座國際性城市的價值是不相匹配的，即便是全國第一的5118”,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能體現(xiàn)上?，F(xiàn)有的價

4、值水平。上海的房價從1999年開 始止跌回升，5年來保持快速增長態(tài)勢； 截至2003年底商品房平均成交價為5118元/平方米，同比增長24.2%。5、GDP水 平:上海已經(jīng)連續(xù)5年實(shí)現(xiàn)GDP兩位數(shù)增長，雖然近一年多上海的房價增長 過快，但累加這5年的增長還沒有超過GDP勺增長，因此，上海房地產(chǎn)市場 的發(fā)展是健康穩(wěn)健的，上海戶均年收入與房價是比較相匹配的。同時房價還 要受到消費(fèi)者支付能力的影響。這幾年，上海住宅購買力提高，因素也是多 種多樣的：住房公積金貸款和銀行購房商業(yè)貸款放大了市民的購房能力；經(jīng) 濟(jì)發(fā)展，人均可支配收入提高也相應(yīng)提高人們的支付能力。理論上講，如果 一個城市GDpt續(xù)增長，人均

5、可支配收入也穩(wěn)定增長，那么房價上漲是正常 的。五年來，上海GDP年均增長10.4%, 2002年城市和農(nóng)村居民家庭人均可 支配收入分別達(dá)到13250元和6212元，2003年人均可支配收入同比上升13.7%，今年上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3417.75億元，比去年同期增長14.8%，下半年增長幅度可能基本與去年持平，預(yù)計全年GDP增長將達(dá)13%-14%照這樣的發(fā)展態(tài)勢，上海房價漲幅在10%左右是完全正常的、也是與經(jīng)濟(jì)總量的增長相匹配的。上海的樓市在不斷的規(guī)范和完善，從需求面來看，上海商品住房銷售量 連續(xù)四年超過竣工量，呈現(xiàn)供求基本平衡、求略大于供的格局，從而使空置 量逐年下降。至2002年底，4、

6、市場反映：商品住房空置量為348萬平方米，其中空置一 年以上的為134萬平方米。2003年，又下降到285萬平方米，其中空置一年 以上的為80萬平方米。一般來說，空置率宜保持在10-15%之間，而上海商品住房空置率僅在7.5%左右。目前，商品住房的供求關(guān)系正在發(fā)生變化。 從 供應(yīng)方面看，目前的土地供應(yīng)量、 新開工量都比較大。2003年全年商品住房 用地出讓超過2000萬方米；商品住房施工面積達(dá)到7000萬平方米，商品房 竣工面積2492萬平方米，其中住宅2140萬平方米；銷售面積達(dá)到2376萬 平方米，其中住宅2224萬平方米。今年1-5月，商品房竣工面積481萬平 方米，同比增長29.6；銷

7、售面積588萬平方米，同比增長18.2。商品 住房空置量進(jìn)一步下降。這預(yù)示著投資勢頭不會減弱，商品住房上市的節(jié)奏 將明顯加快。從需求方面看，未來幾年商品住房的需求主要來自市民改善住 房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動遷、外省市和境外人士購房等方面，并 考慮投資性購房的因素，需求總量超過2000萬平方米。因此，商品住房將 呈現(xiàn)供求基本平衡、供略大于求的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，如今上海一年住房竣工面積總量達(dá)1600-1800萬平方米，開工建設(shè)面積達(dá)4000-5000萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)已成為僅次于金融保險、商貿(mào)流 通和信息產(chǎn)業(yè)的上海第四大產(chǎn)業(yè)。第二部分：增值的上海樓市上海是國際性的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易大都市，也是我

8、國的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào) 易、信息和交流中心，被譽(yù)為“東方明珠” ，是走進(jìn)中國通往世界的窗口， 有著強(qiáng)大的輻射力， 隨著世博會申辦成功進(jìn)一步提高了上海的國際地位及影 響力。隨著長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的啟動，作為長三角城市帶的中心城市，國 際化大都市的身份使上海成為國際人才資本的匯集地，購房需求不容小覷。到目前為止，財富500強(qiáng)企業(yè)已有300多家進(jìn)入上海，100余家在上海建立起跨國研發(fā)中心，臺灣百大財團(tuán)中也有54家斥資上海。世博會的舉辦拉 動了新一輪的城市建設(shè)。按照舉辦世博會的計劃，僅世博會園區(qū)建設(shè)要直接 投資30億美元。由此帶動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目、城市改造項(xiàng)目就達(dá)150-300億 美元的投資。世博會效應(yīng)產(chǎn)

9、生的動、拆遷量及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，只會走高不會走低。上海加快建設(shè)國際金融、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)和航運(yùn)中心的進(jìn)程，使處于“橋頭 堡”的陸家嘴CBD區(qū)域，集聚起大批金融機(jī)構(gòu)、跨國地區(qū)總部和4100余家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，中央商務(wù)區(qū)樓宇即將“滿座” ，由此引發(fā)新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)。僅小陸家嘴沿江，就有五六幅地塊被國際投資集團(tuán)選中；沿江多幅已批 租地塊的配套項(xiàng)目今年也將全面恢復(fù)上馬。新一輪開發(fā)，陸家嘴努力搭建服 務(wù)全國、面向世界的營運(yùn)平臺，繼續(xù)發(fā)展各類要素市場，使金融貿(mào)易區(qū)真正 成為境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、投資公司和大貿(mào)易公司的交匯處和要素市場集散地。為適應(yīng)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)新一輪開發(fā)熱潮，陸家嘴集團(tuán)將轉(zhuǎn)換機(jī)制，逐步向 國際金融

10、貿(mào)易產(chǎn)業(yè)集團(tuán)發(fā)展。充滿創(chuàng)新活力的張江高科技園區(qū)，日前宣布進(jìn)入“二次創(chuàng)業(yè)”階段。為 營造良好投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，張江園區(qū)去年的固定資產(chǎn)投資力度超過50億元， 吸引投資累計62億美元，入駐孵化創(chuàng)新企業(yè)323家。今年，張江園區(qū)以營1、上海的國際地位：2、四個中心：造“環(huán)境年”、“配套年”、“服務(wù)年”為主要抓手，規(guī)劃建設(shè)集產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、 居住等協(xié)調(diào)發(fā)展的“現(xiàn)代化園林式新城” ，建設(shè)第一個“上海博士后公寓” 完善“大學(xué)生活區(qū)”、“張江生活區(qū)”和“創(chuàng)業(yè)公寓”等三大組團(tuán)配套建設(shè)， 使張江園區(qū)成為上海高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才匯集的高地， 具有世界知名度的 園區(qū)。上海通江達(dá)海，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)獨(dú)具優(yōu)勢。今年外高橋保稅區(qū)全面啟動

11、 的“物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”雄心勃勃，以上海建設(shè)國際航運(yùn)中心為契機(jī)，保稅區(qū)國 際物流基地呈現(xiàn)了兩翼發(fā)展態(tài)勢。北區(qū)，依托外高橋港 區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)1.2平方公里的國際物流園區(qū)；南區(qū)，依托浦東國際機(jī)場，重 點(diǎn)發(fā)展以IT產(chǎn)業(yè)為主的空運(yùn)物流。力爭5年內(nèi)引進(jìn)10家國際著名船公司、20家世界著名物流公司以及100家跨國公司自營物流企業(yè)。至2005年，建成200萬平方米倉儲面積，物流量上升至1000萬噸，以實(shí)現(xiàn)將保稅區(qū)建成亞太地區(qū)貨物采購中心、配送中心和中轉(zhuǎn)中心的 宏偉目標(biāo)。金橋開發(fā)區(qū)今年的“年度沖刺表”也令人振奮，工業(yè)年產(chǎn)值的目標(biāo)鎖定 在900億元，在去年突破700億元基礎(chǔ)上再邁進(jìn)一大步，以確立金橋作為上?，F(xiàn)代制造業(yè)

12、基地的龍頭地位。金橋今年將繼續(xù)大力培植以電子信息、汽車 與零部件、現(xiàn)代家電和生物醫(yī)藥為主的四大產(chǎn)業(yè)。同時，為加速發(fā)展上海外 向型經(jīng)濟(jì)，金橋首期1.5平方公里的海關(guān)監(jiān)管區(qū)將于今年5月封關(guān)運(yùn)行，力 爭實(shí)現(xiàn)全年出口交貨值150億元目標(biāo)。第三部分：“世博會”的舉辦對房地產(chǎn)行業(yè)的升華作用世博會將成為帶動上海新一輪大發(fā)展的難得的機(jī)遇，作為一種19世紀(jì) 中葉出現(xiàn)的全球交流模式，它將人類文明間的交流帶到了前所未有的階段， 使得全世界都能以最快速度感受到物質(zhì)文明與科學(xué)文化最新發(fā)展。 在經(jīng)歷了150多年的歷程后，伴隨著國際商品交換的擴(kuò)大和科學(xué)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間 的緊密聯(lián)系，世界博覽會，這一國際經(jīng)濟(jì)科技的奧林匹克盛

13、會顯得舉足經(jīng)重， 并成為一個城市發(fā)展的絕好契機(jī)。 而上海作為發(fā)展中的中國面向世界的一個 窗口，舉辦了2010世博會，將把上海進(jìn)一步推向國際經(jīng)濟(jì)科技文化交流展 示的前沿，為上海成為世界級的大都市提供充足動力與機(jī)遇。世博會將成為 加快上海實(shí)現(xiàn)“四個實(shí)現(xiàn)”目標(biāo)的重要能動力，且加快上海舊城更新的步伐在新世紀(jì)之初，舉辦世博會的意義顯得極其重要，不僅反映出一個國家的建 設(shè)成就和綜合國力， 更顯示出主辦國在新世紀(jì)的決心和信心。世博會，將向世界展示中國、上海最新面貌與生機(jī)活力，加快上海實(shí)現(xiàn)“四 個中心”的城市定位， 同時借助于世博會的良好契機(jī)， 帶動上海中心舊城區(qū) 及浦江沿岸開發(fā)更新的步伐。世博會將把上海升華

14、到“城市，讓生活更美好”的城市定位與品質(zhì)的平 臺上相信在2010年，通過對未來城市生活模式的研究，城市，將會成為一 個更適合人類居住生活的棲息之地。而上海則會將“城市，讓生活更美好”作為城市長期發(fā)展的目標(biāo)與平臺， 使得提高城市品味與生活質(zhì)量成為城市發(fā) 展的終極目標(biāo)。世博會后續(xù)利用的成功將成為具有開創(chuàng)性的可持續(xù)發(fā)展的典范一屆世博會 的成功與否，不僅體現(xiàn)在世博期間的成功， 更體現(xiàn)在世博之后的后續(xù)利用上。上海世博園區(qū)在世博會結(jié)束之后將會城市發(fā)展中的最具潛力之地， 它將重新 融入城市生活，并極大的帶動上海城市及黃浦江兩岸的開發(fā)，并將成為具有 劃時代意義的可持續(xù)開發(fā)的典范。世博會的舉辦拉動了新一輪的城市

15、建設(shè)。按照舉辦世博會的計劃，僅世博會園區(qū)建設(shè)要直接投資30億美元。由此帶 動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目、城市改造項(xiàng)目就達(dá)150-300億美元的投資。世博會效應(yīng) 產(chǎn)生的動、拆遷量及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，只會走高不會走低。市場的有效需求 必將拉動房地產(chǎn)產(chǎn)品的全面升級，從而上海舉辦2010使房地產(chǎn)市場持續(xù)的健康發(fā)展，做出 更加精致、更加人性化的產(chǎn)品。第四部分：深深覬覦上海的外來資本近年來，國際資本大鱷對上海房地產(chǎn)市場不斷加深了覬覦，他們看到了 上海市場的豐厚投資回報，看透了存在的巨大發(fā)展?jié)摿?。這些正在進(jìn)入和已 經(jīng)進(jìn)入的外資，對整體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)生巨大的沖擊和帶動作用，而資 本的逐利本性則將直接引發(fā)新一輪的房價上揚(yáng)

16、。 今年已經(jīng)有好幾家跨國巨頭 宣布開始上海的房地產(chǎn)開發(fā)，他們分別是：荷蘭國際房地產(chǎn)、菲律賓工商龍 頭、著名菲華巨子陳永栽集團(tuán)旗下著名的裕景興業(yè)和洛克菲勒財團(tuán)。荷蘭國際房地產(chǎn)是與在香港主板上市的復(fù)地 （集團(tuán)）股份有限公司合作， 共同投資開發(fā)位于上海松江新城的住宅項(xiàng)目。此次合作，不僅意味著海外基 金繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)市場，也是復(fù)地繼2月初在香港成功上市并融資15億港幣以后，與海外房地產(chǎn)基金又一次成功合作。而復(fù)地集團(tuán)自1994年涉 足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域以來，憑藉準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、多項(xiàng)目管理的能力和良好的 售后服務(wù)體系，逐漸奠定了在上海房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢地位。項(xiàng)目分布于上海 八個行政區(qū)域和部分外地中心城市。已

17、連續(xù)四年進(jìn)入上海市房地產(chǎn)銷售五十 強(qiáng)前列，2003年榮膺首屆上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)第四名和上海市百強(qiáng)企 業(yè)。荷蘭國際房地產(chǎn)是荷蘭國際集團(tuán)（ING）的全資子公司。荷蘭國際集團(tuán) 是一家總部位于荷蘭的國際化金融機(jī)構(gòu)，該集團(tuán)在中國的業(yè)務(wù)包括銀行、人 壽保險、房地產(chǎn)及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。荷蘭國際房地產(chǎn)在上海和北京開發(fā)了上海 網(wǎng)球俱樂部和一些公寓及信荷城項(xiàng)目。首度進(jìn)入上海市場的菲律賓 “裕景興業(yè)”投資公司有著“香港豪宅專 家”的美稱，更被倫敦“超級品牌組織”考核為“超級品牌” ，本次選擇在 陸家嘴CBD地區(qū)巨資投建總建面積約為12萬平方米裕景國際項(xiàng)目。石油大王“洛克菲勒”從19世紀(jì)開始就籠罩著一圈神秘光環(huán)，他

18、代表 了財富。一個多世紀(jì)后，在被喻為“上海地王”的外灘源項(xiàng)目上， 勒”又被賦予了東方色彩。用合作方上海新黃浦集團(tuán)董事長、總裁吳明烈的 話說，美國洛克菲勒國際集團(tuán)“是西方現(xiàn)在第一家到大陸投資的開發(fā)商” 地王所在黃浦區(qū)區(qū)長陸曉春則用“全球一流的投資開發(fā)商” 、“國際業(yè)界的巨 頭”來介紹洛克菲勒集團(tuán)。5月7日的下午，于上海國際會議中心，洛克菲勒集團(tuán)作為唯一一家外來資本與原初的國有一級開發(fā)商新黃浦集團(tuán)簽訂合約， 成為外灘源商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目的總體開發(fā)商； 而早先一起同臺陳詞的香港新鴻基地產(chǎn)、 恒基兆業(yè)地產(chǎn)、洛克菲香港置地集團(tuán)、新加坡嘉得置地、摩根斯坦利地產(chǎn)，以及后來聞訊而來的和(Jo natha n D.

19、Gree n)用“非常自豪”來形容洛克菲勒集團(tuán)被唯一選中的心情，用“一個特殊、吉祥的日子”來形容最終落筆簽字的這一天。光輝與 燦爛的背后，是競爭對手的黯然退場。一年多前的2003年1月，外灘源項(xiàng)目研討會首次在外灘中心召開，一 時引來高朋云集。當(dāng)時一個奪眼的風(fēng)景，是74歲高齡的傳奇人物李兆基在 助手的攙扶下現(xiàn)身會場，其誓奪上海地王的誠意與決心由此不脛而走。李兆基代表了香港地產(chǎn)界頂級開發(fā)商們的心態(tài)。據(jù)知情人士的介紹，當(dāng) 時在會場還有另一個香港的地產(chǎn)大鱷郭炳湘。 新鴻基地產(chǎn)一直與上海市方面 有著良好的合作，其時正在傳說的是郭拿下了位于小陸家嘴的一塊寶地，欲 投資80億元蓋樓。另一個同樣實(shí)力不俗的競爭

20、者是香港置地集團(tuán)，其執(zhí)行董事積極發(fā)言：涉及到土地、建筑的所有權(quán)能否很好地轉(zhuǎn)移，改造者能否更充分地利用這 些土地？”還有一位在香港和內(nèi)地都響當(dāng)當(dāng)?shù)娜宋?，雖然沒有出席研討會，后來多 方打探外灘源項(xiàng)目，他就是李嘉誠。但當(dāng)時會場上出現(xiàn)了中國地產(chǎn)界前所未有的一幕：一幫高鼻子外國人所代表的國際巨鯨們的紛紛蒞臨，這個豪華名 單包括洛克菲勒集團(tuán)、摩根斯坦利地產(chǎn)、荷蘭國際房地產(chǎn)、萊曼兄弟、 瑞士聯(lián)合銀行、 花旗集團(tuán)、美林證券等等，他們同樣對于這個項(xiàng)目興趣濃厚。最終這塊大蛋糕歸屬洛克菲勒， 以及東南亞乃至世界各地的大財團(tuán)竟相 逐鹿上海，完全是因?yàn)闊o法不被上海的魅力所吸引，再次充分證明了上海優(yōu)黃集團(tuán)李嘉誠，則不見蹤

21、影。剛剛簽好合同的總裁兼CEO喬納森格林UBS異的投資環(huán)境和未來無限的增值潛力。第五部分：上海樓市未來展望在美國商業(yè)周刊第十二屆亞洲領(lǐng)導(dǎo)人年會上，上海市市長韓正說，據(jù)最近的抽樣調(diào)查，上海實(shí)際人口已超過2000萬，其中常住人口已達(dá)1700萬，流動人口超過300萬。人口驟增帶來的就是住房需求的增大。如今上海進(jìn)入人均GDP由5000美元向7500美元跨越的新階段。根據(jù)上海市市政府計劃，上海人均GDP到2007年要確保7500美元，力爭達(dá)到8000美元。上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然大大改善人民的生活水平；上海市民的消費(fèi)水平，已經(jīng)從萬元級走入十萬元級。上海2002年人均住房面積為13.1平方米，到2003年末，

22、上海市區(qū)人 均住房居住面積達(dá)到13.8平方米，比上年增加0.7平方米，市區(qū)人均住房 使用面積19平方米，增加0.9平方米，居民住宅成套率達(dá)到92.3。居住面積的擴(kuò)大得益于投入的增長。上海市政府計劃到2005年上海人均居住面積要達(dá)到18-20平方米，而從人均住房居住面積13.8山2到18-20山彳，則最少需要7140-10540萬m沖勺居住面積， 且這一面積還不包括外來人員在上海 的住房需求，因此， “上海房價在今后的20年里都會呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的狀態(tài)”這一上海很多專家的新預(yù)言決非妄下定論。今年，上海就將繼續(xù)保持900億元房地產(chǎn)的投資規(guī)模。同時，住宅竣工總量中將有4成以上達(dá)到“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計

23、、高質(zhì)量施工、高水平管理”的“四高”優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，建1、未來人口：2、未來GDP水平:3、未來人口居住水平:成200萬平方米節(jié)能住宅、10個生態(tài)型住宅小區(qū)。而隨著上海城市化的進(jìn)程， 將直接拉動房地產(chǎn)的開發(fā)，而他們這次擁有更多、更充足的理由，隨便就可 以列出一大堆上海樓市的利好因素。首先，樓市的發(fā)展趨勢：2006年到2010年的“十一五”期間，上海商品房價格應(yīng)該繼續(xù)保持在平穩(wěn)的上升通道之中。期間價格波動完全可能出 現(xiàn)，但總體上只會是窄幅波動，上海商品房價格總體上會在波動中領(lǐng)先于物 價增長而逐步攀升，這一期間的房地產(chǎn)業(yè)依然是優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)業(yè)。總體來說，從現(xiàn)在起到2010年的五、六年中，上海商品房價格走

24、勢可 能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價格可能 會出現(xiàn)總體性的波動，但這種波 動不會是大起大落，而只能是一種窄幅波動。商品房的底部區(qū)域價格，只會 抬升不會大跌，今天的底部價格用不了多久將不復(fù)存在。保守估計，今年10-12月，房 價就會有一個樂觀的上漲態(tài)勢。第六部分：上海樓市的現(xiàn)狀由于自2003年以來，上海的房價總體上揚(yáng)了20%，局部區(qū)域更是達(dá)到了60%，可謂漲勢驚人，針對如此局面，上海地方政府進(jìn)行了房地產(chǎn)市場的調(diào)控，提出重點(diǎn)抓大眾化和本土化作為政府主管部門，首先加大土地供應(yīng)的調(diào) 控力度，即增加城郊周邊地區(qū)且交通比較便利的普通商品住房土地的供應(yīng) 量，計劃內(nèi)環(huán)線內(nèi)、 內(nèi)外

25、環(huán)線間、 外環(huán)線外分別占總量的20、40、40。所謂大眾住房， 目前商品住房的需求主要來自市民改善住房條件及舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動遷， 這是本土需求，約占市場總量的75。此外，還有外省市和境外人士購房，并考慮投資性購房的因素。預(yù)計全年的需求約2600萬平方米。今年新開工2500萬平方米，加上去年結(jié)轉(zhuǎn)的部分， 供應(yīng)量 為2700萬平方米。這樣，供應(yīng)與需求的總量將呈現(xiàn)基本平衡狀態(tài)，并形成 供略大于求的格局。在今年的供應(yīng)總量中，普通商品房為1600萬平方米， 占絕對優(yōu)勢。而價格則處于全市均價以下水平。在商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，繼續(xù)適度控制中心城區(qū)拆遷總量，推進(jìn)重大 工程配套商品住房的建設(shè)。 去年開工

26、的300萬平方米重大工程配套商品房即 將應(yīng)市，今年新開工3501、總體樓市比較介紹萬平方米，上半年將有100萬平方米竣工。近來，對普通商品房在配套建設(shè)上將給予優(yōu)先落實(shí)。同時，降低上市預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)， 只要達(dá)到建安工程量的25就放行。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。 今年1-4月商品房預(yù)售面積中， 每平方米3500元以下的占15，35006000元的占38，60009000元的占36，9000以上的占11。存量房交易持續(xù)攀升。今年截至5月，繼續(xù)保持旺盛的態(tài)勢，全市交易 過戶面積為1068萬平方米，同比增長29.3。其中存量方面積860萬平方 米，同比增長32.5。今年1-5月，上海預(yù)售房（一手房預(yù)售）和存量房

27、（二手房銷售）的交 易量雙雙穩(wěn)步上揚(yáng)，預(yù)售交易總量為1161萬平方米，存量交易總量為1068萬平方米，兩者比例1：0.92，而在去年同期， 這一比例大致維持在1：0.8的范圍內(nèi)。這表明上海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了預(yù)售房、存量房市場 的聯(lián)動，市場發(fā)展趨于成熟。從同比增幅的走勢來看，預(yù)售房的成交增幅較2003年全年的增幅略有放大，存量房增幅持平，總體處于合理的變化范圍之內(nèi)。從上述數(shù)據(jù)也可以看到，2003年以來，本市存量房市場的成交量增長幅 度較預(yù)售房為大，從趨勢來看，今后上海將出現(xiàn)存量交易超越商品房預(yù)售的局面，就成交套數(shù)看，今年1-5月，存量房為12萬套，預(yù)售房為9.7萬套。當(dāng)前，上海共有90

28、1個在售樓盤，可售套數(shù)68231套、總計102456套,可售建筑面積795萬m、總建筑面積1192萬m,區(qū)域分布情況如下:區(qū)域位置已售套數(shù)預(yù)訂套數(shù)已售均價-元/m可售套數(shù)所占比例內(nèi)環(huán)以內(nèi)4500573111011795722.48%內(nèi)外環(huán)間1106585175052187232.98%外環(huán)以外1644179551212840244.54%上表可以看出，因?yàn)闆]有把中低價的動遷安置商品房計算在內(nèi)，環(huán)線內(nèi)的均價雖然已突破了萬元大關(guān)，但在市府的宏觀調(diào)控、也就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，如果加上先前提到的中低價房，則上海全市的房價在5135元/m,相比2003年5118元/m沖勺房價只上揚(yáng)了17元/m,作為國際

29、大都市而言，如此偏低的房價顯然是和日益發(fā)展的上海所不對稱的，因此，在暫時的宏觀調(diào) 控以后，上海必然會掀起新一輪房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，只不過漲幅不會象2003年那樣的迅猛，但卻會持續(xù)穩(wěn)步的走高。而從結(jié)構(gòu)比例來看，環(huán)線內(nèi)22.48%的供應(yīng)量暫時略超出了市府目標(biāo)確定的20%但外環(huán)以外明顯超過了40%勺目標(biāo)，且有加大的趨勢；內(nèi)外環(huán)線間2、各區(qū)域價格水準(zhǔn)介紹的比例卻不足，相信隨著中環(huán)線建設(shè)步伐的加快，此區(qū)域的供應(yīng)量也將隨之 增加。上海目前乃至未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，土地供應(yīng)仍將采取招標(biāo)和拍賣的方式。所謂招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，就是在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人（受讓人），以書面投標(biāo)形式，競投某塊土地的使

30、用權(quán)，土地使用權(quán)出 讓方評標(biāo)決標(biāo)，中心城區(qū)（環(huán)線內(nèi)）非中心城區(qū)（內(nèi)環(huán)以外）區(qū)域樓盤數(shù) 量個價格范圍元/ m區(qū)域樓盤數(shù) 量個價格范圍元/ m盧灣1511727-20093閔行1096240-14106徐匯547431-16560浦東1696435-24792長寧429390-25922寶山445030-7823靜安279257-23033嘉定513917-7422黃浦229500-35000松江844925-17500虹口276580-17520金山213235-4307閘北267000-9800青浦324996-11265普陀507362-18464奉賢313410-8504楊浦386264-

31、9900南匯524539-11637合計301個6264-35000合計5933410-24792在售及將售樓盤（不包括崇明縣）3、第七部分：上海土地供應(yīng)分布情況擇優(yōu)而取。而拍賣出讓土地使用權(quán)，貝煜在指定的時間、地點(diǎn)、利用公開場合由政府的代表者-土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主 持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用 權(quán)。另外，還有土地使用權(quán)出租和國有土地租賃，該2種方式是國有土地有償使用的另一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同土地上 建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行

32、為。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金 的行為。目前，招標(biāo)的形式主要針對的是中低價重大市政項(xiàng)目動遷安置房，拍賣 則針對的是商品房開發(fā)和商業(yè)項(xiàng)目。1、2003年上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo):?環(huán)線內(nèi)區(qū)域區(qū)？域用地性質(zhì)幅？數(shù)土地面積-m?閘北區(qū)住宅用地7270,611綜合用地2249,765合計9520,376楊浦區(qū)辦公樓132,478商服用地113,365綜合用地393,345住宅用地8241,916合計13381,104徐匯區(qū)住宅用地13490,016綜合用地255,965合計15545,981普陀區(qū)區(qū)域

33、辦公樓13,035商服用地1100,411綜合用地165,342住宅用地4314,253用地性質(zhì)幅？數(shù)土地面積-m?普陀區(qū)合計7483,041盧灣區(qū)住宅用地228,228綜合用地111,014合計339,242靜安區(qū)住宅用地19,480合計19,480黃浦區(qū)綜合用地334,173合計334,173虹口區(qū)住宅用地351,341綜合用地6102,902合計9154,243長寧區(qū)綜合用地670,219合計670,2192003年全年總計66幅2，237，859其中，純住宅用地38幅、土地面積140萬m2,占內(nèi)環(huán)土地供應(yīng)量的62.82%。?環(huán)以外區(qū)域區(qū)？域用地性質(zhì)幅？數(shù)土地面積閔行區(qū)商服用地3169,

34、466住宅用地413,534,712綜合用地383,677合計473,787,855浦東新區(qū)商服用地110,167住宅用地121,128,750綜合用地151,492,961合計282,631,878寶山區(qū)商服用地2135,731住宅用地13920,564合計151,056,295嘉定區(qū)商服用地4477,791住宅用地8831,102綜合用地118,268合計131,327,161松江區(qū)商服用地3386,014住宅用地466,326,844綜合用地8501,516合計577,214,374區(qū)？域用地性質(zhì)幅？數(shù)土地面積-m?南匯區(qū)商服用地3210,138住宅用地252,151,583綜合用地11

35、1,259合計292,372,980奉賢區(qū)商服用地527,315住宅用地222,000,603合計272,027,918青浦區(qū)商服用地11704,458住宅用地232,355,576合計343,060,034金山區(qū)商服用地10993,748住宅用地8642,915合計181,636,663崇明縣住宅用地3360,547合計3360,5472003年全年總計27125,475,705其中，純住宅用地201幅，用地面積2025萬山2,占環(huán)線外總供應(yīng)量的79.5%,尤其是松江區(qū)，已經(jīng)成為了土地集中供應(yīng)的大戶，未來樓盤必將形成很大的 競爭態(tài)勢。區(qū)縣用地性質(zhì)幅數(shù)土地面積-m?長寧區(qū)住宅用地112,942

36、合計112,942商服用地165,340閔行區(qū)住宅用地1118,684合計2184,024辦公樓18,363楊浦區(qū)住宅用地138,667合計247,030住宅用地1115,144松江區(qū)綜合用地2117,001合計3232,145青浦區(qū)住宅用地2247,869合計2247,869住宅用地2128,821浦東新區(qū)綜合用地129,430合計3158,251區(qū)縣用地性質(zhì)幅數(shù)土地面積2004年1-3月土地供應(yīng)情況2、為切實(shí)維護(hù)動遷居民切身利益，市委市府提出以重大工程配套商品房建 設(shè)為抓手，推進(jìn)中低價商品住房的建設(shè)，并把這項(xiàng)工作作為市府的實(shí)事任務(wù) 之一。2003年竣工了101.9萬平方米重大工程配套商品房

37、，約1.3萬余套房源定向供應(yīng)給軌道交通、城市綠地、中環(huán)線等重大工程動遷居民購買。2004年， 市政府又啟動了連續(xù)3年、 每年建設(shè)300萬山2中低價商品住房的“三年 建設(shè)計劃”。300萬中既有全市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的中低價 “四高”示范居住區(qū) 和企業(yè)認(rèn)定項(xiàng)目，也有各區(qū)充分挖掘潛力，積極開發(fā)的區(qū)屬項(xiàng)目。其中，寶 山顧村、嘉定江橋、南匯周航等中低價“四高”示范居住區(qū)9個項(xiàng)目，于去年，通過向全社會公開招標(biāo)，確定了中標(biāo)方案和中標(biāo)企業(yè)，先行啟動建設(shè)。辦公樓154,217普陀區(qū)商服用地17,676綜合用地11,461合計363,354辦公樓111,113商服用地3130,530嘉定區(qū)住宅用地2196,041綜合用

38、地124,902合計7362,586玉山區(qū)住宅用地10756,436合計10756,4362004年1-3月總計332,064,637重大市政動遷安置房用地招標(biāo)情況3、近期，還將對其中另外10個項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)，計劃年內(nèi)開工150萬平方米，以確保“三年建設(shè)計劃”的順利實(shí)施。市級認(rèn)定項(xiàng)目和區(qū)屬項(xiàng)目也在緊鑼密鼓的積極推進(jìn)中。建筑面市中低價“四高”示范居住項(xiàng)目名稱地理位置外環(huán)線北側(cè)，陸翔寶顧村基地山（一期）萬山江橋基地（一期）周浦基地（一期）路以東、寶安公路以南、滬太路以西、外環(huán)綠帶以北滬寧高速公路南側(cè)，曹華公路以東、滬寧高速公路南輔道以南、黃家花園路以西、規(guī)劃七號路以北外環(huán)線南側(cè)，康沈路以東、周祝

39、公路以南、周東路以西、沈祝公路以北建設(shè)單位上海建工寶龍房產(chǎn)有限公司313525上海古北顧村置業(yè)有限公司上海愛建顧村置業(yè)有限公司上海中房住佳房產(chǎn)有限公司上海西部大眾地產(chǎn)置業(yè)有限公司大華集團(tuán)上海華旭置業(yè)有限公司上海中虹航中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海農(nóng)工商周航房產(chǎn)有限公上海陸家嘴樂園房產(chǎn)開發(fā)有限公司寶山羌家基地（一期）電臺路以東、寶安 公路以南、蘇家浜 以西、沙浦河以北10上?？平莘康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司閔行九韻小區(qū)（一期）北青公路以南、蟠龍港以北、莘鐵路以西、紀(jì)翟路以東12上海九韻置業(yè)有限公司寶山江楊小區(qū)（一期）北至江楊鋼材現(xiàn)貨 市場、南至一二八 紀(jì)念路、東至江楊 南路、西至泗塘河4.8上海馨盛達(dá)置業(yè)有限公司浦東永泰花苑（一、二期）永泰路以南、外環(huán)線以北、金宜河以西、上南路以東10.3上海中房置業(yè)有限公司浦東杉林新月（二期）永泰路以南、外環(huán)線以北、楊咼南路以西、東明路以東5上海房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公