不通過(guò)中介簽購(gòu)房合同的程序

1、不通過(guò)中介簽購(gòu)房合同的程序篇一：不通過(guò)中介購(gòu)置二手房的程序 一、方法 / 步 驟1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整表達(dá) 狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán) 證書(shū)、身份證件及其它證件。買(mǎi)方需要有購(gòu)房資格。2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以 交納購(gòu)房定金，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（ 或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約 ） 。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及 成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致 意見(jiàn)后，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，承 受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審

2、 查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn) 權(quán)或局部產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒 絕申請(qǐng)，制止上市交易。4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀 況和購(gòu)置對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審 核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比擬復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋 的性質(zhì)而定。比方房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管 理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)， 買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán) 證。7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋

3、買(mǎi)賣(mài)合同 后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方 的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)展評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款 額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi) 方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付 房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履 行完畢。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還被別人租賃。如果買(mǎi)房人只看 房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)房 人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)樵谖?國(guó)認(rèn)可的是 "買(mǎi)賣(mài)不破租賃 " ，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì) 抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)被很多

4、買(mǎi)房人無(wú)視，引起糾 紛。如何預(yù)防二手房買(mǎi)賣(mài)簽約后房子反悔等問(wèn)題。 一般來(lái) 講，預(yù)防二手房買(mǎi)賣(mài)簽約后房主反悔，作為購(gòu)房者，應(yīng)該采 取的對(duì)策可以有以下幾方面：1、在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者必須提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素，考慮相關(guān)的可能結(jié)果，約定好違約賠 償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，及時(shí)辦理，防止對(duì)方反 悔。2、為防止因?yàn)榉恐髦鲝埛课轂榉蚱薰灿卸詈蟊慌卸?合同無(wú)效，買(mǎi)房人應(yīng)在簽訂買(mǎi)房合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán) 處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。3、為了了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前 向物業(yè)、鄰居、開(kāi)發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)可 能出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題如何承當(dāng)責(zé)

5、任作出書(shū)面約定。4、購(gòu)房者要了解待購(gòu)的房屋是否屬于不能上市的國(guó)家 法律明確規(guī)定的農(nóng)村宅基地所建房屋，如果是的話(huà)，建議城 鎮(zhèn)居民不要購(gòu)置這類(lèi)房屋。第一步，買(mǎi)賣(mài)雙方在市房管局房產(chǎn)交易大廳網(wǎng)上簽約窗 口辦理二手房網(wǎng)上簽約，并到設(shè)置在房產(chǎn)交易大廳的地稅窗 口辦理完稅憑證；第二步，買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在區(qū)房管局房產(chǎn)交易大廳設(shè) 立的“契稅征收窗口交納契稅，并將申報(bào)材料遞交到區(qū)房 管局受理窗口進(jìn)展受理；第三步，對(duì)于資料齊全的， 10 個(gè)工作日后，過(guò)戶(hù)手續(xù)辦 結(jié)，買(mǎi)方會(huì)接收到一條領(lǐng)證短信，此時(shí)買(mǎi)方即可持本人的有 效身份證明到市房管局房產(chǎn)交易大廳領(lǐng)證窗口領(lǐng)取房屋權(quán) 屬證書(shū)。假設(shè)購(gòu)置的二手房是房改房的，按規(guī)定，網(wǎng)上簽

6、約 之前還需要對(duì)房屋進(jìn)展重新測(cè)繪，拿到新的測(cè)繪圖紙后才能 按照普通二手房的交易程序進(jìn)展，并且交完契稅，買(mǎi)賣(mài)雙方 需要到市房管局房產(chǎn)交易大廳的受理窗口提交申報(bào)材料。在二手房交易過(guò)戶(hù)時(shí)，有幾點(diǎn)問(wèn)題一定要注意，不然可 能會(huì)讓你買(mǎi)房置業(yè)的喜悅心情大打折扣。核實(shí)房屋情況：慎重看房，了解房屋自然情況，注重細(xì) 節(jié)，多觀(guān)察房屋瑕疵是否在可承受范圍。核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰：首先賣(mài)方手續(xù)是否齊全，房產(chǎn)證是 證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，賣(mài)方必須是房屋的 所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤以 防止糾紛。對(duì)于持有軍官證的房主應(yīng)該格外慎重，必須核實(shí) 身份，對(duì)夫妻共有的或不是只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的房屋，在簽買(mǎi)

7、賣(mài)合同時(shí)應(yīng)所有產(chǎn)權(quán)人都到場(chǎng)驗(yàn)人簽字。明確交易流程：明確合同付款方式和付款時(shí)間，按合同 規(guī)定交易過(guò)戶(hù)，如房屋涉及抵押，必須明確由哪一方解除抵 押。明確違約責(zé)任：與賣(mài)方明確違約責(zé)任是雙方誠(chéng)信履行合 同的保障。如在中介購(gòu)房，推薦讓賣(mài)方委托中介代收定金， 以免發(fā)生糾紛時(shí)，缺乏主動(dòng)。該房屋產(chǎn)生的費(fèi)用是否結(jié)清：有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)， 其物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)等因長(zhǎng)期拖欠，并 已經(jīng)欠下數(shù)額不小的費(fèi)用。買(mǎi)受人在不知情的情況下購(gòu)置此 房，很有可能要為此買(mǎi)單。建議將這些可能發(fā)生的情況都落 實(shí)到合同中去，并留有尾款，本著誰(shuí)消費(fèi)誰(shuí)清零的原那么做 以制約。盡量委托正規(guī)中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)事務(wù)所來(lái)代理房屋買(mǎi)賣(mài) 交易

8、，讓其將風(fēng)險(xiǎn)躲避最小，也給購(gòu)房者省去很多不必要的 麻煩。篇二：如何簽訂正式的購(gòu)房合同 買(mǎi)房過(guò)程中最棘手 的事情之一就是和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽合同。大家都知道，開(kāi)發(fā) 商對(duì)?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?非常了解， 都曾精心研究過(guò)， 是簽訂 ? 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?的“高手，而購(gòu)房者對(duì)此卻比擬生疏， 稍不注意就會(huì)陷入開(kāi)發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂 購(gòu)房合同的時(shí)候，購(gòu)房者一定要經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談 判，盡可能地與開(kāi)發(fā)商簽訂一份公平的購(gòu)房合同。我們?cè)诖?將羅列出其中的重要條款，希望大家能夠詳細(xì)閱讀、體會(huì)， 相信會(huì)對(duì)購(gòu)房者起到一定的提醒和解釋作用。(1) 認(rèn)準(zhǔn)簽約主體 仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的根本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱(chēng)與

9、營(yíng) 業(yè)執(zhí)照的名稱(chēng)完全一致，以免引起不必要的糾紛。因?yàn)樵谏?品房銷(xiāo)售中，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)委托中介公司代銷(xiāo)自己的樓 盤(pán)。因此，購(gòu)房者在簽訂 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?時(shí)，無(wú)論接觸的 是開(kāi)發(fā)商還是其委托的銷(xiāo)售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(? 商品 房預(yù)售許可證 ?上標(biāo)明的公司 ) ，在交易中所涉及的所有書(shū)面 文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能防止“一房多 售或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。此外，還需要驗(yàn)證 合同中的建立工程依據(jù)和商品房銷(xiāo)售依據(jù)是否與原件一樣。(2) 仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容拿到 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?后，購(gòu)房者先不要簽約，而應(yīng)該 首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容，如果對(duì)其中的局部條款及專(zhuān)業(yè)術(shù) 語(yǔ)不理解或者概念比

10、擬模糊，可以向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管 部門(mén)咨詢(xún)，在自己全部理解之后才開(kāi)場(chǎng)簽約。(3) 不要漏項(xiàng)對(duì)?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?中的所標(biāo)注的商品房銷(xiāo)售許可證、 坐落位置、設(shè)計(jì)用途、建筑構(gòu)造、面積等和土地來(lái)源情況及 年限都應(yīng)當(dāng)逐項(xiàng)填寫(xiě)，以免出現(xiàn)漏項(xiàng)，因?yàn)檫@些條款關(guān)系到 所購(gòu)房屋的合法性。在現(xiàn)實(shí)中，很多購(gòu)房者對(duì)此并不重視，以為房子在那擺 著不會(huì)出錯(cuò)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)對(duì)方?jīng)]有銷(xiāo)售許可證和土地使用權(quán)證 時(shí)，就很難證明對(duì)方欺詐，因此，在簽訂合同的時(shí)候，必須 將這些內(nèi)容明確地寫(xiě)進(jìn)去。(4) 尋找談判的時(shí)機(jī)?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?中有許多相關(guān)條款 都是空白的，這需要買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后填寫(xiě)或補(bǔ)充約定。 也就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方都有權(quán)利對(duì)合同中的條款

11、進(jìn)展修改、增補(bǔ) 或刪減。但房地產(chǎn)商往往提前將空白行劃去或填上于己有利 的內(nèi)容，使得購(gòu)房者失去了平等談判的時(shí)機(jī)。這時(shí)候，購(gòu)房 者需要頭腦清醒地?fù)?jù)理力爭(zhēng)，如果自己不同意合同中的某項(xiàng) 約定，就應(yīng)該將自己的意見(jiàn)寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充約定中。否那么，簽訂 認(rèn)購(gòu)書(shū)就視為你同意了合同中的條款。(5) 對(duì)于雙方違約的處理應(yīng)平等 在?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?中，標(biāo)明了甲方逾期交房和乙方逾 期付款的相應(yīng)處理?xiàng)l款，但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙 雙方協(xié)商填寫(xiě)。如果開(kāi)發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫(xiě)完畢， 購(gòu)房者就需要仔細(xì)比照，以到達(dá)雙方違約期限及違約金利息 都平等。(6) 關(guān)于房屋面積差異的處理 關(guān)于商品房面積的計(jì)算，我們?cè)谇懊嬉呀?jīng)有所交代

12、。但 是在這里還需要進(jìn)一步予以詳解：我國(guó)最高人民法院 ?關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件 適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋 ?和建立部 ?商品房銷(xiāo)售管理方 法?中，對(duì)房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款： 出賣(mài)人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定 處理。如果合同中沒(méi)有約定或者約定不明確，面積誤差比絕 對(duì)值超出 3%，購(gòu)房者可以要求解除合同、 返還已付購(gòu)房款及 利息。如果購(gòu)房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實(shí)際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在 3%以?xún)?nèi) （含 3%）局部的房?jī)r(jià) 款由購(gòu)房者按約定價(jià)格補(bǔ)足， 面積誤差比超出 3%局部的房?jī)r(jià) 款

13、由出賣(mài)人承當(dāng)，此局部所有權(quán)歸購(gòu)房者；房屋實(shí)際面積比 合同約定面積小的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi) （含 3%）局部的房?jī)r(jià)款及利息由賣(mài)方返還購(gòu)房者， 面積誤差比超過(guò) 3%局部的房 價(jià)款由賣(mài)方雙倍返還購(gòu)房者。此外，購(gòu)房者還須重視的就是我們所購(gòu)置的房子是按建 筑面積計(jì)算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯?積之分 （ 套內(nèi)建筑面積是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公用建筑分如何簽訂正 式的購(gòu)房合同攤面積是共有產(chǎn)權(quán) ） 。如果購(gòu)房者所簽訂的合同是按建 筑面積計(jì)算房款，因?yàn)楹藢?duì)公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難，不 良開(kāi)發(fā)商就有可能通過(guò)虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來(lái)獲得高額 利潤(rùn)，也由此損害購(gòu)房者的權(quán)益。因此，在合同中應(yīng)明確標(biāo) 明公用建筑面積

14、的米數(shù)或計(jì)算比例。當(dāng)然，這一條款成立的 前提是符合建立部 ?商品房銷(xiāo)售管理方法 ?的規(guī)定。（7）產(chǎn)權(quán)登記要明確按國(guó)家 ?商品房銷(xiāo)售管理方法 ?第 34 條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商 必須在商品房交付使用的 60 日內(nèi)，將需要由其提供的辦理 房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部 門(mén)備案。 ?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 ?第 33 條規(guī)定，預(yù) 售商品房的購(gòu)房者應(yīng)在商品房交付使用之日起 90 天內(nèi)，辦 理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu) 房者應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售合同簽訂之日起 90 日內(nèi)，辦理土地使用權(quán) 變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行了按期提交相應(yīng)資料的義 務(wù)，就對(duì)房

15、屋權(quán)屬證書(shū)的取得和取得時(shí)間不負(fù)責(zé)任。在現(xiàn)今的商品房買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商往往承諾由其代辦權(quán)屬 證書(shū)，所以，開(kāi)發(fā)商不但有在 60 日內(nèi)提交資料備案的義務(wù)， 同時(shí)還有房屋交付使用 （預(yù)售 ）90 天內(nèi)或者合同簽訂后 （現(xiàn) 售）90 天內(nèi)辦理完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，否那么就應(yīng)當(dāng)承當(dāng) 違約責(zé)任。當(dāng)然，當(dāng)事人雙方也可以在合同中另行約定上述 時(shí)間期限。（8）配套設(shè)施要明確在 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?中，商品房的上水、下水、供電、 燃?xì)?、暖氣的運(yùn)行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商 填寫(xiě)。如今的很多開(kāi)發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比方他們 會(huì)填寫(xiě)“入住時(shí)具備通水 （電、氣 ）條件?？瓷先ミ@句話(huà)沒(méi) 什么問(wèn)題，但是細(xì)細(xì)品味就

16、會(huì)發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入 住時(shí)具備通水 （電、氣 ）條件中的水電是臨時(shí)的，還是正式 的？入住時(shí)具備開(kāi)通條件并不代表一定就能開(kāi)通。因此，在 這些條款中，需要明確注明具體的開(kāi)通時(shí)間。雖然煤氣的開(kāi) 通受入住率的限制，暖氣的開(kāi)通也受季節(jié)限制，但合同中都 應(yīng)對(duì)此有盡量明確的約定。同時(shí)，還應(yīng)有對(duì)違約責(zé)任的處理 方法。(9) 不可輕視設(shè)計(jì)變更 很多購(gòu)房者不重視合同中的設(shè)計(jì)變更條款，尤其是對(duì)所 購(gòu)房屋無(wú)關(guān)的環(huán)境變更，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己沒(méi)有 太大影響。 事實(shí)卻并非如此， 任何的設(shè)計(jì)變更都是有原因的， 這種變更往往是為了符合開(kāi)發(fā)商的利益，但同時(shí)卻又有可能 傷及購(gòu)房者的利益，因此在簽訂此條款時(shí)更應(yīng)審慎對(duì)

17、待。(10) 明確合同附件 合同附件中應(yīng)附上商品房平面圖，包括方位圖及分門(mén)分 層平面圖等，而且還要用紅筆將所購(gòu)房屋圈紅，并注明房間 面積，加蓋騎縫章或簽字。此外，還應(yīng)附上商品房房屋設(shè)計(jì) 和環(huán)境布局的原設(shè)計(jì)及規(guī)劃圖紙，而不應(yīng)將此項(xiàng)空下，空下 就是以實(shí)際環(huán)境為準(zhǔn)。(11) 注明商品房的抵押和租賃情況 在寫(xiě)明此點(diǎn)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明出現(xiàn)抵押或租賃情況時(shí)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任、義務(wù)和違約賠償?shù)木唧w事 項(xiàng)。此外，還應(yīng)詳細(xì)填寫(xiě)商品房的質(zhì)量及設(shè)備情況?，F(xiàn)如今，購(gòu)房者需要購(gòu)置住房的時(shí)候，都需要與開(kāi)發(fā)商 簽訂 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?，這份合同是建立部公布的格式化文 本。此外，購(gòu)房者還可以將開(kāi)發(fā)商承諾或雙方協(xié)商

18、一致的內(nèi) 容以補(bǔ)充協(xié)議的方式附在 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?里，補(bǔ)充條款可多可少，因此，購(gòu)房者應(yīng)該提前考慮清楚，將自己想到的需 要約定的問(wèn)題添加進(jìn)去。當(dāng)然，也可以沒(méi)有此項(xiàng)。由于補(bǔ)充 協(xié)議是房屋購(gòu)置合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)，因此成為?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?中重要的組成局部。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí) 候應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：(1) 應(yīng)當(dāng)把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容明確地寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié) 議里購(gòu)房者在購(gòu)置商品房，尤其是購(gòu)置期房的時(shí)候，往往是 在看了開(kāi)發(fā)商印制的售樓書(shū)后才決定購(gòu)置的。售樓書(shū)中有該 樓盤(pán)的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套、裝飾、設(shè)備等 情況。從法律意義上講，這份售樓書(shū)是開(kāi)發(fā)商的承諾，是開(kāi)發(fā) 商向購(gòu)房者發(fā)出的

19、一種要約邀請(qǐng)，但是它并不具有法律效 力， ?最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用 法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋 ?第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告 和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍 內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品 房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng) 視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng) 當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。但 為了防止可能產(chǎn)生的糾紛，最好還是將這些內(nèi)容寫(xiě)到?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?或 ?補(bǔ)充協(xié)議 ?中最為穩(wěn)妥。(2) 明確房屋所有權(quán)證的辦理、獲得時(shí)間產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定 房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，但在現(xiàn)實(shí)生活中

20、，常常出現(xiàn)購(gòu)房者在 支付完房款后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都拿不到產(chǎn)權(quán)證的情況，要 想防止這種情況發(fā)生，就必須在補(bǔ)充協(xié)議中約定產(chǎn)權(quán)證取得 的最后期限，并且標(biāo)明如果到期購(gòu)房者仍得不到產(chǎn)權(quán)證，有 權(quán)退房及索取賠償。(3) 要明確如果按揭辦不下來(lái)，責(zé)任應(yīng)當(dāng)怎樣分擔(dān)如今， 人們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來(lái) 的時(shí)候，辦不下來(lái)的原因比擬復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也有 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至還有銀行方面的原因。因此，在付款方式的附件中就需要寫(xiě)明：如購(gòu)房者無(wú)法 獲得銀行的按揭貸款，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)、賣(mài)雙方承當(dāng)。但現(xiàn)實(shí) 中，開(kāi)發(fā)商往往在這方面大做手腳，合同中寫(xiě)著：購(gòu)房者無(wú) 法獲得銀行按揭貸款，應(yīng)當(dāng)在接到通知

21、后的幾天內(nèi)付清余 額。而購(gòu)房者往往因?yàn)榇中亩雎赃@一點(diǎn)，造成不必要的損 失，因此，購(gòu)房者在簽訂 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?或?補(bǔ)充協(xié)議 ?時(shí)， 應(yīng)當(dāng)將其明確標(biāo)明。(4) 明確公攤建筑面積 目前，在所有的購(gòu)房糾紛中，最多的就是公用面積的分 攤問(wèn)題，這主要是因?yàn)榫植块_(kāi)發(fā)商在公攤面積上成心大做文章，從而使購(gòu)房者的權(quán) 益受損。為了更好地保護(hù)自己，購(gòu)房者在簽署購(gòu)房合同的時(shí)候一定要與開(kāi)發(fā)商約定清楚，確定公攤面積的數(shù)字，此外， 還要約定公攤面積包括哪一局部及其位置，并將其寫(xiě)在?補(bǔ)充協(xié)議 ?中。(5) 應(yīng)該明確裝修的標(biāo)準(zhǔn) 如今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌 子，但并沒(méi)有寫(xiě)明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這

22、時(shí)，就 必須在合同中明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。如果裝修的標(biāo)準(zhǔn)太籠統(tǒng)，粗裝 修可能就會(huì)沒(méi)有室內(nèi)門(mén)和不粉刷，這可是需要很大花費(fèi)的； 而精裝修就可能用國(guó)產(chǎn)材料代替進(jìn)口材料、用普通材料代替 品牌材料等。(6) 明確違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)在 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?或?補(bǔ)充協(xié)議 ?中寫(xiě)明，如果開(kāi) 發(fā)商在交付房屋時(shí)，交付的房屋達(dá)不到 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?或 ? 補(bǔ)充協(xié)議 ?的約定，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房，并且由開(kāi)發(fā)商支 付一定數(shù)額或比例的違約金，或者協(xié)商解決相關(guān)事宜，如果 無(wú)法達(dá)成共識(shí)，購(gòu)房者有權(quán)退房。(7) 明確退房責(zé)任購(gòu)房者入住時(shí)， 通常裝修房屋， 這需要很大一局部投入， 如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題并涉及到退房，你的裝修費(fèi)用就會(huì)白 白丟

23、掉，因此，必須寫(xiě)明退房后的處理方法：由于開(kāi)發(fā)商原 因?qū)е碌耐朔浚_(kāi)發(fā)商應(yīng)在確定的日期內(nèi)退還購(gòu)房款，并按 一定的計(jì)算方法支付給購(gòu)房者賠償金 ( 包括銀行的利息、罰金 ) 。(8) 關(guān)于商品房交付時(shí)的約定 房屋交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提交房屋入住通知、 ? 建立工程竣工驗(yàn)收備案表 ?、 ?住宅質(zhì)量保證書(shū) ?、?住宅使用 說(shuō)明書(shū) ?實(shí)測(cè)面積、鑰匙收條。而這些都需要在?補(bǔ)充協(xié)議 ?中寫(xiě)明，以免事后出現(xiàn)糾紛。(9) 明確房屋質(zhì)量 房屋質(zhì)量的好壞，直接影響到購(gòu)房者的居住質(zhì)量，也是 購(gòu)房者入住后最容易與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方。因此，應(yīng)在 ?補(bǔ)充協(xié)議 ?中標(biāo)明房屋質(zhì)量的具體內(nèi)容。比方：墻體平直的 標(biāo)準(zhǔn)；房間的防

24、水標(biāo)準(zhǔn) ( 頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、 管線(xiàn)與地板結(jié)合處無(wú)漏水、滲水現(xiàn)象等) ；外表裂縫的標(biāo)準(zhǔn)( 內(nèi)部無(wú)任何裂縫，墻壁外表平整 ) ；管線(xiàn)安裝與室內(nèi)外表的 平整標(biāo)準(zhǔn)；所用的建筑材料應(yīng)到達(dá)國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。(10) 明確收房入住時(shí)須交的費(fèi)用 購(gòu)房者入住時(shí)，還需要交一局部的費(fèi)用，其中包括取暖 費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、煤氣開(kāi)戶(hù)費(fèi)等等，如果購(gòu)房者沒(méi)有記錄清 楚，很可能被開(kāi)發(fā)商以其他名目索要相關(guān)的其他費(fèi)用。(11) 明確配套設(shè)施房屋的配套設(shè)施 ( 包括水電氣、 有線(xiàn)電視、 、信報(bào)箱、 寬帶網(wǎng)絡(luò)等 ) 是入住時(shí)就必須用到的，因此，在房屋交付的 同時(shí)應(yīng)當(dāng)具備使用條件。但是，有些時(shí)候，其中的局部設(shè)施 卻沒(méi)能到達(dá)

25、使用的要求，現(xiàn)行法律中也沒(méi)有明確違約責(zé)任應(yīng) 當(dāng)由誰(shuí)承當(dāng)，因此，為了防止日后的糾紛，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)的條 款寫(xiě)在補(bǔ)充協(xié)議中。(12) 明確物業(yè) 現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入 住后的權(quán)益，購(gòu)房者應(yīng)在 ?補(bǔ)充協(xié)議 ?中約定物業(yè)的有關(guān)情 況，包括物業(yè)權(quán)利的限制、物業(yè)費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化 等?？傊?，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)時(shí)刻慎重、小心，秉著宜細(xì)不宜粗的 原那么，簽訂 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?或補(bǔ)充協(xié)議，從而最大限度 地保護(hù)自身權(quán)益。當(dāng)然，如果你能聘請(qǐng)律師幫你辦理相關(guān)事 情，那是最好的，因?yàn)樵谏唐贩抠I(mǎi)賣(mài)中涉及很多專(zhuān)業(yè)的法律 知識(shí)，聘請(qǐng)律師能預(yù)防買(mǎi)賣(mài)合同中的陷阱，雖然這需要支付 局部費(fèi)用，但卻可以降低購(gòu)房

26、的風(fēng)險(xiǎn)。雖然在前面我們?cè)?jīng)針對(duì)房屋建筑面積的問(wèn)題有過(guò)相 關(guān)說(shuō)明，但是我們?cè)谶@里還需要進(jìn)展具體的闡述，因?yàn)檫@是 最容易讓購(gòu)房者吃虧的環(huán)節(jié)，稍一不慎就有可能遭受很大的 損失，可是因?yàn)楹贤系穆┒矗?我們還無(wú)法獲得相應(yīng)的賠償。 那么，在簽訂具體合同的時(shí)候，我們?cè)诮ㄖ娣e方面應(yīng)該具 體注意哪些問(wèn)題呢？(1) 購(gòu)房者要考慮到套內(nèi)建筑面積包含著套內(nèi)的墻體面 積，雖然外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積，但磚構(gòu)造的房 子底層墻體都厚，越往上墻體越薄，所以，同單元、不同樓 層的套內(nèi)使用面積 (外墻米數(shù) )還是有很大差異的，即便是同 一樓層，樓兩側(cè)單元的套內(nèi)使用面積也要比中間的單元套內(nèi) 使用面積小一些。(2) 購(gòu)房者

27、要記住，套內(nèi)的使用面積即大家俗稱(chēng)的“地 毯面積，并不是真的按地毯面積計(jì)算，房間內(nèi)的管道井所 占的面積也是被計(jì)入套內(nèi)使用面積的。由于現(xiàn)在多數(shù)的樓宇 都采用戶(hù)外查表，暖氣也實(shí)行分戶(hù)計(jì)量，往往共用的管道井 從房屋中通過(guò)，因此，在買(mǎi)房的時(shí)候，要讓房地產(chǎn)商標(biāo)明你 所購(gòu)置房屋的管道井所占面積終究有多大，以免你的套內(nèi)建 筑面積里記入公用的豎管井面積。(3) 套內(nèi)建筑面積包括陽(yáng)臺(tái)的建筑面積。我們都知道， 封閉式陽(yáng)臺(tái)的面積按外圍水平投影面積計(jì)算；非封閉式陽(yáng)臺(tái) 的面積按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。因此，購(gòu)房者在簽 署合同的時(shí)候，必須了解所購(gòu)商品房的陽(yáng)臺(tái)是不是封閉式 的，因?yàn)榉忾]式陽(yáng)臺(tái)是需要報(bào)批的，這在商品房規(guī)劃設(shè)

28、計(jì)圖 上有所標(biāo)注，但有些房地產(chǎn)商往往將非封閉陽(yáng)臺(tái)改成封閉式 陽(yáng)臺(tái)，以賺取其中的差額。(4) 現(xiàn)今商品房的輔助建筑越來(lái)越多，比方：“飄窗、 室內(nèi)的樓梯、閣樓、分體空調(diào)機(jī)位等，按規(guī)定，這些輔助建 筑有些可以計(jì)算面積，有些不可以計(jì)算面積，但購(gòu)房者在不 清楚的情況下，開(kāi)發(fā)商往往將其全部算入購(gòu)房面積中，為了 防止日后不必要的糾紛，購(gòu)房者最好在買(mǎi)房 時(shí)向房地產(chǎn)商問(wèn)清楚哪些輔助建筑算套內(nèi)建筑面積，哪 些輔助建筑不算套內(nèi)建筑面積。(5) 如今的購(gòu)房者在與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往 往忽略對(duì)建筑面積 ( 公攤面積 )的約定，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商有條 件隨意增加公攤面積，使購(gòu)房者的利益受到侵害，因此，在 簽訂預(yù)售商品

29、房購(gòu)房合同的時(shí)候，一定要在合同的補(bǔ)充條款 中標(biāo)明，分?jǐn)偯娣e應(yīng)該由“有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具商品房預(yù) 售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)及其分?jǐn)偳闆r：被分?jǐn)偟墓貌课坏?名稱(chēng)、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商 品房的名稱(chēng)、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偟?公用部位。這些全部都應(yīng)該寫(xiě)清楚。(6) 我們都知道，房屋使用率是套內(nèi)使用面積與建筑面 積之比，也就是說(shuō)，房屋使用率越高，建筑面積就越小，購(gòu) 房者所使用的空間就越大，但是，在通常情況下，購(gòu)房者不 太了解房屋使用率的具體數(shù)值，在簽訂商品房合同的時(shí)候， 只能承受開(kāi)發(fā)商提出的房屋使用率，實(shí)際上，設(shè)計(jì)合理的住 宅樓使用率為：高層塔樓約在72%- 75

30、%高層板樓約在78%- 80%多層住宅建筑在 85%左右 了解了這些數(shù)值，購(gòu)房者便可以事先計(jì)算出所購(gòu)房屋的使用 率，并以此判斷開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的使用率是否準(zhǔn)確，以及房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)如何，從而考慮是否簽訂購(gòu)房合同。篇三：簽訂購(gòu)房合同是常常被無(wú)視的“陷阱 一定 要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可 證，那么通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用 證、建立工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買(mǎi) 房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。一定要參照最好是采用且不要隨意修改 ?文本 ?，并按照 文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去 簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的 ?定購(gòu)協(xié)議書(shū) ?還交一筆訂金。

31、就算很多 人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是 權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。最好能夠直接與開(kāi)發(fā) 商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊 ! 否那么到 時(shí)吃大虧就慘了。一般情況違約責(zé)任約定不對(duì)等違規(guī)行為主要有三方面： 是對(duì)違約金數(shù)額約定不對(duì)等。如某合同中約定買(mǎi)受人 逾期付款超過(guò) 60 天，如繼續(xù)履行合同，需按天支付違約金 萬(wàn)分之五；而出售方逾期交房超過(guò) 60 天，那么只需按天支 付違約金萬(wàn)分之一。 是對(duì)違約責(zé)任的起始期限約定不對(duì)等。如某合同中約 定，買(mǎi)受方逾期付款超過(guò) 60 日、出賣(mài)方逾期交房 90 日需承 當(dāng)違約責(zé)任。 是對(duì)定金的約定違法違規(guī)。 ?最高院關(guān)于審理商品房

32、 買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋 ?第四條規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的理由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。但實(shí)際上，很多房產(chǎn)公司在訂立合同時(shí)都規(guī)定，只要買(mǎi)受人無(wú)法繼續(xù)履行合同，出賣(mài)方都要沒(méi)收 買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。對(duì)于期房，由于資金缺乏而延期交房是常有的事，甚至 交不了房的都有。如果不是標(biāo)準(zhǔn)的 ?文本 ?，那么開(kāi)發(fā)商在合 同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買(mǎi)房者極為不利。如含有模糊性詞 語(yǔ)只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期 ; 運(yùn)用“水電氣安 裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、 小區(qū)配套完成后等一些模糊語(yǔ)言。 對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地 規(guī)定為“某年某月某日，并注明開(kāi)

33、發(fā)商不能按時(shí)交房所需 承當(dāng)?shù)呢?zé)任。 對(duì)房屋及小區(qū)內(nèi)的描述要清楚不可使用 模糊字眼有時(shí)合同中還會(huì)進(jìn)展如下描述： “如果發(fā)生問(wèn)題，在 最短時(shí)間內(nèi)解決，“在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口 的等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多 長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的？所以對(duì)于購(gòu)房者一定要把每 一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開(kāi)發(fā)商的口 頭承諾落實(shí)在合同里。有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這 樣令人哭笑不得的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的， 到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶(hù)只有下面的局部是中空，而上面卻 是普通玻璃等等。很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于XX日前如 何如何，但是并

34、沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“XX日前如何如 何后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)， 你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。所以對(duì)于購(gòu)房者與開(kāi)展 商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾、不按設(shè) 計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理方法，做到越詳細(xì) 越好。再舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買(mǎi)的塔樓（ 或板樓 ） 里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，如果有不開(kāi)的怎么辦？不要小看 這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾 部電梯，而且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班頂峰時(shí)間極為不便， 這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付局部電梯費(fèi)呢？ 公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)、非 機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)， 作為人房的地下室， 以及可

35、以單獨(dú)使用的空間。 還有售房單位自管自用的房屋，比方說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的 銷(xiāo)售中心等。為多棟房屋效勞的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是 與這棟樓不相連的局部，比方說(shuō)小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在 商品房買(mǎi)賣(mài)附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三 條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同 的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)偭四囊?局部，是經(jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。 購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交一定額度的定 金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原 因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)置該房產(chǎn)時(shí)，開(kāi)展商一般都只 退購(gòu)房款而不退定金，理由是買(mǎi)家沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收對(duì)策：律師建議買(mǎi)

36、家最好與開(kāi)展商在協(xié)議中約定，假設(shè) 買(mǎi)家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除局部作為 手續(xù)費(fèi)等，這樣就防止了很大的麻煩。 合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶(hù)便要決定購(gòu)房了，因此得 與開(kāi)發(fā)商簽訂 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?。一般情況下，開(kāi)發(fā)商 （ 售 樓人員 ） 會(huì)遞給客戶(hù)一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的 地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些 選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都 已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi) 發(fā)商日后作弊提供了條件。比方，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦 理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算，但您 一不留神，開(kāi)發(fā)商 （售樓人員 ）便將

37、此條款設(shè)計(jì)成按購(gòu)房全款 的萬(wàn)分之三承當(dāng)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過(guò)這樣的 案例：遲延辦證一年多，只賠付 96 元。或者在不能按時(shí)辦 理好時(shí)，干脆讓購(gòu)房人退房。還有的合同中寫(xiě)明的違約條款 外表上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支 付總房款 40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商 自己一般不可能將賣(mài)出去的房子再收回不在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查 ?住宅使用說(shuō)明書(shū) ?和 ?商品住 宅質(zhì)量保證書(shū) ?的內(nèi)容，并將 ?商品住宅質(zhì)量保證書(shū) ?作為合 同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。房屋的交接：開(kāi)發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門(mén)認(rèn)可的有 資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)展實(shí)測(cè)，在交

38、樓的時(shí)候，應(yīng)該提 供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住 宅使用說(shuō)明書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕 收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺(jué)得不舒暢。 所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè) 管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一 樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承當(dāng) 的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購(gòu)房者要求退房、不按期付款 ; 開(kāi) 發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房 ; 面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度 ; 質(zhì)量不符合要求 ; 辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別 漏了違約責(zé)任的平等性。 未注

39、明因何種原因可以退房以及后果 購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，需要交一定額度的定 金。但在購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款 而無(wú)法購(gòu)置該房產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商一般都只退購(gòu)房款而不退定 金。所以買(mǎi)家最好與開(kāi)發(fā)商在協(xié)議中約定，假設(shè)買(mǎi)家得不到 貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除局部作為手續(xù)費(fèi)等， 這樣就防止了很大的麻煩。 擅自擴(kuò)大對(duì)“不可抗力的解釋?zhuān)煌ü苤凭挂?在列?合同法 ?第 117 條對(duì)不可抗力有明確規(guī)定：不可抗力是 指不能預(yù)見(jiàn)、不能防止并不能克制的客觀(guān)情況。而某合同中規(guī)定，“不可抗力是指在出賣(mài)方無(wú)過(guò)錯(cuò)的前 提下，戰(zhàn)爭(zhēng)、恐懼活動(dòng)、人力不可抗拒的自然災(zāi)害、施工中 遇到的異常困難或者重大技術(shù)

40、問(wèn)題不能及時(shí)解決，包括施工 期間，由于政府重大活動(dòng)規(guī)定不得開(kāi)挖、運(yùn)土，交通管制 等。合同條款明顯違法。 損害共有權(quán)益，將共有場(chǎng)地的車(chē)位同規(guī)劃車(chē)位混為一談?物權(quán)法 ? 第 70 條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng) 營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有局部以外的共有局 部享有共有和共同管理的權(quán)利。第 73 條規(guī)定：“建筑區(qū) 劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共 有建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。第 74 條規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或 者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。但在實(shí)際 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ?中，出賣(mài)人經(jīng)常通過(guò)明示或 者混淆概念等方式

41、，對(duì)買(mǎi)受人對(duì)共有局部享有共有權(quán)進(jìn)展限 制或者排除。如在某合同中約定：“買(mǎi)受人以物業(yè)共有人身份同意本 工程范圍內(nèi)所有商業(yè)用房的外墻面外立面、屋頂使用權(quán)由出 賣(mài)人或出賣(mài)人授權(quán)的單位統(tǒng)一管理，自行使用或授權(quán)使用， 產(chǎn)生受益歸出賣(mài)人。明確排除了買(mǎi)受人的共有和共管權(quán) 利。此外，采用混淆概念對(duì)買(mǎi)受人共有權(quán)進(jìn)展限制和排除也 很普遍。如把占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽 車(chē)的車(chē)位，同規(guī)劃車(chē)位或規(guī)劃車(chē)庫(kù)混為一談，明確排除買(mǎi)受 人對(duì)這局部車(chē)位的共有權(quán)利。某房產(chǎn)公司在合同補(bǔ)充條款 中約定：“屋內(nèi)出賣(mài)方提供的所有電器設(shè)備由生產(chǎn)廠(chǎng)商直接 提供保修?！凹僭O(shè)因該電器設(shè)備質(zhì)量事故造成人生損害或 財(cái)產(chǎn)損失，買(mǎi)受方或受害

42、方應(yīng)直接向生產(chǎn)廠(chǎng)商索賠，出賣(mài)方 不承當(dāng)賠償責(zé)任或連帶責(zé)任，但應(yīng)提供必要的協(xié)助。而根據(jù) ?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 ? 第三十一條以 及?商品房銷(xiāo)售管理方法 ?第三十三條的規(guī)定，在保修期限內(nèi) 發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行 保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。?合同違法行為 監(jiān)視處理方法 ?第九條也明確規(guī)定，“經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用 格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中免除自己的 以下責(zé)任：造成消費(fèi)者人身傷害的責(zé)任；因成心或重大過(guò)失 造成消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任。登記手續(xù)約定違規(guī)，辦“兩證大大超過(guò)法定期限?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 ?第三十三條規(guī)定：“預(yù) 售商品房的購(gòu)置

43、人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起 90 日內(nèi)， 辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)置人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有 權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。但有些?商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ? 對(duì)土地使用權(quán)變更登記的期限約定大大超過(guò)了法 定期限。 簽合同時(shí)要寫(xiě)明交房日期、通水、通電、通氣 等條件， 要明確雙方違約責(zé)任。 按規(guī)定入住 70以上才能開(kāi) 通燃?xì)?，之前開(kāi)發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。 延期交房：開(kāi)發(fā)商？補(bǔ)充協(xié)議？規(guī)定，“假設(shè)開(kāi)發(fā)商延 期交樓，那么按業(yè)主已交房?jī)r(jià)每日千分之一支付違約金，且 違約金賠償總額以房款 5為限，如開(kāi)展商仍不能交樓，業(yè) 主只退回已交的本金。這種約定非常不合理。購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比擬初級(jí)的錯(cuò) 誤。有時(shí)