渝秀大道西段原建設(shè)路小學(xué)片區(qū)地塊前期商業(yè)定位和規(guī)劃建議PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1渝秀大道西段原建設(shè)路小學(xué)片區(qū)地塊前渝秀大道西段原建設(shè)路小學(xué)片區(qū)地塊前期商業(yè)定位和規(guī)劃建議期商業(yè)定位和規(guī)劃建議 1 1、故本次市調(diào)公司派出了包括顧問團(tuán)、策劃部、拓展部、市、故本次市調(diào)公司派出了包括顧問團(tuán)、策劃部、拓展部、市場調(diào)研部共計(jì)場調(diào)研部共計(jì)1313位人員位人員。于于20112011年年1212月月1616日至日至20112011年年1212月月2626日進(jìn)行市場基礎(chǔ)調(diào)查。日進(jìn)行市場基礎(chǔ)調(diào)查。重慶部分商家需求調(diào)研于重慶部分商家需求調(diào)研于20122012年年1 1月月3030日日-2-2月月8 8日，派出人員日，派出人員包括顧問團(tuán)、策劃部、拓展部、市調(diào)人員包括顧問團(tuán)、策劃部、拓展部、市

2、調(diào)人員1313位。位。2 2、秀山規(guī)劃部門、秀山規(guī)劃部門 重慶商業(yè)零售協(xié)會重慶商業(yè)零售協(xié)會 重慶商業(yè)地產(chǎn)委員會。重慶商業(yè)地產(chǎn)委員會。第1頁/共48頁3 3重慶商業(yè)委員會重慶商業(yè)委員會重慶零售業(yè)會調(diào)查重慶零售業(yè)會調(diào)查秀山區(qū)域秀山區(qū)域與與異地市場異地市場行業(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會溫州商會家電、數(shù)碼家電、數(shù)碼經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店零售百貨零售百貨大中型超市大中型超市武陵財(cái)富中心武陵財(cái)富中心匯豪世紀(jì)匯豪世紀(jì)潛在潛在樓盤樓盤分析分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)研究研究調(diào)查渠道系渠道說明餐飲、娛樂餐飲、娛樂第2頁/共48頁4 44 4市場需求數(shù)碼通信數(shù)碼通信商務(wù)型酒店和快捷酒店商務(wù)型酒店和快捷酒店百貨百貨大型超市大型超市專業(yè)市場專業(yè)市場

3、秀山商業(yè)宏觀狀況秀山商業(yè)宏觀狀況家電家電餐飲娛樂餐飲娛樂調(diào)查與判斷體系判斷說明家具建材家具建材第3頁/共48頁第4頁/共48頁第5頁/共48頁第6頁/共48頁第7頁/共48頁第8頁/共48頁第9頁/共48頁第10頁/共48頁 swot分析分析模式市場方向選擇領(lǐng)導(dǎo)者1.價(jià)格標(biāo)桿2.有特殊不可復(fù)制性3.競爭力強(qiáng)挑戰(zhàn)者1.改變游戲規(guī)則2.強(qiáng)調(diào)新游戲規(guī)則3.強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色與價(jià)值追隨者1.搭順風(fēng)車2.以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)3.價(jià)格戰(zhàn)制造者補(bǔ)缺者1.細(xì)分目標(biāo)市場挖掘客戶2.瞄準(zhǔn)市場空隙3.創(chuàng)新及市場藍(lán)海區(qū)域形象挑戰(zhàn)者產(chǎn)品補(bǔ)缺者市場定位 通過優(yōu)勢價(jià)值的強(qiáng)化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)形象挑戰(zhàn)者、產(chǎn)品補(bǔ)缺者的差異定位，并取兩個(gè)市場

4、：項(xiàng)目市場選擇第11頁/共48頁第12頁/共48頁1414 1、由于秀山現(xiàn)階段已經(jīng)有大華百貨、俊佳欣百貨、重慶百貨、渝都百貨已經(jīng)入住秀山。 2、百貨在秀山市場已經(jīng)過量，不合適在引進(jìn)百貨商場。 3、百貨商場商品貨物更新情況也不是很好，說明百貨商場里面的銷售狀況不是很好。 4、在這些百貨有部分商家都不想在里面在經(jīng)營，說明商家經(jīng)營狀況不是很好。百貨類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系第13頁/共48頁1515 1、秀山的家電銷售市調(diào)商家15家共計(jì)上銷售面積4000平方米加上即將入住的蘇寧電器賣場4000平方米，共計(jì)8000平方米，家電市場需求旺盛。 2、目前秀山的新修樓盤比較多家電需求就非常旺盛這樣有利于本項(xiàng)目規(guī)劃

5、大型家電賣場。 3、目前蘇寧電器入住秀山，那么根據(jù)品牌召喚的原理國美也就有可能入住秀山。電器類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系第14頁/共48頁16161、秀山目前只有一個(gè)大型數(shù)碼轉(zhuǎn)賣場百貨總營業(yè)面積約2000方2、其他數(shù)碼專賣分散很大商家在意向調(diào)查中有60%商家愿意把自己店搬入。數(shù)碼類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系第15頁/共48頁1717 秀山的家具賣場需求供應(yīng)量約20000平方米，家具需求有70%商家愿意，但是在未來發(fā)展本項(xiàng)目是不合適做家具原因有從未來發(fā)展看本項(xiàng)目地段優(yōu)勢存在做家具建材是浪費(fèi)本項(xiàng)目地段，其二是在未來做家具建材是要被核心商業(yè)中心所淘汰。家裝類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系第16頁/共48頁1818 1、現(xiàn)秀山經(jīng)

6、濟(jì)型酒店處于初級階段，酒店老舊不利于商務(wù)辦公人群需求，秀山經(jīng)濟(jì)型酒店老舊,但入住情況也每天也非常好入住率在80%以上，東大街兩家四星級：碧欣大酒店 標(biāo)間 300間，錳都大酒店 標(biāo)間 400 間清田商務(wù)賓館 火車站門口 標(biāo)間120間。渝秀大道 星樂大酒店100間，秀山大酒店63間。共計(jì)秀山星酒店面積約占36000方。經(jīng)濟(jì)酒店面積15000平方米，還沒占到酒店的一半。. 2、市場需求旺盛，例如星樂酒店為例，位處于渝秀大道與鳳翔路交匯處，每天入住率達(dá)到80%入住率，可以看出經(jīng)濟(jì)型酒店剛需旺盛，這利于本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店修建。在未來秀山的酒店需求還可以修一個(gè)五星級酒店和經(jīng)濟(jì)型特色品牌酒店3家單個(gè)平均面積在

7、2000平方米以上。經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)態(tài)調(diào)查后體系第17頁/共48頁1919 業(yè)態(tài)調(diào)查后體系第18頁/共48頁第19頁/共48頁經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地占地3030畝約畝約2 2萬方，總建筑面積約萬方，總建筑面積約4040萬方，商業(yè)萬方，商業(yè)1111萬方，住宅共萬方，住宅共25002500多套。多套。戶型區(qū)間戶型區(qū)間住宅面積區(qū)間住宅面積區(qū)間80-12680-126平米，熱賣戶型平米，熱賣戶型100100平米左右。平米左右。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃大型步行街、重百商場、超市、影院、餐飲休閑娛樂等。大型步行街、重百商場、超市、影院、餐飲休閑娛樂等。招商進(jìn)度招商進(jìn)度目前有重百已簽約，森瑪、九牧王等目前有重百已簽約，森

8、瑪、九牧王等優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策辦卡優(yōu)惠充值辦卡優(yōu)惠充值100000100000元送一萬，元送一萬，5000050000元送元送50005000元。元。銷售模式銷售模式住宅全部銷售代理公司。住宅全部銷售代理公司。 商業(yè)賣出，專業(yè)招商管理。商業(yè)賣出，專業(yè)招商管理。銷售價(jià)格銷售價(jià)格住宅均價(jià)住宅均價(jià)38003800元元/ /平方米平方米第20頁/共48頁第21頁/共48頁商業(yè)推廣商業(yè)推廣主題主題武陵財(cái)富中心武陵財(cái)富中心渝東南首席城市商業(yè)綜合體渝東南首席城市商業(yè)綜合體主要推廣主要推廣渠道渠道戶外、短信、行業(yè)海報(bào)、圍墻、電視等戶外、短信、行業(yè)海報(bào)、圍墻、電視等廣廣告告表表現(xiàn)現(xiàn) 客戶來源客戶來源中和鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)

9、鎮(zhèn)中和鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)模和商業(yè)體量較大。規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)模和商業(yè)體量較大。 規(guī)劃優(yōu)勢，步行街、商場、超市、影院、等一站式休閑購物街區(qū)。規(guī)劃優(yōu)勢，步行街、商場、超市、影院、等一站式休閑購物街區(qū)。 項(xiàng)目不足項(xiàng)目不足競爭項(xiàng)目多，未來供應(yīng)體量大，區(qū)域板塊競爭威脅競爭項(xiàng)目多，未來供應(yīng)體量大，區(qū)域板塊競爭威脅受政策影響，未來整體市場效應(yīng)威脅受政策影響，未來整體市場效應(yīng)威脅借鑒之處借鑒之處商業(yè)規(guī)劃完整，定位具有前瞻性和可持續(xù)性。商業(yè)規(guī)劃完整，定位具有前瞻性和可持續(xù)性。 第22頁/共48頁經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地占地3030畝約畝約2 2萬方，總建筑面積約萬方，總建筑面積約11.771

10、1.77萬方，商業(yè)萬方，商業(yè)5 5萬方，住宅萬方，住宅3 3棟共棟共600600多套，車位多套，車位400400多個(gè)。多個(gè)。戶型區(qū)間戶型區(qū)間住宅面積區(qū)間住宅面積區(qū)間80-12680-126平米，熱賣戶型平米，熱賣戶型100100平米左右。平米左右。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃步行街、商場、超市、影院、休閑娛樂、電玩城等。步行街、商場、超市、影院、休閑娛樂、電玩城等。招商進(jìn)度招商進(jìn)度-優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策教師購房教師購房9.99.9折，重慶市商業(yè)銀行利率折，重慶市商業(yè)銀行利率7 7折。折。銷售模式銷售模式住宅全部銷售。住宅全部銷售。 開發(fā)商自持商業(yè)，自行招商運(yùn)營。開發(fā)商自持商業(yè)，自行招商運(yùn)營。銷售價(jià)格銷售價(jià)格住

11、宅起價(jià)：住宅起價(jià)：23002300元元/ /平方米平方米第23頁/共48頁商業(yè)推廣商業(yè)推廣主題主題天脈地段，領(lǐng)袖氣質(zhì)天脈地段，領(lǐng)袖氣質(zhì) 商業(yè)中心，財(cái)富匯聚之所商業(yè)中心，財(cái)富匯聚之所主要推廣主要推廣渠道渠道戶外、搜房網(wǎng)、秀山網(wǎng)（房產(chǎn)頻道）戶外、搜房網(wǎng)、秀山網(wǎng)（房產(chǎn)頻道）廣廣告告表表現(xiàn)現(xiàn) 客戶來源客戶來源中和鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)中和鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)模和商業(yè)體量較大。規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)模和商業(yè)體量較大。 規(guī)劃優(yōu)勢，步行街、商場、超市、影院、電玩樂等一站式休閑購物規(guī)劃優(yōu)勢，步行街、商場、超市、影院、電玩樂等一站式休閑購物街區(qū)。街區(qū)。 項(xiàng)目不足項(xiàng)目不足與花燈廣場有一定距離，地塊本身不具

12、備直接競爭優(yōu)勢。與花燈廣場有一定距離，地塊本身不具備直接競爭優(yōu)勢。 項(xiàng)目項(xiàng)目周邊商業(yè)檔次較低。周邊商業(yè)檔次較低。借鑒之處借鑒之處商業(yè)規(guī)劃完整，定位具有前瞻性和可持續(xù)性。商業(yè)規(guī)劃完整，定位具有前瞻性和可持續(xù)性。 第24頁/共48頁第25頁/共48頁第26頁/共48頁理論聯(lián)系實(shí)際理論聯(lián)系實(shí)際第27頁/共48頁第28頁/共48頁第29頁/共48頁第30頁/共48頁第31頁/共48頁第32頁/共48頁行業(yè)排除項(xiàng)目WSOT行業(yè)分析潛在樓盤規(guī)劃分析商家意向分析第六部分：第六部分：市調(diào)市調(diào)流程回顧流程回顧第33頁/共48頁第34頁/共48頁業(yè)態(tài)組合規(guī)劃商業(yè)類別商業(yè)類別規(guī)劃面積規(guī)劃面積需求商家需求商家餐飲娛樂

13、餐飲娛樂餐飲餐飲2家占家占800方方、娛樂、娛樂1000方，方，洗浴中心洗浴中心1000方方云夢、舞廳會所、兒童游樂場、娛樂休云夢、舞廳會所、兒童游樂場、娛樂休閑閑舞廳舞廳/培訓(xùn)俱樂部、電影院、大地院線培訓(xùn)俱樂部、電影院、大地院線家電數(shù)碼家電數(shù)碼家電家電4000方、數(shù)方、數(shù)碼碼2500方方泰興數(shù)碼、國美電器泰興數(shù)碼、國美電器商務(wù)酒店商務(wù)酒店2家面積在家面積在4000-5000方方百貨百貨臨街鋪面臨街鋪面富安娜、九際服飾、秋鹿富安娜、九際服飾、秋鹿萊特尼絲、海萊特尼絲、海瀾之家、鳳祥商城、美滋美、喜得龍、瀾之家、鳳祥商城、美滋美、喜得龍、阿依蓮、依香麗影、淑女坊阿依蓮、依香麗影、淑女坊/女主播、

14、波女主播、波斯頓服飾、九牧王斯頓服飾、九牧王備注備注做上檔次的餐飲娛做上檔次的餐飲娛樂樂國美電器意向強(qiáng)烈國美電器意向強(qiáng)烈五星級酒店有一家五星級酒店有一家需求和需求和3家經(jīng)濟(jì)型家經(jīng)濟(jì)型酒店酒店超市：超市：7000-10000平方米平方米 F 不計(jì)容積率不計(jì)容積率第35頁/共48頁酒店名稱酒店名稱客房客房/ /間間面積約面積約/ /碧欣大酒店碧欣大酒店30030090009000錳都大酒店錳都大酒店4004001200012000清田商務(wù)賓館清田商務(wù)賓館 12012036003600星樂大酒店星樂大酒店10010015001500金甌酒店金甌酒店808095009500秀山大酒店秀山大酒店6363

15、860860第36頁/共48頁第37頁/共48頁700010000平方米，nB B、垂直布局、垂直布局：負(fù)一層為超級大賣場，1層零售百貨等專賣店，2層可設(shè)小部分零售賣場，2層剩余部分和3層作服務(wù)類型商業(yè)。根據(jù)投資公司的戰(zhàn)略渝秀大道方向是否修建4層商業(yè)有待遇現(xiàn)場商榷。第38頁/共48頁第39頁/共48頁貨載按照商業(yè)要求處理不小于450KG每平方米。鋪面規(guī)格：a、1層標(biāo)準(zhǔn)鋪面：鋪面進(jìn)深控制在8-13米，開間控制在4-8米，其套內(nèi)面積控制為30-60平方米為主; 2層以上可以控制分割面積在300400平方米。b、 通道要求：步行通道不低于2.6米。第40頁/共48頁+場到負(fù)一層的交通問題。同時(shí)解決好從商業(yè)街到車庫的通道；d、車行道出入口根據(jù)實(shí)際建筑情況進(jìn)行考慮，不能阻斷人流影響廣場整體效果。第41頁/共48頁公司完成第42頁/共48頁第43頁/共48頁A.產(chǎn)品形象設(shè)計(jì)規(guī)劃（1）廣告與燈箱設(shè)計(jì)（2）導(dǎo)視系統(tǒng)（3）商業(yè)氣氛營造（4）立面選擇（5）內(nèi)外廣場（6）玻璃幕墻與窗戶（7）主入口（8）櫥窗（