麗江萬(wàn)豪國(guó)際社區(qū)可行性研究報(bào)告

1、麗江富世偉業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 萬(wàn)豪國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告麗江萬(wàn)豪國(guó)際社區(qū)可行性研究報(bào)告麗江富世偉業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司目 錄第一章 總論11.1項(xiàng)目概述11.2股東簡(jiǎn)介31.3合作團(tuán)隊(duì)介紹6第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景72.1項(xiàng)目實(shí)施的必要性和可行性72.2建設(shè)用地情況及相關(guān)配套條件10第三章 市場(chǎng)分析113.1麗江市近年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況113.2麗江房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品體系133.3目標(biāo)客戶243.4需求預(yù)測(cè)253.5銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度確定25第四章 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模264.1建設(shè)條件264.2區(qū)域內(nèi)道路布置274.3公共配套274.5環(huán)境配套274.6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃274.7項(xiàng)目管理方案28第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方

2、案305.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則305.2設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)要求31第六章 環(huán)保與節(jié)能346.1項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)346.2節(jié)能主要措施346.3環(huán)境影響評(píng)論34第七章 經(jīng)營(yíng)方針和營(yíng)銷策略357.1經(jīng)營(yíng)方針357.2營(yíng)銷策略36第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃368.1項(xiàng)目實(shí)施管理結(jié)構(gòu)368.2項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃37第九章 投資估算與財(cái)務(wù)分析379.1投資估算依據(jù)及內(nèi)容379.2總投資估算389.3項(xiàng)目銷售計(jì)劃安排409.4項(xiàng)目銷售收入估算409.5項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)估算41目錄第一章 總論1.1項(xiàng)目概述1.1.1項(xiàng)目名稱：麗江萬(wàn)豪國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目（新建）。1.1.2項(xiàng)目建設(shè)投資單位簡(jiǎn)介1、投資單位項(xiàng)目投資單位：麗江富世

3、偉業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（公司法人代表朱華）。2、投資單位簡(jiǎn)介麗江富世偉業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）是由合肥華都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱合肥華都）和玉龍縣嘉潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱嘉潤(rùn)實(shí)業(yè)）共同出資組建的有限責(zé)任公司，法人代表朱華女士。公司成立于2013年5月7日，性質(zhì)為非自然人出資有限公司，注冊(cè)資金人民幣5000萬(wàn)元，其中“合肥華都”出資3000萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的60%，嘉潤(rùn)實(shí)業(yè)出資2000萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的40%，股東雙方均為現(xiàn)金出資。經(jīng)營(yíng)范圍：商品房開(kāi)發(fā)與銷售（2014年5月15日經(jīng)麗江市住建局核定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)）。截止至2014年5月13日，公司現(xiàn)有總資產(chǎn)1.1億元。公司成

4、立后，陸續(xù)引進(jìn)各類員工13人，其中碩士以上學(xué)歷2人，大專以上學(xué)歷5人，占總?cè)藬?shù)的54%。各類執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人才8人，其中建筑類一級(jí)注冊(cè)造價(jià)工程師2人，中級(jí)職稱2人，初級(jí)職稱4人，占總?cè)藬?shù)的62%。公司創(chuàng)立伊始即嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，明晰產(chǎn)權(quán)，建立科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，權(quán)責(zé)分明、相互制衡，從體制上解決困擾公司發(fā)展的瓶頸問(wèn)題。圍繞如何做到科學(xué)管理，公司采取了以下措施：首先，建立明晰的組織結(jié)構(gòu)。根據(jù)未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理需要，下設(shè)四個(gè)部門，包括綜合部、財(cái)務(wù)部、工程部、營(yíng)銷部，各項(xiàng)工作定崗定編，并明確各部門及崗位職責(zé)。其次，選配合適的人才，公司引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人，日常經(jīng)營(yíng)由職業(yè)經(jīng)理人即總

5、經(jīng)理負(fù)責(zé)，副總經(jīng)理一人，圍繞各部門各崗位階段性工作需要，招聘充實(shí)其他相關(guān)人才。第三，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度。公司秉承科學(xué)化、規(guī)范化、制度化管理理念，堅(jiān)持依法制司，盡量減少乃至杜絕人治現(xiàn)象。公司剛一成立即把加強(qiáng)內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)制度放在首要位置。公司制定并完善了行政管理制度，對(duì)外擔(dān)保管理制度、合同管理制度、物品采購(gòu)及管理制度、招標(biāo)工作管理制度、工程物資設(shè)備管理制度、工程變更及經(jīng)濟(jì)簽證管理制度、資金的請(qǐng)領(lǐng)及報(bào)銷制度等一系列重大內(nèi)控管理制度。從制度上保證了公司的可持續(xù)發(fā)展，使整個(gè)公司、股東的利益得到保護(hù)。同時(shí)，為便于更好執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公司匯編了員工手冊(cè)，使員工及時(shí)全方位的了解相關(guān)的制度、規(guī)定，

6、迅速的融入公司。1.1.3項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于麗江古城南部，背面距古城南門約1.5km，東臨麗大路，南靠慶云東路，西臨規(guī)劃路，地處老城傳統(tǒng)民居邊緣，是成熟的居住老城區(qū)的功能升級(jí)區(qū)域。項(xiàng)目交通：穿越用地南北側(cè)規(guī)劃道路連接古城南門距離約5km；南側(cè)慶云路為新建城區(qū)主要交通干道，向東約2.5km直達(dá)麗江市政府和未來(lái)商業(yè)中心；東側(cè)麗大路為交通主干道，是古城區(qū)直達(dá)機(jī)場(chǎng)必經(jīng)之路。場(chǎng)地周邊：用地被多塊規(guī)劃路分割成不規(guī)則塊地，地塊一北臨小型道路和金山建筑公司相望；地塊二東側(cè)為“凱瑞園”新建小區(qū)及部分公建用地和村莊自留地；地塊四東側(cè)為村莊自留地，隔慶云路和幸福里小區(qū)相望。2、項(xiàng)目用地規(guī)劃2013年9月

7、26日，公司以人民幣7443.48萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得麗江市古城區(qū)2013-18-01、2013-19號(hào)地塊，2014年3月20日以人民幣1267.2萬(wàn)元競(jìng)得編號(hào)為古地2013-18-03號(hào)地塊，項(xiàng)目總用地72592（折合108.8畝）。土地用途為住宅、商業(yè)、和酒店，分三期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總建筑面積72592，總投資5.03億元人民幣，建設(shè)周期3年，容積率1.05，本項(xiàng)目是特色民居、國(guó)際品牌五星級(jí)酒店、特色高端商業(yè)等多種產(chǎn)品形態(tài)為一身的城市綜合項(xiàng)目。地塊規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及地塊住宅戶型分配分別見(jiàn)表1.1-1、表1.1-2。表1.1-1 地塊規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊數(shù) 值地塊面積72592平方米容積率1.

8、05地塊總建筑面積91536平方米其中：1、住宅面積36586平方米2、商業(yè)面積25353平方米3、酒店26614平方米 4、社區(qū)配套（含其它用房）2983平方米建筑密度34.91%綠地率35.00%以上特色民居車（庫(kù)）位46個(gè)酒店停車（庫(kù)）位107個(gè)商業(yè)停車（庫(kù)）位353個(gè)車位總數(shù)506個(gè)表1.1-2 地塊住宅戶型分配表戶型面積 戶 數(shù) 比 例90平米以下8619.7%90平米以上14880.3%總 數(shù)234100%3、貸款計(jì)劃本次貸款申報(bào)項(xiàng)目為“萬(wàn)豪國(guó)際社區(qū)”一期特色民居住宅、三期商業(yè)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)建筑面積61939平米，其中地上建筑38554.5平米（住宅26970.5平米、商業(yè)11584.

9、4平米），地下建筑 23384.5平米。一期住宅項(xiàng)目由60棟院落別墅和21棟疊拼別墅組成，地上層高為三層、四層（地下為負(fù)一層地下院落），三期商業(yè)項(xiàng)目地上層高為三層（地下為負(fù)二層地下室），計(jì)算容積率1.05。預(yù)計(jì)總投資3.8億元，投資項(xiàng)目占地面積53599平米，土地款及契稅6624萬(wàn)元，均為34低層、多層住宅和商業(yè)用戶房。1.2股東簡(jiǎn)介1.2.1合肥華都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 合肥華都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家專業(yè)性房地產(chǎn)集團(tuán)公司，于2002年在安徽省合肥市設(shè)立，注冊(cè)資本人民幣1億600萬(wàn)元，法人代表朱華。公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理。公司自在合肥市投資開(kāi)發(fā)以來(lái)，積極響應(yīng)市政府號(hào)召，以城市建

10、設(shè)為已任，全力打造精品工程，公司開(kāi)發(fā)的“華都城市花園”社區(qū)和“華都圣地雅閣”項(xiàng)目以其優(yōu)秀的品質(zhì)、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理，成為合肥市家喻戶曉的精品樓盤，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 1.2.2玉龍縣嘉潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司玉龍縣嘉潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司成立于2010年6月13日，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、物業(yè)管理服務(wù)。1.2.3高級(jí)管理人才董事長(zhǎng)朱華女士，著名的愛(ài)國(guó)華僑，1987年出國(guó)留學(xué),從此開(kāi)始海外創(chuàng)業(yè),成立了歐洲華龍集團(tuán)，企業(yè)涉及貿(mào)易、餐飲、服裝等多種產(chǎn)業(yè)，與全球多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了貿(mào)易關(guān)系。1998年回國(guó)投資發(fā)展，經(jīng)過(guò)多年奮斗，如今已是擁有房地產(chǎn)、貿(mào)易、汽車零部件

11、制造、酒店和城市基礎(chǔ)設(shè)施等眾多產(chǎn)業(yè)的實(shí)業(yè)家。目前在合肥合作開(kāi)發(fā)的“百合公寓”、“華都城市花園” 等項(xiàng)目已成為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)知名樓盤。在馬鞍山開(kāi)發(fā)的“中央花園”為目前馬鞍山市極有品位的大型綜合商業(yè)街。在蕪湖合作開(kāi)發(fā)的“中西友好花園”、“香樟城市花園”、“香格里拉花園”已成為蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)的典范。同時(shí)還擁有蕪湖華亨汽車部件有限公司、合肥鳳凰美食城，蕪湖鳳凰美食城等產(chǎn)業(yè)。朱華女士還積極為祖國(guó)對(duì)外開(kāi)放和國(guó)際交流奔走，多次陪同省市領(lǐng)導(dǎo)及經(jīng)貿(mào)考察團(tuán)赴歐洲考察和經(jīng)貿(mào)洽談，在她的努力下把中國(guó)蕪湖、馬鞍山與西班牙的兩個(gè)城市締結(jié)為友好城市，為馬鞍山市引進(jìn)并參與投資建立西班牙工業(yè)園。朱華女士在國(guó)內(nèi)現(xiàn)任偉華置業(yè)（安徽

12、）有限公司、安徽偉華聯(lián)合置業(yè)有限公司、合肥綠城聯(lián)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、合肥華都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、馬鞍山華龍置業(yè)發(fā)展有限公司、巢湖偉華置業(yè)有限公司等多家公司董事長(zhǎng)。總經(jīng)理陳行洲，男，1969年12月出生，1988年9月至1992年7月，畢業(yè)于大連理工大學(xué)，土木工程專業(yè)，；1996.92000.7，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工商管理本科畢業(yè)、商學(xué)學(xué)士；1992.82000.8，湖北省宣昌市任伍家崗區(qū)建設(shè)局科長(zhǎng)、副局長(zhǎng)；2000.92004.10，深圳市友建實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理；2004.112008.10，深圳市億民房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理； 2008.112012.5，云南新都昌房地產(chǎn)集團(tuán)公司總經(jīng)

13、理；2012.62014.4;香港南大洋集團(tuán)有限公司總經(jīng)理；2014.4今，云南省麗江市富世偉業(yè)實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：查春龍，男，1987年1月出生，畢業(yè)于河北金融學(xué)院財(cái)務(wù)管理專業(yè)，2013.6-今，擔(dān)任麗江富世偉業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；1.3合作團(tuán)隊(duì)介紹1.3.1規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)云南怡成建筑設(shè)計(jì)有限公司持有多項(xiàng)甲級(jí)資質(zhì)證書，包括：建筑工程設(shè)計(jì)甲級(jí)、工程咨詢甲級(jí)、工程總承包甲級(jí)、建筑智能化系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)甲級(jí)、巖土工程甲級(jí)，以及城市規(guī)劃編制乙級(jí)等多項(xiàng)，1999年被建設(shè)部確認(rèn)為全國(guó)76家骨干建筑設(shè)計(jì)單位之一，有云南省勘察設(shè)計(jì)大師5名，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師23名，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師26名

14、，國(guó)家注冊(cè)城市規(guī)劃師8名。在建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)多次獲部級(jí)及省級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)。1.3.2營(yíng)銷策劃深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司，主要作品有：蘇州西湖CBD項(xiàng)目-在大規(guī)模開(kāi)發(fā)、物業(yè)復(fù)合且體量不定的情況下，有正對(duì)性的解決項(xiàng)目定位問(wèn)題；合正中央原著-深圳一線文化豪宅，告別暴力營(yíng)銷，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷創(chuàng)造影響力；深圳海岸城購(gòu)物中心-區(qū)域核心商圈內(nèi)未來(lái)高競(jìng)爭(zhēng)度區(qū)域物中心；上海嘉杰國(guó)際廣場(chǎng)-城市核心商圈高競(jìng)爭(zhēng)度區(qū)域型中高檔購(gòu)物中心；北部萬(wàn)科城一廣州線遠(yuǎn)郊大盤，用“快消品”思路買萬(wàn)科華南第一大盤；昆明雙龍商場(chǎng)，重慶盾安鼎順地塊別墅，無(wú)錫金科羅氏中亞項(xiàng)目，等等。1.3.3總包施工單位麗江恒興建筑有限公司：成立于2005年

15、，注冊(cè)資金2008萬(wàn)元，具有房屋建筑工程施工總承包貳級(jí)、市政公用工程施工總承包貳級(jí)、起重設(shè)備安裝工程專業(yè)承包叁級(jí)資質(zhì)。企業(yè)年施工能力達(dá)3億元，公司職工192人，注冊(cè)二級(jí)建造師17人，高級(jí)工程師66人，會(huì)計(jì)師9人，經(jīng)濟(jì)師7人，專業(yè)技術(shù)人員108人?，F(xiàn)有大中型施工設(shè)備61臺(tái)（套），各類施工配套設(shè)備100多余臺(tái)（套）。公司固定資產(chǎn)總額2287.5萬(wàn)元（凈值1457.7萬(wàn)），2010年2012年期間施工產(chǎn)值36743.3萬(wàn)元，其中2011年度完成產(chǎn)值10666.0萬(wàn)元。近年來(lái)完成和在建項(xiàng)目有麗江柏龍水榭住宅工程、麗江嘉和商住宅工程、麗江玉泉西園住宅小區(qū)、快樂(lè)家園住宅小區(qū)等項(xiàng)目。公司所建項(xiàng)目獲得云南省建

16、筑安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化工地、云南省優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目工程二等獎(jiǎng)、麗江市優(yōu)質(zhì)工程一等獎(jiǎng)等榮譽(yù)；公司總經(jīng)理何桂祥曾獲得云南省建筑業(yè)企業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理榮譽(yù)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景2.1項(xiàng)目實(shí)施的必要性和可行性2.1.1必要性分析城市綜合體建設(shè)代表一個(gè)國(guó)家和地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。城市綜合體建設(shè)的好壞，不僅是居住本身的要求，而且還是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否能夠可持續(xù)、快速和良性發(fā)展的重要因素。多年來(lái)，我國(guó)城市綜合體建設(shè)總量始終居于世界前列，然而城市綜合體總體建設(shè)水平仍然很低。具體表現(xiàn)在：相當(dāng)一部分城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，不適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)對(duì)于居住質(zhì)量及生活質(zhì)量的要求，建筑密度高，綠化率低、不考慮停車場(chǎng)位置，

17、無(wú)人際交往及活動(dòng)空間；城市綜合體設(shè)計(jì)沒(méi)有全面考慮功能配置及生活要求；結(jié)構(gòu)體系、墻體材料和制品等標(biāo)準(zhǔn)化、系列化配套程度低；物業(yè)管理內(nèi)容少，管理不到位等，不能滿足人民日益提高的物質(zhì)和精神生活的需要。因此改善生活及環(huán)境質(zhì)量，提高居住的舒適性、文明性，成為當(dāng)前城市綜合體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要問(wèn)題。2.1.2可行性分析 1、麗江市的優(yōu)勢(shì)大自然豐厚的饋贈(zèng),使麗江具有眾多獨(dú)具特色的自然資源,其中最主要的是水能、旅游、生物三大優(yōu)勢(shì)資源。 （1）水電資源水電資源是麗江市最大的自然資源，在麗江市境內(nèi)形成的“萬(wàn)里長(zhǎng)江第一灣”,其造形正好與閃電符號(hào)N十分相似，這鬼斧神工的巧合，似大自然的神秘符咒,如同金沙江在這里“閃電”，其

18、謎底好似在暗示人類,這里蘊(yùn)藏著巨大的水利電力資源。其實(shí)，這并不只是一個(gè)美麗的神話，淌金流銀的金沙江，蘊(yùn)藏著我國(guó)最大的水能資源，名列我國(guó)12大水電基地之首。據(jù)專家勘測(cè)，在這615公里的閃電”符號(hào)內(nèi)，江流落差高達(dá)890米，在麗江市境內(nèi)，有上虎跳、下虎跳、鴻門口、金安、魯?shù)乩⒂^音巖等六大水能點(diǎn),可建設(shè)大型或特大型梯級(jí)水電站或調(diào)節(jié)水庫(kù)，裝機(jī)容量可超過(guò)二千萬(wàn)千瓦，能夠建成我國(guó)最大的水利電力基地。專家指出，建這些電站,淹沒(méi)搬遷損失極少，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均十分優(yōu)越。特別是虎跳峽將成為整個(gè)金沙江梯級(jí)電站的龍頭，可望在這里建造亞洲第一高壩，成為金沙江甚至整個(gè)長(zhǎng)江水利工程的龍頭電站和調(diào)節(jié)水庫(kù)。開(kāi)發(fā)金沙江水能資源，對(duì)

19、實(shí)現(xiàn)我國(guó)西電東送戰(zhàn)略，延緩長(zhǎng)江三峽水庫(kù)的淤積，減輕三峽工程建成后回水變動(dòng)區(qū)內(nèi)重慶港的淤積都將起到重要的作用。（2）旅游資源旅游資源是麗江又一優(yōu)勢(shì)資源。境內(nèi)山河交錯(cuò)、峰奇谷秀,天造地設(shè)的山川勝景,讓人應(yīng)接不暇。據(jù)有關(guān)資料,全區(qū)旅游資源覆蓋面積為1033平方公里,有開(kāi)發(fā)價(jià)值的景點(diǎn)有104處,其中最主要景區(qū)有“兩山一江一城一湖一文化”，,即老君山、玉龍山、長(zhǎng)江第一灣、麗江古城、瀘沽湖、東巴文化。此外,還有多姿多彩的小涼山風(fēng)光風(fēng)情,地下迷宮般的黃臘吉意溶洞,華坪轎頂山風(fēng)景及仙人洞,永寧高原溫泉,素有“黃金?！敝Q的永勝程海,永勝靈源勝景,金江古渡舉不勝舉的奇山秀水，點(diǎn)綴著這片神奇的土地。與優(yōu)美的自然景

20、觀交相輝映的是燦爛的人文景觀。麗江市旅游的人文景觀資源毫不遜色于自然景觀。其中有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位白沙壁畫、被稱為至今仍存活著的象形文字東巴文、“音樂(lè)活化石”納西古樂(lè)，有北岳廟、玉峰寺、普濟(jì)寺、文峰寺、福國(guó)寺、五鳳樓、指云寺、扎美寺等眾多文物古跡,以及各民族獨(dú)具特色的民族風(fēng)情。（3）生物資源麗江獨(dú)特的自然氣候環(huán)境，造就了種類繁多的生物資源，麗江是云南省的第二大林區(qū),全區(qū)林業(yè)用地面積達(dá)151萬(wàn)公頃,占總面積的73%,森林覆蓋率為40.3%,活立木儲(chǔ)積量1.04億立方米，被稱之為長(zhǎng)江上游最后一座綠色堡壘。麗江自建國(guó)以來(lái)共為國(guó)家建設(shè)提供了兩千四百多萬(wàn)立方米商品材。主要樹(shù)種為云南松、高山松、云冷杉和

21、落葉松。還有質(zhì)輕紋細(xì)耐久的棋盤用材榷木,花紋色彩各異的揪術(shù)、棒術(shù)、香椿、青皮、西南樺，還有可以提取抗癌藥物紫杉醇的紅豆杉等;經(jīng)濟(jì)林術(shù)有蘋果、青梅、梨子、龍眼、芒果、花椒、核桃等;觀賞植物也十分豐富,山茶、杜鵲、木蘭、蘭花、百合、報(bào)春、龍膽、綠絨蒿等云南八大名花,在麗江應(yīng)有盡有。近百年來(lái),國(guó)內(nèi)外植物學(xué)家不斷前來(lái)麗江考察,采集標(biāo)本和種籽,發(fā)現(xiàn)了上千種的植物新種和數(shù)百種新分布,在國(guó)際上以麗江的山、水、地名命名的植物新種和變種就有上百種，麗江以此而被冠以“植物王國(guó)”、“植物學(xué)者的樂(lè)園”和“植物基因庫(kù)”。麗江還是著名的“藥材之鄉(xiāng)”，有天麻、蟲草、云歸、人參、雪茶、雪上一枝蒿、劍麻、苦良姜等2000多種藥

22、用植物,占我國(guó)所列品種的三分之一以上。松茸、香菌、羊肚菌、木耳等名貴山珍應(yīng)有盡有。各種寒、溫、熱帶的農(nóng)作物在麗江都能發(fā)展,小麥、稻谷、玉米、油菜、馬鈴薯、白蕓豆單產(chǎn)都曾創(chuàng)全國(guó)、全省之冠。永勝程海是世界上天然生長(zhǎng)螺旋藻的三大湖泊之一,目前已建成世界最大的天然螺旋藻養(yǎng)殖基地。2、項(xiàng)目SWOT分析見(jiàn)表2.1-1。表2.1-1 項(xiàng)目SWOT分析表優(yōu) 勢(shì)（S）劣 勢(shì)（W） 開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，資金和社會(huì)資源豐富； 處于麗江古城南大門的核心區(qū)域，市政府近在咫尺； 規(guī)劃適度超前，具有前瞻性； 麗江市自然資源、文化資源、歷史資源等豐富； 麗江市海內(nèi)外游客呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)趨勢(shì)，游客遍布全球； 限高給物業(yè)和規(guī)劃帶來(lái)較大難

23、度； 古城區(qū)南區(qū)配套不足，以低端居住為主； 高尚商業(yè)配套不完善； 目前國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控處于不穩(wěn)定狀態(tài)。機(jī)會(huì)（O）威脅（T） 地理位置的得天獨(dú)厚，古城南區(qū)將建成政務(wù)商務(wù)文化中心； 當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)； “南移”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施； 本區(qū)域板塊品質(zhì)提升，高端樓盤不斷涌現(xiàn)； 高質(zhì)量的中小學(xué)教育配套逐步完善。 受國(guó)家宏觀政策影響，當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有增無(wú)減； 上海金茂等大型地產(chǎn)公司開(kāi)始進(jìn)入麗江地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了競(jìng)爭(zhēng)難度和風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)劣勢(shì)，我們將利用強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品削弱項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知度低的不利因素，通過(guò)品牌制勝，最大限度展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值感和性價(jià)比，努力塑造核心地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，讓區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目?jī)r(jià)值達(dá)到市場(chǎng)極致。

24、對(duì)于威脅，我們將利用核心地段的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)定位，尋求最契合本項(xiàng)目的客戶定位，以發(fā)展的眼光看待市場(chǎng)的變遷，制定科學(xué)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化而變化，從而最大捕捉需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。綜合項(xiàng)目SWOT分析，不難看出表象中項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是地理位置，項(xiàng)目的短板在于初次進(jìn)入麗江市場(chǎng)，與政府居民各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)難度較大，隨著區(qū)位的不斷發(fā)育成熟以及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)取得社會(huì)的廣泛認(rèn)可，使項(xiàng)目的劣勢(shì)減弱；隨著項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及區(qū)位價(jià)值將迅速提升。綜上所述，我們可以得到如下結(jié)論：麗江市房地產(chǎn)業(yè)已逐步走入良性循環(huán)的軌道，發(fā)展勢(shì)頭方興未艾，前景一片光明，因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景非常樂(lè)觀。2.2

25、建設(shè)用地情況及相關(guān)配套條件1、地貌：擬建場(chǎng)地原為農(nóng)田、場(chǎng)地除局部水塘外，大部分已回填平整，場(chǎng)地較平坦。2、地質(zhì)第一層：耕土。褐灰色，稍密，濕，主要成分為壤土及粘性土，含碎磚粒、碎瓦粒、植物根莖。除河溝分布區(qū)缺失外，分布于場(chǎng)地表層，厚度0.600.70m。第二層：粉質(zhì)粘土。褐黃色，塑硬，無(wú)搖震反應(yīng)，含鈣核及鈣質(zhì)膠結(jié)塊，干強(qiáng)度中等，稍有光澤，層頂0.705.6m，層厚0.80m1.80m。平均厚度1.36m。圓礫。綠灰色，中密飽和，粒徑816mm，25mm次之，2030mm量少，圓形和亞圓形，成分為灰?guī)r、白云巖及少量玄武巖，沙和粘性土填充間隙。頂層埋深0.703.80m，平均厚度3.06m。粉質(zhì)粘

26、土。藍(lán)灰色，可塑，濕，夾有機(jī)土薄層，無(wú)搖震反應(yīng)，韌性、干強(qiáng)度低，稍有光澤，含蘆葦根、介殼碎片，層頂埋深2.305.00m，層厚0.60m1.50m，平均厚度0.97m。第三層：粉質(zhì)粘土?；揖G色，可塑，濕，無(wú)搖震反應(yīng)，韌性中等，干強(qiáng)度中等，有光澤，含葦根、鈣核、介殼碎片，層頂埋深5.2012.30m，厚度2.7010.20m，平均厚度5.55m。圓礫?；揖G色，中稍密，飽和，粒徑816mm為主，圓亞圓形。礫石成分為灰?guī)r、白云質(zhì)灰?guī)r，玄武巖較少，分選性差，沙和粘土充填間隙。層頂埋深8.6015.70m，揭露層厚度0.701.30m，平均厚度1.15m。第四層：粉質(zhì)粘土。灰綠色，可塑，濕，無(wú)搖震反應(yīng)，

27、韌性中等，干強(qiáng)度中等，有光澤，含葦根、鈣核、少量介殼碎片，層頂埋深13.70m16.80m，厚度2.404.10m左右。圓礫。綠灰色，中稍密，飽和，粒徑1220mm為主，圓亞圓形，礫石成分以灰?guī)r、白云質(zhì)灰?guī)r成分為主，少量玄武巖成分，分選性差，砂和粘土填充間隙。層頂埋深15.2017.80m，揭露層0.702.70m，平均厚度1.53m。第五層：灰綠色，可塑，濕，無(wú)搖震反應(yīng)，韌性中等，干強(qiáng)度中等，有光澤，含葦根、鈣核、少量介殼碎片，夾多層有機(jī)質(zhì)土，單層有機(jī)質(zhì)圖厚0.200.40m，層頂埋深17.9026.50m，厚度1.703.90m，平均厚度2.80m。泥炭質(zhì)土。灰黑色，軟塑，濕，質(zhì)輕，染手，

28、味臭，有光澤，韌性低，部分鉆孔內(nèi)有發(fā)現(xiàn)。按以上地質(zhì)情況，擬建場(chǎng)地和地基穩(wěn)定，適宜進(jìn)行本工程的建設(shè)。3、地震：麗江市的地震基本烈度為八度。4、氣象資料：麗江市氣溫全年12度-19度之間，日溫差大、年溫差小，一天分四季、遇雨既成冬，長(zhǎng)春無(wú)夏，春秋相連，一年四季都適于旅游觀光。周邊建筑與環(huán)境條件：本項(xiàng)目地塊處于古城南門的核心區(qū)域，東至麗大路，西、北臨古城，南臨慶云路，毗鄰麗江市市政府新政務(wù)大樓，與麗江市政務(wù)中心僅一路之隔，優(yōu)越的地理位置將會(huì)帶動(dòng)這個(gè)區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)崛起。本小區(qū)開(kāi)發(fā)中力圖體現(xiàn)高層次、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，營(yíng)造高雅、舒適、方便的棲居環(huán)境。小區(qū)建成后，將實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理，努力為住戶提供舒適、安全

29、、方便的生活環(huán)境。第三章 市場(chǎng)分析3.1麗江市近年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況3.1.1 麗江旅游市場(chǎng)麗江作為云南一線明星旅游城市，“昆明-大理-麗江”旅游黃金線核心城市，近幾年旅游發(fā)展迅猛，旅游增速全省第一，在云南乃至全國(guó)影響力日益提高。旅游總收入：2012年麗江旅游總收入211億，僅次于昆明，位居全省第二。旅游總?cè)丝冢?012年麗江游客總數(shù)1599萬(wàn)人次，目前排名全省第三，僅次于昆明和大理；與大理相比，麗江游客數(shù)雖然暫時(shí)落后，但旅游收入已經(jīng)超越大理，旅游層級(jí)相對(duì)更高。游客增長(zhǎng)率：麗江2012年游客增長(zhǎng)率35%，遠(yuǎn)高于昆明和大理，為全省第一，其游客增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)非常迅猛。3.1.2 麗江地產(chǎn)自2010年崛起自2

30、010年以來(lái)，隨著麗江旅游度假市場(chǎng)的快速發(fā)展，麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資力度大幅增長(zhǎng)，2012年高達(dá)641.561億元，投資增長(zhǎng)率更是高達(dá)63.4%，發(fā)展非常迅猛。 近年來(lái)麗江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重不斷提升，而從2010年至2012年，比值從12.4%躍升至21.71%；同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP貢獻(xiàn)率不斷增加，三年內(nèi)從2010年17.45%上升至30.23%。3.1.3 土地資源稀缺成交土地分布：近三年土地成交住要集中在古城區(qū)，土地出讓基本飽和，古城區(qū)目前已經(jīng)基本無(wú)可開(kāi)發(fā)用地；成交土地結(jié)構(gòu)：近三年來(lái)麗江土地成交主要以商業(yè)用地為主，住宅用地的成交主要集中在2011年，2012年以后成交稀

31、少。3.2麗江房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品體系我們將從以下幾大大物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)分析：獨(dú)棟住宅/雙拼住宅、合院住宅/聯(lián)排住宅、疊加住宅、多層公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店。3.2.1獨(dú)棟市場(chǎng)分析獨(dú)棟各主流板塊均有分布，但大研古城獨(dú)棟供應(yīng)相對(duì)稀缺；且一二居單價(jià)跨度大，毛坯一居或一二居混合獨(dú)棟單價(jià)一般在1-1.5萬(wàn)/平，二居獨(dú)棟可溢價(jià)至2萬(wàn)/平以上。獨(dú)棟住宅以2居為主：麗江市獨(dú)棟住宅中2居產(chǎn)品在束河、大研、玉龍新城、文筆海四大板塊均有分布，1居獨(dú)棟則主要分布在麗江古城和玉龍新城；2居溢價(jià)能力高于1居：古城區(qū)2居獨(dú)棟溢價(jià)高于1居獨(dú)棟6000-16000元/，玉龍新城2居獨(dú)棟高于1居2000-3000元/，2居溢價(jià)能力顯著高于1居

32、。去化情況：獨(dú)棟整體去化較慢，單盤主流速度為0.6-1萬(wàn)方/年，二居去化相對(duì)較快，其中200平小獨(dú)棟去化相對(duì)較好 受限貸政策影響，主流及大獨(dú)棟產(chǎn)品去化受限，200左右小獨(dú)棟仍有一定的客戶需求；2居和1+2居市場(chǎng)需求較大，樓盤去化速度明顯高于一居。 存量情況：獨(dú)棟存量至少21.6萬(wàn)方以上，集中在300以上戶型，200-250存量較少，約1萬(wàn)方，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。目前市場(chǎng)獨(dú)棟存量共計(jì)約22萬(wàn)方，主要以二居樓盤為主，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。3.2.2雙拼市場(chǎng)分析雙拼主要集中在玉龍新城，城區(qū)二居供應(yīng)較少，但溢價(jià)能力高，城區(qū)二居雙拼單價(jià)可溢價(jià)至2萬(wàn)/平以上，僅次于獨(dú)棟產(chǎn)品雙拼住宅供應(yīng)以2居為主：2居雙拼主要分布在

33、束河古鎮(zhèn)、玉龍新城、文筆海板塊，共7個(gè)項(xiàng)目：1居雙拼主要分布在束河古鎮(zhèn)、大研古城和玉龍新城板塊，共4個(gè)項(xiàng)目；2居雙拼溢價(jià)能力最高，1+2居與1居價(jià)格相當(dāng)：束河古鎮(zhèn)2居雙拼高于1居9000元/，玉龍新城2居雙拼均價(jià)高于1居1500-3000元/，高于1+2居1000-2500元/，1居和1+2居溢價(jià)能力相當(dāng)。 雙拼單盤主流去化速度為0.3-0.7萬(wàn)方/年，在保證溢價(jià)前提下2居去化與獨(dú)棟類似去化情況：目前麗江市場(chǎng)雙拼住宅單盤主流去化速度為0.3-0.7萬(wàn)方/年，單盤標(biāo)桿去化速度為1.8-2.4萬(wàn)方/年；市場(chǎng)主流去化速度中，以1+2居上元錦金光家園去化最快，年均0.7萬(wàn)方，其次為2居產(chǎn)品，年均0.3

34、-0.6萬(wàn)方，再次為1居產(chǎn)品，年均0.26萬(wàn)方。雙拼整體存量3.95萬(wàn)，以2居為主，主要集中在云門麗江，200左右2居仍存在空缺存量情況：目前市場(chǎng)別墅總存量約3.95萬(wàn)方，主要以2居雙拼為主，競(jìng)爭(zhēng)壓力較??；存量集中在云門麗江，約1.68萬(wàn)方，其次雪山納里、錦上城、一米陽(yáng)光快樂(lè)家園等三個(gè)項(xiàng)目，存量均為0.6-0.65萬(wàn)方。獨(dú)棟/雙拼為高價(jià)值物業(yè)，溢價(jià)高，去化尚可，200-250平，300-500萬(wàn)小獨(dú)棟或類獨(dú)棟產(chǎn)品存在機(jī)會(huì)對(duì)本案而言，大研古城小獨(dú)棟及雙拼市場(chǎng)有市場(chǎng)空間，可溢價(jià)，作為本案標(biāo)桿產(chǎn)品，可樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，景觀及資源面較好的位置，可最大化排布3.2.3聯(lián)排/合院市場(chǎng)分析聯(lián)排供應(yīng)以束河和玉

35、龍新城為主，麗江城區(qū)二居聯(lián)排單價(jià)在1.5萬(wàn)/平，而合院集中于束河，單價(jià)與聯(lián)排相似，均以毛坯為主聯(lián)排別墅主要以2居為主，主要分布在束河古鎮(zhèn)和玉龍新城兩個(gè)板塊；合院市場(chǎng)稀缺，僅束河古鎮(zhèn)的兩個(gè)項(xiàng)目有部分供應(yīng)，且均為2居；2居溢價(jià)水平高于1居，玉龍新城板塊2居高1居約3000元/平；合院溢價(jià)略高于聯(lián)排，且均為2居。 去化情況：?jiǎn)伪P年均去化量0.8-1.3萬(wàn)方，200平以上聯(lián)排/合院產(chǎn)品既無(wú)總價(jià)優(yōu)勢(shì)，又無(wú)面積段優(yōu)勢(shì)，地位尷尬，導(dǎo)致去化速度受限，小面積、低總價(jià)產(chǎn)品仍有較大需求。市場(chǎng)去化水平：市場(chǎng)中單盤主流去化速度為0.8-1.3萬(wàn)方/年，標(biāo)桿去化速度為2.1萬(wàn)方/年；2居產(chǎn)品整體去化優(yōu)于1居：市場(chǎng)上2居標(biāo)

36、桿項(xiàng)目年均去化2.1萬(wàn)方，一般年均0.8-0.8萬(wàn)方/年；而1居標(biāo)桿項(xiàng)目年均去化1.3萬(wàn)方，其他項(xiàng)目年均0.4萬(wàn)方。存量情況：聯(lián)排/合院同時(shí)整體存量約7.2萬(wàn)方，以聯(lián)排為主，200平以內(nèi)聯(lián)排/合院產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)不大。 大研古城項(xiàng)目存量產(chǎn)品以303-3441居產(chǎn)品為主，2居產(chǎn)品目前暫無(wú)供應(yīng)；束河古鎮(zhèn)2居存量為220-280聯(lián)排，為目前市場(chǎng)主力， 其48-62小面積合院暫無(wú)市場(chǎng)驗(yàn)證大面積聯(lián)排/合院產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位尷尬，150-200平緊湊合院/聯(lián)排有一定市場(chǎng)空間3.2.4疊加產(chǎn)品市場(chǎng)分析疊加供應(yīng)較少，主力面積80-130，主力總價(jià)100-200萬(wàn)，主要集中于金茂雪山語(yǔ)，緊湊疊加溢價(jià)高，去化良好，聯(lián)排和公

37、寓過(guò)渡性產(chǎn)品，有一定市場(chǎng)空間3.2.5多層公寓市場(chǎng)分析產(chǎn)品格局：多層公寓供應(yīng)較多，二居主要集中在束河板塊，一居集中于大研及玉龍，城區(qū)二居公寓單價(jià)在0.9-1萬(wàn)/平，比一居產(chǎn)品溢價(jià)2000元/平以上 多層公寓供應(yīng)以1居產(chǎn)品為主，2居產(chǎn)品主要集中在束河古鎮(zhèn)：市場(chǎng)多層公寓主要分布在束河、大研古城、玉龍新城三大板塊，其中大研古城和玉龍新城項(xiàng)目供應(yīng)均以1居產(chǎn)品為主，僅束河古鎮(zhèn)以2居產(chǎn)品為主。2居產(chǎn)品相對(duì)于1居溢價(jià)能力顯著：束河古鎮(zhèn)2居相對(duì)于1居溢價(jià)2000元/以上，大研古城2居相對(duì)1居溢價(jià)1300元/以上，玉龍新城2居相對(duì)于1居溢價(jià)500元/以上。去化情況：1居年均去化速度為0.9-1.4萬(wàn)方/年，2居

38、在售產(chǎn)品較少，年均0.4-0.45萬(wàn)方，由于產(chǎn)品力和受一居價(jià)格壓力，去化不佳 1居產(chǎn)品為市場(chǎng)主流在售產(chǎn)品，單盤年均去化速度集中在0.9-1.4萬(wàn)方/年，其中去化標(biāo)桿項(xiàng)目為大研古城的和業(yè)柏華項(xiàng)目，年均3.5萬(wàn)方； 市場(chǎng)上2居產(chǎn)品目前在僅雪山納里和一米陽(yáng)光快樂(lè)家園持續(xù)在售，單盤年均去化0.4-0.45萬(wàn)方。項(xiàng)目位于大研古城市政府附近，定位本地1居客戶，單價(jià)含裝修4800元/，主力總價(jià)控制在38-43萬(wàn)和40-58萬(wàn)，低于相鄰?fù)娣e段天雨1號(hào)毛坯產(chǎn)品總價(jià)，通過(guò)絕對(duì)性價(jià)比實(shí)現(xiàn)快速去化。存量情況：多層公寓整體存量約25萬(wàn)方，以2居多層公寓為主，存量至少15.5萬(wàn)方以上，去化壓力較大。市場(chǎng)存量約26.5萬(wàn)

39、方，主要以2居產(chǎn)品為主，共約15.5萬(wàn)方，集中在祥和商業(yè)廣場(chǎng)、露美雅閣紅塵、雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)三個(gè)項(xiàng)目；1居產(chǎn)品存量相對(duì)較少，共約11萬(wàn)方，主要集中在和業(yè)柏華、錦上城、幸福里三個(gè)項(xiàng)目。度假公寓為現(xiàn)金流產(chǎn)品，溢價(jià)尚可，但去化一般，存量較大，受一居沖擊明顯，需謹(jǐn)慎。3.2.6產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供應(yīng)：供應(yīng)主要集中在束河古鎮(zhèn)，多為別墅式客房，主力面積為30-150，總價(jià)40-300萬(wàn)不等，含權(quán)益銷售，一般承諾回報(bào)率，精裝修交付，溢價(jià)類比獨(dú)棟/雙拼分布：產(chǎn)品主要分布在束河古鎮(zhèn)產(chǎn)品，目前僅3個(gè)項(xiàng)目在供應(yīng)，包括多層、聯(lián)排、合院、雙拼等多種物業(yè)形態(tài)； 價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)分化為兩種：扣除精裝修后，70年產(chǎn)權(quán)的麗江別院1

40、.8-2.1萬(wàn)/，40年產(chǎn)權(quán)的麗江假日0.9萬(wàn)/； 面積段：從30-50、75-86、120-145、178-200均有供應(yīng)，但整體面積供應(yīng)集中在200以下； 總價(jià)段：總價(jià)供應(yīng)在分為40-60萬(wàn)、460-190萬(wàn)、280-319萬(wàn)、445萬(wàn)四個(gè)價(jià)位段； 權(quán)益：均錄屬于精品酒店，客戶權(quán)益模式為：享受投資回報(bào)率+酒店客房每年免費(fèi)入住業(yè)主和酒店管理方分享酒店入住獲利 去化存量：29-49及75-86小面積段產(chǎn)品去化較優(yōu)，為主流需求，存量較少，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。去化情況：從目前兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品去化來(lái)看，75-86和29-49等小面積產(chǎn)品去化表現(xiàn)較優(yōu)； 存量情況：存量主要束河古鎮(zhèn)板塊的三個(gè)項(xiàng)目，麗江別院和麗江假

41、日預(yù)計(jì)1年內(nèi)可去化完成，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)為雪山納里。 目前120-140面積段是麗江別院存量較多產(chǎn)品，主要因?yàn)閼粜驮O(shè)計(jì)為3層，單層過(guò)于狹小，產(chǎn)品力較弱?？偨Y(jié)：度假類產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)理想的去化，應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)復(fù)合產(chǎn)品線，通過(guò)類獨(dú)棟、緊湊合院、疊院、產(chǎn)權(quán)式別墅等四大產(chǎn)品業(yè)態(tài)，構(gòu)建純別墅社區(qū)，樹(shù)立高端形象。3.3目標(biāo)客戶麗江市人均可支配收入水平不高，大部分家庭需依靠銀行按揭貸款或住房公積金貸款來(lái)購(gòu)房。而我們開(kāi)發(fā)樓盤的目標(biāo)客戶，首先是高檔居住客服群；其次，是投資客服群；另外，是休閑度假客服群。追求高品質(zhì)檔次，幽雅舒適的居住環(huán)境，性能達(dá)到高質(zhì)量的生活標(biāo)準(zhǔn)，樓盤的品質(zhì)將成為他們身份的象征，本項(xiàng)目將充分顧及消費(fèi)者心理上的需求

42、，精心打造成高質(zhì)量的尚品社區(qū)。3.4需求預(yù)測(cè)目前麗江市四個(gè)區(qū)的市民人口約有110萬(wàn)，住戶約36.67萬(wàn)戶，如暫按1/3比例的住戶需二次購(gòu)房改變環(huán)境，就有10萬(wàn)戶需購(gòu)房；外來(lái)人口需在麗江定居的約有10萬(wàn)人次，按3人/戶計(jì)算，約有3.33萬(wàn)戶需購(gòu)房；今后5年內(nèi)麗江市擴(kuò)大人口將有25萬(wàn)，按3人/戶計(jì)算，即要增加8.33萬(wàn)戶需購(gòu)房。上述三項(xiàng)合計(jì)，總共約有20萬(wàn)戶居民需購(gòu)房，加之市中心的城市環(huán)境建設(shè)改造，麗江市還有1/3居民將解決住房問(wèn)題，約需820萬(wàn)平方米。按目前每戶平均購(gòu)房建筑面積100 m2計(jì)算，累計(jì)需要建筑面積2820萬(wàn)平方米。按以后每年建設(shè)120萬(wàn)平方米的住宅計(jì)算，要完成以上面積的建設(shè)需要23

43、.5年時(shí)間。如按照每年建設(shè)200萬(wàn)平方米的住宅計(jì)算，要完成以上面積的建設(shè)也需要14年時(shí)間。3.5銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度確定3.5.1項(xiàng)目區(qū)域概述項(xiàng)目位于麗江市城東政務(wù)文化新區(qū)核心位置。麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，無(wú)論是開(kāi)發(fā)規(guī)模、品牌企業(yè)入駐、房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)還是價(jià)格水平，在云南省內(nèi)已達(dá)到僅次于省會(huì)昆明的第一梯隊(duì)。麗江已形成旅游、文化產(chǎn)業(yè)、建材為支柱的產(chǎn)業(yè)群。在此背景下，麗江市將迎來(lái)歷史性機(jī)遇，城市發(fā)展進(jìn)程明顯加快。城市功能不斷完善，發(fā)展規(guī)劃明確提出城市向南發(fā)展的戰(zhàn)略思想，經(jīng)過(guò)這兩年的快速發(fā)展，城南政務(wù)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施快速實(shí)施，區(qū)內(nèi)主要路網(wǎng)已基本到位、市委、市政府等幾大班子已遷入新區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校

44、、公交、大型企事業(yè)單位已落戶，城南政務(wù)新區(qū)輪廓已初具規(guī)模，政府在土地利用規(guī)劃概要中同樣強(qiáng)調(diào)加大城東政務(wù)新區(qū)的土地供應(yīng)。3.5.2可比項(xiàng)目?jī)r(jià)格狀況對(duì)比麗江近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，麗江市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速、穩(wěn)健的發(fā)展趨勢(shì)中。比較同處的樓盤以及開(kāi)發(fā)規(guī)模、品質(zhì)相接近的樓盤，以預(yù)測(cè)本項(xiàng)目一期合理的市場(chǎng)定價(jià)。周邊建設(shè)項(xiàng)目售價(jià)：1、祥和順天：普通住宅、獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、臨街商鋪為主的多層建筑商品房，建筑面積23萬(wàn)平米。2007年3月17日開(kāi)盤銷售，開(kāi)盤報(bào)價(jià)26003000元/m2。現(xiàn)價(jià)格趨于穩(wěn)定增長(zhǎng)，目前均價(jià)5526元/，其中獨(dú)棟別墅轉(zhuǎn)讓7000元左右/。2、幸福里：麗江別墅級(jí)生態(tài)社區(qū)，與本項(xiàng)目隔慶

45、云路相望，低密度三層高獨(dú)具納西風(fēng)情的建筑群落院落式布局，建筑面積15萬(wàn)平米。主力戶型42102小院公寓，216345m2云水別院墅。2014年5月份住宅5500元/ ，聯(lián)排別墅8400元/，公寓6800元/ ，獨(dú)棟別墅15000元/。3、錦上城：位于麗江市古城區(qū)慶云東路（祥和順天往側(cè)），建筑面積35625平方米，全34層多層建筑，以超低密度、低容積率為要素。 2013年4月19日開(kāi)盤，主推合院、別墅和高層住宅，70-160住宅在售均價(jià)4980/。3.5.3銷售價(jià)格確定麗江市房產(chǎn)局發(fā)布的最新份全市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告中，50009000元/的價(jià)格區(qū)間住宅成交量達(dá)到51.29%，120平米以下的住宅

46、成交量達(dá)到63%。我項(xiàng)目本項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)總戶型中，88110 m2的戶型占80%左右，這個(gè)面積區(qū)間正是麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求量最大部分，滿足剛性需求的住房要求，同時(shí)對(duì)于調(diào)控政策的抗壓性較強(qiáng)。銷售估價(jià)見(jiàn)第九章內(nèi)容。3.5.4銷售面積表3.5-1 可銷售面積及戶型表銷售產(chǎn)品類別銷售面積（m2）戶數(shù)/個(gè)數(shù)戶型面積（m2）1.酒店1853426112/1642.特色民居住宅(疊拼式)1862460328/323/423/2293.特色民居住宅(獨(dú)棟院落)1796214887/84/187/184/142/1384.商業(yè)11700合計(jì)66820本項(xiàng)目意在打造高品質(zhì)精品，在麗江尚屬獨(dú)家。結(jié)合項(xiàng)目各方面的絕對(duì)優(yōu)

47、勢(shì)及專業(yè)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)和營(yíng)銷水平，銷售一定會(huì)取得巨大成功。第四章 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模4.1建設(shè)條件本項(xiàng)目規(guī)劃用地72592m2，可用建設(shè)用地65527m2，地塊平整，場(chǎng)內(nèi)無(wú)主要干流，且無(wú)征地拆遷工作，三通一平基礎(chǔ)條件較好。整體項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)：一期特色民居住宅項(xiàng)目，二期五星級(jí)酒店項(xiàng)目，三區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。4.2區(qū)域內(nèi)道路布置酒店、特色民居、商業(yè)街的入口均位于南北向規(guī)劃道路，酒店員工入口和貨物入口位于慶云東路，客人和服務(wù)入口互不干擾，為酒店運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造良好條件。酒店內(nèi)部為不行環(huán)境，同時(shí)配有電瓶車系統(tǒng)，后勤區(qū)室外設(shè)有電瓶車停放及維護(hù)場(chǎng)所，院落式居民區(qū)為車型系統(tǒng)，每戶配備私家車位，疊拼式住宅內(nèi)部為步行系統(tǒng)，商業(yè)街為雙環(huán)

48、路系統(tǒng)，人車分流。4.3公共配套 物業(yè)用房：南部酒店區(qū)包括酒店大堂、會(huì)議中心、餐飲酒吧、康體設(shè)施，西部商業(yè)街包含8個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)可靈活劃分，滿足商業(yè)零售、餐飲、客棧會(huì)所等多種業(yè)態(tài)的可能。酒店區(qū)和商業(yè)區(qū)分別設(shè)有物業(yè)用房，解決住戶日常生活需要。其他配套：垃圾房、水泵房、污水處理站等市政配套土建在小區(qū)內(nèi)分塊布置，力求合理，不影響環(huán)境美觀。4.4住宅單體建筑立面：以現(xiàn)現(xiàn)在手法為主導(dǎo)表現(xiàn)傳統(tǒng)建筑千百年來(lái)沉淀的精華，體現(xiàn)納西民居的清新、質(zhì)樸，表現(xiàn)屋頂造型的柔美、錯(cuò)落。屋面采取坡面形式，以納西民居特色為指導(dǎo)。房型：房型設(shè)計(jì)充分考慮以人為本的生活理念，以人的生活習(xí)慣及需求為依據(jù)，充分研究居民生活細(xì)節(jié)，使房型

49、設(shè)計(jì)能達(dá)到合理、安全、舒適、通風(fēng)好、布置緊湊的要求。庭院內(nèi)部打造著重營(yíng)造感受各異的庭院，以適應(yīng)不同品味的客戶需求。4.5環(huán)境配套結(jié)合麗江大自然賦予的美景，結(jié)合小區(qū)內(nèi)交通組織、景觀布置，小區(qū)充分體現(xiàn)以水位靈魂環(huán)繞整個(gè)項(xiàng)目，改造現(xiàn)狀水系，創(chuàng)造以水為主題的庭院。4.6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃4.6.1建設(shè)工期根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊分割、功能性區(qū)別和開(kāi)發(fā)投資規(guī)律，考察麗江市同類項(xiàng)目的建設(shè)銷售情況，擬計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)。建設(shè)及銷售周期確定為33個(gè)月。一期住宅項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃：2013年10月2015年9月；二期酒店項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃：2013年12月2016年11月；三期商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃：2014年8月2016年6月。4.6.2計(jì)劃保

50、障 1、進(jìn)度控制首先要在建設(shè)前期通過(guò)周密的分析研究確定合理的工期目標(biāo)，制定總進(jìn)度計(jì)劃，還要將目標(biāo)工期分解成各階段各單項(xiàng)工程的具體計(jì)劃，在施工前將工期要求納入各類承包合同。2、在建設(shè)實(shí)施期通過(guò)運(yùn)籌學(xué)、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)等科學(xué)手段，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，審查、修改施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，在計(jì)劃實(shí)施中緊密跟蹤，密切關(guān)注關(guān)鍵線路計(jì)劃的實(shí)施情況，做好協(xié)調(diào)與監(jiān)督，及時(shí)排除干擾，使單項(xiàng)工程及其分段目標(biāo)工期逐步實(shí)現(xiàn)，最終保證建設(shè)項(xiàng)目的總工期的實(shí)現(xiàn)。3、為了保證本項(xiàng)目的計(jì)劃實(shí)施，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本公司將通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇綜合實(shí)力強(qiáng)，施工經(jīng)驗(yàn)豐富的施工總包隊(duì)伍，參與本項(xiàng)目的建設(shè)。4、工程建設(shè)資金，本公司將通過(guò)自籌資金、銀

51、行貸款及住宅的銷售收入，確保工程用款，以保證施工計(jì)劃完成。4.7項(xiàng)目管理方案4.7.1建設(shè)管理組織機(jī)構(gòu)在現(xiàn)場(chǎng)組建管理職能齊全的強(qiáng)有力的項(xiàng)目管理班子，項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目副經(jīng)理須具有豐富的大型項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，責(zé)任心強(qiáng)，指揮及協(xié)調(diào)等綜合能力強(qiáng)，以保證管理工作的高質(zhì)量、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。4.7.2項(xiàng)目實(shí)施方案1、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（1）取得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，接受土地，做好三通一平，按規(guī)劃要求做好地塊方案設(shè)計(jì)。（2）選擇有信譽(yù)、有實(shí)力的勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)。（3）及時(shí)辦理總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的審批工作，為項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)施打好基礎(chǔ)，加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。（4）組織開(kāi)展工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)的招標(biāo)及評(píng)標(biāo)工作，擇優(yōu)選定合格的監(jiān)理單位，

52、為項(xiàng)目管理的有效實(shí)施創(chuàng)造條件。（5）及時(shí)工招標(biāo)信息，參與擇優(yōu)選定具有豐富施工經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)合格有實(shí)力的總承包企業(yè)，為項(xiàng)目的全面實(shí)施及目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。（6）制定公司各項(xiàng)管理制度，確定各項(xiàng)目標(biāo)，組織項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)，落實(shí)到人，充分發(fā)揮群策群力的工作氛圍，為項(xiàng)目各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目實(shí)施階段（1）辦理項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)，如施工許可證，以及施工所需的水、電、電訊線路等必要條件。向承包商提供施工場(chǎng)地的工程地質(zhì)和地下管線等資料，保證數(shù)據(jù)真實(shí)。（2）協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)與施工，管理與施工等方面的關(guān)系，組織相關(guān)單位進(jìn)行圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)交底。（3）督促設(shè)備制造商按合同要求及時(shí)提供質(zhì)量合格的設(shè)備并組織送到現(xiàn)場(chǎng)。

53、（4）控制合理開(kāi)工日期，及時(shí)發(fā)布開(kāi)工指令，嚴(yán)格履行施工承包合同。（5）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)、施工、管理及相關(guān)合同，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾偏，避免執(zhí)而不嚴(yán)，錯(cuò)而不糾的拖拉現(xiàn)象。（6）充分發(fā)揮業(yè)主的管理主導(dǎo)地位，使項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全工作的運(yùn)行掌握在業(yè)主目標(biāo)范圍。提高監(jiān)理機(jī)構(gòu)的位置，發(fā)揮管理專業(yè)的項(xiàng)目管理優(yōu)勢(shì)，協(xié)助我司做好各項(xiàng)管理工作。（7）認(rèn)真落實(shí)政府有關(guān)部門規(guī)定，積極協(xié)調(diào)相關(guān)單位的工作關(guān)系，處理工作程序，為項(xiàng)目的有效實(shí)施保駕護(hù)航。（8）督促檢查合同執(zhí)行情況，按合同規(guī)定及時(shí)支付各項(xiàng)款項(xiàng)，并處理發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題和矛盾。3、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段（1）組織相關(guān)單位對(duì)承包商擬交付的工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收工作。（2）及時(shí)辦

54、理竣工備案驗(yàn)收工作，直至取得入戶許可。（3）做好項(xiàng)目有關(guān)資料的接受與管理工作，向檔案部門移交。（4）做好項(xiàng)目的竣工結(jié)算與審計(jì)工作。4.7.3項(xiàng)目的質(zhì)量保證1、設(shè)計(jì)質(zhì)量：經(jīng)過(guò)方案比較，確定最優(yōu)方案實(shí)施。對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、檢查，組織各專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審，使圖紙上的缺陷減少到最低。2、施工質(zhì)量：督促檢查承包商的組織機(jī)構(gòu)、技術(shù)人員的水平、項(xiàng)目管理能力、工作制度及材料管理制度的落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)采取各項(xiàng)措施進(jìn)行糾正。3、監(jiān)理質(zhì)量：督促檢查監(jiān)理人員是否按照監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實(shí)施細(xì)則進(jìn)行各項(xiàng)工作。監(jiān)理工作的管理主要體現(xiàn)在人的管理上，要充分發(fā)揮監(jiān)理人員的主觀能動(dòng)性。綜上，項(xiàng)目部要從控制設(shè)

55、計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量和監(jiān)理質(zhì)量三方面來(lái)確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量。4.7.4安全文明施工督促施工單位建立嚴(yán)格的安全管理制度和文明施工制度，實(shí)行安全管理一票否決制，樹(shù)立“安全第一”的思想，營(yíng)造“安全在我心中，時(shí)時(shí)不忘安全”的強(qiáng)烈氛圍。以施工單位為基礎(chǔ)，監(jiān)理單位為保證，開(kāi)發(fā)商為確保安全管理模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的零事故目標(biāo)，施工時(shí)協(xié)同監(jiān)理一起加強(qiáng)總平面管理，督促施工單位做到“工完料盡場(chǎng)地清”，爭(zhēng)取評(píng)為文明工地。4.7.5施工造價(jià)管理以施工圖預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更及施工簽證，確認(rèn)擇選優(yōu)化的施工方案，做到經(jīng)濟(jì)合理。造價(jià)控制執(zhí)行各職能人員的會(huì)簽制度，確保施工結(jié)算不超預(yù)算。4.7.6外部協(xié)調(diào)管理充分發(fā)揮公司各職能部門的優(yōu)勢(shì)，掌握政策動(dòng)態(tài)及有關(guān)規(guī)定，虛心學(xué)習(xí)，遵紀(jì)守法，積極主動(dòng)地與各有關(guān)部門溝通。第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則5.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 居住的本質(zhì)是滿足人性的需求，其深刻意義在于：它能夠展示和影響人的生存狀態(tài)，并給以生存的意義和價(jià)值，因此，一個(gè)成功的社區(qū)規(guī)劃，必須要體現(xiàn)獨(dú)特的人文精神和人文關(guān)懷，把握生活方式的變化方向，滿