山東淄博柳泉商業(yè)廣場定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃討論會(huì)頁實(shí)用教案

1、本次(bn c)討論日程 時(shí) 間： 定 位 報(bào) 告 簡 介： 分鐘（睿邦） 提問及討論階段 ： 分鐘（正承/睿邦） 重點(diǎn)問題(wnt)分析階段： 分鐘（睿邦） 討 論 結(jié) 果 確 認(rèn)： 分鐘（正承） 本次會(huì)議希望達(dá)成以下目標(biāo): 對(duì)項(xiàng)目定位達(dá)成初步的確認(rèn)或修改意見。 招商及經(jīng)營模式的確認(rèn)。 下步招商推廣方案框架的意向性溝通。第1頁/共47頁第一頁，共47頁。討論(toln)目錄 一.問題提出 （一）立地條件是定位(dngwi)基礎(chǔ) （二）成熟商圈形成規(guī)律是定位(dngwi)的參考 （三）淄川商圈狀況和商業(yè)結(jié)構(gòu)是我們定位(dngwi)的前提 二.柳泉商業(yè)廣場項(xiàng)目總體定位(dngwi) （一）柳泉商

2、業(yè)廣場形象定位(dngwi) （二）柳泉商業(yè)廣場業(yè)態(tài)定位(dngwi) （三）柳泉商業(yè)廣場經(jīng)營模式定位(dngwi) （四）柳泉商業(yè)廣場定位(dngwi)依據(jù) 第2頁/共47頁第二頁，共47頁。第一(dy)部分:問題的提出項(xiàng)目如何(rh)定位？項(xiàng)目適合做什么業(yè)態(tài)？項(xiàng)目如何(rh)布局？第3頁/共47頁第三頁，共47頁。一、項(xiàng)目的立地條件是我們(w men)定位的基礎(chǔ) 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位、交通、道路、可到達(dá)性、可視性，結(jié)合項(xiàng)目硬件(yn jin)及鋪位劃分等因素，我們得出結(jié)論：立地條件好可到達(dá)性強(qiáng)可視性強(qiáng)交通主干道消費(fèi)者購物及進(jìn)出方便消費(fèi)者的認(rèn)知度好商業(yè)要道帶來購物客流屬于區(qū)級(jí)商圈周邊業(yè)態(tài)成熟互補(bǔ)性

3、好消費(fèi)人流多支持我們周邊的體量足夠第4頁/共47頁第四頁，共47頁。建筑硬件(yn jin)的局限 高租金回報(bào)要求(yoqi)的局限建筑硬件局限樓上住戶/上下水/排風(fēng)排煙人流方向過于分散大型餐飲和娛樂業(yè)受限制不利于業(yè)態(tài)合理化規(guī)劃第5頁/共47頁第五頁，共47頁。在此立地條件下適合(shh)的業(yè)態(tài) 適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)定位組合綜合購物類 （商場化的時(shí)尚店中店)：女性世界、床上用品、針織用品、玩具、音像制品、小家電 、精品百貨、手工及工藝禮品、箱包、時(shí)尚飾品、鞋類 、珠寶飾品 大型專業(yè)主題店：家電賣場(mi chn)、手機(jī)賣場(mi chn)、 餐飲類：休閑餐飲、西餐、中餐、特色小吃、燒烤 休閑娛樂類：

4、書店、美容美發(fā)、婚紗攝影、眼鏡店、健身中心棋牌室 服務(wù)設(shè)施：銀行、藥店、鐘表 第6頁/共47頁第六頁，共47頁。二、成熟商圈的形成規(guī)律(gul)是定位的參考 為了更好的探求商圈特點(diǎn)，我們選取了比較成熟的深圳、廣州商圈和與本項(xiàng)目具有可比性的濟(jì)南商圈、青島(qn do)商圈狀況作為比較的對(duì)象，來分析一個(gè)城市商業(yè)的基本狀況、構(gòu)成和發(fā)展趨勢； 成熟的深圳、廣州是我們的發(fā)展方向； 濟(jì)南商圈、青島(qn do)商圈具有可比性；第7頁/共47頁第七頁，共47頁。商圈比較(bjio) 濟(jì)南泉城路商圈（金街）： 業(yè)態(tài)豐滿：主題專業(yè)(zhuny)店（協(xié)享、蘇寧、三聯(lián)）、大百貨（貴和）、萬達(dá)商業(yè)廣場（樓上沃爾瑪超市

5、樓下店中店）、步行街。 青島臺(tái)東商圈：第8頁/共47頁第八頁，共47頁。成熟商圈的共性：業(yè)態(tài)組合(zh)豐滿 一、業(yè)態(tài)的第一層次：龍頭主力店 百貨店與大型專業(yè)店零售商由于強(qiáng)大的集客能力，構(gòu)成整個(gè)商圈業(yè)態(tài)組合的第一層次，成為區(qū)域零售消費(fèi)目的性、計(jì)劃性消費(fèi)最集中的消費(fèi)場所； 根據(jù)消費(fèi)能力、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等指標(biāo)，一線(yxin)(yxin)二線的城市一般核心商圈里由一個(gè)或多個(gè)百貨店。 以上的龍頭商業(yè)，特別是高檔百貨店，只能位于核心商圈之內(nèi)，類似淄川這樣的城市，不會(huì)有過多的百貨店進(jìn)入； 二、業(yè)態(tài)的第二層次：主題店+ +專賣店 由各種類型的專賣店+ +主題店構(gòu)成（包括餐飲店），這一層次的業(yè)態(tài)更新

6、淘汰比較快，永遠(yuǎn)是時(shí)尚和潮流的代表，是商圈的活力所在。 三、業(yè)態(tài)的第三層次：配套服務(wù) 由配套服務(wù)設(shè)施構(gòu)成，提供本商圈必需的商務(wù)、辦公、金融、服務(wù)等功能； 幾個(gè)層次的業(yè)態(tài)有機(jī)組合，優(yōu)勢互補(bǔ)，基本滿足所有消費(fèi)需求；第9頁/共47頁第九頁，共47頁。成熟(chngsh)商圈的共性：服務(wù)功能齊全 三個(gè)層次的商業(yè)構(gòu)成了核心商圈的整體特征三個(gè)層次的商業(yè)構(gòu)成了核心商圈的整體特征(tzhng)。 日常的購物、沖動(dòng)購物、計(jì)劃性的購物、休閑、日常的購物、沖動(dòng)購物、計(jì)劃性的購物、休閑、娛樂、餐飲、休閑等需求都可以在這個(gè)商圈里得娛樂、餐飲、休閑等需求都可以在這個(gè)商圈里得到滿足，這里是消費(fèi)主戰(zhàn)場和城市生活的縮影；到滿足

7、，這里是消費(fèi)主戰(zhàn)場和城市生活的縮影； 商務(wù)、辦公、交往、旅游等服務(wù)類需求也可以在商務(wù)、辦公、交往、旅游等服務(wù)類需求也可以在這里得到滿足；這里得到滿足；第10頁/共47頁第十頁，共47頁。成熟商圈的共性：檔次與品質(zhì)(pnzh)區(qū)分清晰 第一層次的商業(yè)直接決定了本商圈的品質(zhì)，龍頭商業(yè)是本商圈內(nèi)品質(zhì)和檔第一層次的商業(yè)直接決定了本商圈的品質(zhì)，龍頭商業(yè)是本商圈內(nèi)品質(zhì)和檔次最高的代表；次最高的代表； 第二層次的商業(yè)是第一層次商業(yè)有力第二層次的商業(yè)是第一層次商業(yè)有力(yul)的補(bǔ)充，很好的彌補(bǔ)了第一的補(bǔ)充，很好的彌補(bǔ)了第一層次商業(yè)有限的商品線和商品結(jié)構(gòu)；層次商業(yè)有限的商品線和商品結(jié)構(gòu)； 第二層次的商業(yè)的價(jià)格

8、和檔次明顯區(qū)別于第一層次的商業(yè)，使消費(fèi)第二層次的商業(yè)的價(jià)格和檔次明顯區(qū)別于第一層次的商業(yè)，使消費(fèi)者選擇性更強(qiáng)；者選擇性更強(qiáng)； 第二層次的商業(yè)借勢于第一層次商業(yè)的規(guī)模，第一層次的商業(yè)借勢第二層次的商業(yè)借勢于第一層次商業(yè)的規(guī)模，第一層次的商業(yè)借勢第二層次商業(yè)的活力，雙方有機(jī)組合，業(yè)態(tài)互補(bǔ)；第二層次商業(yè)的活力，雙方有機(jī)組合，業(yè)態(tài)互補(bǔ)；第11頁/共47頁第十一頁，共47頁。定位(dngwi)前提：成熟商圈的特征 先是以一條路為中心，即先是以一條路為中心，即“一一”字型發(fā)展為字型發(fā)展為“十字型十字型”、“丁字型丁字型”或或“工字型工字型”，然后發(fā)展為輻射范圍更廣的，然后發(fā)展為輻射范圍更廣的“田字型田字型

9、”、“井字型井字型”，最后發(fā)展為業(yè)態(tài)業(yè)種多層次、，最后發(fā)展為業(yè)態(tài)業(yè)種多層次、綜合型協(xié)調(diào)發(fā)展的組團(tuán)式城市商圈，由綜合型協(xié)調(diào)發(fā)展的組團(tuán)式城市商圈，由“帶帶”變變“圈圈”，業(yè)態(tài)和功能都變得越發(fā)業(yè)態(tài)和功能都變得越發(fā)“厚實(shí)厚實(shí)”； 高檔百貨占有一定的份額，針對(duì)于頂級(jí)消費(fèi)品，市場細(xì)高檔百貨占有一定的份額，針對(duì)于頂級(jí)消費(fèi)品，市場細(xì)分很?。环趾苄?； 時(shí)尚性的流行百貨，占有最重要的市場份額，追求購物時(shí)尚性的流行百貨，占有最重要的市場份額，追求購物中的體驗(yàn)、愉悅，強(qiáng)調(diào)中的體驗(yàn)、愉悅，強(qiáng)調(diào)(qing dio)購物中所獲得的購物中所獲得的尊重、便利和附加值，特征是主題化、特色和差異，產(chǎn)尊重、便利和附加值，特征是主題化

10、、特色和差異，產(chǎn)品線由寬而淺轉(zhuǎn)變成窄而深。品線由寬而淺轉(zhuǎn)變成窄而深。 從主體經(jīng)營向主導(dǎo)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，從商品經(jīng)營向功能經(jīng)營轉(zhuǎn)從主體經(jīng)營向主導(dǎo)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，從商品經(jīng)營向功能經(jīng)營轉(zhuǎn)變，購物功能弱化、作為休閑、娛樂、餐飲的綜合型服變，購物功能弱化、作為休閑、娛樂、餐飲的綜合型服務(wù)功能逐漸突出，更注重賣場環(huán)境和氣氛的營造。務(wù)功能逐漸突出，更注重賣場環(huán)境和氣氛的營造。 成熟商圈的特征是由層次清晰，業(yè)態(tài)互補(bǔ)的多層次、多成熟商圈的特征是由層次清晰，業(yè)態(tài)互補(bǔ)的多層次、多功能的復(fù)合業(yè)態(tài)構(gòu)成。購物、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)設(shè)功能的復(fù)合業(yè)態(tài)構(gòu)成。購物、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)設(shè)施各業(yè)態(tài)互補(bǔ)，功能互補(bǔ)、檔次互補(bǔ)、商品互補(bǔ)。施各業(yè)態(tài)互補(bǔ)

11、，功能互補(bǔ)、檔次互補(bǔ)、商品互補(bǔ)。第12頁/共47頁第十二頁，共47頁。柳泉廣場周邊(zhu bin)商圈的特征城里大街、通濟(jì)街、吉祥路業(yè)態(tài)：仟百匯商場、新亞商場、星新家電、蘇寧電器為主導(dǎo)的步行街商圈格局，沿街店面，含部分品牌店（服裝、飾品、影樓、美容美發(fā)）中底檔次，人氣旺盛，城區(qū)大眾(dzhng)習(xí)慣性逛街購物場所，認(rèn)可度較好。地位：在淄川的整體商業(yè)中時(shí)間較早，有較高的商業(yè)地位。西關(guān)大集、西關(guān)大街業(yè)態(tài)：路邊地?cái)偸浇?jīng)營地位：淄川最古老的集市(jsh)，人流仍然較大認(rèn)可度：較高 服裝城商圈業(yè)態(tài)：新星商廈為主導(dǎo)的中檔零售，加上服飾中底檔批發(fā)市場人流旺盛認(rèn)可度較高：省內(nèi)較有影響力的批發(fā)市場檔次：針對(duì)縣

12、級(jí)市場的服飾批發(fā)市場，檔次較底鴻泰 業(yè)態(tài)：五金、餐飲 經(jīng)營狀況：只有幾家主力店開業(yè)，大部分房屋還未交房，主力店比較認(rèn)可 。第13頁/共47頁第十三頁，共47頁。淄川商業(yè)(shngy)格局以商場為主導(dǎo)支持消費(fèi)：以商場為主導(dǎo)支持消費(fèi)：以仟百匯商場、新亞商場、新星商廈為主以仟百匯商場、新亞商場、新星商廈為主導(dǎo)的大眾習(xí)慣性商場消費(fèi)，均是以內(nèi)部超市帶動(dòng)導(dǎo)的大眾習(xí)慣性商場消費(fèi)，均是以內(nèi)部超市帶動(dòng)(didng)商場人氣，業(yè)態(tài)組合較為完整，以二商場人氣，業(yè)態(tài)組合較為完整，以二三線中低檔品牌為主，其中各商場為了突出各業(yè)態(tài)三線中低檔品牌為主，其中各商場為了突出各業(yè)態(tài)的形象，也引進(jìn)了部分大眾化的一、二線高檔品牌。的

13、形象，也引進(jìn)了部分大眾化的一、二線高檔品牌。在運(yùn)營管理上，均是統(tǒng)一布局、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一工在運(yùn)營管理上，均是統(tǒng)一布局、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一工裝、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一營銷的管理模式，但在品質(zhì)上裝、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一營銷的管理模式，但在品質(zhì)上較為低下。較為低下。步行街作為逛街消費(fèi)補(bǔ)充：步行街作為逛街消費(fèi)補(bǔ)充：城里大街是本地最具人氣的步行街，淄川城里大街是本地最具人氣的步行街，淄川商業(yè)領(lǐng)域歷史性的延續(xù)，歷史比較長，存在一定的商業(yè)領(lǐng)域歷史性的延續(xù)，歷史比較長，存在一定的復(fù)雜性。經(jīng)營項(xiàng)目過多，同時(shí)質(zhì)量落差比較大，傳復(fù)雜性。經(jīng)營項(xiàng)目過多，同時(shí)質(zhì)量落差比較大，傳統(tǒng)地區(qū)性項(xiàng)目與現(xiàn)代的流行項(xiàng)目夾雜在一起。目前統(tǒng)地區(qū)性項(xiàng)目與現(xiàn)代的

14、流行項(xiàng)目夾雜在一起。目前主要的經(jīng)營項(xiàng)目有商場、品牌專賣、飾品店、影樓、主要的經(jīng)營項(xiàng)目有商場、品牌專賣、飾品店、影樓、餐飲、美容美發(fā)、家電等等。餐飲、美容美發(fā)、家電等等。第14頁/共47頁第十四頁，共47頁。淄川商業(yè)(shngy)格局服裝服裝(fzhung)批發(fā)城低端消費(fèi)：批發(fā)城低端消費(fèi)：規(guī)模宏大，品類分區(qū)，商品檔次較低，針對(duì)規(guī)模宏大，品類分區(qū)，商品檔次較低，針對(duì)縣級(jí)的服飾批發(fā)市場，同時(shí)作為淄川低端消費(fèi)縣級(jí)的服飾批發(fā)市場，同時(shí)作為淄川低端消費(fèi)市場的有效補(bǔ)充，零售的人氣也較為旺盛。市場的有效補(bǔ)充，零售的人氣也較為旺盛。第15頁/共47頁第十五頁，共47頁。淄川商業(yè)(shngy)的薄弱環(huán)節(jié)是定位的方

15、向 淄博市轄張店區(qū)、博山區(qū)、淄川區(qū)、周村區(qū)、臨淄區(qū)五個(gè)區(qū)和桓臺(tái)縣、沂源縣、高青縣三個(gè)縣。 淄川的商業(yè)只局限在省級(jí)服裝批發(fā)的優(yōu)勢，同時(shí)服裝批發(fā)只限止在中低端市場。區(qū)域商業(yè)發(fā)展來講沒有將這一良好(lingho)的服裝批發(fā)影響力提升為本地商業(yè)提供的專業(yè)化和臨近地區(qū)的消費(fèi)吸引。 各龍頭商家過于滿足本地的習(xí)慣性消費(fèi)滿足，追尋獨(dú)店統(tǒng)吃策略，導(dǎo)致市場定位的模糊，而是利用區(qū)域的獨(dú)占性經(jīng)營，從而丟失了消費(fèi)提升的消費(fèi)群體，他們前往張店、濟(jì)南，甚至青島消費(fèi)。第16頁/共47頁第十六頁，共47頁。時(shí)尚(shshng)流行百貨是薄弱環(huán)節(jié)商場全而不專業(yè)業(yè)態(tài)組合不清晰：各商場的業(yè)態(tài)組合陳舊而不細(xì)，定位模糊。品牌組合雜亂：各

16、商場追求多而全的經(jīng)營模式。如淄川的商業(yè)龍頭企業(yè)新星商廈及仟佰匯商廈，即有一二三線的大眾品牌，也有批發(fā)市場常見較低檔次品牌，過于追尋消費(fèi)滿足，有限(yuxin)的空間，容納過多過雜的品牌，導(dǎo)致公共通道的狹窄，使整座商場沒有形成目標(biāo)消費(fèi)價(jià)值感。第17頁/共47頁第十七頁，共47頁。時(shí)尚(shshng)流行百貨是薄弱環(huán)節(jié) 消費(fèi)定位模糊：消費(fèi)定位模糊： 同一座商場的品牌檔次落差過大，一二三線的同一座商場的品牌檔次落差過大，一二三線的大眾品牌、假冒品牌、批發(fā)市場的低端品牌全部夾雜大眾品牌、假冒品牌、批發(fā)市場的低端品牌全部夾雜在一起，目標(biāo)消費(fèi)定位模糊。在一起，目標(biāo)消費(fèi)定位模糊。 運(yùn)營品質(zhì)低下：運(yùn)營品質(zhì)低下

17、： 在運(yùn)營管理模式上，均存在統(tǒng)一布局、統(tǒng)一收在運(yùn)營管理模式上，均存在統(tǒng)一布局、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一工裝、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一營銷的管理模式，但費(fèi)、統(tǒng)一工裝、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一營銷的管理模式，但在品質(zhì)上過于低下。在品質(zhì)上過于低下。 中低端習(xí)慣性消費(fèi)：中低端習(xí)慣性消費(fèi)： 業(yè)態(tài)、品牌、服務(wù)過于陳舊，無法滿足現(xiàn)代的業(yè)態(tài)、品牌、服務(wù)過于陳舊，無法滿足現(xiàn)代的消費(fèi)提升，業(yè)態(tài)及品牌的模糊定位、品牌形象的無時(shí)消費(fèi)提升，業(yè)態(tài)及品牌的模糊定位、品牌形象的無時(shí)代感容易讓提升中的消費(fèi)與需求代感容易讓提升中的消費(fèi)與需求(xqi)脫離，以導(dǎo)脫離，以導(dǎo)致時(shí)尚消費(fèi)、品牌消費(fèi)、文化消費(fèi)外地化。致時(shí)尚消費(fèi)、品牌消費(fèi)、文化消費(fèi)外地化。第18頁/共4

18、7頁第十八頁，共47頁。商業(yè)街功能(gngnng)不明確 步行街雜而功能不明確 城里大街、通濟(jì)(tn j)街、吉祥路 步行街由于歷史的發(fā)展原因，形成商業(yè)街與集市的二合一，沒有一個(gè)合理的業(yè)態(tài)定位與管理，商業(yè)街的功能性不夠明確，檔次和業(yè)態(tài)組合落差過大，商業(yè)街的價(jià)值沒有正直體現(xiàn)出來。業(yè)態(tài)組合定位與目標(biāo)群定位模糊。第19頁/共47頁第十九頁，共47頁。分析(fnx)小結(jié) 本地商場現(xiàn)狀：商場的模糊定位，無差異化的目本地商場現(xiàn)狀：商場的模糊定位，無差異化的目標(biāo)群細(xì)分，無法滿足消費(fèi)提升標(biāo)群細(xì)分，無法滿足消費(fèi)提升(tshng)(tshng)。 本地步行街：雜而功能不明確（城里大街、通濟(jì)本地步行街：雜而功能不明

19、確（城里大街、通濟(jì)街、吉祥路）。街、吉祥路）。 本地服裝城：針對(duì)縣級(jí)地區(qū)的低端市場消費(fèi)。本地服裝城：針對(duì)縣級(jí)地區(qū)的低端市場消費(fèi)。第20頁/共47頁第二十頁，共47頁。分析(fnx)小結(jié) 本地消費(fèi)提升的表現(xiàn)特征：本地消費(fèi)提升的表現(xiàn)特征： 本地最高檔的百貨商場本地最高檔的百貨商場新星商廈新星商廈(shn (shn sh)sh)時(shí)尚品牌類、電子類、通訊類的超強(qiáng)人時(shí)尚品牌類、電子類、通訊類的超強(qiáng)人氣。氣。 本地超市現(xiàn)代都市生活購物方式的旺盛表現(xiàn)。本地超市現(xiàn)代都市生活購物方式的旺盛表現(xiàn)。 銀座的入駐受到較高肯定。銀座的入駐受到較高肯定。 柳泉廣場大量的休閑人流量。柳泉廣場大量的休閑人流量。 肯德基、麥當(dāng)

20、勞時(shí)尚消費(fèi)的旺盛人氣?？系禄Ⅺ湲?dāng)勞時(shí)尚消費(fèi)的旺盛人氣。 異地（濟(jì)南、張店、青島）消費(fèi)的人流及次異地（濟(jì)南、張店、青島）消費(fèi)的人流及次數(shù)的增加。數(shù)的增加。 本地影樓的發(fā)展與現(xiàn)代流行時(shí)尚、個(gè)性寫真本地影樓的發(fā)展與現(xiàn)代流行時(shí)尚、個(gè)性寫真受到的歡迎。受到的歡迎。 步行街的掏寶購物方式。步行街的掏寶購物方式。 綜合：品牌消費(fèi)、檔次消費(fèi)、個(gè)性消費(fèi)、時(shí)綜合：品牌消費(fèi)、檔次消費(fèi)、個(gè)性消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)、文化消費(fèi)、價(jià)值消費(fèi)。尚消費(fèi)、文化消費(fèi)、價(jià)值消費(fèi)。 第21頁/共47頁第二十一頁，共47頁。柳泉廣場(gungchng)現(xiàn)狀分析名稱名稱類型類型檔次檔次消費(fèi)特點(diǎn)消費(fèi)特點(diǎn)主要目標(biāo)群主要目標(biāo)群銀座購物廣銀座購物廣場場百

21、貨中高檔。與本地商場相比，中低檔不足，品類較少。主題鮮明，時(shí)尚元素中高消費(fèi)人群銀座超市銀座超市生活超市管理新穎都市感較強(qiáng)，品類豐富大眾生活消費(fèi)國美國美家電國內(nèi)一線家電品牌商家品牌感強(qiáng)大眾家電消費(fèi)肯德基肯德基西式洋快餐國際品牌時(shí)尚，快樂年輕時(shí)尚一族麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞洋快餐國際品牌時(shí)尚，快樂兒童、年輕時(shí)尚一族加洲牛肉面加洲牛肉面中式快餐國際品牌時(shí)尚，快樂年輕一族分析： 通過柳泉現(xiàn)有的業(yè)態(tài)分析，表現(xiàn)出濃厚的商業(yè)時(shí)代感、時(shí)尚元素濃厚，這是淄川地區(qū)任何商業(yè)街及商業(yè)所無法比擬的。 但就廣場的規(guī)模和多元化來講，消費(fèi)資源相對(duì)過少。表現(xiàn)在缺乏(quf)檔次的多元化、缺乏(quf)業(yè)態(tài)品類的深入、缺乏(quf)目標(biāo)群的

22、多元，畢竟淄川消費(fèi)力是多元。同時(shí)，做為淄川的商業(yè)象征，柳泉廣場除了引導(dǎo)消費(fèi)外，應(yīng)更多的滿足本地多元化的消費(fèi)業(yè)態(tài)，充分利用現(xiàn)有資源，表現(xiàn)出廣場的多功能性。第22頁/共47頁第二十二頁，共47頁。我們(w men)的結(jié)論 通過以上分析，高檔百貨、低檔百貨和傳統(tǒng)的中檔百貨都不是我們的定位首選。 時(shí)尚性的流行百貨（或業(yè)態(tài)(y ti)組合）是淄川商業(yè)方面的薄弱環(huán)節(jié)，也是我們定位的突破口。 時(shí)尚店中店百貨表明了消費(fèi)者對(duì)購物環(huán)境和品質(zhì)的更高要求，是消費(fèi)習(xí)慣更新?lián)Q代過程中必然的產(chǎn)物。 時(shí)尚店中店百貨的特征是主題鮮明、以消費(fèi)者為中心，設(shè)計(jì)時(shí)尚的購物環(huán)境和舒適的購物空間，較大面積的停車場。第23頁/共47頁第二十

23、三頁，共47頁。 二.柳泉商業(yè)廣場項(xiàng)目總體定位(dngwi)(品牌延續(xù)性定位(dngwi)第24頁/共47頁第二十四頁，共47頁。柳泉商業(yè)廣場項(xiàng)目總體(zngt)定位 我們首先將柳泉商業(yè)廣場作為一個(gè)整體，包括(boku)銀座、國美、麥當(dāng)勞、肯德基等部分。 依據(jù)淄川商業(yè)狀態(tài)、城市商圈發(fā)展規(guī)律、項(xiàng)目市場調(diào)研數(shù)據(jù)、項(xiàng)目立地環(huán)境狀況，本項(xiàng)目可以有幾條基本的結(jié)論：第25頁/共47頁第二十五頁，共47頁。項(xiàng)目(xingm)定位原則 整體定位，分項(xiàng)實(shí)施； 業(yè)態(tài)互補(bǔ)(h b)，有機(jī)組合；第26頁/共47頁第二十六頁，共47頁。柳泉廣場(gungchng)的分形象定位：時(shí)尚店中店百貨 通過前面的各分析，我們認(rèn)為

24、，柳泉廣場第一層次的業(yè)態(tài)組成已經(jīng)配置完成； 剩余商業(yè)面積承擔(dān)了第二層次商業(yè)業(yè)態(tài)的功能和角色，即具有時(shí)尚百貨(bihu)和餐飲休閑娛樂功能 剩余商業(yè)面積應(yīng)該由時(shí)尚百貨(bihu)店中店組成，代表了首席商業(yè)中心的商業(yè)時(shí)尚、流行趨勢和商業(yè)的活力；柳泉廣場具有(jyu)60萬人口的淄川區(qū)，只能也只會(huì)存在有一個(gè)核心的商業(yè)圈；銀座、國美、肯德基、麥當(dāng)勞第一層次的業(yè)態(tài)第二層次的業(yè)態(tài)時(shí)尚百貨店中店餐飲、休閑娛樂功能第27頁/共47頁第二十七頁，共47頁。名稱名稱類型類型檔次檔次消費(fèi)特點(diǎn)消費(fèi)特點(diǎn)主要目標(biāo)群主要目標(biāo)群銀座購物銀座購物廣場廣場百貨中高檔。與本地商場相比，中低檔不足，品類較少。主題鮮明，時(shí)尚元素中高消

25、費(fèi)人群銀座超市銀座超市生活超市管理新穎都市感較強(qiáng)，品類豐富大眾生活消費(fèi)國美國美家電國內(nèi)一線家電品牌商家品牌感強(qiáng)大眾家電消費(fèi)肯德基肯德基西式洋快餐國際品牌時(shí)尚，快樂年輕時(shí)尚一族麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞洋快餐國際品牌時(shí)尚，快樂兒童、年輕時(shí)尚一族加洲牛肉加洲牛肉面面中式快餐國際品牌時(shí)尚，快樂年輕一族回顧本項(xiàng)目已入駐業(yè)態(tài)(y ti)的分析領(lǐng)導(dǎo)者時(shí)尚主義者主題鮮明都市感覺(gnju)品牌引導(dǎo)者城市核心商圈發(fā)展第一層業(yè)態(tài)(y ti)及品牌概念形成柳泉廣場大眾品牌感覺第28頁/共47頁第二十八頁，共47頁。柳泉商業(yè)廣場項(xiàng)目(xingm)總體定位整體形象定位整體形象定位淄川首席商業(yè)中心淄川首席商業(yè)中心時(shí)尚店中店時(shí)尚店中店

26、美食風(fēng)情街美食風(fēng)情街銀座銀座麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞/肯德基肯德基國美國美娛樂休閑娛樂休閑第29頁/共47頁第二十九頁，共47頁。 柳泉(li qun)廣場業(yè)態(tài)定位 “時(shí)尚店中店”首先代表了一種時(shí)尚概念，傳遞了一種與時(shí)尚潮流同步的消費(fèi)理念：即時(shí)尚的產(chǎn)品(chnpn)、時(shí)尚的購物環(huán)境、時(shí)尚的消費(fèi)人群、時(shí)尚的體驗(yàn)消費(fèi)方式，都會(huì)給消費(fèi)者一種新鮮的消費(fèi)期待。 這種概念就要求我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃和組合中，充分的將這種產(chǎn)品(chnpn)的時(shí)尚性和新的消費(fèi)理念和趨勢有機(jī)結(jié)合，打造一種充滿時(shí)尚元素的中心。時(shí)尚百貨充滿時(shí)尚元素的流行時(shí)尚店中店百貨第30頁/共47頁第三十頁，共47頁。柳泉(li qun)廣場品牌延續(xù)品牌品牌USP

27、年輕的流行的個(gè)性的品牌感覺品牌感覺自豪的美麗的智慧的品牌身份品牌身份教育者領(lǐng)導(dǎo)者制造者品牌利基品牌利基時(shí)代主義國際時(shí)尚動(dòng)態(tài)文化尋根商品對(duì)應(yīng)商品對(duì)應(yīng)女人世界、精品、飾品、KTV、網(wǎng)吧服飾類、科技電子類彩裝類、茶吧、珠寶、美食柳泉廣場(gungchng)時(shí)尚領(lǐng)導(dǎo)者印象第31頁/共47頁第三十一頁，共47頁。柳泉(li qun)廣場推廣定位 一個(gè)城區(qū)只有一個(gè)商業(yè)核心 一個(gè)商業(yè)核心必須滿足消費(fèi)的業(yè)態(tài)組合、品牌、檔次、時(shí)尚、品味、文化等方面的滿足 每一座城市都在發(fā)展，相應(yīng)(xingyng)的這座商業(yè)核心必定是時(shí)代的產(chǎn)物，同時(shí)也必定是時(shí)代的代言者。 城區(qū)的商業(yè)核心必定是這座城區(qū)的商業(yè)城標(biāo) 城區(qū)的商業(yè)核心必

28、定是商業(yè)模式及消費(fèi)的引導(dǎo)者 時(shí)尚，時(shí)代的產(chǎn)物，引導(dǎo)全新的消費(fèi)滿足與消費(fèi)文化。第32頁/共47頁第三十二頁，共47頁。柳泉(li qun)廣場推廣定位淄川唯一的時(shí)尚主題商城是一個(gè)具有(jyu)時(shí)代感、個(gè)性鮮明的時(shí)尚世界；是淄川首個(gè)以廣場商城形態(tài)集約式，引領(lǐng)最新時(shí)尚、最新潮流的商業(yè)特區(qū)；是淄川新商鋪時(shí)代的領(lǐng)跑者；是時(shí)尚一族的消費(fèi)天堂。推廣核心概念：柳泉廣場(gungchng)淄川城市座標(biāo)，時(shí)尚城中城柳泉廣場(gungchng)80%時(shí)尚商品20%時(shí)尚體驗(yàn)城市中心商圈、提升消費(fèi)品味的時(shí)尚之城第33頁/共47頁第三十三頁，共47頁。柳泉廣場經(jīng)營模式(msh)定位 由于本項(xiàng)目的特征，適宜的經(jīng)營模式是整體

29、的出租，但是整體出租的難度較大，而且前期租金極低，一般為正常租金的1/21/3； 以店中店形式，在以后的經(jīng)營管理過程中，容易形成的經(jīng)營格局散亂，主題性較弱、影響(yngxing)力和吸引力不足，對(duì)項(xiàng)目的控制能力弱，對(duì)發(fā)展商的品牌造成極壞的影響(yngxing)。 全部聯(lián)營的經(jīng)營模式，發(fā)展商要進(jìn)行必要的投資，投入較大。 部分聯(lián)營+店中店模式，通過聯(lián)營部分的經(jīng)營來帶動(dòng)租賃部分，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，以達(dá)到發(fā)展商逐步退出項(xiàng)目的目的。 百貨式的時(shí)尚店中店（五統(tǒng)一管理：統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理）經(jīng)營模式定位百貨式的時(shí)尚店中店第34頁/共47頁第三十四頁，共47頁。定位依據(jù)

30、1：周邊(zhu bin)消費(fèi)者調(diào)查結(jié)論：48%的人月收入在1000元以下，38%的人群月收入在10002000元之間，11%月收入在20003000元。結(jié)論：說明都市的中高檔消費(fèi)是非常(fichng)有潛力的。第35頁/共47頁第三十五頁，共47頁。定位(dngwi)依據(jù)1：周邊消費(fèi)者調(diào)查結(jié)論：43%的調(diào)查對(duì)象(duxing)喜歡在銀座購物，而喜歡已經(jīng)營多年的仟佰匯和新星總值只有40%.結(jié)論：說明柳泉廣場的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀已被大眾所認(rèn)可，發(fā)展前景可觀。第36頁/共47頁第三十六頁，共47頁。定位依據(jù)1：周邊(zhu bin)消費(fèi)者調(diào)查結(jié)論：73%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為柳泉好，23%認(rèn)為一般，4%沒到過。8%

31、感覺經(jīng)營品種太少。結(jié)論：說明柳泉廣場整體來說是被認(rèn)可的，同時(shí)還需要業(yè)態(tài)功能、商品種類、服務(wù)(fw)、管理上的提升，也需加大整體的推廣力度。第37頁/共47頁第三十七頁，共47頁。定位(dngwi)依據(jù)1：周邊消費(fèi)者調(diào)查結(jié)論：以上的數(shù)據(jù)都將成為柳泉廣場的最大優(yōu)勢吸引(xyn)消費(fèi)，同時(shí)也是柳泉廣場的自身素質(zhì)優(yōu)勢。第38頁/共47頁第三十八頁，共47頁。定位依據(jù)1：周邊消費(fèi)者調(diào)查(dio ch)結(jié)論：近58%的人很希望(xwng)有娛樂項(xiàng)目，33%的人希望(xwng)有。這兩組數(shù)據(jù)說明淄川大眾對(duì)娛樂消費(fèi)有較大的希望(xwng)值，市場潛力較大。第39頁/共47頁第三十九頁，共47頁。定位依據(jù)(yj

32、)1：周邊消費(fèi)者調(diào)查結(jié)論：近65%的人一年有1次異地購物，38%的人一年有2至5次異地購物習(xí)慣，說明本地的消費(fèi)提供已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離(tul)消費(fèi)需求的提升。第40頁/共47頁第四十頁，共47頁。定位依據(jù)(yj)1：周邊消費(fèi)者調(diào)查結(jié)論：近29%的人希望增加休閑娛樂類，同時(shí)16%的品牌專賣需求及17%的健身需求，13%的精品店需求，以上的多元化消費(fèi)需求說明大眾對(duì)于柳泉(li qun)廣場定位的時(shí)尚功能性需求。第41頁/共47頁第四十一頁，共47頁。定位依據(jù)(yj)1：周邊消費(fèi)者調(diào)查結(jié)論：70%的中檔消費(fèi)需求，12%的高檔消費(fèi)需求，論證了柳泉(li qun)廣場商業(yè)核心定位的準(zhǔn)確性，同時(shí)也為后續(xù)中高檔消費(fèi)

33、提供的持續(xù)性發(fā)展指引了方向。第42頁/共47頁第四十二頁，共47頁。定位依據(jù)(yj)2：城市商業(yè)中心應(yīng)該具有的特征和承擔(dān)的城市功能 滿足商圈人口的基本購物、休閑、娛樂、文化、保健、餐飲、基本生活服務(wù)及交往需求； 要有飽滿的業(yè)態(tài)來滿足城市發(fā)展不斷變化的多層次的需求； 足夠的服務(wù)設(shè)施、足夠的服務(wù)功能和服務(wù)面積； 方便的到達(dá)性、強(qiáng)大的集客能力和立地(ld)能力； 區(qū)域的“會(huì)客廳”和社區(qū)的活動(dòng)中心： 實(shí)現(xiàn)以上的功能在硬件上需要規(guī)劃室外的活動(dòng)廣場和室內(nèi)室外的休息區(qū)域過渡空間。公交站點(diǎn)、大面積的休閑廣場是人流聚集必不可少的硬件設(shè)施。第43頁/共47頁第四十三頁，共47頁。本項(xiàng)目(xingm)的特點(diǎn) 商業(yè)商業(yè)(shngy)核心地位實(shí)現(xiàn)柳泉廣場的初始定核心地位實(shí)現(xiàn)柳泉廣場的初始定位價(jià)值位價(jià)值 規(guī)模、品質(zhì)、地段淄川第一，同時(shí)以一級(jí)業(yè)態(tài)規(guī)模、品質(zhì)、地段淄川第一，同時(shí)以一級(jí)業(yè)態(tài)組合（銀座、麥當(dāng)勞、肯德基、國美）引領(lǐng)的淄川商業(yè)組合（銀座、麥當(dāng)勞、肯德基、國美）引領(lǐng)的淄川商業(yè)(shngy)核心地