2019年酒店的資產(chǎn)評估報告

1、酒店的資產(chǎn)評估報告酒店是一種商業(yè)性物業(yè)。 長期以來 , 有關商業(yè)性物業(yè)估價的實踐和研究主要集中在零售業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)廠房和商用辦公樓等領域 , 有關酒店估價方法的研究并不多見。 那關于酒店的資產(chǎn)評估報告是怎么樣的呢 ?酒店的資產(chǎn)評估報告【 1】×××酒店連鎖：根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，按照國際公認的資產(chǎn)評估方法， 為實施商標價值評估之目的，對“××”商標進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對整體資產(chǎn)價值在 20xx 年 05 月 10 日所表現(xiàn)的市場價

2、值作出了公允反映。目前我們的資產(chǎn)評估工作業(yè)已結(jié)束，現(xiàn)謹將資產(chǎn)評估結(jié)果報告如下：根據(jù)對×××的發(fā)展現(xiàn)狀以及年營業(yè)額， 使用年限等因素的考慮，使用收益法進行評估， 最終得出×××酒店連鎖的企業(yè)價值結(jié)果為 146.533 億元。本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的以及報送有關主管機關審查而作。評估報告使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方同意，不得向他人提供或公開。除依據(jù)法律需公開的情形外，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。重要提示 :以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書， 欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告全文。本摘要與資

3、產(chǎn)評估報告書正文具有同等法律效力。評估機構及法人代表： XXX評估師： XXX20xx年 05 月 10 日×××酒店連鎖資產(chǎn)評估報告書受×××酒店連鎖有限公司的委托，對其所擁有的“×××”注冊商標進行了評估，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，本公司的評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地核實、 市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在 20xx 月 30 日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：一、委托方與資產(chǎn)持有方簡介

4、 ( 一) 委托方名稱：×××酒店連鎖公司地址： XX市 XX區(qū) XX路 421 號法定代表人： XX企業(yè)類型：連鎖酒店公司簡介：×××酒店連鎖創(chuàng)立于20xx20xx0 月在美國納斯達克上市，作為中國酒店業(yè)海外上市第一股，×××始終以顧客滿意為基礎，以成為“大眾住宿業(yè)的卓越領導者”為愿景，向全世界展示著中華民族賓至如歸的“家”文化服務理念和民族品牌形象。作為中國經(jīng)濟型酒店行業(yè)的領袖品牌，×××現(xiàn)已覆蓋全國 90 多座主要城市、 擁有連鎖酒店 400 多家，形成了遙遙領先業(yè)內(nèi)的

5、最大的連鎖酒店網(wǎng)絡體系。憑借標準化、干凈、溫馨、舒適、貼心的酒店住宿產(chǎn)品，×× ×為海內(nèi)外八方來客提供安心、便捷的旅行住宿服務，傳遞著“適度生活，自然自在”的簡約生活理念。成立至今，×××更以敏銳的市場洞察力、完善的人力資源體系、有力的管理執(zhí)行力和強大的資金優(yōu)勢迅速建立起了品牌、系統(tǒng)、技術、客源等多個核心競爭力。作為行業(yè)標桿企業(yè)，×××正用實際行動帶動著中國經(jīng)濟型酒店市場走向成熟和完善。二、評估目的本次評估是根據(jù)評估機構與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務委托約定書，對委估的×××酒店

6、商標進行評估， 確定其在評估基準日所表現(xiàn)的市場價值，為公司的商標轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)。三、評估對象和范圍評估對象主要是×××酒店商標價值，評估范圍主要是考慮× ××在過去幾年的發(fā)展的年營業(yè)收入， 營運成本等因素， 評估其所創(chuàng)造的價值，為其股權轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)。四、評估基準日本次資產(chǎn)評估的基準日期為20xx 年 01 月 30 日。這一基準日的確定是為了在評估參數(shù)選取中與企業(yè)和行業(yè)有關經(jīng)濟指標相銜接，便于測算。評估基準日的確定對評估結(jié)果的影響符合常規(guī)情況，無特別影響因素。本次評估的取價標準為評估基準日有效的價格標準。五、評估原則(一) 遵循獨立性原

7、則。作為獨立的社會公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響 ;(二) 遵循客觀性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場核實，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學的方法，使得評估結(jié)果具備充分的事實依據(jù) ;(三) 遵循科學性原則。(四) 遵循產(chǎn)權利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動為假設前提，確定其在評估基準日 20xx 年 01 月 30 日的現(xiàn)行公允價值 ;(五) 遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營的原則。根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，確定相應的評估方法、參數(shù)和依據(jù);(六) 遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產(chǎn)

8、或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準。六、評估依據(jù)在本次資產(chǎn)評估工作中 , 評估人員遵循的具體行為依據(jù)、 法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權依據(jù)、取價依據(jù)和參考資料有：( 一) 法規(guī)依據(jù)1 、國有資產(chǎn)評估管理辦法 ( 國務院 1991 年第 91 號令 );2 、國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則 ( 國資辦發(fā) 1992 第 36 號);3 、資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見 ( 試行 )( 中國資產(chǎn)評估協(xié)會 199603 號);4 、資產(chǎn)評估報告內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 ( 財政部 199991 號);5 、國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管

9、理工作意見的通知 ( 國務院 2001102 號);6 、中華人民共和國公司法 ;( 二) 行為依據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。(三) 評估工作重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件×××酒店連鎖公司章程委托方提供的其他資料( 四) 評估取價標準依據(jù)1. 經(jīng)審計后企業(yè) 20xx 年會計報表和財務數(shù)據(jù) ;2. 企業(yè) 20xxx 數(shù)據(jù)和指標 ;3. 證券市場公布的相關數(shù)據(jù)和參數(shù) ;4. 其他相關資料。七、評估方法根據(jù)委托方本次評估目的、范圍以及委托評估價值的現(xiàn)狀，我們采取收益法進行評估。具體評估該企業(yè)資產(chǎn)的步驟如下：(1) 根據(jù)近幾年數(shù)據(jù)對公司未來的收益進行預測 ;(2) 折現(xiàn)率的分析及

10、計算 ;(3) 按求得的折現(xiàn)率進行折現(xiàn) , 確定×××的現(xiàn)金流評估現(xiàn)值。無限年期收益法計算公式RiAP?in1?rr1?ri?1n式中：被評估資產(chǎn)的評估值;P ：未來第 i 年資產(chǎn)的預期收益 ;i ：年序號r ：折現(xiàn)率 ;n ：預期收益年限 ;A ：年金成立條件：純收益在 n 年( 含第 n 年) 以前有變化，純收益在n 年( 不含第 n 年) 以后保持不變，收益年期無限 ;r 大于零。(4) 根據(jù)企業(yè)價值評估公式評估其凈資產(chǎn)價值。八、評估過程 ( 一) 收益分析中國經(jīng)濟型酒店最早始于 1996 年，當時上海錦江集團下屬的錦江之星作為我國第一個經(jīng)濟型酒店品牌問世。

11、自那以后，隨著我國經(jīng)濟持續(xù)、快速的增長、對外開放程度的不斷提高以及國內(nèi)外旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展， 經(jīng)濟型酒店的服務為大多數(shù)人帶來了便利， 這就為經(jīng)濟型酒店的發(fā)展帶來了良好的契機， ××× 也因此迅速成長起來。但是近兩年來，經(jīng)濟型酒店的過快擴張，利潤的增長不足以彌補其物業(yè)等各方面費用的提高及競爭的加劇帶來的成本上升， 酒店的盈利空間在慢慢地被擠壓。綜上所述，根據(jù)目前的行業(yè)狀況，行業(yè)的需求仍然處于一個增長的時期，但是由于經(jīng)濟型酒店的擴張過于快速，酒店的盈利空間會因為競爭有所下降。表 1×××近四年財務數(shù)據(jù)同時分析國內(nèi)現(xiàn)有的經(jīng)濟型酒店，×

12、;××的各項競爭力在這個行業(yè)是處于一個較為優(yōu)勢的地位， 考慮到整個行業(yè)的發(fā)展狀況， 根據(jù)×××近四年的財務數(shù)據(jù)， 我們考慮在永續(xù)收益假設前提下， 從評估基準日后第 5 年保持第四年的利潤不變。以下對×××未來現(xiàn)金的預測表 2上述收入成本變動運用的比例是根據(jù)以往數(shù)據(jù)按其綜合變動的平均比例為預測期固定的變動比例或是按其與收入之間的比例進行的估值。根據(jù)上述數(shù)據(jù)及公式，假設以后年度資本性支出均為基準日數(shù)額，即 457.13 百萬元：公司現(xiàn)金流 =息稅前利潤 X(1- 稅率 )+ 折舊費用 +攤銷費用及其他不需付現(xiàn)成本 -

13、資本性支出 - 營運資本變動得出公司現(xiàn)金流量表如下(二) 折現(xiàn)率計算折現(xiàn)率是以資金的百分數(shù)計算的資金每年的盈利能力，也只一年后到期的資金折算為現(xiàn)值時所損失的數(shù)值。1 、股本資本成本 =無風險報酬率 +( 社會平均收益率 - 無風險報酬率)x 行業(yè)風險系數(shù) +企業(yè)特有風險報酬率根據(jù) 20xx 年的國庫債利率大概為3.02%，則無風險報酬率為 4%。市場預期收益率取值5.3%。行業(yè)風險系數(shù)：結(jié)合行業(yè)特點，從證券交易市場交易數(shù)據(jù)可取1.77 。企業(yè)特有的風險報酬率：在本次評估中從以下幾個方面考慮企業(yè)未來的經(jīng)營中存在的不確定性或劣勢來確定企業(yè)特有風險收益率：(1) 由于競爭的加劇， 行業(yè)擴張加快， 經(jīng)

14、濟型酒店逐漸成為供給遠遠大于需求的行業(yè)， 如果公司部采取其他措施積極應對， 企業(yè)的利潤上升空間有限 ;(2) ×××今年來由于加盟店規(guī)模增加， 在管理等方面加大了難度，提供的服務質(zhì)量也難以得到保障，給消費者帶來一定的損失;(3) ×××雖然連鎖的規(guī)模與大多數(shù)競爭對手相比處于優(yōu)勢地位，但是除了在實行低價的策略之外， 沒有其他突出的特點與競爭對手區(qū)別，即其核心競爭力仍較低?；谝陨显颍髽I(yè)特定風險收益率取3%。則 Kr=3.02%+(5.3%-3.02%)x1.77+3%=10.06%。2 、債權資本成本根據(jù)企業(yè)基準日負息債務具體情況(

15、 每筆借款利率 ) 計算出稅前債務成本為 4.76%Kd=稅前債務成本 x(1- 稅率 )=4.76%x(1-33%)=3.18%以漢庭連鎖酒店為比較對象，根據(jù)基準日企業(yè)資產(chǎn)負債表，可知凈資產(chǎn)價值 ( 目前總資產(chǎn) - 負債 ) ，得 E=380.58 百萬元基準日經(jīng)確定的付息債務D=164.7 百萬元則折現(xiàn)率r=10.06%X(380.58/(380.58+164.7)+3.18%(164.7/(380.58+164.7)=7.98%(三) 現(xiàn)金流現(xiàn)值計算根據(jù)現(xiàn)金流的計算公式可得P?t?1nRtAt?(1?r)r(1?r)t79841.07984?0.0798?14818.68(百萬元 )?九、評估結(jié)論企業(yè)凈資產(chǎn)價值