土地評估報告需要準備的資料及模版

1、土地評估報告需要準備的資料委托方需確認的事項及應提供的資料1、評估目的:2、估價基準日:3、委托方需提供的資料:(1)評估委托書或者評估合同(2)委托方營業(yè)執(zhí)照復印件及企業(yè)簡介:需說明委托方聯(lián)系人及 、委托方的隸屬關(guān)系、主營業(yè)務、委托方與估價對象土地使用者之間的關(guān)系等內(nèi)容。(3)土地證復印件(出讓土地需附出讓土地合同或購置協(xié)議)、土地來源及歷史沿革說明、房產(chǎn)證復印件。(4)假設存在他項權(quán)利需附他項權(quán)利證、他項權(quán)利有關(guān)權(quán)利人證明材料。(5)待開發(fā)空地需附規(guī)劃利用條件(批準機關(guān)、批準日期)、土地勘測定界技術(shù)報告。(6)宗地區(qū)域位置圖、宗地照片(從不同角度表達宗地的主要建筑物、用途及利用特點)。(7

2、)地勘報告、環(huán)評報告等。(可以不提供、不太重要)(8)最新政府工作報告、最新統(tǒng)計年鑒及現(xiàn)場估價師需要的其它資料。(用于表達報告中的一般因素、區(qū)域因素)土地估價報告標準格式土地估價報告標準格式  發(fā)文文號國土籍字第號標題關(guān)于印發(fā)?土地估價報告標準格式?的通知名詞解釋  1、土地價格：是指土地的購置價格那么土地未來年期純收益地租的資本化。土地使用權(quán)價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。  2、熟地價格：是指完成了土地開發(fā)等根底設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。  3、生地價

3、格：是指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或局部進行根底設施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。  4、毛地價格：是指已完成根底設施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。  5、估價期日：指估價結(jié)果對應的日期。  6、基準地價：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。  7、標定地價：標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是

4、該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。  8、基準地價更新：基準地價的更新是在土地定級或劃分均質(zhì)區(qū)域的根底上，用土地收益、市場交易的樣本地價及地價指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)平均價格。  9、收益復原法：是將待估土地未來正常年純收益地租，以一定的土地復原率復原，以此估算待估土地價格的方法。  10、市場比擬法：是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比擬，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。  11、本錢逼近法：是以開發(fā)土地所消耗的各項

5、客觀費用之和為主要依據(jù)再加上一定的利潤、利息、就繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。  12、剩余法：又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的根底上，扣除預計的正常開發(fā)本錢及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。  13、基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原那么，就待估宗地的區(qū)域條件和條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比擬,并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正,進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。  14、均質(zhì)地域：指土地利用條件及土地用途根本一致的土

6、地區(qū)域。  15、同一供需圈：指能與待估宗地能形成替代關(guān)系，市場的供應與需求狀況本根本相同，并對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。  16、相鄰地區(qū)：指待估宗地所處的同類用途的均質(zhì)地域或緊鄰所在地域的其他均質(zhì)地域。  17、類似地區(qū)：指與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質(zhì)地域。  18、地價指數(shù)：指運用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域內(nèi)某一用途于某一時期的地價水平換算成相對于某一基準日期地價水平的百分比指數(shù)。  19、綜合復原利率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率。  20、土地復原利率：是將土地產(chǎn)生的未

7、來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率。  21、建筑物復原利率；是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益價格的比率。  22、征地費用：指國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費，以及安置補助費等。  23、城鎮(zhèn)拆遷安置費用：指用地單位為到得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的拆遷補償?shù)母黜椏陀^費用。主要包括撤除房屋及構(gòu)筑物的補償費及拆遷安置補助費。  24、土地取得費：指用單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用。  25、土地開發(fā)費：是為使用土地到達一定的開始建設條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地區(qū)一體化內(nèi)外的

8、土地開發(fā)費用。  26、土地增值是待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，到達建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)后市場價格與本錢價格之間的差額。  27、標準宗地：是在城鎮(zhèn)的一定區(qū)域內(nèi)設定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定又起示范及比擬標準作用的宗地。  28、標準深度：標準深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。 附錄E  標準的附錄  估價報告標準格式  ?土地估價報告標準格式一般格式?的根本內(nèi)容  目  &

9、#160; 錄  “土地估價報告文字式的根本內(nèi)容  一封面  二正文  “土地估價技術(shù)報告文字式的根本內(nèi)容  一封面  二正文  “土地估價報告表格式根本內(nèi)容  一封面  二正文  “土地估價報告與“土地估價技術(shù)報告的制作與文字要求  “土地估價報告文字式根本內(nèi)容  轉(zhuǎn)一封面      封面內(nèi)容和格式如下：  土地估價報告  封面標題  工程名稱：說明估價工程的全稱，內(nèi)容可包括評估目的及

10、估價對象類型土地使用權(quán)或其他等字樣  受托估價單位：說明進行該項估價并符合估價資質(zhì)的機構(gòu)名稱，可同時列出使用估價機構(gòu)  土地估價報告編號：說明估價機構(gòu)對該工程的編號，含有“地名估價機構(gòu)簡稱年度估字第××號等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度  提交估價報告日期：說明土地估價報告提交的具體日期二正文      正文內(nèi)容和格式如下：  土地估價報告  正文標題  第一局部  摘要  分標題  一、工程名稱同“土地估價報告

11、文字式封面  二、委托估價方說明該項估價的委托單位或個人  三、估價目的說明該項估價是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據(jù)、估價結(jié)果的應用方向等，對估價依據(jù)那么應注明文號、批準單位及批準日期等  四、估價基準日說明估價結(jié)果對應的具體日期，樣式為×××年××月××日  五、估價日期說明該項估價工作的起止日期  六、地價定義說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證五保戶用途為依

12、據(jù)土地開發(fā)程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外轉(zhuǎn)或宗地內(nèi)外“幾通指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等和宗地內(nèi)平整；地價定義應注明所估地價的內(nèi)涵是指在估價基準日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)或包括其他內(nèi)容價格  七、估價結(jié)果說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，決地價附大寫金額，并附土地估價結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應標明估價基準日外幣與人民幣的比價。  八、土地估價師簽字由參加評估及符合估價資質(zhì)的估價機構(gòu)中的至少兩名土地估價師簽字，并注明土地估

13、價師資格證書號  九、土地估價機構(gòu)由簽字土地估價師所在的估價機構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個為符合土地估價資質(zhì)的估價機構(gòu)  機構(gòu)公章  估價機構(gòu)負責人簽字：  ××××年××日××  土地估價結(jié)果一覽表一、上述土地估價結(jié)果的限定條件  1、土地權(quán)利限制：說明有否影響地價的土地權(quán)利限制及具體內(nèi)容  2、根底設施條件：主要描述估價對象實際土地開發(fā)程度，即通路、通電、供水、排水、供氣、通訊等及宗地內(nèi)平整狀況  3、規(guī)劃限制條件：說明

14、有否影響地價的其他限定條件及具體內(nèi)容  二、其他需要說明的事項參照估價報告中“其他需要特殊說明的事項  估價機構(gòu)：加蓋公章  年    月   日  第二局部  估價對象界定  分標題  一、委托估價方說明該項估價的委托單位及基隸屬關(guān)系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務范圍等以及單位地地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個人、 、聯(lián)系人等  二、估價對象說明估價對象的具體范圍，指出估價的日土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估

15、價對象的面積、土地使用者、用途等  三、估價對象概況      1、土地登記狀況說明估價對象的來源及歷史沿革，估價地理位置、土地用途四至、面積、土地級別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等  2、土地權(quán)利狀況說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金數(shù)額批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對估價對象存在的抵押權(quán)、擔保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利、相關(guān)權(quán)利等要詳加說明  3、

16、土地利用狀況說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建、構(gòu)物及其用途、建筑、容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最正確利用等情況，對以規(guī)劃條件進行評估的，應說明規(guī)劃條件的批準機關(guān)及批準日期、具體規(guī)劃條件等  四、影響地價的因素說明  1、一般因素應說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：  1城市資源狀況包括地理位置、土地

17、、城市人口等；2房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況含土地制度、住房制度、地價政策等；3產(chǎn)業(yè)政策含稅收政策等；4城市規(guī)劃與開展目標；5城市社會經(jīng)濟開展狀況包括城市經(jīng)濟布局、開展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容 2、區(qū)域因素說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，可包括1區(qū)域概況含區(qū)域位置、人口、級別、狀況、對外交通條件等；2交通條件含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等；3根底設施條件指區(qū)域內(nèi)供水排水供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫(yī)院等配套設施的完善程度；4環(huán)境條件含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境；5產(chǎn)業(yè)集聚狀況；6規(guī)劃限制等  這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準地價級別行政分區(qū)

18、功能分區(qū)等確定  以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點和評估目的有所選擇和側(cè)重，著重進行影響因素的描述  3、個別因素說明估價對象面積、用途、寬度、臨街狀況、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地根底設施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明  第三局部   土地估價結(jié)果及其使用  分標題  一、估價依據(jù)說明該項估價所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價對象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料等

19、0; 上述估價依據(jù)應與估價過程相一致，對估價過程中選擇、有關(guān)參數(shù)確定如選用基準地價、征地費用、有關(guān)稅費等所依據(jù)的主要文件應列出  二、土地估價  1、估價原那么簡要說明該項估價所遵循的主要原那么。各項原那么的具體內(nèi)容參見?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?以下簡稱?規(guī)程?  上述估價原那么可根據(jù)估價對象特點與估價目的有所選擇  2、估價方法簡要說明估價中采用的主要方法本錢逼近法、收益復原法、市場比擬法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法等、方法選擇的依據(jù)。這里估價方法應根據(jù)估價目的和估價對象特點等選定，并與估價原那么和估價依據(jù)銜接一致要求所選估價方法不少于兩種  3、

20、估價結(jié)果說明每種估價方法的估價結(jié)果、最終估價結(jié)果確實定方法及依據(jù)以人民幣表示的單位地價及總地價  三、估價結(jié)果和估價報告的使用  1、估價的前提條件和假設條件說明進行本次估價及估價報告與估價結(jié)果成立的前提條件如估價依據(jù)的可*性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等、假設條件如估價對象的用途設定、年期設定、估價基準日設定等  2、估價結(jié)果和估價報告的使用包括以下內(nèi)容：  1估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說明進行本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；  2本報告和估價結(jié)果使用的

21、方向與限制條件。說明估價報告和估價結(jié)果在一定評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價技術(shù)報告不提供應委托方；  3土地估價結(jié)果的有效期。說明估價報告與估價結(jié)果的有效期限；  4申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)；  5違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責任。  3、需要特殊說明的事項說明：  1有關(guān)資料來源及未經(jīng)實地確認或無法實地確認的資料和估價事項；  2對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設定用途等以及采取的相應措施； 

22、 3估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理必要及時說明原因或依據(jù)；  4其他需要特殊說明的問題。  第四局部   附件  分標題  應包括委托估價函、估價對象土地使用證復印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料附宗地圖出讓土地需附出讓合同或協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證復印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑圖等、估價對象照片從不同角度表達宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點、有關(guān)背景材料如估價工程的有關(guān)批準文件等，如為規(guī)劃利用應提交規(guī)劃利用的工程建議書、可行性研究報告、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO計方案通知書等規(guī)劃文件

23、、估價對象如設定他項權(quán)利進的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價機構(gòu)資質(zhì)及簽字土地估價師證書復印件、委托方營業(yè)執(zhí)照等  在提交有關(guān)估價對象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時，估價人員必須對土地產(chǎn)權(quán)證明原件如國有土地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證等進行驗對核實后，在復印上加蓋估價機構(gòu)公章章節(jié)土地估價技術(shù)報告   章節(jié)第一局部  總  述    一、估價工程名稱說明估價工程的全稱    二、委托估價方說明該項估價的委托單位、單位地址、法人代表或委托的個人、     三、受托估價方說明該項估價的受托機構(gòu)、機構(gòu)地址、估價機

24、構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書號、法人代表、聯(lián)系人及聯(lián)系 等    四、估價對象說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其它內(nèi)容    五、估價目的說明該項估價的目的和應用方向    六、估價依據(jù)說明該項估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程，委托估價方提供的有關(guān)資料，受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料等    七、價格定義說明所估地價的內(nèi)涵、土地實際開發(fā)程度和本項估價所設定的開發(fā)程度    八、估價期日說明所估地價的具體時點    九、估價日

25、期說明估價工作的起止日期    十、估價結(jié)果說明總地價、單位面積地價和樓面地價，并附大寫金額，單位為元、元平方米。如用外幣表示，注明外幣與人民幣的比價    十一、需要特殊說明的事項    、估價假設條件。    、該報告使用的限制條件。    、資料來源及未經(jīng)實地確認或無法實地確認的資料和估價事項。    、估價中未考慮的因素及一些特殊處理，必要時說明這樣做的原因或依據(jù)。    、土地估價結(jié)果有效的條件和結(jié)果對外提供的限制條件、要求等。  &#

26、160; 、其它需要說明的問題。    十二、土地估價師簽名由參加本次估價的土地估價師簽名，并注明土地估價師資格證書號    十三、土地估價機構(gòu)由土地估價機構(gòu)加蓋公章      一九九  年  月  日章節(jié)第二局部  估價對象描述及地價影響因素分析    一、估價對象描述    、土地位置狀況說明待估宗地的位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號等    、土地權(quán)利狀況說明待估宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況和

27、性質(zhì)，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對估價對象存在的抵押權(quán)、擔保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利均要詳加說明    、建筑物和地上附著物狀況說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況    上述內(nèi)容中，土地位置、權(quán)利以土地登記和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準，其它狀況以建筑物、地上附著物產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實際勘察、調(diào)查內(nèi)容為準    二、地價影響因素分析說明影響待估宗地

28、地價水平的因素    、一般因素說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟開展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素    、區(qū)域因素說明城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、根本生活設施條件、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚、規(guī)劃限制、自然災害、相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域因素及所在區(qū)域基準地價水平    、個別因素說明土地最有效使用用途及標準、宗地寬度、進深、形狀、面積、地形、地質(zhì)、容積率、覆蓋率、宗地根底設施條件等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的個別因素    上述因素要求與土地估價過程中涉

29、及的有關(guān)因素分析和比擬內(nèi)容相對應。其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素不應考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價的特殊因素，要在技術(shù)報告中說明并進一步分析    地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語標準，內(nèi)涵準確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述章節(jié)第三局部  土地估價    一、估價原那么明確說明此次估價所遵循的原那么，應表達客觀、公正、科學、合法的原那么    二、估價方法與估價過程要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程    應根據(jù)待估宗地特點及工程的實

30、際情況，依據(jù)?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?以下簡稱?規(guī)程?的規(guī)定，選取適宜的估價方法。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足相應要求一市場比擬法    應用此種方法估價，要按照?規(guī)程?規(guī)定，選擇相似比擬實例，進行因素比擬修正后，確定待估土地的價格。要求比擬實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，比照擬實例選擇、比擬因素選擇、因素條件的比擬及因素修正有以下具體要求：    、比擬實例選擇。所選實例應是實際交易實例，并說明實例的具體坐落

31、門牌號和宗地號。    、因素選擇。估價時選擇的比擬因素應包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素要與報告第二局部分析的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據(jù)。    、因素條件說明。具體說明估價對象和比擬實例的各因素條件，列表表示如下：    表一  因  素  條  件  說  明  表    上表中描述的應是比擬因素的具體條件，不能使用相同、稍好、接近、較差等無具體含義的用語，能量

32、化的一定要使用量化指標，如距離市中心距離應注明具體距離為多少；無法量化的指標，也必須具體描述，如根底設施狀況用生地、三通一平、五通一平、七通一平來描述?？傊?，表格中反映的估價對象和比擬實例的各項條件要客觀、具體。    、編制比擬因素條件指數(shù)表    為在因素指標量化的根底上進行比擬因素修正，必須將因素指標轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比擬因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為根底，相應指數(shù)為，將比擬實例相應因素條件與估價對象相比擬，確定出相應的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。列表表示如下：      &

33、#160;           表二  比  較  因  素  條  件  指  數(shù)  表    、因素修正    在各因素條件指數(shù)表的根底上，進行比擬實例估價期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數(shù)與比擬實例的因素條件進行比擬，得到各因素修正系數(shù)，列表表示如下：                

34、0; 表三  因  素  比  較  修  正  系  數(shù)  表    、實例修正后的地價計算    經(jīng)過比擬分析，求算各比擬實例經(jīng)因素修正后到達估價對象條件時的地價，再依據(jù)?規(guī)程?的地價確定方法，最后確定待估土地的價格    二收益復原法    應用此方法估價，要依據(jù)?規(guī)程?規(guī)定程序進行，技術(shù)報告中應對以下內(nèi)容予以明確說明。    、具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應的條件

35、。    、總費用中涉及到的工程和各項標準，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標準。    、說明純收益的測算依據(jù)和方法。    、明確說明復原利率土地復原利率、建筑物復原利率、綜合復原利率確實定方法、依據(jù)和具體標準。    、說明土地使用年期、收益復原公式選取和收益價格確定    三剩余法假設開發(fā)法    應用此方法估價，要依據(jù)?規(guī)程?規(guī)定程序進行，技術(shù)報告中應對以下內(nèi)容予以明確說明。    、通過分析待估宗地的條件，考慮規(guī)劃及管理等限制條

36、件，確定土地的最正確利用方式。應包括確定土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項內(nèi)容。    、明確待估宗地開發(fā)完成后的利用方式買賣、出租等及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。    、對計算中所采用的建筑費、專業(yè)費用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費、手續(xù)費和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標準。    、說明計算公式、計算過程和結(jié)果    四本錢逼近法    、應用此種方法估價，要求按照?規(guī)程?的規(guī)定，進行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類和估算地價。    、要詳細