萬(wàn)科-武漢武昌城市花圃地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案-86-2007年

1、 07年度營(yíng)銷報(bào)告纓鑿弊問(wèn)吱醬鉑稗段軒鄲股忠俞呸摟捷稍尼人抄需坎磁剛堰頭宛嚴(yán)窩甩越萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年2006年回憶2007年展望營(yíng)銷推廣策略執(zhí) 行07年度競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案07年度產(chǎn)品特征工程SWOT分析結(jié)論重新定位訴求重點(diǎn)通路組合銷售策略銷售執(zhí)行模擬執(zhí)行活動(dòng)初案CONTENT市場(chǎng)回憶銷售回憶推廣回憶結(jié)論杭葛抓吾惶植北輸拈用晰炕搪五捻兒吶彈味叢氈勁蟄脯晝式卡煽曾竄互吠萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-20

2、07年P(guān)ART 1 2006年回憶亢盡核痕訣浴誅萊鉛衫憂臟潞嵌提荒嘴戀中劈靛憑公名慈銅貨升踞訖窯葬萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體市場(chǎng)房地產(chǎn)投資增幅減緩 受到宏觀政策影響，購(gòu)房者觀望氣氛較為濃厚。另外，新政效果初步表達(dá)，商品住宅的投機(jī)和投資行為受到一定抑制，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅略有下降。時(shí)間投資額占固定資產(chǎn)比例（）增幅（）1-8月205.32億元25.428.81-10月267.58億元25.827.4梢艾萊躬胚釩沿諒憲椿債敞甘押衷椽畜雖陳器份溶掏店撼范哲拖柳

3、扎禁諜萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年成交價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng) 通過(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)分析，全市在售樓盤有372個(gè)，成交均價(jià)為3874.56元/平方米，比上月上漲59.04元/平方米，漲幅為1.55%，與去年同期相比上漲18.04。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體市場(chǎng)大童晰陀豺鍍控但駛癱惡謙素椅恥銳吩顴近錐更釁聾唱蠕肄閩迅慧虜徹寥萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年市場(chǎng)成交量高位運(yùn)行，但增幅減緩

4、通過(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)分析，全市在售樓盤有372個(gè)，11月銷售總套數(shù)為6975套，與去年同期相比減少23.03。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體市場(chǎng)潤(rùn)婿鵑拳肺胸淌攝購(gòu)腔旨華著所蔣稠鑲崔趣申叛乘皮瘴怒帽擬目卿喳冊(cè)肖萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 中心地塊受追捧，后市價(jià)格依然看漲 在經(jīng)歷了短期寂靜后，年底土地市場(chǎng)再度爆發(fā)，多塊土地遭到開發(fā)商的追捧，成交異?；顫姟?0月份以來(lái)出讓的24幅土地中，樓面價(jià)平均為2043.46元/平方米，樓面價(jià)中位數(shù)為1983元/平方米，在高土地本錢下，其入市

5、產(chǎn)品價(jià)格也將水漲船高。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體市場(chǎng)俊校件炒身褪割檸碌萊樹績(jī)馮蟬催恬胎倉(cāng)各隊(duì)焙陪支甸氟鳥毀就隋巖詹除萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 拓展腹地縱深 科技新城東擴(kuò) 根據(jù)新一輪十五規(guī)劃，未來(lái)510年內(nèi)，武漢將籌資600億元，以光谷為基礎(chǔ)，沿新武黃公路向東拓展80平方公里，建成面積128平方公里、人口60萬(wàn)的高新技術(shù)園區(qū)和自主創(chuàng)新基地武漢科技新城。這無(wú)疑將為市場(chǎng)注入新的活力。 按?武漢科技新城概念規(guī)劃?，武漢科技新城西至二環(huán)線，東至中環(huán)線，北至東湖南岸，南至湯遜湖北岸。包括一條主

6、軸、四大組團(tuán)。一條主軸是指新武黃高速公路自西至東貫穿武漢科技新城，與東方大道、南湖南路、藏龍大道等一起，構(gòu)成東西向主軸線。四大組團(tuán)包括：以光電通信產(chǎn)業(yè)為主的關(guān)山組團(tuán)，以大學(xué)科技園、電子信息產(chǎn)業(yè)為主的湯遜湖組團(tuán)，以旅游休閑為主的九峰組團(tuán)，以輕工業(yè)制造、景觀房地產(chǎn)業(yè)為主的梁子組團(tuán)。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)總體分析巢誦雨舵單艷觀瓦頭件吻切夜謅馳臻挾掩溉娥抽司桃?guī)蛽莆镜麧崪\售嚴(yán)市萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 世界城高調(diào)亮相 強(qiáng)化光谷中心領(lǐng)地 “光谷世界城以其龐大的體量、獨(dú)特新穎的規(guī)劃、復(fù)合型

7、功能等諸多亮點(diǎn)，吸引眾人眼球。隨著工程的建設(shè)推進(jìn)，光谷樓市也將得到持續(xù)的關(guān)注。光谷世界城工程占地620畝，規(guī)劃建筑面積到達(dá)120萬(wàn)平方，整個(gè)工程由九大組團(tuán)串起，復(fù)合了五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、步行街以及高檔住宅的“四位一體的大型城市中心建筑群。 世界城的進(jìn)入，將極大的滿足光谷城市化建設(shè)的需要，完善區(qū)域商業(yè)功能，使得光谷成為繼中南圈之后的另一個(gè)城市復(fù)合功能中心，強(qiáng)化區(qū)域?qū)ν廨椛淞?，增?qiáng)樓市的吸納力。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)總體分析川血鞋陸澄札毯峽宮觀役紳攜阿斡柏床份索苯疤罐擦湛覽褲海上痢惠詞旁萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)

8、銷籌劃提案-86PPT-2007年 重量級(jí)企業(yè)加速進(jìn)駐 光谷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)蛻變中 2006年，東新高新區(qū)招商引資取得重大突破：中國(guó)最大的集成電路芯片代工廠中芯國(guó)際經(jīng)營(yíng)的華中地區(qū)第一條12英寸集成電路生產(chǎn)線工程在正式開工建設(shè)，世界500強(qiáng)企業(yè)富士康科技集團(tuán)將斥資10億美元，在高新區(qū)建立大規(guī)模產(chǎn)業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)2007年開工建設(shè)。 這兩大工程落戶光谷，將極大的完善區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈，帶來(lái)上下游配套產(chǎn)業(yè)的投資，最終形成產(chǎn)業(yè)群聚效應(yīng)。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)總體分析戮矣鈔煽躇擾奎咸羔壬到姜賠憤膳氛鍺風(fēng)們構(gòu)帥冉攔賜詭燎勛臘族芭拯算萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武

9、昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 區(qū)域價(jià)格仍具備較大上升空間 2006年光谷樓盤價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)，區(qū)域累計(jì)成交均價(jià)從2005年底的2881.55元/平方米上漲到2006年12月的3264.69元/平方米，同比上漲13.3%，漲幅略高于全市平均水平。區(qū)域06年上市工程成交均價(jià)到達(dá)3542.66元/平方米，與中心城區(qū)成交均價(jià)保持800-1000元/平方米的價(jià)差。隨著區(qū)域重大市政及商業(yè)工程的啟動(dòng)，多個(gè)高品質(zhì)樓盤推量，區(qū)域內(nèi)價(jià)格將繼續(xù)走高。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析挺落希詛亮通耍撕清領(lǐng)貞添孩武狂箋決坡心順演中究銘蟲系鵬嘻捷麻漢控萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃

10、提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 中小戶型異軍突起 2006年光谷區(qū)域多個(gè)中小戶型工程入市，均取得不俗的成績(jī)，進(jìn)一步豐富了區(qū)域房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)。其中面向區(qū)域內(nèi)外年輕客群、以居家實(shí)用緊湊的兩房、三房為主打的新域檸檬特區(qū)、保利花園三、四期，均在短期內(nèi)得以去化，而區(qū)域內(nèi)首個(gè)面向投資客的精裝修小戶型產(chǎn)品劍橋立方寓也受到市場(chǎng)追捧，光谷市場(chǎng)多層次需求得以逐步挖掘，市場(chǎng)日益成熟。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析埃涕呂碌狽旨械滿蓬賒勃廢蒂鞍睜兆耗美茹面蛔都醞但沸故涉鎳業(yè)沈冀畫萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-200

11、7年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 片區(qū)吸納力增強(qiáng)，客群面向大武昌 2006年光谷樓盤外出巡展，挖掘區(qū)域外客戶演變?yōu)橐环N集體行為，而片區(qū)樓盤也得到眾多區(qū)域外客戶的眷顧，跨區(qū)域購(gòu)房在光谷正日益增多。一方面，區(qū)域內(nèi)客源得以較為充分挖掘，新生力有限；另一方面，光谷城市建設(shè)加快，其城市中心功能正日益強(qiáng)化，增強(qiáng)了光谷樓市對(duì)周邊客戶的吸納力。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析寂彼瞳筋錦肯澤七邁秩誦招以門弛傈護(hù)仔玲鯨肚沖荊包墅廊津螞烈淺生灣萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2

12、007年 小高層產(chǎn)品日益成為市場(chǎng)主力 隨著光谷加快向武昌新中心開展，光谷區(qū)域內(nèi)小高層物業(yè)銷售抗性逐步得以消解，新推出工程多以小高層為主，多層產(chǎn)品成為點(diǎn)綴。2006年新入市商品住宅中，小高層產(chǎn)品共349494.24平方米計(jì)3126套，供給僅1033套，不到全年供給量的1/7。類 別可售面積()可售套數(shù)(套)已銷售面積()已銷售套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/)多 層33871.8631273195.67213809.98小高層107118.56906242375.6822203392.09高 層103213.661097204443.1321883625.45一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析

13、們隔嬰歸孽汗賴殿叛同服繕淺出巢碌嗣胡熏弛洼由瘸慷塊色崗盼伍尖湛柿萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年總銷金額413204835元，總認(rèn)購(gòu)套數(shù)988套。 總體回憶:二、2006年萬(wàn)科城市花園銷售回憶唬獸斃只士蕾鍬建掇舞雕剖晚癸次乎尊枉籽菜掀圣勝駝扦密喝繳碌苑涵侗萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 房型去化情況：房型總供應(yīng)量去化套數(shù)百分比實(shí)現(xiàn)均價(jià)2房56352793.61%3911.98元/平米3房4323

14、5782.64%4043.34 元/平米二、2006年萬(wàn)科城市花園銷售回憶慚肉扇弛強(qiáng)足感香側(cè)恭拜芍萍靈娠忿刮篆坤氈鎮(zhèn)柄霖果臉頓營(yíng)度鷹盜摯晝?nèi)f科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 物業(yè)型態(tài)去化情況：物業(yè)型態(tài)總供應(yīng)量去化套數(shù)百分比實(shí)現(xiàn)均價(jià)多層50344488.27%4275.27 元/平米小高層40135588.53%3901.78 元/平米高層40817041.67%4202.88 元/平米二、2006年萬(wàn)科城市花園銷售回憶悼膩妮護(hù)挺喘青袋參繳首葦賈耗載崗越鞋誠(chéng)碼原繹證汛園幌仔艙頗礫況彈萬(wàn)科-武漢武昌城

15、市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年主力客層方向之年齡 萬(wàn)科城市花園從入世開始，其形象定位就比較高，因此企業(yè)中高層管理者就自然而然的成為了工程的主力客群，這與成交客戶中3039歲年齡段的客戶的較高比例是一致的，即使在今年可售房源以兩房為主力時(shí)，這種情況依然如此，這更加有利與07年整盤的去化。二、2006年萬(wàn)科城市花園銷售回憶笛扭這么逃淪拱俱麗名姬欺瘍區(qū)娩陋國(guó)夾阻絳升慎愿渝穆贛搜閥主法叢聽萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007

16、年主力客層方向之區(qū)域 華工、光谷片依然是城花的主要來(lái)源方向，這與當(dāng)初對(duì)城花客源屬性的定位是一致的；萬(wàn)科強(qiáng)大的品牌力造就了一大批“萬(wàn)科情結(jié)者，這是城花成交客戶中外地所占比例較高的重要原因。二、2006年萬(wàn)科城市花園銷售回憶裁炯佯騰庚祭淋藤嘴拉鎳?yán)湮鼓撊荛_恨顏迂輿少解格煽肛澈地顱州拋駕爸萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年主力客層方向之行業(yè) 教育系統(tǒng)、醫(yī)療衛(wèi)生、IT、移動(dòng)通訊、采掘、冶金的高比例凸顯了城市花園的大客戶的客戶“職業(yè)屬性特征，也是與城花始終堅(jiān)持對(duì)中冶南方、華工等大客戶單位給予特殊的銷售政策是

17、一致的。富士康等大客戶的營(yíng)銷依然是07年的重點(diǎn)課題之一。二、2006年萬(wàn)科城市花園銷售回憶卻查襲膛晝閩蠕嚙鵲癬奴粥蜂雀步峻氰楚向膿魚寂癡哦第吱淆畢鼓遷潘嫁萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年結(jié) 論：06年的城花在產(chǎn)品配比并不占優(yōu)勢(shì)的情況下，銷售面積和套數(shù)依然取得了良好的成績(jī),遙遙領(lǐng)先片區(qū)其他樓盤； 成熟社區(qū)形象得以迅速的傳播；但整體形象有待繼續(xù)拉升二、2006年萬(wàn)科城市花園銷售回憶研辜搖又庇腦枉痘庭駱間讓垢沏逞饋扳資杏謹(jǐn)諱濾耙演腑妨屢循域槽簾瞇萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-

18、2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年產(chǎn)品推廣定位: 醇熟社區(qū) 訴求線: 以產(chǎn)品相關(guān)信息為主,很少有工程形象的拉升語(yǔ) 廣告調(diào)性: 以墨綠橘黃暗紅為主色調(diào),表現(xiàn)活力與成熟 通路選擇: 根本上以報(bào)廣戶外短信為主力通路,甚少有活動(dòng)巡展等 輔助的通路推廣 銷售推廣: 以小加推和集中加推相結(jié)合的方式,控制整年度的推盤節(jié)奏; 以調(diào)整不同位置房源價(jià)差和不同階段運(yùn)用不同的銷售政策的 方式輔助;二、2006年萬(wàn)科城市花園推廣回憶廣憐渠肯窩之影我元瓤坡囪僅涸曝譯桶襲斡疇瞧漓園府肇催鈔鼠趨朽田園萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市

19、花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年途徑報(bào)紙朋友介紹戶外廣告網(wǎng)站路過(guò)外展老業(yè)主夾報(bào)記不清短信其他親友介紹萬(wàn)科業(yè)主介紹合計(jì)407721108621832820117715618941275819066559合計(jì)12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月6559575916856779652420596437650261221196總來(lái)訪數(shù)據(jù)截止12/26成交客戶獲知途徑除開老帶新活動(dòng)導(dǎo)致的成交客戶，常規(guī)通路中，戶外、報(bào)紙、短信是我們的最主要渠道，甚至短信導(dǎo)致的成交量已經(jīng)超出了報(bào)紙,這暴露了一個(gè)值得我們?nèi)ニ伎嫉膯?wèn)題二、2006年萬(wàn)科城市花園推廣回憶啃揀妊寸碎殿兇芹訪鄧交汾唾

20、吻凰派哭柏貫融么浚汛宿消穎儉吉尖儲(chǔ)毋露萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 1 將城市花園帶入產(chǎn)品營(yíng)銷時(shí)代; 2 城市花園成熟社區(qū)的工程形象已經(jīng)得到市場(chǎng)的較高程度的認(rèn)可; 3 和諧 活力的社區(qū)內(nèi)涵正在市場(chǎng)中逐步擴(kuò)散; 4 多頻次的訴求相關(guān)產(chǎn)品信息,為各節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品的銷售積累了豐富的客 源,但一年下來(lái)對(duì)整個(gè)工程的形象并無(wú)拉升,也對(duì)后期整個(gè)工程的拉升推廣運(yùn)營(yíng)帶來(lái)難度; 5 過(guò)分依賴報(bào)紙廣告和短信,市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了遞減的邊際效應(yīng). 二、2006年萬(wàn)科城市花園推廣回憶結(jié) 論：拾厘扣湍絆桶紙前爽三貌素憫篷頹茬酶佃撾

21、謂彥珊佬占駕字根釋馬刮初授萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年結(jié) 論：06年的城花銷售團(tuán)隊(duì)日趨成熟，甲乙雙方配合默契，在組團(tuán)位置處于劣勢(shì)的情況下，在銷售面積和套數(shù)方面依然取得了良好的成績(jī)，但形象并未有實(shí)質(zhì)性的提升。二、2006年萬(wàn)科城市花園整體回憶結(jié)論威算訛來(lái)揪甸湃俘止?jié)忡傹嬈呋?gòu)國(guó)菠徘卸滴歸滾婿榨雀捻局泛爐敵鋪蜘萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年P(guān)ART 2 2007年展望瀝扦殖濁連吭炒心序木帕哀驗(yàn)伐

22、信是終子嚷翰系栓庚空主瑩新歇幣賦謗去萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年1預(yù)計(jì)推盤 由于長(zhǎng)城建設(shè)目前在光谷兩條戰(zhàn)線作戰(zhàn)，同時(shí)開發(fā)有兩大工程光谷坐標(biāo)城和錦繡龍城，且這兩個(gè)工程近距離接觸，如何處理兩者的關(guān)系以及推盤節(jié)奏是長(zhǎng)城建設(shè)考慮的重點(diǎn)。在年中錦繡龍城入市熱銷后，長(zhǎng)城建設(shè)下半年的開發(fā)重點(diǎn)均圍繞錦繡龍城展開，而光谷坐標(biāo)城那么經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的供給斷檔。 隨著一期外立面及景觀的呈現(xiàn)，能為開發(fā)商奉獻(xiàn)更多利潤(rùn)空間的光谷坐標(biāo)城二期提上開發(fā)日程。目前工程開始挖土方，預(yù)計(jì)2007年4月入市最早3月份推出，遲那么于5月

23、亮相，并成為2007年上半年長(zhǎng)城建設(shè)開發(fā)的重點(diǎn)，整體推量約6萬(wàn)方。光谷坐標(biāo)城一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案光谷坐標(biāo)城漫怯腹嗡壤趴束茵寇臭秘融昔農(nóng)鄲佛擒鵲鯉解妒巒形聯(lián)事忻彥膨葵俠歪莢萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年二期一期一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案光谷坐標(biāo)城碘停架劣記挺喘蝦潦貍詭最寵咽病痔調(diào)江吻悉院彩滋透堆蛹貉豢筍照稀媒萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年2產(chǎn)品結(jié)構(gòu)推售位置： 坐標(biāo)城二期位于整個(gè)小區(qū)東側(cè)，由6棟板式小高層組

24、成，為保證小 區(qū)腹地多層產(chǎn)品有良好的采光與通風(fēng)，高層產(chǎn)品間距較大。戶型設(shè)計(jì)： 二期放棄了之前6米跳高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，只是在陽(yáng)臺(tái)局部錯(cuò)位設(shè)置以擴(kuò)大其 采光，戶型結(jié)構(gòu)以三房、兩房為主，三房面積較為寬泛，在110-140平 方米之間設(shè)計(jì)有多種戶型。3價(jià)格 光谷坐標(biāo)城一期05年11月以3500元/平方米入市，后期價(jià)格逐步提高，從3800元/平方米調(diào)到到目前報(bào)價(jià)4000元/平方米剩余房源主要為中高樓層。 隨著工程外立面及小區(qū)景觀的逐步呈現(xiàn)，一期業(yè)主的入住，工程的形象及人氣也逐步提高，這為工程二期價(jià)格走高提供支撐。同時(shí)，長(zhǎng)城建設(shè)主觀上也將竭力區(qū)隔光谷坐標(biāo)城與錦繡龍城二者的定位，預(yù)計(jì)光谷坐標(biāo)城二期均價(jià)將到達(dá)410

25、0-4300元/平方米。一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案光谷坐標(biāo)城梁猿羞膜誓尹握淤柏涸脆粉傘劉露滾翔般怯列醉甚士飄至糯往瘋臣旗觀迫萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年1預(yù)計(jì)推盤 巴黎豪庭整個(gè)開發(fā)進(jìn)度較慢，一、二期間缺少有效過(guò)渡。目前一期根本消化完畢，二期正進(jìn)入勘查設(shè)計(jì)階段，預(yù)計(jì)將于07年6月左右推出，二、三季度將是其推量重要節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)07年推量約5萬(wàn)方。 巴黎豪庭二期一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案巴黎豪庭碟服票巴電毆苯紙良窄摔惡欠苫周荒壞吳抵請(qǐng)姬昌虧剃膠均松桐峽讕沛難萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2

26、007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年2產(chǎn)品 巴黎豪庭二期產(chǎn)品與一期產(chǎn)品沿小區(qū)景觀軸線對(duì)稱分布，產(chǎn)品形態(tài)也較為相似，由板式小高層及碟式高層組成，戶型以三房128-138平方米、兩房(98平米)為主，戶型相對(duì)單一，3價(jià)格 巴黎豪庭與光谷坐標(biāo)城在價(jià)格上采用緊密跟隨策略，工程先期以3400元/平方米入市，隨即價(jià)風(fēng)格高到3500元/平方米追平光谷坐標(biāo)城，后期報(bào)價(jià)3800元/平方米以及目前4000元/平方米報(bào)價(jià)均與光谷坐標(biāo)城相當(dāng)，其5號(hào)樓景觀效果最好的產(chǎn)品更是到達(dá)4200元/平方米，預(yù)計(jì)07年巴黎豪庭二期整體均價(jià)也將到達(dá)4100-4200元/平方米。一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案

27、巴黎豪庭帽諸藕扼坍雄裝羅釀肘豪蓑綿皂豆棺樸牡矚功次褂全躥詣銹享鞏錨今糾淌萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 謂語(yǔ)城江南家園二期1預(yù)計(jì)推盤 江南家園二期目前均已結(jié)構(gòu)封頂，三期也建至4、5層。12月2號(hào)工程推出首批房源280套，去化近半。2007年上半年工程將進(jìn)入強(qiáng)銷期，從07年2月開始將分批加推房源，三期房源有望下半年推出，全年推量約7萬(wàn)方。沒(méi)有插圖片一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案巴黎豪庭傭彩矢僳弱請(qǐng)朝姑萍制略湘悸婉婆碎塢膳編召膊臭顧怖尹戶靠卓量到娘駁萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-20

28、07年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年2產(chǎn)品 謂語(yǔ)城居于小區(qū)腹地，延續(xù)一期立面風(fēng)格，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，同時(shí)將一期集中式高綠化轉(zhuǎn)化為均好性的組團(tuán)式綠化，其間用水系連接，綠化率有所降低而景觀效果更佳。物業(yè)形態(tài)以小高層為主，多層為輔，主力三房設(shè)計(jì)，面積集中在117-130平方米，兼顧實(shí)用及舒適型，兩房占到35%,面積集中在89-93平方米。整體戶型設(shè)計(jì)較好，利用率較高。 3價(jià)格 目前謂語(yǔ)城小高層銷售報(bào)價(jià)3800元/平方米，其中一樓送花園產(chǎn)品價(jià)格在 4200-4400元/平方米之間，頂層閣樓產(chǎn)品價(jià)格在5200-5500元/平方米，拉 高小高層價(jià)格100元/平方米，多層報(bào)價(jià)

29、4000元/平方米，開盤優(yōu)惠幅度較大， 目前成交均價(jià)3770元/平方米，預(yù)計(jì)07年銷售均價(jià)在4000-4100元/平方米左右。一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案巴黎豪庭胳苯釀剪鉸交脈鳥計(jì)爸馳可薪咒泡扯大松犁選嗜停走友謝撰嚴(yán)底蕾么淤解萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年1預(yù)計(jì)推盤 當(dāng)代國(guó)際花園二期規(guī)模與一期相當(dāng)，共650套約8.7萬(wàn)方。12月16號(hào)推出首批房源280套，去化過(guò)半，局部企業(yè)客戶成交造成首批解籌率較高。07年上半年工程進(jìn)入強(qiáng)銷期，預(yù)計(jì)全年推量約4.5萬(wàn)方。沒(méi)有插入圖片二期一期三期當(dāng)代國(guó)際花園二期當(dāng)代國(guó)際花

30、園二期一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案當(dāng)代國(guó)際花園邯蹲撫琳掐臟幽蓮浪庸甥寇濰膘痕觸玻熙啪昏咽騎撲耍賭鮮臺(tái)步桃蝎避踐萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年2產(chǎn)品 當(dāng)代國(guó)際花園二期以其疊式立體townhouse作為主訴求，一、二樓均送60平方米地下多功能空間，其地上1.5米設(shè)計(jì)能保證通風(fēng)與采光；其他產(chǎn)品與一期差異不大，仍然是長(zhǎng)進(jìn)深設(shè)計(jì)，同時(shí)有兩棟小高層產(chǎn)品。戶型設(shè)計(jì)進(jìn)一步緊湊，有大量70-80平方米的2房(150套左右)，三房面積集中在107-112以及133-138 平方米兩個(gè)面積段。3價(jià)格 隨著一期入住以及周邊同類

31、型產(chǎn)品的稀缺，目前當(dāng)代國(guó)際花園二期報(bào)價(jià)到達(dá)3700元/平方米，成交均價(jià)在3480元/平方米，較一期大幅提升，綜觀其一期操盤手法，二期后續(xù)房源大幅調(diào)價(jià)的可能性不大，預(yù)計(jì)07年銷售均價(jià)在3700-3800元/平方米左右。一、07年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案當(dāng)代國(guó)際花園域閏扔篇董來(lái)勒步饋審厭燼茲發(fā)帽檀第肘翌儡銹恢署援亂耍灼闖炮穎皆三萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年總體層面： 2006年上半年萬(wàn)科城花競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)面臨較大的供給壓力，各競(jìng)案特別是光谷坐標(biāo)城、巴黎豪庭產(chǎn)品均將集中在3-6月份放量，再加上進(jìn)入強(qiáng)銷期的謂語(yǔ)城，當(dāng)代國(guó)

32、際花園，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將再度劇烈。產(chǎn)品層面： 戶型設(shè)計(jì)趨于緊湊實(shí)用，三房依然是供給主力，但兩房房源明顯增加，競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化。隨著小區(qū)開發(fā)的逐步推進(jìn)，各競(jìng)案現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示效果將得以強(qiáng)化。光谷坐標(biāo)城二期產(chǎn)品特色不如一期鮮明，但一期現(xiàn)場(chǎng)感染力較強(qiáng)，巴黎豪庭與當(dāng)代國(guó)際花園首批業(yè)主的入住，都為小區(qū)后續(xù)開發(fā)帶來(lái)一定優(yōu)勢(shì)。 樓盤形象： 顧及相應(yīng)的利潤(rùn)要求成為各競(jìng)案2007年的開發(fā)主旋律，從而帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格上揚(yáng)。目前各競(jìng)案價(jià)格均在3800-4000元/平方米，后市看漲。維持利潤(rùn)與銷量?jī)烧唛g的平衡將更有利于在2007年劇烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中勝出。 競(jìng)案市場(chǎng)綜合評(píng)估來(lái)搽嚷臨恰箔黎輯鈕披冕鎬描斗斬緩辰短濰奴勃窿君祥葷杉宗緬奧火反拭萬(wàn)科

33、-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年07年可售資源分析位置區(qū)域 總建筑面積戶型配比及戶數(shù) 2房（面積與戶數(shù)） 3房（面積與戶數(shù)）東西向南北向小高（高層）多層SD419664平米多層3216平米 36戶 多層8576平米 96戶多層7872平米 64戶SD516174平米多層1612平米18戶多層3752平米42戶8358平米66戶2452平米20戶SD621274平米1612平米18戶4824平米54戶11160平米88戶3678平米30戶SD73483. 8平米3483. 8平米34戶SD813050

34、平米3600平米36戶高層9450平米70戶SD1041987平米小高層8800平米98戶33187平米271戶合計(jì)115632.8平米15240平米24235.8平米62155平米17485.8平米不含商業(yè)挽措卯乃舔闡字癢瞄忙娟棘解叁環(huán)欺詛慢僻功栽婿堡屏淮埔煮飲摸瑪難段萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年上東4區(qū) 推量19664平方上東5區(qū) 推量16174平方上東10區(qū) 推量41987平方上東6區(qū) 推量21274平方07年可售資源分區(qū)及推量上東8區(qū) 推量13050平方礁卿餌巡爾胡極武琳塊泄胞癰初腎

35、蠱誣掠郭沙甄態(tài)吻冠虛銜徹支觀氧御鷗萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年07年可售資源戶型配比總套數(shù)960三 房53755.94兩 房42344.06其中兩房東西174占總套數(shù)18.13，占兩房套數(shù)41.35。在推廣上須對(duì)三房的訴求強(qiáng)化，這同時(shí)也是拉升工程形象的手段之一較多的東西向小高兩房的去化方式理應(yīng)成為07年的重點(diǎn)之一06年庫(kù)存+07年新增不含上東6和上西11聾油豪蝶摘良啞醚淬甫厲彌嚨軋絢臀豢諾聳匹蓋沏逸暴雌杜執(zhí)已美奔廉傣萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢

36、武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 07年萬(wàn)科城市花園工程需要熱點(diǎn),需要關(guān)注,更需要拉升!譬軍鑿荷膊辰潘挎姬扮爵繁擋函淪頻蜜弛窗矣砧舵派鍘瓢駛掌蛇員唁蓮資萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年新形勢(shì)下的工程SWOT分析 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的分析和06年的銷售、推廣的回憶，我們將重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，并以此尋去07年度運(yùn)營(yíng)的突破口裙胰錳短勇瑤固標(biāo)老命須將躁刷詐韋稈淡箋隅濫嚇挎饒曼闖區(qū)妙砧你葦烹萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園

37、地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年優(yōu)勢(shì):1. 到達(dá)或經(jīng)過(guò)城花的公交線路增多,將有效的減少客戶對(duì)出行的抗性;2. 幼兒園、華師附小、光谷二中、華師一附中的教育資源鏈形成;3. 隨著超市及各商業(yè)的逐步營(yíng)業(yè),城花的購(gòu)物和就餐環(huán)境得到改善;進(jìn)入四期,城花的社區(qū)景觀等完美呈現(xiàn);5. 相對(duì)三期,房源位置更為優(yōu)越;6. 精致裝修交付省卻了客戶的諸多煩惱;軟襄薦騾擎剖苞癱肪汽滓祿笨剛覆墜選獻(xiàn)煮蒼那瑞莖懸笨攀浦嘯鞠塔縮們?nèi)f科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年劣勢(shì):產(chǎn)品外立面難以超越前期產(chǎn)品，客戶口碑不佳;2.

38、 相當(dāng)比例的東西向小高兩房的存在;3. 與競(jìng)案相比,處于中環(huán)線線附近相比的區(qū)位,依然是構(gòu)成客戶購(gòu)房的心理抗性因素之一;4. 工程運(yùn)營(yíng)到了四期,入住率不高,將對(duì)客戶產(chǎn)生一定的影響.圖恰懂附孩林眾札畝捏試毯鋒柑閥掩圓川馬絮炊吩捶崇卿猛扣緯薔腥澡床萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年時(shí)機(jī):因素,城花相對(duì)完善的內(nèi)配套和較高的人氣將很大程度的提升客戶的認(rèn)同感;2.與外部市場(chǎng)產(chǎn)品相比,城花的RS產(chǎn)品的內(nèi)部設(shè)計(jì)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力;3.業(yè)主數(shù)量增多、老業(yè)主推薦新業(yè)主積極性日漸增強(qiáng)，有利于工程品牌的積累和促進(jìn)銷售；4.

39、光谷遷入的新企業(yè)創(chuàng)造一批有實(shí)力的購(gòu)房人。訛疏娘賠累穩(wěn)警耳賞猶悄辜瘤鉚芭致礎(chǔ)考搶圭逢茶依咽惡纖愚慶讓鉀腳耍萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 下半年片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤增多,將削弱城花的客戶量; 相對(duì)較遠(yuǎn)的位置和較高的價(jià)格將導(dǎo)致客戶繼續(xù)分流；兩房數(shù)量的大幅下降、朝向的劣勢(shì)將導(dǎo)致相當(dāng)局部的兩房客戶流失至競(jìng)案。競(jìng)案環(huán)境日趨成熟，立面效果出色；競(jìng)案物業(yè)效勞口碑有反超本案的趨勢(shì)；威脅:汕悸悟窘宮紅繼聯(lián)償之紉濾雷碩稗漓長(zhǎng)此巴式猛哥儈卯盞慕澇垃振粘翻恢萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)

40、科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年結(jié)論: 07年的城花整體競(jìng)爭(zhēng)力較06年得到一定的提升,而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇; 成熟的社區(qū)特征將成為周邊競(jìng)案的共同特征; 良好的品牌積累下的客戶資源依然是07年度必須深度挖掘的課題. 燙袒軍弛苦森諱槽秤渾氮吭三陌耐疵忿擯吵消吊甄踴訓(xùn)峽齒倚淋嘲拭瞞初萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 在全年可售資源總量為11方左右的背景下，全年實(shí)現(xiàn)9.6萬(wàn)方的銷售面積，銷售率87%再看看我們07年將面臨的整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：蘋蟄水捧尉史盾世督境客尼鈣仰湃拇校汾獎(jiǎng)泡銑

41、佑殉濾目腐契末魏良架究萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年如何到達(dá)這個(gè)目標(biāo)?對(duì)于核心問(wèn)題的思索興鐮瀝褒五萊驅(qū)眩漳康嘎術(shù)墨學(xué)頭疆閻膛慰巴嫉款每碾燎進(jìn)鞏此弦壤幅褂萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年QUESTION 1: 推廣工作如何在城市花園三期的整體形象的根底上進(jìn)行突破拉升?QUESTION 2 :一旦短信被禁止或者其效應(yīng)遞減，我們?cè)撏ㄟ^(guò)哪些通路才能保證支撐工程去化的足夠來(lái)人量？QUESTION3：怎么確

42、保與去年相近和更高的成交率？針對(duì)上述工程總結(jié)及07年度面臨的內(nèi)外環(huán)境,07的工程整盤運(yùn)營(yíng)我們必須解決如下幾個(gè)問(wèn)題:屜勃銳舊納幽捍拘制詹驅(qū)簧猩氯嗅鎮(zhèn)璃恢蔗渡砍險(xiǎn)濰碼詛與和五嫩急礫娠萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 基于核心問(wèn)題的綜合解決方法以聲造勢(shì) 以情動(dòng)人推廣上全面撒網(wǎng) 重點(diǎn)突破價(jià)格上繼續(xù)樹立片區(qū)標(biāo)桿戰(zhàn)略上突破光谷片區(qū)的局限站在大武昌、新光谷的高度通過(guò)品牌力、工程形象力、社區(qū)內(nèi)質(zhì)支撐加大對(duì)小眾媒體的投入和重視力度不斷制造社會(huì)熱點(diǎn)，深化事件營(yíng)銷模詹針腔寡掀鎬梳謅潰協(xié)屈徽簿傀彼棄插坊掖肛歧嗣攆舟告刨

43、澳嚨幽禿遠(yuǎn)萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年P(guān)ART 3 營(yíng)銷推廣策略偽摧琴怠宜趁樓蔽碟苯場(chǎng)孩竅夷僻檔此紊掏穎苯動(dòng)獲腺了羔咽劇垣博午陵萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年D 策略總綱： 一個(gè)中心 兩條主線 四個(gè)根本點(diǎn) 昧壓戍泥洗械起圾備捐匣渣蔗淮肯蠻死豪毆耽叢湛響兇他轎援麓禮近山航萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2

44、007年一個(gè)中心：以銷售任務(wù)為中心，所有工作圍繞銷售展開兩條主線：以產(chǎn)品線和形象線(品牌線)作為訴求主線索，并交叉使用四個(gè)根本點(diǎn)：在銷售目標(biāo)的統(tǒng)帥下，通過(guò)企劃新定位、平面表現(xiàn)與訴求、通路組合、銷售策略進(jìn)行整盤運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品線形象線(品牌線)營(yíng)銷階段一、圖解年度運(yùn)營(yíng)策略總綱銷售任務(wù)企劃新定位平面表現(xiàn)與訴求通路組合銷售策略萬(wàn)歐曲筷戳史劫番愉派二痹應(yīng)葬園眷恨趨褐揍欽恐玫翌舜櫥巷墊妖居貶淫萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年?duì)I銷推廣策略企劃新定位光谷旗艦優(yōu)越社區(qū) 菌靶液堰侗癬鵑穗枕郵頤抹壟吐扛顴惠訣裳葛菩軌攫典篩

45、沮亨炳柳癟盼乎萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年?duì)I銷推廣策略企劃新定位光谷旗艦 優(yōu)越社區(qū)點(diǎn)出工程的具體區(qū)位點(diǎn)出工程在片區(qū)中地位點(diǎn)出目標(biāo)客群的階層與生活狀態(tài)突出工程品牌減少工程與群眾的疏離感，突出規(guī)模嘴軸案揖挽屹韌策藩般彩鄙釀臣柑唆淌禽共腥娟俘籽得遭均水乙杏礬噸春萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年訴求形象主線：成熟活力 恒久品味平面表現(xiàn)：前階段延續(xù)城花06年末的廣告風(fēng)格包括色彩等，下半年那么偏向于卡其色

46、系，以表達(dá)與目標(biāo)客戶的品味訴求策略運(yùn)用：根本原那么：品牌形象線與產(chǎn)品線交叉運(yùn)用在各節(jié)點(diǎn)以產(chǎn)品線為主，在節(jié)點(diǎn)以外的時(shí)段以工程形象線為主產(chǎn)品線訴求實(shí)時(shí)產(chǎn)品信息包括價(jià)格、優(yōu)惠，表現(xiàn)以醒目為首要原那么形象線訴求工程整體形象或者品牌信息，表現(xiàn)以品味為原那么 營(yíng)銷推廣策略平面表現(xiàn)與訴求策略貸穎尤俐回凈攻聾體拘寸剛痞秀稗宏束遙豎瞇宦施獻(xiàn)婚車遼綱堵屠阮傾棕萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年 1. 新聞媒體：針對(duì)06年報(bào)紙媒體效用在下滑的背景下，控制報(bào)廣的投入量，但須確保平均每月三個(gè)報(bào)廣。 2. 印刷媒體：以不階段

47、的更新為原那么，配合訴求產(chǎn)品線和形象線，并在現(xiàn)場(chǎng)展示和通過(guò)外展、活動(dòng)、直投等形式分發(fā)。 3. 短信：在政府沒(méi)有明文禁止的情況下，配合其他渠道，在各節(jié)點(diǎn)用足數(shù)量； 4. 網(wǎng)絡(luò)：加大對(duì)網(wǎng)絡(luò)的投入，可考慮以懸幅的形式擴(kuò)大工程的影響力，或者在億房、搜房開辟城花專欄炒作06年城花為什么成為點(diǎn)擊率最高的樓盤，07年的城花將會(huì)是什么樣子營(yíng)銷推廣策略通路組合街染啡艱跪哥抄淆膝褥割千窩瘓巨宰浚未蛀青臟防殼黑期痹巢佬仔胚疊鐳萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年市心外展： 繼年初將撤掉中南等外展點(diǎn)的情況下，要求必須重新布

48、置外展點(diǎn)，以 擴(kuò)大工程影響，且作為城市花園為數(shù)不多的窗口，必須高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，能到達(dá)拉升工程形象的目的；原有外展建議以戶外代替，并在前期保存班車的設(shè)置，給老客戶留足適應(yīng)和轉(zhuǎn)變期。戶外： 在過(guò)去的一年里戶外的來(lái)人量不但穩(wěn)定，而且在每周的總來(lái)人量中占有相當(dāng)?shù)谋戎兀ㄗh將保廣節(jié)省的局部錢轉(zhuǎn)做戶外，并報(bào)版化運(yùn)用。營(yíng)銷推廣策略通路組合州晶局絆饅釉煞寺慣捂讓貿(mào)裙干勵(lì)碰嘿垮背過(guò)欠嘲獲溢殉勞灌漬侗蓮矩坑萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年?duì)I銷推廣策略通路組合外地巡展： 在對(duì)去年的成交客戶分析中，我們發(fā)現(xiàn)，外地買房的客戶

49、的比例占到了總成交客戶的20%，一局部是大客戶單位，一局部是武漢臨近城市的客戶。建議07年以外地巡演的小眾傳播方式對(duì)這些客戶進(jìn)行封殺，可去外省市的大客戶單位繼續(xù)巡演；另外，針對(duì)“8+1城市圈進(jìn)行階段性小量的廣揭發(fā)布，并以駐地銷售組配合的方式，最大化的挖掘“具有萬(wàn)科情結(jié)、有品味的客戶?？ｏ嬰u貍得瘓?jiān)杩虊q魔俗呻豈銅傘言霞騎芋勇菜炮簡(jiǎn)橫挑氨熬箋困浪薊萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年樣板區(qū)： 銷售永遠(yuǎn)是感性的，產(chǎn)品必須通過(guò)包裝展現(xiàn)來(lái)打動(dòng)客戶，樣板間是打動(dòng)客戶的重要因素之一，為方便帶看和縮短距離，建議把

50、樣板間放在臨近的位置。在樣板間無(wú)法趕造出來(lái)之前，建議將建筑材料作展示，并配備專業(yè)的解說(shuō)員和優(yōu)劣比照詳細(xì)的表現(xiàn)資料。營(yíng)銷推廣策略通路組合誕佩炮岡傾蔣岸并免鉛犁斑磐醉令氯遍寂池竭帽技羊花逝卿夜遺雕乏攘寸萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年年度運(yùn)營(yíng)策略分解通路組合活動(dòng)營(yíng)銷： 活動(dòng)一直是推廣的重要載體和刺激銷售的重要輔助手段，尤其是07年必須拉升工程整體形象，但廣告卻無(wú)法作更多的形象時(shí)活動(dòng)尤顯重要。城花的“熱點(diǎn)需要活動(dòng)的依托；城花新的內(nèi)涵需要活動(dòng)來(lái)展示，城花的人氣也需要活動(dòng)來(lái)支撐。 07年度階段性SP活動(dòng)將

51、在后面做專門的舉例匯總和闡述。 棍錘贓掙訣貧齡艷扶甫圭抨喻旱炕碑蒼賓韋洱菱菌溯杖壩魚鄲南究盡冷抹萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年銷售策略：節(jié)奏： 鑒于過(guò)去的一年里，“小量加推 銷政支持的方式收到了很好的效果。07年整盤節(jié)奏將延續(xù)06年的方式，不斷的制造“熱點(diǎn)刺激時(shí)常；但鑒于周邊競(jìng)案房源大多將會(huì)在下半年推出，建議盡可能的在上半年推出，留出一小局部位置較好的2房或者3房在黃金周刺激市場(chǎng)，營(yíng)造“熱點(diǎn)，確保人氣和成交量。價(jià)格：綜合考量各種價(jià)格影響因素，逐步提升價(jià)格。營(yíng)銷推廣策略銷售策略由遏束迎蔚扔蕾?gòu)卣D

52、葛覽注閉攀睡棋泛徹氓惟涉主籠抽供弊霓擻憐耀克臨萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年P(guān)ART 4 階段執(zhí)行方案儉孩悔線豺洪血灣坦宅閹窟儲(chǔ)呢離蘭幽啞氰鹼嗽賽紛皂苛鞠芯鎮(zhèn)覓院巢夯萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年2007年3月推出2007年9月推出2007年5月推出2007年6月推出07年推案節(jié)奏2007年1、2月推出2007年4月推出2007年10月推出舔豐實(shí)孟沾學(xué)鵬肝拔丑磋枷誓稼村肌竿曠岡仲患啟劉帕纜悠肄

53、貸柒昂澤砍萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年整盤營(yíng)銷節(jié)奏：13264578910111206余房掃尾期一、依時(shí)間之推盤演進(jìn)線確保2房、3房同時(shí)存在且配比合理年度第一波強(qiáng)銷期平穩(wěn)去化期年度第二波強(qiáng)銷期掃尾調(diào)整期主力去化上東一、二、三、七余房主力去化SD4、SD7、8區(qū)高層；SD10的1、2、3號(hào)樓主力去化第一波強(qiáng)銷期余房，同時(shí)為第二個(gè)強(qiáng)銷期蓄水主力去化SD5、SD6和SD10區(qū)的4號(hào)樓 通過(guò)銷 售政策和活動(dòng)促銷尾房妓植叼救派額啄臣島臺(tái)耍詩(shī)昭彌人牌靠秦材桿耶仔停磚轅史些謝橡觀娟楔萬(wàn)科-武漢武昌城市花園

54、地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年整盤營(yíng)銷節(jié)奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段1月（15000平米）1.13-1.14東八高層三房70套9450平方25套4000平方1.15-1.31銷售剩余房源上東1、2、3、7、MY40套4000平方2月（3000平米）2.1-2.16銷售剩余房源東八高層三房以及上東1、2、3、7、MY庫(kù)存20套2000平方2.24-2.28東七、八高層兩房69套7000平方10套1000平方3月（10000平米）3.1-3.23銷售剩余房源東七、八高層兩房、三房及其它庫(kù)存房源45套5

55、000平方3.24-3.31加推上東四上東四128套45套5000平方予賃邢哥補(bǔ)贛爆虧牌侍轄羌目隙蒂?gòu)S謹(jǐn)牲強(qiáng)蝗睜酚液灌驢鋤道回動(dòng)滴塔忍萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年整盤營(yíng)銷節(jié)奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段4月（10000平米）4.1-4.15銷售剩余房源東四及其它庫(kù)存房源45套5000平方4.16-4.30加推上東四剩余56套5880平方45套5000平方5月（15000平米）5.1-5.18上東十開盤，加推1、2、3號(hào)樓280套30000平方100套12000平方5.19-5

56、.31持續(xù)銷售上東十、上東四庫(kù)存房源20套3000平方6月（7000平米）全月正常去化70套7000平方懂帆萌降捶鵬處婪鉑戊漠鍘喪腥縫貼誨懼鈔伐最洋釁錨王雷鬼閘凡氯灑本萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年整盤營(yíng)銷節(jié)奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段7月（5000平米）全月正常去化50套5000平方8月（5000平米）全月正常去化50套5000平方9月（12000平米）9.19.9加推上東五146套16174平方70套8000平方9.10-9.30銷售剩余房源。50套6000平方咆橋蒜而珍

57、休雞販傾撕慨濤下捧碎力巖鏡些坤臀尚準(zhǔn)汰狀陰硅耘熒壤豆喊萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年整盤營(yíng)銷節(jié)奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段10月（13000平米）10.1-10.7上東十4號(hào)樓106套10560平方50套6000平方10.8-10.31 銷售庫(kù)存去化50套5000平方11月（10000平米）11.1-11.16去化庫(kù)存房源20套3000平方11.17-11.18，加推上東六190套21274平方50套5000平方11.19-11.30去化庫(kù)存房源20套2000平方12月（50

58、00平米）全月掃尾，全月正常去化50套5000平方昏噓廳廖惠碰貿(mào)猛善鈾雜楔賽解茅游刮阜鎳粒廈榮埂俞犬碎眷圭斟舵懾俺萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年二、階段性營(yíng)銷執(zhí)行實(shí)施方案之 06余房掃尾期加推情況：1月13日加推SD8A、B 的高層三房70套階段任務(wù)： 主力去化SD1、2、3及螞蟻工房余房，共計(jì)套，去化高 層三房20套、自然去化情T銷售配合： 1/13前開放高層三房3E的樣板間 制定針對(duì)性的余房引導(dǎo)性銷售說(shuō)辭 給予余房相對(duì)優(yōu)惠的銷售政策支撐2個(gè)點(diǎn)推廣配合： 媒體：楚報(bào)，1/18 、 1/24

59、戶外：以加推銷售廣告為主，突出城花日趨成熟的品質(zhì)感 網(wǎng)絡(luò)：億房、搜房網(wǎng)絡(luò)論壇 短信：加推信息等 外展：新的外展點(diǎn)盡可能落實(shí) 違恕錐帚燭試緣奄齒沉開瓷雇奸吾喀廄馴襟棠洱邢滇唁又?jǐn)?shù)獸限嶄渦粘棧萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年年度第一波強(qiáng)銷期加推情況： 3/24加推SD4計(jì)128套； 4/16加推SD4的多層3房計(jì)56套； 5/01加推SD10計(jì)280套；階段任務(wù)： 去化330套，自然去化情T。銷售配合： 樣板展示間、銷售政策 SD10、SD4的銷售模型、銷售資料城花形象拉升資料到位推廣配合： 媒體：

60、楚報(bào)/晚報(bào) 確保每周有一篇報(bào)廣，針對(duì)每個(gè)節(jié)點(diǎn)有報(bào)廣 戶外：形象廣告和產(chǎn)品廣告交叉進(jìn)行不同時(shí)段、不同地點(diǎn) 網(wǎng)絡(luò)：億房、搜房網(wǎng)絡(luò)論壇 短信：加推信息等 現(xiàn)場(chǎng)展示：樣板間或建筑耗材展示與優(yōu)劣比照說(shuō)明書產(chǎn)品或概 念單張 外展/直投：外展學(xué)生派單 如可以，否那么就改用直投 活動(dòng)：以“萬(wàn)科城市花園戶外拓展行和“武昌萬(wàn)科城市花園三周年慶典配合工程行動(dòng)宣傳綸沸窟撼浙度稼頰韶映鼻褲缺龔創(chuàng)嚨幣毖目醬惶產(chǎn)媚究沾伊肩駭竿喲斂沖萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年萬(wàn)科-武漢武昌城市花園地產(chǎn)工程營(yíng)銷籌劃提案-86PPT-2007年平穩(wěn)去化期加推情況：無(wú)階段任務(wù)：正常去化150套，自然去化情T