物流地產(chǎn)模式詳解PPT課件

1、物流地產(chǎn)模式探討匯 報 人 ： 某 某 某目 錄目 錄 物流地產(chǎn)概念及模式 01國外主要物流地產(chǎn)商的盈利模式 02國內(nèi)物流地產(chǎn)商的盈利模式03象嶼物流地產(chǎn)發(fā)展之路 04物流地產(chǎn)概念及模式PART 01 物流地產(chǎn)的概念與內(nèi)涵物流地產(chǎn)的概念與內(nèi)涵物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等。 現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務的不動產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應、協(xié)同效應。房地產(chǎn)開發(fā)商物流商國內(nèi)外專業(yè)投資商工業(yè)工業(yè)物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)商貿(mào)物流地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)n 物 流 地 產(chǎn) 概 念 及 模

2、式普洛斯公司對物流地產(chǎn)的定義是：根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建設(shè)、運營與管理專用物流設(shè)施，而且準備采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。 n 物 流 地 產(chǎn) 概 念 及 模 式物流地產(chǎn)運營模式物流地產(chǎn)運營模式地產(chǎn)商作主導,開發(fā)后租賃給物流商并代其管理。l 房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體,開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后,再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務由物流公司操作,房地產(chǎn)開發(fā)商只是負責投資開發(fā)和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本,提高企業(yè)的核心競爭力

3、。缺點是對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言,租金成本可能過高。l 目前這種模式以普洛斯、AMB為代表,其經(jīng)營模式是:在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉儲設(shè)施,出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務,但決不參與客戶的日常物流業(yè)務經(jīng)營。n 物 流 地 產(chǎn) 概 念 及 模 式物流商自有地產(chǎn)物流商自有地產(chǎn),自己經(jīng)營管理自己經(jīng)營管理l物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體,建成后也是自己經(jīng)營,自己管理。優(yōu)點是可以節(jié)省一部分租金,而且物業(yè)的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。缺點就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化,同時需要占用大量的資金,運營成本比較高,而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性,建設(shè)成本可能較高。l目前國內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是

4、這種模式。比較典型的是上海百聯(lián)集團、大商集團等。百聯(lián)集團以商業(yè)地產(chǎn)、物流作為集團的支撐業(yè)務,在管控模式方面,實行“集團總部一事業(yè)部一經(jīng)營公司”三級架構(gòu),并依據(jù)該模式設(shè)立八大事業(yè)部和四大中心,而八大事業(yè)部則包括了房產(chǎn)置業(yè)、物流等。這樣可能是加強了管理的有效性,但同時也可能帶來管理成本的提高。n 物 流 地 產(chǎn) 概 念 及 模 式地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營l物流商、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營,各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢,對于項目建成后的收益按照協(xié)議分享同時共擔風險。l優(yōu)點是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢,同時發(fā)揮物流商在物流

5、效率設(shè)計、物流運營方面的優(yōu)勢,實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風險,同時在后期利益分配問題、風險分擔上可能出現(xiàn)矛盾。 n 物 流 地 產(chǎn) 概 念 及 模 式由第三方牽頭由第三方牽頭,聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商l通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合,同時對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進行審查,確保強強聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負責對管理企業(yè)進行招標,而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。l優(yōu)點是充分利用了獨立第三方的審查,從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風險,同時避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對于第三方的要求很高,而且要求中介市場有較高的行業(yè)自

6、律,同時需要社會信用檔案的支持。 n 物 流 地 產(chǎn) 概 念 及 模 式l 以普洛斯、AMB為代表，指的是由物流地產(chǎn)商先選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后轉(zhuǎn)交一個資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關(guān)服務。物流地產(chǎn)商只是從事地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務仍由客戶或客戶制定的物流公司操作。l 物流地產(chǎn)模式的價值就在于更有效地幫助客戶管理運用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競爭力。以客戶為中心，為客戶提供多層次服務，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施；通過物流地產(chǎn)商提供的收購與回租方案，不少物流公司削減了固定資

7、產(chǎn)，將其主要精力放在核心業(yè)務上，因此提高了資產(chǎn)回報率，減少了企業(yè)負債率。國外主要物流地產(chǎn)運營模式國外主要物流地產(chǎn)運營模式n 物 流 地 產(chǎn) 概 念 及 模 式國內(nèi)主要物流地產(chǎn)運營模式國內(nèi)主要物流地產(chǎn)運營模式政府主導的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式政府主導的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式l 以政府為主導的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式是在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設(shè)立專門的開發(fā)部門的組織下，將物流園區(qū)作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)進行開發(fā)和建設(shè)。該模式運營過程中產(chǎn)生如下問題：1. 一是以政府為主導的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式，政府在決策和規(guī)劃上都有很強的計劃意識形態(tài)，將物流園區(qū)的開發(fā)作為政府支持物流業(yè)發(fā)展的形象工程，決策帶有很強的盲目性和政績色彩。2. 二是

8、對項目的市場風險意識薄弱。一些地方性的物流園區(qū)建設(shè)，主要內(nèi)容都放在了如何推進當?shù)匚锪鳂I(yè)的擴張、建設(shè)上，盲目貪大，不講實際，不問市場，未能充分考慮周邊的物流需求及應有的規(guī)模標準，所建設(shè)的物流園區(qū)大大超出了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和實際市場需求。直接導致建設(shè)好的物流園區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量少、企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不大、空置率高等后果。 n 物 流 地 產(chǎn) 概 念 及 模 式主體企業(yè)引導開發(fā)物流園區(qū)模式主體企業(yè)引導開發(fā)物流園區(qū)模式從市場經(jīng)濟發(fā)展和利用市場進行物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度，通過把利用物流技術(shù)進行企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)供應鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè)引入園區(qū)，由其率先在園區(qū)進行開發(fā)和發(fā)展，并在宏觀政策的合理引導下，逐

9、步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境進行發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的引進，達到物流園區(qū)開發(fā)和建設(shè)的目的，這就是主體企業(yè)引導下的物流園區(qū)開發(fā)模式。主體企業(yè)引導的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求具有戰(zhàn)略眼光的實力較強的網(wǎng)絡化、規(guī)?；?jīng)營物流企業(yè)進駐園區(qū)發(fā)展，也要求大型、具有區(qū)域輻射能力和在所依托的經(jīng)濟中心城市具有較大物流活動量的企業(yè)在園區(qū)利用專業(yè)化物流企業(yè)設(shè)施或自行建設(shè)物流設(shè)施、建設(shè)生產(chǎn)基地、采購基地和銷售機構(gòu)，這些都對園區(qū)的開發(fā)政策、園區(qū)的物流運作基本交通及配套的城市基礎(chǔ)設(shè)施等條件提出了較高的要求。 n 物 流 地 產(chǎn) 概 念 及 模 式國外主要物流地產(chǎn)商的盈利模式PART 02物流地產(chǎn)商概況物流地產(chǎn)商概況l有海

10、外工業(yè)房地產(chǎn)或者工業(yè)園區(qū)運作經(jīng)驗的開發(fā)商，代表是某某集團、l主做物流倉儲、物業(yè)開發(fā)的企業(yè)，典型是美國物流巨頭普洛斯和AMBn 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式新加坡某某私人有限公司新加坡最具規(guī)模的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商裕廊集團的全資子公司。除了提供科技、工業(yè)及商務園區(qū)空間之外，某某也是亞洲首個為工業(yè)園發(fā)展商推出全面管理系統(tǒng)的商務空間方案提供商。某某的業(yè)務遍布新加坡、印度、中國、日本、韓國及菲律賓等亞洲國家。1994年進入中國后也在加快布局，業(yè)務已擴展至上海、蘇州、北京、深圳、大連、南京、天津、沈陽、西安、杭州10個城市，工業(yè)項目有15個。而前不久某某集團剛成立兩支總額約70億元人

11、民幣的私募基金，投向中國內(nèi)地地產(chǎn)。 n 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式新加坡某某物流信托管理有限公司新加坡某某物流信托管理有限公司l 某某物流信托所屬的某某產(chǎn)業(yè)是由新加坡淡馬錫財團完全控股的一個多元化不動產(chǎn)集團，是新加坡乃至亞洲地區(qū)最大的物流不動產(chǎn)所有者和經(jīng)營者之一，資產(chǎn)超過100億元人民幣。2005年7月，在新加坡掛牌上市，是亞洲第一個上市物流地產(chǎn)REITs。l 某某產(chǎn)業(yè)自己擁有私有房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)中間基金、多種經(jīng)營信托基金等不下5種投資基金,所以目前正在依托這種資金優(yōu)勢積極尋找土地和項目,特別是物流物業(yè),上海、蘇州、深圳、廣州等地的工業(yè)園區(qū)和基建項目都在某某產(chǎn)業(yè)的

12、視野范圍之內(nèi)。 n 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式美國普洛斯美國普洛斯普洛斯創(chuàng)立于1993年，當時稱為安全資本實業(yè)信托公司，是一家服務性公司，主要滿足客戶對本地以及區(qū)域性物業(yè)與物流配送的需求。當時公司的業(yè)務是通過現(xiàn)在稱之為“普洛斯運營系統(tǒng)”來實現(xiàn)的，這個網(wǎng)絡系統(tǒng)由專業(yè)物業(yè)管理人士組成，共同為全球各地的客戶提供服務。1998年7月，公司改名為普洛斯信托公司，希望更加準確地反映公司的全球業(yè)務增長，普洛斯于1999年3月收購Meridian實業(yè)信托公司，又于2004年8月成功兼并Keystone地產(chǎn)信托公司，從而大大增強了公司在北美最大物流市場上的實力，同時也創(chuàng)造了巨大的運營

13、和成本效益。普洛斯在全球范圍業(yè)務的不斷拓展來自于客戶的需求推動。1997年，普洛斯邁出了全球拓展的第一步，在墨西哥的雷諾薩和荷蘭的阿姆斯特丹分別開發(fā)了物流倉儲設(shè)施。應國際客戶需求，普洛斯于2001年7月開始進軍亞洲市場，首先登陸日本，隨后于2003年4月進入中國市場。 n 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式普洛斯在中國投資的大致規(guī)劃：先在重要戰(zhàn)略地區(qū)搭建物流設(shè)施網(wǎng)絡系統(tǒng)，比如上海在靠近海港、空港、陸港和工業(yè)區(qū)的地帶設(shè)置34個點；然后在環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角、珠三角等沿海地帶布置；再從沿海向內(nèi)陸拓展。在普洛斯未來版圖上，杭州、廈門、大連、寧波等沿海城市，包括重慶等內(nèi)陸城市。n

14、國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式一09年1月由于金融危機的影響，普洛斯母公司總貸款額度達到58%，波不得已以13億美元出售在華工業(yè)地產(chǎn)項目。普洛斯中國原有的高管們接管了其在中國所有的資產(chǎn)，包括運營多年的“普洛斯”品牌。轉(zhuǎn)任SMG基金亞洲區(qū)首席執(zhí)行官梅某表示：在未來運營中，“普洛斯中國”的品牌將在SMG管理下繼續(xù)保持。但普洛斯集團在兩年之內(nèi)不能進入中國市場，此后也只能用普洛斯以外的品牌進入中國開展業(yè)務。二同時，梅某表示在未來3年內(nèi)在中國的投資規(guī)模不低于10億美元。其認為，工業(yè)地產(chǎn)投資是一個長期回報的過程，只要消費市場和城市化的發(fā)展方向不變，物流倉儲水平必然逐步提高。國內(nèi)擁有

15、許多并不符合現(xiàn)代物流要求的老倉庫，取代這些老舊設(shè)施本身就具有很大的潛力可挖。 n 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式AMB公司成立于1983年，1997年在美國紐約證券交易所上市。公司總部位于美國舊金山，分支機構(gòu)遍布全球。目前，公司總資產(chǎn)達到60億美元，僅次于普洛斯，排名世界第二位。AMB公司自行開發(fā)并擁有物業(yè)面積達1100萬平方米，在全球空港和海港享有盛譽，是全球最大的第三方空港物流運營企業(yè)。AMB的主要客戶為全球高端的物流企業(yè)，包括Fedex，UPS，DHL，NAGEL等物流巨頭，和工業(yè)、商業(yè)、零售業(yè)等行業(yè)的一些大型企業(yè)。AMB（安博公司）（安博公司）n 國 外 主 要

16、 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式運營系統(tǒng)提供的強大物流配送服務網(wǎng)絡涵蓋了倉儲設(shè)施的整個流程，物流地產(chǎn)商模式主要通過包括策劃、構(gòu)建與設(shè)施管理來實現(xiàn)。它的客戶可以分為三大類:物流業(yè)、制造業(yè)及零售業(yè)。許多客戶都租用了物流地產(chǎn)商遍布全球的多項倉儲設(shè)施。物流地產(chǎn)商為客戶提供的服務可以歸納為四種方式物流地產(chǎn)商為客戶提供的服務可以歸納為四種方式: 盈利模式盈利模式n 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式收購與回租。 物流園區(qū)與標準物流設(shè)施開發(fā)。 按客戶要求定制開發(fā)倉儲設(shè)施。提供咨詢服務。不論是何種類型的服務，物流地產(chǎn)商的不論是何種類型的服務，物流地產(chǎn)商的直接收入均來源于物流設(shè)施租金

17、與管理直接收入均來源于物流設(shè)施租金與管理費。這是物流地產(chǎn)商顯性的收益。費。這是物流地產(chǎn)商顯性的收益。物流地產(chǎn)商還有一個重要收益來源于資產(chǎn)的升值。這部分的收益主要通過兩種渠道兌現(xiàn)，一是資產(chǎn)的出售；二是資本市場上市，通過資產(chǎn)證券化，將資產(chǎn)的升值預期充分體現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流繼續(xù)擴張。這部分的收益往往通過籌資行為來實現(xiàn)。n 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式國內(nèi)物流地產(chǎn)商的盈利模式PART 03 國內(nèi)物流地產(chǎn)商主要來源兩種途徑，其一為房地產(chǎn)開發(fā)商，作為房地產(chǎn)開發(fā)商進軍物流地產(chǎn)國內(nèi)物流地產(chǎn)商主要來源兩種途徑，其一為房地產(chǎn)開發(fā)商，作為房地產(chǎn)開發(fā)商進軍物流地產(chǎn)是資本擴張的一種出路，物流地產(chǎn)

18、與房地產(chǎn)有相似的地方，從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為物流地產(chǎn)商，是資本擴張的一種出路，物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)有相似的地方，從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為物流地產(chǎn)商，條件相比其它的投資商要成熟很多。經(jīng)過條件相比其它的投資商要成熟很多。經(jīng)過3至至5年的市場培育后，就進入良性循環(huán)，每個月都年的市場培育后，就進入良性循環(huán)，每個月都可以有可觀的租金收益，能吸納大量的現(xiàn)金流支持企業(yè)進一步發(fā)展，而且對于企業(yè)品牌延伸可以有可觀的租金收益，能吸納大量的現(xiàn)金流支持企業(yè)進一步發(fā)展，而且對于企業(yè)品牌延伸也很有好處。也很有好處。對于物流地產(chǎn)開發(fā)商來說，影響其開發(fā)利潤的關(guān)鍵在于土地成本，而廉價土地正是支撐其項目發(fā)展并取得不俗回報的最重要資本。物流業(yè)是當前

19、國家鼓勵發(fā)展的重點行業(yè)，所以，即使在土地資源出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地。物流地產(chǎn)項目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區(qū)便宜，而且房地產(chǎn)大幅圈地，地價自然更加便宜。國內(nèi)物流地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)物流地產(chǎn)的盈利模式n 國 內(nèi) 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式其二為物流企業(yè)。一類本身有物流業(yè)務的企業(yè)涉足物流地產(chǎn)，比如中儲、中鐵、中外運等，這類企業(yè)圈地一部分為自用，另一部分超過了自用需求的圈地，以后逐漸轉(zhuǎn)做租賃，獲取租金收益。另一類企業(yè)因處于優(yōu)越的經(jīng)濟與地理區(qū)位，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)集群和物流需求，逐步從第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)向建立物流園區(qū)，轉(zhuǎn)型為物流平臺提供商，他們

20、通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化，如傳化物流基地。n 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式2000年，傳化確立了現(xiàn)有的物流平臺模式，建設(shè)規(guī)模560畝、投資3億元人民幣，已成為杭州灣和長江三角洲地區(qū)一個重要的公共性物流運營基地。傳化物流基地主要以信息化平臺為主，為中轉(zhuǎn)型貨主提供便利條件；傳化運營主要以樞紐中心為主向長三角乃至全國進行輻射。其信息化平臺借鑒于淘寶網(wǎng)購買交易形式，即發(fā)布信息即收費，交易由刷卡到信息化生成，客戶等同于會員 。n 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式l 傳化基地首要的特點是

21、社會效益與經(jīng)濟效益有機結(jié)合，這也是獲得政府支持的重要籌碼。物流基地是一個投資大、收效期長的項目，而且其更側(cè)重于社會效益的實現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，傳化物流基地內(nèi)入駐的380余家物流企業(yè)及提供配套服務企業(yè)直接提供就業(yè)崗位4000多個，而且為提供了大量的隱性就業(yè)。從傳化為8000余家生產(chǎn)制造企業(yè)平均節(jié)省40物流費用來看也取得了一定社會效益。l 傳化基地形成了規(guī)模，從經(jīng)濟效益來看，傳化物流基地的利潤主要來自增值服務。利潤構(gòu)成中如果單純看租金收入，還是虧損的。傳化物流基地一共規(guī)劃了23項增值服務，現(xiàn)在推行的有7項，提供增值服務的出發(fā)點是讓客戶拿出更少的錢，為客戶提供更多實惠和必需的服務，在獲取一定利潤的同時才能穩(wěn)

22、定客戶。l 物流的聚集，可以帶來物業(yè)的升值。這部分的收益可以 通過兩種渠道兌現(xiàn)，一是物業(yè)的資產(chǎn)的分拆出售；二是資本市場上市或股權(quán)合作溢價，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流繼續(xù)擴張。n 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式傳化物流基地的幾點啟示：傳化物流基地的幾點啟示：啟示一、發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)要以產(chǎn)業(yè)需求為基礎(chǔ)。說到底，物流是一個服務性產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)如制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)是其服務對象，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)一定要以產(chǎn)業(yè)對物流的需求為基礎(chǔ)，包括物流園區(qū)（基地）的規(guī)模、運營模式、服務方式都要從產(chǎn)業(yè)的需要出發(fā)。離開了產(chǎn)業(yè)需求，“就物流抓物流”是不行的。啟示二、完善服務功能要以資源整合為手段。物流是一個龐雜的系統(tǒng)工程，需要各種各樣的物流資源，完善服務功能要以資源整合為手段，物流園區(qū)（基地）是資源整合的好形式。有了這樣一個平臺，就能夠吸引和積聚各種物流資源，這些資源通過市場化運作，就可以提供綜合性物流服務。如果各個物流園區(qū)（基地）之間實現(xiàn)物流信息互聯(lián)、互通，將會發(fā)揮更大的整合與積聚效應。n 國 外 主 要 物 流 地 產(chǎn) 商 的 盈 利 模 式啟示三、經(jīng)營管理模式要與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。傳化物流基地采取了有形市場與無形市場、自主交易與綜合服務有機結(jié)合的模式，既提供場地和信息平臺，又不是簡單的物業(yè)管理和中介服務；“物流基地”與進駐企業(yè)之間既分工又合作，