房地產(chǎn)面積測量規(guī)范

1、房地產(chǎn)面積測量標(biāo)準(zhǔn)6/29/20221房地產(chǎn)面積測算授課提綱一、房地產(chǎn)測繪概述二、房產(chǎn)面積測算三、用地面積測算四、面積測算的方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計算舉例6/29/20222一、房地產(chǎn)測繪概述1.房地產(chǎn)測繪的目的2.房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容3.房地產(chǎn)測繪的作用4.房地產(chǎn)測繪的三種圖件5.房地產(chǎn)測繪的特殊性6.房地產(chǎn)面積測算的重要性6/29/20223二、房產(chǎn)面積測算1.房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定1房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 1房屋的建筑面積 2房屋的使用面積 3房屋的產(chǎn)權(quán)面積 4房屋的共有建筑面積2面積測算的要求6/29/20224 1 各類面積測算的邊長必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作最

2、后結(jié)果。 2量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能到達(dá)相應(yīng)精度的儀器和工具。 3邊長以米為單位，取至0.01米；面積以 平方米為單位，最后結(jié)果湊整至0.01平方米。 4樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離。6/29/202252.房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定1計算全部建筑面積的范圍 1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。6/29/20226單層房屋6/29/20227 2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上局部計算建筑面積。夾層6/29/20228 3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、

3、大廳內(nèi)的回廊局部，層高 在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。6/29/20229大廳16/29/202210大廳26/29/202211回廊6/29/202212 4樓梯間、電梯觀光梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。觀光梯6/29/202213 5房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。6/29/202214 6挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。挑樓全封閉的陽臺6/29/202215 7屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。6/29/20221

4、6 8與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有 上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。6/29/202217 9房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。6/29/202218 10地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻外圍水平投影面積計算。地下室半地下室6/29/202219地下室、半地下室相應(yīng)出入口6/29/202220 11有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。門廊、門斗有柱門廊6/29/202221門斗6/29/202222玻璃幕墻 12玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算

5、。6/29/202223車棚、貨棚等 13屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 14依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。6/29/202224 15有伸縮縫的房屋，假設(shè)其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。6/29/202225 1與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。2計算一半建筑面積的范圍無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的無柱走廊6/29/202226獨立柱、單排柱 2獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計算。6/29/202227 3未封閉的陽臺、挑廊

6、，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺1未封閉的陽臺26/29/202228未封閉挑廊6/29/202229室外樓梯 4無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。6/29/202230架空通廊 5有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。6/29/202231 1層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。3不計算建筑面積的范圍6/29/202232 2突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3房屋之間無上蓋的架空通廊。無柱雨篷6/29/202233天面上的花園 4房屋的天面、挑

7、臺、天面上的花園、泳池。6/29/202234 5建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。平臺6/29/202235騎樓 6騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的局部。6/29/202236過街樓6/29/202237路面作為頂蓋建造的房屋 7利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。6/29/202238活動房屋等 8活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 9獨立煙 囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。6/29/202239 三、用地面積測算 1.有關(guān)名稱及術(shù)語的含義 1用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等

8、其他用途的土地面積。 2共用地面積：指兩個以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。6/29/202240 2.用地面積測算的范圍 用地面積以丘為單位進(jìn)行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項地類面積的測算。 3.以下土地不計入丘用地面積6/29/202241 1無明確使用權(quán) 屬的冷巷、巷道 或間距地。間距地不計入丘內(nèi)用地面積范圍6/29/202242 2市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。 3公共使用的河涌、水溝、排污溝。 4已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。 5其他按規(guī)定不計入用地的面積。6/29/202243四、面積測算的方法與

9、精度要求 1.坐標(biāo)解析法1根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計算面積。 式中：S面積，； Xi界址點的縱坐標(biāo)，m； Yi界址點的橫坐標(biāo)，m； n界址點個數(shù)； i界址點序號，按順時針方向順編。6/29/202244 (2)面積中誤差按下式計算。 面積中誤差，； 相應(yīng)等級界址點規(guī)定的點位中差m； 多邊形中對角線長度，m。 式中：6/29/202245界址點坐標(biāo)計算面積舉例6/29/202246 2.實地量距法 1規(guī)那么圖形：根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)那么圖形：將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。 2國標(biāo)?房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)?對房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級： 一級：(0.02 ) 二級：(

10、0.04 ) 三級：(0.08 ) 注：s為房產(chǎn)面積，。6/29/202247 以上面積精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況決定。 3.圖解法 圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨立進(jìn)行兩次。 兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定： S=0.0003M 式中：S-兩次量算面積較差, ； S-所量算的面積，； M-圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng) 小于5c。圖上量距應(yīng)量至0.2。6/29/202248 五、房地產(chǎn)面積計算舉例 1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計算該棟房屋的用地面積，建

11、基面積及總建筑面積。 6/29/202249計算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽臺2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長度

12、m,面積m2。 6/29/202250 2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照圖中所示尺寸，計算插層的有效建筑面積，并計算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。6/29/202251計算：X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37插層有效建筑面積：4.16+5.37X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668 X2+65.3758=221.5094單位：長度m，面積m2。6/29/202252

13、房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎?同一房屋、用地有兩個以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆嬎恪?一、共有面積的分?jǐn)傇敲?1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進(jìn)行計算分?jǐn)偂?某套(單元)的分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偟母魈?單元)建筑面積總和。6/29/202253共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠嬎愎剑篠i = K.SiK = Si si式中：K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；Si-為各單元參加分?jǐn)偹?/p>

14、的分?jǐn)偯娣e，m2；Si-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，m2；Si-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，m2；Si-為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。 6/29/202254 二、共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容 共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供效勞，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)?。但有些面積由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠?，因而亦存在不?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 6/29/202255 1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e (1)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓效勞的公共用房等。 6/29/202256 (

15、2)套單元與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/29/202257 2.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括： (1)作為人防工程的地下室、避難室層； (2)用作公共休憩、綠化等場所的架空層； (3)大樓內(nèi)的機(jī)動、非機(jī)動車庫； (4)為建筑造型而建，但無實用功能的建筑面積； (5)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，假設(shè)使用到其他功能的共有建筑面積時，需按其建筑面積比例參與分?jǐn)偂?6/29/202258 三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般可分為三大類 6/29/202259 (1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓效勞的共有建筑面積如變電

16、房、水泵房等。 (2)功能共有建筑面積：指為某一局部或某幾層同一功能效勞的共有建筑面積如為某一功能效勞的專用樓梯間，專用設(shè)備房等。 (3)本層共有建筑面積：指為本層功能效勞的共有建筑面積如樓梯間、公共走廊等。 6/29/202260 2.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分?jǐn)傁禂?shù)，然后計算房屋各套分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e。 分?jǐn)傁禂?shù) = 本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和 本幢各套內(nèi)建筑面積和 某套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積。6/29/202261 3.商住樓共有建筑面積分?jǐn)?商住樓共有建筑面積的分?jǐn)?。先?/p>

17、據(jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積包括本功能的共有建筑面積分?jǐn)側(cè)钡墓灿薪ㄖ娣e，得住宅局部分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)局部分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，然后將住宅和商業(yè)局部所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/29/202262 住宅局部，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅局部本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分?jǐn)傆嬎愀魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e。 6/29/202263 商業(yè)局部，將分?jǐn)偟玫酱钡墓灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)局部本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一局部，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝贸龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。6/29/202264上述用公式表示如下： (1)幢共有建筑面積分?jǐn)偞狈謹(jǐn)傁禂?shù)K幢 = 幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和i幢 住宅、商業(yè)參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和Si住+Si商住宅局部得分?jǐn)偯娣es住=K幢 si住商業(yè)局部得分?jǐn)偯娣es商=K幢 si商 6/29/202265(2)住宅局部共有建筑面積分?jǐn)偡謹(jǐn)?/p>