世外桃源的營(yíng)銷策劃

1、1、世外桃源工程認(rèn)知2、永川房產(chǎn)現(xiàn)狀分析3、工程SWOT分析4、工程營(yíng)銷戰(zhàn)略5、工程營(yíng)銷策略6、營(yíng)銷本錢預(yù)算目 錄1第一局部：世外桃源工程認(rèn)知1.1、工程概況1.2、賣點(diǎn)總結(jié)21.1工程概況3工程概況【協(xié)信世外桃源】位于東部新區(qū)文昌路898號(hào)，占據(jù)永川門戶，坐擁神女湖、遠(yuǎn)眺茶山竹海、零距離望賢公園，距離新、老城區(qū)，高速路口都很近，且是政府規(guī)劃打造的生態(tài)旅游和高端住宅區(qū)?？偨ㄖ娣e930000，容積率1.2，綠地率30%，物業(yè)類型有高層、洋房、別墅，主力戶型是98-102城市洋房。后期主題商業(yè)街長(zhǎng)樂坊、永川博物館這兩項(xiàng)的建立，以及一些醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)的逐漸形成，都會(huì)大大提高世外桃源的升值潛力。4位

2、處東部新區(qū)核心，共享新區(qū)生活圈配套，距政府較近。51.2賣點(diǎn)總結(jié)6買點(diǎn)7第二局部：永川房產(chǎn)現(xiàn)狀分析2.12.1、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2.22.2、政策分析2.32.3、市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析82.1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析9永川已經(jīng)形成三足鼎立的競(jìng)爭(zhēng)格局老城板塊：供給量較少，有乾風(fēng)公園道、奧韻雅苑等住宅工程，檔次不高，規(guī)模不大，均價(jià)約3500元/平米左右。新區(qū)板塊：在售的奧蘭半島、文海泊金灣、巴塞羅那香寓等，均價(jià)約4300元/平米左右，屬于銷售熱點(diǎn)片區(qū)。新區(qū)屬于開展階段，加之區(qū)政府的一些政策導(dǎo)向，新區(qū)會(huì)開展更好。三大湖板塊：政府重點(diǎn)打造的高品質(zhì)住宅區(qū)，目前有神女湖的世外桃源、興龍湖的金科中央公園城、鳳凰湖的三湖生態(tài)城等等，

3、均價(jià)5200元/平米左右。這三大湖板塊環(huán)境好，適宜居住，加之屬于政府規(guī)劃區(qū)，將來升值潛力巨大，未來競(jìng)爭(zhēng)劇烈。老城板塊三大湖板塊新區(qū)板塊10競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手代表分析各工程都有其自己的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在以下樓盤與本工程進(jìn)行比較分析核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力PK本項(xiàng)目對(duì)手勝出要素對(duì)手勝出要素中央公園城中央公園城三湖生態(tài)城三湖生態(tài)城乾風(fēng)紫園乾風(fēng)紫園品質(zhì)品質(zhì)+生態(tài)生態(tài)區(qū)位區(qū)位+價(jià)格價(jià)格區(qū)位區(qū)位+品質(zhì)品質(zhì)生態(tài)生態(tài)價(jià)格價(jià)格區(qū)位區(qū)位112.2政策分析12政策分析第一第一第二第二第三第三在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，區(qū)政府在國(guó)家政策的基礎(chǔ)上出臺(tái)一系列的優(yōu)惠政策救市在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，區(qū)政府在國(guó)家政策的基礎(chǔ)上出臺(tái)一系列的優(yōu)惠政策

4、救市對(duì)商品房、二手房交易，以現(xiàn)行政策全額征收契稅后，區(qū)財(cái)政對(duì)商品房、二手房交易，以現(xiàn)行政策全額征收契稅后，區(qū)財(cái)政按按50%返還給購房人返還給購房人對(duì)商品房、二手房交易，免收轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)對(duì)商品房、二手房交易，免收轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)對(duì)商品房、二手房交易，免收轉(zhuǎn)移對(duì)商品房、二手房交易，免收轉(zhuǎn)移登記費(fèi)登記費(fèi)132.3市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析14市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析永川現(xiàn)在屬于三四線城市，還會(huì)提升城市化率，加快城市化進(jìn)程。所以，會(huì)有很多的農(nóng)村人口進(jìn)城買房，剛性需求強(qiáng)盛。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，國(guó)家會(huì)出臺(tái)一系列政策救市，不會(huì)讓房地產(chǎn)一直持續(xù)低迷。隨著高鐵的通行，永川離重慶主城區(qū)就更近 ，這也刺激了一部分在主城區(qū)工作的人在永川買房

5、。因?yàn)橛来ǖ姆績(jī)r(jià)確實(shí)比主城底很多，且上班也較方便。永川是一個(gè)職教中心，有許多的大學(xué)，大學(xué)的老師和每屆的畢業(yè)生是一個(gè)很好的市場(chǎng)。老師是一個(gè)比較固定的職業(yè)，多數(shù)人就會(huì)在此買房安家；畢業(yè)生也有很多在此實(shí)習(xí)，所以有廣大的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)15第三局部：工程SWOTSWOT分析16S S 工程優(yōu)勢(shì)工程優(yōu)勢(shì)地處永川新區(qū)，距高速路口近且處于主干道，交通便捷，地理位置優(yōu)越；政策支持，政府打造的百萬方高品質(zhì)生活區(qū)；毗鄰神女湖、望賢公園，環(huán)境優(yōu)雅，居住適宜度高；小區(qū)綠化率高，容積率低，內(nèi)部配套設(shè)施齊全，戶型合理且小區(qū)施行人車分流。17W W 工程劣勢(shì)工程劣勢(shì)目前工程所在位置周邊生活配套缺乏；所在區(qū)域在群眾的心理還較偏

6、僻，是新區(qū)東部，但非新區(qū)中心；工程價(jià)格在永川相對(duì)較高，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)。18O O 工程時(shí)機(jī)工程時(shí)機(jī)后期主題商業(yè)街長(zhǎng)樂坊和永川博物館的建立，使區(qū)域開展?jié)摿薮?；隨著永川城市化水平提高，將使得更多農(nóng)村人口的剛性需求持續(xù)走高，給工程帶來更多市場(chǎng)時(shí)機(jī)；永川高鐵的通行，也會(huì)刺激主城區(qū)的人在永川買房。19T T 工程威脅工程威脅現(xiàn)在永川房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于供求平衡，存量較大；區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體不景氣，客戶處于觀望階段。20第四局部：工程營(yíng)銷戰(zhàn)略 4.1、目標(biāo)市場(chǎng)4.2、市場(chǎng)定位214.1目標(biāo)市場(chǎng)22目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 政府高官、企業(yè)高層客戶：主力 35-60歲，有一定積蓄，自住改善型需求為

7、主，兼有一定投資性需求，對(duì)品質(zhì)要求較高。 教師、醫(yī)生、企業(yè)白領(lǐng)客戶：主力 28-50歲，有結(jié)婚置業(yè)需求，以首次置業(yè)為主。周邊縣城、外出務(wù)工客戶：次主力 25-40歲，當(dāng)?shù)鼐用?，收入不高，想留在永川，以首次置業(yè)需求為主。 投資者客戶：次主力 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定的投資眼觀，看中本工程的升值潛力。234.2市場(chǎng)定位24永川高端生活風(fēng)向標(biāo)風(fēng)向標(biāo)：世外桃源是一個(gè)高品牌、高品質(zhì)的工程，是政府規(guī)劃打造的高端居住區(qū)，這里引領(lǐng)著永川居住潮流。世外桃源：世外桃源內(nèi)部的綠化率，外部的神女湖、望賢公園、茶山竹海，使你仿佛置身于正真的世外桃源 - 每個(gè)人心中都有一個(gè)世外桃源 風(fēng)景美筑 悠雅生活市場(chǎng)定位：就是在目標(biāo)客戶

8、心目中塑造一種富有個(gè)性的獨(dú)特形象25第五局部：工程營(yíng)銷策略 26一、產(chǎn)品籌劃本產(chǎn)品是高品質(zhì)住宅區(qū)，最突出優(yōu)勢(shì)是可拓展率高達(dá)本產(chǎn)品是高品質(zhì)住宅區(qū)，最突出優(yōu)勢(shì)是可拓展率高達(dá)90%90%，現(xiàn)就其，現(xiàn)就其主力戶型主力戶型98-10298-102城市洋房進(jìn)行解析：城市洋房進(jìn)行解析：戶型戶型建面建面( () )可拓展面積（可拓展面積（) )A A戶型戶型三居室三居室101.57101.574646B B戶型戶型四居室四居室98.7898.78109109C C戶型戶型四居室四居室101.57101.57117117E E戶型戶型三居室三居室105.29105.294444F F戶型戶型四居室四居室109.

9、59109.59959527圖片欣賞E E戶型戶型F F戶型戶型28二、價(jià)格籌劃策劃合理價(jià)格是為什么？策劃合理價(jià)格是為什么？回收成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)回收成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？最大化？快速回籠資金？快速回籠資金？與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打價(jià)格戰(zhàn)？與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打價(jià)格戰(zhàn)？占領(lǐng)市場(chǎng)，吸引客戶？占領(lǐng)市場(chǎng)，吸引客戶？制定價(jià)格的方法制定價(jià)格的方法: :利潤(rùn)導(dǎo)向利潤(rùn)導(dǎo)向需求導(dǎo)向需求導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向29工程價(jià)格籌劃 世外桃源是高品質(zhì)住宅區(qū)，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以不采取競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。而世外桃源是高品質(zhì)住宅區(qū)，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以不采取競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。而會(huì)根據(jù)本錢和銷售情況，把利潤(rùn)導(dǎo)向和需求導(dǎo)向兩種方法相結(jié)合。會(huì)根據(jù)本錢和銷售情況，

10、把利潤(rùn)導(dǎo)向和需求導(dǎo)向兩種方法相結(jié)合。價(jià)格籌劃方法：價(jià)格籌劃方法：方法一方法一: :利潤(rùn)導(dǎo)向法利潤(rùn)導(dǎo)向法方法二：需求導(dǎo)向法方法二：需求導(dǎo)向法在銷售一段時(shí)間后，可根據(jù)市場(chǎng)需求和銷售情況做一定的價(jià)風(fēng)格整，以便占領(lǐng)更大在銷售一段時(shí)間后，可根據(jù)市場(chǎng)需求和銷售情況做一定的價(jià)風(fēng)格整，以便占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額。的市場(chǎng)份額。建設(shè)成本銷售費(fèi)用一定的利潤(rùn)5500元/平米30三、渠道宣傳籌劃我們所理解的房地產(chǎn)渠道籌劃就是指銷售商通過一定的渠道(比方發(fā)傳單、辦活動(dòng)等來進(jìn)行工程宣傳，讓客戶知道、了解你的工程，有購置的欲望。印制傳單，全區(qū)發(fā)送利用網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)紙、戶外廣告欄進(jìn)行宣傳搜集大量客戶信息，對(duì)其短信、 推廣送精美禮品

11、，掃“世外桃源微信并關(guān)注在雙十一舉辦單身Party，建立QQ群要求所有人參加，后期可在群里發(fā)布工程信息 舉辦“愛情長(zhǎng)跑比賽，所有情侶可參加，并有禮品相送，讓人們了解世外桃源到周邊縣城、學(xué)校進(jìn)行“關(guān)愛留守兒童活動(dòng)，通過對(duì)留守兒童的關(guān)愛，引起其父母對(duì)我們工程的關(guān)注和各高檔場(chǎng)所建立良好關(guān)系，通過他們向他們的會(huì)員定期發(fā)送一些我們產(chǎn)品的信息31四、促銷籌劃促銷籌劃就是為了促進(jìn)銷售而做的一些優(yōu)惠活動(dòng)。印制3000元代金券免費(fèi)發(fā)放，購房直抵全區(qū)發(fā)放32購房送婚紗照33購房送裝修基金34第六局部：營(yíng)銷本錢預(yù)算 35廣告類戶外廣告10000報(bào)紙廣告5000網(wǎng)絡(luò)廣告10000電視廣告3000電話、短信推廣1000

12、精美禮品3000印刷類傳單2000活動(dòng)類單身Party30000愛情長(zhǎng)跑10000關(guān)愛留守兒童20000代金卷300000裝修基金500000婚紗照100000合計(jì)984000（元）營(yíng)銷本錢預(yù)算36謝謝觀看！379、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。4月-224月-22Monday, April 25, 202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。02:42:5702:42:5702:424/25/2022 2:42:57 AM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。4月-2202:42:5702:42Apr-2225-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。02:42:5702:42:5702:42Monday,

13、April 25, 202213、乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。4月-224月-2202:42:5702:42:57April 25, 202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。25 四月 20222:42:57 上午02:42:574月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 222:42 上午4月-2202:42April 25, 202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2022/4/25 2:42:5702:42:5725 April 202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。2:42:57 上午2:42 上午02:42:574月-229、沒有失敗，只有

14、暫時(shí)停止成功！。4月-224月-22Monday, April 25, 202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。02:42:5702:42:5702:424/25/2022 2:42:57 AM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。4月-2202:42:5702:42Apr-2225-Apr-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份缺乏，可得無限完美。02:42:5702:42:5702:42Monday, April 25, 202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。4月-224月-2202:42:5702:42:57April 25, 202214、意志堅(jiān)

15、強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。25 四月 20222:42:57 上午02:42:574月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。四月 222:42 上午4月-2202:42April 25, 202216、少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。2022/4/25 2:42:5702:42:5725 April 202217、空山新雨后，天氣晚來秋。2:42:57 上午2:42 上午02:42:574月-229、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。4月-224月-22Monday, April 25, 202210、閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。02:42:5702:42:5702:424/25

16、/2022 2:42:57 AM11、越是沒有本領(lǐng)的就越加自命非凡。4月-2202:42:5702:42Apr-2225-Apr-2212、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。02:42:5702:42:5702:42Monday, April 25, 202213、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。4月-224月-2202:42:5702:42:57April 25, 202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。25 四月 20222:42:57 上午02:42:574月-2215、最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。四月 222:42 上午4月-2202:42April 25, 202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/4/25 2:42:5702:42:5725 April 20221