某市小寨工人文化宮整體改造項目可行性研究報告

1、目 錄1總論21.1項目概述21.2編制依據(jù)和原則21.2.1編制依據(jù)21.2.2主要原則31.3可行性研究報告工作范圍31.4主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)41.5可行性研究報告結(jié)論42項目提出背景、意義和投資必要性52.1項目背景52.2項目投資必要性和建設(shè)意義62.2.1項目的投資必要性62.2.2項目建設(shè)的意義83單位概況及項目運作方案93.1項目承辦單位概況93.2項目合作開發(fā)單位概況103.3項目運作方案124項目建設(shè)條件124.1地形地質(zhì)滿足建筑要求124.2滿足城市規(guī)劃的要求125項目實施方案135.1建筑規(guī)模135.2規(guī)劃設(shè)計135.3經(jīng)營規(guī)劃145.3.1商業(yè)經(jīng)營145.3.2文化

2、娛樂經(jīng)營155.4物業(yè)管理165.5實施進度186投資估算與資金籌措186.1投資估算186.1.1投資估算范圍186.1.2投資估算依據(jù)196.1.3項目投資196.2資金籌措217綜合效益評價227.1經(jīng)濟效益評價227.1.1投資計劃與資金來源227.1.2財務(wù)計算與經(jīng)濟效益分析247.1.3 經(jīng)濟效益分析結(jié)論意見327.2社會效益評價328項目風(fēng)險及防范措施338.1國家政策方面338.2從該項目的市場前景來看339結(jié)論與建議349.1結(jié)論349.2建議35附圖：#市小寨工人文化宮整體改造項目總平面圖1總論1.1項目概述項目名稱：#市小寨工人文化宮整體改造項目主辦單位：#市小寨工人文化

3、宮單位性質(zhì)：國家事業(yè)單位法人代表：#1.2編制依據(jù)和原則1.2.1編制依據(jù)1）#市發(fā)展計劃委員會關(guān)于改造小寨工人文化宮項目建議書的批復(fù)（市計社發(fā)2004210號）文件；2）國家現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)項目的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程及定額；3）#市小寨工人文化宮提供的有關(guān)資料；1.2.2主要原則1）按照#市計委、#市小寨工人文化宮總體規(guī)劃要求，以合理配置資源為原則；2）本項目的建設(shè)貫徹布局合理、建筑美觀、節(jié)約用地和投資的原則；3）充分考慮工人文化宮整體改造項目的現(xiàn)有條件，將本工人文化宮改造成符合當(dāng)?shù)亻L遠發(fā)展要求的，集商業(yè)、文化、娛樂及辦公于一體的國際文化中心；4）公用工程與輔助設(shè)施應(yīng)滿足大樓的各項功能要求，

4、盡量利用項目所在地提供的公用設(shè)施；5）注意環(huán)境保護，搞好三廢治理。1.3可行性研究報告工作范圍1）根據(jù)#市的總體規(guī)劃要求，結(jié)合該項目的現(xiàn)狀論證工程建設(shè)的必要性。2）根據(jù)#市的近、遠期經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，確定該項目的經(jīng)營范圍和設(shè)計規(guī)模3）結(jié)合#市的文化娛樂業(yè)、商業(yè)，以及寫字樓的現(xiàn)狀及其發(fā)展情況，計算和評價該項目的經(jīng)濟效益和社會效益是否可行。1.4主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1-1 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項目名稱指標(biāo)備注1計算期（年）202建設(shè)期（年）23項目總投資（萬元）25176.123.1其中：銀行貸款（萬元）20000.003.2自有資金（萬元）5176.124總營業(yè)收入（萬元）102448.

5、155財務(wù)內(nèi)部收益率（%）11.80（稅后）15.25（稅前）6投資回收期（年）11.95（稅后）9.47（稅前）7財務(wù)凈現(xiàn)值I=6%（萬元）10181.45（稅后）22070.24（稅前）8 貸款償還期（年）7.521.5可行性研究報告結(jié)論1）通過對該項目的分析論證，項目的順利實施可以充分體現(xiàn)小寨工人文化宮在#地區(qū)的文化娛樂傳播的作用，提高其影響力；2）項目的經(jīng)濟效益顯著，貸款償還資金來源充足，銀行風(fēng)險較??；3）小寨工人文化改造項目的開發(fā)建設(shè)必將對于促進區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和小寨工人文化宮的長遠發(fā)展有著積極的意義，其社會效益顯著。2項目提出背景、意義和投資必要性2.1項目背景#市是陜西省的省

6、會城市，是西北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心，同時也是重要的旅游城市之一，是我國重要的科研、高校及高科技產(chǎn)業(yè)基地，“以科學(xué)、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)，把#建設(shè)成為一個社會主義的外向型城市”是江澤民總書記為#跨世紀(jì)發(fā)展提出的總體目標(biāo)和戰(zhàn)略途徑。黨的十五大又提出“中西部地區(qū)要加快改革開放和開發(fā)，發(fā)揮資源優(yōu)勢，發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，國家要加大對中西部地區(qū)的扶持力度。”這無疑給#市經(jīng)濟發(fā)展帶來了新的機遇。小寨工人文化改造項目位于#市南郊的金融、商貿(mào)、文化中心區(qū)長安路和興善寺東街的交叉口。周邊東臨育才中學(xué)和陜西省歷史博物館；西臨長安路、西北文化藝術(shù)中心和大興善寺；南臨好又多超市、長安大學(xué)和國際貿(mào)易中心；北至小寨飯店、南

7、二環(huán)、音樂學(xué)院、公路交通大學(xué)、西北朱雀體育場，是以商業(yè)、金融為主，配以科教、文體娛樂和居住區(qū)的黃金區(qū)域，是#市區(qū)未來發(fā)展的黃金地段。有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境，適合結(jié)合小寨工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢資源強強聯(lián)合，在此地開發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。小寨工人文化改造項目的開發(fā)建設(shè)必將對于促進區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和小寨工人文化宮的長遠發(fā)展有著積極的意義。目前，小寨工人文化宮現(xiàn)有的規(guī)模已經(jīng)遠遠不適合社會發(fā)展需求。為了充分體現(xiàn)出工會事業(yè)服務(wù)于職工群眾，服務(wù)于社會，服務(wù)于經(jīng)濟建設(shè)大局的宗旨，集商貿(mào)、文化、影視娛樂項目為主的小寨工人文化宮改造項目便應(yīng)運而生了。該項

8、目也必將受到政府的高度重視。2.2項目投資必要性和建設(shè)意義2.2.1項目的投資必要性1、宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)展的要求開發(fā)西部，加快發(fā)展，從根本上扭轉(zhuǎn)西部經(jīng)濟發(fā)展滯后的局面，成為當(dāng)前我國經(jīng)濟工作的主旋律。對于工會事業(yè)來說，也是乘勢而上，發(fā)展自己的千載難逢的歷史機遇?，F(xiàn)在西部大開發(fā)已進入實質(zhì)性啟動階段，擴大固定資產(chǎn)規(guī)模成為推動經(jīng)濟發(fā)展的突破口。國家于2000年就將文化、教育、娛樂業(yè)被列為國家七大重點之一，并給予政策、資金、項目上的傾斜、優(yōu)惠和支持。因此該項目的實施，符合國家經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境的要求。2、文化娛樂市場發(fā)展的需要小寨地區(qū)是我市科研、文化、教育事來的中心。區(qū)域商貿(mào)、旅游、餐飲、賓館等實業(yè)較為集中發(fā)

9、達。近年來，該地區(qū)10余家電影放映單位和50余家文化娛樂場所呈現(xiàn)出百花齊放、百家爭鳴的局面。文化娛樂具有良好的發(fā)展勢頭。據(jù)調(diào)查測算，該地區(qū)參與文化、娛樂消費的群體常年保持在25萬人左右。隨著#城市中心的南移，該地區(qū)將逐漸形成全市政治中、經(jīng)濟、文化的中心，其文化娛樂消費的規(guī)模與水平亦將達到一個新的高度。而目前，該地區(qū)尚無一家品位高、水準(zhǔn)高、設(shè)施好、功能全、環(huán)境雅的文化娛樂場所。既便是占據(jù)著地區(qū)文化娛樂市場主體地位的小寨工人文化宮，也未形成規(guī)模經(jīng)營，其輻射作用受到抑制。該項目的提出，完全符合地域經(jīng)濟形勢發(fā)展的需要。3、商業(yè)市場發(fā)展的需要小寨是#市南郊最繁華地商業(yè)地段，本項目位于小寨十子?xùn)|北角，地理

10、位置十分優(yōu)越；車流、人流集中，是南郊地區(qū)及長安區(qū)居民主要的購物目的地和交通樞紐。廣義商圈輻射110萬人口（含雁塔區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、長安區(qū)部分地區(qū)），其中第一商圈半徑5公里或車程十分鐘內(nèi)的輻射人口約50萬人。該項目的建成投入使用后可以和小寨國貿(mào)商廈遙相呼應(yīng)，能夠極大的改善#市南郊地區(qū)機關(guān)企事業(yè)團體、居民進城購物難、交通不便的狀況。4、自身建設(shè)與發(fā)展的要求小寨工人文化宮占有土地10329平方米（約合15.5畝），現(xiàn)朋房屋建筑面積2000平方米，固定資產(chǎn)3000萬元。該宮現(xiàn)有電影、錄像、舞會、歌廳、臺球、健身、健美、培訓(xùn)班，文藝學(xué)校及商業(yè)用房出租等活動項目和經(jīng)營項目。但多數(shù)項目規(guī)模小、設(shè)施舊、檔次低、

11、效益欠佳。另有一些合作開發(fā)的項目，短期內(nèi)還不能產(chǎn)生效益。該宮資產(chǎn)運營率及利潤率一直在較低水平徘徊。目前，盡管該宮每天約有2000人次來消費，但人均支出僅有4.25元。過低的消費水平，與文化娛樂硬件設(shè)施的低檔次、低品位應(yīng)該講與之存在一定的因果關(guān)系。而周邊環(huán)境的迅速變化，也向文化宮提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。如北鄰小寨飯店由于投資2000余萬元進行改造舊貌變了新顏，其文化娛樂設(shè)施的更新，活動項目的拓展，頗具吸引力；對面拔地而起的十四層“西北文化藝術(shù)大廈”，更以其類同于我們的設(shè)施和項目直接一文化宮形成對峙局面。因此，加快實施該項目，對文化宮進行戰(zhàn)略性改造，創(chuàng)立名牌標(biāo)志，拓展文化市場，鞏固主體地位，就顯得非常必

12、要和迫切。5、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市可持續(xù)發(fā)展的必要前提城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市經(jīng)濟發(fā)展的載體，是城市持續(xù)發(fā)展的平臺。加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅可以拉動當(dāng)前經(jīng)濟增長，還可以增強經(jīng)濟發(fā)展的后勁。因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)若能以略高于國民經(jīng)濟發(fā)展的增長速度，城市的發(fā)展才可能獲得良好的發(fā)展空間，并保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢，從而使城市發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之間形成良性互動的戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)系?；A(chǔ)設(shè)施建成之后，不僅為今天所用，更主要的還是為明天所用。只有當(dāng)城市盡快擁有了現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施，城市的功能才能得到發(fā)揮，城市的各項經(jīng)濟社會活動才能更好地開展，城市才能成為開放型的、多功能的、社會化的、現(xiàn)代化的經(jīng)濟中心。由于

13、現(xiàn)代化城市基礎(chǔ)設(shè)施的整體性強、建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)周期長，只有超前建設(shè)，才有可能與城市的主體設(shè)施（指工業(yè)、金融、貿(mào)易、倉儲、科研等部門的設(shè)施）、附屬設(shè)施（指住宅、中心學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點等設(shè)施）同時形成完整的能力，使城市的各項主體設(shè)施、附屬設(shè)施能最快地投入使用、發(fā)揮效能。2.2.2項目建設(shè)的意義本項目具有良好的投資環(huán)境，從項目地點、功能和標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的市場需求狀況來看，項目結(jié)構(gòu)合理、市場需求狀況良好。小寨工人文化改造項目位于#市南郊的金融、商貿(mào)、文化中心區(qū)長安路和興善寺東街的交叉口。周邊東臨育才中學(xué)和陜西省歷史博物館；西臨長安路、西北文化藝術(shù)中心和大興善寺；南臨好又多超市、長安大學(xué)和國際貿(mào)易中

14、心；北至小寨飯店、南二環(huán)、音樂學(xué)院、公路交通大學(xué)、西北朱雀體育場，是以商業(yè)、金融為主，配以科教、文體娛樂和居住區(qū)的黃金區(qū)域，是#市區(qū)未來發(fā)展的黃金地段。有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境，適合結(jié)合小寨工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢資源強強聯(lián)合，在此地開發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。該項目在整體開發(fā)和建設(shè)時的高標(biāo)準(zhǔn)以及新材料的應(yīng)用將給#市增添一個新的建筑風(fēng)格典雅俊秀的標(biāo)志建筑，對振興地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有著積極作用。小寨工人文化改造項目的開發(fā)建設(shè)必將對于促進區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和小寨工人文化宮的長遠發(fā)展有著積極的意義。3單位概況及項目運作方案3.1項目承辦單位概況小寨工人文化

15、宮建于1958年，占有土地10329m2（折合15.5畝），現(xiàn)有職工32人。經(jīng)過40余年的建設(shè)與發(fā)展，目前該宮已初具規(guī)模，房屋建筑物面積達20000m2，固定資產(chǎn)近3000萬元，初步形成了集文化、娛樂、教育、餐飲、商貿(mào)與房地產(chǎn)為一體的綜合性、多功能、全方位的職工文化活動中心。小寨工人文化宮現(xiàn)有主要的文化娛樂項目，包括電影院、小影廳、錄像廳、舞廳、歌廳、臺球、棋牌室、文化藝術(shù)學(xué)校、男子分健身房、女子健美中心、美術(shù)培訓(xùn)中心、電腦培訓(xùn)部及商業(yè)用房出租等，另有合作經(jīng)營的項目若干個，如室內(nèi)溫泉泳池、餐飲、飯店等。經(jīng)營活動項目呈現(xiàn)出多樣性、綜合性的特征，但多數(shù)項目規(guī)模小、設(shè)施舊、檔次低、效益不好。有一些合

16、作開發(fā)的項目，雖然經(jīng)營情況尚佳，卻需待10多年合作期滿之后才能給文化宮產(chǎn)生效益。3.2項目合作開發(fā)單位概況#集團有限公司成立于2001年11月16日，由陜西省工商行政字處理局批準(zhǔn)注冊號6100002014267，注冊住所#市含光北路53號，法人代表#，注冊資本7000萬（人民幣），企業(yè)類型有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍：計算機及硬件產(chǎn)品的研究、開發(fā)、銷售、維修；系統(tǒng)集成及軟開開發(fā)；尺子設(shè)備及產(chǎn)品、辦公設(shè)備及用品、機電產(chǎn)品（汽車除外）、儀器儀表、化工原料與產(chǎn)品（?？爻猓┑呐l(fā)與銷售。陜西東大置業(yè)有限公司成立于2001年9月17日，由陜西省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊號6100002013716，注冊住所#市

17、含光北路53號，法人代表楊正平，注冊資本3675萬（人民幣），企業(yè)類型有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理；商品房銷售及信息中介服務(wù)。公司已建項目：長信花園，地址：東郊，面積：45000平方米，住宅：鴻景花園，地址：高新區(qū)，面積：45000平方米，住宅。公司在建項目：錦繡國際大廈，地址：高新區(qū)，面積60000平方米；錦繡康家，地址：高新區(qū)，面積53000平方米；東方明珠，地址：丈八東路，面積97萬平方米。該集團下屬子公司：北京利達源科工貿(mào)有限責(zé)任公司#市正平物產(chǎn)有限公司北京東安飲食集團東來順飯莊#（澳門）德興海鮮火鍋酒樓北京（澳門）德興海鮮火酒樓#雪岳山韓式燒烤城（韓式商務(wù)KTV）#雪

18、岳山商務(wù)公寓#集團有限公司2002年被#市雁塔信用合作聯(lián)社授予優(yōu)良信用客戶、“截止2003年12月31日，本公司無由于擔(dān)保抵押、法律訴訟、稅務(wù)糾紛可能帶來的或有事項”。2004年2月17日該集團在901011580000333298賬戶資金額7000萬（見#市商業(yè)銀行高新支行證明）。楊正平（#集團有限公司董事長）是陜西省第九屆政協(xié)委員。1998年4月10日該集團下屬#市正平物產(chǎn)實業(yè)有限公司與陜西新華信房地產(chǎn)有限公司合作完成了“鴻景花園”項目；1998年10月20日該集團下屬#市正平物產(chǎn)實業(yè)有限公司與陜西長安信息房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合作完成了“長信世紀(jì)花園”項目。3.3項目運作方案小寨工人文化

19、宮（甲方）在該項目改造過程中采用與#集團有限公司（乙方）聯(lián)合開發(fā)的形式，在不改變各自所有制性質(zhì)及其隸屬關(guān)系的前提下達成合作開發(fā)協(xié)議。項目在開發(fā)過程中要以突出文化中心的主題為之為宗旨，由乙方承擔(dān)項目建設(shè)及前期費用。項目建設(shè)包含地下室兩層，地上建筑主要包括七層的商業(yè)中心和十層的文化中心。項目建成后，甲方享有所有建筑物的產(chǎn)權(quán)和6000平方米的住宅和12000平方米文化中心經(jīng)營使用權(quán)，乙方享有地下室及其商業(yè)中心總計52564平方米的建筑的經(jīng)營使用權(quán)，經(jīng)營期限為50年。4項目建設(shè)條件4.1地形地質(zhì)滿足建筑要求項目所在地地勢平坦，沒有底層斷裂帶。根據(jù)我們調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合項目所在地周邊的構(gòu)筑物（小寨國貿(mào)大廈

20、等）等的建筑情況，該項目的建設(shè)地的地質(zhì)情況完全滿足項目建設(shè)的要求。4.2滿足城市規(guī)劃的要求項目所在地屬于#市規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)域，該項目的建設(shè)符合城市整體規(guī)劃的要求，同時滿足保護文化古跡的要求。5項目實施方案5.1建筑規(guī)模該項目用地10252.4平方米，地塊長約125M，寬約80M。擬建規(guī)模70564平方米，主體結(jié)構(gòu)（按8M跨）。其中：地下室建兩層，每層建筑面積8352平方米2層=17064平方米，層高5.5M。地上建筑分為商業(yè)中心和文化中心兩部分。商業(yè)中心：地面擬建7層；一層擬建5500平方米，層高6M；2-7層每層6000平方米，計41500平方米，層高5M。文化中心擬建10層，每層1200

21、平方米，計12000平方米，層高3.6M。5.2規(guī)劃設(shè)計小寨工人文化宮改造項目的設(shè)計以“以人為本”為原則，本著適度超前的開發(fā)理念，設(shè)計出高標(biāo)準(zhǔn)、多方位的智能化大廈。小寨工人文化宮改造項目整體規(guī)劃為地下室兩層，地上構(gòu)筑物由七層的商業(yè)中心和十層的文化中心組成。（1）地下室：為使樓內(nèi)業(yè)主車位充足，實現(xiàn)人車分流，創(chuàng)造寧靜安全的生活空間，在地下一層規(guī)劃機械自動堆垛式車位156個（雙層），占用地下一層建筑面積約1800平方米；設(shè)備間放在底下二層規(guī)劃面積約1500平方米；其余面積用于超市，營業(yè)及倉儲（13764平方米）。（2）七層商業(yè)中心：一層為商業(yè)步行街，二至四層為國際時尚購物中心，五層設(shè)立國際連鎖餐飲區(qū)

22、，六至七層為文化娛樂中心，為南郊的學(xué)生和#市的白領(lǐng)階層提供優(yōu)質(zhì)健體和娛樂場所。（3）十層文化中心（其中一層為半地下室）：一層為大型電影院；二至四層用作文化娛樂經(jīng)營；五至七層為影視廳，分別設(shè)置智能化影劇院分450座的豪華影廳一個、150座的黃金影廳兩個、80座的VIP廳兩個以及50座的VIP鉆石廳一個，滿足不同客戶群的需要；八至九層為文化中心辦公場所；十層為展示大廳，主要是文化藝術(shù)作品的展示等。（4）配套設(shè)施：建筑物內(nèi)設(shè)局域網(wǎng)，各種物業(yè)服務(wù)均可在網(wǎng)上進行，并可與英特網(wǎng)連接；設(shè)置可視對講電話，車庫自動管理系統(tǒng)，紅外線臨近系統(tǒng)。在高速寬帶網(wǎng)還可以進行網(wǎng)上購物、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、游戲、視屏點播等功能。滿足大

23、廈內(nèi)不同人的辦公和生活需要。5.3經(jīng)營規(guī)劃該項目主要分為商業(yè)經(jīng)營和文化娛樂經(jīng)營兩大類。其中商業(yè)經(jīng)營中主要包含超市購物區(qū)、時尚購物區(qū)和國際連鎖餐飲區(qū)等；文化娛樂經(jīng)營主要由智能健體娛樂休閑廣場和小寨工人文化宮影劇院等部分組成。5.3.1商業(yè)經(jīng)營1）地下超市購物區(qū)地下超市購物區(qū)主要為了滿足消費者的日常消費需求，引進國內(nèi)知名的連鎖超市經(jīng)營商。2）時尚購物區(qū)時尚購物區(qū)將采用以和國際知名品牌聯(lián)合的經(jīng)營策略，引進國際大型商貿(mào)公司的經(jīng)營理念如沃爾馬、家樂福等，經(jīng)營國際的服裝、化妝品、飾品、和生活用品為主，引導(dǎo)#市的時尚消費。3）連鎖餐飲區(qū)連鎖餐飲區(qū)將采用和國際知名品牌聯(lián)合經(jīng)營的方式經(jīng)營，推廣快餐、西餐、東南亞

24、清新口味等，讓#市民體驗世界各國的飲食文化。5.3.2文化娛樂經(jīng)營1）健體娛樂區(qū)健體娛樂區(qū)將容納近百個娛樂健體項目。經(jīng)營內(nèi)容包括：室內(nèi)籃球、沙灘排球、乒乓球、羽毛球、臺球、壁球、室內(nèi)高爾夫球、保齡球等球類運動。射擊、射箭、飛標(biāo)、蹦極、攀巖等休閑項目。綜合健身中心、游泳館、拳擊場等健身項目。美容美體、日光浴、桑拿浴、網(wǎng)吧、酒吧、書吧、氧吧、咖啡秀的設(shè)立將為在此辦公、購物和來此健身娛樂的貴賓有一個高尚、幽雅的休息環(huán)境。2）影劇院為小寨工人文化宮專業(yè)建設(shè)的智能影劇院其建筑風(fēng)格新穎別致，融匯了東西方的文化韻味。白色弧形拱頂和具有光感的玻璃幕墻有機結(jié)合，在燈光的烘托下，宛如一個水晶般的宮殿。大堂作為觀眾

25、的休閑區(qū)域，大堂的主要色調(diào)為白色，高雅而圣潔。大堂上空懸掛著由6片排簫燈架組合而成的大型水晶吊燈，地面采用舉世罕見的希臘水晶白大理石，圖案形似琴鍵，白色巨型的大理石柱子和兩邊的臺階極富節(jié)奏感，讓人一走進大堂就仿佛置身于一個音樂的世界。小寨劇院兼具電影、歌劇、芭蕾、交響樂、綜藝節(jié)目及大型會議多功能廳。它共有六個劇場，智能貨影劇院分450座的豪影廳一個、150座的黃金影廳兩個、80座的VIP廳兩個以及50座的VIP鉆石廳一個，滿足不同客戶群的需要。建成后影劇院和各種設(shè)施采用世界一流的設(shè)備，從多樣化的三維角度觀賞影劇。豪華劇場分為主舞臺、后舞臺和左右兩個側(cè)舞臺，可作平移、升降、傾斜、旋轉(zhuǎn)等變換。放映

26、設(shè)備全部采用計算機控制，讓觀眾享受世界頂級設(shè)備帶來觀賞效果。3）文化藝術(shù)展示區(qū)文化藝術(shù)展示區(qū)分為藝術(shù)作品展區(qū)和科普展區(qū)。藝術(shù)作品展區(qū)主要是匯集國內(nèi)外名家的藝術(shù)作品；科普展區(qū)主要是匯集大量的科普知識。5.4物業(yè)管理小寨工人文化宮改造項目在物業(yè)管理上吸收了國外香港的先進管理思想和體系，在項目前期介入，有以下幾個方面。1、管理規(guī)范化業(yè)主進入前，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，嚴格按照合同規(guī)定執(zhí)行。2、管理智能化小寨工人文化宮改造項目智能化系統(tǒng)，是在大廈局域網(wǎng)的基礎(chǔ)上，采用集成化技術(shù)建立起來的，由信息服務(wù)、信息管理、消防、安全、物業(yè)管理、消防、安全、物業(yè)管理、設(shè)備監(jiān)督和車庫管理技術(shù)組成的綜合系統(tǒng)，為將

27、來業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和管理，奠定良好的基礎(chǔ)。具體內(nèi)容為，設(shè)立物業(yè)管理中心中央管理系統(tǒng)來分控各個分系統(tǒng)，分系統(tǒng)有：（1）設(shè)備監(jiān)視系統(tǒng)，可監(jiān)控電梯所在位置和故障狀態(tài)，以及水箱是否漏水和漫水以便及時處理。（2）計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可管理物業(yè)部管理網(wǎng)，保證信息傳送的高效與準(zhǔn)確；物業(yè)管理中心網(wǎng)站給業(yè)主提供上網(wǎng)高速傳遞的同時提供各種增值服務(wù)；管理大廈的局域網(wǎng)可使住戶在物業(yè)管理中心網(wǎng)站獲取大廈內(nèi)部信息也可連接internet服務(wù)商。（3）維修保養(yǎng)系統(tǒng)，對所有系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)、修理等工作，保證各個系統(tǒng)的正常進行。（4）保安系統(tǒng)，設(shè)立緊急廣播設(shè)備使樓內(nèi)有背景音樂也可在遭遇緊急情況下迅速通知；設(shè)立巡更系統(tǒng)使保安

28、人員定時巡邏，確保客戶的安全；電視監(jiān)視系統(tǒng)，在大廈通道、地下停車場、物業(yè)管理中心等重要部位設(shè)電視監(jiān)視探頭，隨時觀察大廈內(nèi)安全情況；設(shè)紅外監(jiān)視系統(tǒng)，在院墻安裝紅外探頭，有非法侵入立即報警，并聯(lián)動攝像機攝取該位置圖象。（5）消防系統(tǒng)，報警和連動設(shè)施和設(shè)立使火災(zāi)報警時立即切斷相應(yīng)電源并開啟排煙設(shè)備和應(yīng)急燈。3、物業(yè)管理全面性保安措施采取自動化監(jiān)控和入口、道路、樓棟多層次人防相結(jié)合，確保住戶的安全；組織專門的保潔隊，并明確分工，保證樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生。5.5實施進度鑒于#市小寨工人文化宮整體改造項目現(xiàn)狀，建設(shè)單位應(yīng)盡快爭取項目立項，辦理各種審批手續(xù)，在2年內(nèi)完成項目的改造。進度計劃安排見表5-1。此表僅供

29、參考，最終的實施計劃將在項目立項后確定。表5-1項目實施進度計劃表計劃項目第一年第二年1-34-67-910-121-34-67-910-12項目準(zhǔn)備可行性研究初步設(shè)計施工圖設(shè)計土建施工設(shè)備供貨設(shè)備安裝項目驗收6投資估算與資金籌措6.1投資估算6.1.1投資估算范圍#市小寨工人文化宮整體改造項目投資范圍主要包括現(xiàn)有建筑物拆遷與補償費、項目前期費、土建工程費、水電氣暖等設(shè)備購置及安裝費等投資及相應(yīng)的其它費用。#市小寨工人文化宮整體改造項目占地地10252.4平方米，約15.38畝。擬建建筑物規(guī)模70564平方米，主體結(jié)構(gòu)（按8M跨）。6.1.2投資估算依據(jù)市政工程可行性研究投資估算編制辦法（建標(biāo)

30、628）、全國市政工程投資估算指標(biāo)（HGZ47-101-96）；其他費用參考機械工業(yè)建設(shè)項目概算編制辦法及各項概算指標(biāo)、工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂本）；材料價格參考陜西省建筑材料信息價2002.4；工程勘察費、工程設(shè)計費按建設(shè)部工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂本）有關(guān)規(guī)定計算；工程監(jiān)理費、工程保險費、建設(shè)單位管理費按機械工業(yè)建設(shè)項目概算編制辦法及各項概算指標(biāo)有關(guān)規(guī)定計算；基本預(yù)備費按照第一、第二部分合計的7%計算；建設(shè)期利息：貸款總額2億元，年利率6%，建設(shè)期為2年，貸款按照每年年初一次貸款1億元計算利息。6.1.3項目投資本項目總投資25776.12萬元。項目總投資估算見表9-

31、1。其中拆遷安置費用見表6-2；主體結(jié)構(gòu)投資見表6-3；電力工程投資見表6-4；電梯及自動扶梯工程投資見表6-5。表6-1 總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱工程費用其他費用預(yù)備費用合計備注第一部分 工程費用1拆遷安置費用2180.60 2180.60 表6-22三通一平及臨建50.00 50.00 3土方外運及基礎(chǔ)工程380.00 380.00 4主體結(jié)構(gòu)投資6927.10 6927.10 表6-35外墻及立面2240.00 2240.00 1400012006中央空調(diào)1750.00 1750.00 500003507電力工程費用2282.00 2282.00 表6-48給排水70.56

32、70.56 70564109消防工程514.51 514.51 705648010電梯及自動扶梯916.00 916.00 表6-511商業(yè)中心內(nèi)裝修2400.00 2400.00 4000060012廣場及外網(wǎng)工程100.00 100.00 13自動車庫工程624.00 624.00 1564小計20434.77 20434.77 第二部分 其他費用1土地轉(zhuǎn)讓金及手續(xù)費900.00 900.00 2地質(zhì)勘探費20.00 20.00 3方案設(shè)計、咨詢費105.85 105.85 70564154施工圖設(shè)計246.97 246.97 70564355開辦費及廣告費300.00 300.00 6其

33、他稅費400.00 400.00 小計1972.82 1972.82 第一、二部分合計20434.77 1972.82 22407.59 第三部分 預(yù)備費1基本預(yù)備費1568.53 1568.53 小計1568.53 1568.53 建設(shè)期利息1800.00 總計25776.12 表6-2 拆遷安置費用表 單位：萬元序號名稱費用備注1原聯(lián)建房補償估價700.00 2原建筑拆除及清運50.00 3文化宮人員工資200.00 100萬元/年*2年4居民安置過度費30.60 51戶12月500元5居民安置費1200.00 6000M2000元/M合計2180.60 表6-3 主體結(jié)構(gòu)投資表 單位：萬

34、元序號名稱費用備注1地下室2559.60 1706415002商業(yè)中心3527.50 415008503文化中心840.00 12000700合計6927.10 表6-4 電力工程費用表 單位：萬元序號名稱費用備注1電力增容費600.00 6000KVA1000元2高壓進線工程120.00 3高低壓設(shè)備600.00 4低壓內(nèi)線640.00 5樓層低壓供電及照明322.00 合計2282.00 表6-5 電梯及自動扶梯費用表 單位：萬元序號名稱費用備注1地下超市專用貨梯16.00 2*82地下超市自動人行走道160.00 4403商業(yè)中心貨梯50.00 2254商業(yè)中心垂直客梯80.00 240

35、5商業(yè)中心自動扶梯490.00 14356文化中心、垂直客梯120.00 430合計916.00 6.2資金籌措本項目總投資25776.12萬元，資金全部由企業(yè)自籌。7綜合效益評價7.1經(jīng)濟效益評價由于該項目在建成投入運營后有小寨工人文化宮和#集團有限公司按照協(xié)議經(jīng)營各自的范圍，所以在本項目經(jīng)濟效益評價中主要對#集團有限公司經(jīng)營的地下超市和商業(yè)中心進行評價預(yù)測。項目計算期為20年，既建設(shè)期2年，運營期18年。7.1.1投資計劃與資金來源本項目總投資25176.12萬元，其中申請銀行貸款20000.00萬元，企業(yè)自有資金投資5176.12萬元。詳見表7-1投資計劃與資金來源表表7-1投資計劃于資

36、金來源表 單位：萬元序號項目建設(shè)期合計1總投資121.1其中：工程投資11000.00 11407.59 22407.59 1.2 基本預(yù)備費用770.00 798.53 1568.53 1.3 建設(shè)期利息300.00 900.00 1200.00 小計12070.00 13106.12 25176.12 2資金籌措2.1銀行貸款10000.00 10000.00 20000.00 2.2企業(yè)自有資金2070.00 3106.12 5176.12 小計12070.00 13106.12 25176.12 第 36 頁 共 36 頁7.1.2財務(wù)計算與經(jīng)濟效益分析1）營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加#市

37、小寨工人文化宮整體改造項目地處#市的商業(yè)中心地段，再加上該項目的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模，所以在項目建成投入運營后必將會受到各商家的青睞。根據(jù)市場調(diào)查及相關(guān)地段的商場經(jīng)營現(xiàn)狀，預(yù)計該項目建成后地下超市的場地租金在5060元/月M2；商業(yè)中心一層商業(yè)街場地租金150180元/月M2；二至五層商場集餐飲區(qū)場地平均租金100130元/月M2；六至七層文化娛樂區(qū)場地平均租金70100元/月M2。另外，地下停車場156個停車位，以40個對外經(jīng)營，按照每天每個收入10元計算。根據(jù)謹慎性原則，在項目評價中我們?nèi)∽钚≈底鳛橛嬎阋罁?jù)，另外，考慮項目在運營初期的特點，在運營期第一年以出租率的80%計算。該項目改造后在計算期

38、內(nèi)總營業(yè)收入102448.15萬元。營業(yè)稅金及附加949.57萬元。其中營業(yè)稅率為15%，城市維護建設(shè)稅和教育稅附加分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。詳見表7-2營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加表。表7-2 銷售收入和銷售稅金及附加表 單位：萬元序號項目面積（平方米）單價（元/月）運營計算年份合計34567891011121314151617181920出租率（%）801001營業(yè)收入4614.17 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94

39、5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 102448.15 1.1一層商業(yè)街5500150792.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 17622.00 1.2二至五層240001002304.00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.

40、00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.00 2880.00 51264.00 1.3六、七層1200070806.40 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 1008.00 17942.40 1.4地下超市1376450660.67 825.84 825.84 825.84 825.84 825.84 825.84 825.84 825.

41、84 825.84 825.84 825.84 825.84 825.84 825.84 825.84 825.84 825.84 14699.95 1.5地下停車位140（個）10元/天51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 51.10 919.80 2稅金及附加761.34 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 9

42、49.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 16903.95 2.1營業(yè)稅金692.13 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 863.24 15367.22 2.2城建稅48.45 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43 60.43

43、60.43 1075.71 2.3教育稅附加20.76 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 25.90 461.02 地下停車位以140個，每天每個收入10元計算；營業(yè)稅稅率15%，城市建設(shè)維護稅和教育稅附加稅率分別為7%和3%2）成本費用估算該項目建成投入運營后的成本費用主要是固定資產(chǎn)折舊和財務(wù)費用。固定資產(chǎn)折舊按照18年直線折舊法，殘值率為10%，另外，由于該項目只計算底層超市和商業(yè)中心的經(jīng)濟效益，所以在其所這就過程中要提出文化中心的部

44、分，為了計算方便，設(shè)定文化中心部分投資為2500萬元，所以在該項目中計算這就部分固定資產(chǎn)為22676.12萬元。財務(wù)費用中利息支出設(shè)定從第四年年底開始還款，每年還款4000萬元，其它財務(wù)費用含有財產(chǎn)保險費和房產(chǎn)稅等，以150萬元/年。人員工資主要是致富日常物業(yè)管理人員工資，按照50人*1.4萬元/年人計算。詳見表7-3總成本估算表。表7-3 總成本估算表 單位：萬元序號項目運營計算年份合計345678910111213141516171819201工資及福利70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.

45、00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 1260.00 2固定資產(chǎn)折舊1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 1133.81 20408.58 3財務(wù)費用1350.00 1350.00 1110.00 870.00 630.00 390.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 1

46、50.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 7500.00 3.1其中:利息費用1200.00 1200.00 960.00 720.00 480.00 240.00 0.00 4800.00 4其他費用25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 25.00 450.00 5總成本費用2578.81 2578.81 2338.81 2098.81 1858.81 1618.81 1378.81 13

47、78.81 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 1378.81 29618.58 6固定成本1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 1228.81 22118.58 7可變成本1350.00 1350.00 1110.00 870.00 630.00 390.

48、00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 7500.00 8經(jīng)營成本245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 4410.00 3）利潤計算營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加、總成本費用后即為利潤總額，所得稅稅率按33%計算，盈余公積金和公益金在本項目中未提取，其余為

49、未分配利潤，該項目在計算內(nèi)累計為分配利潤為37470.17萬元。詳見表7-4損益表表7-4 損益表 單位：萬元序號項目運營計算期合計345678910111213141516171819201營業(yè)收入4614.17 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 5754.94 102448.15 2營業(yè)稅金及附加761.34 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 949.57 16903.95 3總