北京某項(xiàng)目合約策劃報(bào)告

1、【項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告【北京北京項(xiàng)目項(xiàng)目】合合 約約 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告合約管理部合約管理部編編 制：制： 審審 核：核： 簽簽 發(fā)：發(fā)： 編制日期：編制日期：保密保密【項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告目目 錄錄1.1.項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述 .12.2.合約策劃綜述合約策劃綜述 .12.1 目的 .12.2 合約管理架構(gòu) .22.4 標(biāo)段劃分 .82.5 時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路 .82.6 工程量清單編制原則 .92.7 工程價(jià)款支付 .102.8 前置工程合約分判 .112.9 與其他部門的銜接 .112.10 不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施 .123.3.招標(biāo)分判計(jì)劃招標(biāo)分判計(jì)劃 .12

2、3.1 工程合約分判計(jì)劃 .123.2 材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃 .144.4.建安成本控制建安成本控制 .164.1 建安成本控制目標(biāo) .164.2 建安成本控制重點(diǎn) .164.2.1 招標(biāo).164.2.2 變更.164.2.3 優(yōu)化.174.3 建安成本控制措施 .174.3.1 前期控制.174.3.2 當(dāng)期控制.174.3.3 后期控制.185.5.合約人員配置合約人員配置 .186.6.總結(jié)總結(jié) .187.7.附件附件 .187.1 本項(xiàng)目總平面圖 .18【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 1 頁(yè) 共 18 頁(yè)【項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告1.1.項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述項(xiàng)目(以

3、下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目)位于北京市區(qū)，路東側(cè)。項(xiàng)目占地平米，總建筑面積平米，其中限價(jià)房平米、住宅平米、配套平米、燃?xì)庹{(diào)壓站 60 平米、幼兒園平米、地下車庫(kù)平米、地下設(shè)備機(jī)房平米、地下庫(kù)房及其他平米。根據(jù)公司制定的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，分兩期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)的售樓處、樣板間、地塊于 2010 年 5 月開(kāi)工，2011 年 12 月底竣工備案，2012 年 4 月底入伙；二期開(kāi)發(fā)的地塊、學(xué)校于 2010 年 10 月開(kāi)工，2012 年 4 月底竣工備案，2012 年 8 月底入伙。項(xiàng)目總發(fā)展時(shí)間歷時(shí) 3 年 3 個(gè)月。本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 1.1：表 1.1：本項(xiàng)目建筑物技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 分類A-A 地塊A-B

4、 地塊A-C 地塊A-D 地塊學(xué)校合計(jì)地上建筑面積地上建筑面積限價(jià)房配套商業(yè)普通住宅高層(一梯二)低層 Townhouse幼兒園其他地下建筑面積地下建筑面積戶數(shù)戶數(shù) 2.2.合約策劃綜述合約策劃綜述2.12.1 目的目的本項(xiàng)目含限價(jià)房、配套商業(yè)、普通住宅、高層(一梯二)、低層 Townhouse 等，由不同高、中、低檔次等多業(yè)態(tài)產(chǎn)品組成，高層(一梯二)、低層 Townhouse 均精裝修交付，施工工期要求較緊，外立面及內(nèi)外裝修比較復(fù)雜；今年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較多，各項(xiàng)目招標(biāo)分判工作比較集中，諸多不利因素均須通過(guò)嚴(yán)密的合約策劃，合理安排招投標(biāo)時(shí)間，認(rèn)真剖【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 2

5、 頁(yè) 共 18 頁(yè)析本項(xiàng)目的重點(diǎn)難點(diǎn)，提前制定有效的應(yīng)對(duì)措施；充分利用信息平臺(tái)資源及其他項(xiàng)目的資源，高效地完成招標(biāo)采購(gòu)工作；同時(shí)通過(guò)深入分析策劃，做好內(nèi)部部門間的對(duì)接，嚴(yán)控節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)和提高本工程的工期、成本管理，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。由于本項(xiàng)目工期非常緊湊，為發(fā)展計(jì)劃順利進(jìn)行，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項(xiàng)目前期階段針對(duì)本項(xiàng)目合約工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。2.22.2 合約管理架構(gòu)合約管理架構(gòu)合約管理架構(gòu)具體見(jiàn)“圖 1：項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖” 。北京中海地產(chǎn)公司總承包工程監(jiān)理造價(jià)咨詢（ 編制清單 ）分包土建裝飾機(jī)

6、電分包甲供材料設(shè)備獨(dú)立工程室外園林雨污水工程供配電工程燃?xì)夤こ淌彝庵兴こ套詠?lái)水工程有線電視電話網(wǎng)絡(luò)園林燈具消防報(bào)警工程電梯安裝工程電梯智能化工程精裝修土方護(hù)坡降水工程門窗工程標(biāo)識(shí)、信報(bào)箱欄桿工程入戶門制安工程中水表熱量表散熱器外墻瓷磚開(kāi)關(guān)面板PPR管材管件電線電纜閥門磁卡水表UPVCB管材管件戶配電箱弱電箱合約關(guān)系監(jiān)管關(guān)系協(xié)調(diào)管理使用照管圖圖例例外立面石材工程2.3 合約分判總體思路本工程合約分判將嚴(yán)格按照集團(tuán)及華北區(qū)的相關(guān)文件和制度執(zhí)行，同時(shí)結(jié)合工程實(shí)際特點(diǎn)和部門工作安排，統(tǒng)籌管理，在人力資源有限的情況下做到多項(xiàng)目兼顧、同類分判共享、同分判商共管，減少多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重復(fù)勞動(dòng)，以爭(zhēng)取更多的時(shí)間

7、來(lái)嚴(yán)質(zhì)量、重成本、高效率。各專項(xiàng)分包和甲供材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)將同一期的分包和甲供材料設(shè)備一同招標(biāo)，以【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 3 頁(yè) 共 18 頁(yè)提高效率并獲得更低的價(jià)格。同時(shí)，由于精裝修施工過(guò)程中將對(duì)燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)路由進(jìn)行隱蔽，因此在確定精裝修主包施工單位前應(yīng)盡早確定燃?xì)馐┕さ闹袠?biāo)單位，以便在精裝修施工時(shí)移交工作面，避免由于日后拆改而引起的費(fèi)用增加。精裝修及做到樣板先行，以利設(shè)計(jì)的進(jìn)一步深化和將來(lái)對(duì)該戶型的精裝修施工招標(biāo)，在確定交付標(biāo)準(zhǔn)后做詳細(xì)的戶內(nèi)精裝修策劃報(bào)告 。外墻干掛石材裝飾在現(xiàn)場(chǎng)組織實(shí)施樣板墻工程，在確定交付標(biāo)準(zhǔn)后，做詳細(xì)的外墻石材供貨和外墻石材安裝合約策劃報(bào)告

8、 。2.3.1 分判模式按合約管理架構(gòu)，本項(xiàng)目采用“總包專業(yè)分包+甲供材料設(shè)備”的細(xì)化分判模式。本工程由于施工圖紙出圖時(shí)間限制，為節(jié)約施工時(shí)間，將土方及地基處理獨(dú)立分包，先行施工。同時(shí)，在專業(yè)分包的劃分上，也應(yīng)根據(jù)本工程自身特點(diǎn)和難點(diǎn)、考慮現(xiàn)場(chǎng)管理、結(jié)合工期和成本，注意統(tǒng)分結(jié)合，本工程施工場(chǎng)地狹小，沒(méi)有過(guò)多的特殊工種工藝，所以不宜選擇過(guò)多專業(yè)分包，也不宜將一項(xiàng)工作分拆給多方施工。本項(xiàng)目總包體系是：施工總包單位（即土建和機(jī)電總承包單位）-鋁合金窗專業(yè)分包和石材幕墻專業(yè)分包-消防專業(yè)分包和弱電專業(yè)分包-精裝修主包單位-精裝修各專項(xiàng)分包單位和甲供材料設(shè)備供應(yīng)商。2.3.1.1 總包：土建工程：地基處

9、理，混凝土及鋼筋混凝土工程，砌筑工程、屋面工程（不含屋面瓦） 、雨落水系統(tǒng)、室內(nèi)防護(hù)欄桿、初裝、外墻貼涂料、防水工程、室內(nèi)防火門、卷簾門、人防門等專業(yè)分包及甲供材料設(shè)備之外的工程；水暖通工程：給水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、壓力排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、消防等專業(yè)分包及甲供材料設(shè)備之外的工程；電氣工程：變配電、防雷接地、照明插座強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等專業(yè)分包及甲供材料設(shè)備之外的工程；2.3.1.2 專業(yè)分包：精裝修，土方護(hù)坡，降水工程，門窗工程，欄桿工程，入戶門制安工程，消防報(bào)警系統(tǒng)工程（不包括預(yù)埋管及線槽） ，小區(qū)弱電（智能化）工程（不包括預(yù)埋管及線槽） ，有線電視及衛(wèi)星電視工程（不包括

10、預(yù)埋管及線槽） ，空調(diào)系統(tǒng)（包括空調(diào)風(fēng)及空調(diào)水系統(tǒng)）供貨安裝工程，室內(nèi)燃?xì)夤こ?、熱力站工程，變頻給水設(shè)備(總承包方需把管線做進(jìn)變頻給水用房 1 米，電纜做到變頻給水控制柜)，中水加壓設(shè)備(總承包方需把管線做進(jìn)中水泵房 1 米，電纜做到控制柜)，電梯供貨安裝工程，室外給水工程，室外雨污水工程，室外中水工程，室外消防水工程，室外熱力工程，室外燃?xì)夤こ?，供電?中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 4 頁(yè) 共 18 頁(yè)工程（分變配電室及其與總變配電室聯(lián)接電纜，以及各配電室至各樓棟的低壓電纜線路工程） ，電信工程（不包括預(yù)埋管及線槽） ，環(huán)境景觀、道路工程，標(biāo)牌、信報(bào)箱制作安裝工程，交通設(shè)施安

11、裝工程。2.3.1.3 甲供材料設(shè)備：外墻面磚、地磚、波打線磚，排水電工管材管件，IC 卡中水表，電線電纜， 接柜、配電箱柜和戶配電箱，開(kāi)關(guān)插座面板，弱電箱，直徑大于等于 50mm的法蘭閥門和過(guò)濾器，散熱器、散熱器溫控閥，熱量表。2.3.1.4 精裝修的分判模式采用主包工程專業(yè)分包+甲供材料設(shè)備的分判模式。具體各項(xiàng)內(nèi)容如下：主包工程：公共部分裝飾工程一同分判，以樓棟劃分由一個(gè)裝飾單位承包大堂、電梯廳及室內(nèi)裝飾工程。主要工作內(nèi)容如下：地面：地板地面找平（2.2cm） ，室內(nèi)地磚鋪貼、石材鋪貼（包括過(guò)門石、窗臺(tái)板等所有石材） 、踢腳線安裝（木踢腳及石材踢腳甲供，地板部分踢腳線由地板單位安裝）墻面：

12、墻面刮膩?zhàn)?、壁紙采?gòu)施工、墻面乳膠漆、墻面局部抹灰、背景墻制作安裝（含鏡框、鏡子等）頂棚：石膏角線、石膏吊頂、鋁板吊頂、銀鏡吊頂、頂棚刮膩?zhàn)?、頂棚乳膠漆、其他頂棚制作安裝。水暖：衛(wèi)生間洗手臺(tái)石材臺(tái)面安裝（甲供） 、潔具安裝（甲供） 、水暖件安裝（花灑、衛(wèi)生間龍頭、浴巾架、浴簾桿、廁紙盒等甲供，洗衣機(jī)水龍頭、地漏、角閥、下水設(shè)施等均有裝修單位自行采購(gòu)） 、少量改水。廚房的水暖件安裝由櫥柜單位完成。電器：浴霸（甲供） 、開(kāi)關(guān)插座（甲供） 、燈具供貨安裝，部分電線電管的采購(gòu)安裝。家具：浴室柜制作安裝、化妝鏡制作安裝。其他：除廚房外，所有安裝完成的踢腳、門框啞口、固定家具等與墻體縫隙的處理打腳。招標(biāo)樣

13、板：對(duì)乙供材料中主材如乳膠漆、壁紙、鏡子等須進(jìn)行品牌限定或甲指乙供形式，以保證質(zhì)量。對(duì)其他乙供材料如洗衣機(jī)龍頭、下水、地漏等須提前封樣。實(shí)體樣板：中標(biāo)單位確定后，樣板先行。廚柜工程：專業(yè)分包，單獨(dú)分判，內(nèi)容包括：吊柜、地柜、臺(tái)面板制作、安裝、收口打膠。含抽油煙管安裝（抽油煙管由抽油煙機(jī)供應(yīng)商提供，安裝時(shí)若長(zhǎng)度不夠則需要抽油煙機(jī)廠家單獨(dú)定做） 、臺(tái)面開(kāi)孔等，燃?xì)庠畹陌惭b（煤氣罩甲供，軟管由櫥柜公司采購(gòu)） ，洗滌盆及整項(xiàng)去水設(shè)施的采購(gòu)安裝；其中洗滌盆、龍頭也可考慮甲供?！?中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 5 頁(yè) 共 18 頁(yè)木門工程：專業(yè)分包，單獨(dú)分判，室內(nèi)門及門套（門框、筒子板、貼

14、臉線） 、貼臉的供應(yīng)與安裝、木門小五金（根據(jù)具體情況可考慮甲供）的安裝、所有門洞、墻體與安裝門框之間空隙的填充等。為保證整體效果所有啞口的制作安裝也由其完成。同時(shí)包括門扇、門套、啞口等的應(yīng)紙封閉保護(hù)。木地板工程，專業(yè)分包，單獨(dú)分判，木地板連同木質(zhì)踢腳線的供應(yīng)與安裝，同時(shí)負(fù)責(zé)其他非地板地面的木質(zhì)踢腳線的供貨，木地板與周邊墻面、鋪裝塑料或金屬收口條等。包括對(duì)已完成的地面滿鋪珍珠棉薄膜，封膠帶紙固定；在過(guò)道、房門口及衛(wèi)生間門口等人員頻繁走動(dòng)或尚有其它施工作業(yè)的位置，采用 3mm 厚纖維板覆蓋。 淋浴房：專業(yè)分包，單獨(dú)分判，包括鋁合金/不銹鋼框架及鋼化玻璃、小五金連接件的供應(yīng)與安裝及與墻地面的打膠處理

15、等。石材阻水條由裝修單位完成。衣柜、儲(chǔ)藏柜：專業(yè)分包，單獨(dú)分判，包括柜體和五金，對(duì)于浴室柜和儲(chǔ)藏柜可能現(xiàn)場(chǎng)加工較多，視具體施工工藝做法來(lái)確定是否交由裝修單位完成(建議暫時(shí)放入精裝修清單報(bào)價(jià)中)。浴霸：甲供，包括浴霸及面板的供貨安裝，開(kāi)孔由裝修單位負(fù)責(zé)。潔具：甲供，包括洗手盆、座廁、浴缸、龍頭、花灑等，A、C 類戶型擬采用科勒品牌，其他戶型采用 TOTO 品牌（集團(tuán)集中采購(gòu)） ，安裝由裝修單位完成，包括與周圍墻地面的收口打膠等。選用各品牌中標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，價(jià)格較低質(zhì)量穩(wěn)定。另做好A、C 類戶型采用非集中采購(gòu)材料的報(bào)審工作。衛(wèi)生間小五金：甲供，包括浴巾架、廁紙架、毛巾?xiàng)U等，按照集團(tuán)要求，可以不選用 TO

16、TO 品牌，選用較小的品牌以降低造價(jià)，裝修單位安裝。水暖件：視具體情況采用甲供或櫥柜單位采購(gòu)，包括洗滌盆、龍頭等。附送電器：甲供，包括燃?xì)庠睿◤N柜公司安裝） 、抽油煙機(jī)（廚柜公司安裝） 、等。洗衣機(jī)、冰箱也單獨(dú)采購(gòu)。其中廚房電器已經(jīng)剛剛由集團(tuán)采購(gòu)，本戶型采用林內(nèi)品牌。門用五金：甲供，包括門鎖、門鉸、門碰，門廠家安裝。開(kāi)關(guān)插座：甲供（集團(tuán)集中采購(gòu)） ，選用施奈德中的奇勝輕點(diǎn)系列，其他戶型采用較低系列產(chǎn)品，裝修單位安裝。墻地磚：甲供（集團(tuán)集中采購(gòu)） ，包括墻地磚、瓷磚波打線、腰線、花磚等，由室內(nèi)裝飾單位安裝。包括墻地磚的供應(yīng)、切割及倒角。其中拋光磚采用博德品牌，釉面及仿古磚采用諾貝爾品牌（在除 A

17、、C 戶型外的其他戶型為進(jìn)一步降低造價(jià)，可將一些不重要的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)等位置考慮采用特地品牌替代） 。石材：全部甲供。石材廠家負(fù)責(zé)切割打磨到位，負(fù)責(zé)波打線拼裝，負(fù)責(zé)整體地面的【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 6 頁(yè) 共 18 頁(yè)排版編號(hào)，另外考慮安裝后的結(jié)晶處理。均由裝修單位鋪貼。2.3.1.5 外立面石材工程分判石材采購(gòu)方式：甲供，可以直接控制石材的質(zhì)量，并且可以取得價(jià)格上的優(yōu)惠，但不利之處是承擔(dān)石材質(zhì)量的責(zé)任，同時(shí)花費(fèi)大量的人力管理，并承擔(dān)供貨延期的責(zé)任； 石材量的確定：由于石材型號(hào)眾多，特別是各種異形的規(guī)格眾多，加上工藝做法眾多，磨邊、倒角、防護(hù)、切割等，石材供貨暫估數(shù)量，采用

18、固定單價(jià)、暫估數(shù)量招標(biāo)，按實(shí)結(jié)算。石材價(jià)的確定：采用固定單價(jià)的方式招標(biāo)，分為平板價(jià)、柱子價(jià)、各種線角、L 型加工費(fèi)、U 型加工費(fèi)等。石材投標(biāo)單位：咨詢集團(tuán)其他地區(qū)公司，結(jié)合北京地區(qū)市場(chǎng)情況，選定 5 家以上單位進(jìn)行石材供貨單位考察。石材安裝單位分判：審查嚴(yán)格投標(biāo)單位資質(zhì)，必須為幕墻安裝二級(jí)以上資質(zhì)單位。設(shè)計(jì)部、合約部、項(xiàng)目部聯(lián)合進(jìn)行考察。2.3.2 報(bào)價(jià)模式本工程主要采用工程量清單報(bào)價(jià)的形式和固定總價(jià)的定標(biāo)原則，盡量減少暫估量、暫估價(jià)等不利于我方后期施工和結(jié)算的報(bào)價(jià)模式。對(duì)于少量確因工程量受實(shí)際情況影響大、不確定因素多、占分項(xiàng)工程造價(jià)比重大等影響而不宜事前確定工程量的，要仔細(xì)探討和規(guī)定以后的工

19、程量計(jì)算原則，其原則要簡(jiǎn)單、公平、可行并充分規(guī)避一切可能發(fā)生的扯皮，同時(shí)要在談判階段把重點(diǎn)放在單價(jià)組成分析及合理性上，雙方均必須將單價(jià)所包含的內(nèi)容闡述清楚。對(duì)于暫估價(jià)類項(xiàng)目，除甲供材料外力爭(zhēng)堅(jiān)決杜絕，部分可拆分的項(xiàng)目可以進(jìn)行后期甲供和甲分包，盡量使本工程的報(bào)價(jià)模式統(tǒng)一化、簡(jiǎn)單化。2.3.2.1 在嚴(yán)格控制建安成本的同時(shí)兼顧招標(biāo)工作的效率： 造價(jià)低于 20 萬(wàn)且技術(shù)較為簡(jiǎn)單的招標(biāo)采用一次報(bào)價(jià)； 造價(jià)高于 20 萬(wàn)的招標(biāo)采用二次報(bào)價(jià)； 對(duì)于造價(jià)低于 50 萬(wàn)、工期緊張的特殊工程或者具有政府壟斷性質(zhì)的工程（如燃?xì)?、有線電視等） ，在請(qǐng)示招投標(biāo)小組或主管領(lǐng)導(dǎo)同意后可采用直接議標(biāo)方式，由合約管理部核價(jià)。

20、2.3.2.2 定標(biāo)原則：合理低價(jià)中標(biāo)。2.3.2.3 招標(biāo)策略：充分引入競(jìng)爭(zhēng)，吸引新的合作伙伴，在適當(dāng)?shù)那闆r下選用兩家單位進(jìn)場(chǎng)，采用新老結(jié)合的方式以降低風(fēng)險(xiǎn)；在發(fā)標(biāo)時(shí)不明確定標(biāo)單位數(shù)量，使投標(biāo)單位能夠充分競(jìng)爭(zhēng)?！?中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 7 頁(yè) 共 18 頁(yè)2.3.3 招標(biāo)方式：原則上做到按招標(biāo)圖紙量?jī)r(jià)包干（即總價(jià)包干） ，減少結(jié)算糾紛。對(duì)于因出圖不及時(shí)但根據(jù)發(fā)展計(jì)劃又急需進(jìn)場(chǎng)的工程，則采用綜合單價(jià)和措施費(fèi)包干、工程量按實(shí)結(jié)算的模式，采用這種模式的招標(biāo)主要有：2.3.3.1 售樓處土方、總包、門窗、屋面、外立面、欄桿工程及樣板房裝修工程：按平面圖模擬工程量清單，等正式施

21、工圖出來(lái)后一個(gè)月內(nèi)完成工程量核對(duì)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，按施工圖包干；2.3.3.2 示范區(qū)綠化工程：根據(jù)發(fā)展計(jì)劃及季節(jié)情況需于 2010 年 5 月份前種植，按總平面圖測(cè)算工程量，采用綜合單價(jià)包干、工程量按實(shí)結(jié)算的模式； 2.3.3.3 示范區(qū)園林、室外道路及給排水管線工程：按平面圖模擬工程量清單，等正式施工圖出來(lái)后一個(gè)月內(nèi)完成工程量核對(duì)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，按施工圖包干。 2.3.4 定標(biāo)原則所有總包和專業(yè)分包及材料設(shè)備在談判過(guò)程中均力求技術(shù)標(biāo)的統(tǒng)一，營(yíng)造合理統(tǒng)一的報(bào)價(jià)平臺(tái)，堅(jiān)持“合理低價(jià)中標(biāo)的原則” ，做到入圍把關(guān)、深入談判、過(guò)程篩選，堅(jiān)決杜絕無(wú)因調(diào)價(jià)，保證最低標(biāo)的有效性；對(duì)于重要的裝飾性材料及品牌質(zhì)

22、量差距較大的設(shè)備，應(yīng)重視檔次的劃分和入圍門檻，力爭(zhēng)先定性再定價(jià)的原則，嚴(yán)格按照集團(tuán)物資管理制度進(jìn)行樣板評(píng)審，對(duì)于少數(shù)無(wú)法直接確定檔次的材料設(shè)備可采用“多檔次同時(shí)招標(biāo)+同檔次低價(jià)中標(biāo)”的原則，以擴(kuò)大選擇空間，追求最高的性價(jià)比，但必須把握好招標(biāo)時(shí)間和與成本控制值的比對(duì)分析。對(duì)于政府壟斷工程，以及產(chǎn)品或服務(wù)無(wú)替代性的專門工程，將由合約部、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部等相關(guān)部門邀請(qǐng)施工單位進(jìn)行單獨(dú)議標(biāo)。議標(biāo)原則嚴(yán)格按照集團(tuán)“合約管理制度”執(zhí)行，并報(bào)合約評(píng)審會(huì)定標(biāo)。對(duì)于預(yù)計(jì)合同金額小于 20 萬(wàn)元的工程，為節(jié)省時(shí)間和資源，可由合約部組織項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)部進(jìn)行議標(biāo)，并編制報(bào)告報(bào)經(jīng)主管副總審批。同時(shí)，對(duì)于部分特殊原因和特殊工

23、程，不排除采用擴(kuò)標(biāo)和獨(dú)家議標(biāo)的定標(biāo)方式，但必須按照“合約管理制度”相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，同時(shí)，在日常工作中應(yīng)注意此類問(wèn)題原因分析和提高前瞻性，盡量減少擴(kuò)標(biāo)和獨(dú)家議標(biāo)情況的發(fā)生。對(duì)于所有工程的定標(biāo)工作，均嚴(yán)格按照華北區(qū)及集團(tuán)相關(guān)文件執(zhí)行，做好上報(bào)和審批工作。2.3.4 合同價(jià)款形式合同價(jià)款形式根據(jù)工程性質(zhì)和目前的預(yù)知情況，分為如下三種合同價(jià)款形式：【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 8 頁(yè) 共 18 頁(yè)總價(jià)包干：土方工程、工程監(jiān)理、造價(jià)咨詢、總包工程、精裝修工程、機(jī)電分包、獨(dú)立工程、甲供設(shè)備部分固定+部分暫估總價(jià)：售樓處總包、室外園林暫估總價(jià)（固定單價(jià)）：甲供材2.3.5 總包和專業(yè)分包的

24、主要工程內(nèi)容詳見(jiàn)“3.1 招標(biāo)分判計(jì)劃” 。此條不再贅述。2.42.4 標(biāo)段劃分標(biāo)段劃分根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，該項(xiàng)目擬分兩期開(kāi)發(fā)，因此總包工程及大多數(shù)專業(yè)分包工程都是分兩期進(jìn)行，具體計(jì)劃如下：2.4.1 分兩期或兩期以上進(jìn)行招標(biāo)的工程：2.4.1.1 總承包工程：售樓處一個(gè)標(biāo)段，一期分為兩個(gè)標(biāo)段，二期均分為三個(gè)標(biāo)段；2.4.1.2 精裝修主包工程及外立面石材安裝工程：高層(一梯二)一個(gè)樓棟一個(gè)標(biāo)段，低層Townhouse 五個(gè)樓棟一個(gè)標(biāo)段；2.4.1.3 土方工程：售樓處一個(gè)標(biāo)段，一期分為兩個(gè)標(biāo)段，二期均分為三個(gè)標(biāo)段；邊坡支護(hù)工程：售樓處一個(gè)標(biāo)段，一期分為一個(gè)標(biāo)段，二期均分為一個(gè)標(biāo)段；2.4.1.

25、4 降水工程：售樓處一個(gè)標(biāo)段，一期分為一個(gè)標(biāo)段，二期均分為一個(gè)標(biāo)段；2.4.1.5 售樓處、一期、二期各分為一個(gè)標(biāo)段的工程：門窗工程，欄桿工程，入戶門制安工程，消防報(bào)警系統(tǒng)工程，空調(diào)系統(tǒng)（包括空調(diào)風(fēng)及空調(diào)水系統(tǒng)）供貨安裝工程；2.4.1.6 示范區(qū)、一期、二期各分為一個(gè)標(biāo)段的工程：園林工程，綠化工程。2.4.2 整個(gè)項(xiàng)目一次招標(biāo)的工程：有線電視及衛(wèi)星電視工程（不包括預(yù)埋管及線槽） ，室內(nèi)燃?xì)夤こ?、熱力站工程，變頻給水設(shè)備(總承包方需把管線做進(jìn)變頻給水用房 1 米，電纜做到變頻給水控制柜)，中水加壓設(shè)備(總承包方需把管線做進(jìn)中水泵房 1 米，電纜做到控制柜)，電梯供貨安裝工程，室外給水工程，室外

26、雨污水工程，室外中水工程，室外消防水工程，室外熱力工程，室外燃?xì)夤こ?，供電工程（分變配電室及其與總變配電室聯(lián)接電纜，以及各配電室至各樓棟的低壓電纜線路工程） ，電信工程（不包括預(yù)埋管及線槽） ，環(huán)境景觀、道路工程，標(biāo)牌、信報(bào)箱制作安裝工程，交通設(shè)施安裝工程。2.4.3 造價(jià)咨詢、物資采購(gòu)原則上都是按一次招標(biāo)考慮。2.4.4 甲供材料設(shè)備原則上均選定一家單位。2.52.5 時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本工程工期非常緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，為有效控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保證項(xiàng)目進(jìn)度，采用如下控制方法：【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 9 頁(yè) 共 18 頁(yè)嚴(yán)格遵守項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排，

27、做好合約招標(biāo)計(jì)劃，倒推設(shè)計(jì)出圖節(jié)點(diǎn)，堅(jiān)決保證重要節(jié)點(diǎn)的時(shí)間。做好計(jì)劃與實(shí)際的緊密結(jié)合和及時(shí)調(diào)整，結(jié)合工作任務(wù)量適當(dāng)提前部分后序工作。前期工程提前施工，地基處理先行施工。充分利用現(xiàn)有資源，統(tǒng)籌各項(xiàng)目進(jìn)度安排，避免重復(fù)工作。深入?yún)⑴c前期設(shè)計(jì)工作，督促圖紙的深度，避免深度不夠、錯(cuò)漏、材料設(shè)備更改而造成的時(shí)間延誤。單位選擇上要注意綜合實(shí)力的考察，注重信譽(yù)的評(píng)比，避免因公司實(shí)力和信譽(yù)造成現(xiàn)場(chǎng)施工的延誤。遇到特殊情況和緊急工程，從工程進(jìn)度和整體成本角度出發(fā)，合理采用議標(biāo)、擴(kuò)標(biāo)形式來(lái)保證合約節(jié)點(diǎn)的有效控制。對(duì)于主要分項(xiàng)工程，要形成設(shè)計(jì)研究部、項(xiàng)目發(fā)展部、合約管理部及相關(guān)部門的良好溝通和相互催促機(jī)制，對(duì)于合約

28、管理部來(lái)說(shuō)必須做好對(duì)設(shè)計(jì)出圖節(jié)點(diǎn)的控制，同時(shí)必須保證項(xiàng)目施工節(jié)點(diǎn)的把握。并結(jié)合設(shè)計(jì)變更和項(xiàng)目進(jìn)度變化等情況及時(shí)調(diào)整合約計(jì)劃安排。 以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為基準(zhǔn)點(diǎn)，反推合約計(jì)劃，并確定設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃，與設(shè)計(jì)部最終確定修正。2.62.6 工程量清單編制原則工程量清單編制原則本工程總包工程清單因工期較緊，同時(shí)部門工作量較大，本項(xiàng)工程量清單編制工作將委托咨詢公司完成，并通過(guò)各項(xiàng)目橫向?qū)Ρ?、指?biāo)分析、部分工程量計(jì)算以及第一輪投標(biāo)的工程量偏離來(lái)核實(shí)、控制工程量清單的準(zhǔn)確性。并提供給咨詢公司清單模版，嚴(yán)格審查施工工藝做法，解釋工程量清單計(jì)算規(guī)則和單價(jià)說(shuō)明，明確承包范圍，來(lái)控制咨詢公司的清單編制工作，并提供有力的協(xié)助共

29、同來(lái)完成此項(xiàng)工作。同時(shí)，本工程招標(biāo)圖紙將與施工圖存在一定的差異和圖紙缺漏，在過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)圖紙變化，必須緊密跟蹤，督促設(shè)計(jì)單位清晰、明確變更內(nèi)容，督促完善節(jié)點(diǎn)，共同克制本工程的圖紙難題，本工作將在 20 日內(nèi)完成。本工程專業(yè)分包（除壟斷的市政項(xiàng)目）一律采用工程量清單招標(biāo)模式，我部自行計(jì)算工程量，自行算量時(shí)間區(qū)分具體招標(biāo)項(xiàng)目，在招標(biāo)前用不超過(guò) 10 日內(nèi)完成，部分緊急且圖紙不全等特殊項(xiàng)目，可采用在回標(biāo)前 2 日內(nèi)或在答疑會(huì)當(dāng)天（如有）補(bǔ)發(fā)的形式。原則上避免無(wú)圖招標(biāo)。【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 10 頁(yè) 共 18 頁(yè)同時(shí)各專業(yè)工程量清單編制要力求格式統(tǒng)一，同一項(xiàng)目不應(yīng)出現(xiàn)多種格

30、式清單，同時(shí)清單編制要與工作實(shí)際相結(jié)合，要以方便報(bào)價(jià)、比價(jià)為前提，以準(zhǔn)確嚴(yán)密為目標(biāo)，嚴(yán)格控制計(jì)算規(guī)則與清單的對(duì)應(yīng)關(guān)系。工程量計(jì)算按照集團(tuán) 2008 年 3 月版的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本科目的分類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，以方便招標(biāo)過(guò)程中及后期的成本對(duì)比，更好的實(shí)現(xiàn)成本控制。2.72.7 工程價(jià)款支付工程價(jià)款支付總包工程合同采用進(jìn)度付款，總體控制要求為無(wú)預(yù)付款，施工過(guò)程中按照形象進(jìn)度支付承包方已完工程量 75的工程進(jìn)度款，工程完成竣工備案支付至合同總價(jià)的 80，雙方辦理完竣工結(jié)算后支付至結(jié)算總價(jià)的 95，結(jié)算總價(jià)的 5作為工程保修金，按保修條款支付。同時(shí)做好變更、材料調(diào)差等在付款中的調(diào)整工作，做到不超支、不晚支，在

31、控制好風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也要注意給施工單位的資金支持，以保證本工程緊張的工期。甲方分包按里程碑付款方式支付，原則上不支付預(yù)付款（除壟斷的市政工程外） ，工程竣工驗(yàn)收后付款到 80-85%；甲供材、甲供設(shè)備物資采購(gòu)合同應(yīng)盡量避免支付預(yù)付款，若必須支付預(yù)付款，也要盡量通過(guò)保函或工程款質(zhì)押來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)到貨批次付款，額度不應(yīng)超過(guò)該批次貨值的 85%，最后一批次待結(jié)算完成再付款。對(duì)于集中采購(gòu)的物資設(shè)備，嚴(yán)格按照集團(tuán)合同規(guī)定的付款方式執(zhí)行。設(shè)計(jì)變更應(yīng)根據(jù)變更內(nèi)容和重要性及付款支付審核要求在設(shè)計(jì)變更發(fā)出后 15-25 日內(nèi)完成審核，項(xiàng)目部 QS 在收到設(shè)計(jì)并更后，應(yīng)在 10-15 日內(nèi)簽定審核意見(jiàn)（涉及到專業(yè)內(nèi)

32、容由相關(guān)合約部造價(jià)師審核） 。然后在 5 日內(nèi)完成上級(jí)審批程序，變更價(jià)款在 2 萬(wàn)元以內(nèi)的，由合約部經(jīng)理審批；變更價(jià)款在 20 萬(wàn)元以內(nèi)的，由總建筑師/項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)審批，超過(guò) 20 萬(wàn)元的，由總經(jīng)理審批；超過(guò) 50 萬(wàn)元的，由合約評(píng)審委員會(huì)評(píng)審。經(jīng)過(guò)審批的變更價(jià)款需要與承建商在 5 日內(nèi)辦理確認(rèn)手續(xù)，確認(rèn)后的變更價(jià)款方可作為工程款支付的依據(jù)和結(jié)算的依據(jù)。如果時(shí)間允許，對(duì)于當(dāng)月發(fā)出的設(shè)計(jì)變更盡量作到當(dāng)月審核，部分變更因時(shí)間要求可以采用暫估形式（但不作為工程款支付依據(jù)） ，以便在月報(bào)中反映出本月發(fā)生的全部變更金額，更切實(shí)的反映成本變動(dòng)情況，達(dá)到成本預(yù)警的及時(shí)性。重大變更導(dǎo)致合同額超過(guò) 5%幅度的變

33、化時(shí)，宜補(bǔ)簽協(xié)議調(diào)整合同額，相應(yīng)調(diào)整中期付款額度。工程簽證合約部應(yīng)該在 15 個(gè)工作日內(nèi)完成工程量審核和復(fù)核工作，并根據(jù)實(shí)際情況審核造價(jià)或提出建議的價(jià)格。項(xiàng)目經(jīng)理在 5 個(gè)工作日內(nèi)完成審批意見(jiàn)并返回合約部，我部在 5 個(gè)工作日內(nèi)完成上級(jí)審批工作。審批后的簽證方可作為工程款支付的依據(jù)?！?中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 11 頁(yè) 共 18 頁(yè)對(duì)于工程結(jié)算，如涉及到未在過(guò)程中審核完成的變更、簽證等，如在 20 萬(wàn)元以內(nèi)的，由合約部造價(jià)師核算造價(jià)后，由合約部經(jīng)理審批確定，超過(guò) 20 萬(wàn)元的變更和簽證須按照審批手續(xù)逐條執(zhí)行審批，方可作為結(jié)算的依據(jù)。根據(jù)合同額不同，合同金額為 20 萬(wàn)元以

34、下的，由合約管理部編寫(xiě)結(jié)算書(shū)，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理加注意見(jiàn)，報(bào)請(qǐng)合約主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，即可與對(duì)方簽署結(jié)算確認(rèn)書(shū)；合同金額超過(guò) 20 萬(wàn)元的，須填寫(xiě)竣工結(jié)算評(píng)審表 ，后附結(jié)算書(shū)（結(jié)算書(shū)須執(zhí)行上述審批手續(xù)） 。對(duì)于甲供材的超供問(wèn)題，原則上在定標(biāo)前應(yīng)確定應(yīng)供量，對(duì)確因?yàn)闊o(wú)法確定的，應(yīng)在合同簽訂后 30 日內(nèi)確定，最多不超過(guò) 60 日。在執(zhí)行過(guò)程中，必須進(jìn)行工程結(jié)算除市政項(xiàng)目或土地基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目外，總包工程在項(xiàng)目竣工備案后六個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程和甲供材料及設(shè)備在項(xiàng)目入伙后三個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作。所有上述相關(guān)工作均須嚴(yán)格按照華北區(qū)及集團(tuán)的相關(guān)制度執(zhí)行，做好大額工程款材料上報(bào)工作，嚴(yán)格執(zhí)行簽審程序。2.82.

35、8 前置工程合約分判前置工程合約分判根據(jù)本工程的特點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告，本期的樣板間及售樓區(qū)不設(shè)在現(xiàn)場(chǎng)，考慮設(shè)置在現(xiàn)場(chǎng)附近的一期的 R1-C1（售樓處）里，對(duì)于樣板間將主要以議標(biāo)模式為主，以項(xiàng)目部+監(jiān)理進(jìn)行管理監(jiān)控，因甲供材料設(shè)備較少，為節(jié)省時(shí)間和精力，可以協(xié)議的方式先行供貨，在大工程正式招標(biāo)后進(jìn)行合計(jì)或結(jié)算。對(duì)于變更等應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)記錄，由于本工程樣板間施工預(yù)計(jì)時(shí)間較短，且工期較緊，可以在結(jié)算時(shí)一起處理，對(duì)于付款也只分 1-2 次按照里程碑方式進(jìn)行支付。2.92.9 與其他部門的銜接與其他部門的銜接對(duì)于本項(xiàng)工程，結(jié)合工程實(shí)際特點(diǎn)，為保證工程進(jìn)度，堅(jiān)決執(zhí)行以計(jì)劃為中心的原則，圍繞計(jì)劃采取如下方

36、式：計(jì)劃先行：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排，倒排計(jì)劃，編制合理的招標(biāo)分判計(jì)劃（反推定標(biāo)時(shí)間、招標(biāo)時(shí)間、設(shè)計(jì)出圖紙時(shí)間等） ，對(duì)于施工難度大、預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)深化調(diào)整較多、產(chǎn)品選型存在不確定性的項(xiàng)目，計(jì)劃出時(shí)間富余量和高效的招標(biāo)分判措施，同項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部一同探討計(jì)劃的可執(zhí)行性，并最終敲定最終的招標(biāo)分判計(jì)劃，需要各部門嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。計(jì)劃跟蹤：合約部應(yīng)該對(duì)合約節(jié)點(diǎn)前的工作，主要設(shè)施出圖工作作出跟蹤和督促，要時(shí)刻對(duì)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)作出提示提醒，如預(yù)計(jì)前置節(jié)點(diǎn)無(wú)法完成，則必須及時(shí)通知項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部等相關(guān)部門做出最快地反映和安排，同步調(diào)整整個(gè)計(jì)劃（調(diào)整計(jì)劃【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 12 頁(yè) 共 1

37、8 頁(yè)已調(diào)整方案和壓縮時(shí)間為主，原則上不準(zhǔn)時(shí)間順延） 。對(duì)于合約部本身的招標(biāo)、談判、定標(biāo)等大節(jié)點(diǎn)，合約部的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須進(jìn)行有效跟蹤，如預(yù)計(jì)節(jié)點(diǎn)將滯后，也必須提前知會(huì)項(xiàng)目部和相關(guān)部門已同探討應(yīng)對(duì)措施。計(jì)劃銜接：部門與部門之間的配合往往發(fā)生信息不對(duì)稱、溝通不通暢、責(zé)任不明確、進(jìn)度不對(duì)接的情況，主要原因是沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的目標(biāo)和制約，本期工程堅(jiān)持以計(jì)劃為紐帶將各部門銜接在一起，每個(gè)部門專人負(fù)責(zé)計(jì)劃的跟蹤和落實(shí)和溝通。部門之間形成相互協(xié)助、相互督促、共同解決的環(huán)帶關(guān)系。對(duì)于合同簽訂后，還必須做好后期交底及跟蹤工作、做好洽商變更審核、簽證審核等工作。合同執(zhí)行過(guò)程中必須加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部和項(xiàng)目部的溝通配合，對(duì)洽商

38、變更等要有清醒的認(rèn)識(shí)，對(duì)涉及成本變動(dòng)的內(nèi)容要有高度敏感性和主觀能動(dòng)性，同時(shí)要以專業(yè)性和全局觀對(duì)洽商變更的可執(zhí)行性給以及時(shí)的意見(jiàn)。2.102.10 不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施本項(xiàng)目工期較緊，地形復(fù)雜，出圖特別是一期出圖時(shí)間可能會(huì)滯后，對(duì)合約分判的速度和質(zhì)量要求較高。要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部溝通，了解出圖狀況和設(shè)計(jì)變更趨勢(shì)，密切聯(lián)系項(xiàng)目部，盡量避免一次分判被肢解多次。1、本項(xiàng)目室外土方工程量較大，且完成面標(biāo)高比較復(fù)雜，因此出于成本控制和現(xiàn)場(chǎng)管理的考慮，為降低投標(biāo)單位對(duì)本項(xiàng)目土方工程預(yù)留的風(fēng)險(xiǎn)，減少中標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)可能存在的爭(zhēng)議，由項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、合約部共同根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況制定可行的土方初平方案

39、，并由擬中標(biāo)單位在開(kāi)工前復(fù)核并確認(rèn)我司提供的土方初始標(biāo)高圖，并作為正式合同的一部分，以免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生爭(zhēng)議。2、本項(xiàng)目含多種產(chǎn)品，內(nèi)部結(jié)構(gòu)、節(jié)能要求以及外立面等差異較大。無(wú)論對(duì)于總包招標(biāo)還是分包都要從施工做法、工藝、配置等進(jìn)行深入探討，而不能一味的套用以前的工程。從外立面材料選用上，本工程有石材、瓷磚、涂料還有鋁板裝飾，必須嚴(yán)格把關(guān)材料質(zhì)量及施工工藝，特別是涂料，由于本工程外立面材料多樣，且均為主要部位，不宜按照裝飾材料分類進(jìn)行工程拆分，同時(shí)考慮到作業(yè)面狹小及責(zé)任劃分的方便，擬均由總包單位施工，我們就必須對(duì)石材、涂料兩項(xiàng)非甲供材料進(jìn)行限制，并對(duì)其工藝做法嚴(yán)加限定，以保證工程的質(zhì)量?！?中海中海項(xiàng)目

40、項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 13 頁(yè) 共 18 頁(yè)3.3.招標(biāo)分判計(jì)劃招標(biāo)分判計(jì)劃3.13.1 工程合約分判計(jì)劃工程合約分判計(jì)劃本項(xiàng)目的合約分判計(jì)劃見(jiàn)表 2，招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃見(jiàn)表 3，最終將根據(jù)后期項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃做進(jìn)一步修訂。表 2：工程合約分判計(jì)劃序序號(hào)號(hào)分判工程名稱分判工程名稱招標(biāo)單招標(biāo)單位數(shù)量位數(shù)量招標(biāo)方式招標(biāo)方式價(jià)款形式價(jià)款形式報(bào)價(jià)模式報(bào)價(jià)模式設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)樣板樣板投標(biāo)投標(biāo)樣板樣板付款方式付款方式1監(jiān)理委托5邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干平米報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)雙月付款2造價(jià)咨詢5邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干平米報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)里程碑付款3土方護(hù)坡5邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)雙月付款4降水工程4-6邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)里程

41、碑付款5總包工程9邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)進(jìn)度付款6欄桿工程4-6邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款7入戶門制安工程4-6邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款8門窗工程6-8邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款9欄桿工程3-4邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款10外立面石材工程3-4邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款11電信和網(wǎng)絡(luò)工程1獨(dú)家議標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)里程碑付款12有線電視工程1獨(dú)家議標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)里程碑付款13消防工程4-6邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款14智能化工程4-6邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款15給水管網(wǎng)工程3-

42、4邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)里程碑付款16變配電工程1獨(dú)家議標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)里程碑付款17燃?xì)夤芫W(wǎng)工程1獨(dú)家議標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)里程碑付款18雨污水工程1獨(dú)家議標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)里程碑付款19屋頂裝飾工程3-4邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款20區(qū)內(nèi)中水工程1獨(dú)家議標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)里程碑付款21熱力工程4-6邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)無(wú)里程碑付款22園林景觀工程4-6邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)需要需要里程碑付款23信報(bào)箱工程3-4邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款24小區(qū)標(biāo)識(shí)工程3-4邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款25地下車庫(kù)設(shè)施工程3-4邀請(qǐng)招標(biāo)總

43、價(jià)包干清單報(bào)價(jià)無(wú)需要里程碑付款表 3：一期工程招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（備注：需根據(jù)發(fā)展計(jì)劃調(diào)整）【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 14 頁(yè) 共 18 頁(yè)序序號(hào)號(hào)分判工程分判工程名稱名稱出圖定板出圖定板時(shí)間時(shí)間清單完成時(shí)清單完成時(shí)間間資審?fù)瓿蓵r(shí)資審?fù)瓿蓵r(shí)間間發(fā)標(biāo)時(shí)間發(fā)標(biāo)時(shí)間定標(biāo)時(shí)間定標(biāo)時(shí)間開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間1監(jiān)理委托-2010-5-52010-5-62010-5-30209-5-302造價(jià)咨詢-2010-5-132010-5-132010-5-152010-5-182010-5-303土方護(hù)坡2010-6-82010-6-122010-6-152010-6-162010-6-302010

44、-7-14降水工程2010-6-52010-6-252010-6-252010-6-262010-7-302010-8-55總包工程2010-10-102010-10-202010-10-202010-10-212010-11-212010-4-306欄桿工程2010-12-52010-12-102010-12-102010-12-152010-1-302010-4-307入戶門制安工程2010-12-52010-12-102010-12-102010-12-152010-1-302010-4-308門窗工程2010-12-52010-12-102010-12-102010-12-152010

45、-1-302010-4-309欄桿工程2010-12-52010-12-102010-12-102010-12-152011-1-202011-1-3010外立面石材工程2010-12-52010-12-202010-12-302011-1-52011-1-202011-1-3011電信和網(wǎng)絡(luò)工程2011-4-25-2011-5-12011-5-202011-6-3012有線電視工程2011-4-25-2011-5-12011-5-202011-6-3013消防工程2011-4-52011-4-52011-4-102011-4-102011-5-102011-5-3014智能化工程2011-4

46、-52011-4-52011-4-102011-4-102011-5-102011-5-3015給水管網(wǎng)工程2011-5-52011-5-52011-5-102011-5-102011-6-102011-6-3016變配電工程2011-5-52011-5-5-2011-5-102011-6-102011-6-3017燃?xì)夤芫W(wǎng)工程2011-5-52011-5-5-2011-5-102011-6-102011-6-3018雨污水工程2011-5-52011-5-5-2011-5-102011-6-102011-6-3019屋頂裝飾工程2011-12-52011-12-102011-12-10201

47、1-12-152011-1-302011-1-3020區(qū)內(nèi)中水工程2011-5-52011-5-5-2011-5-102011-6-102011-6-3021熱力工程2011-5-52011-5-52011-5-102011-5-102011-6-102011-6-3022園林景觀工程2011-7-12011-7-12011-7-12011-7-52011-8-102011-8-3023信報(bào)箱工程2011-7-102011-7-102011-7-102011-7-152011-8-102011-8-3024小區(qū)標(biāo)識(shí)工程2011-7-12011-7-12011-7-12011-7-52011-8

48、-102011-8-3025地下車庫(kù)設(shè)施工程2011-7-12011-7-12011-7-12011-7-52011-8-102011-8-30備注：部分工程考慮同其他地塊同時(shí)招標(biāo)，以節(jié)約時(shí)間和資源，則此計(jì)劃將根據(jù)具體后期進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行微調(diào)。3.23.2 材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃本項(xiàng)目工程材料設(shè)備采購(gòu)方式分為甲供和乙供兩種方式，具體材料設(shè)備供應(yīng)方式見(jiàn)表4，甲供材料設(shè)備時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃見(jiàn)表 5：表 4：工程材料設(shè)備供應(yīng)方式序序材料設(shè)備名稱材料設(shè)備名稱供應(yīng)方式供應(yīng)方式采購(gòu)方式采購(gòu)方式【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 15 頁(yè) 共 18 頁(yè)號(hào)號(hào)1排水管材管件甲供集中采購(gòu)2電工管材管

49、件甲供集中采購(gòu)3PPR 管材管件甲供集中采購(gòu)4戶配電箱甲供集中采購(gòu)5開(kāi)關(guān)面板甲供集中采購(gòu)6電線電纜甲供集中采購(gòu)7閥門甲供集中采購(gòu)8外墻面磚甲供集中采購(gòu)9弱電箱甲供甲方招標(biāo)10室外燈具甲供甲方招標(biāo)11IC 卡水表甲供甲方招標(biāo)12中水表甲供甲方招標(biāo)13熱量表甲供甲方招標(biāo)14外保溫抗裂砂漿、界面劑、瓷磚粘接劑及勾縫劑乙供限定品牌范圍15隔墻板及輕集料砌塊乙供限定品牌范圍16外墻普通涂料乙供限定品牌范圍17風(fēng)機(jī)乙供限定品牌范圍18污水泵乙供限定品牌范圍19襯塑鋼管（管材及管件）乙供限定品牌范圍20減壓穩(wěn)壓消火栓乙供限定品牌范圍21柔性鑄鐵管乙供限定品牌范圍22耐水膩?zhàn)右夜┫薅▋r(jià)格23可視對(duì)講乙供指定品

50、牌價(jià)格表 5：本項(xiàng)目工程材料設(shè)備時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 （備注：需根據(jù)發(fā)展計(jì)劃調(diào)整）序號(hào)序號(hào)材料設(shè)備名稱材料設(shè)備名稱應(yīng)供量計(jì)算完應(yīng)供量計(jì)算完成時(shí)間成時(shí)間確定型號(hào)樣確定型號(hào)樣板時(shí)間板時(shí)間供貨計(jì)劃編供貨計(jì)劃編制完成時(shí)間制完成時(shí)間報(bào)集團(tuán)審批報(bào)集團(tuán)審批時(shí)間時(shí)間供貨時(shí)間供貨時(shí)間1U-PVC 排水管材管件2010-7-202010-7-202010-7-252010-8-12010-8-102U-PVC 電工管材管件2010-7-202010-7-202010-7-252010-8-12010-8-103PPR 管材管件2010-7-202010-7-202010-7-252010-8-12010-8-104戶配電

51、箱2010-2-152010-2-202010-2-202010-2-202010-3-105開(kāi)關(guān)面板2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-306電線電纜2010-2-152010-2-202010-2-202010-2-202010-3-107閥門2010-2-282010-2-282010-3-12010-3-52010-4-10【 中海中海項(xiàng)目項(xiàng)目】合約策劃報(bào)告合約策劃報(bào)告第 16 頁(yè) 共 18 頁(yè)8外墻面磚2010-5-12010-5-12010-5-252010-6-12010-6-30序號(hào)序號(hào)材料設(shè)備名稱材料設(shè)備名稱應(yīng)供量計(jì)算完應(yīng)供量計(jì)算

52、完成時(shí)間成時(shí)間資格審查完資格審查完成時(shí)間成時(shí)間發(fā)標(biāo)時(shí)間發(fā)標(biāo)時(shí)間定標(biāo)時(shí)間定標(biāo)時(shí)間供貨時(shí)間供貨時(shí)間9弱電箱2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3010室外燈具2010-7-102010-7-102010-7-102010-7-152010-9-1011IC 卡水表2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3012中水表2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3013熱量表2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3014弱電箱201

53、0-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-304.4.建安成本控制建安成本控制4.14.1 建安成本控制目標(biāo)建安成本控制目標(biāo)本期工程建安成本將嚴(yán)格按照集團(tuán)最終批復(fù)的成本控制指標(biāo)執(zhí)行，在過(guò)程執(zhí)行過(guò)程中，堅(jiān)持每項(xiàng)工程均嚴(yán)格執(zhí)行指標(biāo)，并力求按照指標(biāo)值的 95%進(jìn)行控制，以便將總造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)。此外，如單項(xiàng)指標(biāo)超過(guò) 5%的幅度值，需要仔細(xì)分析原因，并在后續(xù)其他分項(xiàng)工程招標(biāo)中力求彌補(bǔ)，做到單項(xiàng)控制、全盤考慮以達(dá)到成本控制的動(dòng)態(tài)統(tǒng)一。本項(xiàng)目工程總建安成本指標(biāo)預(yù)測(cè)控制值如下：序號(hào)說(shuō)明合計(jì)成本（萬(wàn)元）相對(duì)面積（m2）相對(duì)單位成本 （元/m2）0總建安成本1前期工程前期工程2基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程3高層建筑高層建筑3.1高層地下室3.2高層裙樓3.3高層塔樓4配套設(shè)施配套設(shè)施5配套工程配套工程7室外工程室外工程備注：具體的成本劃分按照集團(tuán)批復(fù)的成本控制指標(biāo)執(zhí)行。4.24.2 建安成本控制重點(diǎn)建安成本控制重點(diǎn)4.2.14.2.1 招標(biāo)招標(biāo)前面已經(jīng)闡述過(guò)，本工程工期緊，不確定因素較多，如何招標(biāo)階段規(guī)避工期風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素的影響，將成為本工程的成本控制重點(diǎn)和難點(diǎn)。首先，必須在總包單位選擇上重實(shí)力、重管理，深入工期計(jì)