房地產項目的開發(fā)程序與政府管理(地產投資分析東北財大,劉秋雁)

1、第第3 3章章 房地產項目的開發(fā)程序與政府管理房地產項目的開發(fā)程序與政府管理 v房地產項目的開發(fā)程序v政府對房地產開發(fā)的管理第第3 3章章 房地產項目的開發(fā)程序與政府管理房地產項目的開發(fā)程序與政府管理 房地產開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變人居環(huán)境的一種活動。 3 31 1房地產項目的開發(fā)程序房地產項目的開發(fā)程序 開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括8個步驟，即投資機會尋找、初步可行性研究、土地使用權的談判、詳細可行性研究、規(guī)劃設計與方案報批、簽署合作協(xié)議、施工建設與竣工驗

2、收、市場營銷與物業(yè)管理。3 31 1房地產項目的開發(fā)程序房地產項目的開發(fā)程序 3 31 11 1投資機會的選擇投資機會的選擇 投資機會選擇是整個開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。 3 31 1房地產項目的開發(fā)程序房地產項目的開發(fā)程序 3 31 12 2初步可行性研究初步可行性研究 初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標和項目的特點，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術經濟問題進行研究，編制初步可行性研究報告。3 31 1房地產項目的開發(fā)程序房地產項目的開發(fā)程序 3 31 13 3土地使用權談判

3、土地使用權談判 土地使用權談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對于若干認為有潛在開發(fā)價值的項目與土地提供方或合作方就相應的條件和價值等因素進行談判，以便取得更利于自身的條件。 通過這一過程將使開發(fā)商的某種投資設想落實到一個具體的地塊上。如認為可行，就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。3 31 1房地產項目的開發(fā)程序房地產項目的開發(fā)程序 3 31 14 4詳細可行性研究詳細可行性研究 在通過談判取得了一些較為有利的條件后，可對該項目進行詳細的、正式的可行性研究。 詳細可行性研究是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要采用多種技術經濟方法，對優(yōu)選出的開發(fā)方案進行市場分析、財務分析

4、、敏感性分析、經濟效益分析和社會效益分析，從多個角度說明項目的建設是否可行。3 31 1房地產項目的開發(fā)程序房地產項目的開發(fā)程序 3 31 15 5規(guī)劃設計與方案報批規(guī)劃設計與方案報批 規(guī)劃設計是開發(fā)建設所遵守的依據(jù)和準則，是開發(fā)區(qū)域內的空間布置計劃。規(guī)劃設計的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項建設用地的規(guī)劃安排。 在這一過程中，開發(fā)商根據(jù)市場分析中得到的用戶需求特征確定了最終設計方案，并因符合城市規(guī)劃的要求而獲得政府方面的批準（即用地、規(guī)劃許可，其標志是獲得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證）。3 31 1房地產項目的開發(fā)程序房地產項目的開發(fā)程序 3 31 16 6簽

5、署有關合作協(xié)議簽署有關合作協(xié)議 開發(fā)商完成了各種方案的報批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議、長期融資協(xié)議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。3 31 1房地產項目的開發(fā)程序房地產項目的開發(fā)程序 3 31 17 7施工建設與竣工驗收施工建設與竣工驗收 項目的建設階段是從項目正式施工到竣工使用的過程。進入到這個程序，必須從有關政府管理部門獲得開工許可證。 完成這個程序需要持有有關部門下發(fā)的竣工驗收合格證書。 3 31 1房地產項目的開發(fā)程序房地產項目的開發(fā)程序 3 31 18 8市場營銷與物業(yè)管理市場營銷與物業(yè)管理 當項目竣工驗收后，開發(fā)商的主要工作就是采

6、取有效的營銷手段，促進房屋的租售，以盡快收回資金，保證收益。 物業(yè)的租售策略一般與市場需求情況、開發(fā)商對資金回收的迫切程度及開發(fā)物業(yè)的類型有關。 物業(yè)管理的主要任務是保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設施，能為其提供一系列生活服務，并通過建筑物的維修與保養(yǎng)、機電設備與公共設施的維護與管理、小區(qū)內的治安保衛(wèi)、清潔綠化來保證物業(yè)的使用壽命及價值。 需要指出的是，上述開發(fā)過程中的每一程序都會對其后續(xù)程序產生重要的影響。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理3 32 21 1政府的土地管理政府的土地管理 1土地供應計劃上的管理 無論是宏觀經濟的計劃指導，還是市場運行過程中的調控，土

7、地供應計劃的作用都十分重要。 一個城市的土地開發(fā)和供應計劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。 實施土地供應計劃宏觀調控的必要條件，是政府擁有足夠的土地儲備。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理 2土地使用過程中的管理 1）對劃撥土地的管理 土地使用權劃撥是指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。 政府對劃撥土地的管理體現(xiàn)在以下幾點： （1）劃撥土地使用權的范圍 （2）對劃撥土地的管理3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產

8、開發(fā)的管理 2）對出讓土地的管理 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理 3）對閑置土地的管理 經法定手續(xù)取得土地使用權的單位或個人，未按規(guī)定的土地用途利用土地，也未經原批準用地的人民政府同意而超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)的建設用地，視為閑置土地。 （1）閑置土地的范圍 （2）閑置土地的處置方式 （3）征收土地閑置費3 32 2政府對房地產開

9、發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理 3 32 22 2政府在房地產開發(fā)中的規(guī)劃管理政府在房地產開發(fā)中的規(guī)劃管理 城市規(guī)劃是在一定時期內城市建設的發(fā)展規(guī)劃。它所確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向，是為了實現(xiàn)城市經濟和社會發(fā)展目標，合理進行城市建設與管理的藍圖和依據(jù)，是協(xié)調各項建設和許多經濟關系的綱領性文件。 3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理 1政府在土地使用權出讓過程中的規(guī)劃管理 在國有土地使用權出讓之前，政府應當制定控制性詳細規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件及附圖。 3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理 2政府在房地產開發(fā)過程中的規(guī)

10、劃管理 具體來說，政府在房地產開發(fā)過程中的規(guī)劃管理內容主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址、定點審批；核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設計條件；規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證等方面。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理 2開發(fā)項目在規(guī)劃設計方案中的主要技術經濟指標 1）居住區(qū)開發(fā)項目技術經濟指標 （1）居住區(qū)總用地：指居住區(qū)范圍內的總用地面積，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。 （2）居民每人占地：是居住區(qū)內人均用地指標，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均綠化用地。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理（3）居住區(qū)總建

11、筑面積：指居住區(qū)范圍內的總建筑面積，包括居住建筑面積和公共建筑面積。（4）總戶數(shù)、總人口、平均每戶人口：指居住區(qū)內可容納的總戶數(shù)、總人口及總人口與總戶數(shù)之比。（5）平均每戶居住建筑面積：指居住區(qū)內居住建筑面積與總戶數(shù)之比。（6）居住建筑密度：指居住建筑對居住用地的覆蓋率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建筑用地面積。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理（7）容積率（居住建筑面積密度）：容積率=居住建筑面積/居住建筑用地面積。（8）人口毛密度：指居住區(qū)內可居住的總人口與總用地面積之比。（9）人口凈密度：指居住總人口與居住建筑用地面積之比。（10）平均層數(shù)：指居住建筑面

12、積與居住建筑基底總面積之比。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理（11）高層比例：一般七層以上為高層住宅，即高層住宅建筑面積占總建筑面積的比例。（12）住宅間距：指相鄰居住建筑之間的距離。（13）居住區(qū)平均造價：指居住區(qū)總造價與居住區(qū)總建筑面積之比。（14）建設周期：指自工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時間。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理 2）非居住區(qū)開發(fā)項目技術經濟指標 非居住區(qū)開發(fā)項目指酒店、寫字樓、商業(yè)零售中心、公寓、小型住宅區(qū)等開發(fā)項目，為評價其規(guī)劃設計方案的經濟性和合理性，經常采用以下技術經濟指標作為衡量的標準。3 32 2政府對房地產開

13、發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理（1）建筑容積率：項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物計算在內，但注明不計算面積的附屬建筑物除外。（2）建筑面積：指開發(fā)項目各棟、各層建筑面積的總和。（3）地上建筑面積：指地上各層建筑面積的總和。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理（4）建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。（5）規(guī)劃建設用地面積：指項目用地規(guī)劃紅線范圍內的土地面積。（6）建筑高度：指城市規(guī)劃建設管理部門規(guī)定的建筑物檐口高度上限。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理（7）綠地率

14、：規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。（8）停車位個數(shù)：指在規(guī)劃用地范圍內設置的地面和地下停車位的個數(shù)。（9）有效面積系數(shù)：指建筑物內可出售或出租建筑面積與總建筑面積之比。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理 3 32 23 3政府在房地產開發(fā)中對住房、地價、政府在房地產開發(fā)中對住房、地價、租金、稅收、利率等政策的管理租金、稅收、利率等政策的管理 我國的房地產市場是一個效率低下、不夠完善的市場，所以政府的宏觀調控相對來說也顯得非常重要。宏觀管理房地產市場的手段包括制定住房政策、地價政策、租金政策、稅收政策、利率政策等。3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對

15、房地產開發(fā)的管理 3 32 24 4政府在房地產開發(fā)過程中的市場管理政府在房地產開發(fā)過程中的市場管理 政府在房地產開發(fā)中進行的市場管理，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 1資質審查 2產權登記 3建立房地產價格評估制度 4交易程序的規(guī)范化3 32 2政府對房地產開發(fā)的管理政府對房地產開發(fā)的管理 3 32 25 5政府在房地產開發(fā)過程中實施宏觀管理的原則政府在房地產開發(fā)過程中實施宏觀管理的原則 政府合理確定自己在房地產開發(fā)和房地產市場中的角色，著眼于建立市場運行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對房地產市場實施有效管理的關鍵。 政府政策應具備的共同特征是：公平、效率、系統(tǒng)、協(xié)調、前瞻性和引導性。政府干預房地產市場的政策也不例外。但由于房地產特殊的空間固定性、昂貴性和耐久性，對干預其發(fā)展的政策也具