中國房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量分析研究_以SOHO中國有限公司為例

1、中國房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量分析以SOHO中國為例摘要投資者作出決策依賴于會計信息的真實性與可靠性，而盈利質(zhì)量的高低作為評價會計信息的標(biāo)準(zhǔn)之一不可或缺。近年來財務(wù)欺詐事件的出現(xiàn)大大動搖了投資者信心，使得投資者對上市公司披露的財務(wù)報告的真實性產(chǎn)生了質(zhì)疑，同時也使人們越來越關(guān)注上市公司的盈利來源與其質(zhì)量好壞。盈利質(zhì)量的研究和分析不僅有利于投資者和債權(quán)人做出經(jīng)濟決策，還有利于我國資本市場的快速健康發(fā)展，規(guī)上市公司秩序，提高市場資源配置效率。本文以房地產(chǎn)業(yè)的上市公司為研究對象，根據(jù)高盈利質(zhì)量所具有盈利持續(xù)性、穩(wěn)定性與高現(xiàn)金保障，選用了四個財務(wù)比率對20家上市公司的盈利質(zhì)量進行比較，并詳細分析了SOHO中國的

2、盈利質(zhì)量，得出了盈利穩(wěn)定性和持續(xù)性的分析必須與盈利結(jié)構(gòu)分析相結(jié)合，才能較為準(zhǔn)確和客觀的對企業(yè)的盈利質(zhì)量好壞做出判斷，而不是單獨看盈利變化趨勢。同時本文還對影響盈利質(zhì)量的其他因素進行了分析，認為該行業(yè)的部控制有待趨于完善，企業(yè)應(yīng)加強其社會責(zé)任感來避免產(chǎn)生可能對企業(yè)盈利的持續(xù)與穩(wěn)定產(chǎn)生較大的影響的事件。關(guān)鍵詞盈利質(zhì)量、房地產(chǎn)上市公司、財務(wù)比率Earnings Quality Analysis of Listed Companies in Realty IndustryTo SOHO China As An Example09Business administration(Accounting)Na

3、me: Haoran Pan Student ID: 091679 Supervisor: Zhonghui ShenAbstractThe authenticity and reliability of accounting information is the foundation for investors to make decisions. As one of the essential indicators of accounting information, earnings quality is indispensable. In recent years, the emerg

4、ence of financial fraud has shaken the confidence of investors, making investors doubt about the authenticity of financial reports of listed companies. And it has also raised concerns about the sources and quality of profit of listed companies. The study and analysis of earnings quality can not only

5、 help investors and creditors make economic decisions, but also benefit the rapid and healthy development of Chinese capital market. Moreover, it can standardize the order of listed companies, and improve market efficiency of resource allocation.In this paper, the listed companies of Realty Industry

6、 are studying subject. And according to the characteristics of high earnings quality, which are sustainability, stability and high cash protection, I choose four financial rations to compare the earnings quality of 20 listed companies. Moreover, the paper also detailed analyzes the earnings quality

7、of SOHO China Co., Ltd., and obtains the conclusion that sustainability and stability of earnings analysis should be combined with profit structure analysis to get a more accurate and objective conclusion on the quality of corporate earnings, rather than solely look at the profit change trends. This

8、 paper also exams some other factors that have effect on earnings quality. The study indicates that their internal control should be improved, and the corporations should strengthen their social responsibility to avoid some incidents that may have a greater impact on the sustainability and stability

9、 of corporate earnings.Keywordsearnings quality; Realty Industry listed companies; financial ratios 一、緒論（一） 研究背景在目前中國的股票市場中，由于投資者，特別是廣大中小投資者，絕大多數(shù)尚不具備專業(yè)財務(wù)知識，難以透過公開信息看清上市公司經(jīng)營狀況的實質(zhì)，僅僅依據(jù)上市公司給出的盈利指標(biāo)就做出投資決策，其結(jié)果可想而知。如何有效鑒別上市公司盈利質(zhì)量，保護中小投資者的合法權(quán)益已經(jīng)成為目前財務(wù)界的重要課題。由于盈利質(zhì)量能夠用以評價一個企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、管理水平，乃至預(yù)期它的發(fā)展前途，所以對企業(yè)意義重大。因

10、而，盈利質(zhì)量分析成為企業(yè)以與其他相關(guān)利益群體極為關(guān)注的一個重要話題。（二） 研究目的與意義研究盈利質(zhì)量的意義體現(xiàn)在: 針對上市公司財務(wù)報告無法真實全面地反映出企業(yè)的盈利質(zhì)量，廣大投資者可以通過綜合的指標(biāo)體系來對上市公司的盈利質(zhì)量做出更進一步的分析，以彌補目前財務(wù)分析中對于盈利質(zhì)量分析的一些缺陷，確保盈利質(zhì)量信息對于決策的相關(guān)性和有用性。只有在改善和提升上市公司的盈利質(zhì)量的前提下，中國資本市場才能維護正常秩序，資本市場的資源配置效率才能有所提高，整個國民經(jīng)濟才能得以持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。本文中對盈利質(zhì)量的分析以利潤表和現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)，結(jié)合權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實現(xiàn)制的優(yōu)點，將上市公司可能采用的提前確認

11、收入或遞延費用的調(diào)節(jié)盈利的方法所帶來的不真實的成分排除在外，更加全面、準(zhǔn)確的反應(yīng)了上市公司的盈利質(zhì)量。主要采用描述性統(tǒng)計方法比較以應(yīng)計制為基礎(chǔ)計算的有關(guān)盈利指標(biāo)數(shù)值與以現(xiàn)金制為基礎(chǔ)計算的有關(guān)盈利指標(biāo)數(shù)值的差異程度，一般而言，這一差異越小，盈利質(zhì)量就越高。研究假設(shè)是， 如果實證結(jié)果表明現(xiàn)金制盈利與權(quán)責(zé)發(fā)生制盈利有較大差異，則說明我國上市公司會計收益與現(xiàn)金流不同步，盈利質(zhì)量不高。研究假設(shè)如果得到證實，那么可以認為單純用會計收益指標(biāo)來不能真實的反映上市公司的盈利質(zhì)量， 從而需要建立新的盈利質(zhì)量評價指標(biāo)體系。本文采用多個財務(wù)比率相結(jié)合的分析方法，并結(jié)合影響盈利質(zhì)量的主客觀因素，對房地產(chǎn)上市公司進行盈利

12、質(zhì)量分析與比較，有利于投資者認清上市公司盈利的真實情況，并對未來收益與發(fā)展前景作出預(yù)測，為投資者提供更加準(zhǔn)確的決策依據(jù)。二、國外研究現(xiàn)狀（一） 國外研究現(xiàn)狀國外對盈利質(zhì)量的研究已有半個多世紀(jì)，并取得了豐碩的成果，但至今對盈利質(zhì)量仍然沒有一個統(tǒng)一的定義和固定的評價方法，正如Balsam等（2003）所說的，學(xué)術(shù)上有許多種方法來評價盈利質(zhì)量，但是那些方法都不能概括出盈利質(zhì)量的所有表現(xiàn)形式1。盈利質(zhì)量的相關(guān)研究最早由哈佛大學(xué)的G Peter Wilson采用事件研究的方法進行。20世紀(jì)60年代，美國財務(wù)分析專家奧特洛弗（OGlove）所著的盈利質(zhì)量（Quality of Earnings）的出版使得

13、盈利質(zhì)量在證券業(yè)就日益受到重視。 20世紀(jì)90年代至21世紀(jì)初美國爆發(fā)的安然、世通等財務(wù)丑聞將盈利質(zhì)量的研究推向了高潮。2002年1月，美國會計學(xué)會(AAA)專門設(shè)立“盈利質(zhì)量”項目，對盈利質(zhì)量的各個方面進行深入的研究。2003年在美國會計學(xué)會年會上，盈利質(zhì)量又成為一個重點討論課題。根據(jù)Schipper and Vincent（2003）的分類方法，西方對盈利質(zhì)量的研究可以分為四類：第一種認為盈利質(zhì)量的評價指標(biāo)與收入、現(xiàn)金流量與應(yīng)計項目有關(guān)。Jones（1991）提出了“裁量性應(yīng)計項目”這一概念，認為這是評價盈利質(zhì)量的指針；并創(chuàng)造了Jones模型，開創(chuàng)了盈利質(zhì)量研究的里程碑。Sercu（200

14、2）等學(xué)者認為盈利質(zhì)量與盈利管理有聯(lián)系。Frankel(2002)用盈利管理的方法來評價盈利質(zhì)量，他們的研究結(jié)果證實購買非審計服務(wù)的公司更可能進行盈利管理，而盈利管理越多，盈利質(zhì)量越低（Balsam e.a.,2003）。在盈利質(zhì)量與審計相關(guān)的研究中，Hamilton （2005）認為當(dāng)審計合伙輪換制被執(zhí)行時，同時期的盈利會較保守。在盈利質(zhì)量的其他領(lǐng)域研究中，Scholer（2004）認為盈利質(zhì)量與收入的確認與現(xiàn)金的回收之間的時間間隔成反比。第二種認為盈利質(zhì)量的評價指標(biāo)與收入的時間序列性質(zhì)有關(guān)。希珀和文森特（2003）認為盈利質(zhì)量與收入的持續(xù)性、永續(xù)性、可預(yù)測能力與多樣性有關(guān)。斯隆（1996）

15、、沃菲爾德（1995）和艾哈邁德（2004）等學(xué)者認為盈利的可預(yù)測性與其質(zhì)量相關(guān)。布拉德肖等學(xué)者（2001）認為審計師不會就公司的伴隨高應(yīng)計項目的相關(guān)負面信息提醒投資者。斯?。?996）研究認為市場不能充分的對低持續(xù)性和高估價格的所有應(yīng)計項目做出反應(yīng)。（2001）的研究顯示斯隆(1996)發(fā)現(xiàn)所有應(yīng)計項目的低持續(xù)性主要源于非正常應(yīng)計項目。Beneish和Vargus（2002）認為幕交易的行為對盈利質(zhì)量的評價和應(yīng)計項目的估值有指示作用。第三種認為盈利質(zhì)量的評價指標(biāo)與財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會的“質(zhì)的概念框架”的概念相關(guān)。第四種認為盈利質(zhì)量的評價指標(biāo)可以從執(zhí)行決定中得出。帕爾曼和（2002）發(fā)現(xiàn)當(dāng)公司盈

16、利可持續(xù)并且可以很好的預(yù)見未來收益時，盈利質(zhì)量高。Kirschenheiter和Melumad（2004）研究發(fā)現(xiàn)投資者的天真可以使公司的盈利質(zhì)量更高。Ball和Shivakumar(2005)研究發(fā)現(xiàn)非上市公司的盈利質(zhì)量比上市公司的低；盈利質(zhì)量可以通過是否與時確認損失來判斷2。國外對盈利質(zhì)量的研究主要采用Jones（1991）開創(chuàng)的Jones 模型與修正版本，但其所得結(jié)果會產(chǎn)生錯誤的管理決定或在一定情況下導(dǎo)致錯誤描述的測試（Dechow,2005），所以一個更加系統(tǒng)完整的評價盈利質(zhì)量的方法還有待研究。（二） 國研究現(xiàn)狀我國關(guān)于盈利質(zhì)量的研究伴隨著今年來國外一系列財務(wù)丑聞的增多也開展起來，并產(chǎn)

17、生了許多種不同的觀點，如現(xiàn)金流量觀、真實性觀、持續(xù)性觀、決策相關(guān)性觀與其他?，F(xiàn)金流量觀點強調(diào)了盈利與其帶來的現(xiàn)金流量的一致性。儲一昀和王安武（2000）認為盈利和現(xiàn)金流量若未同步流入，便會影響到盈利質(zhì)量3。志敏（2003）認為采用收付實現(xiàn)制的相關(guān)指標(biāo)來修正權(quán)責(zé)發(fā)生制下盈利指標(biāo)計算的不足，用現(xiàn)金流量分析盈利質(zhì)量更容易檢驗并透視出公司的綜合盈利水平、償債能力與盈利質(zhì)量4。建新和王春麗（2008）認為自由現(xiàn)金流量比現(xiàn)金力量更側(cè)重從收益的角度來橫來衡量投資的收益，同時克服權(quán)責(zé)發(fā)生制和現(xiàn)金流量的缺陷，所以應(yīng)被納入盈利質(zhì)量評價體系5。真實性觀點強調(diào)了盈利質(zhì)量所反映的利潤的真實程度。周建波（2004）認為公

18、司的真實經(jīng)營業(yè)績而非盈利管理才能反映其盈利質(zhì)量的高低。持續(xù)性觀點強調(diào)了高盈利質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展的特點。胡延杰和琳（2008）認為盈利持續(xù)增長的公司比盈利未持續(xù)增長的公司具有更高的盈利質(zhì)量水平，且盈利和主營業(yè)務(wù)收入同時增長的公司比其他公司的盈利質(zhì)量高6。決策相關(guān)觀點強調(diào)了盈利質(zhì)量的高低能給投資者帶來決策相關(guān)的信息。程小可（2004）認為資本市場中，上市公司披露盈利質(zhì)量是給投資者提供決策有用的信息，所以盈利質(zhì)量是指盈利信息的投資者決策相關(guān)性7。除上述四種觀點外，還有學(xué)者致力于研究股權(quán)結(jié)構(gòu)與盈利質(zhì)量的關(guān)系。余怒濤、中華、孟暉（2008）認為在業(yè)績預(yù)增的情況下，控股股東持股比例與盈利質(zhì)量顯著正相關(guān)，且國

19、有股比例對盈利質(zhì)量有正向影響；王化成和佟巖（2006）發(fā)現(xiàn)大股東以外的其他股東的制衡能力越強，上市公司盈利質(zhì)量越高：Wang（2006）研究發(fā)現(xiàn)大股東兼任上市公司管理層有助于提高盈利質(zhì)量。王兵（2008）通過采用修正的Dechow和Dichev（2002）模型進行研究，得出無論大股東持股集中或分散，都會降低公司的盈利質(zhì)量的結(jié)論8。由此可見，我國對盈利質(zhì)量的研究起步較晚，還沒有形成完整的理論體系，統(tǒng)一規(guī)研究方法，不能全面的概括出盈利質(zhì)量的特性與評價指標(biāo)。與國外研究相比，我國對上市公司盈利質(zhì)量的評價多主采用財務(wù)分析和因子分析的方法進行；財務(wù)分析的方法因其簡便、易理解的特點，一般投資者較容易操作和接

20、受，而因子分析法雖然可以考慮多重因素對盈利的影響，但不適用于樣本量小的數(shù)據(jù)的分析。三、盈利質(zhì)量的含義與其影響因素（一） 盈利質(zhì)量的含義與涵“盈利質(zhì)量”的觀念最早起源于20世紀(jì)30年代的美國，到20世紀(jì)60年代，美國財務(wù)分析專家奧特洛弗出版了頗具影響力的投資咨詢報告盈利質(zhì)量，從這個時候開始盈利質(zhì)量在證券業(yè)就日益受到重視。就目前的研究情況來看，對盈利質(zhì)量的定義，還沒有形成統(tǒng)一的認識，各種觀點各有其側(cè)重?，F(xiàn)金流量觀點：它強調(diào)了盈利的可實現(xiàn)性，但卻忽略了盈利的持續(xù)發(fā)展能力。真實性觀點：較之于現(xiàn)金流量觀點，它更加全面，但仍然忽略了盈利的持續(xù)發(fā)展能力。持續(xù)性觀點：它強調(diào)了盈利的持續(xù)發(fā)展能力，但卻忽略了盈利

21、的真實性。 綜合上述分析，我們認為：盈利質(zhì)量是企業(yè)真實的經(jīng)營成果、經(jīng)濟效益和發(fā)展能力的在揭示，它是對當(dāng)期企業(yè)盈利的盈利性、獲現(xiàn)性與成長性的一種評價結(jié)果。之所以這樣定義，是因為這樣定義既明確了盈利的作用和目的，又有助于更加全面地把握盈利質(zhì)量的本質(zhì)，從而有利于綜合分析企業(yè)的盈利狀況、盈利水平以與未來的發(fā)展?jié)撃?。因此，一個良好的企業(yè)盈利至少應(yīng)該包括三個方面：一是具有較好的盈利能力；二是盈利有現(xiàn)金流的保障；三是具有較好的發(fā)展?jié)摿?。本文擬從這三方面出發(fā)設(shè)計盈利質(zhì)量的評價指標(biāo)9。（二） 影響盈利質(zhì)量的因素1. 盈利的持續(xù)性盈利的持續(xù)性指長期保持盈利，或盈利是永久的而非暫時的。盈利按持續(xù)性和對現(xiàn)金流量的影響

22、可分為三類，他們分別為永久性會計盈利、暫時性會計盈利與與價格無關(guān)的盈利。永久性會計盈利是持續(xù)的，會在未來的會計年度增加企業(yè)未來現(xiàn)金流量，例如主營業(yè)務(wù)利潤；暫時性會計盈利只發(fā)生在當(dāng)前的會計年度，在未來的會計年度不會再發(fā)生，例如轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)等；而與價格無關(guān)的收益是由會計政策變更引起的，它只是紙上盈利的變化，對企業(yè)當(dāng)前會計年度與未來會計年度的經(jīng)濟業(yè)績不會產(chǎn)生影響。如果一個企業(yè)盈利的持續(xù)性越強，即期盈利主要來自于永久性盈利，則其盈利質(zhì)量越高；而暫時性盈利與和價格無關(guān)的盈利不具有持續(xù)性，所以當(dāng)一個企業(yè)的盈利主要來自于暫時性盈利與和價格無關(guān)的盈利是，該企業(yè)的盈利質(zhì)量較低10。2.盈利的穩(wěn)定性 盈

23、利的穩(wěn)定性指企業(yè)的盈利水平變化的基本態(tài)勢。從一個企業(yè)盈利是否穩(wěn)定可以預(yù)測該企業(yè)是否有未來收益或未來發(fā)展趨勢是否良好。若一個企業(yè)在連續(xù)幾個會計年度中保持一定的盈利或盈利不斷上升，則其盈利具有穩(wěn)定性。由于利潤表中的項目是按照穩(wěn)定性遞減原則排序的，所以通過計算主營業(yè)務(wù)利潤、營業(yè)利潤、營業(yè)外收支等項目在利潤總額中所占比重，則可以判斷一個企業(yè)盈利穩(wěn)定性的高低，越在前的項目所占利潤總額的比重越高，則盈利穩(wěn)定性越好11。3. 盈利的現(xiàn)金保障現(xiàn)金流量是企業(yè)一定時期的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入和流出的數(shù)量。通過現(xiàn)金流量的增減變化，財務(wù)報表使用者可以動態(tài)的了解到一個企業(yè)的經(jīng)營、投資與籌資情況，同時保持正的現(xiàn)金流量才能

24、保持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。在權(quán)責(zé)發(fā)生制下，資產(chǎn)負債表與利潤表上的收益僅代表企業(yè)的賬面成果，只有當(dāng)盈利的同時伴有一樣的現(xiàn)金凈流入是才表明企業(yè)有真正的收益與可支配資金。對現(xiàn)金流量的分析彌補了權(quán)責(zé)發(fā)生制的不足，使盈利質(zhì)量的分析更加全面與準(zhǔn)確。根據(jù)前人研究，若當(dāng)期收入與現(xiàn)金流入同步，則盈利質(zhì)量較高，若當(dāng)期收入大部分為營收賬款，則盈利質(zhì)量較低。所以，會計收益的現(xiàn)金保障越強，盈利質(zhì)量就越高12。4.公司治理結(jié)構(gòu)公司治理結(jié)構(gòu)是一種對公司進行管理和控制的體系。是指由所有者、董事會和高級執(zhí)行人員三者組成的一種組織結(jié)構(gòu)。由于所有者與經(jīng)營者之間的委托代理關(guān)系，所有者利益有時會與經(jīng)營者利益相背離，經(jīng)營者會為了自身利益最大化而

25、不惜降低盈利質(zhì)量。在我國，許多上市公司還存在“一股獨大”、部人控制、總經(jīng)理兼任董事長等現(xiàn)象，造成其盈利質(zhì)量低下。所以一個好的公司治理結(jié)構(gòu)能協(xié)調(diào)所有者與經(jīng)營者的目標(biāo)，使經(jīng)營者降低盈利質(zhì)量的動機被削弱13。5. 會計政策的選用會計政策，是指企業(yè)進行會計核算和編制會計報表時所采用的具體的原則、方法和程序。不同企業(yè)由于所經(jīng)營的業(yè)務(wù)與所處經(jīng)濟環(huán)境不同，會根據(jù)經(jīng)濟形勢、國家法規(guī)與經(jīng)濟政策、企業(yè)經(jīng)營特點和發(fā)展?fàn)顩r、企業(yè)組織和資本結(jié)構(gòu)、通行慣例與會計理論研究水平與企業(yè)財務(wù)會計人員的素質(zhì)等因素來選擇會計政策。自2006年我國頒布新企業(yè)會計準(zhǔn)則后，企業(yè)對會計政策的選擇更為自由。我們每一個個體都是作為“經(jīng)濟人” 而

26、存在于社會中，會以自身最大利益為前提做選擇，企業(yè)也一樣，為了達到利益最大化的目的，會選用對其最有利的會計政策；而不同的會計政策下計算出的收益是不同的，當(dāng)經(jīng)濟實質(zhì)與經(jīng)濟現(xiàn)象相偏離時，盈利質(zhì)量便會降低14。6. 社會責(zé)任感社會責(zé)任感是一種義務(wù)，是每個人，每個企業(yè)對他人的關(guān)懷的體現(xiàn)。若一個企業(yè)沒有社會責(zé)任感，其生產(chǎn)過程和產(chǎn)品質(zhì)量將有可能對環(huán)境與消費者造成巨大的傷害。隨著報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體的快速發(fā)展，各行各業(yè)由于缺乏神會責(zé)任感而發(fā)生的新聞在會在第一時間被大眾所知，所以一個企業(yè)是否具有社會責(zé)任感將會使企業(yè)的盈利質(zhì)量受到影響15。四、 我國房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量分析根據(jù)盈利質(zhì)量的影響因素，將上市公司盈

27、利質(zhì)量分析分為兩部分，第一部分采用財務(wù)比率的分析方法針對盈利的持續(xù)性、穩(wěn)定性、盈利的現(xiàn)金保障對該行業(yè)上市公司的盈利質(zhì)量進行比較，第二部分是對公司治理結(jié)構(gòu)、會計政策的選用、社會責(zé)任感、企業(yè)文化建設(shè)四個因素進行分析。（一） 財務(wù)比率分析1. 用于評價盈利的財務(wù)比率根據(jù)影響盈利質(zhì)量的因素與高盈利質(zhì)量具有的高現(xiàn)金保障、穩(wěn)定性與持續(xù)性，本文選擇了盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)、主營業(yè)務(wù)利潤率、主營業(yè)務(wù)收入增長率、凈利潤增長率等財務(wù)比率來評價房地產(chǎn)上市公司的盈利質(zhì)量。介于某些經(jīng)濟數(shù)據(jù)的難以獲得，雖然能夠體現(xiàn)以上盈利質(zhì)量四個相關(guān)面的指標(biāo)還有很多，但本人還是選擇了基于在自身能力圍、有限的篇幅，依托于本科四年所學(xué)之專業(yè)知

28、識，對以上所要分析的問題，選取了其中應(yīng)用最為廣泛、且極具代表性的四個指標(biāo)為例展開討論。2. 盈利持續(xù)性的比較（1） 凈利潤增長率凈利潤增長率是指企業(yè)本期凈利潤額與上期凈利潤額的比率。凈利潤是指在利潤總額中按規(guī)定交納了所得稅后公司的利潤留成，一般也稱為稅后利潤或凈收入。凈利潤增長率反映了企業(yè)實現(xiàn)價值最大化的擴速度，是綜合衡量企業(yè)資產(chǎn)營運與管理業(yè)績，以與成長狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。 凈利潤增長率的公式： 凈利潤增長率=(本期凈利潤額上期凈利潤額)/上期凈利潤額×100%（表1）通過凈利潤增長率的計算可以判斷一個企業(yè)的成長性，并可以判斷它盈利的持續(xù)性。表1 全國綜合實力前20強房地產(chǎn)業(yè)上

29、市公司凈利潤增長率排名排名名稱凈利潤增長率（%）排名名稱凈利潤增長率（%）1 華夏幸福206.7411 金地集團19.412 綠城中國114.9712 中國海外發(fā)展19.343 融創(chuàng)中國54.6513 SOHO中國18.954 保利 50.8314 世茂房地產(chǎn)17.455 恒產(chǎn)46.8515 金科股份15.526 龍湖地產(chǎn)37.9316 華潤置地12.627 碧桂園35.2117 富力地產(chǎn)8.498 保利地產(chǎn)33.8218 遠洋地產(chǎn)7.469 招商地產(chǎn)33.3719 雅居樂地產(chǎn)-18.4610 萬科31.2220 佳兆業(yè)集團-47.77數(shù)據(jù)來源：以上20家房地產(chǎn)上市公司2011年報（下同）（2

30、） 主營業(yè)務(wù)收入增長率主營業(yè)務(wù)收入增長率是本期主營業(yè)務(wù)收入與上期主營業(yè)務(wù)收入之差與上期主營業(yè)務(wù)收入的比值。 其計算公式為：主營業(yè)務(wù)收入增長率（本期主營業(yè)務(wù)收入上期主營業(yè)務(wù)收入）/上期主營業(yè)務(wù)收入（表2） 主營業(yè)務(wù)收入增長率可以用來衡量公司的產(chǎn)品生命周期，判斷公司發(fā)展所處的階段。一般來說，如果主營業(yè)務(wù)收入增長率超過10%，說明公司產(chǎn)品處于成長期，將繼續(xù)保持較好的增長勢頭，尚未面臨產(chǎn)品更新的風(fēng)險，屬于成長型公司。如果主營業(yè)務(wù)收入增長率在5%10%之間，說明公司產(chǎn)品已進入穩(wěn)定期，不久將進入衰退期，需要著手開發(fā)新產(chǎn)品。如果該比率低于5%，說明公司產(chǎn)品已進入衰退期，保持市場份額已經(jīng)很困難，主營業(yè)務(wù)利潤開

31、始滑坡，如果沒有已開發(fā)好的新產(chǎn)品，將步入衰落。 經(jīng)過統(tǒng)計，有17家房地產(chǎn)上市公司主營業(yè)務(wù)收入增長率大于10%，占20家房地產(chǎn)上市公司的85%；有2家公司主營業(yè)務(wù)收入增長率介于5%-10%之間，占20家房地產(chǎn)上市公司的10%；僅有SOHO中國一家的主營業(yè)務(wù)收入顯示為負增長即2011年的銷售額相比2010年下降了68.79%，這在中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力前20強的整體數(shù)據(jù)中顯得尤為突兀。由此可見，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司在中國當(dāng)前的政策環(huán)境下表現(xiàn)出非常優(yōu)秀的發(fā)展趨勢，現(xiàn)階段房產(chǎn)銷售可以很好的滿足市場需求并推動公司向前發(fā)展。很小一部分房地產(chǎn)公司已步入穩(wěn)定期，地產(chǎn)銷售市場已成熟，若不開發(fā)新產(chǎn)品，很可能不

32、久就將步入衰退期。而在中國政府發(fā)布并實施的一系列“房地產(chǎn)限購令”的高壓之下，也有極個別房產(chǎn)公司由于種種原因沒能靈活應(yīng)變政策局勢的變化，而導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生大幅下滑的現(xiàn)象，值得我們高度關(guān)注。表2 全國綜合實力前20強房地產(chǎn)業(yè)上市公司主營業(yè)務(wù)收入增長率排名排名名稱主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）排名名稱主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）1 綠城中國96.7911 恒產(chǎn)35.192 華夏幸福76.2212 碧桂園34.663 金科股份73.9413 保利地產(chǎn)31.044 保利65.6614 金地集團22.085 龍湖地產(chǎn)59.6315 世茂房地產(chǎn)19.476 融創(chuàng)中國53.3716 雅居樂地產(chǎn)11.817 遠洋地產(chǎn)45

33、.0117 富力地產(chǎn)11.078 萬科41.5418 招商地產(chǎn)9.649 佳兆業(yè)集團39.719 中國海外發(fā)展9.6410 華潤置地39.1220 SOHO中國-68.793. 盈利持續(xù)性的比較（1） 主營業(yè)務(wù)利潤率主營業(yè)務(wù)利潤率是指企業(yè)在一定時期主營業(yè)務(wù)利潤同主營業(yè)務(wù)收入的比率。它表明企業(yè)每單位主營業(yè)務(wù)收入能帶來多少主營業(yè)務(wù)利潤，反映了企業(yè)主營業(yè)務(wù)的獲利能力，是評價企業(yè)經(jīng)營效益的主要指標(biāo)。該指標(biāo)越大，說明企業(yè)的盈利質(zhì)量越高。主營業(yè)務(wù)利潤率的計算公式 ：主營業(yè)務(wù)利潤率 = 主營業(yè)務(wù)利潤/主營業(yè)務(wù)收入×100% （表3）主營業(yè)務(wù)利潤率與盈利質(zhì)量成正相關(guān)關(guān)系。20家房地產(chǎn)上市公司平均主營

34、業(yè)務(wù)利潤率為33.7%，其中有50%的公司達到了平均利潤率，這表明房地產(chǎn)業(yè)毛利率曲線較為平滑，并未出現(xiàn)一家獨大、操控市場的情況。由于二零一一中國政府一系列的緊縮政策相繼出臺導(dǎo)致中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了短暫的冬天，毛利率相比往年有所下降。但這些行業(yè)領(lǐng)頭羊們的并未顯示出在政策壓力下的疲態(tài)，通過一系列的靈活應(yīng)對措施，依舊將毛利率保持在了正數(shù)。其中排名第一的雅居樂地產(chǎn)體現(xiàn)出強大的市場競爭力，2011年實現(xiàn)稅前利潤116億元。表3 全國綜合實力前20強房地產(chǎn)業(yè)上市公司主營業(yè)務(wù)利潤率排名排名名稱主營業(yè)務(wù)利潤率（%）排名名稱主營業(yè)務(wù)利潤率（%）1 雅居樂地產(chǎn)53.8411融創(chuàng)中國33.632 中國海外發(fā)展48.1

35、412恒產(chǎn)32.183 SOHO中國48.0313遠洋地產(chǎn)31.454 富力地產(chǎn)41.7114佳兆業(yè)集團29.845 龍湖地產(chǎn)40.5515招商地產(chǎn)29.056 華潤置地39.6216華夏幸福22.467 保利39.5117萬科21.968 世茂房地產(chǎn)38.4218保利地產(chǎn)21.189 碧桂園34.5219金地集團20.8110 綠城中國33.7320金科股份13.424. 盈利的現(xiàn)金保障比較 （1） 盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)反映公司每一元凈利潤中實際收到了多少現(xiàn)金。該指標(biāo)結(jié)合了現(xiàn)金流量表和利潤表的數(shù)據(jù)，用收付實現(xiàn)制計算的數(shù)據(jù)彌補了權(quán)責(zé)發(fā)生制算出的數(shù)據(jù)的不足，反映了會計收益和現(xiàn)

36、金流的匹配程度。盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)的計算公式：盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/凈利潤 （表4）當(dāng)該財務(wù)比率大于1時，企業(yè)盈利質(zhì)量好，企業(yè)的利潤可轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的現(xiàn)金。當(dāng)該財務(wù)比率介于0.3和0.7時，企業(yè)的盈利質(zhì)量一般。當(dāng)該財務(wù)比率介于0和0.3時，企業(yè)的盈利質(zhì)量差。當(dāng)該財務(wù)比率小于0時，企業(yè)可能存在虛盈實虧的情況。在20家房地產(chǎn)上市公司中，只有5家公司的盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)大于1，僅占到了總數(shù)的25%；盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)在0.7-1之間的有1家，占總數(shù)的5%；盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)介于0.3和0.7之間的有8家，占總數(shù)的40%；盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)小于0的公司有2家，占總數(shù)的1

37、0%，雖然是極個別，但是從數(shù)值上即可看出其盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障嚴(yán)重不足。由此可見，僅僅四分之一的房地產(chǎn)上市公司的盈利有較好的現(xiàn)金保障，兩級分化現(xiàn)象非常明顯，大多數(shù)公司的盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)不足1，有的甚至遠遠低于零。數(shù)據(jù)顯示這些公司可能存在賬面上盈利，而實際虧損的情況，盈利狀況不容樂觀。表4 全國綜合實力前20強房地產(chǎn)業(yè)上市公司盈利經(jīng)營現(xiàn)金保障倍數(shù)排名排名名稱 盈利現(xiàn)金保障倍數(shù)（%）排名 名稱盈利現(xiàn)金保障倍數(shù)（%）1 保利389.6311中國海外發(fā)展52.92 遠洋地產(chǎn)362.5112 碧桂園42.63 佳兆業(yè)集團213.2213 金地集團40.914 龍湖地產(chǎn)141.0614 恒產(chǎn)31.75 融

38、創(chuàng)中國112.2515 萬科29.226 SOHO中國94.2816 華夏幸福18.337 雅居樂地產(chǎn)67.0817 富力地產(chǎn)10.948 招商地產(chǎn)63.7618 綠城中國3.039 世茂房地產(chǎn)62.9819 保利地產(chǎn)-107.5410 華潤置地61.920 金科股份-315.78（二） 其他因素分析 1 公司治理結(jié)構(gòu) 從字面意思看，所謂公司治理似乎就是公司管理制度性的權(quán)力安排，但在公司實際運行中，由于我國缺乏商業(yè)文明的傳統(tǒng)，這一框架的被突破被掩蓋往往已經(jīng)演變成經(jīng)常現(xiàn)象，比較極端的就是“一個人的公司”現(xiàn)象。比如石屹之于SOHO中國，宏斌之于順馳，任志強之于華遠，黃怒波之于中坤，宋衛(wèi)平之于綠城，

39、雖然企業(yè)涵蓋國有、民營，有上市與未上市的分別，但一個共同點是個人的光彩掩蓋了企業(yè)的光芒，個人對企業(yè)有絕對的影響力。 從制度建設(shè)上看，這些企業(yè)幾乎都有完備的制度安排，但這并不妨礙個人對企業(yè)的影響力。這種安排也許會使公司更集中更有效率，但如何保證個人決策的科學(xué)性，如何防止個人權(quán)力的濫用，則是現(xiàn)實的難題。同時，這種制度安排也給公司的持續(xù)發(fā)展埋下了隱患，在個人無法行使其權(quán)力的情況下，如何保證公司政策的連續(xù)性，如何選擇新的領(lǐng)導(dǎo)核心，往往是企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。這情景有點類似于古代帝王駕崩之后的“接班人問題”。隨著房地產(chǎn)市場化的發(fā)展與完善，企業(yè)實力的競爭主要體現(xiàn)在資金、人才、土地占有等方面。在優(yōu)勝劣汰的競爭

40、法則下，企業(yè)之間通過重組、改制、兼并等方式不斷發(fā)展壯大、充實實力，是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。通過不斷增強核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)將逐漸走向品牌化、規(guī)?；图瘓F化的發(fā)展道路。隨著企業(yè)的規(guī)模擴，這種潛在的危險也就越來越大。2 會計政策的選用在會計政策的制定方面，對于房地產(chǎn)上市企業(yè)而言，高級管理層激勵和約束問題便顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在快速發(fā)展和規(guī)模迅速增加的同時，融資額也飛速上漲，融資比例也不斷上升。在諸多融資渠道中股權(quán)融資和信用融資市場間的融資形式。股權(quán)融資要涉與公司產(chǎn)權(quán)，甚至公司權(quán)利的分配。而信用融資在很多情況下也同樣存在這個問題。在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這些方面并沒有具體完善的制度

41、安排。從效果來看，持股計劃對房地產(chǎn)公司高層管理人員的約束和激勵作用體現(xiàn)得并不明顯。一方面，我國大部分房地產(chǎn)公司董事、監(jiān)事與高層管理人員所持股份的流動性受到的限制很小。持股計劃對高層人員的長期激勵效應(yīng)就無法得到體現(xiàn)。另一方面，現(xiàn)有的持股比例過低，使得持股人員存在“搭便車”的心理，亦無法形成有效的激勵和約束。在年薪制激勵方面，不同規(guī)模的房地產(chǎn)上市公司間的差別非常大。年薪最高的超過了45萬元，最低的不足5萬元。從總體上講，大部分董事、監(jiān)事、高層管理人員的年薪還處于較低水平。從年薪的構(gòu)成來看，基本上公司業(yè)績與公司的均工資成正相關(guān)關(guān)系，而風(fēng)險收入則與公司當(dāng)年的效益相掛鉤。在年薪總值較低的前提下，反映高層

42、管理人員價值的風(fēng)險收入也就不會太高。這也表明中國房地產(chǎn)公司的年薪制未能真正體現(xiàn)其激勵作用。 3. 社會責(zé)任感1986年中國房地產(chǎn)企業(yè)僅有1991家，到2003年，中國房地產(chǎn)企業(yè)則達到了37123家，其中資房地產(chǎn)企業(yè)為33107家，港澳臺投資的房地產(chǎn)企業(yè)為2840多家，外資房地產(chǎn)企業(yè)為1176家。而最新的統(tǒng)計資料顯示：2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已超過了5萬家。隨著民營、股份制等類型企業(yè)的比例上升，雖然國有開發(fā)企業(yè)數(shù)量有所減少，但是企業(yè)規(guī)模依然較大，特別是因其占有的土地、資本等社會稀缺資源的數(shù)量巨大，使得國有房地產(chǎn)企業(yè)對市場的影響仍然很大。也就是說，在房地產(chǎn)企業(yè)的基本面上，雖然換了牌改了制，但人

43、還是那些人，思想還是那些思想，傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟時期的企業(yè)管理思想很容易在“公司治理”的大旗下復(fù)活。在公司部治理方面，無論是國有企業(yè)、民營企業(yè)還是股份制企業(yè)，拋開制度安排，都可以看到個人的影響力遠遠大于制度和程序的影響力，這些仍然是帶有中國特色的企業(yè)管理缺陷。這種缺陷體現(xiàn)在外部上，則表現(xiàn)為盈利能力弱、缺乏融資手段、缺乏誠信、社區(qū)關(guān)系緊等等。4. 企業(yè)文化建設(shè)很長時間以來，地產(chǎn)一直是的支柱產(chǎn)業(yè)，并亦在享有崇高的地位，而地產(chǎn)界萬科、中海、金地、華僑城、百仕達、卓越等公司更在多年的經(jīng)營中形成了比較好的企業(yè)文化和品牌優(yōu)勢，隨著房地產(chǎn)市場的越來越熱和局部經(jīng)濟發(fā)展前景和投資市場的不景氣，房地產(chǎn)泡沫潛在危機悄悄

44、浮出海面，朱總理十一月中對的警告猶在目前，企業(yè)如何在新的形勢下加緊企業(yè)文化的建設(shè)和企業(yè)品牌的整合便提到日程上了，從一定程度上來說已是事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡的大問題！一個成功的企業(yè)一定要有完善的治理結(jié)構(gòu)、有競爭力的核心技術(shù)、有創(chuàng)新精神的企業(yè)家與管理團隊和積極和諧的企業(yè)文化。企業(yè)文化是一種力量，隨著知識經(jīng)濟的發(fā)展，它對企業(yè)興衰將發(fā)揮著越來越重要的作用，甚至是關(guān)鍵性的作用。因此，21世紀(jì)企業(yè)之間的競爭，根本的是文化的競爭。世界500強企業(yè)出類拔萃的技術(shù)創(chuàng)新、體制創(chuàng)新和管理創(chuàng)新的背后，優(yōu)秀而獨到的企業(yè)文化，是企業(yè)發(fā)展壯大，立于不敗之地的沃土。五、SOHO中國盈利質(zhì)量分析（一）公司簡介SOHO中國成立

45、于1995年，是由現(xiàn)任SOHO中國董事長石屹和現(xiàn)任SOHO中國總裁欣聯(lián)手創(chuàng)建的，公司在開曼群島登記注冊。SOHO中國是中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，中國最大的甲級寫字樓開發(fā)商，上市公司，股份代號為410。公司主要在和城市中心開發(fā)和持有高檔商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)總面積已達520萬平米。公司與國際知名建筑師合作，結(jié)合本土客戶的需求，把創(chuàng)新的設(shè)計理念轉(zhuǎn)化成引領(lǐng)潮流的物業(yè)。2007年10月8日，SOHO中國在聯(lián)交所成功上市，融資19億美元，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。公司執(zhí)行董事分別是：石屹，欣，閻巖，唐正茂和陰杰。公司的非執(zhí)行獨立董事分別是：Ramin Khadem，查懋誠和衣錫群。S

46、OHO中國在、等一線城市中心開發(fā)面向全國高端投資客戶的物業(yè)，并提供全面的推廣、出租、物業(yè)管理等售后服務(wù)；現(xiàn)持有并經(jīng)營城市核心地段的部分商業(yè)物業(yè)。所開發(fā)的項目連續(xù)多年蟬聯(lián)、乃至全國的銷售冠軍。2012年8月，SOHO中國在宣布從“開發(fā)銷售”到“開發(fā)持有”商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，以獲得長期物業(yè)增值。SOHO中國目前在中國核心城市擁有投資物業(yè)170萬平米，也將是外灘最大的物業(yè)所有者，預(yù)期2015年后所持有的物業(yè)每年至少為公司盈利超過40億人民幣。（二） 歷史沿革1995年，創(chuàng)建紅石實業(yè)XX公司。1998年-2001年，開發(fā)建設(shè)SOHO現(xiàn)代城，總建筑面積48萬平方米，社區(qū)共有居民2200多戶。2002年3月，

47、成立SOHO中國。2004年3月29日，SOHO中國以10億元收購華遠尚都國際中心的二、三期，命名為SOHO尚都。2004年6月，2004 年6月1日，SOHO中國參加了CBD首塊公開交易的土地招投標(biāo)，并以出價7.1億元中標(biāo)。6月9日SOHO中國與土地儲備中心正式簽訂了中央商務(wù)區(qū)NW07-1地塊的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，獲得CBD首塊出讓地。該項目后來命名為“朝外SOHO”。2006年12月，SOHO中國通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，獲得位于三里屯南里的項目，共計建筑面積47萬平米。命名為“三里屯SOHO”。2007年7月1日 SOHO中國旗下首個純商業(yè)項目SOHO尚都正式開業(yè)。2007年10月8日 SOHO中國在聯(lián)交

48、所主板成功上市。2008年5月26日 SOHO中國收購了位于東二環(huán)的大型商業(yè)綜合項目“凱恒中心”，并命名為“門SOHO”。2009年8月18日SOHO中國宣布以24.5億元人民幣的價格從摩根士丹利手中收購位于上京西路的 “東海廣場一期”項目，此次收購標(biāo)志著SOHO中國與其“開發(fā)-銷售”的商業(yè)模式正式進入。 此項目被重新命名為“SOHO東海廣場”。2009年9月3日 SOHO中國以40億元人民幣通過拍賣成功取得位于市區(qū)望京的B29號地塊，此地塊總建筑面積近50萬平米，將被建成最高高度達200米的大型寫字樓與商業(yè)的綜合體。2009年11月18日 SOHO中國宣布以23.4億元人民幣的價格收購位于東

49、三環(huán)的三十七層商務(wù)與零售綜合樓“嘉盛中心”，此項目被重新命名為“SOHO嘉盛中心”。2010年6月11日 SOHO中國宣布以22.5億元人民幣的價格收購?fù)鉃?04地塊。收購?fù)瓿珊螅鹃g接持有項目公司61.506%的股權(quán)。該地塊是外灘過去60年間唯一的整體新建項目，也將是最后一個新建項目。2011年4月19日 SOHO中國宣布以總價24.7億元人民幣的價格成功摘得虹口區(qū)的地鐵10號線海倫路站地塊。2011年5月6日 SOHO中國宣布以總價32億元人民幣的價格收購新世界長寧商業(yè)中心A、B幢辦公樓與地下室，并將項目正式命名為“SOHO廣場”。2011年12月29日SOHO中國宣布以40億元人民幣的

50、價格收購?fù)鉃?-1地塊50%的權(quán)益。此次收購是2011年SOHO中國在的第七次收購，也是總價最高的一次收購。2012年4月17日SOHO中國宣布以21.38億元收購天山路項目。這是SOHO中國在市場收購的第十一個項目。（三） 股東背景SOHO中國的第一大股東是石屹夫婦，其雙方共同持有SOHO中國64.0648%的股份，使得SOHO中國成為名副其實的家族企業(yè)。而在最近SOHO中國逆市低開低走一度重挫7%，截至收盤大跌8%。有報道還稱，SOHO中國受累房姐事件，、售樓處均遇冷。石屹和其夫人欣正在忙著將資產(chǎn)海外轉(zhuǎn)移。不過，欣前日宣布自己本來就是外籍的聲明讓轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的傳聞不攻自破，但同時也公開了SOH

51、O中國純外資企業(yè)的身份。記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，截至2012年6月30日，公司大股東有兩家，分別是Boyce Limited和Capevale Limited，所占股份比例各為32.03%。有資料顯示，石屹、欣夫婦起初通過私人公司控制了SOHO中國（開曼）股權(quán)，其中，石屹通過Boyce控制SOHO中國（開曼）47.39%的股權(quán)，欣通過Capevale控制SOHO中國（開曼）47.39%股權(quán)。然而在2005年11月14日，石屹以“境外換手”的方式，將其在Boyce（BVI）的全部股份以饋贈方式轉(zhuǎn)讓給欣。這意味著，人大代表石屹在SOHO中國（開曼）已沒有股份，欣才是SOHO中國的實際擁有者。除此之外

52、，SOHO中國還有一些參股執(zhí)行董事總裁閻巖女士、財務(wù)總監(jiān)唐正茂女士分別持有股份0.0486%與0.0126%，非執(zhí)行董事Ramin Khadem先生持股0.0058%。（四） 經(jīng)營業(yè)績2011年營業(yè)額（扣除營業(yè)稅后）約為人民幣5,685百萬元，較2010年的人民幣18,215百萬元減少約人民幣12,530百萬元，下降幅度約為69%。主要原因是由于2011年本公司完工項目較少，結(jié)算的建筑面積減少。本期間結(jié)算的建筑面積約為100,315平米（不含車位面積）較2010年結(jié)算的建筑面積約409,106平米下降約75%。2011年結(jié)算的建筑面積（不含車位面積）平均售價約為每平米人民幣56,670元，較2

53、010年的每平米約人民幣44,524元有所增長，增長幅度約為27%。2011年度確認的營業(yè)額主要來源于丹棱SOHO、SOHO東海廣場、三里屯SOHO與SOHO廣場等。2011年的毛利潤約為人民幣2,731百萬元，較2010年毛利潤約人民幣9,257百萬元下降約人民幣6,526百萬元，下降幅度約為71%。2011年的毛利潤率約為48%。2011年的除稅前溢利約為人民幣6,862百萬元，較2010年的除稅前溢利約人民幣8,700百萬元減少約人民幣1,838百萬元，下降幅度約為21%。除稅前溢利的減少，主要源于本期間毛利的減少。2011年本公司權(quán)益股東所占純利約為人民幣3,892百萬元，較2010年

54、的純利約人民幣3,636百萬元增加約人民幣256百萬元。主要是由于本期間投資物業(yè)增多導(dǎo)致物業(yè)評估增值大量增加。除去投資物業(yè)的評估增值，核心純利為人民幣1,422百萬元。2011年核心純利潤率約為25%，較2010年核心純利潤率19%有所提高。（五） SOHO中國盈利質(zhì)量分析1. 盈利的變現(xiàn)能力指標(biāo)分析表5 SOHO中國2009-2011年度盈利變現(xiàn)能力指標(biāo)盈利變現(xiàn)能力指標(biāo) 2009年2010年2011年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 125.39%1083.39%484.62%銷售現(xiàn)金比率 40.17%70.22%74.40%盈利現(xiàn)金比率 87.73%339.11%94.28%從表中數(shù)據(jù)可以看出，SOHO中國

55、的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率一直處于高位，在2010年甚至達到了歷史最高峰1083.39%，在11年由于政策強力打壓地產(chǎn)市場使得款項回收速度有所放慢，但依然不影響其高質(zhì)量的銷售變現(xiàn)能力；SOHO中國的銷售現(xiàn)金比率在10年時有了大幅提高，并且保持著穩(wěn)定上升的趨勢，這表明企業(yè)的收入質(zhì)量在逐年提升，資金利用效果良好；但反觀盈利現(xiàn)金比率，除了2010年SOHO中國的盈利質(zhì)量較高之外，09年以與11年，其盈利現(xiàn)金比率均小于1，這說明企業(yè)本期凈利潤存在沒有實現(xiàn)的現(xiàn)金收入，在這種情況下，即使企業(yè)盈利，也可能發(fā)生現(xiàn)金短缺，嚴(yán)重時會導(dǎo)致破產(chǎn)，這不禁讓投資者堪憂。2、 盈利的相關(guān)性指標(biāo)分析表6 SOHO中國2009-2011

56、年度盈利的相關(guān)性指標(biāo)盈利相關(guān)性指標(biāo)2009年2010年2011年營業(yè)利潤比重98.04%100.27%94.03%主營業(yè)務(wù)利潤占營業(yè)利潤比重97.93%97.62%95.72%營業(yè)利潤比重（營業(yè)利潤÷利潤總額）分析反映了上市公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的基本情況，直接涉與到上市公司盈利質(zhì)量的好壞。因為只有營業(yè)利潤才是公司利潤的真正來源，所以營業(yè)利潤比率越高，表明營業(yè)利潤在利潤總額中所占比重越大，公司盈利質(zhì)量就越高；而營業(yè)利潤比率越低，則表明非經(jīng)營收益越多，其盈利質(zhì)量越差。主營業(yè)務(wù)利潤占營業(yè)利潤比重（主營業(yè)務(wù)利潤÷營業(yè)利潤）分析。該比率反映了上市公司的主營業(yè)務(wù)利潤占營業(yè)利潤的比重的情況。主營業(yè)務(wù)利潤具有永久的持續(xù)性，是上市公司盈利的核心。該比率越高，表明主營業(yè)務(wù)利潤在營業(yè)利潤中的比重越大，公司盈利質(zhì)量越高；該比率越低，表明營業(yè)利潤更多地來源于非主營業(yè)務(wù)，公司的盈利質(zhì)量則越低。觀察2009-2011年SOHO中國的盈利相關(guān)性指標(biāo)，幾乎