成立物業(yè)管理有限公司的可行性報告

1、關(guān)于*偉潔物業(yè)管理有限公司成立的可行性報告隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展及人民生活水平提高，物業(yè)管理作為一個國民經(jīng)濟的新興產(chǎn)業(yè)其發(fā)展方興未艾，市場拓展空間越來越廣闊，發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?偉潔物業(yè)管理有限公司作為一個新注冊的物業(yè)管理企業(yè)，其創(chuàng)立正是為順應(yīng)這一發(fā)展潮流，在積極總結(jié)國內(nèi)外的先進物業(yè)管理經(jīng)驗及研究國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策之后，而決定投身于中國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的。與時俱進，開拓進取，蓬勃發(fā)展的中國經(jīng)濟為企業(yè)的發(fā)展提供了不可多得的機遇及挑戰(zhàn)，但是隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理的發(fā)展明顯滯后了，在如何滿足人民日益增長的對物業(yè)管理的需求，如何提高物業(yè)管理的水平與質(zhì)量，如何使國外的先進的物業(yè)管理

2、經(jīng)驗與我國的具體實踐相結(jié)合等問題上，毫無疑問*偉潔物業(yè)管理有限公司將在未來的發(fā)展中予以不懈的探索與追求，在謀求企業(yè)發(fā)展，員工進步，促進社會繁榮之企業(yè)發(fā)展宗旨下，為中國的物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展竭誠奉獻。一、新成立物業(yè)公司的可行性分析（一）設(shè)立的必要性1 、目前國家規(guī)定，新開發(fā)物業(yè)必須落實日后日常物業(yè)管理單位；2 、各個城市的業(yè)主日漸對購置物業(yè)后，日常的物業(yè)服務(wù)需求意識越來越強，希望所購買的小區(qū)，日后有物業(yè)管理，那樣至少安全些、干凈些；3 、物業(yè)管理作為房產(chǎn)開發(fā)的下游銜接產(chǎn)業(yè)，主要為房產(chǎn)開發(fā)的掃尾工作提供全程的跟蹤和服務(wù)，可以為房產(chǎn)開發(fā)的后期工作提供很多便利，減少很多瑣事和麻煩事，為項目的順利結(jié)案提供保

3、障；4 、請別的物業(yè)公司進行管理，銜接工作非常麻煩，扯皮拉筋的事情會很多，反而還有可能為公司帶來很多不必要的麻煩，阻礙項目的順利進展，甚至?xí)p害公司及項目的形象和影響。（二）設(shè)立中存在的問題根據(jù)一些物業(yè)公司的實際運作情況，物業(yè)管理主要存在以下實際問題：1 、一些大城市物業(yè)管理需求意識剛剛起來，還有很多人對物業(yè)管理需求意識不是很強烈，甚至無需求意識，主要原因考慮到，現(xiàn)在自住房不需要每月交物業(yè)管理費，以后每個月要交100元左右的物業(yè)管理費，感覺100元在日常生活中可以辦其他的事情，有點舍不得；新成立物業(yè)管理公司如果管理或服務(wù)水平不好，在日常與業(yè)主的溝通與交流中，有很多麻煩，甚至管理的不好，將把整個

4、小區(qū)的形象搞砸；2 、業(yè)主本身就不太愿意交物業(yè)管理費，再加之物業(yè)管理服務(wù)又不好，很難達到業(yè)主的要求，會導(dǎo)致物業(yè)管理費很難收，本身物業(yè)管理就是微利甚至是賠本的，而已入住、未入住的物業(yè)費都難收，空置未出售房的物業(yè)管理費又要自己貼，所以物業(yè)公司最終基本都是賠本的生意；鑒于以上兩方面的原因，成立物業(yè)公司是考慮為自己項目服務(wù)，同時從長遠考慮是為公司以后開發(fā)項目服務(wù)，為新開發(fā)項目提供前期規(guī)劃設(shè)計建議（來自日常的實際管理過程中碰到的實際問題的反饋和總結(jié)），為項目開發(fā)后期提供交接保障和服務(wù)，同時，又打算為了服務(wù)項目，便利自己公司，減少與外來物業(yè)公司交接合作中的麻煩。二、企業(yè)創(chuàng)業(yè)機會分析（一）行業(yè)分析2013年

5、樓市在新政的影響下，市場進入一個觀望的階段，而越來越多的消費者，放棄了以前價格低就好的舊觀念，開始注重后期的物業(yè)服務(wù)。新政讓許多本來要選擇置業(yè)的購房者選擇了觀望，但也有許多購房者，特別是第二、第三次置業(yè)的，對物業(yè)服務(wù)的認可度非同一般。他們會覺得后續(xù)的服務(wù)能使得他們的生活更加貼心和完美，與此同時，品質(zhì)服務(wù)業(yè)逐漸成為眾多置業(yè)者關(guān)注的一部分，成為置業(yè)者購房的重要因素。近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。并且隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人們對居住質(zhì)量的要

6、求越來越高，物業(yè)管理被提到了越來越重要的地位。*隨著近幾年的發(fā)展，日趨成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、安全的宜居城市，各類小區(qū)、公寓近幾年發(fā)展非常快，對售后服務(wù)和物業(yè)管理提出了更高的要求，這也給物業(yè)公司的發(fā)展提供了很大的空間。三、成立物業(yè)公司對于房地產(chǎn)開發(fā)的價值分析（一）成立物業(yè)公司是對公司房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的完善物業(yè)管理系統(tǒng)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中開發(fā)、建設(shè)、銷售、售后服務(wù)的末端環(huán)節(jié)，肩負著兩個重要職能：其一是對房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售業(yè)務(wù)的支持，其二是對業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。具體說來物業(yè)公司可以在以下方面發(fā)揮重要作用：為項目規(guī)劃設(shè)計階段出謀劃策；建設(shè)施工階段的現(xiàn)場安全管理；建設(shè)施工末期的開荒清潔；銷售階段的樣板房

7、管理；銷售階段的售樓部、銷售通道、人員車輛的進出管理；銷售活動的現(xiàn)場管理等。甚至于負責(zé)園林工程施工、智能化工程施工等分項工程。（二）成立物業(yè)公司有利于維系客戶、推廣品牌、促進銷售簡單的說就是海爾現(xiàn)象在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用。海爾產(chǎn)品的質(zhì)量、技術(shù)并不一定強于對手，但公眾喜歡并接受海爾產(chǎn)品，究其根源，在于公眾充分信賴海爾的售后服務(wù)。區(qū)外萬科、中海、金地等全國知名房企，區(qū)內(nèi)有榮和、保利以及盛天都有一批忠實粉絲，老業(yè)主再次置業(yè)或介紹新客戶置業(yè)的比例很高，就是房地產(chǎn)行業(yè)類似現(xiàn)象的體現(xiàn)。通過老業(yè)主再次置業(yè)或帶動客戶置業(yè)，為在房地產(chǎn)市場疲軟的情況下力爭一個理想的銷售業(yè)績發(fā)揮了決定性作用，同時可節(jié)約大量的廣告開支。

8、（三）把控接管驗收關(guān)，避免不必要的損失接管驗收是房地產(chǎn)產(chǎn)品的最后一道質(zhì)量關(guān)口，物業(yè)公司接管驗收物業(yè)可以對開發(fā)商的施工質(zhì)量形成致命影響。在驗收各分項工程時，物業(yè)公司渾水摸魚會給開發(fā)商帶來損失及負面影響。反之，如果物業(yè)公司扮演好自己的角色，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的正面影響也是巨大的。三、市場調(diào)查分析（一）物業(yè)公司市場現(xiàn)狀目前很多一流的物業(yè)公司都處于虧損狀態(tài)，需要房地產(chǎn)公司的供養(yǎng)。在產(chǎn)品同質(zhì)化越來越嚴重的市場中，房地產(chǎn)公司通過成立物業(yè)公司為業(yè)主打造高品質(zhì)高品位的生活，可以快速搶占市場份額，建立起忠實的客戶群，促進房子銷售快速獲取豐厚利潤。一些高端樓盤，為了彰顯業(yè)主的尊貴身份，更是不惜成本引入國際一線的物業(yè)

9、管理品牌做物業(yè)顧問。（二）市場盈虧平衡狀況根據(jù)訪談?wù){(diào)查了解，一般能較好滿足業(yè)主要求的物業(yè)公司，純住宅管理盈虧平衡點不低于800至1000個住戶，低于該管理指標的物業(yè)企業(yè)就有可能虧損。品牌開發(fā)商的物業(yè)公司因為提供更多服務(wù)，往往會發(fā)生虧損。如保利每年會搞業(yè)主聯(lián)誼會、社群文化演出、業(yè)主感恩回饋等活動，其物業(yè)公司定位本身就是不以盈利為目的，只是作為項目營銷和推廣的有效手段。物業(yè)公司屬勞動力密集型的微利企業(yè)，盈利水平不高。經(jīng)測算，物業(yè)公司的成本主要來源于人力成本、稅負成本以及公共費用支出，但隨著項目的不斷成熟、入住率的不斷提高以及各項費用按時收取，物業(yè)公司的盈利水平也逐漸提高。對于品牌開發(fā)商而言，成立物

10、業(yè)公司是必不可少的。這是公司布局房地產(chǎn)價值鏈的必要條件之一，對于合理解決開發(fā)后遺留問題，節(jié)省營銷成本，打造優(yōu)質(zhì)的品牌具有積極作用。而且隨著物業(yè)公司商業(yè)物業(yè)占比的提高，物業(yè)公司的贏利水平將會逐漸改善。四、物業(yè)公司趨勢分析及定位（一）物業(yè)公司管理趨勢隨著國家宏觀調(diào)控的長效機制逐步形成，房地產(chǎn)粗放、暴利的時代已經(jīng)終結(jié)。未來的房地產(chǎn)競爭將更加激烈，歸根結(jié)蒂是軟實力的競爭?？蛻糍I房更加注重物業(yè)的配套服務(wù)。這將主要表現(xiàn)在幾個方面：一是業(yè)主的需求將發(fā)生分化，物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新功能將顯得尤為重要，物業(yè)提供的服務(wù)越來越多樣化、精細化、專業(yè)化，不再是過去的注重保安和搞衛(wèi)生；二是市場將逐步規(guī)范，市場準入和退出機制將逐步

11、完善，市場準入門檻將提高，而市場上的一些違規(guī)行為將會遭到封殺直至被迫永遠退出，只有品牌做得好的企業(yè)才有生存空間。三是品牌化之路是物業(yè)服務(wù)企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，未來物業(yè)服務(wù)的競爭就是品牌的競爭。品牌開發(fā)商成立專業(yè)化、規(guī)范化管理的物業(yè)公司管理自己開發(fā)的物業(yè)是大勢所趨，要在房地產(chǎn)長期發(fā)展應(yīng)順勢而為。（二）物業(yè)公司的發(fā)展前景在未來的發(fā)展趨勢，物業(yè)公司不只負責(zé)管理和維護公司開發(fā)的各類物業(yè)，同時適時向外延伸管理其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造高檔物業(yè)管理品牌，作為配合公司開展房地產(chǎn)營銷的手段，盈利目標為在公司的支持下，為公司發(fā)展提供可持續(xù)的現(xiàn)金流。主要業(yè)務(wù)經(jīng)營模式如下：（1） 住宅物業(yè)管理模塊為公司所開發(fā)物業(yè)提供

12、專項物業(yè)管理服務(wù)，如保安、停車場、保潔、維修、房屋中介及銷售代理等；同時，隨著企業(yè)、機關(guān)等單位的后勤部門也將逐步走物業(yè)管理理模式的進一步深化，物業(yè)服務(wù)市場空間巨大。（2） 商業(yè)物業(yè)管理模塊1. 寫字樓租賃：開展寫字樓租賃業(yè)務(wù)。由物業(yè)公司與開發(fā)公司簽訂統(tǒng)一包租合同，再由物業(yè)公司與各物業(yè)使用單位簽訂租賃合同；2. 寫字樓酒店管理：日常寫字樓酒店管理，包括保安、保潔、維修、停車場、客服管理等。3. ）綠化模塊a. 苗圃基地：以現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目為基地，建立儲植基地，供應(yīng)房地產(chǎn)項目自用，條件成熟時推向市場；b. 綠化租擺：以寫字樓辦公室綠化租擺為主線，逐步拓展市場，條件成熟時，拓展家庭綠化租擺業(yè)務(wù)。四、

13、新趨勢下經(jīng)營風(fēng)險及解決方法（一）物業(yè)公司的門檻低、啟動資金小，投資風(fēng)險較小。物業(yè)公司最大的風(fēng)險來源于經(jīng)營風(fēng)險。具體如下：1. 公司項目擴展與運營過程中承受著員工成本不斷上漲，員工流動性大的問題，導(dǎo)致公司運營困難。2. 項目入住率不高，業(yè)主拖欠物業(yè)費或者故意拖欠物業(yè)費影響公司正常運營。3. 物業(yè)公司的好壞對企業(yè)品牌是雙刃劍，如處理不好，會對開發(fā)商品牌有負面效應(yīng)，影響企業(yè)社會形象。4. 二）風(fēng)險防范措施：1. 資金上，公司每年可從銷售收入中撥出一塊資金支持物業(yè)公司的運轉(zhuǎn)，用以保證員工待遇、開展各種營銷活動、更換老化設(shè)施。2. 管理上，重要崗位給予員工更好待遇，避免員工流動過大給公司帶來的負面影響。

14、通過員工培訓(xùn)，加深員工對企業(yè)的認同感。3. 與業(yè)主開展互動活動，涉及業(yè)主切身利益的費用公開化，促進雙方良性發(fā)展。綜上分析，成立物業(yè)公司，發(fā)展前景廣闊，經(jīng)濟效益好，還可以同時帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成良好的產(chǎn)業(yè)鏈，共同促進經(jīng)濟的繁榮和社會環(huán)境的建設(shè)，滿足人們的日常需求。四、一輩子孤單并不可怕，如果我們可以從中提煉出自由，那我們就是幸福的。許多長久的關(guān)系都以為忘記了當(dāng)初所堅持與擁有的，最后又開始羨慕起孤單的人。五、戀愛，在感情上，當(dāng)你想征服對方的時候，實際上已經(jīng)在一定程度上被對方征服了。首先是對方對你的吸引，然后才是你征服對方的欲望。六、沒有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我

15、不想給任何人機會。八、一個人總要走陌生的路，看陌生的風(fēng)景，聽陌生的歌，然后在某個不經(jīng)意的瞬間，你會發(fā)現(xiàn)，原本是費盡心機想要忘記的事情真的就那么忘記了。九、無論我們愛過還是就這樣錯過，我都會感謝你。因為遇見你，我才知道思念一個人的滋味；因為遇見你，我才知道感情真的不能勉強；因為遇見你，我才知道我的心不是真的死了；因為遇見你，我才知道我也能擁有美麗的記憶。所以，無論你怎么對待我，我都會用心去寬恕你的狠，用心去銘記你的好。十、愛情需要的是彼此互相的照顧，當(dāng)我們心愛的人累了，我們不是坐在一邊不理，而是多陪對方談?wù)勑?，對方需要什么的時候，自己盡量的滿足對方的需求，至少可以讓對方知道，在自己身邊的感覺是如

16、此的溫暖。十一、自從你出現(xiàn)彳麥，我才知道原來有人愛是那麼的美好十二、有的人與人之間的相遇就像是流星，瞬間迸發(fā)出令人羨慕的火花，卻注定只是匆匆而過。十三、有一些人，這一輩子都不會在一起，但是有一種感覺卻可以藏在心里守一輩子。十四、不要輕易說愛，許下的承諾就是欠下的債！十五、不管你是多么的愛對方，但千萬不可當(dāng)?shù)谌?。細想，默然。因為知道，這樣的故事一開始便注定了結(jié)局，一開始就注定在這個故事里，很多人會受傷。離開的總是要離開，挽留不住，就像彼岸花，窮其一生，花葉仍是生生相錯。十六、什么叫快樂？就是掩飾自己的悲傷對每個人微笑。十七、愛情與視力無關(guān)，任你看得再怎么清楚，在愛里只有模糊。因為太聰明太理智就

17、沒有辦法戀愛，愛情根本是盲目的。十八、戀愛就像剪頭發(fā)，這種事情不到最后是不知道結(jié)果的，結(jié)果能否令每個人皆大歡喜，無人保障，但是一切都是自己的選擇。十九、因為愛過，所以慈悲：因為懂得，所以寬容。二十、那些隨風(fēng)散落的微笑眼神，仿似落寞詩人的愛情詩句，一段一段，錯落成行。孤獨的鐘鳴徹夜悲鳴，那些如花容顏，終不敵過時間切割的頹敗，我們憂傷的仰望陽光，看流年未亡，年華盡耗。二十一、一個人一生可以愛上很多的人，等你獲得真正屬于你的幸福之后，你就會明白一起的傷痛其實是一種財富，它讓你學(xué)會更好地去把握和珍惜你愛的人。二十二、愛一個人，由天由人卻由不得自己。不由自主只因刻骨銘心，不離不棄只因無法代替?？偸切挠衅诖?，才有燈火闌珊處的望眼等待；總是情懷善待，才有心甘情愿地付出所有，習(xí)慣的依賴。也許你的世界一無所有，但在愛你人的心里，你就是全世界。珍惜一個深愛你的人，更要珍藏一顆為你融入生命的心。二十三、就在我以為一切都沒有改變只要我高興就可以重新扎入你的懷抱一輩子不出來的時候，其實一切都已經(jīng)滄海桑田了，我像是一躲在殼里長眠的鸚鵡螺，等我探出頭來打量這個世界的時候，我原先居住的大海已經(jīng)成為高不可攀的山脈，而我，是一塊僵死在山崖上的化石二十四、幸福，不是長生不老，不是大魚大肉，不是權(quán)傾朝野。幸福是每一個微小的生活愿望達成。當(dāng)你想吃的時候有得吃，想被愛的時候有人來愛你