【商業(yè)地產(chǎn)】上海順馳市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司42頁(yè)

1、上海順馳市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 員工手冊(cè)2004年6月4日目 錄第一章 順馳集團(tuán)簡(jiǎn)介及上海順馳簡(jiǎn)介-3一、順馳集團(tuán)簡(jiǎn)介-3二、上海順馳簡(jiǎn)介-3三、集團(tuán)大事記-4四、獲獎(jiǎng)情況-6第二章 戰(zhàn)略文化行動(dòng)綱領(lǐng)是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力-7一、我們的行動(dòng)綱領(lǐng)-7二、核心價(jià)值觀使我們與眾不同-7三、我們需要的文化和氛圍-8四、對(duì)核心價(jià)值觀的偏執(zhí)創(chuàng)造奇跡-10五、企業(yè)戰(zhàn)略-10第三章 上海順馳公司基本制度-12第一部分 員工行為規(guī)范-12第二部分 內(nèi)部管理-13第三部分 連鎖店例行工作-15第四部分 人事制度-15第四章 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)-18一、關(guān)于房地產(chǎn)基礎(chǔ)的分析18二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)的相關(guān)名詞解釋18三、關(guān)于房地產(chǎn)知識(shí)的

2、法律法規(guī)：22第五章 置業(yè)顧問(wèn)業(yè)務(wù)常識(shí)27一、繪制商圈的方法27二、資源采集操作流程27三、銷(xiāo)售操作流程32四、接待禮儀34五、接待語(yǔ)言參考36六、簽委托語(yǔ)言參考38七、意向金收取的相關(guān)技巧40第一章 順馳集團(tuán)簡(jiǎn)介及上海順馳簡(jiǎn)介一、順馳集團(tuán)簡(jiǎn)介順馳集團(tuán)成立于1994年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體，并涉足傳媒業(yè)及IT業(yè)、電子商務(wù)、生物芯片等高科技領(lǐng)域的大型企業(yè)集團(tuán)。順馳集團(tuán)是天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的絕對(duì)第一。2003年，順馳集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)工面積達(dá)200萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積達(dá)130萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額40億元，占有天津市商品房市場(chǎng)20%的市場(chǎng)份額。順馳集團(tuán)是天津房地產(chǎn)中介行業(yè)的絕對(duì)第

3、一。擁有170家直營(yíng)連鎖店和200余家社區(qū)協(xié)作店，占有天津市二手房市場(chǎng)30%的市場(chǎng)份額。順馳集團(tuán)得到了各級(jí)政府和廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，“順馳”已成為家喻戶(hù)曉的強(qiáng)勢(shì)品牌。集團(tuán)繼2002年榮膺中國(guó)地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤(pán)”稱(chēng)號(hào)后，2003年再奪中國(guó)地產(chǎn)“三名”稱(chēng)號(hào)，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱(chēng)號(hào)。順馳集團(tuán)具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)、高度認(rèn)同的核心價(jià)值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的愿景和戰(zhàn)略，并通過(guò)聚焦戰(zhàn)略的管理體系保證戰(zhàn)略得到強(qiáng)勢(shì)執(zhí)行。2003年，順馳堅(jiān)定地推進(jìn)全國(guó)化戰(zhàn)略，向全國(guó)多個(gè)城市派駐團(tuán)隊(duì)，并成立分公司。到2003年底，集團(tuán)在上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過(guò)多種形式獲取項(xiàng)目；同時(shí)，順馳置業(yè)

4、已將連鎖經(jīng)營(yíng)模式強(qiáng)勢(shì)推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、鄭州等城市中介市場(chǎng)。未來(lái)三年，將是集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展中重要的三年。順馳將繼續(xù)深化全國(guó)化發(fā)展戰(zhàn)略，立志成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的NO.1，成為所進(jìn)入?yún)^(qū)域的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。二、上海順馳簡(jiǎn)介上海順馳市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 成立于2004年2月8日，在上海七個(gè)重要區(qū)域的七家連鎖店同天開(kāi)業(yè)。為順馳集團(tuán)在上海譜寫(xiě)輝煌拉開(kāi)了序幕。上海順馳市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 的主要業(yè)務(wù)品種有：二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，租賃業(yè)務(wù)，全國(guó)化的租賃業(yè)務(wù)和聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)。 上海順馳目前正在沿著一條全國(guó)化，規(guī)模化道路快速發(fā)展，立志成為上海中介行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，成為順馳集團(tuán)全國(guó)化發(fā)展的核心公司。

5、三、集團(tuán)大事記1994年1994年4月 天津順馳房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司成立。1994年12月 公司增資更名為"天津順馳置業(yè) "。1994年12月 成立"北京順馳房地產(chǎn)咨詢(xún) "。1995年1995年1月 與中科集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)合作成立“天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)發(fā)展 ”，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邁進(jìn)。1995年7月 公司簽約第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目"香榭里"小區(qū)。1996年1996年9月 公司代理銷(xiāo)售"華苑居華里"，確立在天津房地產(chǎn)代理市場(chǎng)的領(lǐng)先位置。1997年1997年12月 成立天津順馳物業(yè)管理 ，并運(yùn)作公司第一個(gè)物業(yè)管理小區(qū)"香榭里&q

6、uot;，公司事業(yè)領(lǐng)域擴(kuò)展至物業(yè)管理。1998年1998年1月 與天津華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)公司合資成立“天津華夏住宅建設(shè) ”。1998年11月 "天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)發(fā)展 "改組為"天津順馳投資 "。1999年1999年8月 集團(tuán)作為天津市唯一成員成為"中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)"創(chuàng)始企業(yè)之一。1999年9月 "順馳集團(tuán)"正式注冊(cè)成立，注冊(cè)名稱(chēng)為"天津順馳投資集團(tuán) "。1999年11月 集團(tuán)與天津市政局濱海建設(shè)公司和天津路橋基建投資 合資組建"天津順馳建設(shè) "。1999年12月 集

7、團(tuán)成立"天津順馳網(wǎng)際應(yīng)用服務(wù) "和"天津順馳網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) "，涉足電子商務(wù)事業(yè)。2000年2000年5月 順馳天津置業(yè)網(wǎng) tjhouse 開(kāi)通。2000年10月 順馳物業(yè)公司加盟中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)。2000年11月 集團(tuán)加入"中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟"。2000年12月 "天津華廈住宅建設(shè) "改制更名為"天津順馳發(fā)展股份 " 2001年2001年7月 與天津日?qǐng)?bào)社合作成立假日傳媒 ，共同主辦時(shí)尚生活類(lèi)周刊假日100。2001年12月 加入由“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”轉(zhuǎn)型而來(lái)的“中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)”并成為副會(huì)長(zhǎng)單位。2002年

8、2002年1月 順馳置業(yè)股份 成立2002年6月 集團(tuán)與工商銀行天津分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議2002年12月 與聯(lián)想集團(tuán)共同組建天津順馳融科置地 。2003年2003年2月 與天津市政投資公司合作成立天津順馳融創(chuàng)置地 。2003年2月 與天津信托投資 、天津日?qǐng)?bào)集團(tuán)合作成立天津順馳融創(chuàng)奧城 。2003年6月 天津順馳投資集團(tuán) 更名為“天津順馳地產(chǎn) 。2003年8月 天津奧林匹克中心配套區(qū)招標(biāo)成功。2003年9月 集團(tuán)在上海、蘇州、石家莊、武漢等地獲取項(xiàng)目，全國(guó)化戰(zhàn)略邁出堅(jiān)實(shí)一步。2003年10月 順馳第一個(gè)異地項(xiàng)目順馳·林溪鄉(xiāng)村別墅在北京正式亮相。2004年2004年2月19日 順馳集團(tuán)

9、與香港上海匯豐銀行簽訂協(xié)議，聘請(qǐng)香港上海匯豐銀行擔(dān)任海外融資顧問(wèn)。2004年3月1日 與天津日?qǐng)?bào)合作主辦城市快報(bào)發(fā)行，這是即假日100之后順馳進(jìn)入傳媒業(yè)的又一力作。四、獲獎(jiǎng)情況2001年2001年 在“天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)”評(píng)比中榮獲第三。2001年 世紀(jì)城、名都、新園、久華里獲天津市“百姓最喜愛(ài)的明星樓盤(pán)”。2001年 物業(yè)公司榮膺“天津市物業(yè)管理十強(qiáng)企業(yè)”。2001年 久華里、世紀(jì)城榮獲“康居型住宅模式典范”稱(chēng)號(hào)，置業(yè)公司榮獲 “中介拓展運(yùn)營(yíng)模式典范”。2002年2002年 久華里獲全國(guó)優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境推介一等獎(jiǎng)。2002年 藍(lán)水假期項(xiàng)目獲得“亞太村國(guó)際生態(tài)住宅水環(huán)境優(yōu)秀示范小區(qū)”稱(chēng)號(hào)。

10、2002年 馳集團(tuán)榮膺“2002年度中國(guó)房地產(chǎn)名企”稱(chēng)號(hào)，集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌被評(píng)選為“2002年度中國(guó)房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”，順馳太陽(yáng)城獲得“2002度中國(guó)房地產(chǎn)名盤(pán)”稱(chēng)號(hào)。2002年 順馳集團(tuán)獲“納稅先進(jìn)單位”稱(chēng)號(hào)。2002年 順馳集團(tuán)再次入選“天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)”2003年 半島藍(lán)灣、藍(lán)色板塊之藍(lán)水假期項(xiàng)目榮獲“中國(guó)住宅創(chuàng)新示范樓盤(pán)”大獎(jiǎng)；半島豪庭、太陽(yáng)城藍(lán)山園榮獲“中國(guó)住宅經(jīng)典示范樓盤(pán)”大獎(jiǎng)；萊茵春天獲“景觀示范樓盤(pán)”單項(xiàng)獎(jiǎng)。2003年，順馳集團(tuán)再次一舉囊括“名企”、“名人”、“名盤(pán)”三項(xiàng)大獎(jiǎng)，置業(yè)公司同時(shí)獲得“中國(guó)房地產(chǎn)中介代理品牌企業(yè)20強(qiáng)”稱(chēng)號(hào)。2003年 順馳集團(tuán)再次入選“天津

11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)”第二章 戰(zhàn)略文化行動(dòng)綱領(lǐng)是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力一、我們的行動(dòng)綱領(lǐng)行動(dòng)綱領(lǐng)是對(duì)我們多年來(lái)實(shí)踐的總結(jié)、提煉和系統(tǒng)化，它將核心價(jià)值觀、戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果之間的聯(lián)系明晰表達(dá)。行動(dòng)綱領(lǐng)是我們統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動(dòng)的綱領(lǐng)。行動(dòng)綱領(lǐng)是我們共同的信念、共同的目標(biāo)、共同的行動(dòng)、共同的成功。二、核心價(jià)值觀使我們與眾不同我們有著優(yōu)秀的企業(yè)文化，核心價(jià)值觀是我們企業(yè)文化的靈魂，是我們的性格，是我們做一切事情的出發(fā)點(diǎn)和根本，是我們共同的信念，共同認(rèn)可的深信不疑的原則。核心價(jià)值觀使我們有了信任尊重的文化氛圍，使我們有了創(chuàng)新變革的勇氣，挑戰(zhàn)性的激情文化，使我們有了合作共贏的文化，使我們有了重視員工

12、發(fā)展的文化。對(duì)核心價(jià)值觀的堅(jiān)定信仰，對(duì)核心價(jià)值觀的偏執(zhí)和執(zhí)行，對(duì)違反核心價(jià)值觀的人和事的零容忍，使我們把核心價(jià)值觀貫徹在每一個(gè)人的一言一行、一舉一動(dòng)中，把核心價(jià)值觀溶化在每一個(gè)人的血液里，使我們把核心價(jià)值觀體現(xiàn)在戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中。我們的核心價(jià)值觀使命般的激情信任并尊重每一個(gè)人永不滿足的挑戰(zhàn)精神鼓勵(lì)創(chuàng)新 主動(dòng)變革創(chuàng)造奇跡的團(tuán)隊(duì)精神共同發(fā)展 分享成功三、我們需要的文化和氛圍1、 信任和尊重的文化和氛圍1) 信任并尊重每一個(gè)人是我們自始至終堅(jiān)定不移的信念， 是公司發(fā)展壯大的基礎(chǔ)，我們堅(jiān)信付出的信任和尊重 回報(bào)的必然是責(zé)任心和使命感。2) 信任和尊重的文化和氛圍讓每一個(gè)干活的人或在某一

13、位置上的人有絕對(duì)的權(quán)力；在明確的目標(biāo)下，每一個(gè)人擁有最大限度的自由以自己的方式做事；每一個(gè)人都積極參與，積極表達(dá)自己的意見(jiàn)，積極以創(chuàng)新的方式完成自己的使命。每一個(gè)人的潛能都得到挖掘和釋放。3) 信任和尊重的文化氛圍讓每一個(gè)人都有高度的責(zé)任心，都有主人翁的心態(tài)，都對(duì)自己的工作承擔(dān)責(zé)任。4) 信任和尊重的文化氛圍需要好的風(fēng)氣和正氣，需要員工有對(duì)的感覺(jué)，正氣和對(duì)的感覺(jué)讓人們對(duì)事情的判斷、問(wèn)題的解決變得簡(jiǎn)單和直接。2、 創(chuàng)新變革的勇氣，挑戰(zhàn)性的激情文化1）永不滿足，不斷對(duì)自己提出新的要求，不斷追求高目標(biāo)是我們前進(jìn)和發(fā)展的動(dòng)力。2）高目標(biāo)不只是我們?nèi)〉酶?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略的要求也是我們的信念。3）以如履薄冰、如

14、臨深淵的心態(tài)，不斷解決我們發(fā)展中存在的問(wèn)題，持續(xù)改進(jìn)，不斷進(jìn)步，超越自己是我們的追求，不斷超越自己，我們就會(huì)超越所有的人。4）鼓勵(lì)嘗試、創(chuàng)新，允許犯錯(cuò)誤，愿意交學(xué)費(fèi)。5）適應(yīng)環(huán)境的變化，追求高目標(biāo)，需要我們有主動(dòng)變革的勇氣，歡迎、甚至熱愛(ài)變革。6）使命般的激情，全身心的投入和努力使看似不可能的事成為可能，使高目標(biāo)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。7）在不斷創(chuàng)新、變革、挑戰(zhàn)高目標(biāo)的過(guò)程中，我們每一個(gè)人的專(zhuān)業(yè)水平、組織和管理能力、學(xué)習(xí)能力得到持續(xù)的提高和進(jìn)步，企業(yè)的核心能力不斷形成和加強(qiáng)。8）將個(gè)人自覺(jué)融入企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，在壓力與挑戰(zhàn)面前，始終保持工作的熱情，勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不斷探索新方法，學(xué)習(xí)，分享新知識(shí)與觀念；能夠從失

15、敗中學(xué)習(xí)，主動(dòng)改變不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的環(huán)節(jié)和思維方式，具有靈活快速的應(yīng)變能力。3、 合作共贏的文化1）我們知道我們每一個(gè)人，每一個(gè)人所在的團(tuán)隊(duì)，每一個(gè)公司，我們與合作者之間，大家的利益是一致的，大家的利益是捆綁在一起的，大家休戚相關(guān)、榮辱與共，所以我們追求多贏和共同的成功。2）精誠(chéng)合作，互相支持，互相學(xué)習(xí)的感覺(jué)、氛圍讓我們能達(dá)成一個(gè)人或部分人不能達(dá)成的事業(yè)，讓我們每一個(gè)人能感覺(jué)和體會(huì)到團(tuán)隊(duì)比自我強(qiáng)大。3）只有通過(guò)團(tuán)隊(duì)精神和合作，我們才可能達(dá)成高目標(biāo)，創(chuàng)造奇跡。4）最好的實(shí)踐共享使我們作為團(tuán)隊(duì)互相學(xué)習(xí)，共同進(jìn) 步。5）虛擬組織是跨部門(mén)合作、交流、學(xué)習(xí)的好辦法，它促進(jìn)資源共享，促進(jìn)最好的實(shí)踐共享。6）

16、我們盡可能使我們的公司架構(gòu)扁平，盡可能減少管理層級(jí)，盡可能讓團(tuán)隊(duì)發(fā)揮作用。7）我們盡可能的獎(jiǎng)勵(lì)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)團(tuán)隊(duì)鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)合作和團(tuán)隊(duì)精神。8）團(tuán)隊(duì)精神、合作共贏需要我們有開(kāi)放的心態(tài)，站的高、看的遠(yuǎn)。4、重視員工發(fā)展的文化1）滿意的員工是企業(yè)發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和源動(dòng)力2）我們希望員工感覺(jué)到理解和關(guān)懷，我們希望員工滿意，我們知道每一個(gè)人其實(shí)更在乎發(fā)展：能力的提高、收入的增長(zhǎng)、機(jī)會(huì)的增多。只有員工發(fā)展了，他才會(huì)滿意，所以我們重視員工發(fā)展的文化。3）我們重視員工發(fā)展，不是僅僅培訓(xùn)他，教他怎么做，告訴他怎么做，我們是要給他提供機(jī)會(huì)讓他嘗試，提供舞臺(tái)讓他施展，提供沃土讓他成長(zhǎng)，讓他有機(jī)會(huì)努力，有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，在努力和

17、學(xué)習(xí)的過(guò)程中發(fā)展。4）我們讓員工滿意，不是讓所有的員工滿意，我們重視員工的發(fā)展，不是所有的人都能發(fā)展，只有那些認(rèn)同和執(zhí)行企業(yè)核心價(jià)值觀的人，愿意激情投入，有責(zé)任心和使命感的人才能得到發(fā)展，那些不認(rèn)同業(yè)核心價(jià)值觀、沒(méi)有責(zé)任心的人一定要讓他離開(kāi)。5）我們盡可能自己培養(yǎng)企業(yè)發(fā)展所需要的人才和領(lǐng)導(dǎo)人，盡可能為企業(yè)內(nèi)部的員工提供更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。6）我們希望每一個(gè)人都有危機(jī)感，都能感覺(jué)到非人際關(guān)系的工作壓力，都能快速行動(dòng)、持續(xù)進(jìn)步。7）我們希望員工能在精神和物質(zhì)兩方面的需要都能得到滿足，希望員工在這里能有自豪感和成就感。四、對(duì)核心價(jià)值觀的偏執(zhí)創(chuàng)造奇跡1、對(duì)核心價(jià)值觀的堅(jiān)定信仰2、對(duì)核心價(jià)值觀的偏執(zhí)和執(zhí)行3

18、、對(duì)違反核心價(jià)值觀的人和事的零容忍4、把不符合核心價(jià)值觀的人清除出去，讓我們擁有一支有共同信念的隊(duì)伍5、把核心價(jià)值觀貫徹在每一個(gè)人的一言一行、一舉一動(dòng)中，把核心價(jià)值觀溶化在每一個(gè)人的血液里6、把核心價(jià)值觀體現(xiàn)在戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中，溶入公司的聚焦戰(zhàn)略的管理體系和考核獎(jiǎng)懲體系的所有行動(dòng)中五、企業(yè)戰(zhàn)略1、戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略是面對(duì)現(xiàn)實(shí)的分析，對(duì)各種理論和實(shí)踐的綜合，是包括直覺(jué)、悟性、智慧、洞察力和創(chuàng)造性的思考。戰(zhàn)略決定公司的方向和希望，決定公司做什么不做什么，決定事情的輕重緩急，決定公司的資源配置。我們?cè)谏羁汤斫庾约旱钠髽I(yè)、深刻理解行業(yè)、深刻理解宏觀形勢(shì)和周?chē)h(huán)境的基礎(chǔ)上，制定我們的發(fā)展戰(zhàn)略，

19、并不斷根據(jù)形勢(shì)變化修正我們的戰(zhàn)略，使戰(zhàn)略成為一個(gè)持續(xù)的過(guò)程。我們的戰(zhàn)略是：FOCUS、MARKET LEADERFOCUS：房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，我們要聚焦于我們選定的區(qū)域，聚焦于我們選定的城市，聚焦于我們選定的產(chǎn)品類(lèi)型，聚焦于我們的商業(yè)模式，聚焦于我們的核心能力。：在選定區(qū)域和產(chǎn)品類(lèi)型上做到第一MARKET LEADER：在選定城市和產(chǎn)品類(lèi)型上，做市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，能夠影響市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)，重新定位市場(chǎng)2、戰(zhàn)略執(zhí)行：聚焦戰(zhàn)略的管理體系戰(zhàn)略執(zhí)行比戰(zhàn)略制定更重要，大多數(shù)公司的失敗不是因?yàn)閼?zhàn)略制定不好，而是因?yàn)閼?zhàn)略執(zhí)行的不好；戰(zhàn)略制定比戰(zhàn)略執(zhí)行更困難，因?yàn)榭焖僮兓男蝿?shì)和環(huán)境。我們用聚焦戰(zhàn)略的管理體

20、系執(zhí)行戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略的管理體系把戰(zhàn)略翻譯成考核指標(biāo)體系，使我們有了共同的語(yǔ)言，共同的理解，共同的重點(diǎn)，共同的思考體系，共同的行動(dòng)指南。聚焦戰(zhàn)略的管理體系強(qiáng)調(diào)整合，強(qiáng)調(diào)溝通，強(qiáng)調(diào)參與，強(qiáng)調(diào)員工創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)主動(dòng)變革，強(qiáng)調(diào)獎(jiǎng)勵(lì)與戰(zhàn)略相聯(lián)系，和我們的核心價(jià)值觀相一致。聚焦戰(zhàn)略管理體系把所有的資源整合和聚焦于戰(zhàn)略，取得整體大于部分相加之和的效果，取得整體最優(yōu)化的效果，取得突破性的業(yè)績(jī)。3、以結(jié)果為導(dǎo)向股東價(jià)值最大化是戰(zhàn)略的終極目標(biāo)，也是企業(yè)存在發(fā)展的終極目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化就必須要有滿意的客戶(hù)、高效的流程、滿意的員工。我們追求股東滿意、客戶(hù)滿意、高效的流程、員工滿意。我們追求共贏和共同的成功。我們追

21、求結(jié)果的四個(gè)方面互為因果關(guān)系。第三章 上海順馳公司基本規(guī)章管理制度第一部分 員 工 行 為 規(guī) 范一、 個(gè)人儀容儀表1、服裝及飾物（1）員工上崗必須按公司的要求著工裝或職業(yè)裝,必須佩戴胸卡，男性要求系領(lǐng)帶。（2）襯衣須保持清潔平整，袖子不可卷起。（3）不可佩戴夸張的飾物、標(biāo)記、吉祥物。2、個(gè)人衛(wèi)生（1）上班前、上班中不吃帶異味的食物，不許飲酒及含酒精的飲料。（2）男員工不留長(zhǎng)發(fā)，發(fā)型自然美觀，不許剃光頭；女員工化淡妝，發(fā)型文雅得當(dāng)。3、舉止（1）不得當(dāng)眾整理個(gè)人服裝，不得當(dāng)眾化妝。（2）營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)員工應(yīng)保持正確的站姿及坐姿。（3）迎接和面對(duì)客戶(hù)和來(lái)訪者時(shí)要笑容可掬，使用文明禮貌用語(yǔ)。辦公環(huán)境與衛(wèi)

22、生正式工作前連鎖店和各部門(mén)要組織作好室內(nèi)外衛(wèi)生，保持地面的整潔，保持室內(nèi)空氣清新，窗明幾凈，辦公設(shè)備和辦公物品準(zhǔn)備到位。隨時(shí)清理廢棄物品，工作區(qū)內(nèi)每日清潔不堆積，廢棄物品處理有方。工作期間不允許聚眾閑聊與工作無(wú)關(guān)之事，不允許大聲喧嘩。工作使用的電腦不得存儲(chǔ)與工作無(wú)關(guān)得文件（例如：游戲等），上班時(shí)間不得利用電腦從事與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)（例如：上網(wǎng)聊天等）。連鎖店工作開(kāi)始后，背景音樂(lè)可播放舒緩的樂(lè)曲，但不得干擾距音源最近的人員談話。接待臺(tái)上不允許擺放水杯、手機(jī)等員工個(gè)人用品，凡客戶(hù)看得見(jiàn)的地方都要保持整潔。房源冊(cè)要求保持干凈整潔。連鎖店于任何時(shí)間一律嚴(yán)禁吸煙（員工區(qū)除外）。不得在客戶(hù)接待區(qū)用餐。接待禮

23、儀：客戶(hù)進(jìn)門(mén)時(shí)應(yīng)主動(dòng)熱情的問(wèn)候：“您好！歡迎光臨”或“您好！請(qǐng)進(jìn)”。如正在接待，有新客戶(hù)進(jìn)門(mén)，應(yīng)向來(lái)者打招呼：“您好！請(qǐng)稍等”?？蛻?hù)進(jìn)門(mén)后應(yīng)主動(dòng)請(qǐng)客戶(hù)坐下并為客戶(hù)倒水。 鈴響三聲之內(nèi)，必須接聽(tīng)，接聽(tīng)語(yǔ) “你好，順馳！”，不得使用“喂！”。通話結(jié)束后，等對(duì)方掛斷后再行掛斷。二、參加會(huì)議要求公司定期組織工作例會(huì)、專(zhuān)業(yè)研討會(huì)、工作總結(jié)會(huì)、培訓(xùn)等，參加會(huì)議人員應(yīng)遵守以下要求：1、按時(shí)出席，遇特殊情況須提前請(qǐng)假；2、關(guān)閉手機(jī)、傳呼、股票機(jī)等通訊工具，或設(shè)置會(huì)議狀態(tài)、呼叫轉(zhuǎn)移，保證會(huì)議正常、不間斷進(jìn)行。三、電腦及網(wǎng)絡(luò)管理要求所有員工持續(xù)關(guān)注內(nèi)網(wǎng)信息，并相轉(zhuǎn)告；內(nèi)網(wǎng)發(fā)布留言，相同內(nèi)容發(fā)布不允許超過(guò)兩條；電腦

24、使用實(shí)行責(zé)任制，落實(shí)到店，使用者必須認(rèn)真保管好店電腦，未經(jīng)許可，不得自行拆卸電腦和更換電腦配件。不得對(duì)計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)中程序功能進(jìn)行刪除、修改或增加。下班時(shí)，必須關(guān)閉電腦電源，以防電源泄露，造成電腦損害。嚴(yán)禁在內(nèi)部銷(xiāo)售系統(tǒng)故意發(fā)布假房源信息和假需求信息。四、嚴(yán)禁事項(xiàng)1.嚴(yán)禁任何形式的以權(quán)謀私、假公濟(jì)私等損害公司利益的行為。2.嚴(yán)禁貶低同行業(yè)其他公司、本公司其他連鎖店形象或只顧局部利益的惡意競(jìng)爭(zhēng)事件的發(fā)生。3.嚴(yán)禁泄露商業(yè)秘密，對(duì)于沒(méi)有保存價(jià)值的圖文資料，審核后妥善銷(xiāo)毀，不可散落在外。4.嚴(yán)禁不尊重顧客及對(duì)客戶(hù)做不負(fù)責(zé)任的承諾。第二部分 內(nèi) 部 管 理一、考勤制度1、總部及各連鎖店員工上下班均須簽

25、到；2、中途外出必須事先請(qǐng)示上級(jí)主管，經(jīng)同意后方可外出，外出須在外出登記簿中注明外出原因等，如有違反按曠工處理；3、每月最后一天10:00前由各交易中心內(nèi)勤或部門(mén)專(zhuān)人將本部門(mén)考勤表發(fā)至人力資源部(按照統(tǒng)一格式)。二、請(qǐng)假制度1所有請(qǐng)假均須履行請(qǐng)假手續(xù)，填寫(xiě)請(qǐng)假單；2員工請(qǐng)假3天（含）以?xún)?nèi)，須經(jīng)店長(zhǎng)、交易中心經(jīng)理審批，部門(mén)員工則經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審批；3員工請(qǐng)假3天（含）以上，須經(jīng)直接上級(jí)、部門(mén)經(jīng)理、主管副總、總經(jīng)理審批； 4所有請(qǐng)假單均須于一周內(nèi)交至人力資源部；5凡未經(jīng)請(qǐng)假而擅自離崗，按曠工處理，具體視情節(jié)嚴(yán)重處理。6凡因未及時(shí)提交請(qǐng)假單而造成的考勤失誤（工資的少發(fā)或多發(fā)），由當(dāng)事人所在部門(mén)負(fù)責(zé)人或店

26、長(zhǎng)負(fù)責(zé)。7病假按日工資的70計(jì)算。三、處罰措施與標(biāo)準(zhǔn)1、考勤類(lèi)：（1）遲到、早退類(lèi)：試用期員工、實(shí)習(xí)生扣罰200元；轉(zhuǎn)正員工扣罰500元；店長(zhǎng)、體系負(fù)責(zé)人扣罰1000元；中層經(jīng)理及中層以上扣罰2000元。（2）曠工類(lèi)：A 曠工半天,扣罰當(dāng)月全部績(jī)效，若當(dāng)月出現(xiàn)同樣情況，予以辭退。B 曠工一天,扣罰當(dāng)月全部績(jī)效，并轉(zhuǎn)為試用期或延長(zhǎng)試用期一個(gè)月，若當(dāng)月出現(xiàn)同樣情況，予以辭退。C曠工一天以上,直接予以辭退。D會(huì)議、培訓(xùn)無(wú)故不到首次按半天計(jì)，重復(fù)發(fā)生扣罰當(dāng)月全部績(jī)效且轉(zhuǎn)為試用期或延長(zhǎng)試用期一個(gè)月，情節(jié)嚴(yán)重直接予以辭退！ 2、儀表類(lèi)：包括：發(fā)型、發(fā)色、工裝或著裝不規(guī)范、領(lǐng)帶、胸卡、指甲、裝飾試用期員工、

27、實(shí)習(xí)生扣罰200元；轉(zhuǎn)正員工扣罰400元；店長(zhǎng)及體系負(fù)責(zé)人未轉(zhuǎn)正200元轉(zhuǎn)正600元；經(jīng)理及以上未轉(zhuǎn)正400元，轉(zhuǎn)正1000元。3、接待禮儀類(lèi)：（1）辦公環(huán)境要求：違紀(jì)的當(dāng)事人及店長(zhǎng)（或職能部門(mén)經(jīng)理）一律扣罰500元；（2）儀態(tài)要求：違紀(jì)員工視情節(jié)輕重給予批評(píng)警告或500元以下處罰；違紀(jì)店長(zhǎng)及店長(zhǎng)以上視情節(jié)輕重給予批評(píng)警告或扣罰1000元以下處罰；（3）客戶(hù)接待要求：違紀(jì)員工視情節(jié)輕重給予扣罰500元以上直至辭退的處罰；違紀(jì)店長(zhǎng)及店長(zhǎng)以上視情節(jié)輕重給予扣罰1000元以上直至辭退的處罰。4、行為規(guī)范類(lèi)：針對(duì)接待區(qū)吃早點(diǎn)現(xiàn)象、吸煙現(xiàn)象、聊天現(xiàn)象：（1）試用期員工、實(shí)習(xí)生扣罰200元；（2）轉(zhuǎn)正員工

28、扣罰500元；（3）店長(zhǎng)、體系負(fù)責(zé)人扣罰1000元。5、業(yè)務(wù)類(lèi)1.違反操作流程（承諾不當(dāng)、結(jié)件不規(guī)范、責(zé)任心不強(qiáng)、交接不清等）未轉(zhuǎn)正員工扣除工資300元；轉(zhuǎn)正扣罰當(dāng)月績(jī)效500元； 2.服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)（服務(wù)態(tài)度、服務(wù)意識(shí)）扣罰未轉(zhuǎn)正（適用）員工：500元；職員/店員：1000元；部門(mén)經(jīng)理、連鎖店經(jīng)理、體系負(fù)責(zé)人：2000元；情節(jié)惡劣和重復(fù)犯錯(cuò)轉(zhuǎn)為試用或視情節(jié)予以辭退；3對(duì)資金、網(wǎng)絡(luò)的不重視A對(duì)資金不重視，由于連鎖店自身原因造成公司資金流受損，未轉(zhuǎn)正員工500元，對(duì)于責(zé)任人扣罰績(jī)效1000元，連鎖店經(jīng)理承擔(dān)連帶責(zé)任扣罰1000元。情節(jié)嚴(yán)重直接予以辭退！B對(duì)網(wǎng)絡(luò)推廣及共享的不重視，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)模塊推動(dòng)培

29、訓(xùn)因連鎖店不學(xué)習(xí)、不傳達(dá)等主觀原因造成網(wǎng)絡(luò)推動(dòng)受阻或不能夠充分發(fā)揮我們的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)的，對(duì)扣罰直接責(zé)任人未轉(zhuǎn)正員工工資500元，轉(zhuǎn)正員工績(jī)效1000元。情節(jié)嚴(yán)重直接予以辭退！惡意（不正當(dāng)）競(jìng)爭(zhēng)直接予以辭退第三部分 連 鎖 店 例 行 工 作1打印新房源：-每日必須打印連鎖店所在區(qū)及日常接待業(yè)務(wù)所能涉及到的區(qū)域，重點(diǎn)房源須單頁(yè)打印，并將其張貼在連鎖店明顯位置。其余區(qū)域房源可以明細(xì)形式打印，并按分類(lèi)歸總至房源冊(cè)中。2房源撤單：-每天必須把當(dāng)日售出及撤單的房源從房源冊(cè)中撤出。3房源維護(hù)：（1）買(mǎi)賣(mài)房源：-對(duì)于本店帶看房源隨時(shí)看房隨時(shí)維護(hù)。-24小時(shí)內(nèi)對(duì)本店失效房源進(jìn)行撤單。 -在每天收回的看房確認(rèn)書(shū)上記

30、錄下客戶(hù)對(duì)該房屋的反饋情況，并錄入上網(wǎng)。-以一周為一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)定期進(jìn)行本店房源維護(hù)，并記錄維護(hù)時(shí)間。（2）租賃房源：-每天對(duì)本店已做變色提示的房源進(jìn)行回訪，做好客戶(hù)聚焦或續(xù)約工作。-以四天為一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)定期進(jìn)行房源維護(hù)，并記錄維護(hù)時(shí)間。4客戶(hù)管理：（1）接待客戶(hù)，使用客戶(hù)需求登記表詳細(xì)記錄客戶(hù)需求。（2）每天將新房源根據(jù)客戶(hù)需求進(jìn)行篩選，并將可匹配的房源及時(shí)推薦給客戶(hù)。（3）根據(jù)店內(nèi)具體情況對(duì)看房后有意向的客戶(hù)進(jìn)行回訪，以促進(jìn)成單。5售后管理：-店內(nèi)必須使用成交客戶(hù)管理表，根據(jù)每天實(shí)際進(jìn)展情況填寫(xiě)詳實(shí)，便于店內(nèi)信息交流，以免耽誤客戶(hù)。6日常管理：-每店必須保證每天開(kāi)一次例會(huì)，以便互相交流、總結(jié)

31、工作中的經(jīng)驗(yàn)。-店內(nèi)所有物品必須做好物品交接手續(xù)(包括錢(qián)款、票據(jù)、鑰匙、房本、合同等)，有店內(nèi)的物品交接單，重要物品交接手續(xù)必須簽字。第四部分 人 事 制 度一、聘用與離職1新員工報(bào)到流程：交驗(yàn)學(xué)歷證書(shū)、畢業(yè)證書(shū)、身份證；其崗位要求的其他證件的正本（如會(huì)計(jì)證等），并交付全部證件復(fù)印件一份；交本人的一寸免冠彩色照片3張；交付人力資源部指定的其他資料；辦理員工胸卡；簽訂保守公司商業(yè)機(jī)密承諾書(shū)；人力告知其近期辦理各手續(xù)應(yīng)交的材料及時(shí)間；到交易中心或相關(guān)部門(mén)報(bào)到。2、員工培訓(xùn)與考核1）新員工入司培訓(xùn)：人力資源部將于新員工入司一周內(nèi)以網(wǎng)上通知留言的形式于公布參加新員工培訓(xùn)的員工名單，由培訓(xùn)體系組織相關(guān)培

32、訓(xùn)。每月由培訓(xùn)體系組織考核，交易中心連鎖店參考考核結(jié)果，決定是否留任。新員工第三個(gè)月參加轉(zhuǎn)正考試，并關(guān)注網(wǎng)上留言是否考試通過(guò)。2）參加轉(zhuǎn)正考試通過(guò)的員工應(yīng)自?xún)?nèi)網(wǎng)下載員工轉(zhuǎn)正申請(qǐng)表，并按申請(qǐng)表上相關(guān)程序由直屬負(fù)責(zé)人、交易中心經(jīng)理（部門(mén)經(jīng)理）予以簽字審批，并于一周內(nèi)交于人力資源部統(tǒng)一報(bào)送主管副總、總經(jīng)理審批，審批合格后由人力資源部以?xún)?nèi)網(wǎng)通知的形式進(jìn)行宣布。3、相關(guān)關(guān)系的調(diào)轉(zhuǎn)： 人事關(guān)系：按照勞動(dòng)法規(guī)定，所有新進(jìn)人員在報(bào)到時(shí)都應(yīng)與原用人單位終止勞動(dòng)合同，并于三十日內(nèi)將人事關(guān)系轉(zhuǎn)入公司指定的當(dāng)?shù)貏趧?dòng)人事部門(mén)并向所在公司提供調(diào)轉(zhuǎn)人事關(guān)系證明。轉(zhuǎn)正后須辦理以下相關(guān)手續(xù)：上海戶(hù)籍員工：須提供勞動(dòng)手冊(cè)、退工單

33、等；外地員工可根據(jù)其具體情況（學(xué)歷），由公司為其申請(qǐng)辦理以下手續(xù)的一種：1、外地勞動(dòng)力就業(yè)證（之后辦理綜合保險(xiǎn)）；2、上海市人才居住證（之后可交四金），申請(qǐng)成功與否將視個(gè)人條件是否符合上海市規(guī)定；根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定以及個(gè)人條件，為其申請(qǐng)辦理以上相關(guān)手續(xù)；以上具體提交材料員工轉(zhuǎn)正之后，由人力提供；保險(xiǎn)關(guān)系：上海戶(hù)籍員工：本人原有公積金的提供個(gè)人公積金帳號(hào)，原有社保的提供個(gè)人帳戶(hù)核定表；外地戶(hù)籍員工：辦理居住證成功的，為其辦理社保及公積金；辦理外勞力就業(yè)證的，為其辦理綜合保險(xiǎn)；4、勞動(dòng)合同的簽訂1）轉(zhuǎn)正員工須持退工單或解除勞動(dòng)關(guān)系證明或本人聲明辦理簽訂勞動(dòng)合同手續(xù)，如有特殊情況，不能當(dāng)日辦理的，則

34、于一月之內(nèi)辦理完畢。2）合同期限：合同期限初簽為一年，合同起始日為新員工入職當(dāng)天，合同終止日為合同到期日。其中含試用期三個(gè)月。3）應(yīng)屆畢業(yè)生在畢業(yè)前到公司實(shí)習(xí)并試用的，簽訂勞動(dòng)合同的時(shí)間按畢業(yè)后（按派遣證時(shí)間為起始）計(jì)算。5、員工變動(dòng)員工發(fā)生崗位或職務(wù)變動(dòng)，須及時(shí)履行相關(guān)手續(xù)；1）屬于交易中心或職能部門(mén)內(nèi)部調(diào)動(dòng)的，由交易中心自行控制，但須由交易中心內(nèi)勤匯總變動(dòng)情況交至人力資源部。2）跨交易中心或部門(mén)變動(dòng)的，需填寫(xiě)變動(dòng)審批表，經(jīng)調(diào)出部門(mén)和調(diào)入部門(mén)的部門(mén)經(jīng)理、主管副總簽字批準(zhǔn)后，于一周內(nèi)交至人力資源部。3）有職務(wù)變動(dòng)（升職、降職、免職）的，須由其本人以及直接上級(jí)主管填寫(xiě)變動(dòng)審批表，于一周內(nèi)交至人力

35、資源部；4）以上所有變動(dòng)記錄（調(diào)動(dòng)、升降、內(nèi)部或跨部門(mén)）均須由各交易中心內(nèi)勤或部門(mén)專(zhuān)人于每周匯總至人力資源部（按統(tǒng)一格式及要求）。6、員工離職員工申請(qǐng)辭職，由員工本人提前一周申請(qǐng)并填寫(xiě)離職審批表；公司辭退員工，由辭退部門(mén)負(fù)責(zé)人填寫(xiě)離職審批表；員工合同到期不續(xù)簽,由不續(xù)簽的一方填寫(xiě)離職審批表。1）離職審批表須履行相關(guān)手續(xù)需要各部門(mén)負(fù)責(zé)人（網(wǎng)際、行政、人力、財(cái)務(wù)）和主管副總簽字，然后由人力資源部統(tǒng)一交至總經(jīng)理審批。2）離職手續(xù)辦理完畢之后，相關(guān)調(diào)檔手續(xù)辦理時(shí)間限期一個(gè)月內(nèi)，由人力資源部積極配合協(xié)調(diào)辦理。3）員工有下列情形之一者，公司無(wú)須預(yù)告本人，即可解除勞動(dòng)合同：A：在試用期經(jīng)考核被證明不符合錄用

36、條件；B：在規(guī)定期限內(nèi)未能調(diào)轉(zhuǎn)人事關(guān)系；C：因嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律或企業(yè)規(guī)章制度被開(kāi)除。二、薪酬福利（一）薪酬1、薪酬構(gòu)成工資結(jié)構(gòu)：1）基本工資+加班工資+績(jī)效獎(jiǎng)金 2）異地津貼基本工資：試用期員工每月基本工資1000元，轉(zhuǎn)正員工每月1200元。加班工資：每月加班費(fèi)（周末及平時(shí)）合計(jì)600元?？?jī)效獎(jiǎng)金：依據(jù)轉(zhuǎn)正員工表現(xiàn)，發(fā)放月度獎(jiǎng)金和年終獎(jiǎng)金。異地津貼：依據(jù)各異地公司具體規(guī)定執(zhí)行。2、發(fā)放日期及方式公司每月15日支付上月工資（具體發(fā)放日依據(jù)當(dāng)月公司情況調(diào)整）。若付薪日遇節(jié)假日或休息日，則在最近的工作日支付。公司將在每月付薪日前將薪金轉(zhuǎn)入以職員個(gè)人名義開(kāi)立的工資卡內(nèi)。（二）福利：社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金

37、、綜合保險(xiǎn)A、公司按上海市政府規(guī)定為符合條件（有上海市戶(hù)籍或居住證）的員工辦理基本社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金，并承擔(dān)公司應(yīng)繳納部分，個(gè)人應(yīng)繳納部分由公司代繳并從職員薪金中扣除。 B、社會(huì)保險(xiǎn)具體包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)等項(xiàng)目。具體險(xiǎn)種、繳交比例可參看相關(guān)說(shuō)明。C、公司將為有外勞力就業(yè)證的員工辦理綜合保險(xiǎn)。2、休假A、國(guó)家法定節(jié)假日期間，包括：元旦、春節(jié)、“五一”勞動(dòng)節(jié)、“十一”國(guó)慶節(jié)。具體假期時(shí)間的人員安排公司根據(jù)實(shí)際工作情況協(xié)調(diào)決定。B、員工轉(zhuǎn)正后可享有帶薪假期，包括：婚假、喪假、產(chǎn)假。員工到法定結(jié)婚年齡（女20周歲，男22周歲）的，可在領(lǐng)取結(jié)婚證后向公司申請(qǐng)婚假，按照國(guó)家規(guī)定，可

38、給予13天的婚假；符合晚婚年齡（女23周歲，男25周歲）并且為初婚的，婚假為1周；職工的直系親屬（父母、配偶和子女）死亡時(shí)，可以根據(jù)具體情況，給予25天的喪假，職工結(jié)婚時(shí)雙方不在一地工作的，或職工在外地的直系親屬死亡時(shí)需要職工本人去外地料理喪事的，都可根據(jù)路程遠(yuǎn)近，另給予路程假；女職工生育可享受產(chǎn)假90天，其中產(chǎn)前休假15天，產(chǎn)后休假75天，如是生育難產(chǎn)的，可增加產(chǎn)假15天；多胞胎生育的，每多生育一個(gè)嬰兒，增加產(chǎn)假15天；符合計(jì)劃生育晚育條件的，另增加產(chǎn)假15天。3、工裝公司將為轉(zhuǎn)正員工免費(fèi)制作工裝。第四章 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)一、關(guān)于房地產(chǎn)基礎(chǔ)的分析：1、定義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱(chēng)。房產(chǎn)是指建設(shè)在土地

39、上的各種房屋，地產(chǎn)是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱(chēng)。2、特征房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大。房地產(chǎn)業(yè)涉及到相當(dāng)多的法律法規(guī)。3、優(yōu)缺點(diǎn)1)優(yōu)點(diǎn)收益較高易得到稅收方面的好處具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通貨膨脹2)缺點(diǎn)變現(xiàn)性差投資數(shù)額巨大投資回收期長(zhǎng)需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)4、買(mǎi)賣(mài)方式直接投資：包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資。間接投資：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票等。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)的相關(guān)名詞解釋?zhuān)?容積率：介紹房產(chǎn)的時(shí)候一定要和客戶(hù)談到容積率的問(wèn)題。這樣可以體現(xiàn)自己的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，和拿出該房源的優(yōu)勢(shì)。具體解釋是建設(shè)用地范圍

40、內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的俯屬建筑物除外。2得房率：得房率是客戶(hù)在看房是最容易考慮到的問(wèn)題。關(guān)于得房率的多少可以通過(guò)公用面積了解到。有大堂，樓梯，走道。等很多公用面積。沒(méi)有進(jìn)門(mén)就可以對(duì)此做出大致判斷。公用面積越大得房率底。當(dāng)然得房率的主要情況還是在進(jìn)到房間里后通過(guò)房間的布局了解。具體的書(shū)面解釋是套內(nèi)建筑面積與（套）單元建筑面積之比。3建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公灘面積等。4使用面積：住

41、宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。計(jì)算機(jī)住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用情況，但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定；躍層式住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和記入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均記入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度記入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。5居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱的面積。 6銷(xiāo)售面積：銷(xiāo)售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下

42、簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。7層高：層高是指住宅度以“層”為單位計(jì)算，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。8凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。9樓花：該詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）賣(mài)“樓花”為預(yù)售房屋；買(mǎi)“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。10板式住宅：組合單元式住宅體形的一種，每單元一般為一梯2-3戶(hù)優(yōu)點(diǎn)：1采光好處處朝南。2通風(fēng)佳，南北通透；衡量標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)鍵還是要看樓房的進(jìn)深，進(jìn)深越小越舒服。不超過(guò)15米最好。11點(diǎn)式住宅：（塔式住宅）：是若干戶(hù)圍繞一個(gè)樓梯或電梯樞紐，布置分戶(hù)靈活，每戶(hù)一般能獲得兩面

43、朝向，具有轉(zhuǎn)角，通風(fēng)良好，地形處理較靈活、自由、占地面積小等優(yōu)點(diǎn)。但點(diǎn)式住宅外墻較多造價(jià)較高，一些住房的居室易出現(xiàn)朝向不好的問(wèn)題。12躍層式住宅：是一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室，廚房，餐廳，衛(wèi)生間，二層安排臥室，書(shū)房，衛(wèi)生間等。躍層式住宅是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層建筑面積使用之和。又稱(chēng)復(fù)式住宅。13錯(cuò)層式住宅：是一套房子不處于同平面即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上；錯(cuò)層式住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。14住宅進(jìn)深：指的是住宅平面的寬度，在住宅設(shè)計(jì)中進(jìn)深加大，有利于節(jié)約土地。提高土地利用率，但住宅進(jìn)深加大后，給廚房

44、，衛(wèi)生間的平面布置帶來(lái)一定的困難，容易出現(xiàn)沒(méi)有直接采光，暗間通風(fēng)不好。因此住宅設(shè)計(jì)中應(yīng)采取適度的進(jìn)深，使節(jié)約土地和提高使用功能有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。15住宅建筑的間距：指的是為保證住宅必要的居住條件而確定的住宅建筑之間的合理距離。住宅建筑間距是城市住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃的一項(xiàng)重要指標(biāo)。通常分日照間距，防火墻間距和使用間距，選擇和確定合理的住宅建筑間距，有利于保證居民基本的日照、通風(fēng)、采光、戶(hù)外活動(dòng)、避免噪音干擾、防火、抗震等居住生活的要求。也有利于節(jié)約和合理利用土地。16框架結(jié)構(gòu)：框架是由橫梁和立柱構(gòu)成，框架結(jié)構(gòu)體系則指承重結(jié)構(gòu)全部由橫梁和立柱組成的多（高）層房屋結(jié)構(gòu)體系，在住宅中由于立柱大小對(duì)平面布置的影

45、響一般以多層或中高層為主，框架結(jié)構(gòu)水平剛度小，多層框架結(jié)構(gòu)與混合結(jié)構(gòu)相比整體性較好，可減少不均勻沉降引起的裂縫；而且可設(shè)置較大開(kāi)間，套內(nèi)基本無(wú)承重墻，平面布置靈活，可采用保溫隔熱，隔音效果較好的新型墻體材料，提高室內(nèi)舒適性17剪力墻結(jié)構(gòu)：指的是鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)它是由配筋混凝土墻作為承受豎向力和風(fēng)與地震等水平力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系，因此也稱(chēng)為抗震墻結(jié)構(gòu)，優(yōu)點(diǎn)：側(cè)向剛度大，抗震性能好，而且由于混凝土墻體抗裂，抗摻性能好，且節(jié)點(diǎn)都為現(xiàn)澆，容易達(dá)到“無(wú)滲透”工程的標(biāo)準(zhǔn)。缺點(diǎn)：自重大，基坑維護(hù)和基礎(chǔ)成本高。18智能住宅小區(qū)：是指將信息通信，計(jì)算機(jī)和自動(dòng)控制等技術(shù)運(yùn)用與住宅小區(qū)。衡量住宅的標(biāo)準(zhǔn)：（功能齊全，

46、使用經(jīng)濟(jì)）1）建筑外立面用縱橫柱線條進(jìn)行平面或立體裝飾。2）建筑更講究色彩的和諧，材質(zhì)與各種建筑元素的相互應(yīng)用。3）小高層和多層采用一梯兩戶(hù)或一梯三戶(hù)單元拼接式。4）動(dòng)靜分區(qū)。干濕分區(qū)、公用和私密分區(qū)。5）生活和工作陽(yáng)臺(tái)分開(kāi)，平方米（工作）8平方米（生活）陽(yáng)臺(tái)。6）餐廳、客廳之間的功能分離；7） 2至3平方米的進(jìn)入式儲(chǔ)藏室或衣帽間被普遍采用。8）單個(gè)功能房間的進(jìn)深和面寬比例最好是6：4窗戶(hù)面積大采光好。9）層高在米至3米之間。10）廚房。衛(wèi)生變大，兩個(gè)衛(wèi)生間普遍。11）布線系統(tǒng)設(shè)計(jì)適度超前。19“缺陷房型”的十二種：1）暗廳，采光差2）客廳視野差3）廳的形狀不規(guī)則。4）入戶(hù)無(wú)過(guò)度空間。5）餐廳

47、面積過(guò)大或過(guò)小，廚房?jī)魧捫∮诿住?）主臥面積小于3平方米。7）戶(hù)內(nèi)交通線路過(guò)長(zhǎng)。8）衛(wèi)生間離主臥遠(yuǎn)。9）功能分區(qū)不合理。10）衛(wèi)生間為暗間11）得房率很低的房型。12）承重墻被業(yè)主動(dòng)過(guò)。20居住區(qū)公共綠地：指供居住區(qū)內(nèi)居民共同使用的綠化用地。如居住區(qū)公園，組團(tuán)綠地，防護(hù)綠地，兒童游戲場(chǎng)等，但不包括宅旁綠地，道路綠地和配套公建所屬綠地。21空置率：交房后的小區(qū)總戶(hù)數(shù)和入住戶(hù)數(shù)之比。通過(guò)空置率可以看出一個(gè)小區(qū)的可銷(xiāo)性的強(qiáng)弱。22市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模式。一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。*具有國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)，房地產(chǎn)是縱向流通，政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)即是典型的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)行為。二級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及商品房

48、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)（即：增量市場(chǎng)）*具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)房地產(chǎn)呈橫向流通。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房即是一種典型的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)行為。三級(jí)市場(chǎng)：消費(fèi)者之間的市場(chǎng)即存量房市場(chǎng)。*具有消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通。購(gòu)買(mǎi)商品房的買(mǎi)家將商品房再行轉(zhuǎn)讓即是一種典型的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)行為。23存量房分類(lèi)花園住宅，新式里弄，其他私房，其他商品房二手轉(zhuǎn)讓?zhuān)f工房上市。24按照使用類(lèi)別分類(lèi)。1）居住2）非居住a）商業(yè)用房b）綜合用房c)辦公用房d)工業(yè)用房等25出讓土地使用年限住宅70年。金融，旅游，商場(chǎng)40年。辦公，綜合，工廠等其他用途為50年。26房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1）買(mǎi)賣(mài)2）交換3）贈(zèng)于4）以房地產(chǎn)抵債。5）以房地產(chǎn)作價(jià)出資作為合

49、作條件。與他人成立企業(yè)法人。房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移。6）因企業(yè)合并或兼并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移。27房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同a)買(mǎi)賣(mài)合同b)交換合同c)抵債合同d)贈(zèng)與合同轉(zhuǎn)讓人：依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)權(quán)利人受讓人：可以是中國(guó)境內(nèi)的自然人。法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。28有哪些人擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？1共有產(chǎn)權(quán)人2房地產(chǎn)承租人29房地產(chǎn)權(quán)證明文件a)房屋所有權(quán)證b)房屋共有權(quán)證c)國(guó)有土地使用證d)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證30房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效的時(shí)間：1）自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起生效2）自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件成立之日起生效3）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須公證的或轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同

50、公證的。自合同公證之日起生效。三、關(guān)于房地產(chǎn)知識(shí)的法律法規(guī)：1商品房：商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。商品房的價(jià)格一般受如下因素影響：成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等等。2經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收人家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)適用房。3商品房預(yù)

51、售的法定條件：(l)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確立施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間；(4)同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；(5)經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證證明，向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件。4法律禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有哪些：商品房買(mǎi)賣(mài)中，有的商品房由于屬于下列情形，實(shí)質(zhì)上是國(guó)家法律禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的：(l)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未取得土地使用權(quán)證書(shū)并未按規(guī)定完成開(kāi)發(fā)投資總額的2

52、5以上的；(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3)依法收回土地使用權(quán)的：(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。5商品房買(mǎi)賣(mài)契約中的土地使用權(quán)及其年限條款有何法律意義：在商品房買(mǎi)賣(mài)契約中，一般都在第2或3款中明確指出，該房屋所占用土地的使用年限為70年，該使用期限的限制對(duì)房屋所有權(quán)有一定影響，但并不等于購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋沒(méi)有完全的所有權(quán)。按我國(guó)法律的規(guī)定：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼?，?gòu)房者在購(gòu)房并獲得產(chǎn)權(quán)證后，擁有

53、對(duì)房屋的完全所有權(quán)及對(duì)房屋所占土地的一定期限內(nèi)的使用權(quán)。按法律規(guī)定，土地使用權(quán)期滿后，國(guó)家可以不收回土地使用權(quán)，但土地使用者如需繼續(xù)使用，就應(yīng)于使用權(quán)期限屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。因此，就購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的商品房而言，其享有的所有權(quán)是沒(méi)有任何時(shí)間限制的，受到限制的只是房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的期限，但由于房屋、土地作為不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)、不可分割性，國(guó)家一般允許使用權(quán)期限隨房屋的使用而相應(yīng)延續(xù)。6預(yù)售商品房約定面積與建成后的實(shí)測(cè)面積不符的如何處理：一般而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售的商品房面積誤差的問(wèn)題比較少，也比較容易處理。目前，問(wèn)題較多的是期房建成后的實(shí)測(cè)面積與合同約定的暫測(cè)面積有誤差的情況，如果誤差較大，將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的合法權(quán)益。因此，從公平合理的角度出發(fā)，購(gòu)房者可根據(jù)具體情況，在合同申明確約定如下解決辦法：(l)在一個(gè)較小的誤差范圍內(nèi)(如正負(fù)1以?xún)?nèi))，視為實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積相符，買(mǎi)賣(mài)雙方不再對(duì)有關(guān)差價(jià)進(jìn)行結(jié)算；(2)在一個(gè)合理的，買(mǎi)方能接受的范圍內(nèi)(如