物業(yè)財務培訓

1、財務管理培訓財務管理培訓仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行 中國，北京中國，北京二零零五年五月二零零五年五月今日培訓內容今日培訓內容財務預算的制訂財務管理/成本費用的管控采購管理財務風險管理財務管理系統(tǒng)物 業(yè) 管 理模 式預 算 項 目確 定收 費 標 準制 定 管 理 預 算管 理 費規(guī) 定公 共 事 業(yè) 費 用規(guī) 定應 收 賬 款 管 理制 度分 包 服 務管 理設 備 維 護管 理維 修 材 料管 理專 業(yè) 服 務管 理行 政 辦 公 用 品管 理采 購 管 理制 度存 貨 管 理制 度財 務 人 員工 作 流 程 圖日 常 工 作管 理 制 度標 準 表 格財 務 人 員 工 作制 度會 所 財 務管

2、理 制 度停 車 場財 務 管 理 制 度其 他 管 理制 度財 務 管 理 制 度制 定 采 購控 制 程 序采 購 分 析供 應 商 選 擇合 同 審 批供 應 商 的 評 估采 購 管 理 制 度軟 件 的 構 成軟 件 的 特 點軟 件 的 功 能管 理 目 標管 理 軟 件財 務 系 統(tǒng)財務管理流程圖第一部分 預算制訂一、明確物業(yè)管理模式包干制：是指預收業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制：是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均

3、由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第一部分 預算制訂根據物業(yè)服務收費管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；8、物業(yè)共用部位、公用設備設施及公眾責任保險費用；9、經業(yè)主同意的其他費用;物業(yè)管理企業(yè)的預算項目物業(yè)管理企業(yè)的預算項目1、一般日常運行費用2、公共事業(yè)費用3、大廈保險4、應急及不可預測費用5、員工成本6、辦公行政

4、費用7、財務費用8、折舊及攤銷9、管理者酬金或管理企業(yè)合理利潤10、應交稅金管理預算管理預算 一般日常運行費用一般日常運行費用1、電梯系統(tǒng)2、空調系統(tǒng)3、機電系統(tǒng)4、弱電系統(tǒng)5、樓宇自控系統(tǒng)6、保安系統(tǒng)7、消防系統(tǒng)8、通訊系統(tǒng)9、后備發(fā)電機10、給排水系統(tǒng)11、土建維護12、保潔服務13、綠植及節(jié)日裝飾14、俱樂部/會所15、社區(qū)活動16、鍋爐系統(tǒng)17、保安服務18、衛(wèi)星電視系統(tǒng)19、設備工具管理預算管理預算公共事業(yè)費用公共事業(yè)費用1、水費水費水費主要是指公共區(qū)域水費，公共區(qū)域包括：衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間、公共綠地、公共區(qū)域保潔等用水費用。2、電費、電費電費是指每月的公共區(qū)域電費，公共區(qū)域包括：工

5、程機電設備運行、保安設備運行、公共區(qū)域照明等。3、熱力費、熱力費熱力費用包含熱水供應和供暖兩個方面。主要取決于項目熱力交換站的設備消耗熱蒸汽消耗量，但是值得強調的是此項費用只限于公共區(qū)域的熱蒸汽費用消耗。管理預算管理預算大廈保險大廈保險1、財產一切險2、公眾責任險3、恐怖責任險4、員工忠誠險管理預算管理預算應急及不可預測費用應急及不可預測費用1、突發(fā)事件突發(fā)事件突發(fā)事件主要是針對類似于SARS突發(fā)的緊急公共衛(wèi)生疾病疫情；和其他不可預測影響人類安全的疾病或者疫情等。2、恐怖事件、恐怖事件極端破壞分子對社會、民族、國家等管理體制或者社會分配的存在錯誤的認識，因而引起對社會的仇恨，而采取極端的破壞行

6、為而造成的保險范圍外或者免賠額部分的損失。管理預算管理預算員工成本員工成本1、員工工資2、員工福利及社會保險3、商業(yè)補充保險4、社會攤派費用5、員工培訓費用管理預算管理預算辦公行政費用辦公行政費用1、一般行政費用主要包括印刷費、辦公文具、交通費、辦公電話費、移動話費、辦公及通訊設備維護費、郵寄、彩擴/復印、業(yè)務招待費、專業(yè)書刊、報紙雜志、鮮花禮品、飲用水、易耗品、壞賬損失等。2、審計費用是指每年年底需要對財務狀況和經營成果的合法性、公允性進行審計，以及其他專項審計等。3、法律咨詢主要是針對在企業(yè)管理過程中，涉及采取法律措施的行為進行的專業(yè)咨詢，包括：合同咨詢、訴訟咨詢等。管理預算管理預算其他其

7、他 財務費用 折舊及攤銷 管理者酬金或管理企業(yè)合理利潤 應交稅金 經業(yè)主同意其他費用第二部分第二部分 成本控制成本控制1、采購管理2、合同管理3、存貨管理4、財務內控程序成本控制成本控制采購管理采購管理1、專業(yè)服務性項目2、安全系統(tǒng)3、政府壟斷性項目4、一般性項目和辦公用品5、設備維護和工程采購成本控制成本控制合同管理合同管理1、收入合同管理2、成本費用合同管理成本控制成本控制存貨管理存貨管理1、材料采購需要履行的手續(xù)2、材料出入庫的管理3、庫房定期盤點制度成本控制成本控制財務內控程序財務內控程序銀行管理銀行管理 1、銀行賬戶管理 2、支票簽署 3、支票的背書 4、支票付款申請程序 5、現(xiàn)金報

8、銷程序發(fā)票管理合同管理賬單管理統(tǒng)一工作安排yes noyes no yes yes yes yesnononoyesyes noyes noyes noyes no yes yes yesyes nono yes yesyesnoyes yes noyes no yesyesnoyesno yes yesyes yesyes銀行開戶付款人會計記賬總公司管理部部門負責人財務主管審核賬單會計工作安排申請報銷總公司財務經理審查確認合作銀行項目使用記錄管理部負責人簽字蓋章制作憑證CPM管理部副董事審查批準CPM簽字確認總公司出納總公司出納進行項目領用登記財務經理審閱國/地稅務局總公司管理部負責人助理會

9、計制作賬單出納工作安排總公司出納總物業(yè)經理審核確認財務部審核財務經理養(yǎng)老保險；醫(yī)療保險；失業(yè)保險；住房公積金；工傷保險個人意外傷害險；補充商業(yè)保險；雇主責任險相應部門經理申請付款財務經理出納對票據的合法性進行審查財務總監(jiān)相應部門經理審核工程主管審核會計工作量審核付款管理銀行開戶申請項目出納申請合同草稿每月工程讀表出納工作量審核社會勞動保險商業(yè)補充保險新項目委托合同財務經理財務管理控制程序財務管理控制程序現(xiàn)金管理福利管理國家勞動保障法律法規(guī)招聘新員工CPM同意錄用人事經理現(xiàn)金支付支票付款財務出納物業(yè)助理會計記賬財務報告賬單管理賬單管理 1、賬單的原始數(shù)據 2、賬單的制作 3、賬單的簽發(fā) 4、回收

10、率的分析成本控制成本控制財務內控程序財務內控程序發(fā)票管理發(fā)票管理 1、發(fā)票的領購 2、發(fā)票的簽章 3、發(fā)票的開據 4、發(fā)票記錄成本控制成本控制財務內控程序財務內控程序員工福利管理員工福利管理 1、員工工資的發(fā)放 2、員工餐補的發(fā)放 3、員工保險的繳納 4、離職員工相關手續(xù)的辦理成本控制成本控制財務內控程序財務內控程序合同管理合同管理 1、要約 2、標的 3、合同的書立 4、合同的檔案管理成本控制成本控制財務內控程序財務內控程序工作時間安排工作時間安排 1、支票申請的安排 2、支票送存背書 3、財務原始憑證的送交 4、統(tǒng)一的報表制作成本控制成本控制財務內控程序財務內控程序第三部分第三部分 成本核

11、算成本核算1、成本核算制度成本費用，是按照權責發(fā)生制原則進行核算。所有的成本費用核算需要嚴格按照預算中每個細節(jié)的項目范圍進行核算。2、財務管理制度第三部分第三部分 成本核算成本核算財務管理制度財務管理制度財務基本原則財務公開制度會計檔案管理財務人員職責預算項目核算原則存貨管理資產管理現(xiàn)金管理應收賬款管理公共能源管理停車場財務管理制度俱樂部財務管理制度第三部分第三部分 成本核算成本核算出納工作流程出納工作流程A. 現(xiàn)金報銷收集審核原始憑證及簽字授權簽字確認原始資料符合財務規(guī)定CPM簽字確認總公司財務經理審核簽字總公司高級經理簽字確認出納支付報銷款項 CPM總公司管理部負責人簽字確認B. 支票付款

12、申請單審核原始憑證及附件CPM簽字確認總公司財務經理審核簽字總公司高級經理簽字確認總公司管理部負責人簽字確認支票付款C. 零用現(xiàn)金申請現(xiàn)金付款憑證匯總總公司財務經理審核簽字總公司高級經理簽字確認總公司管理部負責人簽字確認財務總監(jiān)領取備用金D. 賬單發(fā)送各項應收款項/維修服務費現(xiàn)金/ 支票/ 信用卡/ 匯款單開據發(fā)票統(tǒng)計欠費清單傳遞原始收款憑證會計記賬E. 庫存材料采購大廈CPM批準材料訂購（固定供應商）審核材料出入庫單月底抽查盤點庫存材料F.制作每周現(xiàn)金流量表每周五之前發(fā)送給總公司第三部分第三部分 成本核算成本核算會計工作流程會計工作流程現(xiàn)金報銷支票付款現(xiàn)金收取支票收取信用卡收取電匯收取客戶付

13、款清單各種費用稅務局客戶欠費清單管理費水電費供暖費維修費小業(yè)主發(fā)展商公司管理層資產負債表財務報告回收率分析預算分析預算差異固定資產管理損益表付款憑證收款憑證轉賬憑證試算平衡表現(xiàn)金流量表第四部分第四部分 財務分析財務分析一、預算分析一、預算分析1、當月預算分析 預算金額 實際金額 預算差異2、年度預算分析 費用比率分析第四部分第四部分 財務分析財務分析標標準準運運營營費費用用比比例例統(tǒng)統(tǒng)計計物物業(yè)業(yè)類類型型比比例例項項目目下限上限下限上限下限上限下限上限營業(yè)稅金占總費用的比例4.5%6.0%5.0%6.0%4.5%5.5%4.0%5.0%正常管理費和維修等特約服務稅金員工成本占總費用的比例22.

14、0%32.0%18.0%22.0%28.0%38.0%25.0%35.0%包括各種員工保險和福利，教育、培訓等日常維護費用占總費用的比例20.0%30.0%10.0%15.0%15.0%25.0%12.0%22.0%包括對外分包發(fā)生的費用公共事業(yè)費用占總費用的比例15.0%20.0%48.0%58.0%25.0%30.0%30.0%35.0%不考慮公共事業(yè)費用的價格調整情況行政費用占總費用的比例4.0%6.0%1.2%2.0%3.2%4.5%5.0%6.0%移動話費、業(yè)務招待費、電話費、文具等費用大廈保險費占總費用的比例1.5%2.0%0.5%1.5%0.5%1.0%0.5%1.0%財產一切險

15、、公眾責任險、車輛保險、員工忠誠險、現(xiàn)金保險管理者酬金占總費用的比例6.5%9.0%7.0%9.0%6.5%9.0%7.0%9.0%根據委托協(xié)議中的約定執(zhí)行其他費用占總費用的比例10.0%15.0%0.5%1.0%1.0%3.5%1.0%2.0%審計費、法律顧問、財務費用、資產折舊等1、以上比例統(tǒng)計來自于北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司全面管理的項目實際數(shù)據；2、上述運營比例適用于北京地區(qū)的物業(yè)項目，對于非北京市的物業(yè)項目，僅供參考；3、上述運營比例適用于正常運營的物業(yè)項目，對交接期間的物業(yè)項目不適用；4、服務式公寓為中央空調系統(tǒng)，含供暖費和制冷費；普通公寓為獨立式空調器，供暖費單獨收?。粚憣?/p>

16、字字樓樓商商業(yè)業(yè)服服務務式式公公寓寓總總比比例例83.5%90.2%83.7%120.0%114.5%下限為物業(yè)管理中最佳運營模式，上限為運營中的最高底線，如果超出上限表明運營中可能存在一系列不合理情況；116.5%普普通通公公寓寓84.5%115.0%備備注注第四部分第四部分 財務分析財務分析二、財務指標分析二、財務指標分析 主要財務指標計算公式如下： 流動比率=流動資產/流動負債 速動比率=速動資產/流動負債 資產負債率=負債總額/總資產 存貨周轉率=銷貨成本/平均存貨 資本金利潤率=利潤額/資本金總額 銷售利稅率=利稅總額/銷售額 凈資產報酬率=利稅額/平均股東權益企業(yè)可以根據實際情況，

17、采用上述指標以外的一些比率進行分析。第四部分第四部分 財務狀況分析財務狀況分析 企業(yè)總結、考核和評價財務狀況及經營成果的財務指標包括償債能力指標，運營能力指標和盈利能力指標。償債能力指標償債能力指標 主要有流動比率和速度比率，用于評價企業(yè)流動資產總體變現(xiàn)能力和償還短期債務能力；資產負債率，反映企業(yè)舉債經營狀況。運營能力指標運營能力指標 主要有存貨周轉率，反映企業(yè)使用經濟資源或資本的效率及有效性。盈利能力指標盈利能力指標 主要有資本利潤率、銷售利稅率、凈值報酬率等，反映企業(yè)的盈利能力和投資效益。第五部分第五部分 完善管理、修訂預算完善管理、修訂預算 財務結果反饋至決策層財務結果反饋至決策層 經過

18、上述的財務指標的統(tǒng)計和企業(yè)運營情況的分析，財務人員應該將由企業(yè)有關的財務狀況及時反映給企業(yè)的領導決策層，同時，給出財務人員的專業(yè)意見。例如：改進成本控制的方法、監(jiān)督每項費用支出的合理性等。第五部分第五部分 完善管理、修訂預算完善管理、修訂預算 改進管理改進管理 改進管理是指企業(yè)管理決策層采納各方面意見，對企業(yè)的資金運作進行更有效的利用、對成本費用的控制更加合理，從而使企業(yè)更有效的運營。第五部分第五部分 完善管理、修訂預算完善管理、修訂預算 修訂運營預算修訂運營預算 在改進企業(yè)的管理和對企業(yè)的以往運營情況的分析以后，要對企業(yè)新一年度的經營預算進行適當?shù)恼{整，包括新一年度各項費用支出的計劃，特別是

19、各項工程類支出、人員工資標準的調整、保險和公共事業(yè)費用支出等。采購管理系統(tǒng)采購管理系統(tǒng) 仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行 中國，北京中國，北京二零零五年三月二零零五年三月管理架構圖管理架構圖財務制度核算管理財務報告年度審計財務管理采購程序供應商信息項目采購支持評估供應商服務采購管理合同控制程序標準合同版本合同執(zhí)行情況合同管理采購管理委員會 采購基本控制流程采購基本控制流程第一章 采購管理概述一、狹義的采購一、狹義的采購材料采購二、廣義的采購二、廣義的采購材料采購服務采購資產采購專業(yè)服務第二章 項目實際情況分析一、項目硬環(huán)境分析一、項目硬環(huán)境分析 1、整體外觀 2、系統(tǒng)設備二、項目軟環(huán)境分析二、項目軟環(huán)境分析

20、1、人力資源 2、專業(yè)服務 3、個性化服務第三章 確定采購類型分包服務分包服務1、保潔服務2、保安服務3、成品保護4、電梯操作服務5、工服制作6、停車場管理服7、工服洗滌服務8、垃圾清運9、化糞池清掏10、綠化服務11、花卉租擺12、其他采購類型整體可以分為5個部分，即分包服務、設備維護保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務以及行政/辦公用第三章 確定采購類型設備維護保養(yǎng)設備維護保養(yǎng)1、電梯維保2、配電室維護3、中控系統(tǒng)4、保安系統(tǒng)5、通訊系統(tǒng)6、消防系統(tǒng)7、給排水系統(tǒng)8、空調系統(tǒng)9、衛(wèi)星電視系統(tǒng)10、避雷裝置檢測11、供水、熱外網維護12、高壓電纜維護13、其他采購類型整體可以分為5個部分，即分包

21、服務、設備維護保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務以及行政/辦公用第三章 確定采購類型行政行政/辦公用品辦公用品1、印刷品2、辦公文具3、辦公設備維保4、飲用水5、專業(yè)書刊6、報紙雜志7、其他采購類型整體可以分為5個部分，即分包服務、設備維護保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務以及行政/辦公用第三章 確定采購類型工程維修材料工程維修材料1、空調材料2、消防材料3、強電材料4、弱電材料5、給排水材料6、土建材料7、通訊材料8、電梯材料9、其他購類型整體可以分為5個部分，即分包服務、設備維護保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務以及行政/辦公用 第三章 確定采購類型外部專業(yè)服務外部專業(yè)服務1、外部審計2、法律顧

22、問3、其他采購類型整體可以分為5個部分，即分包服務、設備維護保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務以及行政/辦公用第四章 供應商的選擇一、新供應商二、固定供應商三、比價原則及標準四、招投標方案五、新增供應商控制流程第四章 供應商的選擇選擇新供應商的控制力度選擇新供應商的控制力度1、專業(yè)服務性2、安全系統(tǒng)3、政府壟斷性項目4、一般性項目/辦公用品5、設備維護和工程采購A、專業(yè)勝任能力B、業(yè)績材料C、營業(yè)執(zhí)照D、稅務登記證E、特種行業(yè)從業(yè)證書/批準證書F、收費標準G、服務質量管理第四章 供應商的選擇固定供應商固定供應商對于固定的供應商，需要對其進行定期和不定期的審查和評估。總結其服務期間的各項服務質量和

23、水平。使其改進服務和提高水平。無論新供應服務商還是固定供應服務商，最后確認是否成為我司長期的合作伙伴，需要征求總公司相關負責人的意見。 第四章 供應商的選擇選擇供應商的比價原則及標準選擇供應商的比價原則及標準(1) RMB1,00以下的可以直接購買。(2) RMB 1,00-RMB 10,00的需一家報價單。(3)RMB 1,000-RMB 10,000的至少需要三家報價，已 經簽訂了供應服務合同的不需要每月都進行比較，只需在續(xù)簽新合同時進行比較(4)RMB10,000-RMB100,000的采購至少需要四家報價。(5)RMB100,000以上的采購至少需要五家的報價。第四章 供應商的選擇招投

24、標方案招投標方案一、標準招標方案一、標準招標方案1、項目介紹2、招標介紹3、應標公司要求4、技術方案5、經濟標6、標書的密封及傳遞7、無效標的確認標準8、開標方式及時間9、收標時間及聯(lián)系人二、開標方案及評二、開標方案及評 標分析標分析1、公開開標2、內部開標3、開標分析報告三、開標基本程序三、開標基本程序1、開標小組成員簽到2、投標單位簽到3、資質審查4、經濟標公示5、技術標審查6、綜合分析7、確認中標單位8、中標通知書第四章 供應商的選擇增加新供應商控制流程增加新供應商控制流程NoyesNo增加新供應商申請CPM&Dept. Mgr供應服務商選擇控制供應服務商資質審查添加到采購系統(tǒng)第五章 簽訂服務合同一、一次性采購/服務合同二、臨時性采購/服務合同三、長期采購/服務合同四、合同審批流程第五章 簽訂服務合同合同審批流程圖合同審批流程圖 NoyesNoNo草擬合同Vendor初步審核合同CPM復審合同簽署合同加蓋合同專用章第六章 定期評估服務供應商一、滿意度評估一、滿意度評估二、軟性服務水平評估二、軟性服務水平評估三、量化指標三、量化指標四、分類評估四、分類評估1、設備維護情況評估分析、設備維護情況評估分析2、材料采購評估分析、