濟南誠基建工學院項目商業(yè)部分調(diào)研報告與初步建議

1、建工學院項目建工學院項目調(diào)研報告與初步建議調(diào)研報告與初步建議（商業(yè)部分）（商業(yè)部分）2006年年11月月濟南誠基地產(chǎn)濟南誠基地產(chǎn)觀點觀點這是一個定位的年代這是一個定位的年代我們認為，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目都是相似的，那就是-精準定位精準定位p定位定位釋義：在目標群體心目中建立獨特的形象，占據(jù)不可動搖的位置。即有競爭性的產(chǎn)品力競爭性的產(chǎn)品力和對目標群的形象力目標群的形象力. .p這是一個具備較強操作性的定義：p而且，一個項目的定位是變化的，隨著項目的發(fā)展和狀況的變化，定位也會相應發(fā)生著變化，我們則應進行相應的調(diào)整，特別對于當今商業(yè)地產(chǎn)風險重重的時代，項目精準定位已是必然的事情。 所以，精準定位是商業(yè)

2、地產(chǎn)成功的根本秘密所在所以，精準定位是商業(yè)地產(chǎn)成功的根本秘密所在. .觀點觀點觀點觀點這是一個風險的年代這是一個風險的年代 我們認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最大的風險，那就是-時間時間p一種幾乎無法控制的因素p但是，商業(yè)地產(chǎn)的利潤相當大的程度上集中在資金運轉速度與物業(yè)經(jīng) 營的長期升值上所以，在商業(yè)地產(chǎn)中，必須要考慮到資金運轉與價值最大化的均衡所以，在商業(yè)地產(chǎn)中，必須要考慮到資金運轉與價值最大化的均衡 觀點觀點 這是一個整合的年代這是一個整合的年代我們認為，任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功都離不開整合的力量， 唯有通過專業(yè)的地產(chǎn)機構進行開發(fā)商/發(fā)展商、實力商家、投資者和消費者 全方位的整合才能實現(xiàn)效益最大化

3、所以，我們需要進行更具深度的資源整合。所以，我們需要進行更具深度的資源整合。觀點觀點所以，塑造成功商業(yè)地產(chǎn)項目的解決之道所以，塑造成功商業(yè)地產(chǎn)項目的解決之道 優(yōu)秀的建筑設計（產(chǎn)品力強） +精準定位（一種生活方式的主張） +營銷推廣（整合強力的武器）+商業(yè)運營（實現(xiàn)長期的經(jīng)營升值） 我們的目標我們的目標一切的目的為了一切的目的為了產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值實現(xiàn)實現(xiàn)的最大化的最大化任務任務1、找出本項目的市場機會點2、確定本項目的定位3、制定出初步的操作建議4、提供下一步更具產(chǎn)品價值實現(xiàn)力的深入服務初步成果初步成果因此宏觀趨勢把握報告分析步驟研究基本思路研究基本思路項目定位商家訪談操作經(jīng)驗操作初步建議政策支

4、持點市場支持點消費支持點項目支持點濟南商業(yè)發(fā)展狀況如何？濟南商業(yè)發(fā)展狀況如何？我們項目又居于怎樣的位置？我們項目又居于怎樣的位置？究竟具有怎樣的發(fā)展?jié)摿Γ烤烤咕哂性鯓拥陌l(fā)展?jié)摿?？擁有怎樣的市場機會？擁有怎樣的市場機會？ 宏觀認知與把握宏觀認知與把握 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 歷下區(qū)位于濟南市區(qū)東南部,面積100.89平方公里。下設10個街道辦事處、1個鎮(zhèn)，轄64個社區(qū)居委會、19個行政村。 地理位置地理位置人口概況人口概況n 泉城路街道辦事處，總人口16618人，人口出生率6.28。n 建筑新村建筑新村街道辦事處總人口41416人，人口出生率6.96，人口自然增長率2.06。n 趵突泉街道辦事

5、處總人口42631人，人口出生率4.8，自然增長率0.51。n 文化東路文化東路街道辦事處總人口110861人。人口出生率4.57，自然增長率2.15。n 解放路解放路街道辦事處總人口33952人，人口出生率6.88，自然增長率1.86。 全區(qū)共15.9萬戶，總人口59.8759.87萬萬人。世界特大城市的人口密度普遍超過每平方公里5000人，而本區(qū)固定人口密度為59345934人人/平方公里，人口密度超過5000人/平方公里。而本項目周邊流動人口約約1515萬萬人。人口分布較多集中在本案周邊的幾個辦事處，具體情況如下：u甸柳新村街道辦事處總人口42904人，出生率7.38。人口自然增長率3.

6、67u千佛山街道辦事處總人口60239人，人口出生率5.37。u燕山燕山街道辦事處總人口36758人，人口出生率8.4，自然增長率4.91。u東關街道辦事處總人口44747人，15943戶，人口出生率6.47。u大明湖街道辦事處總人口30300人，人口出生率6.65。人口概況人口概況本案本案宏觀經(jīng)濟指數(shù)分析宏觀經(jīng)濟指數(shù)分析生產(chǎn)總值（億元）一產(chǎn)增加值（億元）二產(chǎn)增加值（億元）三產(chǎn)增加值（億元）地方財政一般預算收入(萬元)縣（市）區(qū)19月累計累計同比19月累計累計同比19月累計累計同比19月累計累計同比19月累計累計同比全 市1531.1016.492.586.0702.4719.3735.971

7、7.093380922.2歷 下 區(qū)280.0816.30.08-33.660.467.4219.5319.07957127.7在全市中所占比重18.30.088.629.88.5經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況n歷下區(qū)生產(chǎn)總值位于各區(qū)前列，其中三大產(chǎn)總值所占比例是各區(qū)之首，可見歷下區(qū)生產(chǎn)總值位于各區(qū)前列，其中三大產(chǎn)總值所占比例是各區(qū)之首，可見第三產(chǎn)業(yè)是歷下區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)是歷下區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)。n第三產(chǎn)業(yè)增加值約第三產(chǎn)業(yè)增加值約3030，說明三產(chǎn)行業(yè)正以迅猛速度發(fā)展，歷下區(qū)成為商業(yè)、，說明三產(chǎn)行業(yè)正以迅猛速度發(fā)展，歷下區(qū)成為商業(yè)、服務業(yè)等中心區(qū)域。服務業(yè)等中心區(qū)域。n歷下區(qū)財政收入成為全市財政收入的主力之

8、一。歷下區(qū)財政收入成為全市財政收入的主力之一。20062006年年1-91-9月份縣月份縣( (市市) ) 、區(qū)主要經(jīng)濟指標、區(qū)主要經(jīng)濟指標規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資(萬元)規(guī)模以上工業(yè)增加值(億元)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)品銷售收入(億元)規(guī)模以上工業(yè)利稅總額(億元)縣（市）區(qū)19月累計累計同比19月累計累計同比19月累計累計同比19月累計累計同比全 市732662036.3572.2522.41838.0525.3183.6829.6歷 下 區(qū)748141135.942.5010.5166.2914.07.45-2.8在全市中所占比重10.27.494n固定資產(chǎn)投資屬于中等水平，工業(yè)增加值和利稅偏少，工業(yè)

9、產(chǎn)品銷售收入次于歷城固定資產(chǎn)投資屬于中等水平，工業(yè)增加值和利稅偏少，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入次于歷城區(qū)和章丘市排入前三，可見歷下區(qū)工業(yè)并不發(fā)達，產(chǎn)品流通業(yè)繁榮。區(qū)和章丘市排入前三，可見歷下區(qū)工業(yè)并不發(fā)達，產(chǎn)品流通業(yè)繁榮。經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況續(xù)續(xù)1規(guī)模以上工業(yè)利潤總額(億元)規(guī)模以上工業(yè)虧損企業(yè)虧損額(萬元)社會消費品零售額(萬元)出 口 總 額(萬美元)實際利用外資(萬美元)縣（市）區(qū)19月累計累計同比19月累計累計同比19月累計累計同比19月累計累計同比19月累計累計同比全 市88.6529.28641525.4690673316.517018233.33072315.3歷 下 區(qū)1.32-4.6747

10、835.9163139717.12036325.67669825.4在全市中所占比重1.58.623.61225n 社會消費品零售總額和利用外資額居于各區(qū)之首高達社會消費品零售總額和利用外資額居于各區(qū)之首高達23.623.6和和2525，出口總額居前列，出口總額居前列，經(jīng)濟發(fā)達。經(jīng)濟發(fā)達。經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況續(xù)續(xù)2城市居民人均可支配收入(元)城市人均消費性支出(元)社會消費品零售額(萬元)居民消費價格指數(shù)(元)縣（市）區(qū)19月累計累計同比19月累計累計同比19月累計累計同比19月累計累計同比全 市1131711.5794215.4690673316.5100.8-n 社會消費品零售總額達到社會消費

11、品零售總額達到690690億元，億元，1-91-9月份，人均消費性支出月份，人均消費性支出79427942元，同比增長元，同比增長15.415.4個百分點，同時人均可支配收入達到個百分點，同時人均可支配收入達到1131711317元，同比增長元，同比增長11.511.5個百分點，足以看出濟個百分點，足以看出濟南經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的后勁。南經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的后勁。經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況續(xù)續(xù)3政策支持點宏觀趨勢把握市場支持點消費支持點項目支持點報告分析步驟研究基本思路研究基本思路相關政策分析相關政策分析在新的背景下，了解新的濟南在新的背景下，了解新的濟南 8月31日，由北京大學編制，涉及濟南、淄博、泰安等7個地級

12、市的濟南都市圈規(guī)劃通過了專家評審。根據(jù)規(guī)劃，未來15年內(nèi)，濟南都市圈將以濟南、淄博為“雙核”，打造十大產(chǎn)業(yè)鏈，建設成為環(huán)渤海經(jīng)濟圈南翼具有國際競爭力的基礎產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)和服務業(yè)中心。 規(guī)劃期限為2006年2020年，期間，將重點推進濟南（中央商務區(qū)）建設重點推進濟南（中央商務區(qū)）建設、實施濟南“北跨”戰(zhàn)略、建設濟南科學城、培植五大產(chǎn)業(yè)基地、構筑出海通道、打通濟西通道、建設城際交通網(wǎng)、創(chuàng)意齊魯文化產(chǎn)品十大項目。政策解讀政策解讀城市商業(yè)規(guī)劃城市商業(yè)規(guī)劃n 根據(jù)濟南市最新商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，確定濟南為環(huán)渤海地區(qū)和黃河中下游地根據(jù)濟南市最新商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，確定濟南為環(huán)渤海地區(qū)和黃河中下游地 區(qū)區(qū)省際區(qū)域商貿(mào)

13、中心城市。省際區(qū)域商貿(mào)中心城市。n 總體布局：一核兩區(qū)四片四心總體布局：一核兩區(qū)四片四心 一核一核：都市級商業(yè)核心區(qū)：都市級商業(yè)核心區(qū)泉城路片區(qū)泉城路片區(qū) 兩區(qū)兩區(qū)：山大路科技文化特色商業(yè)街區(qū)山大路科技文化特色商業(yè)街區(qū) 商埠區(qū)歷史文化特色街區(qū)商埠區(qū)歷史文化特色街區(qū) 四片四片：英雄山商業(yè)片區(qū)等四個商業(yè)片區(qū)：英雄山商業(yè)片區(qū)等四個商業(yè)片區(qū) 四心四心：四個市級商業(yè)副中心：四個市級商業(yè)副中心來源：來源：2006年年11月月6日日濟南時報濟南時報A5版版政策解讀政策解讀城市商業(yè)規(guī)劃城市商業(yè)規(guī)劃政策解讀政策解讀城市商業(yè)規(guī)劃城市商業(yè)規(guī)劃 山大路科技文化特色商業(yè)街區(qū)山大路科技文化特色商業(yè)街區(qū)是項目所在區(qū)域。該商

14、業(yè)街區(qū)位于歷山是項目所在區(qū)域。該商業(yè)街區(qū)位于歷山路以東、二環(huán)東路以西、經(jīng)一路（延長線）以南、經(jīng)十路以北的區(qū)域。以路以東、二環(huán)東路以西、經(jīng)一路（延長線）以南、經(jīng)十路以北的區(qū)域。以洪樓廣場、山大路科技一條街為中心，加快提升洪樓地區(qū)集洪樓廣場、山大路科技一條街為中心，加快提升洪樓地區(qū)集大型商場、高大型商場、高檔專賣店、休閑娛樂中心、中西餐飲、檔專賣店、休閑娛樂中心、中西餐飲、金融、通訊為一體的，金融、通訊為一體的，多功能、高多功能、高品質(zhì)的區(qū)域性商業(yè)中心地位品質(zhì)的區(qū)域性商業(yè)中心地位、打造以山大路科技市場為主體，以、打造以山大路科技市場為主體，以ITIT產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)為龍頭，具有全國影響、省內(nèi)最大的現(xiàn)代化

15、科技文化商貿(mào)區(qū)。龍頭，具有全國影響、省內(nèi)最大的現(xiàn)代化科技文化商貿(mào)區(qū)。 除了項目的政策優(yōu)勢之外，項目所在地附近高校云集，周邊服飾、餐除了項目的政策優(yōu)勢之外，項目所在地附近高校云集，周邊服飾、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)繁榮，這是項目特色之一。飲等商業(yè)業(yè)態(tài)繁榮，這是項目特色之一。 政策解讀政策解讀城市規(guī)劃城市規(guī)劃 一帶一帶經(jīng)一路東關大街特經(jīng)一路東關大街特色商業(yè)帶。色商業(yè)帶。東起山大路西至歷東起山大路西至歷黃路、黑北路，規(guī)劃建設一批黃路、黑北路，規(guī)劃建設一批高檔寫字樓宇和商貿(mào)載體，重高檔寫字樓宇和商貿(mào)載體，重點引導好電子通訊產(chǎn)品交易、點引導好電子通訊產(chǎn)品交易、大型連鎖超市、休閑娛樂、社大型連鎖超市、休閑娛樂、社區(qū)

16、服務、電子商務等行業(yè)的發(fā)區(qū)服務、電子商務等行業(yè)的發(fā)展，形成特色規(guī)模效應。展，形成特色規(guī)模效應。 按照按照“大規(guī)劃、大整合、大建設、大發(fā)展大規(guī)劃、大整合、大建設、大發(fā)展”的思路，整合區(qū)域資源，調(diào)的思路，整合區(qū)域資源，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，積極引導發(fā)展，形成整產(chǎn)業(yè)布局，積極引導發(fā)展，形成“一帶三中心五片區(qū)一帶三中心五片區(qū)”的新格局。的新格局。三中心三中心泉城路商業(yè)中心泉城路商業(yè)中心。以泉城路商業(yè)街為核心，。以泉城路商業(yè)街為核心，依托傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)，通過泉城廣場北側綜合開依托傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)，通過泉城廣場北側綜合開發(fā)、舜井街解放閣片區(qū)、縣西巷片區(qū)、省府前街發(fā)、舜井街解放閣片區(qū)、縣西巷片區(qū)、省府前街兩側等開發(fā)改

17、造，建設一批檔次高、體量大的商兩側等開發(fā)改造，建設一批檔次高、體量大的商貿(mào)設施，著力打造古城風貌與現(xiàn)代化大商都相融貿(mào)設施，著力打造古城風貌與現(xiàn)代化大商都相融合的商業(yè)中心。合的商業(yè)中心。政策解讀政策解讀歷下區(qū)規(guī)劃歷下區(qū)規(guī)劃東部新城金融商業(yè)中心。東部新城金融商業(yè)中心。按照東部新城規(guī)劃定位，以經(jīng)十路為軸線，按照東部新城規(guī)劃定位，以經(jīng)十路為軸線，高標準建設燕山新區(qū)金融服務區(qū)、漿水泉區(qū)域商業(yè)中心；以東二環(huán)路為軸線，高標準建設燕山新區(qū)金融服務區(qū)、漿水泉區(qū)域商業(yè)中心；以東二環(huán)路為軸線，發(fā)展形成東環(huán)商業(yè)片區(qū)；以化纖路為軸線，培育星河、誠達商貿(mào)城片區(qū)。發(fā)展形成東環(huán)商業(yè)片區(qū)；以化纖路為軸線，培育星河、誠達商貿(mào)城片

18、區(qū)。奧體中心。奧體中心。協(xié)助協(xié)助省市高標準建好奧體省市高標準建好奧體中心競賽場館、政務中心競賽場館、政務中心及經(jīng)營性商業(yè)開中心及經(jīng)營性商業(yè)開發(fā)項目，以舉辦十一發(fā)項目，以舉辦十一屆全運會為契機，打?qū)萌\會為契機，打造體育健身、政務辦造體育健身、政務辦公和現(xiàn)代化商貿(mào)服務公和現(xiàn)代化商貿(mào)服務區(qū)。區(qū)。政策解讀政策解讀歷下區(qū)規(guī)劃歷下區(qū)規(guī)劃五片區(qū)五片區(qū)山大路科技商務區(qū)。山大路科技商務區(qū)。以山大路為軸線，建設以山大路為軸線，建設ITIT產(chǎn)品貿(mào)易、物流、軟件開發(fā)、產(chǎn)品貿(mào)易、物流、軟件開發(fā)、信息服務、商業(yè)及生活服務綜合功能區(qū)，打造信息服務、商業(yè)及生活服務綜合功能區(qū)，打造以以ITIT產(chǎn)業(yè)為主導，產(chǎn)業(yè)為主導，貿(mào)、技、

19、工一貿(mào)、技、工一體化，具有自主創(chuàng)新能力，面向全省、輻射全國的國家級現(xiàn)代化大型科技商務體化，具有自主創(chuàng)新能力，面向全省、輻射全國的國家級現(xiàn)代化大型科技商務區(qū)。區(qū)。政策解讀政策解讀歷下區(qū)規(guī)劃歷下區(qū)規(guī)劃東部高新技術產(chǎn)業(yè)東部高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)。區(qū)。借助濟南東部產(chǎn)業(yè)借助濟南東部產(chǎn)業(yè)帶建設，以高新區(qū)歷下帶建設，以高新區(qū)歷下工業(yè)園為依托，發(fā)揮毗工業(yè)園為依托，發(fā)揮毗鄰濟南高新技術開發(fā)區(qū)鄰濟南高新技術開發(fā)區(qū)及正昊、濟煉等大企業(yè)及正昊、濟煉等大企業(yè)的優(yōu)勢，重點發(fā)展的優(yōu)勢，重點發(fā)展高新高新技術產(chǎn)業(yè)，技術產(chǎn)業(yè)，努力打造新努力打造新型工業(yè)發(fā)展基地。型工業(yè)發(fā)展基地。政策解讀政策解讀歷下區(qū)規(guī)劃歷下區(qū)規(guī)劃經(jīng)十路、文化東經(jīng)十路、文

20、化東路、文化西路文娛休路、文化西路文娛休閑區(qū)。閑區(qū)。發(fā)揮經(jīng)十路、發(fā)揮經(jīng)十路、文化東路、文化西路文化東路、文化西路片區(qū)大專院校、新聞片區(qū)大專院校、新聞機構、體育設施相對機構、體育設施相對集中的優(yōu)勢，集中的優(yōu)勢，引導發(fā)引導發(fā)展文化娛樂、體育休展文化娛樂、體育休閑、新聞傳媒、服裝閑、新聞傳媒、服裝和時尚消費等業(yè)態(tài)。和時尚消費等業(yè)態(tài)。政策解讀政策解讀歷下區(qū)規(guī)劃歷下區(qū)規(guī)劃泉城風貌帶文化名勝旅游區(qū)。泉城風貌帶文化名勝旅游區(qū)。發(fā)揮發(fā)揮“三大名勝三大名勝”集聚我區(qū)、老城文化底集聚我區(qū)、老城文化底蘊深厚的優(yōu)勢，整合四大泉群及老城人文資源，突出蘊深厚的優(yōu)勢，整合四大泉群及老城人文資源，突出“悠久歷史文化、獨特悠久

21、歷史文化、獨特泉城風貌、優(yōu)美自然風光泉城風貌、優(yōu)美自然風光”品牌和特色，搞好旅游開發(fā)，引導泉水游、老街品牌和特色，搞好旅游開發(fā)，引導泉水游、老街古巷游、購物游，以游促商、以商帶游，形成吃、住、行、游、購、娛一條古巷游、購物游，以游促商、以商帶游，形成吃、住、行、游、購、娛一條龍的旅游消費鏈。龍的旅游消費鏈。南部休閑生態(tài)旅游區(qū)。南部休閑生態(tài)旅游區(qū)。以旅游路為主線，保護性開發(fā)大佛頭、開元寺、以旅游路為主線，保護性開發(fā)大佛頭、開元寺、漿水泉、貍貓山、龍洞等風景區(qū)，構筑新的旅游載體，營造漿水泉、貍貓山、龍洞等風景區(qū)，構筑新的旅游載體，營造“山在城中、人山在城中、人在園中在園中”的生態(tài)效果，打造集休閑娛

22、樂、健身探險為一體的生態(tài)旅游區(qū)。的生態(tài)效果，打造集休閑娛樂、健身探險為一體的生態(tài)旅游區(qū)。政策解讀政策解讀歷下區(qū)規(guī)劃歷下區(qū)規(guī)劃政策解讀政策解讀主要產(chǎn)業(yè)政策主要產(chǎn)業(yè)政策n穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，細化房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，細化房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工，進一步發(fā)展和完善二級市進一步發(fā)展和完善二級市場，培植壯大房地產(chǎn)營銷代理、咨詢評估、規(guī)劃設計等機構和物業(yè)服務企場，培植壯大房地產(chǎn)營銷代理、咨詢評估、規(guī)劃設計等機構和物業(yè)服務企業(yè)，帶動裝修和裝飾業(yè)、家具業(yè)等相關行業(yè)的繁榮。業(yè)，帶動裝修和裝飾業(yè)、家具業(yè)等相關行業(yè)的繁榮。 n優(yōu)化提升商貿(mào)流通業(yè)，積極發(fā)展專業(yè)商場、專賣店、連鎖便利店、倉儲式優(yōu)化提升商貿(mào)流通業(yè)

23、，積極發(fā)展專業(yè)商場、專賣店、連鎖便利店、倉儲式商場為特色的多元化、多層次的銷售網(wǎng)絡，引導專業(yè)市場向商場化方向改商場為特色的多元化、多層次的銷售網(wǎng)絡，引導專業(yè)市場向商場化方向改造提升轉型，在標志性區(qū)域，造提升轉型，在標志性區(qū)域，合理布局購物中心和大型百貨商場，適度發(fā)合理布局購物中心和大型百貨商場，適度發(fā)展大型綜合超市。展大型綜合超市。n鞏固發(fā)展餐飲娛樂業(yè)根據(jù)經(jīng)濟片區(qū)的功能特色，有針對地引進、培育與周鞏固發(fā)展餐飲娛樂業(yè)根據(jù)經(jīng)濟片區(qū)的功能特色，有針對地引進、培育與周邊環(huán)境配套、展現(xiàn)現(xiàn)代化中心城區(qū)形象的特色、知名餐飲娛樂企業(yè)，提升邊環(huán)境配套、展現(xiàn)現(xiàn)代化中心城區(qū)形象的特色、知名餐飲娛樂企業(yè)，提升服務業(yè)的

24、檔次和水平。服務業(yè)的檔次和水平。 政策支持點宏觀趨勢把握市場支持點消費支持點項目支持點報告分析步驟研究基本思路研究基本思路宏觀商業(yè)狀況分析宏觀商業(yè)狀況分析濟南主要商業(yè)項目分布圖濟南主要商業(yè)項目分布圖銀座商城八一店大潤發(fā)山水店世紀聯(lián)華英雄山店貴和購物中心泉城路商業(yè)步行街家樂福人民商場大觀園濟南華聯(lián)銀座商城（世界貿(mào)易中心）大潤發(fā)堤口路店大潤發(fā)歷下店洪樓大潤發(fā)中恒商城本案本案濟南主要商圈分布圖濟南主要商圈分布圖泉城路商圈泉城路商圈北園路商圈北園路商圈英雄山商圈英雄山商圈段店商圈段店商圈大觀園商圈大觀園商圈老東門商圈老東門商圈西市場商圈西市場商圈花園路商圈花園路商圈泉城路商圈泉城路商圈英雄山商圈英雄山

25、商圈大觀園商圈大觀園商圈段段店店商商圈圈北園路商圈北園路商圈花園路商圈花園路商圈本案本案主要商圈商業(yè)供應柱型圖主要商圈商業(yè)供應柱型圖濟南大中型超市一覽濟南大中型超市一覽大潤發(fā)堤口路店大潤發(fā)洪樓店大潤發(fā)歷下店大潤發(fā)山水店沃爾瑪易初蓮花家樂福貴和（商廈內(nèi)超市）銀座（商廈內(nèi)超市）銀座超市八一店世紀聯(lián)華濟南華聯(lián)銀座購物廣場銀座北園路店本案本案濟南大中型超市一覽濟南大中型超市一覽1、經(jīng)粗略統(tǒng)計，濟南的大中型超市總總供應量在供應量在2020萬萬左右。 遍布濟南各個區(qū)域。2、從大中型超市的分布位置上分析，發(fā)現(xiàn)濟南市幾乎每個重要商圈內(nèi)部均有至少一家較大型超市，這也符合濟南市消費者的消費傾向相符。3、在幾個分布

26、比較集中的區(qū)域里，要數(shù)泉城路商圈的分布居多泉城路商圈的分布居多，包含了銀座、沃爾瑪、大潤發(fā)等數(shù)家大型超市，明顯多于大觀園、文化路、北園路商圈。4、值得注意的是：濟南市大型超市中經(jīng)營最為成功的大潤發(fā)超市位置最大潤發(fā)超市位置最為分散為分散，遍布了濟南東南西北各個區(qū)域商業(yè)中心，這也為其成功經(jīng)營奠定的堅實的基礎。濟南大型家電專賣市場一覽濟南大型家電專賣市場一覽國美北園店國美槐蔭店國美洪樓店國美開元店國美八一店蘇寧電器一店國美解放橋店三聯(lián)商廈蘇寧八一店三聯(lián)八一店三聯(lián)槐蔭店本案本案濟南大型家電專賣市場一覽濟南大型家電專賣市場一覽 濟南市作為全國家電市場發(fā)展速度最快、競爭最為激烈的區(qū)域市場，近幾年來家電專賣

27、市場的專業(yè)化、現(xiàn)代化程度較高。 從區(qū)域商業(yè)供應狀況上分析，泉泉城路商圈城路商圈作為濟南市中心商業(yè)區(qū)，其供應面積及所占比例相比其他地區(qū)明顯高出，這也凸顯了該地區(qū)的核心商業(yè)價值。 另外從各大型家電企業(yè)的選址條件上采取了不同的策略，國美采用遍地開國美采用遍地開花的方式花的方式，占據(jù)濟南東南西北個城區(qū)區(qū)域中心；蘇寧首先攻占市中心泉城路蘇寧首先攻占市中心泉城路，而本地家電巨頭三聯(lián)家電則主要依靠強勢品牌三聯(lián)家電則主要依靠強勢品牌效應效應不急于快速擴張而是充分占據(jù)市中心充分占據(jù)市中心的有利位置的有利位置把持濟南家電市場。項目名稱商業(yè)規(guī)模（平米）所屬商圈百分比國美北園店2500北園路商圈4.8%國美八一店35

28、00英雄山商圈6.7%國美開元店3000泉城路商圈5.7%國美槐蔭店2800大觀園商圈5.4%國美洪樓店3200花園路商圈6.1%國美解放橋店3000英雄山商圈5.7%蘇寧電器一店5500泉城路商圈10.5%蘇寧電器二店5800泉城路商圈11.1%蘇寧八一店8000英雄山商圈15.3%三聯(lián)商廈15000泉城路商圈28.7%合計52300 濟南主要商圈比較分析濟南主要商圈比較分析商業(yè)商業(yè)區(qū)區(qū)地理位置地理位置及交通及交通商圈商圈地位地位商業(yè)核心商業(yè)核心商用物業(yè)租賃價格商用物業(yè)租賃價格出租出租率率消費群來源消費群來源泉城路商圈濟南是中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心零售業(yè)絕對領頭羊，市級商業(yè)中心購物中心、大型超

29、市、品牌店大型商場一般以聯(lián)營方式扣點2030%作為租金；一般商場租金約250元/月；售價15萬80%左右全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛經(jīng)二路商圈區(qū)域中心，交通便利次級商圈，西部區(qū)域商業(yè)中心購物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約20%作為租金；一般商場租金約150元/月90%以上西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民經(jīng)四路商圈交通便利傳統(tǒng)中央商圈大型百貨大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約20%作為租金；一般商場租金約180元/月95%左右全市消費者花園路商圈區(qū)域中心，交通便利次級商圈，東部商業(yè)中心超市、咖啡店、酒吧集中區(qū)域一般商場租金約200元/月90%左右歷城、歷下區(qū)居民北園大街商圈

30、主要的交通樞紐次級商圈，專業(yè)市場聚集地家居、建材類專業(yè)市場一般商場租金100元左右/月85%左右魯中（家居建材），周邊居民（超市） 濟南各主要商圈租金對比濟南各主要商圈租金對比 商圈類別租金范圍（元/平米/天）大型商業(yè)（在營業(yè)）商圈點評泉城路商圈綜合類商圈418貴和商廈貴和購物廣場、銀座商城、銀座購物廣場等以商場、超市居多，而中小型服飾類專業(yè)店則在數(shù)量上占據(jù)了絕對多數(shù)，都市級商業(yè)中心的核心部分，是一個面向全市乃至整個山東省的商圈大觀園商圈綜合類商圈3.510大觀園商場、人民商場濟南老商圈典型的代表之一，消費對象除了周邊居民外，還面向整個濟南市西市場商圈綜合類商圈28濟南華聯(lián)、嘉華購物廣場、小商

31、品批發(fā)市場經(jīng)營內(nèi)容較多。其中服飾及餐飲所占比例約為50%。是西城區(qū)的商業(yè)中心洪樓商圈綜合類商圈37洪樓大潤發(fā)、國美電器等連接洪樓區(qū)與東部新區(qū)的商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿薮罄蠔|門商圈綜合類商圈36東門小商品市場、家樂福主要面向中低端消費。家樂福的加入彌補了區(qū)域中高端消費的弱勢英雄山商圈綜合類商圈3.56銀座八一店、國美八一店消費群體主要面向本區(qū)域段店商圈綜合類商圈0.52.5溫州服裝城、溫州小商品城人口較少，大型商業(yè)經(jīng)營狀況較差濼口商圈專業(yè)性商圈1.59濼口服裝城、齊魯鞋城濟南最大的服裝批發(fā)市場，以中低檔為主，輻射區(qū)域面向濟南周邊幾個地市山大路商圈專業(yè)性商圈27濟南科技市場、賽博數(shù)碼廣場、百腦匯等有山

32、東中關村之稱，是濟南最大的電子科技市場北園大街商圈專業(yè)性商圈26銀座北園店、東亞家具城、建材市場等濟南最大的家居及建材市場段店專業(yè)商圈專業(yè)性商圈0.82汽配及汽車銷售市場濟南最大的汽配及汽車銷售市場 各類商圈，組建泉城商業(yè)新構架各類商圈，組建泉城商業(yè)新構架 本案本案泉城路商業(yè)街代表性項目一覽泉城路商業(yè)街代表性項目一覽貴和貴和商廈商廈濟南濟南百貨百貨大樓大樓貴和購貴和購物中心物中心新新華華書書店店萬達萬達購物購物廣場廣場三聯(lián)三聯(lián)商廈商廈蘇寧蘇寧電器電器伊勢丹伊勢丹百貨百貨銀座購銀座購物廣場物廣場：為各類專賣店及中小餐飲：為各類專賣店及中小餐飲泉城路商業(yè)街代表性項目租金一覽泉城路商業(yè)街代表性項目租

33、金一覽序號位置建筑面積平米年租金（售價：元）備注1萬達廣場一層65號內(nèi)鋪57.51570三個月一簽2萬達廣場一層74號內(nèi)鋪約4513503萬達廣場一層76號內(nèi)鋪42.0514604萬達廣場一層11A號內(nèi)鋪601022(原購入價2.5萬元)最初平米年租金22005萬達廣場一層08B號內(nèi)鋪約8310256萬達廣場奧康臨街門頭523原租金4600元（現(xiàn)轉讓價5萬元）奧康自營,只售不租7萬達廣場一層某鋪位303080（現(xiàn)轉讓價4.33萬）中介所數(shù)據(jù)8齊魯金店對面稻草人門頭257920規(guī)格3.6m7m9省府前街路口西側古玩城64056不直接臨街10省府前街西側勁霸男裝1002500不直接臨街，深約50米

34、11院前街路口華典大廈一層3005070東南臨街，含2間辦公室12舜井街路口西側真維斯1202500共兩層，各60平米13舜井街西鋪位A9.57368大樓拐角鋪位14舜井街西鋪位B117272大樓拐角鋪位15舜井街南臨黑西路鋪面15292016省政協(xié)對面門頭房552920沒有制冷采暖設備17皇亭體育館對面門頭房A153285無制冷采暖設備及物管18皇亭體育館對面門頭房B352920無制冷采暖設備及物管19皇亭體育館對面門頭房C331643規(guī)格3.3m10m泉城路商圈內(nèi)重點商業(yè)狀況泉城路商圈內(nèi)重點商業(yè)狀況商場名稱萬達沃爾瑪商業(yè)廣場地理位置泉城路西端開 發(fā) 商濟南萬達商業(yè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理濟南萬達

35、商業(yè)物業(yè)管理公司物業(yè)管理濟南萬達商業(yè)物業(yè)管理公司認 知 度跨區(qū)域，高輻射范圍整個市區(qū)總 規(guī) 模約5萬平米經(jīng)營面積4萬平方米樓 層 數(shù)地上4層、地下1層經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)營管理經(jīng)營特色品牌超市、家居城及室內(nèi)步行街商場包裝整體檔次較高，舒適感程度較高經(jīng)營業(yè)態(tài)超市為主，家居、百貨為輔車 位 數(shù)地下約150個整體形象全國商業(yè)地產(chǎn)品牌，整體形象較好主力商家沃爾瑪超市經(jīng)營業(yè)態(tài)超市經(jīng)營規(guī)模約2萬平方米半主力商家紅星美凱龍經(jīng)營業(yè)態(tài)家居經(jīng)營規(guī)模約1萬平方米營業(yè)時間超市7：00-22：00家居：日-四9：00-20：00 五-六9：00-21：00服務情況素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情顧客滿意度高主力消費群普通市民、白領、中產(chǎn)

36、階級、政府官員業(yè)態(tài)分布F1精品步行街、男女服飾、休閑服飾、美食、婚紗攝影、工藝禮品、男女皮鞋F(xiàn)2、F3：超市F4：家居萬達沃爾瑪商業(yè)廣場萬達沃爾瑪商業(yè)廣場泉城路商圈內(nèi)重點商業(yè)狀況泉城路商圈內(nèi)重點商業(yè)狀況商場名稱貴和購物中心地理位置濟南市天地壇街1號開 發(fā) 商山東魯能集團經(jīng)營管理魯能商貿(mào)公司物業(yè)管理魯能商貿(mào)公司認 知 度跨區(qū)域，高輻射范圍整個市區(qū)及周邊縣市總 規(guī) 模2.2萬平米經(jīng)營面積1.76萬平米樓 層 數(shù)地上5層、地下1層經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)營管理經(jīng)營特色薈萃世界名優(yōu)精品，傳播現(xiàn)代消費文化商場包裝整體包裝檔次高，舒適感程度高經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨為主，超市為輔車 位 數(shù)地上約35個整體形象山東省商業(yè)品牌，整

37、體形象好營業(yè)時間9：00-21：00服務情況素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情大方顧客滿意度高主力消費群白領、中產(chǎn)階級、政府官員業(yè)態(tài)分布B1精品超市：名煙名酒、進口食品、保健食品、休閑食品、冷凍食品、茶葉飲料、副食調(diào)料、海洋干貨、洗滌化妝、百貨用品、康康快餐、藥品F1名貴大堂：鐘表眼鏡、化妝品、金銀珠寶（代表品牌：周大福、嬌蘭、江詩丹頓、博柏利）F2秀美天地：女士正裝、女士時裝、皮草、針織、內(nèi)衣、飾品（代表品牌：柯利亞諾、菲妮迪、寶姿、白領）F3英俊世界：男士正裝、男士休閑、男士精品服飾、西褲、襯衫、皮裝（代表品牌：紀梵希、雅格獅丹、都彭、保羅勞倫）F4休閑樂園：鞋類、箱包、休閑服裝、體育服裝（代表品牌：愛

38、步、新秀麗、英格、萊爾斯頓）F5新生活之家：照攝材、辦公用品、通訊、小家電、床上用品、兒童用品、工藝品、體育用品、按摩椅、家居百貨、柔婷美容店（代表品牌：喜來登、卡撒天嬌、傲勝）備 注北側入口人流統(tǒng)計：13日16：33-16：38 出來100名，購物33名貴和購物中心貴和購物中心泉城路商圈內(nèi)重點商業(yè)狀況泉城路商圈內(nèi)重點商業(yè)狀況貴和商廈貴和商廈商場名稱貴和商廈地理位置泉城路147號開 發(fā) 商魯能集團經(jīng)營管理魯能商貿(mào)公司物業(yè)管理魯能商貿(mào)公司認 知 度跨區(qū)域，較高輻射范圍整個市區(qū)總 規(guī) 模約3萬平米經(jīng)營面積3萬平方米樓 層 數(shù)地上6層、地下1層經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)營管理經(jīng)營特色中高檔消費時尚生活商場包裝整

39、體包裝檔次較高，舒適感程度較高經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨為主，超市為輔車 位 數(shù)地上約130個整體形象全省商業(yè)品牌，整體形象好營業(yè)時間9：00-21：00服務情況素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情大方顧客滿意度高主力消費群白領、中產(chǎn)階級、政府官員業(yè)態(tài)分布B1：生活超市：精品家電、辦公用品、高檔煙酒、食品、副食、冷凍、生鮮、洗化百貨、藥品、肯德雞F1訊彩地帶：黃金珠寶、鐘表、眼鏡、工藝品、化妝品、照射器材、通訊器材、工藝品、SPR、總服務臺（代表品牌：英納格、天梭）F2流行會館：男女皮鞋、時尚飾品、少女服裝、箱包F3伊人風采：女士服裝、女士飾品、彩妝、內(nèi)衣、領帶（代表品牌：哥弟、曼斯?。〧4紳士空間：女士服裝、羽絨服、內(nèi)衣

40、、皮衣、羊絨羊毛（代表品牌：斯卡圖、法鱷）F5動感世界：男士服裝、運動休閑服飾F6家居天地：床品家具、兒童服裝、兒童玩具、體育用品、健身器材、高檔工藝品、高檔衛(wèi)浴、美容廳備 注西南入口人流統(tǒng)計：14日11：09-11：19 出來156名，購物39名泉城路北側貴和商廈段道路人流統(tǒng)計：14日11：34-11：44 由東向西320，由西向東263。泉城路商圈內(nèi)重點商業(yè)狀況泉城路商圈內(nèi)重點商業(yè)狀況序號位置建筑面積平米年租金（售價：元）備注1萬達廣場一層65號內(nèi)鋪57.51570三個月一簽2萬達廣場一層74號內(nèi)鋪約4513503萬達廣場一層76號內(nèi)鋪42.0514604萬達廣場一層11A號內(nèi)鋪60102

41、2(原購入價2.5萬元)最初平米年租金22005萬達廣場一層08B號內(nèi)鋪約8310256萬達廣場奧康臨街門頭523原租金4600元（現(xiàn)轉讓價5萬元）奧康自營,只售不租7萬達廣場一層某鋪位303080（現(xiàn)轉讓價4.33萬）中介所數(shù)據(jù)8齊魯金店對面稻草人門頭257920規(guī)格3.6m7m9省府前街路口西側古玩城64056不直接臨街10省府前街西側勁霸男裝1002500不直接臨街，深約50米11院前街路口華典大廈一層3005070東南臨街，含2間辦公室12舜井街路口西側真維斯1202500共兩層，各60平米13舜井街西鋪位A9.57368大樓拐角鋪位14舜井街西鋪位B117272大樓拐角鋪位15舜井街

42、南臨黑西路鋪面15292016省政協(xié)對面門頭房552920沒有制冷采暖設備17皇亭體育館對面門頭房A153285無制冷采暖設備及物管18皇亭體育館對面門頭房B352920無制冷采暖設備及物管19皇亭體育館對面門頭房C331643規(guī)格3.3m10m泉城路商圈內(nèi)重點商業(yè)狀況泉城路商圈內(nèi)重點商業(yè)狀況商場名稱銀座購物廣場地理位置泉城廣場負一層開 發(fā) 商山東省商業(yè)集團經(jīng)營管理山東世界貿(mào)易中心物業(yè)管理銀座認 知 度跨區(qū)域，高輻射范圍整個市區(qū)總 規(guī) 模約3萬余平米經(jīng)營面積3萬平方米樓 層 數(shù)地下1層經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)營管理經(jīng)營特色品牌超市、中高檔百貨商場包裝整體檔次較高，舒適感較高經(jīng)營業(yè)態(tài)超市為主，百貨、餐飲、

43、電玩為輔車 位 數(shù)地下約150個，地上濼源大街輔道約75個整體形象山東商業(yè)著名品牌，整體形象好主力商家自有銀座超市經(jīng)營業(yè)態(tài)超市經(jīng)營規(guī)模約1萬平方米營業(yè)時間日-四9：00-22：00五-六9：00-22：30服務情況素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情顧客滿意度高主力消費群普通市民、白領、中產(chǎn)階級、政府官員業(yè)態(tài)分布仕女時尚館、淑女流行館、運動休閑城、康康快餐、皇室比薩、麥當勞、銀座超市、化妝珠寶、紳士世界交通情況公交：東向：49、K96、80、102、44、K52、65、89、K54路 西向：增加70路道路：濼源大街6車道，自行車道約9米，人行道約5米，距泉城廣場約300-400米趵南崗交通流量：時間13日13

44、：22-13：23，由東向西75輛、由西向東48輛備 注為目前國內(nèi)單層商業(yè)設施規(guī)模之最，擁有1萬平米的汽車、自行車停車場銀座購物廣場銀座購物廣場泉城路商圈內(nèi)在建商業(yè)狀況泉城路商圈內(nèi)在建商業(yè)狀況項目名稱圣凱摩登城地理位置濼源大街29號 開發(fā)商山東圣凱置業(yè) 項目性質(zhì)商場+寫字樓 項目規(guī)模5萬 停車位地下二層，約300個左右 銷售模式售后返租，前三年承諾回報率8%，三年后重新簽訂合同，也可以自由經(jīng)營 銷售價格沿街商鋪3-4.5萬，商場內(nèi)部1-4萬，起價1萬，得房率52% 銷售狀況銷售完成近70%，目前已經(jīng)暫停發(fā)售。 付款方式可按揭，首付40% 物業(yè)管理費未定 建筑結構整個建筑地下2層，地上6層，地下

45、一層、一層和二層作為商場運營。每一層的建筑面積在70008000平方米之間，以下全部是停車場。地上三層以上全部是寫字樓。泉城路商圈內(nèi)在建商業(yè)狀況泉城路商圈內(nèi)在建商業(yè)狀況項目名稱匯泉地王廣場地理位置歷下區(qū)濟南市縣西巷 開發(fā)商濟南匯泉新世界置業(yè)有限公司 物業(yè)類別商鋪占地面積約4萬平方米 建筑面積近5萬平方米 裝修狀況毛坯樓層狀況3層容積率1.20綠化率25%價格起價:10240元/平方米；均價:26000元/平方米交通狀況南到泉城路、北到明湖路,交通便利 付款方式可辦理按揭 物業(yè)管理費未定建設規(guī)劃項目分為8個主題區(qū)域進行建設：靠近大明湖面向旅游人群的休閑餐飲區(qū)“泉聲竹影”、“匯泉湖畔”；以“九華樓

46、”高檔魯菜飯店為代表的“泉新天地”特色餐飲區(qū)；面向年輕人的以服裝零售為主的時尚購物區(qū)“曲水留商”、“泉酷地帶”、“未來泉世界”；以古建筑群落為特色的“泉源文脈”特色旅游區(qū)。項目頂層規(guī)劃為以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的創(chuàng)意loft辦公室。 濟南新增商業(yè)宗地狀況濟南新增商業(yè)宗地狀況高新區(qū)高新區(qū)1 1號地塊：號地塊：位置：位于輕騎路（工業(yè)南路）南側，高新區(qū)行政審批 中心西側，三慶財富中心項目北側，崇華路東側；面積：凈用地面積約129畝；用途：規(guī)劃為商業(yè)用地；容積率：3.8。恒隆廣場：恒隆廣場：總投資：30個億港元；用途：大型購物中心；位置：貴和購物中心和伊勢丹之間，泉城路南側；動遷面積：127畝；現(xiàn)狀：投資商：恒

47、隆集團，預計3年內(nèi)完工。 濟南新增商業(yè)宗地狀況濟南新增商業(yè)宗地狀況濟南輕騎第二裝配廠地塊濟南輕騎第二裝配廠地塊位于山大路和和平路交叉口世界五百強沃爾瑪超市第二家店選址于此，目前正在協(xié)商中。山師東路改造，擬建地下人防商城山師東路改造，擬建地下人防商城n項目北起原山東建工學院南門，地下穿越和平路、文化東路、地上過街天橋跨過經(jīng)十路，南至經(jīng)十一路為止。n總長度1750米，地下寬度19.8米，總建面積約34650米。對本案影響的思考對本案影響的思考: :四大宗地商業(yè)部分的開發(fā)，勢必將帶動周邊人口的聚集消費，更加帶動整個泉城路商圈的外擴，而濼源大街更將成為整個商圈的主要交通要道，從而使本項目躋身于核心商圈

48、更核心的位置。1、濟南市主要商業(yè)區(qū)域主要商業(yè)區(qū)域的商業(yè)總規(guī)模大約為130.4130.4萬平方米萬平方米，占整個城市商業(yè)總面積比例不大，這主要是因為濟南市存在眾多的批發(fā)及專業(yè)貿(mào)易市場并規(guī)模普遍較大。從大型綜合商業(yè)區(qū)域的規(guī)模上看，其中北園路和泉城路北園路和泉城路的供應量最為龐大，足以顯示出其在濟南商業(yè)的地位。2、根據(jù)濟南市政府批準的濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，未來將會有10處2000-50002000-5000平方平方米中型超市米中型超市分布于濟南市東部產(chǎn)業(yè)帶、西部新城及南部新城，預計該類業(yè)態(tài)未來面臨更為激烈的市場競爭。3、本項目距離各主要商業(yè)區(qū)域距離較近，且位于濟南著名商業(yè)街山師東路的龍頭地位，位置

49、較佳。但新近興起的圣凱圣凱摩登城摩登城、匯泉地王廣場、匯泉地王廣場等商業(yè)項目已經(jīng)對外發(fā)售，并暴露出種種投資風險,預計未來市場競爭將更加激烈。而且項目同時面臨附近各大高校的外遷，山師東路的消費結構將發(fā)生一定的變化，因而如何鞏固本商圈及充分挖掘本區(qū)域消費潛力、擴展消費圈層成為我們必須要解決的問題。目前正在拆遷的恒隆廣場恒隆廣場將成為項目的直接競爭對手。歸結與啟示：歸結與啟示：區(qū)域市場調(diào)研分析區(qū)域市場調(diào)研分析商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)精準定位精準定位一、市場調(diào)研目標一、市場調(diào)研目標二、市場調(diào)研展開步驟二、市場調(diào)研展開步驟項目周邊1.5公里范圍，以周邊主要道路為主線依次展開：東西向主要道路：東西向主要道路：解放

50、路和平路文化東路經(jīng)十路南北向主要道路：南北向主要道路：山大路歷山東路山師東路山師北街歷山路解放路解放路（山大路（山大路解放橋）解放橋） 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布解 放 路山 大 路賽博數(shù)碼廣場聯(lián)邦軟件速賽筆記本天威數(shù)碼惠普專賣佳能專賣索尼專賣圖文機鐵藥房服飾地礦大廈地礦醫(yī)院中國郵政天宇茶葉超市房介恒豐銀行歷 山 東 路統(tǒng)一銀座電動車專賣水果專賣招商銀行中心醫(yī)院飯館喜鋪西部酒城臺球農(nóng)家特產(chǎn)保健專賣泉城大藥店歷 山 路華夏良子大恒商務數(shù)碼復印攝影服飾華夏良子潤豐農(nóng)業(yè)銀行華夏銀行文具印務網(wǎng)吧美發(fā)移動通信寶明齋眼鏡新華書店餐館茶葉專賣鮮花店歷東商務大廈山東國際飯店健身器材店英克萊健身電動車專賣皇明太陽能電動車

51、專賣電動車專賣桃花源魯輕中國移動網(wǎng)吧注：此處沿街商鋪即將拆遷改造解放路解放路（山大路（山大路解放橋）解放橋） 項目銀行數(shù)碼科技商店專賣店服飾大小餐飲美發(fā)印務藥店通訊娛樂其它總計數(shù)量6221631132959871016172比例313918817355469100專 賣 店：醫(yī)療，喜鋪，3家眼鏡專賣，9家電 動車專賣。商 店：包括各類小賣鋪、統(tǒng)一銀座超市和 利東商城。娛 樂：臺球、酒吧、足浴、網(wǎng)吧等。其 它：文具店，火車售票、煙酒店、茶葉店、 干洗店、布點、珠寶店、鞋店、五金 3家等。解放路主要商業(yè)特點解放路主要商業(yè)特點 區(qū)位濟南連接中心區(qū)與東部城區(qū)的主要道路主要商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、娛樂、服裝百貨、

52、數(shù)碼科技產(chǎn)品專賣、電動車專賣以及各色等。濟南第一家茶葉平價超市。主要商家西部酒城、八點半交友酒吧、老百姓大藥房、京衛(wèi)大藥房、華夏良子、索尼數(shù)碼、佳能專賣店、天宇茶葉平價超市、銀座超市等。租金分布特點租金地理分布為東西兩端高，分別達到3元/天/平米和3.5元/天/平米，各種臨街商鋪平均租金為2.5元/天/平米左右，個別旺鋪達到4元/天/平米。目前該街區(qū)南部商鋪處于道路擴建拆遷范圍，因而參考價值已不大。評述分布特點是兩端商業(yè)為數(shù)碼產(chǎn)品和電動車的集中消費區(qū)，中間依托于中心醫(yī)院，商鋪較為活躍。解放路經(jīng)過大規(guī)模整修,由原來的雙向四車道變成了雙向八車道, 其中中間為快車道，成為泉城路連接東部城區(qū)的快車道。

53、因而商業(yè)兩側被分割成兩部分，其商業(yè)氛圍弱化。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布和平路和平路（山大路（山大路山師東路）山師東路） 歷山琴行和平路和平路（山師東路（山師東路歷山路）歷山路） 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布和 平 路山東劇院服飾凈雅秀布店食雜店專賣阿洪鍋鐘濟南有線電視浦發(fā)銀行高第街56號服飾空置商鋪本案本案國醫(yī)堂藥店百順商店特步專賣櫥柜書報亭居民區(qū)工商銀行餐館羅丹商務賓館遠方戶外用品桑樂太陽能居民區(qū)山師附小山 師 北 街山師附中居民區(qū)房介文具專賣生發(fā)用品蜂王漿專賣房介新盛宏服飾山 師 東 路和平路和平路（歷山路（歷山路山大路）山大路）項目餐飲旅館銀行金融服飾鞋帽美容美發(fā)煙酒汽車配飾醫(yī)療印務專賣店其他總計數(shù)量5268

54、51262413872比例738117178361911100 其它：小商店，工藝品店，家具店，慶典店、房產(chǎn)中介等。和平路商業(yè)主要特點和平路商業(yè)主要特點 區(qū)位濟南CBD延長線，是濟南教育文化區(qū)的主軸。主要商業(yè)業(yè)態(tài)大型特色酒店、餐飲、汽車配飾、服飾鞋帽、酒水等專賣店、主要商家嘉匯商務酒店、全聚德、微山湖魚館、聯(lián)想、華夏銀行、農(nóng)業(yè)銀行、聚富林海鮮城、真如意大酒店、立多金店、張裕專賣、國窖1573等專賣店、高第街56號、中國人壽等。租金分布特點租金地理分布以山師東路交叉口為高，達到5元/天/平米，東西兩端低，分別為2元/天/平米和2.2元/天/平米，各種臨街商鋪平均租金為3元/天/平米左右。評述分布

55、特點是山師東路為集中分布區(qū)，依托于周邊豐富的教育資源和附近中檔社區(qū)，社區(qū)商鋪較為活躍。其以全聚德、微山湖魚館、真如意大酒店、高第街56號、一直延續(xù)到濼元大街的巴山夜雨，成為特色餐飲較為集中的區(qū)域。但是由于道路狹窄，交通壓力較大，再加上附近山師附小、山師附中等學校，使得高峰期交通擁堵現(xiàn)象市場發(fā)生。文化東路文化東路（山大路（山大路山師東路）山師東路）業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布文化東路文化東路（山大路（山大路山師東路）山師東路）項目銀行娛樂賓館印務藥店專賣店服飾餐飲便利店美容美發(fā)文化用品其它總計數(shù)量52383271723561110120比例422.572.52314194598100專 賣 店：25家體育用

56、品專賣店和2家煙酒店。娛 樂：網(wǎng)吧和酒吧。文化用品：音像、舞蹈用品和美術用品等。其 它：干洗店、玉石店、燈具店、畫廊、 汽修、通訊和火車售票。文化東路文化東路（山師東路（山師東路歷山路歷山路 ）項目銀行娛樂賓館印務專賣店服飾餐飲小百貨店通訊其它總計數(shù)量6823211817174298比例68232219171742100專 賣 店：各類品牌專賣、音像店、茶葉店 和眼鏡店。娛 樂：網(wǎng)吧、KTV等。其 它：書店、藥店等。文化東路主要商業(yè)特點文化東路主要商業(yè)特點 區(qū)位曾為濟南高校最為集中地區(qū)的交通干道之一，是濟南高等教育文化區(qū)的主軸。主要商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、品牌運動專賣店、各色服飾、文具用品等專賣店。主要

57、商家阿迪達斯、特步、德爾惠、安踏、七匹狼、匹克、露友、達芙妮、圣迪奧、柏仙多格、康威、鴻星爾克、金萊克、百事、米香居、臺灣擔擔面、美國加州牛肉面大王、食全食美、六乃喜、金藝書廊、文東商場等。租金分布特點租金地理分布以山師東路交叉口為高，達到8元/天/平米，東西兩端低，分別為3元/天/平米和4元/天/平米，各種臨街商鋪平均租金為5元/天/平米左右。評述分布特點是依托于周邊高校資源和附近中檔社區(qū)，形成了以文教用品、服飾、餐飲為主體業(yè)態(tài)的高校經(jīng)濟圈。其中餐飲云集了川菜、湘菜、東北菜、 、臺灣擔擔面等各色菜系以適中的價位，成為特色餐飲較為紅火的區(qū)域。而各色運動品牌的形象專賣店，成為濟南的一大特色。隨著

58、各大高校遷往大學城，該商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)將面臨新的調(diào)整。雖在最近進行了大規(guī)模的整修，但是由于道路狹窄，交通壓力仍然較大。經(jīng)十路經(jīng)十路（山師東路（山師東路山大路）山大路） 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布經(jīng)十路經(jīng)十路（山師東路（山師東路山大路）山大路） 項目銀行娛樂賓館印務藥店專賣店汽修餐飲超市加油站總計數(shù)量623216221126比例2381084238844100專賣店包括：海參專賣店和煙酒店。經(jīng)十路主要商業(yè)特點經(jīng)十路主要商業(yè)特點 區(qū)位主要商業(yè)業(yè)態(tài)主要商家評述山大路山大路（解放路（解放路和平路）和平路） 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布海參館海特寶海參美發(fā)飯館富士施樂專賣店道真英語培訓神州行便利店輕騎第二裝配廠中國聯(lián)通康巴絲賓

59、館碧淘閣足浴山大路山大路（和平路（和平路經(jīng)十路）經(jīng)十路） 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布和 平 路中興手機售后金網(wǎng)售后摩托售后大舜天成SOHO俱樂部李氏魚頭海鮮店浦發(fā)銀行第七街俱樂部大東科技城文 東 路車飾佳美車大舜科技市場網(wǎng)圖網(wǎng)城寵物醫(yī)院新奧圖文柔婷美容創(chuàng)展中心加油站居民區(qū)加油站軍悅大酒店鮑翅海參皇重慶劉氏鴨腸王酒店居民區(qū)山東航空國際旅行社山東公安?？茖W校基建籌備處金馬大廈山東省生物藥物研究院經(jīng) 十 路居民區(qū)華天汽車生活廣場居民區(qū)三強建設咨詢公司天一銘茶飯館藥店百靈寬帶海參館茅臺專賣山大路山大路（解放路（解放路和平路）和平路） 項目餐飲數(shù)碼彩印專賣店美容美發(fā)房產(chǎn)中介銀行證券健身汽車配飾超市賓館其它總計數(shù)量

60、161764242111862比例262710636322213100 其它：小商店、鮮花店、快運，藥店、煙酒店、服飾等配套設施。山大路山大路（和平路（和平路經(jīng)十路）經(jīng)十路） 項目餐飲數(shù)碼彩印通訊美容美發(fā)專賣店娛樂銀行汽車配飾賓館酒店其它總計數(shù)量736432123839比例18815108535820100 其它：藥店、網(wǎng)吧、煙酒、加油站、小商品店等山大路主要商業(yè)特點山大路主要商業(yè)特點 區(qū)位濟南科技商務區(qū)主軸線，也是全省數(shù)碼產(chǎn)品市場的核心。主要商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)碼、圖文、酒店、汽車百貨、餐飲等專賣店。主要商家華天汽車百貨、中國聯(lián)通、軍悅大酒店、鮑翅海參皇、金馬大廈、創(chuàng)展中心、大東科技城第七街俱樂部、柔