易居中國(guó)鄭州高端項(xiàng)目溫哥華項(xiàng)目提案標(biāo)書頁(yè)

1、2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！QQ：69031789 突出重圍突出重圍后來(lái)居上后來(lái)居上 鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望（一）鄭東住宅市場(chǎng)（一）鄭東住宅市場(chǎng)類別類別第一季度第一季度第二季度第二季度第三季度第三季度第四季度第四季度面積面積均價(jià)均價(jià)面積面積均價(jià)均價(jià)面積面積均價(jià)均價(jià)面積面積均價(jià)均價(jià)20042004316953169527742774111049111049338933892005200512043712043733783378166778166778340334031978051978053311331

2、129328529328536813681增幅增幅524.09%524.09%19.36%19.36%164.10%164.10%8.62%8.62%20062006269657269657315531553552693552693421342151734151734134763476增幅增幅123.90%123.90%-6.60%-6.60%113.02%113.02%0.53%0.53%161.50161.504.984.981、高位盤整、高位盤整鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望（一）鄭東住宅市場(chǎng)（一）鄭東住宅市場(chǎng)鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 以上數(shù)據(jù)中住宅體量占比以上數(shù)據(jù)中住宅體量占

3、比9090以上，故此表可作為住宅市場(chǎng)以上，故此表可作為住宅市場(chǎng)的參考依據(jù)。從的參考依據(jù)。從20042004年鄭東新區(qū)開(kāi)始銷售統(tǒng)計(jì)起，可以看出該區(qū)年鄭東新區(qū)開(kāi)始銷售統(tǒng)計(jì)起，可以看出該區(qū)域房地產(chǎn)銷售在面積總量和均價(jià)變化趨勢(shì)上，是以域房地產(chǎn)銷售在面積總量和均價(jià)變化趨勢(shì)上，是以0505年為爆發(fā)年，年為爆發(fā)年，而而0606年同比年同比0505年既已增長(zhǎng)較弱?？紤]到鄭州整體市場(chǎng)在年既已增長(zhǎng)較弱?？紤]到鄭州整體市場(chǎng)在0606年仍為年仍為高速增長(zhǎng)，那么鄭東新區(qū)在高速增長(zhǎng)，那么鄭東新區(qū)在0606年的市場(chǎng)表現(xiàn)上相對(duì)平穩(wěn)。個(gè)案突年的市場(chǎng)表現(xiàn)上相對(duì)平穩(wěn)。個(gè)案突破則需要?jiǎng)?chuàng)新。破則需要?jiǎng)?chuàng)新。鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展

4、望（一）鄭東住宅市場(chǎng)（一）鄭東住宅市場(chǎng)入住率入住率初步成熟初步成熟觀望氛圍觀望氛圍10100808年以后年以后可能再持續(xù)可能再持續(xù)1 1年以上年以上當(dāng)前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的主要原因在于人氣差，而根據(jù)一般當(dāng)前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的主要原因在于人氣差，而根據(jù)一般城市發(fā)展規(guī)律，鄭東新區(qū)的初步成熟尚須城市發(fā)展規(guī)律，鄭東新區(qū)的初步成熟尚須3-53-5年時(shí)間。年時(shí)間。2、人氣不足、人氣不足鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！QQ：69031789因此，因此，07-0807-08年鄭州大西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高

5、速發(fā)展期，這對(duì)全年鄭州大西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期，這對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生明顯影響。由于市場(chǎng)總量的上限，市場(chǎng)競(jìng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生明顯影響。由于市場(chǎng)總量的上限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，鄭東新區(qū)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)將有所減弱。爭(zhēng)更加激烈，鄭東新區(qū)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)將有所減弱。 土地供應(yīng)土地供應(yīng)商品房供應(yīng)量商品房供應(yīng)量市場(chǎng)去化期限市場(chǎng)去化期限影響影響1717平方公里土地平方公里土地3400-50003400-5000萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米6 6年以上年以上長(zhǎng)期沖擊鄭州市場(chǎng)長(zhǎng)期沖擊鄭州市場(chǎng)80008000畝土地畝土地10001000萬(wàn)以上平方米萬(wàn)以上平方米2 2年以上年以上短期沖擊鄭州市場(chǎng)短期沖擊鄭州市場(chǎng)3、熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移、熱點(diǎn)

6、轉(zhuǎn)移鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望（一）鄭東住宅市場(chǎng)（一）鄭東住宅市場(chǎng)類別類別代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目根本原因根本原因市場(chǎng)推廣難度低阿卡迪亞、綠城高性價(jià)比市場(chǎng)推廣難度大運(yùn)河上郡、大地東方名都中低品質(zhì)重塑形象聯(lián)盟新城三期先期產(chǎn)品設(shè)計(jì)失敗鄭東新區(qū)營(yíng)銷費(fèi)用投入較少的項(xiàng)目以阿卡迪亞為代表。阿卡迪亞是鄭東鄭東新區(qū)營(yíng)銷費(fèi)用投入較少的項(xiàng)目以阿卡迪亞為代表。阿卡迪亞是鄭東新區(qū)的樣板工程。而銷售困難的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)均差，如運(yùn)河上郡和大地新區(qū)的樣板工程。而銷售困難的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)均差，如運(yùn)河上郡和大地東方名都，容積率高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)粗糙，即使低價(jià)仍市場(chǎng)推廣舉步為艱。東方名都，容積率高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)粗糙，即使低價(jià)仍市場(chǎng)推廣舉步為艱。

7、最為代表的為聯(lián)盟新城，由于一、二期產(chǎn)品的市場(chǎng)口碑遠(yuǎn)低于預(yù)期，三最為代表的為聯(lián)盟新城，由于一、二期產(chǎn)品的市場(chǎng)口碑遠(yuǎn)低于預(yù)期，三期產(chǎn)品風(fēng)格完全與一、二期產(chǎn)品割裂，推倒重來(lái)的塑造新產(chǎn)品。期產(chǎn)品風(fēng)格完全與一、二期產(chǎn)品割裂，推倒重來(lái)的塑造新產(chǎn)品。4、產(chǎn)品至上、產(chǎn)品至上鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望（一）鄭東住宅市場(chǎng)（一）鄭東住宅市場(chǎng)代表樓盤代表樓盤售價(jià)售價(jià)產(chǎn)品產(chǎn)品總價(jià)總價(jià)聯(lián)盟新城、百合公寓第一大街、綠地老街均價(jià)：4000-8600別墅、類別墅低密度洋房等現(xiàn)多為50萬(wàn)以上本區(qū)域高端項(xiàng)目出售總量超過(guò)本區(qū)域高端項(xiàng)目出售總量超過(guò)40004000套，這是市場(chǎng)高認(rèn)可度的基礎(chǔ)。套，這是市場(chǎng)高認(rèn)可度的基礎(chǔ)。5、高端云

8、集、高端云集鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望（一）鄭東住宅市場(chǎng)（一）鄭東住宅市場(chǎng)1.1.板塊高端形象有較高市場(chǎng)認(rèn)可度，富人區(qū)概念成為無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。板塊高端形象有較高市場(chǎng)認(rèn)可度，富人區(qū)概念成為無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。2.2.鄭東新區(qū)住宅鄭東新區(qū)住宅價(jià)格已拉高，未來(lái)價(jià)格已拉高，未來(lái)2 23 3年將處于盤整狀態(tài)，漲價(jià)空間有限。年將處于盤整狀態(tài)，漲價(jià)空間有限。3.3.鄭東新區(qū)住宅市場(chǎng)人氣鄭東新區(qū)住宅市場(chǎng)人氣短時(shí)間短時(shí)間難以劇增，觀望氣氛繼續(xù)存在難以劇增，觀望氣氛繼續(xù)存在。4.4.受鄭州大市場(chǎng)環(huán)境制約受鄭州大市場(chǎng)環(huán)境制約，開(kāi)發(fā)的分散，熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，成交將趨緩。，開(kāi)發(fā)的分散，熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，成交將趨緩。5.5.產(chǎn)品主

9、義時(shí)代到來(lái)，品質(zhì)產(chǎn)品將成為暢銷的硬性指標(biāo)。產(chǎn)品主義時(shí)代到來(lái)，品質(zhì)產(chǎn)品將成為暢銷的硬性指標(biāo)。6.6.投資客趨于飽和，自用客將成為唱響鄭東的主角。投資客趨于飽和，自用客將成為唱響鄭東的主角。07070808年鄭東住宅市場(chǎng)研判年鄭東住宅市場(chǎng)研判鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 綜上，由于市場(chǎng)增速的減弱主要表現(xiàn)在增速上，且所受負(fù)面影響非致命因素，故同比發(fā)展速度仍會(huì)有所增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)，07-08年鄭東新區(qū)的住宅市場(chǎng)仍有上升空間，表現(xiàn)將會(huì)基本平穩(wěn)。而由于高價(jià)和實(shí)景的凸顯，投資客占比將會(huì)減弱，市場(chǎng)自用客主導(dǎo)。鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望（二）鄭東商業(yè)市場(chǎng)（二）鄭東商業(yè)市場(chǎng)以上統(tǒng)計(jì)顯示，鄭東新區(qū)商業(yè)嚴(yán)重過(guò)剩，

10、其規(guī)劃商業(yè)體量是依據(jù)以上統(tǒng)計(jì)顯示，鄭東新區(qū)商業(yè)嚴(yán)重過(guò)剩，其規(guī)劃商業(yè)體量是依據(jù)20202020年年入住入住150150萬(wàn)人口，而超過(guò)萬(wàn)人口，而超過(guò)150150萬(wàn)平方米的商業(yè)在萬(wàn)平方米的商業(yè)在20102010年前均可上市，完全年前均可上市，完全可滿足可滿足150150萬(wàn)人口的商業(yè)需求。萬(wàn)人口的商業(yè)需求。CBDCBD內(nèi)部?jī)?nèi)部底商約底商約3030萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米6060棟辦公及商住物業(yè)均有底商棟辦公及商住物業(yè)均有底商CBDCBD外部外部3030萬(wàn)平方米以上萬(wàn)平方米以上社區(qū)商業(yè)規(guī)劃多超過(guò)社區(qū)商業(yè)規(guī)劃多超過(guò)2 2平方米平方米/ /人人專業(yè)商業(yè)專業(yè)商業(yè)超過(guò)超過(guò)100100萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米丹尼斯等四大商業(yè)步行

11、街約丹尼斯等四大商業(yè)步行街約5050萬(wàn)平方萬(wàn)平方米；寶龍商業(yè)米；寶龍商業(yè)2525萬(wàn)平方米等。萬(wàn)平方米等。正常需求正常需求（人均（人均1 1平米）平米）2020萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米（0808年計(jì)劃入住年計(jì)劃入住2020萬(wàn)）萬(wàn)）6060萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米（20102010年計(jì)劃入住年計(jì)劃入住6060萬(wàn)）萬(wàn)）1. 1. 總量過(guò)剩總量過(guò)剩鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望2.2.舉步維艱舉步維艱具有鄭東新區(qū)商業(yè)代表性的項(xiàng)目，四大商業(yè)步行街均未上具有鄭東新區(qū)商業(yè)代表性的項(xiàng)目，四大商業(yè)步行街均未上市，寶龍銷售舉步為艱，去化占比不足一成，余量超過(guò)市，寶龍銷售舉步為艱，去化占比不足一成，余量超過(guò)2020萬(wàn)平方米，銷售

12、陷入困局。萬(wàn)平方米，銷售陷入困局。鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望（二）鄭東商業(yè)市場(chǎng)（二）鄭東商業(yè)市場(chǎng)3.3. 定位粗糙定位粗糙開(kāi)發(fā)商多為短期行為，多以圈錢為目的，缺乏長(zhǎng)期目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商多為短期行為，多以圈錢為目的，缺乏長(zhǎng)期目標(biāo)，因而產(chǎn)品定位粗糙，導(dǎo)致多數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)雷同，無(wú)特色可言，因而產(chǎn)品定位粗糙，導(dǎo)致多數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)雷同，無(wú)特色可言，無(wú)系統(tǒng)的招商策略，后期亦缺乏經(jīng)營(yíng)管理。無(wú)系統(tǒng)的招商策略，后期亦缺乏經(jīng)營(yíng)管理。鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望（二）鄭東商業(yè)市場(chǎng)（二）鄭東商業(yè)市場(chǎng)（1 1）地氣）地氣區(qū)域不成熟區(qū)域不成熟包括從硬件（市政設(shè)施、城市環(huán)境、人口數(shù)量等）到軟件（政策法包括從硬件（市政設(shè)施、城市

13、環(huán)境、人口數(shù)量等）到軟件（政策法規(guī)的引導(dǎo)配合）的多方面欠缺。規(guī)的引導(dǎo)配合）的多方面欠缺。（2 2）人氣）人氣市民認(rèn)可度低市民認(rèn)可度低新區(qū)商業(yè)在過(guò)往常常乏善可陳，其前景又不夠明朗，因而市民對(duì)新新區(qū)商業(yè)在過(guò)往常常乏善可陳，其前景又不夠明朗，因而市民對(duì)新區(qū)的認(rèn)可度需要一個(gè)逐漸改進(jìn)的長(zhǎng)期過(guò)程。區(qū)的認(rèn)可度需要一個(gè)逐漸改進(jìn)的長(zhǎng)期過(guò)程。4.4.遭遇遭遇瓶頸瓶頸鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望（二）鄭東商業(yè)市場(chǎng)（二）鄭東商業(yè)市場(chǎng)4.4.遭遇遭遇瓶頸瓶頸（3 3）商氣）商氣商家進(jìn)駐欲低商家進(jìn)駐欲低商業(yè)的本質(zhì)就是贏利，對(duì)于沒(méi)有相當(dāng)數(shù)量人口保障的區(qū)域，商家們商業(yè)的本質(zhì)就是贏利，對(duì)于沒(méi)有相當(dāng)數(shù)量人口保障的區(qū)域，商家們

14、往往不愿冒往往不愿冒此此風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)前進(jìn)前進(jìn)。（4 4）財(cái)氣）財(cái)氣面臨城市其他商圈的競(jìng)爭(zhēng)壓力面臨城市其他商圈的競(jìng)爭(zhēng)壓力鄭州已形成大大小小的各樣商圈，各商圈均有其鄭州已形成大大小小的各樣商圈，各商圈均有其形成、發(fā)展、形成、發(fā)展、存在存在的的合理性，要想突圍而出，困難較大。合理性，要想突圍而出，困難較大。鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望（二）鄭東商業(yè)市場(chǎng)（二）鄭東商業(yè)市場(chǎng)1.鄭東新區(qū)的商業(yè)將長(zhǎng)期過(guò)剩，尤其在鄭東新區(qū)的商業(yè)將長(zhǎng)期過(guò)剩，尤其在07-08年，鄭東新區(qū)商年，鄭東新區(qū)商業(yè)完全處于起步階段。業(yè)完全處于起步階段。2.未來(lái)未來(lái)35年內(nèi)鄭東商業(yè)市場(chǎng)將陷入困局，價(jià)格戰(zhàn)是不可避免年內(nèi)鄭東商業(yè)市場(chǎng)將陷入困局，

15、價(jià)格戰(zhàn)是不可避免的，形勢(shì)嚴(yán)峻！的，形勢(shì)嚴(yán)峻！ 07070808年鄭東商業(yè)市場(chǎng)研判年鄭東商業(yè)市場(chǎng)研判鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 綜上，由于整個(gè)商業(yè)物業(yè)供求比在階段性和長(zhǎng)期綜上，由于整個(gè)商業(yè)物業(yè)供求比在階段性和長(zhǎng)期性上，均嚴(yán)重失衡，故性上，均嚴(yán)重失衡，故07-08年鄭東新區(qū)商業(yè)大環(huán)境將年鄭東新區(qū)商業(yè)大環(huán)境將較為蕭條。未來(lái)商戰(zhàn)必將激烈導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)的不可避免。較為蕭條。未來(lái)商戰(zhàn)必將激烈導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)的不可避免。大面積的臨街底商缺乏統(tǒng)一招商與經(jīng)營(yíng)的管理。新商大面積的臨街底商缺乏統(tǒng)一招商與經(jīng)營(yíng)的管理。新商業(yè)項(xiàng)目必須居有準(zhǔn)確的商業(yè)定位，以實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)項(xiàng)目必須居有準(zhǔn)確的商業(yè)定位，以實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，并有較

16、容易接受的推廣理念，方能有效吸引商業(yè)物業(yè)并有較容易接受的推廣理念，方能有效吸引商業(yè)物業(yè)的投資客群。的投資客群。鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望鄭東新區(qū)市場(chǎng)展望 人無(wú)我有人無(wú)我有差異取勝差異取勝 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 鑒于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局鑒于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面面,必須在產(chǎn)品上創(chuàng)新，在定位上突必須在產(chǎn)品上創(chuàng)新，在定位上突破，全面走一條差異化路線。破，全面走一條差異化路線。項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議依托依托(1)CBD(1)CBD最后一塊寶地最后一塊寶地 (2)(2)加拿大生活元素加拿大生活元素打造一處超生態(tài)人居典范打造一處超生態(tài)人居典范關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞: :山地景觀山地景觀 錯(cuò)層

17、建筑錯(cuò)層建筑（一）（一）住宅部分住宅部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議人無(wú)我有人無(wú)我有山地景觀山地景觀鄭州現(xiàn)在尚無(wú)山地景觀住宅，采用山地景觀可以快速形鄭州現(xiàn)在尚無(wú)山地景觀住宅，采用山地景觀可以快速形成產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，同時(shí)符合開(kāi)發(fā)商來(lái)自北美的風(fēng)情氣質(zhì)。成產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，同時(shí)符合開(kāi)發(fā)商來(lái)自北美的風(fēng)情氣質(zhì)。項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議人無(wú)我有人無(wú)我有山地景觀山地景觀項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議利用建筑錯(cuò)層，創(chuàng)造流暢而富于層次感空間。人無(wú)我有人無(wú)我有錯(cuò)層建筑錯(cuò)層建筑項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議傳承百年木別墅傳承百年木別墅, ,于于0707年進(jìn)入鄭州年進(jìn)入鄭州, ,健康環(huán)保人居經(jīng)典健康環(huán)保人居經(jīng)典,

18、 ,讓讓“綠城綠城”名副其實(shí)。名副其實(shí)。人無(wú)我有人無(wú)我有原木別墅原木別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議人無(wú)我有人無(wú)我有原木別墅原木別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議人無(wú)我有人無(wú)我有下沉式廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議（二）（二）商業(yè)部分商業(yè)部分 本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，優(yōu)先選擇主流商業(yè)，才能充分消化。本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，優(yōu)先選擇主流商業(yè)，才能充分消化。鄭州以“商戰(zhàn)”文明，如今百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街競(jìng)爭(zhēng)激烈且均已過(guò)剩。在這種情況下，專業(yè)市場(chǎng)是本項(xiàng)目的優(yōu)先選擇。項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地

19、產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！QQ：69031789讓我們把目光放在風(fēng)頭正健的汽車市場(chǎng)。讓我們把目光放在風(fēng)頭正健的汽車市場(chǎng)。中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速, ,以前作為奢侈品的汽車，正如王榭之以前作為奢侈品的汽車，正如王榭之燕，飛入尋常百姓之家，購(gòu)車一族越來(lái)越多，鄭州作為人口燕，飛入尋常百姓之家，購(gòu)車一族越來(lái)越多，鄭州作為人口最多省的省會(huì)城市最多省的省會(huì)城市, ,尤是如此。尤是如此。主流商業(yè)定位主流商業(yè)定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議在這里尋找機(jī)會(huì)在這里尋找機(jī)會(huì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議鄭州目前北區(qū)已經(jīng)形成頗具規(guī)模的汽車市場(chǎng)，但仍有以下問(wèn)題困鄭州目前北區(qū)已經(jīng)形成頗具規(guī)模的汽車市場(chǎng)，但

20、仍有以下問(wèn)題困惑市場(chǎng)。惑市場(chǎng)。1. 魚(yú)龍混雜缺乏細(xì)分魚(yú)龍混雜缺乏細(xì)分 尤其針對(duì)高檔車市場(chǎng)，不能滿足商家的需求，對(duì)尤其針對(duì)高檔車市場(chǎng)，不能滿足商家的需求，對(duì)外的吸引力和影響力也不夠，這也是很多國(guó)際知名牌未進(jìn)入鄭州的原外的吸引力和影響力也不夠，這也是很多國(guó)際知名牌未進(jìn)入鄭州的原因之一。無(wú)形中降低了鄭州市在外人心目中的形象。因之一。無(wú)形中降低了鄭州市在外人心目中的形象。2. 服務(wù)配套滯后服務(wù)配套滯后 專業(yè)高檔車消費(fèi)場(chǎng)所，對(duì)配套服務(wù)要求較高，要滿足專業(yè)高檔車消費(fèi)場(chǎng)所，對(duì)配套服務(wù)要求較高，要滿足商家和消費(fèi)者兩方面的需求。商家和消費(fèi)者兩方面的需求。那么我們就來(lái)打造一處名車中心那么我們就來(lái)打造一處名車中心,

21、填補(bǔ)這方面空白填補(bǔ)這方面空白,這與我這與我們?cè)趥冊(cè)贑BD的地位匹配的地位匹配,與我們項(xiàng)目實(shí)力形象契合與我們項(xiàng)目實(shí)力形象契合.人無(wú)我有人無(wú)我有世界名車博覽中心世界名車博覽中心項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議人無(wú)我有人無(wú)我有世界名車博覽中心世界名車博覽中心（三）（三）溫哥華大廈溫哥華大廈 面臨的景況面臨的景況1.1.樓盤林立樓盤林立, ,競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)激烈. .2.2.客源稀少客源稀少, ,信心不足信心不足. .順馳大廈5萬(wàn)聯(lián)合中心6萬(wàn)藍(lán)碼大廈5萬(wàn)綠地世紀(jì)峰會(huì) 峰會(huì)天下6萬(wàn)總計(jì)22萬(wàn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議依托楓華工業(yè)園依托楓華工業(yè)園,推廣時(shí)走一條推廣時(shí)走一條

22、“先有房客再建房先有房客再建房”的宣傳路線，的宣傳路線，吸引投資客。吸引投資客。楓華工業(yè)園楓華工業(yè)園規(guī)劃用地面積約規(guī)劃用地面積約3 3平方公里平方公里，建成之后力爭(zhēng)打造打造，建成之后力爭(zhēng)打造打造中部崛起的新焦點(diǎn)和新引擎。中部崛起的新焦點(diǎn)和新引擎。工業(yè)園面向溫哥華華人企業(yè)招商，這些企業(yè)需要有常年駐鄭辦事工業(yè)園面向溫哥華華人企業(yè)招商，這些企業(yè)需要有常年駐鄭辦事處，需要為往來(lái)大洋兩岸的工作人員提供休息的地方，園內(nèi)廠區(qū)處，需要為往來(lái)大洋兩岸的工作人員提供休息的地方，園內(nèi)廠區(qū)是不適宜的是不適宜的,需要一處高檔可靠的辦公下榻之處，溫哥華大廈應(yīng)需要一處高檔可靠的辦公下榻之處，溫哥華大廈應(yīng)勢(shì)而生。勢(shì)而生。人無(wú)

23、我有人無(wú)我有先有房客再建房先有房客再建房項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議鄭東新區(qū)，前幾年由于政策的支持，樓市火爆，投資客鄭東新區(qū)，前幾年由于政策的支持，樓市火爆，投資客云集。隨著近幾年市場(chǎng)逐步完善和市政規(guī)劃往西區(qū)偏移，投云集。隨著近幾年市場(chǎng)逐步完善和市政規(guī)劃往西區(qū)偏移，投資客熱情下降，特別是入住率遲遲不能解決，更加影響了投資客熱情下降，特別是入住率遲遲不能解決，更加影響了投資客信心。資客信心。本項(xiàng)目由于楓華工業(yè)園支撐本項(xiàng)目由于楓華工業(yè)園支撐,租賃客源目標(biāo)清晰，數(shù)量充租賃客源目標(biāo)清晰，數(shù)量充裕裕,保質(zhì)保量，完全可以給投資客以信心。在樓市主流由投資保質(zhì)保量，完全可以給投資客以信心。在樓市主流由投資

24、全面轉(zhuǎn)向自用時(shí)代，我們將溫哥華大廈主力客戶再次鎖定為全面轉(zhuǎn)向自用時(shí)代，我們將溫哥華大廈主力客戶再次鎖定為投資客。投資客。人無(wú)我有人無(wú)我有回馬槍指投資客回馬槍指投資客項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議人無(wú)我有人無(wú)我有產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店CBD內(nèi)環(huán)以及規(guī)劃中的外環(huán)內(nèi)環(huán)以及規(guī)劃中的外環(huán)30棟高層均為寫字樓，本棟高層均為寫字樓，本項(xiàng)目定位產(chǎn)權(quán)酒店，在產(chǎn)品上形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目定位產(chǎn)權(quán)酒店，在產(chǎn)品上形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。建議產(chǎn)權(quán)酒店做成精裝修形式，以提升品質(zhì)提高售價(jià)。建議產(chǎn)權(quán)酒店做成精裝修形式，以提升品質(zhì)提高售價(jià)。項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 幻化璀璨幻化璀璨凝練卓然凝練卓然 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 20

25、07 2007品牌開(kāi)創(chuàng)年品牌開(kāi)創(chuàng)年 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位房地產(chǎn)品牌構(gòu)成五大要素房地產(chǎn)品牌構(gòu)成五大要素準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位 優(yōu)秀的綜合品質(zhì)優(yōu)秀的綜合品質(zhì) 完善的物業(yè)管理服務(wù)完善的物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)的企業(yè)宣傳系統(tǒng)的企業(yè)宣傳科學(xué)的企業(yè)內(nèi)部管理科學(xué)的企業(yè)內(nèi)部管理我們?cè)撊绾谓ㄔ炱放?？我們?cè)撊绾谓ㄔ炱放疲科放聘?jìng)爭(zhēng)的時(shí)代品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位其中，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的市場(chǎng)和日益成熟的消費(fèi)者，準(zhǔn)確的準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位是創(chuàng)造品牌的重要前提產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位是創(chuàng)造品牌的重要前提。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、功能設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)都要具備品從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、功能設(shè)計(jì)、環(huán)

26、境設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)都要具備品牌個(gè)性，以符合廣大消費(fèi)者現(xiàn)有的需求和潛在需求。牌個(gè)性，以符合廣大消費(fèi)者現(xiàn)有的需求和潛在需求。品牌建立突破點(diǎn)品牌建立突破點(diǎn) 用產(chǎn)品開(kāi)創(chuàng)品牌之路！用產(chǎn)品開(kāi)創(chuàng)品牌之路！項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 品牌運(yùn)作策略品牌運(yùn)作策略企業(yè)品牌企業(yè)品牌通過(guò)產(chǎn)品體現(xiàn)項(xiàng)目的擴(kuò)大性和散發(fā)性，獲得強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力和競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)產(chǎn)品體現(xiàn)項(xiàng)目的擴(kuò)大性和散發(fā)性，獲得強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力和競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)品牌宣傳暗中迎合，最終實(shí)現(xiàn)銷售和品牌的雙贏。企業(yè)品牌宣傳暗中迎合，最終實(shí)現(xiàn)銷售和品牌的雙贏。產(chǎn)品品牌產(chǎn)品品牌“楓華時(shí)代楓華時(shí)代”的到來(lái)！的到來(lái)！項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位新派城市綜合體新派城市綜合體樓盤賦予獨(dú)有的概念

27、，使品牌擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)感召力！ 多角度經(jīng)營(yíng)的綜合品牌形象多角度經(jīng)營(yíng)的綜合品牌形象項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位來(lái)自溫哥華的新派城市綜合體來(lái)自溫哥華的新派城市綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位總體品牌推廣主題總體品牌推廣主題 在制定推廣戰(zhàn)略中我們面臨兩大難題在制定推廣戰(zhàn)略中我們面臨兩大難題 高端產(chǎn)品缺乏品牌支撐高端產(chǎn)品缺乏品牌支撐項(xiàng)目產(chǎn)品豐富線索冗多項(xiàng)目產(chǎn)品豐富線索冗多品牌推廣策略品牌推廣策略 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 面對(duì)東區(qū)及鄭州整體房地產(chǎn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，依憑常規(guī)推廣步驟是不面對(duì)東區(qū)及鄭州整體房地產(chǎn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，依憑常規(guī)推廣步驟是不夠的，必須獨(dú)辟蹊徑，劍出偏鋒。夠的，必須獨(dú)辟蹊徑，劍出偏鋒。 核核

28、心心 策策 略略項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位品牌推廣策略品牌推廣策略 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位蝴蝶戰(zhàn)略蝴蝶戰(zhàn)略 眼球經(jīng)濟(jì)，營(yíng)造項(xiàng)目精神符號(hào)，以動(dòng)物代言，實(shí)現(xiàn)眼球經(jīng)濟(jì)，營(yíng)造項(xiàng)目精神符號(hào)，以動(dòng)物代言，實(shí)現(xiàn)差異營(yíng)銷。差異營(yíng)銷。蝴蝶是美好的寓意，傳達(dá)美感，體現(xiàn)高境界的追求。蝴蝶是美好的寓意，傳達(dá)美感，體現(xiàn)高境界的追求。將我們的項(xiàng)目幻化成一只美麗的蝴蝶，作為項(xiàng)目的精神符號(hào)，傳遞項(xiàng)目自然、珍稀、質(zhì)樸、自然、珍稀、質(zhì)樸、高貴高貴的品質(zhì)。 為什么是蝴蝶？為什么是蝴蝶？項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位每年夏天，來(lái)自世界各地的很多游客和昆蟲(chóng)愛(ài)好者都會(huì)專程赴加拿大欣賞蝴蝶。全世界迄今共發(fā)現(xiàn)24000個(gè)蝴蝶品種，其中有297種棲

29、息于加拿大，著名的銀藍(lán)色蝴蝶赫然在列。這種銀藍(lán)色蝴蝶中的大多數(shù)生活在加拿大西北部，它高貴、亮麗、炫目的外表使每位一覽其芳容者都為之傾倒，并產(chǎn)生想成為蝴蝶收藏者的沖動(dòng)。加拿大加拿大2006銀藍(lán)色蝴蝶紀(jì)念幣銀藍(lán)色蝴蝶紀(jì)念幣加拿大政府為了紀(jì)念這一自然界賜予人類的精靈，特發(fā)行“加拿大2006銀藍(lán)色蝴蝶紀(jì)念幣”一枚。該枚紀(jì)念幣正面圖案為伊麗莎白二世頭像，并刊國(guó)名及面值；背面圖案為一只輕翔于水面的銀藍(lán)色蝴蝶近距特寫，并刊年號(hào)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位蝴蝶所引發(fā)的聯(lián)想蝴蝶所引發(fā)的聯(lián)想引發(fā)聯(lián)想蝴蝶蝴蝶寓意 蝶戀花蝶戀花 愛(ài)國(guó)愛(ài)家的情懷愛(ài)國(guó)愛(ài)家的情懷 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位蝴蝶所引發(fā)的聯(lián)想蝴蝶所引發(fā)的聯(lián)想引發(fā)

30、聯(lián)想蝴蝶蝴蝶寓意 蝶戀效應(yīng)蝶戀效應(yīng)對(duì)項(xiàng)目高度負(fù)責(zé)，對(duì)項(xiàng)目高度負(fù)責(zé)，認(rèn)真做好每一個(gè)細(xì)節(jié)認(rèn)真做好每一個(gè)細(xì)節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位蝴蝶所引發(fā)的聯(lián)想蝴蝶所引發(fā)的聯(lián)想引發(fā)聯(lián)想蝴蝶蝴蝶寓意蝴蝶遷徙蝴蝶遷徙 飛越重洋，回報(bào)祖國(guó)飛越重洋，回報(bào)祖國(guó)項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位我們的案名我們的案名 住宅：溫哥華山莊住宅：溫哥華山莊產(chǎn)權(quán)酒店：溫哥華大廈產(chǎn)權(quán)酒店：溫哥華大廈商業(yè)：溫哥華廣場(chǎng)商業(yè)：溫哥華廣場(chǎng)工工業(yè)業(yè)園：楓華工業(yè)園園：楓華工業(yè)園 符合本案的客觀要素，又符合預(yù)期客戶的心理需求；簡(jiǎn)潔，大氣，瑯瑯上口，易于傳播。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位推廣表現(xiàn)推廣表現(xiàn) 蝴蝶形象的概念演繹，作為項(xiàng)目鮮明的形象識(shí)別，突出項(xiàng)目蝴蝶形

31、象的概念演繹，作為項(xiàng)目鮮明的形象識(shí)別，突出項(xiàng)目自然珍稀、親切質(zhì)樸的獨(dú)特氣質(zhì)。自然珍稀、親切質(zhì)樸的獨(dú)特氣質(zhì)。漫天蝶舞項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位品牌形象表現(xiàn)品牌形象表現(xiàn) 環(huán)環(huán)相扣環(huán)環(huán)相扣引人入勝引人入勝 市場(chǎng)推廣策略市場(chǎng)推廣策略雙贏戰(zhàn)略：項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌雙贏戰(zhàn)略：項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌 推廣內(nèi)核：先拋誘餌以新派城市綜合體亮相全城，推廣內(nèi)核：先拋誘餌以新派城市綜合體亮相全城，在分階段推出各個(gè)產(chǎn)品，形成產(chǎn)品間互動(dòng)。在分階段推出各個(gè)產(chǎn)品，形成產(chǎn)品間互動(dòng)。市場(chǎng)推廣策略市場(chǎng)推廣策略一一、關(guān)于推廣策略思考關(guān)于推廣策略思考2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) 海量房

32、地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！QQ：69031789項(xiàng)目總品牌引出項(xiàng)目子品牌，樹(shù)立項(xiàng)目知名項(xiàng)目總品牌引出項(xiàng)目子品牌，樹(shù)立項(xiàng)目知名度、關(guān)注度，形成熱點(diǎn)。度、關(guān)注度，形成熱點(diǎn)。 前期整體推廣分三部分進(jìn)行：前期整體推廣分三部分進(jìn)行：導(dǎo)入期導(dǎo)入期 蓄水期蓄水期 開(kāi)盤期開(kāi)盤期 市場(chǎng)推廣策略市場(chǎng)推廣策略二二、推廣階段劃分推廣階段劃分第一階段：導(dǎo)入期第一階段：導(dǎo)入期3月月18日日 新派城市綜合體新派城市綜合體4月月18日日 住宅亮相住宅亮相5月月18日日 大廈亮相大廈亮相6月月18日日 廣場(chǎng)和商業(yè)亮相廣場(chǎng)和商業(yè)亮相項(xiàng)目子品牌亮相項(xiàng)目子品牌亮相項(xiàng)目總品牌亮相項(xiàng)目總品牌亮相市場(chǎng)推廣策略市場(chǎng)推廣策略通過(guò)項(xiàng)目導(dǎo)入期宣傳，項(xiàng)

33、目具備一定知名度，通過(guò)項(xiàng)目導(dǎo)入期宣傳，項(xiàng)目具備一定知名度，為開(kāi)盤做前期的客戶儲(chǔ)備。為開(kāi)盤做前期的客戶儲(chǔ)備。時(shí)間：時(shí)間：7 7月月1818日日節(jié)點(diǎn)：售樓部正式投入使用節(jié)點(diǎn)：售樓部正式投入使用推廣目標(biāo)：認(rèn)知度推廣目標(biāo)：認(rèn)知度+ +關(guān)注度關(guān)注度推廣策略：推廣策略：以溫哥華易居會(huì)形式吸納客戶成為會(huì)員，認(rèn)購(gòu)書以以溫哥華易居會(huì)形式吸納客戶成為會(huì)員，認(rèn)購(gòu)書以護(hù)照形式發(fā)放，體現(xiàn)項(xiàng)目尊崇性、獨(dú)特性和唯一性。護(hù)照形式發(fā)放，體現(xiàn)項(xiàng)目尊崇性、獨(dú)特性和唯一性。第二階段：蓄水期第二階段：蓄水期市場(chǎng)推廣策略市場(chǎng)推廣策略大洋兩岸共慶，四個(gè)項(xiàng)目全球同步亮相大洋兩岸共慶，四個(gè)項(xiàng)目全球同步亮相8 8月月1818日，工業(yè)園招商工作在

34、溫哥華正式啟動(dòng)，住宅、大廈、商業(yè)日，工業(yè)園招商工作在溫哥華正式啟動(dòng)，住宅、大廈、商業(yè)在鄭州開(kāi)盤銷售。在鄭州開(kāi)盤銷售。第三階段：開(kāi)盤期第三階段：開(kāi)盤期開(kāi)盤時(shí)間：開(kāi)盤時(shí)間：20072007年年8 8月月1818日日推廣目標(biāo)：認(rèn)知度推廣目標(biāo)：認(rèn)知度+ +認(rèn)可度認(rèn)可度推廣策略：品質(zhì)促進(jìn)銷售推廣策略：品質(zhì)促進(jìn)銷售市場(chǎng)推廣策略市場(chǎng)推廣策略2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！QQ：69031789主題一：飛越太平洋主題一：飛越太平洋溫哥華之旅溫哥華之旅 活動(dòng)形式：活動(dòng)形式：溫哥華依山傍海，是英屬哥倫比亞省第一大城市，終年氣候溫和、濕

35、潤(rùn)，環(huán)溫哥華依山傍海，是英屬哥倫比亞省第一大城市，終年氣候溫和、濕潤(rùn)，環(huán)境宜人，是加拿大著名的旅游勝地。由于怡人的氣候條件和得天獨(dú)厚的自然境宜人，是加拿大著名的旅游勝地。由于怡人的氣候條件和得天獨(dú)厚的自然美景，使溫哥華成為最適合享受生活主義者的樂(lè)園。是目前世界上最適合居美景，使溫哥華成為最適合享受生活主義者的樂(lè)園。是目前世界上最適合居住環(huán)境的城市之一。我們以住環(huán)境的城市之一。我們以“飛飛越越太平洋太平洋”為主題邀請(qǐng)購(gòu)房者參加加拿大之為主題邀請(qǐng)購(gòu)房者參加加拿大之旅，通過(guò)這此旅行，使人們加深對(duì)溫哥華城市的了解，同時(shí)對(duì)于我們項(xiàng)目本旅，通過(guò)這此旅行，使人們加深對(duì)溫哥華城市的了解，同時(shí)對(duì)于我們項(xiàng)目本身來(lái)

36、說(shuō)也是無(wú)形的宣傳，強(qiáng)化人們對(duì)項(xiàng)目的品牌記憶。身來(lái)說(shuō)也是無(wú)形的宣傳，強(qiáng)化人們對(duì)項(xiàng)目的品牌記憶。市場(chǎng)推廣策略市場(chǎng)推廣策略三三、公開(kāi)大事件公開(kāi)大事件活動(dòng)形式：在開(kāi)盤當(dāng)天放飛蝴蝶，讓輕盈多彩的蝴活動(dòng)形式：在開(kāi)盤當(dāng)天放飛蝴蝶，讓輕盈多彩的蝴蝶漫天飛舞，形成項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)，折射出開(kāi)發(fā)商蝶漫天飛舞，形成項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)，折射出開(kāi)發(fā)商拳拳愛(ài)國(guó)之心，報(bào)效祖國(guó)之心。拳拳愛(ài)國(guó)之心，報(bào)效祖國(guó)之心。主題二：我和蝴蝶有個(gè)約會(huì)！主題二：我和蝴蝶有個(gè)約會(huì)！市場(chǎng)推廣策略市場(chǎng)推廣策略三三、公開(kāi)大事件公開(kāi)大事件費(fèi)用劃分表：費(fèi)用劃分表：總營(yíng)銷費(fèi)用：總營(yíng)銷費(fèi)用：800800萬(wàn)萬(wàn) 時(shí)間時(shí)間費(fèi)用費(fèi)用開(kāi)盤前開(kāi)盤前600600萬(wàn)萬(wàn)開(kāi)盤后開(kāi)盤后2

37、00200萬(wàn)萬(wàn)市場(chǎng)推廣策略市場(chǎng)推廣策略四四、推廣費(fèi)用預(yù)算推廣費(fèi)用預(yù)算 步步為贏步步為贏水到渠成水到渠成 銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略8.188.18開(kāi)盤開(kāi)盤2007.3.182007.3.18親切亮相親切亮相溫哥華山莊溫哥華山莊4.184.18推住宅推住宅 溫哥華大廈溫哥華大廈5.185.18推酒店推酒店溫哥華廣場(chǎng)溫哥華廣場(chǎng)6.186.18推商業(yè)推商業(yè) 品牌統(tǒng)籌鞏固品牌統(tǒng)籌鞏固9.189.18強(qiáng)化楓華置業(yè)強(qiáng)化楓華置業(yè)項(xiàng)目主線 項(xiàng)目主線 一、推盤策略一、推盤策略 銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面下，建議在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面下，建議“低開(kāi)高走低開(kāi)高走”，打，打造既有品質(zhì)又不拒人千里之外的高

38、性價(jià)比產(chǎn)品。造既有品質(zhì)又不拒人千里之外的高性價(jià)比產(chǎn)品。二、價(jià)格策略二、價(jià)格策略 溫哥華山莊溫哥華山莊花園洋房：花園洋房：50005000元元/ /聯(lián)排別墅：聯(lián)排別墅：80008000元元/ /獨(dú)棟別墅：獨(dú)棟別墅：1200012000元元/ /溫哥華大廈溫哥華大廈建議做精裝修提升品質(zhì)建議做精裝修提升品質(zhì)建議價(jià)格建議價(jià)格65006500元元/ /銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略三、入市策略三、入市策略 當(dāng)前政策規(guī)定，正式銷售前不允許以認(rèn)購(gòu)、排號(hào)等任何形式收取定金，當(dāng)前政策規(guī)定，正式銷售前不允許以認(rèn)購(gòu)、排號(hào)等任何形式收取定金，如何在這種情況下進(jìn)行有效蓄水，我們建議采用加入如何在這種情況下進(jìn)行有效蓄水，我們建

39、議采用加入“溫哥華易居會(huì)溫哥華易居會(huì)”的形式鎖定意向客戶。的形式鎖定意向客戶。20072007年年3 3月月1818日前成立日前成立“溫哥華易居會(huì)溫哥華易居會(huì)”。3.183.187.157.15，對(duì)來(lái)訪客戶進(jìn)行登記，有興趣的客戶可以免費(fèi)入會(huì)。，對(duì)來(lái)訪客戶進(jìn)行登記，有興趣的客戶可以免費(fèi)入會(huì)。7.167.167.187.18，成立，成立“溫哥華易居會(huì)貴賓俱樂(lè)部溫哥華易居會(huì)貴賓俱樂(lè)部”，會(huì)員均可參加，加入需交，會(huì)員均可參加，加入需交納納 人民幣一萬(wàn)元，憑證參加溫哥華所有項(xiàng)目重要信息發(fā)布會(huì)及各人民幣一萬(wàn)元，憑證參加溫哥華所有項(xiàng)目重要信息發(fā)布會(huì)及各 種答謝酒會(huì)。種答謝酒會(huì)。7.197.198.178.1

40、7，接受貴賓俱樂(lè)部成員報(bào)名，發(fā)放俱樂(lè)部成員證件，為增加趣味，接受貴賓俱樂(lè)部成員報(bào)名，發(fā)放俱樂(lè)部成員證件，為增加趣味 性和凝重性，建議證件做成護(hù)照形式。性和凝重性，建議證件做成護(hù)照形式。8.188.18項(xiàng)目開(kāi)盤，貴賓俱樂(lè)部成員優(yōu)先選房并享受貴賓優(yōu)惠，購(gòu)房者一萬(wàn)元折項(xiàng)目開(kāi)盤，貴賓俱樂(lè)部成員優(yōu)先選房并享受貴賓優(yōu)惠，購(gòu)房者一萬(wàn)元折 抵購(gòu)房款，未能選到滿意房源者如數(shù)退還。抵購(gòu)房款，未能選到滿意房源者如數(shù)退還。銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略 在項(xiàng)目整合推廣中在項(xiàng)目整合推廣中“蝴蝶蝴蝶”是項(xiàng)目的符號(hào)，為了深化符號(hào)化概念，是項(xiàng)目的符號(hào)，為了深化符號(hào)化概念，我們將打造鄭州最具個(gè)性化售樓部：我們將打造鄭州最具個(gè)性化售樓

41、部：售樓部位置建議設(shè)在現(xiàn)商業(yè)地塊東北角農(nóng)業(yè)路沿線，有效攔截區(qū)域售樓部位置建議設(shè)在現(xiàn)商業(yè)地塊東北角農(nóng)業(yè)路沿線，有效攔截區(qū)域內(nèi)高端客戶，并且設(shè)有開(kāi)闊的廣場(chǎng)，滿足舉辦活動(dòng)和停車位需要。內(nèi)高端客戶，并且設(shè)有開(kāi)闊的廣場(chǎng)，滿足舉辦活動(dòng)和停車位需要。 售樓部造型采用蝴蝶造型，門前建造蝴蝶精神堡壘，以鮮明的形象售樓部造型采用蝴蝶造型，門前建造蝴蝶精神堡壘，以鮮明的形象吸引眼球。吸引眼球。在售樓部?jī)?nèi)開(kāi)辟蝴蝶展示區(qū)，渲染出一種自然、平和、返璞歸真的在售樓部?jī)?nèi)開(kāi)辟蝴蝶展示區(qū)，渲染出一種自然、平和、返璞歸真的氛圍。氛圍。銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略四、銷售道具四、銷售道具物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)銷售面積銷售面積銷售金額銷售金額住

42、宅住宅5 5萬(wàn)萬(wàn)3 3億億產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店1.51.5萬(wàn)萬(wàn)1 1億億總計(jì)總計(jì)6.56.5萬(wàn)萬(wàn)4 4億億注：商業(yè)部分以招商形式進(jìn)行，不在銷售計(jì)劃之列。銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略五、銷售計(jì)劃五、銷售計(jì)劃銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理1 1人人銷售主管銷售主管1 1人人駐場(chǎng)策劃駐場(chǎng)策劃1 1人人銷售助理銷售助理2 2人人置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)15152020人人共計(jì)：共計(jì)：20202525人人人員配置工作原則工作原則1.均實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗制，能者上，末位淘汰。2.原則上每類產(chǎn)品配置5名銷售顧問(wèn)，在執(zhí)行中各個(gè)推廣重點(diǎn)有所先后，根據(jù)情況機(jī)動(dòng)調(diào)整，更利于工作人員對(duì)項(xiàng)目整體的了解和價(jià)值的挖掘。3.全面采用易居中國(guó)無(wú)限局域網(wǎng)銷售系統(tǒng)，

43、獨(dú)有銷控優(yōu)勢(shì)，提高工作效率。4.銷售員上崗可由開(kāi)發(fā)商選定。銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略六、案場(chǎng)組織及管理六、案場(chǎng)組織及管理 來(lái)之能戰(zhàn)來(lái)之能戰(zhàn)戰(zhàn)之能勝戰(zhàn)之能勝 團(tuán)隊(duì)組建、精誠(chéng)合作團(tuán)隊(duì)組建、精誠(chéng)合作以項(xiàng)目組形式進(jìn)行工作管理和對(duì)接以項(xiàng)目組形式進(jìn)行工作管理和對(duì)接項(xiàng)目總監(jiān)：臧俊項(xiàng)目總監(jiān)：臧俊策劃總監(jiān)：趙暉策劃總監(jiān)：趙暉銷售總監(jiān)：金琪昌銷售總監(jiān)：金琪昌銷售案場(chǎng)人員配置銷售案場(chǎng)人員配置銷售經(jīng)理：名銷售主管：名銷售經(jīng)理：名銷售主管：名銷售助理：名駐場(chǎng)策劃師：名銷售助理：名駐場(chǎng)策劃師：名銷售代表：銷售代表：2020名名（劃分為組，每組（劃分為組，每組7 7人）人）團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu) 團(tuán)隊(duì)組建團(tuán)隊(duì)組建項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)

44、目總監(jiān)臧臧 俊俊職職 務(wù)：易居中國(guó)務(wù)：易居中國(guó)/ /鄭州公司常務(wù)副總鄭州公司常務(wù)副總 策劃總監(jiān)策劃總監(jiān)崗崗 位：高級(jí)操盤手位：高級(jí)操盤手風(fēng)格：風(fēng)格：“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠、細(xì)、變穩(wěn)、準(zhǔn)、狠、細(xì)、變”穩(wěn)：穩(wěn)：以項(xiàng)目安全作為根本前提，穩(wěn)步推進(jìn)，最大程度地規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)和副作用。準(zhǔn)：準(zhǔn)：在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)最適合地塊特征和開(kāi)發(fā)商需求的產(chǎn)品，并制定精準(zhǔn)的營(yíng)銷戰(zhàn)略與手段。狠：狠：不鳴則已，一鳴驚人。在重要的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，調(diào)動(dòng)和組織各類資源，實(shí)施集中攻堅(jiān)戰(zhàn)役，在區(qū)域市場(chǎng)遙遙領(lǐng)先。細(xì)：細(xì)：強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)、強(qiáng)調(diào)執(zhí)行，打組合拳。在營(yíng)銷的每個(gè)環(huán)節(jié)追求細(xì)膩、完美，精益求精，獲得最理想效果。變：變：隨時(shí)隨地根據(jù)市場(chǎng)的變化調(diào)整實(shí)施方案，以“變”制“變”，永遠(yuǎn)做市場(chǎng)的先行者。項(xiàng)目總監(jiān)簡(jiǎn)介項(xiàng)目總監(jiān)簡(jiǎn)介團(tuán)隊(duì)組建團(tuán)隊(duì)組建主要服務(wù)客戶：主要服務(wù)客戶：上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)公司上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)公司（滬交所上市公司）（滬交所上市公司）上海房地集團(tuán)公司上海房地集團(tuán)公司上海中華企業(yè)股份公司上海中華企業(yè)股份公司（滬交所上市公司）（滬交所上市公司）上海置業(yè)有限公司上海置業(yè)有限公司（香港聯(lián)交所上市公司）（香港聯(lián)交所上市公司）上海上實(shí)集團(tuán)上海上實(shí)集團(tuán)（香港聯(lián)交所上市公