合肥君安國(guó)際置業(yè)濱湖別墅推廣策略思考180

1、序序 別有滋味君安別墅歷程君安別墅歷程。合肥的別墅，不得不提及兩個(gè)項(xiàng)目，其一是元一高爾夫，其二是碧湖云溪。別墅是奢侈的藝術(shù)，高爾夫奢侈于五畝一宅，十畝一園的致遠(yuǎn)，碧湖云溪奢侈于地段的繁華；前者在國(guó)家級(jí)貧困縣的當(dāng)家大塘，以高爾夫球會(huì)破題，實(shí)現(xiàn)了省會(huì)高爾夫時(shí)代。后者是城市別墅的典范，城市軟環(huán)境社區(qū)的創(chuàng)行者。在這一前一后，一北一南，一妙一肖間，在這一前一后，一北一南，一妙一肖間，不同形態(tài)，同樣追捧。不同形態(tài)，同樣追捧。君安見(jiàn)證了別墅的方向和城市名流的思考。君安見(jiàn)證了別墅的方向和城市名流的思考。元一高爾夫別墅一二三期，開(kāi)盤一小時(shí)售罄；四期水果墅成為當(dāng)代名流趨之若鶩的收藏品；碧湖云溪緣墅，承繼一期450

2、0元/均價(jià)，將市場(chǎng)最不可能接受的疊拼提升為“名流當(dāng)入湖溪境”的心靈歸屬，2008年度4月7月連續(xù)開(kāi)盤，日均銷售60%，均價(jià)實(shí)現(xiàn)8500元/。合肥之外，福州“亞青游艇別墅”、“桂湖別院” 蕪湖“柏莊麗城”、阜陽(yáng)“藍(lán)色雅典”、滁州“皖投水岸星城”等項(xiàng)目的成功運(yùn)作，讓所在之城市有了更多的氣質(zhì)與驚喜。君安迷戀的東西中，有一樣從不曾忘記情感，但是我們卻因?yàn)橛星楦?，別墅的秘密從此對(duì)我展開(kāi)。君安國(guó)際置業(yè)君安國(guó)際置業(yè)。我們了解別墅界我們了解別墅界天津唐郡，一種中式文化的回歸。注重的是它所承載的文化價(jià)值，是為給具有中國(guó)情結(jié)的人提供一個(gè)精神的寄托。綠城十錦園，現(xiàn)代中式別墅，平面布局采用江南宅園式設(shè)計(jì)，為國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)的

3、融匯中西、連通古今、極具文 化內(nèi)涵的高品位住宅。 。頤景山莊的建筑采用中國(guó)傳統(tǒng)民居的靈秀感，力圖在強(qiáng)化當(dāng)代人的審美力與視覺(jué)感受力的同時(shí)，保持中國(guó)傳統(tǒng)文明與當(dāng)代世界之間的一種張力。 。蘇州的姑蘇桃花源。中國(guó)傳統(tǒng)文化則在時(shí)代發(fā)展的浪潮中回歸異彩，江南庭園建筑的寫意山水走進(jìn)現(xiàn)代建筑的典范之作。成都清華坊，融合了四合院圍和私密性、江南園林風(fēng)雅靜美、西方民居舒適便利的中式別墅是文化復(fù)興在民居建筑上的烙印 。在西學(xué)東漸后的在西學(xué)東漸后的100100多里，多里，中國(guó)的建筑、中國(guó)的文化無(wú)一例外的受到了中國(guó)的建筑、中國(guó)的文化無(wú)一例外的受到了歐美文化的強(qiáng)烈沖擊。歐美文化的強(qiáng)烈沖擊。文化是反應(yīng)時(shí)代的，文化是反應(yīng)時(shí)代

4、的，今天，中國(guó)的文化開(kāi)始在歐風(fēng)美雨中不斷回歸。今天，中國(guó)的文化開(kāi)始在歐風(fēng)美雨中不斷回歸。越來(lái)越多的人去解讀老莊，去尋根問(wèn)祖。越來(lái)越多的人去解讀老莊，去尋根問(wèn)祖。建筑作為中國(guó)文化最重要部分，建筑作為中國(guó)文化最重要部分，已悄然在承擔(dān)著中式建筑文化復(fù)興的重任。已悄然在承擔(dān)著中式建筑文化復(fù)興的重任?；张山ㄖ鳛橹惺浇ㄖ淖钪匾糠郑张山ㄖ鳛橹惺浇ㄖ淖钪匾糠?，成為中國(guó)建筑文化復(fù)興的一面旗幟，也是中國(guó)徽文化的璀成為中國(guó)建筑文化復(fù)興的一面旗幟，也是中國(guó)徽文化的璀璨財(cái)富！璨財(cái)富！民族的才是世界的！徽文化的今天大放異彩！民族的才是世界的！徽文化的今天大放異彩！而作為徽文化的重要載體，而作為徽文化的重要載

5、體，徽派建筑訴說(shuō)著徽文化的過(guò)去與今天！徽派建筑訴說(shuō)著徽文化的過(guò)去與今天！在安徽，我們是否應(yīng)該有責(zé)任，有義務(wù)在安徽，我們是否應(yīng)該有責(zé)任，有義務(wù)以建筑的復(fù)興成為當(dāng)代安徽驕傲？以建筑的復(fù)興成為當(dāng)代安徽驕傲？古徽州的一宅 一院一天地，對(duì)于每一個(gè)人 都不僅僅是一條血脈 他更是一種自豪 一個(gè)文明賴以傳承的世界 一種源于東方的精神載體 一個(gè)朝思暮想的理想家園 。 。壹壹 誰(shuí)的江山別墅簡(jiǎn)史別墅簡(jiǎn)史。早期別墅項(xiàng)目：早期別墅項(xiàng)目：琥珀山莊、和莊、御景山莊、元一高爾夫別墅琥珀山莊、和莊、御景山莊、元一高爾夫別墅以及維多利亞花園、栢景灣、香榭水都、金星家園以及維多利亞花園、栢景灣、香榭水都、金星家園等項(xiàng)目的少量別墅物

6、業(yè)等項(xiàng)目的少量別墅物業(yè)2001-2002年：起步階段，合肥城建第一次將真正的別墅帶到合肥，成為當(dāng)時(shí)合肥最為高檔的居住小區(qū)。代表作：琥珀山莊2003-2004年：合肥第一個(gè)純別墅“和莊和莊”亮相合肥，并產(chǎn)生極大影響，隨之御景山莊御景山莊開(kāi)盤，形成了合肥的第一輪別墅熱，而柏景灣柏景灣、新加坡花園城新加坡花園城等小區(qū)紛紛規(guī)劃有別墅，整個(gè)別墅的物業(yè)類別主要以疊拼為主，少量聯(lián)排，別墅市場(chǎng)初現(xiàn)規(guī)模。代表作：和莊、御景山莊2005-2007年：土地政策開(kāi)始加緊，純別墅項(xiàng)目未出現(xiàn)，主要以金星家園金星家園、國(guó)建香榭水都國(guó)建香榭水都、帝豪星港灣帝豪星港灣等別墅為點(diǎn)綴銷售，別墅銷售未成規(guī)模，主要形態(tài)以疊拼別墅為主，

7、其中的亮點(diǎn)是以元一高爾夫別墅元一高爾夫別墅的熱銷，掀起了合肥人對(duì)別墅的重點(diǎn)關(guān)注；代表作：元一高爾夫別墅在售別墅項(xiàng)目：在售別墅項(xiàng)目：碧湖云溪、碧湖云溪、綠色港灣、綠色港灣、玫瑰紳城玫瑰紳城、帝豪星港灣等帝豪星港灣等目前市場(chǎng)在售其中綠色港灣、玫瑰紳城、碧湖云目前市場(chǎng)在售其中綠色港灣、玫瑰紳城、碧湖云溪由于價(jià)格相等，戶型、環(huán)境、地理位置等互有溪由于價(jià)格相等，戶型、環(huán)境、地理位置等互有千秋，形成合肥市三足鼎立的局面。千秋，形成合肥市三足鼎立的局面。2008-至今：綠色港灣綠色港灣、玫瑰紳城玫瑰紳城、碧湖云溪碧湖云溪等超大型純別墅社區(qū)的亮相，碧桂園碧桂園的強(qiáng)勢(shì)入住，于2008年上半年掀起了合肥別墅銷售的

8、高潮，聯(lián)排成為市場(chǎng)的主要部分，也最受市場(chǎng)熱捧。 代表作：綠色港灣、玫瑰紳城 碧湖云溪?jiǎng)e墅市場(chǎng)從西南向東南轉(zhuǎn)移別墅市場(chǎng)從西南向東南轉(zhuǎn)移日居型與度假型產(chǎn)生拉鋸，日居型與度假型產(chǎn)生拉鋸，區(qū)域方面，二環(huán)沿線及遠(yuǎn)郊成了在售別墅的舞臺(tái)區(qū)域方面，二環(huán)沿線及遠(yuǎn)郊成了在售別墅的舞臺(tái)】可挖掘的水資源是他們最大的優(yōu)勢(shì)萬(wàn)萬(wàn)振振訓(xùn)訓(xùn)練練基基地地東磁東磁- -山湖果嶺郡山湖果嶺郡水系資源解析：水系資源解析：東磁紫蓬山項(xiàng)目東磁紫蓬山項(xiàng)目萬(wàn)振紫蓬山項(xiàng)目萬(wàn)振紫蓬山項(xiàng)目近近18001800畝湖面及畝湖面及其使用權(quán)其使用權(quán)湖面湖面建筑建筑包圍包圍湖湖面，產(chǎn)品沿湖而置面，產(chǎn)品沿湖而置湖湖包圍包圍建筑，建筑，成湖心島式布局成湖心島式布

9、局產(chǎn)品產(chǎn)品項(xiàng)目地塊周邊環(huán)項(xiàng)目地塊周邊環(huán)湖水，成島狀湖水，成島狀產(chǎn)品觀水，近水產(chǎn)品觀水，近水產(chǎn)品親水，游水產(chǎn)品親水，游水氛圍氛圍巢湖碧桂園目巢湖碧桂園目背山面水依水背山面水依水形成天然景觀形成天然景觀800800里巢湖，里巢湖，背山面水背山面水產(chǎn)品親水，游水產(chǎn)品親水，游水產(chǎn)品解析：產(chǎn)品解析：東磁紫蓬山項(xiàng)目東磁紫蓬山項(xiàng)目萬(wàn)振紫蓬山項(xiàng)目萬(wàn)振紫蓬山項(xiàng)目花園洋房、花園洋房、THTH、獨(dú)棟別墅、獨(dú)棟別墅類型類型150-500150-500平米平米200-350200-350平米平米面積面積THTH、雙拼、獨(dú)棟、雙拼、獨(dú)棟歐式別墅歐式別墅中式別墅中式別墅風(fēng)格風(fēng)格巢湖碧桂園巢湖碧桂園295-813295-81

10、3平米平米THTH、雙拼、獨(dú)棟、雙拼、獨(dú)棟現(xiàn)代別墅現(xiàn)代別墅合肥別墅項(xiàng)目區(qū)域分布圖國(guó)建國(guó)建 香榭水都香榭水都鄉(xiāng)村花園鄉(xiāng)村花園 雙湖美墅雙湖美墅翰林雅居翰林雅居金星家園金星家園御景山莊御景山莊和莊和莊金色池塘金色池塘新華學(xué)府春天新華學(xué)府春天碧湖云溪碧湖云溪元一高爾夫別墅元一高爾夫別墅栢景灣栢景灣維維也也納納森森林林綠色港灣綠色港灣大溪地大溪地帝帝 豪豪 星星 港港 灣灣玫瑰紳城玫瑰紳城蜀山名筑蜀山名筑萬(wàn)振逍遙苑萬(wàn)振逍遙苑區(qū)域項(xiàng)目名稱套數(shù)總建面占地面積段銷售量均價(jià)入市時(shí)間高新/蜀山蜀山名筑蜀山名筑173173套聯(lián)排套聯(lián)排4 4萬(wàn)萬(wàn)100100畝畝206-280206-280剩剩2 2棟棟550055

11、0020042004和莊和莊114114套套3 3萬(wàn)萬(wàn)6 6萬(wàn)萬(wàn)197-302197-302剩剩30305300530020032003御景山莊御景山莊101101棟棟2.82.8萬(wàn)萬(wàn)8181畝畝227-325227-3252020套套7000700020042004維多利亞維多利亞8080棟棟2.82.8萬(wàn)萬(wàn)9090畝畝221-338221-338剩剩2 2棟棟5000500020032003維也納森林維也納森林1616獨(dú)棟、獨(dú)棟、2424套聯(lián)排套聯(lián)排1818萬(wàn)萬(wàn)305305畝畝174-361174-361剩剩2 2棟棟6400640020052005經(jīng)開(kāi)金星家園金星家園2020套聯(lián)排、套聯(lián)

12、排、1414套獨(dú)套獨(dú)棟、棟、124124套疊加套疊加1515萬(wàn)萬(wàn)151151畝畝252252447447100%100%4000400020052005年年政務(wù)國(guó)建香榭水都國(guó)建香榭水都1818萬(wàn)萬(wàn)135135畝畝158-236158-236100%100%7000700020062006年年廬陽(yáng)元一水果墅元一水果墅150150棟棟5 5萬(wàn)萬(wàn)7 7萬(wàn)萬(wàn)300300600600剩剩4 40%0%75007500持續(xù)銷售持續(xù)銷售阿奎利亞阿奎利亞1515套聯(lián)排、套聯(lián)排、4040套疊套疊加，獨(dú)棟加，獨(dú)棟5555套套5050萬(wàn)萬(wàn)3535萬(wàn)萬(wàn)220-280220-280剩剩60%60%43004300200

13、52005年年包河玫瑰紳城玫瑰紳城4040萬(wàn)萬(wàn)319319畝畝未定未定20082008綠色港灣綠色港灣一期一期241241套套6464萬(wàn)萬(wàn)30003000畝畝182-363182-363未發(fā)售未發(fā)售20082008碧湖云溪碧湖云溪2020套獨(dú)棟、套獨(dú)棟、6060套聯(lián)套聯(lián)排、排、110110套疊加套疊加1818萬(wàn)萬(wàn)310310畝畝220220330330剩剩2 2棟棟65006500二期二期合肥主要?jiǎng)e墅產(chǎn)品一覽表合肥別墅項(xiàng)目區(qū)域分布特征區(qū)域典型別墅項(xiàng)目高新高新金色池塘、御景山莊、和莊、維多利亞、金色池塘、御景山莊、和莊、維多利亞、維也納森林、蜀山名筑維也納森林、蜀山名筑政務(wù)政務(wù)國(guó)建國(guó)建香榭水都香

14、榭水都經(jīng)開(kāi)經(jīng)開(kāi)金星家園、翰林雅居、鄉(xiāng)村花園金星家園、翰林雅居、鄉(xiāng)村花園雙湖雙湖瑤?，幒：晚樅晚槚|方花園、華府絲竹苑東方花園、華府絲竹苑廬陽(yáng)廬陽(yáng)栢景灣、元一水果墅、阿奎利亞?wèn)嗑盀场⒃凰?、阿奎利亞包河包河萬(wàn)振逍遙苑、碧湖云溪、綠色港灣、玫瑰萬(wàn)振逍遙苑、碧湖云溪、綠色港灣、玫瑰紳城紳城 合肥別墅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)合肥別墅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“西延伸、北拓展、東少量，南發(fā)展西延伸、北拓展、東少量，南發(fā)展”的格局。的格局。合肥別墅產(chǎn)品建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)建筑風(fēng)格高新/蜀山蜀山名筑聯(lián)排中式和莊聯(lián)排/雙拼中式御景山莊獨(dú)棟/雙拼歐式維多利亞獨(dú)棟歐式維也納森林獨(dú)棟/聯(lián)排歐式經(jīng)開(kāi)金星家園獨(dú)棟

15、/聯(lián)排/雙拼歐式政務(wù)國(guó)建香榭水都疊拼現(xiàn)代簡(jiǎn)約廬陽(yáng)元一水果墅獨(dú)棟/聯(lián)排中式加歐阿奎利亞獨(dú)棟/聯(lián)排/疊加歐式包河玫瑰紳城獨(dú)棟/聯(lián)排歐式綠色港灣獨(dú)棟/聯(lián)排歐式碧湖云溪獨(dú)棟/聯(lián)排/疊加歐式1 1、 這些別墅項(xiàng)目中：這些別墅項(xiàng)目中： 獨(dú)棟占項(xiàng)目比例為獨(dú)棟占項(xiàng)目比例為20%20% 聯(lián)排占項(xiàng)目比例為聯(lián)排占項(xiàng)目比例為55%55% 雙拼占項(xiàng)目比例為雙拼占項(xiàng)目比例為10%10% 疊加占項(xiàng)目比例為疊加占項(xiàng)目比例為15%15%三種建筑形態(tài)復(fù)合占項(xiàng)目比例為三種建筑形態(tài)復(fù)合占項(xiàng)目比例為10%10%二種建筑形態(tài)復(fù)合占項(xiàng)目比例為二種建筑形態(tài)復(fù)合占項(xiàng)目比例為80%80%單種建筑形態(tài)占項(xiàng)目比例為單種建筑形態(tài)占項(xiàng)目比例為10%10

16、%2 2、這些別墅項(xiàng)目中：、這些別墅項(xiàng)目中：中式建筑風(fēng)格占項(xiàng)目比例為中式建筑風(fēng)格占項(xiàng)目比例為10%10%歐式建筑風(fēng)格占項(xiàng)目比例為歐式建筑風(fēng)格占項(xiàng)目比例為75%75%其他建筑風(fēng)格占項(xiàng)目比例為其他建筑風(fēng)格占項(xiàng)目比例為15%15%合肥別墅主流是以獨(dú)棟加聯(lián)排為主的歐式別墅合肥別墅主流是以獨(dú)棟加聯(lián)排為主的歐式別墅。20092009年合肥別墅產(chǎn)品供應(yīng)量年合肥別墅產(chǎn)品供應(yīng)量這這1212個(gè)別墅項(xiàng)目的總建筑供應(yīng)體量為個(gè)別墅項(xiàng)目的總建筑供應(yīng)體量為227.96227.96萬(wàn)，其中綠色港灣的建筑面積最大萬(wàn)，其中綠色港灣的建筑面積最大。這這1212個(gè)別墅項(xiàng)目的總占地為個(gè)別墅項(xiàng)目的總占地為50215021畝，其中綠色港灣

17、的占地面積最大。畝，其中綠色港灣的占地面積最大。真正構(gòu)成市場(chǎng)威脅的，主要是玫瑰紳城、碧湖云溪、真正構(gòu)成市場(chǎng)威脅的，主要是玫瑰紳城、碧湖云溪、綠色港灣，加上碧桂園和肥西紫蓬山別墅，保守估計(jì)綠色港灣，加上碧桂園和肥西紫蓬山別墅，保守估計(jì)量在量在60萬(wàn)方以上！萬(wàn)方以上！合肥別墅銷售價(jià)格及區(qū)域分布20082008年合肥各區(qū)域別墅的銷售均價(jià)集中年合肥各區(qū)域別墅的銷售均價(jià)集中80008000元元/ /。合肥別墅銷售總價(jià) 20082008年在售別墅項(xiàng)目的總價(jià)區(qū)間在年在售別墅項(xiàng)目的總價(jià)區(qū)間在9051090510萬(wàn)元之間。萬(wàn)元之間。在售別墅銷售情況概況在售別墅銷售情況概況案 名08年銷售09年至今銷售08年至今

18、總推銷售套數(shù)比玫瑰紳城65套8套138套 52.3%碧湖云溪62套3套104套59.6%綠色港灣120套6套140套85.7%帝豪星港灣24套0套32套75.0%該四個(gè)項(xiàng)目該四個(gè)項(xiàng)目20082008年全年的銷售套數(shù)比為年全年的銷售套數(shù)比為65.5%65.5%，與，與20082008年合肥市全市的住年合肥市全市的住宅銷售面積比宅銷售面積比70.2%70.2%相差相差5%5%。而我們看到而我們看到20092009年前年前3 3個(gè)月的銷售套數(shù)目前僅為個(gè)月的銷售套數(shù)目前僅為1717套，是套，是20082008年全年銷售套年全年銷售套數(shù)數(shù)271271套的套的6.3%6.3%。而這幾乎是今年一個(gè)季度的成交

19、量，在。而這幾乎是今年一個(gè)季度的成交量，在1-31-3月份普通住宅月份普通住宅銷售大幅起色的市場(chǎng)北京下，而別墅作為非剛性需求的產(chǎn)品，其銷售仍未銷售大幅起色的市場(chǎng)北京下，而別墅作為非剛性需求的產(chǎn)品，其銷售仍未有起色。有起色。1 1、影響價(jià)格的五大因素：合肥市別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格整體跨度約、影響價(jià)格的五大因素：合肥市別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格整體跨度約40004000元元/ / ，影響價(jià)格跨度大小的主要因素依次為：，影響價(jià)格跨度大小的主要因素依次為： 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置資源的稀缺性資源的稀缺性入市時(shí)機(jī)入市時(shí)機(jī)產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位。2 2、區(qū)域個(gè)別樓盤價(jià)格例證：、區(qū)域個(gè)別樓盤價(jià)格例證： 蜀山/高新區(qū)別墅片區(qū)最

20、高價(jià)格為御景山莊的獨(dú)棟產(chǎn)品，達(dá)到7000元/ ，維也納森林還剩兩套獨(dú)棟，開(kāi)價(jià)8000元/ 。而包河區(qū)的樓盤價(jià)的玫瑰、綠色、碧湖三個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)都已達(dá)到8000元/ 。3 3、不同別墅建筑形態(tài)的常見(jiàn)價(jià)格分布：、不同別墅建筑形態(tài)的常見(jiàn)價(jià)格分布：疊加疊加5000500060006000元元/ /，聯(lián)排聯(lián)排5000500070007000元元/ /，獨(dú)棟為獨(dú)棟為800080001000010000元元/ /合肥別墅價(jià)格特征合肥別墅面積特征合肥市場(chǎng)主流別墅項(xiàng)目的面積在合肥市場(chǎng)主流別墅項(xiàng)目的面積在158361158361之間。之間。合肥別墅房型特征項(xiàng)目名稱碧湖云溪維也納森林花園恒泰阿奎利亞玫瑰紳城綠色港灣聯(lián)

21、排房型5室3廳4衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)6室2廳3衛(wèi)5室2廳4衛(wèi)6室3廳3衛(wèi)5室3廳4衛(wèi)4室2廳4衛(wèi)5室3廳4衛(wèi)4室2廳4衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)4室4廳3衛(wèi)3室4廳3衛(wèi)主力面積236-256216.3-296.4270-290210/250208-230疊加房型3室2廳3衛(wèi)4室3廳4衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)5室2廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)5室2廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)/面積171-240（3-4層含閣樓面積）189-198230-280/ 聯(lián)排別墅主力房型為聯(lián)排別墅主力房型為5 5室室3 3廳廳4 4衛(wèi)，面積在衛(wèi)，面積在220-290220-290左右，左右，疊加別墅主力房型為疊加別墅主力房型為4 4室室2 2廳廳3 3衛(wèi)

22、，面積在衛(wèi)，面積在180-220180-220左右。左右。 合肥別墅面寬、進(jìn)深特征項(xiàng)目名稱碧湖云溪維也納森林花園恒泰阿奎利亞玫瑰紳城綠色港灣聯(lián)排面寬(m)6.4-8.97.2-8.66.6-8.15.44.8-8.2進(jìn)深(m)10.8-14.310.8-13.615.4-1815-1814疊加面寬(m)7.8-9.28.16.5-8.16.97.2-9.0進(jìn)深(m)10.8-1414.114-18.710.0512 合肥市別墅的面寬、進(jìn)深比大概都在合肥市別墅的面寬、進(jìn)深比大概都在3 3：5 5左右左右，這樣的設(shè)計(jì)，既可以，這樣的設(shè)計(jì)，既可以保證光線的充足，又保證各個(gè)房間的布局合理，舒適度更高。

23、保證光線的充足，又保證各個(gè)房間的布局合理，舒適度更高。合肥別墅層數(shù)特征項(xiàng)目名稱碧湖云溪維也納森林花園恒泰阿奎利亞玫瑰紳城綠色港灣聯(lián)排 地上3層3層3-4層3層3層地下1層1層1層0.5層0.5層疊加4層帶閣樓4層4-5層/4-5層 合肥市在售、已售項(xiàng)目在層數(shù)方面沒(méi)有很大的差異，聯(lián)排基本上為地上合肥市在售、已售項(xiàng)目在層數(shù)方面沒(méi)有很大的差異，聯(lián)排基本上為地上3 3層，地下層，地下1 1層，層， 疊加式別墅一般是疊加式別墅一般是4 4層，下面一、二層是一戶，上面三、四層又是一戶，部分疊加別墅帶層，下面一、二層是一戶，上面三、四層又是一戶，部分疊加別墅帶地下一層。地下一層。合肥別墅車庫(kù)、露臺(tái)及花園特征

24、項(xiàng)目碧湖云溪維也納森林花園恒泰阿奎利亞玫瑰紳城綠色港灣聯(lián)排車庫(kù)地下、半地下地下一層一層一層露臺(tái)1-3層各有一個(gè)露臺(tái)12-1518.4-57.630左右9-13.2花園前花園，兩端60左右，中間40左右前后花園，面積約35前花園，面積約20有有疊加車庫(kù)指定車位地下停車場(chǎng)地下、半地下地下停車場(chǎng)一層露臺(tái)3-4層有一面積約10露臺(tái)無(wú)露臺(tái)3-4層露臺(tái)南北露臺(tái)且北露臺(tái)上層挑空/南北露花園1-2有一面積約25前花園前后花園，面積約30/擁有入戶花園和空中花園有入戶花園 合肥市在售、已售項(xiàng)目中，合肥市在售、已售項(xiàng)目中，聯(lián)排別墅多以地下、半地下車庫(kù)為主，而疊加別墅大多沒(méi)有獨(dú)立聯(lián)排別墅多以地下、半地下車庫(kù)為主，而

25、疊加別墅大多沒(méi)有獨(dú)立車庫(kù)車庫(kù)，由園區(qū)統(tǒng)一指定停車場(chǎng)所。露臺(tái)和花園是中國(guó)人傳統(tǒng)居住習(xí)慣必不可少的部分，由園區(qū)統(tǒng)一指定停車場(chǎng)所。露臺(tái)和花園是中國(guó)人傳統(tǒng)居住習(xí)慣必不可少的部分，南花園、南花園、南露臺(tái)的設(shè)計(jì)也保證了最佳的采光和日照效果。南露臺(tái)的設(shè)計(jì)也保證了最佳的采光和日照效果。從現(xiàn)有情況來(lái)看，各別墅項(xiàng)目也是盡最大限度的從現(xiàn)有情況來(lái)看，各別墅項(xiàng)目也是盡最大限度的留出了露臺(tái)和花園的位置，給業(yè)主一個(gè)充分享受的空間。留出了露臺(tái)和花園的位置，給業(yè)主一個(gè)充分享受的空間。 合肥別墅配套特征項(xiàng)目名稱內(nèi)部配套碧湖云溪會(huì)所、幼兒園、游泳池、健身館、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)國(guó)建香榭水都會(huì)所、游泳池、商業(yè)街維也納森林花園SPA會(huì)所、

26、游泳池、健身房、壁球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室阿奎利亞會(huì)所、商業(yè)門面御景山莊會(huì)所、幼兒園和順東方花園酒店、會(huì)所、天然湖 別墅作為一個(gè)高檔物業(yè)形態(tài)，因其自身的特殊性和土地的限制性，大多位于市區(qū)邊緣別墅作為一個(gè)高檔物業(yè)形態(tài)，因其自身的特殊性和土地的限制性，大多位于市區(qū)邊緣地帶，因此其內(nèi)部配套也是必不可少的。地帶，因此其內(nèi)部配套也是必不可少的。被調(diào)查在售、已售別墅園區(qū)的配套多包括會(huì)所、被調(diào)查在售、已售別墅園區(qū)的配套多包括會(huì)所、游泳池、健身館、小球類場(chǎng)所、商業(yè)街等游泳池、健身館、小球類場(chǎng)所、商業(yè)街等。 在售別墅銷售情況概況在售別墅銷售情況概況案 名08年銷售09年至今銷售08年至今總推銷售套數(shù)比玫瑰紳城65套

27、8套138套 52.3%碧湖云溪62套3套104套59.6%綠色港灣120套6套140套85.7%帝豪星港灣24套0套32套75.0%該四個(gè)項(xiàng)目該四個(gè)項(xiàng)目2008年全年的銷售套數(shù)比為年全年的銷售套數(shù)比為65.5%，與，與2008年合肥市全市的年合肥市全市的住宅銷售面積比住宅銷售面積比70.2%相差相差5%。而我們看到而我們看到2009年前年前3個(gè)月的銷售套數(shù)目前僅為個(gè)月的銷售套數(shù)目前僅為17套，是套，是2008年全年銷售年全年銷售套數(shù)套數(shù)271套的套的6.3%。而這幾乎是今年一個(gè)季度的成交量，在。而這幾乎是今年一個(gè)季度的成交量，在1-3月份普通月份普通住宅銷售大幅起色的市場(chǎng)北京下，而別墅作為非

28、剛性需求的產(chǎn)品，其銷售住宅銷售大幅起色的市場(chǎng)北京下，而別墅作為非剛性需求的產(chǎn)品，其銷售仍未有起色。仍未有起色?，F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)l非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，圍繞服務(wù)、文化、特非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，圍繞服務(wù)、文化、特色色l行業(yè)屬于發(fā)展階段，供應(yīng)量大，競(jìng)行業(yè)屬于發(fā)展階段，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度高爭(zhēng)強(qiáng)度高l競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于同類項(xiàng)目新加入者的威脅新加入者的威脅較大較大l潛在項(xiàng)目少潛在項(xiàng)目少l產(chǎn)品差異性大產(chǎn)品差異性大l行業(yè)門檻高，資源關(guān)系起重要作用行業(yè)門檻高，資源關(guān)系起重要作用新加入者新加入者購(gòu)買者購(gòu)買者購(gòu)買者議價(jià)能力購(gòu)買者議價(jià)能力較強(qiáng)較強(qiáng)l替代品少替代品少l購(gòu)買者社會(huì)背景深，社會(huì)地位高購(gòu)買者

29、社會(huì)背景深，社會(huì)地位高l支付能力強(qiáng)，產(chǎn)品品質(zhì)要求高支付能力強(qiáng)，產(chǎn)品品質(zhì)要求高供應(yīng)商供應(yīng)商供應(yīng)商議價(jià)能力供應(yīng)商議價(jià)能力強(qiáng)強(qiáng)l土地政策調(diào)整土地政策調(diào)整l建筑材料價(jià)格全面上揚(yáng)建筑材料價(jià)格全面上揚(yáng)替代者替代者替代威脅替代威脅較弱較弱l替代品少，包括高檔酒店、替代品少，包括高檔酒店、高檔度假村、頂級(jí)私人會(huì)所、高檔度假村、頂級(jí)私人會(huì)所、豪宅別墅、企業(yè)總部少等豪宅別墅、企業(yè)總部少等結(jié)論：結(jié)論：主要來(lái)源于同類型客戶的爭(zhēng)奪主要來(lái)源于同類型客戶的爭(zhēng)奪現(xiàn)象表現(xiàn)：通過(guò)非市場(chǎng)化的形式購(gòu)買琥珀山莊并迅速搶購(gòu)一空；現(xiàn)象透析：琥珀山莊作為2001年合肥最高檔的規(guī)?；^(qū)，成為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)趨之若鶩的高端住宅，而依改造后的黑池壩風(fēng)景

30、區(qū)，水系資源豐富，景觀優(yōu)美，加上彼時(shí)的別墅在合肥尚未真正出現(xiàn)，故此時(shí)的別墅上市，更多的是在通過(guò)非市場(chǎng)的手段前來(lái)?yè)屬?gòu)。重點(diǎn)別墅熱銷分析： 琥珀現(xiàn)象現(xiàn)象表現(xiàn)：“一百年后還看和莊”口號(hào)綿里藏針，徽派建筑風(fēng)格，名噪一時(shí)，但今日已日暮西山；現(xiàn)象透析：和莊作為合肥第一個(gè)高檔純別墅項(xiàng)目， 在當(dāng)時(shí)栢景灣、新華學(xué)府春天等高端項(xiàng)目追求現(xiàn)代、簡(jiǎn)歐 風(fēng)格之時(shí)， 其大膽的以徽派別墅進(jìn)軍市場(chǎng)，純別墅的高檔概念， 加上項(xiàng)目獨(dú)特的建筑風(fēng)格，打造徽派別墅，發(fā)揚(yáng)徽文化， 受到彼時(shí)高收入人群的親睞，但遺憾的是后期由于開(kāi)發(fā)商后期在工程質(zhì)量、物業(yè)管理上都沒(méi)有把好關(guān)，景觀等元素僅僅是能省則省，能隨便就隨便，這也導(dǎo)致其后來(lái)銷售非常緩慢，與

31、項(xiàng)目最初的銷售火熱相比形成鮮明對(duì)比。 和莊現(xiàn)象現(xiàn)象表現(xiàn)：滿城盡是高爾夫現(xiàn)象透析：連續(xù)三期開(kāi)盤，均在1小時(shí)內(nèi)搶購(gòu)一空，位置如此偏遠(yuǎn)之處，4800元/當(dāng)時(shí)頗高。高爾夫的優(yōu)質(zhì)稀缺資源配套成就了元一高爾夫別墅的盛世熱銷，另外一方面優(yōu)越的自然景觀，加上元一集團(tuán)的高端形象，奠定了熱銷基礎(chǔ)，并時(shí)至今日，元一高爾夫別墅仍獲得眾多高端人士的好評(píng)。 高爾夫現(xiàn)象現(xiàn)象表現(xiàn)：低價(jià)熱銷，一墅難求現(xiàn)象透析：聯(lián)排別墅，周邊有生態(tài)、新海兩大公園，生態(tài)環(huán)境好，地中海風(fēng)格，天然毛石里面，景觀環(huán)境等中等，但由于前期打不開(kāi)銷售局面，加上土地成本低，前期以4200元/左右的單價(jià)推盤，每次推盤24套，形成熱銷，客戶紛至，后經(jīng)過(guò)三次開(kāi)盤，價(jià)

32、格提升至5200元/，由于前期造勢(shì)成功，逐步提價(jià)后仍然熱銷。 私享家現(xiàn)象 碧桂園現(xiàn)象現(xiàn)象表現(xiàn)：開(kāi)盤快速?gòu)?qiáng)效，全城都看碧桂園現(xiàn)象表現(xiàn)：開(kāi)盤快速?gòu)?qiáng)效，全城都看碧桂園現(xiàn)象透析：碧桂園模式的典范開(kāi)發(fā)作品，擁有一線現(xiàn)象透析：碧桂園模式的典范開(kāi)發(fā)作品，擁有一線800800里巢湖盛景，里巢湖盛景，距離巢湖市中心僅距離巢湖市中心僅1010分鐘車程，項(xiàng)目擁有背山面湖的稀缺資源，分鐘車程，項(xiàng)目擁有背山面湖的稀缺資源，項(xiàng)目首期即將推出雙拼美墅、聯(lián)體美墅及花園洋房等豐富產(chǎn)品。項(xiàng)目首期即將推出雙拼美墅、聯(lián)體美墅及花園洋房等豐富產(chǎn)品。開(kāi)盤當(dāng)天熱銷開(kāi)盤當(dāng)天熱銷3.23.2億，創(chuàng)造億，創(chuàng)造0808年安徽樓市的神話！其成功一為

33、價(jià)格年安徽樓市的神話！其成功一為價(jià)格優(yōu)勢(shì)、二為品牌優(yōu)勢(shì)、三為規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、四是自然資源優(yōu)勢(shì)，四者優(yōu)勢(shì)、二為品牌優(yōu)勢(shì)、三為規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、四是自然資源優(yōu)勢(shì)，四者有機(jī)結(jié)合后，渾然天成的藝墅生活正式開(kāi)啟！有機(jī)結(jié)合后，渾然天成的藝墅生活正式開(kāi)啟！而目前的市場(chǎng)，我們并不能從中選取一個(gè)足夠有代表性的項(xiàng)而目前的市場(chǎng)，我們并不能從中選取一個(gè)足夠有代表性的項(xiàng)目來(lái)稱之為目來(lái)稱之為“XXXX現(xiàn)象現(xiàn)象”，三足鼎立，優(yōu)劣互補(bǔ)，在市場(chǎng)上，三足鼎立，優(yōu)劣互補(bǔ)，在市場(chǎng)上，客戶甚至也在這三者之間做著艱難的抉擇?？蛻羯踔烈苍谶@三者之間做著艱難的抉擇。1.1.投放量目前趨于穩(wěn)定，主要表現(xiàn)為日居型與度假型別墅的爭(zhēng)奪；投放量目前趨于穩(wěn)定，主要表

34、現(xiàn)為日居型與度假型別墅的爭(zhēng)奪；合肥市目前別墅市場(chǎng)供應(yīng)體量小，僅包河區(qū)的綠色港灣、玫瑰紳城和碧湖云溪規(guī)模較大，其他別墅多位于政務(wù)區(qū)、大蜀山下、瑤海工業(yè)園區(qū)的的高檔小區(qū)內(nèi)少量分布。目前主要競(jìng)爭(zhēng)為玫瑰紳城這種日居型的別墅與碧桂園、紫蓬山這種度假型的別墅的競(jìng)爭(zhēng)；2.2.營(yíng)銷趨于保守，作為投資品與奢侈品的買家信心流失嚴(yán)重；營(yíng)銷趨于保守，作為投資品與奢侈品的買家信心流失嚴(yán)重；2008年，合肥市別墅市場(chǎng)趨于保守，尤其是2008年下半年，各家均未進(jìn)行行之有效的別墅產(chǎn)品營(yíng)銷，玫瑰紳城、碧湖云溪等都轉(zhuǎn)道強(qiáng)攻高層住宅。而這種保守是源于別墅作為奢侈品，受到經(jīng)濟(jì)大勢(shì)影響，這批買家的信心流失嚴(yán)重；總總 結(jié)結(jié)3.3.產(chǎn)品同

35、質(zhì)化已經(jīng)打破，各項(xiàng)目在產(chǎn)品上均有較大突破；產(chǎn)品同質(zhì)化已經(jīng)打破，各項(xiàng)目在產(chǎn)品上均有較大突破；產(chǎn)品是營(yíng)銷的根本的認(rèn)識(shí)已深得人心，各家產(chǎn)品紛紛在尋找突破，玫瑰紳城主攻英倫風(fēng)情，大面積的地下室贈(zèng)送，闊景露臺(tái)；綠色港灣注重與產(chǎn)品的景觀與戶型的雙打造都反應(yīng)出了各家在產(chǎn)品上的突破；4.4.價(jià)格方面呈現(xiàn)出高價(jià)快銷，低價(jià)滯銷的局面價(jià)格方面呈現(xiàn)出高價(jià)快銷，低價(jià)滯銷的局面縱觀目前別墅市場(chǎng)，真正為市場(chǎng)關(guān)注的為綠色港灣、玫瑰紳城和碧湖云溪這三個(gè)項(xiàng)目，而該三個(gè)項(xiàng)目目前的平均單價(jià)均在8000元/左右，相比于金星家園的、香榭水都的少量別墅，其單價(jià)要高出2000元/，而真正銷售的卻是高價(jià)產(chǎn)品，這與別墅的高總價(jià)對(duì)應(yīng)的高品質(zhì)，別墅

36、的終極置業(yè)注重高品質(zhì)有很大關(guān)系，而且，在統(tǒng)一小區(qū)內(nèi)，位置好、景觀好、單價(jià)高的別墅也往往去化最快，碧湖云溪等價(jià)格摸高到12000元/樓王開(kāi)盤當(dāng)天就被搶購(gòu)。分析：從合肥市的別墅市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，合肥別墅市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)不明顯，相比于江浙一帶的別墅市場(chǎng)，9年來(lái)整個(gè)市場(chǎng)基本處在波瀾不驚的狀態(tài)，無(wú)論是從別墅風(fēng)格、戶型創(chuàng)新、景觀打造等都處在一個(gè)中等水平，諸如觀塘、17英里、渃海天域這種超級(jí)別墅遠(yuǎn)未出現(xiàn)。貳貳 瑕瑜互見(jiàn)瑕瑜互見(jiàn) 瑕瑜互見(jiàn)瑕瑜互見(jiàn)。文化取勝，風(fēng)情取勝、生態(tài)取勝、樹(shù)立新風(fēng)格，做出差異化、特色服務(wù)，展現(xiàn)物超所值濱湖首席徽文化的復(fù)興風(fēng)水寶地，教育優(yōu)先距離城市中心2030分鐘車程地勢(shì)地貌產(chǎn)品可調(diào)整，可大有作

37、為 安徽別墅正處在一個(gè)瓶頸階段，需要有創(chuàng)新的項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)合肥作為人居城市需要新名片，濱湖作為合肥的核心，需要高端本片區(qū)即將成為合肥高尚住宅區(qū)的代表金融危機(jī)徽派建筑審美疲勞國(guó)家政策環(huán)境的變化做出自己的文化特色挖掘文化價(jià)值原創(chuàng)作品設(shè)計(jì)多文化風(fēng)情景觀對(duì)山地、坡地改造因地制宜增加現(xiàn)代建筑元素于別墅，鍛造新徽式引水，部分造出島狀景觀與最好的專業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司合作進(jìn)行設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)本區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)生態(tài)優(yōu)勢(shì)借助安徽旅游宣傳建設(shè)文化大省的優(yōu)勢(shì)巧妙運(yùn)用個(gè)性化設(shè)計(jì)滿足中高端客戶的個(gè)性需要景觀上突出安徽本省、成木整坪移栽改造外圍道路發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅城市對(duì)濱湖

38、信心尚在建設(shè)周邊配套尚需假以時(shí)日沒(méi)有地表水源分析總結(jié)濱湖區(qū)是未來(lái)的方向，城市對(duì)此信心尚在建立之中；濱湖區(qū)是未來(lái)的方向，城市對(duì)此信心尚在建立之中；配套學(xué)區(qū)交通等優(yōu)勢(shì)與周邊高層項(xiàng)目一致，唯一性還待挖掘；配套學(xué)區(qū)交通等優(yōu)勢(shì)與周邊高層項(xiàng)目一致，唯一性還待挖掘；別墅市場(chǎng)將在別墅市場(chǎng)將在0909年下半年和年下半年和1010年上半年進(jìn)入井噴（肥西），客戶年上半年進(jìn)入井噴（肥西），客戶保衛(wèi)戰(zhàn)與攻堅(jiān)戰(zhàn)同時(shí)打響，雙向作戰(zhàn)；保衛(wèi)戰(zhàn)與攻堅(jiān)戰(zhàn)同時(shí)打響，雙向作戰(zhàn)；產(chǎn)品基本定型，硬傷尚存，若無(wú)法調(diào)整或改善將為本案帶來(lái)不可產(chǎn)品基本定型，硬傷尚存，若無(wú)法調(diào)整或改善將為本案帶來(lái)不可逆的營(yíng)銷困境。逆的營(yíng)銷困境。項(xiàng)目未來(lái)具有唯一性、

39、排他性和權(quán)威性的項(xiàng)目未來(lái)具有唯一性、排他性和權(quán)威性的資源就是文化價(jià)值，資源就是文化價(jià)值，而項(xiàng)目成功的關(guān)鍵就是在于如何將項(xiàng)目而項(xiàng)目成功的關(guān)鍵就是在于如何將項(xiàng)目這種巨大的文化價(jià)值制造在產(chǎn)品里面這種巨大的文化價(jià)值制造在產(chǎn)品里面并作為附加價(jià)值被展現(xiàn)和傳播出去，并作為附加價(jià)值被展現(xiàn)和傳播出去，從而成為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。從而成為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。叁叁 止于至善止于至善 案名及定位案名及定位。公寓賣別墅賣價(jià)格感覺(jué)徽派別墅更賣文化客戶分析一一合肥別墅置業(yè)客戶構(gòu)成產(chǎn)品類型主要客戶豪華獨(dú)棟本地：以合肥國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和大型民營(yíng)企業(yè)老板以及外資公司職業(yè)經(jīng)理人和政府高層領(lǐng)導(dǎo)為主。省內(nèi)：以省內(nèi)礦老板、藥老板、茶老板和房地產(chǎn)老板

40、為核心的相關(guān)行業(yè)客戶群為準(zhǔn)。外?。阂栽诜首錾?、固定度假和在合肥固定投資的各類老板為主和外資公司職業(yè)經(jīng)理人。外國(guó)：以度假、探親、旅游合投資為主的海外人士。雙拼別墅本地：各事業(yè)單位（如：電力電信醫(yī)藥教育）中高層領(lǐng)導(dǎo)、政府高級(jí)公務(wù)員和個(gè)體生意人以及小公司老板為主。省內(nèi)：以省內(nèi)個(gè)體小老板為核心的準(zhǔn)客戶群。外?。阂栽诜首錾狻⒐潭ǘ燃俸驮诤戏使潭ㄍ顿Y的各類老板為主。外國(guó)：以度假、探親和旅游為主的華僑。TH本地：各事業(yè)單位（電力電信醫(yī)藥教育）中低層領(lǐng)導(dǎo)、政府公務(wù)員和個(gè)體生意人以及創(chuàng)業(yè)公司老板為主。省內(nèi)：以省內(nèi)個(gè)體小老板、事業(yè)單位和省內(nèi)政府高層領(lǐng)導(dǎo)為核心的準(zhǔn)客戶群。外?。阂栽诜首錾狻⒐潭ǘ燃俸驮诤戏使潭?/p>

41、投資的各類老板為主。外國(guó)：以度假、探親和旅游為主的華僑。項(xiàng)目客戶組成結(jié)構(gòu)預(yù)判核心客戶群體核心客戶群體輔助客戶群體輔助客戶群體補(bǔ)充客戶群體補(bǔ)充客戶群體以合肥本地的各事業(yè)單位、以合肥本地的各事業(yè)單位、政府高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)老政府高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)老板、外資企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人和板、外資企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人和個(gè)體生意人。個(gè)體生意人。以地市各種礦老板、藥老板以地市各種礦老板、藥老板和處于高利潤(rùn)行業(yè)的事業(yè)單和處于高利潤(rùn)行業(yè)的事業(yè)單位老板以及省內(nèi)政府高級(jí)領(lǐng)位老板以及省內(nèi)政府高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)與合肥有各種關(guān)系的外省和與合肥有各種關(guān)系的外省和國(guó)外的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人，或做度國(guó)外的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人，或做度假用或做生意用等假用或做生意用等新儒商知

42、本家城市新貴創(chuàng)富階層海歸財(cái)富榜高級(jí)灰新銳人物中堅(jiān)力量文人墨客。城區(qū)稀缺別墅文脈積淀的寶地獨(dú)具特色的中式別墅精細(xì)化的產(chǎn)品營(yíng)造得得名名 求求利利對(duì)于我們來(lái)說(shuō)得名自然更能獲利，辨證相輔得名自然更能獲利，辨證相輔不然為什么不然為什么LV的包能賣到三萬(wàn)五萬(wàn)，的包能賣到三萬(wàn)五萬(wàn)，人群指向我們的目標(biāo)。文化意象產(chǎn)品表象一個(gè)高附加值的品牌一個(gè)高利潤(rùn)率的價(jià)格最終實(shí)現(xiàn)名利雙收名利雙收案名之產(chǎn)品表象二二濱湖徽濱湖徽墅墅為現(xiàn)代的怎樣的合肥高尚建筑打造越來(lái)越國(guó)際的合肥，越來(lái)越矛盾的徽文化誰(shuí)來(lái)承載現(xiàn)代東方的居住情結(jié)，唯有徽派但在代徽州之外，誰(shuí)來(lái)承載著這千年的夙緣古徽州前世的庭院，在今天被叫做遺珍，先人建造的傳世府邸，只能承

43、載歷史，卻無(wú)法承載居住，但徽派建筑所蘊(yùn)含的東方哲居精神，卻需要沉淀與不斷的復(fù)興。合肥濱湖，承載著安徽省會(huì)合肥乃至全安徽的未來(lái)，這里將是安徽的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展舞臺(tái)，新徽文化的精神將在這里得到最好的詮釋與發(fā)展，而建筑，正是文化的最好載體，承載著新徽人的旖旎。濱湖濱湖 徽墅徽墅項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位項(xiàng)目項(xiàng)目風(fēng)格風(fēng)格項(xiàng)目項(xiàng)目風(fēng)格風(fēng)格【徽派建筑風(fēng)格徽派建筑風(fēng)格】 包涵著除其建筑本身之外的文化符號(hào)，其獨(dú)特的結(jié)包涵著除其建筑本身之外的文化符號(hào)，其獨(dú)特的結(jié)構(gòu)形式，必然蘊(yùn)涵著獨(dú)特的生活內(nèi)容。而徽派建筑構(gòu)形式，必然蘊(yùn)涵著獨(dú)特的生活內(nèi)容。而徽派建筑之所以能成為中國(guó)最具代表性的建筑流派，正是籍之所以能成為中國(guó)最具代表

44、性的建筑流派，正是籍于徽文化深厚的底蘊(yùn)：于徽文化深厚的底蘊(yùn)：徽文化的輻射，徽文化的輻射，孕育了中國(guó)巔峰于世界兩千年的空前文明：孕育了中國(guó)巔峰于世界兩千年的空前文明：程朱理學(xué)之儒，九華山之釋，黃山之道，集中代表程朱理學(xué)之儒，九華山之釋，黃山之道，集中代表了中國(guó)文化源于儒釋道相融的最高境界；宏村以及了中國(guó)文化源于儒釋道相融的最高境界；宏村以及其周邊的徽派建筑，以及各類孝義、貞節(jié)牌坊，集其周邊的徽派建筑，以及各類孝義、貞節(jié)牌坊，集中體現(xiàn)了中國(guó)傳統(tǒng)文化至高價(jià)值觀；中體現(xiàn)了中國(guó)傳統(tǒng)文化至高價(jià)值觀；【徽文化的號(hào)召力徽文化的號(hào)召力】深厚的文化對(duì)儒商、文學(xué)及藝術(shù)家的吸引力，深厚的文化對(duì)儒商、文學(xué)及藝術(shù)家的吸引

45、力，在這有著獨(dú)一無(wú)二的文化背景上，有著獨(dú)一無(wú)在這有著獨(dú)一無(wú)二的文化背景上，有著獨(dú)一無(wú)一自然景觀的土地上，有著獨(dú)一無(wú)二歷史淵藪一自然景觀的土地上，有著獨(dú)一無(wú)二歷史淵藪的土地上，自然蓬勃著一種強(qiáng)大的向心力，對(duì)的土地上，自然蓬勃著一種強(qiáng)大的向心力，對(duì)安徽文化精英階層有著不可抵拒的吸引力。因安徽文化精英階層有著不可抵拒的吸引力。因?yàn)?，中?guó)文化的根在這里，中國(guó)文化藝術(shù)精髓為，中國(guó)文化的根在這里，中國(guó)文化藝術(shù)精髓是徽文化，中國(guó)古典文化思想至高境界在徽文是徽文化，中國(guó)古典文化思想至高境界在徽文化?；??！净瘴幕膬r(jià)值推廣要素徽文化的價(jià)值推廣要素】將建筑與徽文化所倡導(dǎo)的人居理想結(jié)合，以將建筑與徽文化所倡導(dǎo)的人居

46、理想結(jié)合，以項(xiàng)目建筑闡釋程朱理學(xué)，以建筑構(gòu)成去闡釋項(xiàng)目建筑闡釋程朱理學(xué)，以建筑構(gòu)成去闡釋理學(xué)核心思想。如馬頭墻所代表的中國(guó)士族理學(xué)核心思想。如馬頭墻所代表的中國(guó)士族理想；以門樓、庭院、天井等建筑符號(hào)符號(hào)理想；以門樓、庭院、天井等建筑符號(hào)符號(hào)所代表的講究天地人并濟(jì)，與自然外界勾連所代表的講究天地人并濟(jì)，與自然外界勾連相接；以江南園林所代表的追求理學(xué)、倡導(dǎo)相接；以江南園林所代表的追求理學(xué)、倡導(dǎo)的修身養(yǎng)性，講究天人合一與自然融為一體的修身養(yǎng)性，講究天人合一與自然融為一體的和諧；以項(xiàng)目景觀闡釋禪宗道法，旨在感的和諧；以項(xiàng)目景觀闡釋禪宗道法，旨在感悟、參悟、頓悟，在四時(shí)變幻中，不同的景悟、參悟、頓悟，在

47、四時(shí)變幻中，不同的景色，給人不同的感受，進(jìn)而在聆聽(tīng)感受大自色，給人不同的感受，進(jìn)而在聆聽(tīng)感受大自然的惠賜之時(shí)，得到心靈的升華。然的惠賜之時(shí)，得到心靈的升華。案名之文化意象三三但，我們對(duì)產(chǎn)品還有更深度的精神內(nèi)涵的思考，渴望去在中國(guó)的千年文化當(dāng)中尋找真正與本案實(shí)至名歸的精神情操大大 夫夫 第第濱濱 湖湖源于達(dá)官的大夫第源于達(dá)官的大夫第大夫第是古代中國(guó)高級(jí)官吏修建府邸的一種通稱，最早見(jiàn)于漢朝，流傳至今。“大夫”是古代的官名。西周以后先秦諸侯國(guó)中，在國(guó)君之下有卿、大夫、士三級(jí)，后世遂以大夫?yàn)橐话闳喂俾氈Q。達(dá)官貴人的宅院又叫“宅第”或“第宅”，最初的大夫第即是達(dá)官們的大宅院。當(dāng)今現(xiàn)存的“大夫第”還有很

48、多，諸如婺源大夫第、義烏大夫第、呂梁大夫第、紹興大夫第、香港新田大夫第等等。如今成為我國(guó)古代文化的寶貴遺產(chǎn)，安徽涇縣也現(xiàn)存有清光緒年間名為“大夫第”的莊園，西遞宏村作為中國(guó)古代徽文化建筑保存最完整的村落，更有著名的知府胡文照先生的故居“大夫第”，鄭板橋題詩(shī)云“ 以八千歲為春；之九萬(wàn)里而南”。 現(xiàn)存的大夫第現(xiàn)存的大夫第清康熙三十年（清康熙三十年（1691年）年）西遞胡文照大夫第西遞胡文照大夫第 江西婺源大夫第江西婺源大夫第 香港新田大夫第香港新田大夫第 中國(guó)是禮尊“士”禮“士”，“學(xué)而優(yōu)則仕”，更況乎是“賈而好儒”徽州故里。千年來(lái)高官名賈的府邸的印象根深蒂固，成為社會(huì)最上層的物質(zhì)與精神的追求。大

49、夫第之于今日的演化，代表的仍然是一種對(duì)傳統(tǒng)文化的追求，是對(duì)物質(zhì)財(cái)富與文化終極體現(xiàn)。 大夫第之于今日大夫第之于今日 大夫第之于高端客戶，喚醒了對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化的凝視與褒揚(yáng)，而之于別墅，大夫第更是實(shí)至名歸。 大夫第之于客戶大夫第之于客戶和別墅和別墅 一期美院，以庭院破題；一期美院，以庭院破題；二期勝境，以中庭組團(tuán)破題；二期勝境，以中庭組團(tuán)破題；三期至善，三期至善，“止于至善止于至善”，達(dá)到了別墅產(chǎn)，達(dá)到了別墅產(chǎn)品、人生、理想的最高境界。品、人生、理想的最高境界。 大夫第之于組團(tuán)名大夫第之于組團(tuán)名大大 夫夫 第第止于至善止于至善項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：濱濱 湖湖坡不同于平原的景致和感觸，在高低的起伏中自然

50、呈現(xiàn)了。丘被它擋住的視線，反而更急切的想奔向遠(yuǎn)方。壟越是束縛你的，越令你想去釋放。阡路是遠(yuǎn)方的神秘禮物，家是唯一主題。陌鄉(xiāng)村路/林蔭道/鵝卵石小徑/水泥路，貪圖城市太久，開(kāi)始有奔向自然的沖動(dòng)在徽風(fēng)皖韻中，去用徽派建筑在廬州的大地上去詮釋徽文化與復(fù)古式的現(xiàn)代生活。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，中國(guó)人多是親睞于“媚外”，西學(xué)東漸后的歐風(fēng)美雨在中國(guó)馳騁了一個(gè)多世界，如今仍然在不斷的去刻畫“英倫”、“西班牙”、“北美”風(fēng)情，而對(duì)于中式別墅，雖然有，但相比較于歐美風(fēng)格的別墅來(lái)說(shuō)，少之又少。引引子子回歸到大夫第，他要做的就是喚起人民內(nèi)心中對(duì)通變的傳統(tǒng)建筑的真正的骨子里面的情操，在建筑里面真正的去認(rèn)識(shí)、去感受、去喜愛(ài)、去一發(fā)不

51、可收拾的愛(ài)上她。而契合這種文化人哪怕僅僅是形而上的文化人對(duì)他的發(fā)掘與熱愛(ài)。不大夫第索要做的，莫過(guò)于四個(gè)字“止于至善”引引子子禮記.大學(xué)曰：“大學(xué)之道，在明明德，在親民，在止于至善”。意思是大學(xué)的道理在于彰明自己天賦的靈明、德性，再推己及人，使人人都能除去舊染之污而自新。要見(jiàn)賢思齊，去學(xué)習(xí)他人，而且要做到極完善的地步，并堅(jiān)持不變。詮詮釋釋止于至善最初的意思既是如此做到極完善的地步，并堅(jiān)持不變，止：達(dá)到；至：最，極。至善是道德修養(yǎng)的最高境界，也是政治上的最終理想，充分體現(xiàn)了古人“修身、齊家、治國(guó)、平天下”的儒家思想，也是古仁人的終生奮斗目標(biāo)。近代諸如廈門大學(xué)還將“止于盡善”寫入校訓(xùn)，也是代表著知識(shí)

52、分子的百年追求。詮詮釋釋大夫第的“止于至善”，其意義甚遠(yuǎn)“1、止于至善，充分表達(dá)了我們的目標(biāo)客戶群體才獨(dú)有的“修身、齊家、治國(guó)、平天下”的儒家思想，以及他們的身份和地位；意意義義2、止于至善，充分表帶了我們的產(chǎn)品對(duì)于中國(guó)傳統(tǒng)文化的傳承與發(fā)展，而徽文化作為中國(guó)儒家文化經(jīng)典承襲者，至于盡善是徽文化的終極體現(xiàn)；意意義義3、止于至善，是開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的終極追求，是對(duì)徽派別墅建筑的無(wú)比匠心的鑄就，是別墅的至善境界；意意義義4、止于至善，是徽派別墅里的生活追求，游弋在徽文化的海洋，在居所中對(duì)繁華生活的思思回顧，對(duì)寧?kù)o、對(duì)幸福、對(duì)大成的生活的一種歸宿；意意義義肆肆 象外之象象外之象項(xiàng)目建議項(xiàng)目建議1.新徽派建

53、筑體系的引入：新徽派建筑體系的引入：形而上黛瓦白墻，前庭后院內(nèi)天井，必須引起現(xiàn)代居住元素，如闊露臺(tái)等，方能真正打造于適合市場(chǎng)的徽派文化建筑；案例借鑒 金碧湖畔：東西方建筑文化時(shí)間空間的雙重跨越金碧湖畔：東西方建筑文化時(shí)間空間的雙重跨越 金碧湖畔位于北京潮白河畔，其“一層半”結(jié)構(gòu)，擁有完全獨(dú)立的一層坡頂起居室，與家庭生活空間區(qū)隔開(kāi)來(lái)；挑空、獨(dú)立、寬敞、放松的一層社交空間，更符合亞洲文化注重的禮儀需求?！癠”型半圍合的結(jié)構(gòu)布局，以三面圍合，一面向戶外庭院開(kāi)放的布局。在內(nèi)部空間布局上，入室即是通透玄關(guān)，玄關(guān)落地大窗充分展示中庭風(fēng)景，視線明亮、通透。金碧湖畔沿襲了東方多重庭院的設(shè)計(jì)，開(kāi)放式前庭、水景庭

54、院、圍合式內(nèi)庭院、下沉式庭院各具功能特點(diǎn)。 觀唐：傳統(tǒng)建筑的現(xiàn)代回歸觀唐：傳統(tǒng)建筑的現(xiàn)代回歸 觀唐別墅是觀唐別墅是20042004年中式別墅的代表作，主年中式別墅的代表作，主要包括中式宅院三百四十余套。其規(guī)劃設(shè)要包括中式宅院三百四十余套。其規(guī)劃設(shè)計(jì)沿襲了中國(guó)古代城市規(guī)劃的思想計(jì)沿襲了中國(guó)古代城市規(guī)劃的思想, ,講究講究 居中不偏居中不偏 ， 不正不威不正不威 。遵循。遵循 街道分割街道分割 和和 方塊居住方塊居住 原則。依據(jù)城市街道規(guī)劃原則。依據(jù)城市街道規(guī)劃 端端直形直形 ，即，即 九經(jīng)九緯九經(jīng)九緯 的原則，在建筑風(fēng)格的原則，在建筑風(fēng)格上主要體現(xiàn)在街巷式布局、院落式空間和上主要體現(xiàn)在街巷式布局

55、、院落式空間和中國(guó)建筑風(fēng)格。中國(guó)建筑風(fēng)格。 2.景觀均好性與各棟別墅的唯一性：景觀均好性與各棟別墅的唯一性：別墅物業(yè)多為終極置業(yè)，注重景觀均好性，甚至做到各棟別墅的和而不同，避免同一物業(yè)的差異性，而影響性價(jià)比；每一套都有特色，抉擇就交給客戶吧！距離：碧湖云溪與玫瑰3.產(chǎn)品在硬件上的彈性：雙拼為主的別墅物業(yè)形象高居住舒適，但0.71的容積率，曲徑通幽景觀何以細(xì)致體現(xiàn)，合肥市場(chǎng)仍然停留在聯(lián)排階段，項(xiàng)目規(guī)劃的戶型面積比例較大，導(dǎo)致總價(jià)拉高，而別墅本身就是非剛性需求，易導(dǎo)致銷售不敞。4.高品質(zhì)材料與智能化設(shè)備引入：通過(guò)對(duì)材料的斟酌細(xì)選，對(duì)工藝的精益求精，并對(duì)現(xiàn)代化的節(jié)能材料，智能化設(shè)備等的引入，是大夫

56、第，而非和莊，我們要的是叫好叫座的真產(chǎn)品。5.高端生活方式與配套的引入：別墅業(yè)主注重其身份圈層的生活方式，引進(jìn)高檔物業(yè)管理模式，并利用會(huì)所、配套商業(yè)等成功引入高端配套設(shè)施，并可與高端商家進(jìn)行聯(lián)合，滿足別墅業(yè)主的高端生活需求。鑒于準(zhǔn)備時(shí)間有限，對(duì)于產(chǎn)品的建議與整個(gè)產(chǎn)品的營(yíng)銷推廣思路，我們將在后續(xù)的提案中呈現(xiàn)！大夫第大夫第意境意境方正方正柱額柱落，肌理質(zhì)感真切的欄桿臺(tái)基，一切都明明白白，簡(jiǎn)潔實(shí)在，沒(méi)有任何虛張聲勢(shì)的構(gòu)圖，沒(méi)有任何爭(zhēng)奇斗艷的色彩。中國(guó)民居的淡雅素凈之美，與現(xiàn)代居住空間的簡(jiǎn)潔明快之美，在這里如此完美地交融呈現(xiàn)天圓，室方天圓，室方 簡(jiǎn)樸的青瓦飛檐，廊下寬大的陰影，圖案分明的門窗，線條明快

57、流暢的。簡(jiǎn)樸簡(jiǎn)樸柱額柱落，肌理質(zhì)感真切的欄桿臺(tái)基，一切都明明白白，簡(jiǎn)潔實(shí)在，沒(méi)有任何虛張聲勢(shì)的構(gòu)圖，沒(méi)有任何爭(zhēng)奇斗艷的色彩。中國(guó)民居的淡雅素凈之美，與現(xiàn)代居住空間的簡(jiǎn)潔明快之美，在這里如此完美地交融呈現(xiàn)原始的黑白灰原始的黑白灰 簡(jiǎn)樸的青瓦飛檐，廊下寬大的陰影，圖案分明的門窗，線條明快流暢的。融匯融匯柱額柱落，肌理質(zhì)感真切的欄桿臺(tái)基，一切都明明白白，簡(jiǎn)潔實(shí)在，沒(méi)有任何虛張聲勢(shì)的構(gòu)圖，沒(méi)有任何爭(zhēng)奇斗艷的色彩。中國(guó)民居的淡雅素凈之美，與現(xiàn)代居住空間的簡(jiǎn)潔明快之美，在這里如此完美地交融呈現(xiàn)四水，歸堂四水，歸堂 簡(jiǎn)樸的青瓦飛檐，廊下寬大的陰影，圖案分明的門窗，線條明快流暢的。天下天下柱額柱落，肌理質(zhì)感真

58、切的欄桿臺(tái)基，一切都明明白白，簡(jiǎn)潔實(shí)在，沒(méi)有任何虛張聲勢(shì)的構(gòu)圖，沒(méi)有任何爭(zhēng)奇斗艷的色彩。中國(guó)民居的淡雅素凈之美，與現(xiàn)代居住空間的簡(jiǎn)潔明快之美，在這里如此完美地交融呈現(xiàn)進(jìn)退，有度進(jìn)退，有度 簡(jiǎn)樸的青瓦飛檐，廊下寬大的陰影，圖案分明的門窗，線條明快流暢的。內(nèi)向內(nèi)向柱額柱落，肌理質(zhì)感真切的欄桿臺(tái)基，一切都明明白白，簡(jiǎn)潔實(shí)在，沒(méi)有任何虛張聲勢(shì)的構(gòu)圖，沒(méi)有任何爭(zhēng)奇斗艷的色彩。中國(guó)民居的淡雅素凈之美，與現(xiàn)代居住空間的簡(jiǎn)潔明快之美，在這里如此完美地交融呈現(xiàn)無(wú)院不成家無(wú)院不成家 簡(jiǎn)樸的青瓦飛檐，廊下寬大的陰影，圖案分明的門窗，線條明快流暢的。無(wú)為無(wú)為柱額柱落，肌理質(zhì)感真切的欄桿臺(tái)基，一切都明明白白，簡(jiǎn)潔實(shí)在，

59、沒(méi)有任何虛張聲勢(shì)的構(gòu)圖，沒(méi)有任何爭(zhēng)奇斗艷的色彩。中國(guó)民居的淡雅素凈之美，與現(xiàn)代居住空間的簡(jiǎn)潔明快之美，在這里如此完美地交融呈現(xiàn)道，法自然道，法自然 簡(jiǎn)樸的青瓦飛檐，廊下寬大的陰影，圖案分明的門窗，線條明快流暢的。禮尚禮尚柱額柱落，肌理質(zhì)感真切的欄桿臺(tái)基，一切都明明白白，簡(jiǎn)潔實(shí)在，沒(méi)有任何虛張聲勢(shì)的構(gòu)圖，沒(méi)有任何爭(zhēng)奇斗艷的色彩。中國(guó)民居的淡雅素凈之美，與現(xiàn)代居住空間的簡(jiǎn)潔明快之美，在這里如此完美地交融呈現(xiàn)三進(jìn)，門廳三進(jìn)，門廳 簡(jiǎn)樸的青瓦飛檐，廊下寬大的陰影，圖案分明的門窗，線條明快流暢的。藏風(fēng)藏風(fēng)柱額柱落，肌理質(zhì)感真切的欄桿臺(tái)基，一切都明明白白，簡(jiǎn)潔實(shí)在，沒(méi)有任何虛張聲勢(shì)的構(gòu)圖，沒(méi)有任何爭(zhēng)奇斗艷

60、的色彩。中國(guó)民居的淡雅素凈之美，與現(xiàn)代居住空間的簡(jiǎn)潔明快之美，在這里如此完美地交融呈現(xiàn)小院，深宅小院，深宅 簡(jiǎn)樸的青瓦飛檐，廊下寬大的陰影，圖案分明的門窗，線條明快流暢的。和合和合柱額柱落，肌理質(zhì)感真切的欄桿臺(tái)基，一切都明明白白，簡(jiǎn)潔實(shí)在，沒(méi)有任何虛張聲勢(shì)的構(gòu)圖，沒(méi)有任何爭(zhēng)奇斗艷的色彩。中國(guó)民居的淡雅素凈之美，與現(xiàn)代居住空間的簡(jiǎn)潔明快之美，在這里如此完美地交融呈現(xiàn)君子合而不同君子合而不同 簡(jiǎn)樸的青瓦飛檐，廊下寬大的陰影，圖案分明的門窗，線條明快流暢的。幽幽前有中式宅門，中有通天接地的天井，后有四面圍合、花木扶疏的庭院，小樓隱于樹(shù)木之中，盆景花卉、花木果樹(shù)、修竹斜影、流水榭亭前院的天井與后院之間