蘇州木瀆項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢建議書PPT

1、謹(jǐn)呈Presented to: 蘇州漸建地產(chǎn)蘇州漸建地產(chǎn) 主呈：徐正蔚總經(jīng)理、主呈：徐正蔚總經(jīng)理、 抄送：羅安平先生抄送：羅安平先生Proposal forProperty Management Consulting Services （蘇州木瀆）項(xiàng)目（蘇州木瀆）項(xiàng)目 前期前期物業(yè)管理物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢顧問(wèn)咨詢建議書建議書擬稿：黎宇清日期：2008年12月09日 首先要感謝蘇州浙建地產(chǎn)有限公司的各位領(lǐng)導(dǎo)能夠在百忙之中抽空閱讀本人對(duì)“蘇州木瀆項(xiàng)目”所做的“物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)建議書”，并同時(shí)感謝各位領(lǐng)導(dǎo)在該項(xiàng)目上對(duì)我的支持與幫助。 本人做為一名物業(yè)老兵，盡已所能，至誠(chéng)服務(wù)，力求達(dá)到貴司對(duì)物業(yè)管理顧問(wèn)的

2、目標(biāo)，也發(fā)揮本人知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，價(jià)值得以體現(xiàn)！前前 言言目錄 目 錄 一蘇州木瀆項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢方案的依據(jù)二蘇州木瀆項(xiàng)目前期三大階段及顧問(wèn)重點(diǎn)工作三蘇州木瀆項(xiàng)目如何量化顧問(wèn)的效果四根據(jù)蘇州木瀆項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路五其他一本項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)二前期三大階段及顧問(wèn)重點(diǎn)工作三如何量化顧問(wèn)的效果四根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路五其他物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)設(shè)計(jì)單位施工、監(jiān)理、設(shè)備供應(yīng)商等相關(guān)單位房管局/物價(jià)局/物協(xié)/公安/水，電，移動(dòng)，氣等業(yè)主 物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)一、本項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)大業(yè)主（開發(fā)商）小業(yè)主/租戶1.1最常見(jiàn)的四角關(guān)系最常見(jiàn)的四角關(guān)系p物業(yè)顧

3、問(wèn)物業(yè)顧問(wèn) p開發(fā)商開發(fā)商p物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)p小業(yè)主小業(yè)主問(wèn)題問(wèn)題這么多角度的需求這么多角度的需求物業(yè)顧問(wèn)坐標(biāo)在哪兒？物業(yè)顧問(wèn)坐標(biāo)在哪兒？一、木瀆項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)背景背景物業(yè)管理成了大家都在打的一張牌思考對(duì)策思考對(duì)策物管顧問(wèn)定位物管顧問(wèn)定位1.2：開發(fā)商對(duì)前期物管顧問(wèn)的相關(guān)思考房地產(chǎn)資源/產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)激烈2008年政府控制措施及年底的金融風(fēng)暴借助物管品牌，尋求賣點(diǎn)，銷的快（現(xiàn)金為王）為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服（建立物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)）以客戶為中心，物業(yè)管理工作前置，完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)人性化順利交付，讓物業(yè)早期介入，產(chǎn)品細(xì)節(jié)化提高物業(yè)服務(wù)水平，形成業(yè)主體驗(yàn)效益，節(jié)省項(xiàng)目后續(xù)廣告成本教練技術(shù)專家顧

4、問(wèn)教育者領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)一、木瀆項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)圖紙圖紙?jiān)O(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 開工開工建設(shè)建設(shè)銷售銷售/招商招商 交樓交樓-物管物管選址意見(jiàn)書建設(shè)用地許可證規(guī)劃許可施工許可證預(yù)售證前期物業(yè)服務(wù)合同竣工驗(yàn)收備案證明分戶驗(yàn)收消防驗(yàn)收意見(jiàn)書物業(yè)第一階段物業(yè)第一階段項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃圖確定規(guī)劃圖確定物業(yè)第二階段物業(yè)第二階段開工開工項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收/交樓交樓管理管理物業(yè)第三階段物業(yè)第三階段（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表）目標(biāo)：目標(biāo)：產(chǎn)品實(shí)用性后期運(yùn)營(yíng)節(jié)能目標(biāo)：目標(biāo)：了解管線目標(biāo)：目標(biāo)：物業(yè)文件支持銷售目標(biāo)：目標(biāo)：竣工備案下交樓88%目標(biāo)階段性前置證書物管階段1.3時(shí)間段4種模式多人駐場(chǎng)式咨詢方提供各種專業(yè)

5、人才駐現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)施培訓(xùn)式開發(fā)商派出各系統(tǒng)人員，到顧問(wèn)咨詢方進(jìn)行培訓(xùn)/實(shí)操，使受訓(xùn)人達(dá)到獨(dú)立開展各種業(yè)務(wù)工作的目的顧問(wèn)單人式/不駐場(chǎng)由專業(yè)物業(yè)顧問(wèn)，定期/不定期前往現(xiàn)場(chǎng)解決問(wèn)題資料和技術(shù)援助式不到現(xiàn)場(chǎng)，僅提供各種資料，通過(guò)電話、傳真、QQ、視頻等獲得顧問(wèn)支持綜合式上述方法綜合起來(lái)，共同實(shí)施單人駐場(chǎng)式咨詢方一名經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)，指導(dǎo)業(yè)務(wù)工作，需要支援時(shí)向總部獲取常規(guī)性服務(wù)常規(guī)性服務(wù)實(shí)力輸出性實(shí)力輸出性知識(shí)輸出性知識(shí)輸出性專項(xiàng)顧問(wèn)性專項(xiàng)顧問(wèn)性1.4物業(yè)顧問(wèn)咨詢常見(jiàn)4模式， 6種實(shí)施方法一、木瀆項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)6種操作方法針對(duì)剛起步的開發(fā)商內(nèi)地一些名牌的開發(fā)商,根據(jù)合作方需要精心策劃一系列管理方案

6、，且專人跟進(jìn)實(shí)施，保證效果提供大量數(shù)據(jù),資料,并對(duì)之整編,形成規(guī)范性文字資料,提供不同階段的知識(shí)性輸出顧問(wèn)公司/人員根據(jù)自身的特長(zhǎng),向客戶提供不同的專項(xiàng)顧問(wèn)咨詢;如安全防范、機(jī)電選型及維保、接管驗(yàn)收、交收樓、裝修管理、創(chuàng)示范、ISO審核認(rèn)證等一、木瀆項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)1.5物業(yè)顧問(wèn)咨詢服務(wù)工作內(nèi)容5種類型分類分類細(xì)分細(xì)分內(nèi)容內(nèi)容按顧問(wèn)咨詢內(nèi)容多寡分綜合服務(wù)土建、機(jī)電、智能化、消防、安全、清潔、園藝、人事管理、質(zhì)量管理、會(huì)所經(jīng)營(yíng)旨在幫助合作方建設(shè)一個(gè)新的物業(yè)管理公司并使之正常運(yùn)作，或全面提高合作方在物管各方面水平單項(xiàng)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)/創(chuàng)示范、費(fèi)用測(cè)算、項(xiàng)目物業(yè)總體策劃、人員培訓(xùn)等；旨在針對(duì)合

7、作方需求提供有針對(duì)性的服務(wù)按顧問(wèn)咨詢階段分（1）前期介入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、會(huì)審階段 圖紙確認(rèn)階段（2）開盤協(xié)助項(xiàng)目開工開盤銷售期（指導(dǎo)開發(fā)商與物業(yè)公司簽定前期物業(yè)管理合同，公示臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（3）交樓/實(shí)操物業(yè)公司/管理處籌備接管驗(yàn)收期入住期裝修期（4）服務(wù)質(zhì)量跟蹤期正常管理期，物業(yè)顧問(wèn)咨詢質(zhì)量跟蹤期按地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容分類1.工程2.管理3.營(yíng)銷4.其他建筑、給排水、暖通空調(diào)、電氣、智能化、電梯、園林綠化、裝修等質(zhì)量管理體系、環(huán)境管理體系、人事行政/財(cái)務(wù)管理、酒店式管理等物業(yè)出售、物業(yè)出租、銷售活動(dòng)、市場(chǎng)調(diào)查等教育培訓(xùn)、創(chuàng)建達(dá)標(biāo)、檔案管理、顧問(wèn)人員駐場(chǎng)等按物業(yè)管理主要內(nèi)容

8、分類管理策劃日常管理工作對(duì)物業(yè)公司的設(shè)立登記、稅務(wù)登記提供咨詢服務(wù)協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿，建立會(huì)計(jì)核算體系協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算、幫助財(cái)務(wù)成本核算分析，提高經(jīng)濟(jì)效益根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測(cè)算成本，制訂物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)管理工作中重要環(huán)節(jié)分類1.物業(yè)建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)2.樓宇智能化設(shè)計(jì)顧問(wèn)3.物業(yè)設(shè)施顧問(wèn)4.物業(yè)施工跟進(jìn)5.環(huán)保專業(yè)顧問(wèn) 6.入住流程設(shè)計(jì)7。人力資源戰(zhàn)略顧問(wèn)8。物業(yè)理財(cái)指導(dǎo)9。會(huì)所經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)/商業(yè)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn) 10。創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)顧問(wèn)11。體系認(rèn)證顧問(wèn)12。CI推廣顧問(wèn)（以建立VI體系為主）關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：物業(yè)管理技術(shù)的輸出一、木瀆項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)1.6物業(yè)顧問(wèn)咨詢服務(wù)內(nèi)

9、容總體策劃在當(dāng)?shù)厥姓{(diào)，研讀開發(fā)商項(xiàng)目可行性報(bào)告，規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)方案，確定物業(yè)管理定位優(yōu)化設(shè)計(jì)建筑空間利用，設(shè)備比較選型，供配電系統(tǒng)日后運(yùn)行經(jīng)濟(jì)性，出入口設(shè)計(jì)（安防及以后人力資源節(jié)約）、會(huì)所/商業(yè)功能劃定（經(jīng)濟(jì)效益）、物業(yè)辦公用房、戶外空調(diào)合理性、設(shè)備房環(huán)境通風(fēng)安全是否滿足運(yùn)行需求項(xiàng)目開工/物業(yè)銷售隱蔽工程了解。協(xié)助開發(fā)商制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（符合其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和政府收費(fèi)規(guī)定）、管理規(guī)約、物業(yè)協(xié)議并向客戶明示。對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理法規(guī)等培訓(xùn)。指導(dǎo)售樓部、樣板房的物業(yè)管理及形象展示。解答業(yè)主異議VI系統(tǒng)/垃圾桶/體育設(shè)施協(xié)助按照小區(qū)/商業(yè)總體建筑風(fēng)格和當(dāng)?shù)匚幕攸c(diǎn)，提供公眾警示、區(qū)域指引等物業(yè)管理標(biāo)識(shí)在

10、開盤前先制作安裝一批，配合銷售的現(xiàn)場(chǎng)，讓業(yè)主體驗(yàn)設(shè)備安裝、試運(yùn)行，培訓(xùn)，了解設(shè)備性能、參數(shù)；提供驗(yàn)收規(guī)范程序、驗(yàn)收組織方案，記錄文本；提出工程整改意見(jiàn)；保修書的簽發(fā)；鑰匙的接管；業(yè)戶/物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料移交組建物業(yè)公司協(xié)助開發(fā)商組建/選聘物業(yè)公司，提供設(shè)立登記、稅務(wù)登記、資質(zhì)申報(bào)等。協(xié)助擬訂管理架構(gòu)、人員配備方案。提供員工手冊(cè)、各類工作手冊(cè)、作業(yè)指導(dǎo)書。協(xié)助物業(yè)企業(yè)招聘員工。協(xié)助編制業(yè)主入伙方案，流程，現(xiàn)場(chǎng)布置，組織業(yè)主入伙儀式；解答業(yè)主有關(guān)咨詢、質(zhì)咨；協(xié)助開發(fā)商/物業(yè)公司制訂符合ISO9000的標(biāo)準(zhǔn)和本物業(yè)實(shí)際情況的物業(yè)管理運(yùn)作體系文件迎檢創(chuàng)優(yōu)協(xié)助開發(fā)商/物業(yè)公司創(chuàng)建市/省/國(guó)示范小區(qū)的活動(dòng)，硬件

11、/軟件達(dá)標(biāo)，提升物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化水平其他檔案管理資產(chǎn)管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)開源節(jié)流接管驗(yàn)收業(yè)主入伙ISO體系認(rèn)證一、木瀆項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)項(xiàng)目意向書/協(xié)議制訂顧問(wèn)計(jì)劃顧問(wèn)開展工作參與工程了解管線。配合合作方的營(yíng)銷工作考察項(xiàng)目，提供相關(guān)圖紙資料提交考察建議協(xié)助合作方選聘物管人員、組建隊(duì)伍，并對(duì)物管人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)協(xié)助合作方做好入伙前的準(zhǔn)備工作定期檢查考評(píng)，提出建議報(bào)告協(xié)助編制小區(qū)物管方案指導(dǎo)合作方日常運(yùn)作，完善制度指導(dǎo)并協(xié)助合作方做好物業(yè)的交接驗(yàn)收工作協(xié)助建立物業(yè)管理檔案資料協(xié)助測(cè)算物管成本，指導(dǎo)會(huì)計(jì)進(jìn)行成本核算交接 做好服務(wù)質(zhì)量跟蹤考評(píng)、建議、解決遺留的疑難問(wèn)題總結(jié)協(xié)助編制小區(qū)入伙方案按合同約

12、定的工作內(nèi)容逐項(xiàng)落實(shí)完成1.7顧問(wèn)咨詢工作流程顧問(wèn)咨詢工作流程1階段階段2階段階段3階段階段一本項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)二前期三大階段及顧問(wèn)重點(diǎn)工作三如何量化顧問(wèn)的效果四根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路五其他立項(xiàng)立項(xiàng)圖圖紙?jiān)O(shè)計(jì)紙?jiān)O(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤管理處成管理處成立立交付交付針對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提出功能及配套及安全防范等建議施工、設(shè)備安裝的監(jiān)控市調(diào)，物業(yè)服務(wù)方案擬定銷售協(xié)助，物業(yè)合同簽署制定運(yùn)作文件開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)顧問(wèn)開發(fā)商、建筑商、分包商、設(shè)備單位、監(jiān)理單位、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)顧問(wèn)開發(fā)商、建筑商、小業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)顧問(wèn)、相關(guān)政府部門為后續(xù)物業(yè)管理減少和避免問(wèn)題

13、打下基礎(chǔ)；圖紙會(huì)審減少工程給后續(xù)物業(yè)管理造成的困難，收集管理信息資料；樹立物業(yè)形象，促進(jìn)銷售建設(shè)和使用的分水嶺承前啟后，各種問(wèn)題突出時(shí)期前期介入是物管者與大小業(yè)主的磨合期，為后續(xù)管理鋪平道路繼續(xù)管理繼續(xù)管理（正常期）（正常期）顧問(wèn)咨詢服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段二、前期三大階段顧問(wèn)重點(diǎn)工作管理處運(yùn)作/辦公用房投入使用接管驗(yàn)收交付給小業(yè)主業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）、社區(qū)組織、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)顧問(wèn)、開發(fā)商、政府部門；業(yè)主裝修正常服務(wù)物企創(chuàng)新與發(fā)展保證物業(yè)正常運(yùn)行，追求物質(zhì)業(yè)保值、增值，滿足業(yè)主不斷變化的需求；介入內(nèi)容介入內(nèi)容涉及單位涉及單位作用及影響作用及影響2.1前期介入工作內(nèi)容、參與者、作用前期介入工作內(nèi)容、參與者

14、、作用進(jìn)度周期項(xiàng)目完整周期約項(xiàng)目完整周期約7 7個(gè)月個(gè)月初規(guī)周期（2個(gè)月)二、前期三大階段及顧問(wèn)重點(diǎn)工作安防交通綠地布局、澆灌系統(tǒng)照明系統(tǒng)垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾桶布置物業(yè)用房/活動(dòng)場(chǎng)所/員工宿舍/飯?zhí)帽O(jiān)控用房/公共衛(wèi)生間/社區(qū)用房詳規(guī)確圖周期（3個(gè)月)周期（2個(gè)月)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、人防、消防景觀設(shè)計(jì)、智能化等分項(xiàng)設(shè)計(jì)的配合設(shè)計(jì)的均好性（高層以景觀服從建筑）景觀設(shè)計(jì)與市政設(shè)施的關(guān)系景觀設(shè)計(jì)與物業(yè)用房/公共用房的協(xié)調(diào)商住的關(guān)系圍合方式與智能化與圍墻設(shè)施商業(yè)/住宅的關(guān)系廣告位，空調(diào)等的設(shè)置等問(wèn)題。 會(huì)所經(jīng)營(yíng)的硬件要求配套設(shè)施（洗車點(diǎn)/無(wú)水洗車）給排水與水景的節(jié)能照明系統(tǒng)的節(jié)能（分區(qū)控制）車庫(kù)的設(shè)計(jì)及節(jié)

15、能一本項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)二前期三大階段及顧問(wèn)重點(diǎn)工作三如何量化顧問(wèn)的效果四根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路五其他三.如何量化顧問(wèn)效果要站在要站在發(fā)展商企業(yè)運(yùn)作發(fā)展商企業(yè)運(yùn)作的層面思考問(wèn)題的層面思考問(wèn)題要站在物業(yè)企業(yè)角度要站在物業(yè)企業(yè)角度日后是否日后是否正常運(yùn)營(yíng)擬訂各類資正常運(yùn)營(yíng)擬訂各類資料、制度；落實(shí)戰(zhàn)略料、制度；落實(shí)戰(zhàn)略要站在小業(yè)主角度要站在小業(yè)主角度去完善產(chǎn)品（硬件）去完善產(chǎn)品（硬件）物業(yè)運(yùn)營(yíng)角度小業(yè)主角度我們要站在小業(yè)主角度我們要站在小業(yè)主角度去完善服務(wù)體系（軟件）去完善服務(wù)體系（軟件）發(fā)展商立場(chǎng)發(fā)展商立場(chǎng)審視我們提供的服務(wù)審視我們提供的服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)業(yè)績(jī)企業(yè)業(yè)績(jī)業(yè)

16、主滿意業(yè)主滿意開發(fā)商角度高度決定成就3.1換位，站在不同角度對(duì)顧問(wèn)的最終目標(biāo)換位，站在不同角度對(duì)顧問(wèn)的最終目標(biāo)總體策劃是否與項(xiàng)目實(shí)際情況相符提交建議，可行性，專業(yè)性物業(yè)運(yùn)作資料的實(shí)操性物業(yè)運(yùn)作資料的及時(shí)性業(yè)主對(duì)物業(yè)滿意度整體95%符合戰(zhàn)略第一完善產(chǎn)品細(xì)節(jié)，實(shí)用性增加20%在竣工備案條件下交樓率88%收費(fèi)率95%設(shè)備完好率98%員工滿意度85%3.2策劃量化內(nèi)容三.如何量化顧問(wèn)效果社會(huì)效益，產(chǎn)生品牌，產(chǎn)生地產(chǎn)溢價(jià)，比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手溢價(jià)10%，銷售速度快10%ABC戰(zhàn)略就是選擇戰(zhàn)略就是選擇三.如何量化顧問(wèn)效果3.3例：階段中主動(dòng)走訪客戶，（銷售協(xié)助階段）客戶訪談提問(wèn)可評(píng)分量化例：階段中主動(dòng)走訪客戶，（銷

17、售協(xié)助階段）客戶訪談提問(wèn)可評(píng)分量化 序號(hào)序號(hào)內(nèi)容內(nèi)容評(píng)分評(píng)分110分（每項(xiàng)）分（每項(xiàng)）1您認(rèn)為我們制作的社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)對(duì)您項(xiàng)目整體形象有提升作用嗎？2您認(rèn)為顧問(wèn)人員專業(yè)在您的銷售過(guò)程中起了多大作用？是否使您的客戶增強(qiáng)對(duì)物業(yè)的信心？3整體上看，您認(rèn)為我們的顧問(wèn)工作是否對(duì)您的銷售起到了很大的幫助作用？4您對(duì)我們的工作進(jìn)度是否滿意5您認(rèn)為我的工作計(jì)劃安排是否合理、高效？6您認(rèn)為我針對(duì)貴司售樓中提出的建議是否起到了幫助？7您對(duì)我的培訓(xùn)是否滿意？對(duì)現(xiàn)場(chǎng)保安/清潔的指導(dǎo)有效嗎？8您認(rèn)為顧問(wèn)人員在此項(xiàng)目規(guī)劃階段是否對(duì)貴公司起到幫助？例如我們提出的有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)造、配套建設(shè)、設(shè)備選型、水電供應(yīng)容量、建筑材

18、料等方面的建議，您覺(jué)得實(shí)用嗎？，9您認(rèn)為我們協(xié)助您制訂的物業(yè)管理方案是否合理？10您認(rèn)為我們建立的體系文件符合您小區(qū)的特點(diǎn)嗎？是否有針對(duì)性？關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：80分以下，可不支付當(dāng)月顧問(wèn)費(fèi)三.如何量化顧問(wèn)效果顧問(wèn)項(xiàng)目收尾主要工作包括：顧問(wèn)項(xiàng)目評(píng)審l收集、整理、歸檔項(xiàng)目文件l決算顧問(wèn)項(xiàng)目的實(shí)際費(fèi)用l總結(jié)顧問(wèn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)l明確顧問(wèn)項(xiàng)目后續(xù)工作（顧問(wèn)監(jiān)管期）負(fù)責(zé)人l遞交顧問(wèn)項(xiàng)目結(jié)束的信函l重新安排顧問(wèn)項(xiàng)目人員的工作顧問(wèn)項(xiàng)目評(píng)審對(duì)顧問(wèn)人員在顧問(wèn)期內(nèi)已完成的工作結(jié)果重新、全面地進(jìn)行審核、檢查、落實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃范圍內(nèi)的各項(xiàng)活動(dòng)是否已經(jīng)完成，完成的結(jié)果怎么樣，具體如：l檢查顧問(wèn)書編制、提交及執(zhí)行情況l檢查建議函

19、遞交、回復(fù)及落實(shí)情況l檢查項(xiàng)目月度工作計(jì)劃完成情況l檢查項(xiàng)目月度報(bào)告陳述的工作內(nèi)容l檢查各專項(xiàng)工作完成情況l檢查顧問(wèn)期各類工作記錄注重回顧，進(jìn)行修正，主動(dòng)走訪客戶，進(jìn)行評(píng)價(jià)對(duì)顧問(wèn)服務(wù)效果進(jìn)行整體評(píng)估。客觀、公正、全面、有效的方法就是評(píng)價(jià)被顧問(wèn)的整體運(yùn)行狀況，通過(guò)對(duì)被顧問(wèn)公司的運(yùn)作管理現(xiàn)狀進(jìn)行全方位、全視角的審視評(píng)價(jià)，得出顧問(wèn)服務(wù)的效果是好還是壞，是一般還是優(yōu)秀。見(jiàn)顧問(wèn)項(xiàng)目整體運(yùn)行狀況評(píng)價(jià)表分析顧問(wèn)服務(wù)顧客滿意度指標(biāo)。在顧問(wèn)期間，顧問(wèn)方一般都會(huì)每季向被顧問(wèn)公司發(fā)放顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表以了解被顧問(wèn)公司對(duì)顧問(wèn)服務(wù)的意見(jiàn)和建議，顧問(wèn)項(xiàng)目收尾時(shí)，通過(guò)對(duì)以往顧客意見(jiàn)的匯總、對(duì)比、分析，亦可作為顧問(wèn)項(xiàng)目評(píng)審的

20、依據(jù)之一。見(jiàn)顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表3.4：效果也體現(xiàn)在結(jié)束時(shí)期3.5顧顧問(wèn)問(wèn)項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體運(yùn)運(yùn)行行狀狀況況評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)表表分類評(píng)定要素要素描述（理想狀態(tài)）評(píng)價(jià)戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)明確、合理、戰(zhàn)略部署清晰，戰(zhàn)術(shù)穩(wěn)健競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具有持續(xù)改進(jìn)的能力外部環(huán)境相關(guān)法制健全，市場(chǎng)廣闊，外部競(jìng)爭(zhēng)弱、集團(tuán)積極支持企業(yè)塑造企業(yè)理念理念清晰、特點(diǎn)鮮明，內(nèi)容合理、貫徹執(zhí)行好創(chuàng)新能力企業(yè)具備危機(jī)意識(shí)及發(fā)展意識(shí)，在主觀上有創(chuàng)新動(dòng)力品牌形象在市場(chǎng)已樹立企業(yè)牌品，并獲得權(quán)力部門認(rèn)可管理體系組織架構(gòu)結(jié)構(gòu)合理、責(zé)權(quán)明確、人員配置適當(dāng)崗位職責(zé)內(nèi)容清晰、分配明確、涵蓋所有業(yè)務(wù)制度建設(shè)各項(xiàng)體系制度健全，可操作性強(qiáng)執(zhí)行力度全

21、員的效執(zhí)行企業(yè)各項(xiàng)管理制度、執(zhí)行效果良好人力資源員工素質(zhì)滿足任職要求，具有發(fā)展?jié)摿T工培訓(xùn)培訓(xùn)制度健全，培訓(xùn)資源充足，培訓(xùn)內(nèi)容合理，培訓(xùn)效果良好員工激勵(lì)薪酬體系合理，激勵(lì)方式有效，員工滿意度高財(cái)務(wù)運(yùn)作管理制度財(cái)務(wù)管理制度健全，監(jiān)控力度到位收支狀況收費(fèi)及時(shí)，收費(fèi)渠道多樣，有合理的利潤(rùn)支撐企業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)管理管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，現(xiàn)場(chǎng)效果好顧客滿意單項(xiàng)及整體滿意度高一本項(xiàng)目前期物業(yè)管理顧問(wèn)方案的依據(jù)二前期三大階段及顧問(wèn)重點(diǎn)工作三如何量化顧問(wèn)的效果四根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路五其他四.根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，提出的一些思路2、相關(guān)圖紙、相關(guān)圖紙1、項(xiàng)目可行報(bào)告、項(xiàng)目可行報(bào)告4、尚需與漸建地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人面談及了解

22、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)情況、尚需與漸建地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人面談及了解當(dāng)?shù)匚飿I(yè)情況4.1思路的來(lái)源思路的來(lái)源3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)住宅先建,商業(yè)后建,但物業(yè)用房,監(jiān)控中心及電房,水泵房設(shè)計(jì)有待完善商業(yè)設(shè)計(jì)未慮及與SOHO的關(guān)系如何處理車行道非雙進(jìn)雙出車行道非雙進(jìn)雙出節(jié)能意識(shí)及景觀車庫(kù)意識(shí)無(wú)節(jié)能意識(shí)及景觀車庫(kù)意識(shí)無(wú),售價(jià)售價(jià)1萬(wàn)元萬(wàn)元/平方的支撐點(diǎn)少平方的支撐點(diǎn)少如何能在不計(jì)容積率前提下解決各類如何能在不計(jì)容積率前提下解決各類用房用房,及自行車庫(kù)放在地下使用不便及自行車庫(kù)放在地下使用不便【蘇州蘇州木瀆木瀆】項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議手冊(cè)物業(yè)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議手冊(cè)/規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)關(guān)注點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)關(guān)注點(diǎn) 解決方案解決方案四.

23、根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，提出的一些思路發(fā)現(xiàn)問(wèn)題發(fā)現(xiàn)問(wèn)題n項(xiàng)目產(chǎn)品溢價(jià)能力綜合性不高n規(guī)劃設(shè)計(jì)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)及所需設(shè)施考慮n分期開發(fā),先建住宅,但設(shè)計(jì)院出圖的配套水電等設(shè)備房有的在商業(yè)地塊,無(wú)法滿足一期實(shí)際使用4.2問(wèn)題與解決問(wèn)題與解決n商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)策劃、商業(yè)營(yíng)銷，商業(yè)運(yùn)營(yíng)未能系統(tǒng)考慮，對(duì)以后3萬(wàn)平方的商業(yè)如何運(yùn)營(yíng)應(yīng)前置考慮 服務(wù)重點(diǎn)難點(diǎn)分析：根據(jù)項(xiàng)目功能多，客戶群體廣的特點(diǎn)初步分析，不同功能物業(yè)不同類型客戶對(duì)服務(wù)的需求不同，如何令項(xiàng)目整體服務(wù)與各個(gè)功能個(gè)性化個(gè)性化服務(wù)之間更完美結(jié)合，務(wù)求另不同類型業(yè)主均享受尊貴服務(wù)，是該項(xiàng)目服務(wù)的重點(diǎn)，同時(shí)，也是服務(wù)的難點(diǎn)。四.根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，提出的一些思路功能功

24、能SOHO高檔住宅高檔住宅商鋪商鋪辦公人員辦公人員客客戶戶分分析析商務(wù)人員商務(wù)人員業(yè)主業(yè)主經(jīng)營(yíng)客戶經(jīng)營(yíng)客戶消費(fèi)者消費(fèi)者投資者投資者其它客戶其它客戶4.3服務(wù)重點(diǎn)難點(diǎn)分析服務(wù)重點(diǎn)難點(diǎn)分析四.根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路4.4下一步工作思路下一步工作思路第一階段： 企業(yè)內(nèi)部了解第二階段： 外部環(huán)境了解第三階段： 業(yè)主調(diào)查內(nèi)部訪談內(nèi)部訪談收集資料收集資料同行交流同行交流漸建企業(yè)戰(zhàn)略、目標(biāo)、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、開發(fā)計(jì)劃等了解，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群了解外部環(huán)境/政策法了解；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手/標(biāo)桿企業(yè)情況了解業(yè)主抽樣了解，漸建以往曾開發(fā)樓盤，周邊誠(chéng)意客戶問(wèn)卷調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查與開發(fā)商溝通，與開發(fā)商溝通，木瀆項(xiàng)目的物業(yè)管理定位，

25、木瀆項(xiàng)目的物業(yè)管理定位，如果雙方意見(jiàn)一致，如果雙方意見(jiàn)一致，則開始擬寫則開始擬寫住宅住宅+商業(yè)商業(yè)+SOHO綜合物業(yè)服務(wù)方案綜合物業(yè)服務(wù)方案專業(yè)有償服務(wù)本物業(yè)推出的特色化服務(wù)基本物業(yè)服務(wù)針對(duì)性針對(duì)性服務(wù)服務(wù)特色服務(wù)特色服務(wù)物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù) 目標(biāo)：目標(biāo)：既能滿足木瀆項(xiàng)目的基礎(chǔ)服務(wù)的需要，又能體現(xiàn)服務(wù)檔次，提供針對(duì)性的服務(wù)！四.根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路 根據(jù)項(xiàng)目功能、人群特點(diǎn)以及形象定位需求分析，我建議木瀆項(xiàng)目根據(jù)不同功能物業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)定位，為業(yè)主提供針對(duì)性強(qiáng)的個(gè)性化服務(wù)： 商鋪物業(yè)： 商務(wù)導(dǎo)購(gòu)服務(wù) SOHO： 辦公商務(wù)服務(wù) 住宅物業(yè)： 管家服務(wù)4.5服務(wù)模式定位建議服務(wù)模式定位

26、建議4.6.14.6.1特色服務(wù)內(nèi)容特色服務(wù)內(nèi)容四.根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路貼心管家式服務(wù)貼心管家式服務(wù)“一對(duì)一一對(duì)一”的高效運(yùn)作模式的高效運(yùn)作模式溫馨細(xì)致的個(gè)性化服務(wù)溫馨細(xì)致的個(gè)性化服務(wù)ISO標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的保證標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的保證 SOHO大堂管家服務(wù)大堂管家服務(wù) 秩序維護(hù)工作聯(lián)席會(huì)議制秩序維護(hù)工作聯(lián)席會(huì)議制目的：目的： 資產(chǎn)管理保值增值資產(chǎn)管理保值增值4.6.24.6.2資產(chǎn)管理服務(wù)：資產(chǎn)管理服務(wù)：特別是商鋪及特別是商鋪及SOHOSOHO需要資需要資產(chǎn)能流轉(zhuǎn)到效率最高的人手產(chǎn)能流轉(zhuǎn)到效率最高的人手中，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)中，進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 通過(guò)菜單式服務(wù)單將租務(wù)洽談、服務(wù)內(nèi)容選擇、通過(guò)菜單式服務(wù)單將租務(wù)洽

27、談、服務(wù)內(nèi)容選擇、租金定價(jià)、合同訂立、服務(wù)執(zhí)行融和一體，為業(yè)主提租金定價(jià)、合同訂立、服務(wù)執(zhí)行融和一體，為業(yè)主提供盡善盡美的資產(chǎn)管理服務(wù)。供盡善盡美的資產(chǎn)管理服務(wù)。 將將SOHO/SOHO/商鋪?zhàn)饨鹕啼佔(zhàn)饨? +服務(wù)內(nèi)容制作成服務(wù)內(nèi)容制作成SOHO/SOHO/商鋪的商鋪的服務(wù)單，由物業(yè)按服務(wù)單的內(nèi)容與租戶進(jìn)行租賃合同服務(wù)單，由物業(yè)按服務(wù)單的內(nèi)容與租戶進(jìn)行租賃合同洽談，讓租戶選擇服務(wù)內(nèi)容，刪除租戶不需要的服務(wù)洽談，讓租戶選擇服務(wù)內(nèi)容，刪除租戶不需要的服務(wù)內(nèi)容，剩下的服務(wù)內(nèi)容的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，剩下的服務(wù)內(nèi)容的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)+ +租金租金= =該租戶應(yīng)付該租戶應(yīng)付租金。租金。 四.根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些

28、思路委托方式、期限全權(quán)委托管理公司統(tǒng)一管理出租，期限貳年。租金返還方式成功出租后，每月5日前，委托方以轉(zhuǎn)帳方式支付上月租金給出租方。裝修配置要求由發(fā)展商/業(yè)主統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一配置等，或者委托經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行裝修配備。租金價(jià)格的制定由管理公司制定統(tǒng)一的價(jià)格表（綜合考慮樓層、戶型、面積、朝向等因素）出租方案長(zhǎng)租與短租相結(jié)合。4.6.14.6.1特色服務(wù)內(nèi)容特色服務(wù)內(nèi)容四.根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路商場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)與推廣商場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)與推廣/營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)與持續(xù)招商（出租）商業(yè)運(yùn)營(yíng)與持續(xù)招商（出租）協(xié)調(diào)商家與消費(fèi)者之間糾紛協(xié)調(diào)商家與消費(fèi)者之間糾紛（引入調(diào)解員機(jī)制）（引入調(diào)解員機(jī)制）123利用自身優(yōu)勢(shì)

29、，了解并熟悉現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家的各種產(chǎn)品信息、品牌信息以及促銷信息等，為消費(fèi)者提供集商業(yè)信息咨詢以及導(dǎo)購(gòu)服務(wù)于一體的高品質(zhì)服務(wù)根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)商家多的特點(diǎn)，將對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行有效監(jiān)管，包括對(duì)商家的品牌審核管理、租約管理、服務(wù)監(jiān)督管理等。4.74.7商業(yè)特色服務(wù)內(nèi)容商業(yè)特色服務(wù)內(nèi)容Gemdale Corporation免費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)項(xiàng)目免費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)項(xiàng)目*提供深圳衣食住行訊息咨詢*代訂國(guó)內(nèi)外訂房及航空機(jī)位及交通安排*國(guó)內(nèi)外旅游咨詢服務(wù)*會(huì)議安排。*郵件代收發(fā)、快遞、空運(yùn)安排。*代訂書籍、雜志、報(bào)紙。*電話轉(zhuǎn)接及留言服務(wù)*代收代繳水電、燃?xì)?、電話及雜費(fèi)。*蚊蟲消毒。*附屬設(shè)備維修*代辦房屋租賃、提供租金參

30、考意見(jiàn)* 全天禮賓服務(wù)，全天保安 收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)項(xiàng)目*家居清潔服務(wù)。*商務(wù)文件打字、傳真、復(fù)印。*各項(xiàng)文書處理、代辦翻譯服務(wù)。*衣物送洗服務(wù)*代辦證件、執(zhí)照年檢、年審*特約家政及褓姆托兒服務(wù) 服務(wù)體系：服務(wù)體系：服務(wù)體系服務(wù)體系 引進(jìn)著名顧問(wèn)提供服務(wù)策劃，服務(wù)方式有更多主動(dòng)居家的服務(wù)，并提供被叫式個(gè)性服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容上考慮客戶為居住性商務(wù)客戶，因此應(yīng)照顧到客戶居家、商務(wù)需求。四.根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路SOHO特色服務(wù)項(xiàng)目入住和退房手續(xù)辦理設(shè)置服務(wù)接待中心，為入住和退房的客人手續(xù)辦理一切手續(xù) 24小時(shí)商務(wù)秘書服務(wù)1、在服務(wù)中心設(shè)置接待中心，為租客提供有償24小時(shí)的商務(wù)秘書服務(wù)；2、服務(wù)內(nèi)容

31、：翻譯、打字、電郵、復(fù)印、上網(wǎng)商務(wù)服務(wù)； 車輛事務(wù)1、24小時(shí)為租客提供商務(wù)用車的有償服務(wù)（如：月、日租或臨時(shí)用車）；2、與專業(yè)汽車公司和旅游公司合作，為租客提供大型商務(wù)用車提供有償服務(wù)；3.代辦年審/洗車服務(wù)到外地區(qū)的訂票和訂房服務(wù)；作為高檔的且租客以外籍商務(wù)人士為主要客源的公寓，租客外出經(jīng)商需要預(yù)訂交通票和酒店，管理公司通過(guò)與提供全國(guó)性的票務(wù)和酒店預(yù)訂滿足租客的需求；SOHO特色服務(wù)項(xiàng)目翻譯服務(wù)、秘書服務(wù)代購(gòu)辦公用品辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)辦公裝修設(shè)計(jì)臨時(shí)辦公室租用服務(wù)法律事務(wù)咨詢/顧問(wèn)，代辦證照商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、租賃服務(wù)及綠化租擺等4.84.8 SOHO特

32、色服務(wù)內(nèi)容（商務(wù)）引進(jìn)著名顧問(wèn)管理提供服務(wù)策劃，服務(wù)方式有更多主動(dòng)居家的服務(wù)，并提供被叫式個(gè)性服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容上考慮客戶為居住性商務(wù)客戶，因此應(yīng)照顧到客戶居家、商務(wù)需求。資產(chǎn)管理：代辦房屋租賃、提供租金參考意見(jiàn)對(duì)長(zhǎng)租客人提供有償?shù)募揖忧鍧嵎?wù)套餐按客人的要求，上門提供有償家居清潔服務(wù)；對(duì)短期租客人，提供每天清潔的服務(wù)提供每天12次無(wú)償清潔的服務(wù)，包括床上用品的更換清洗；長(zhǎng)假期公寓服務(wù)管理逢圣誕節(jié)，外籍租客有一段長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月的假期，管理公司為這類租客提供長(zhǎng)假期公寓服務(wù)管理服務(wù)；專業(yè)洗衣服務(wù)1、與專業(yè)洗滌供應(yīng)商合作，按客人的要求提供有償?shù)囊路虿疾莘?wù);2、長(zhǎng)租客人提供有償服務(wù)；日租客人提供布草免費(fèi)洗

33、滌服務(wù)；訂送報(bào)紙與郵局或報(bào)社合作，按客人的要求提供有償?shù)膱?bào)紙或雜志的訂購(gòu)和收發(fā)的服務(wù);訂送鮮牛奶/送水與專業(yè)鮮奶/送水供應(yīng)商合作，按客人的要求提供有償?shù)孽r奶訂送服務(wù);便利百貨日常生活用品采購(gòu)配送服務(wù)與多家超市合作，為租客提供百貨日常生活用品有償代采購(gòu)配送服務(wù)，使商務(wù)型的租客感受到生活方便省時(shí)；四.根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路4.84.8 SOHO特色服務(wù)內(nèi)容（管家）4.9運(yùn)作流程建議門禁監(jiān)控巡邏登記應(yīng)急日常維護(hù)垃圾分類垃圾清運(yùn)消毒除蟲日常維護(hù)損壞更換供電設(shè)備消防設(shè)備建物安全中央監(jiān)控給水排水個(gè)性服務(wù)信件收發(fā)訪客接待人事管理行政管理財(cái)務(wù)管理秩序維護(hù)清潔綠化工程維修管家服務(wù)行政人事顧問(wèn)經(jīng)理物業(yè)企業(yè)經(jīng)理發(fā)展商匯報(bào)匯報(bào)指示指示匯報(bào)匯報(bào)指示指示述職述職指示指示需求需求支援支援四.根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出的一些思路政府相關(guān)職能管理部門4.104.10監(jiān)督運(yùn)行機(jī)制建議服務(wù)效果、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)各界、發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督組織行為管理制度政府業(yè)務(wù)主管部門監(jiān)督收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅等政府相關(guān)部門監(jiān)督委托服務(wù)合同規(guī)定的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)業(yè)主、發(fā)展商監(jiān)督物