國際藝術(shù)村可研報告

1、海陽中泰置業(yè)有限公司 國際藝術(shù)村中國書畫藝術(shù)廣場項目介紹1 項目背景概述2007年，海陽中泰置業(yè)有限公司通過海陽市國土局拍賣取得際藝術(shù)村中國書畫藝術(shù)廣場項目用地，為積極推進(jìn)該項目開發(fā)建設(shè)，由山東省日出東方有限公司及溫州商人牽線中國書畫家協(xié)會合作共同成立海陽中泰置業(yè)有限公司，承擔(dān)該項目的開發(fā)建設(shè)工作。1.1.1 項目現(xiàn)狀項目公司通過海陽中泰置業(yè)有限公司（以下簡稱“中泰”）已于2007年通過公開競拍方式獲得上述項目地塊，該地塊總占地面積182，677.7平方米、容積率1.2，用途為住宅、商業(yè)用地，總建筑面積219881平方米，土地成交價格 萬元，土地費用總計為 萬元。項目公司已于2007年11月2

2、3日注冊成立，初始注冊資本為2，008萬元。目前已繳納全額土地出讓金及成本15000萬元;建筑投資開發(fā)12萬平方米已支付工程款7000萬元；辦理配套手續(xù)費用3000萬元；以及回墊土、辦公管理及交稅款等。1.1.2 項目總投資及資金來源項目總投資共78,500萬元。序號項目金額（萬元）比例1自籌資金36,80047%2銀行貸款30,00038%3部分銷售收入11,70015%4總投資78,500100%2 融資人資信情況2.1 融資公司基本情況2.1.1 融資公司情況項目公司海陽市中泰置業(yè)有限公司住所海陽市文山街68號法定代表人徐永文企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊資本2008萬元實收資本2008萬元經(jīng)

3、營范圍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等經(jīng)營期限無公司簡介專為本項目開發(fā)設(shè)立的項目公司，日從東方80%和溫州商人20%2.1.2 融資公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業(yè)稅5%土地使用稅（二類）每平方米每年4元土地增值稅（預(yù)繳）2%房產(chǎn)稅年稅率1.2%土地增值稅（清算）四級超額累進(jìn)稅率城市建設(shè)稅/費7%企業(yè)所得稅（預(yù)繳）15%教育和衛(wèi)生附加費3%企業(yè)所得稅（清算）25%地方教育費附加1%施工合同印花稅0.05%購房合同印花稅0.05%2.2 融資人財務(wù)狀況3 項目概況和建設(shè)情況3.1 項目基本情況 3.1.1 項目用地情況該項目選址于海陽旅游度假區(qū)鳳儀路北、龍城路西，南有親海御野高級別墅區(qū)，近鄰半島最大的溫

4、泉洗浴中心，是海陽市委、市政府遠(yuǎn)景規(guī)劃大城市框架的中心，是銜接老城新區(qū)的重要接點。該項目總用地面積182677平方米,建筑容積率1.2,建筑密度28.8%,綠地率38.2%，建筑面積219881平方米，其中商業(yè)用房104881平方米，商品住宅115000平方米。“中國書畫藝術(shù)廣場”是市政府重點招商引資項目，該項目的投資建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計符合海陽市城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，得到市政府的認(rèn)可；是集文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購物、景觀住宅為一體的現(xiàn)代旅游度假區(qū)生活配套項目。海陽市旅游資源豐富而且獨特，全國僅有的萬米金沙灘、叢麻禪院、招虎山森林公園、云頂自然風(fēng)景旅游區(qū)等，多為自然景觀、天境佳成；海陽宜人的氣候，豐富的自

5、然旅游資源，使海陽區(qū)別于其他城市的觀光旅游，形成了一種獨特休閑度假式的旅游區(qū)。海陽境內(nèi)山、林、海、島兼?zhèn)?，自然條件多樣，而且歷史悠久，文化積淀深厚，形成了較為多樣化的旅游資源；海陽地處海濱低山丘陵地帶，地勢起伏有致，山河交錯，自然景觀復(fù)雜多變，旅游資源集聚度較高，并形成紅色沙灘山地文化旅游資源組合，實有東方夏威夷之美譽(yù)。中泰公司年初特邀中國書法家協(xié)會主席史云魁、江永輝、劉超英、朱玖山、李百戰(zhàn)等書畫藝術(shù)家一行17人，由曹斌秘書長帶領(lǐng)到海陽考察、體驗生活。藝術(shù)家們對海陽的山山水水，自然美景贊不絕口。認(rèn)為海陽具有天然的書畫創(chuàng)作環(huán)境，能給藝術(shù)家以創(chuàng)作靈感。藝術(shù)大師們一致提議中泰公司在海陽開發(fā)文化產(chǎn)業(yè)園

6、。由此雙方簽訂了合作協(xié)議。協(xié)議的主題內(nèi)容是，由中泰公司在海陽市興建書畫藝術(shù)廣場，而中國書法家協(xié)會則召集全國書畫界知名書畫家，到海陽書畫藝術(shù)廣場居住、創(chuàng)作、展示、培訓(xùn)、交流?，F(xiàn)今中國書畫藝術(shù)家的流動性比較大，如何利用海陽的自然景觀與人文氣息，把藝術(shù)家們凝聚在一起；如何開發(fā)海陽豐富的旅游資源，把“中國書畫藝術(shù)廣場”打造成融文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購物、景觀住宅為一體的宜居之所。讓藝術(shù)家們既來之則留之，即享受又創(chuàng)作；讓游客欣賞購買，即嘗海鮮美食又賞藝術(shù)大餐。書畫既是一種藝術(shù)， 也是文化產(chǎn)業(yè)的組成部分。 打造“中國書畫藝術(shù)廣場”有多重目的， 一可以弘揚傳統(tǒng)書畫藝術(shù)， 二可以提升城市品位， 三可以促進(jìn)藝

7、術(shù)品商業(yè)市場的發(fā)育， 四可以催生出新的旅游文化品牌， 可謂一舉多得。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們越來越注重生活品質(zhì)的提升，對文化藝術(shù)的追求不斷增長，海陽“中國書畫藝術(shù)廣場”有可能催生出一個新的旅游品牌，一個集書畫藝術(shù)展示、交流為一體，同時將旅游、休閑融入其中的文化旅游中心。3.1.2 項目基本控規(guī)指標(biāo) 項目基本控規(guī)指標(biāo)表表1-1序號指標(biāo)名稱指數(shù)單位備注建設(shè)用地面積182677m21總建筑面積219881m21.1規(guī)劃容積率1.21.2綠地率40.21.3建筑密度26%2地上可建面積219881m22.1住宅115000m22.2商業(yè)104881m23地下汽車庫30000m23.2 項目建設(shè)條件目前

8、項目融資人通過競拍方式獲得土地，2009年11月項目規(guī)劃已通過，正在建設(shè)中。3.3 項目建設(shè)實施進(jìn)度本項目2010年4月開工建設(shè)，聯(lián)排別墅18000平方米，多層住宅40000平方米均已封頂，預(yù)計于2011年12月底竣工驗收，交付使用；2011年3月開工建設(shè)酒店式公寓與小高層計80000平方米；8月份已開工剩余工程8000平方米，開發(fā)建設(shè)期 28個月。階段時間進(jìn)度可行性研究2007年11月土地取得2007年11月設(shè)計2009年6月四證取得2010年4月基礎(chǔ)工程2010年5月主體工程2010年5月-2010年11月室內(nèi)裝飾工程2011年4-7月室外工程2011年3-7月部分交房2012年3月4 項

9、目市場情況 目前已開發(fā)可預(yù)售的面積，已預(yù)定60%以上。4.1 項目投資環(huán)境海陽處于煙臺、青島、威海三個開放城市的中心地帶的區(qū)位優(yōu)勢，旅游資源豐富而且獨特，全國僅有的萬米金沙灘、叢麻禪院、招虎山森林公園、云頂自然風(fēng)景旅游區(qū)等，多為自然景觀、天境佳成；海陽宜人的氣候，豐富的自然旅游資源，使海陽區(qū)別于其他城市的觀光旅游，形成了一種獨特休閑度假式的旅游區(qū)。鑒于海陽市休閑度假產(chǎn)業(yè)要素規(guī)劃，未來3年，確定打造“沙灘運動休閑之城”的海陽，將圍繞這一戰(zhàn)略目標(biāo)對休閑度假產(chǎn)業(yè)要素進(jìn)行全面布局和規(guī)劃，形成融入半島城市群乃至更大區(qū)域旅游市場的競爭“名片”。2012年后，將力爭建設(shè)成為“中國北方海濱運動休閑中心”和“國

10、家旅游休閑度假示范區(qū)”。隨著海內(nèi)外友人對海陽的關(guān)注，給市場帶來了無限的發(fā)展前景。我公司為響應(yīng)政府規(guī)劃，提前做好準(zhǔn)備，得到海陽市政府大力支持，分兩期操作，從各方面獲得了諸多優(yōu)惠條件。4.1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)概況本項目所在地位于海陽旅游度假區(qū)鳳儀路北、龍城路西。山東省2009年實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資19031億元熏增長233。共爭取中央新增投資項目4056個、資金832億元。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸規(guī)模熏全年新增本外幣貸款64635億元熏是上年的21倍。通過積極培育消費熱點，加強(qiáng)流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，改善城鄉(xiāng)消費環(huán)境，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額12363億元，增長191。大宗商品消費明顯升溫，汽車類消費增長454

11、，商品房銷售額增長489。4.1.2 人居環(huán)境國際藝術(shù)村總建筑面積219881平方米，住宅115000平方米，商業(yè)用房104881平方米；是一個布局合理，配套齊全、功能完善的集文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購物、景觀住宅為一體的現(xiàn)代旅游度假區(qū)生活配套項目，到時將吸引內(nèi)陸諸多城市的藝術(shù)家及客商來創(chuàng)作、經(jīng)營投資、定居。在市場經(jīng)濟(jì)蕭條的背景下，該項目開發(fā)建設(shè)的實施將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動地方經(jīng)濟(jì)增長，強(qiáng)有力的抵抗國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。隨著亞洲沙灘運動會的臨近與青島跨海大橋的建成，海陽度假區(qū)將迎來空前的發(fā)展機(jī)遇。4.1.3 區(qū)位交通海陽處于煙臺、青島、威海三個開放城市的中心地帶，海陽濱海大道由清華大學(xué)

12、規(guī)劃設(shè)計，西接青島濱海大道，東連威海乳山口，沿線有十座山峰，2個峽谷，3條河流，規(guī)劃了旅游風(fēng)景區(qū)，4個海上游樂場，6個特色風(fēng)情鎮(zhèn)，是集休閑、度假，爽身，縱情于一體，具有原始風(fēng)貌，自然風(fēng)光，生態(tài)氣息，大海風(fēng)情，令人陶醉的觀光帶，旅游帶，特色帶。目前，海陽濱海大道已開工建設(shè)，于2007年年底，將完成大部分工程量，2008年上半年通車。從海陽辛安鎮(zhèn)至即墨市豐城鎮(zhèn)的跨海大橋，總投資2.6億元，長3.3公里，將于2008年6月正式開始建設(shè)，屆時濱海大道全線通車后從海陽到青島香港東路不足一小時車程。4.1.4 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場海陽市旅游度假區(qū)是新興的新區(qū)，土地市場在04、05年才開始有較大的供應(yīng)量，土地

13、價格價格偏低，隨后在07、08年隨著城市規(guī)模的壯大，土地價格直線飆升，從當(dāng)初的十多萬到現(xiàn)在的最高180余萬元。4.2 項目分析及市場情況4.2.1 項目區(qū)域情況國際藝術(shù)村地處海陽度假區(qū)中心地段。南臨海邊萬米金沙灘浴場，北臨萬畝濕地公園，西傍亞洲沙灘運動會會場，東有著名的高爾夫球場。距青威高速公路7KM，經(jīng)濱海大道到青島五四廣場只需40分鐘車程，交通非常便捷。 4.2.2 國際藝術(shù)村住宅市場分析國際藝術(shù)村總建筑面積219881平方米，住宅115000平方米，聯(lián)排別墅、商業(yè)用房104881平方米；是一個布局合理，配套齊全、功能完善的集文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購物、景觀住宅為一體的現(xiàn)代旅游度假區(qū)生活

14、配套項目，到時將吸引內(nèi)陸諸多城市的藝術(shù)家及客商來創(chuàng)作、經(jīng)營投資、定居。在市場經(jīng)濟(jì)蕭條的背景下，該項目開發(fā)建設(shè)的實施將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動地方經(jīng)濟(jì)增長。隨著亞洲沙灘運動會的臨近與青島跨海大橋的建成，海陽度假區(qū)將迎來空前的發(fā)展機(jī)遇。由于市場置業(yè)需求主要是自主和改善，以及投資為主需求，海陽旅游度假區(qū)住宅價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響較小。目前市場新房價格區(qū)間在3900-4500元/平米，短期內(nèi)大幅上漲或下跌的可能性均較小，預(yù)計未來幾年內(nèi)，更多是一個價格穩(wěn)定上漲時期。4.2.3 周邊同類項目比較項目名稱物業(yè)形態(tài)價格（元/M2）銷售情況匯景灣高層、多層、別墅獨棟別墅 15000多

15、層 5600開盤部分已售75%海陽迪拜別墅獨棟別墅 18000已售60%福邸金海翠林多層多層 6800別墅 180001-3期已售95%4期在建未開盤荷蘭街多層多層 4800已售85%鳳凰八佰多層多層 4500已售90%三龍多層07年 多層 1600已售完金域藍(lán)灣多層、別墅多層 4900已售90%4.2.4 項目定位主要購房人群來源如下：購房人群來源所占比例海陽本地約15%各地書畫家約5%東三省約30%溫州、北京、上海約20%濟(jì)南、淄博、濰坊、青島約20%山西等西北約10%具體產(chǎn)品類型規(guī)劃如下：產(chǎn)品類型單套面積（平方米）套數(shù)現(xiàn)價(元/m2)備注雙拼別墅380813500每聯(lián)排別墅3041321

16、2600年多層住宅80-1306004980按高層住宅80-10060058008%商業(yè)10000升酒店式公寓40-504008800值車庫及儲藏室2500小計總計1740說明：雙拼別墅、聯(lián)排別墅的地下室、車庫，不計入容積率，但可以進(jìn)行銷售。分期建設(shè)產(chǎn)品類型規(guī)劃如下：4.2.5 項目銷售方式公司有自己專業(yè)的營銷隊伍，同時公司還將聘請專業(yè)的營銷策劃公司代理本樓盤的銷售。2010年8已推出部份別墅和多層住宅，營造項目高端品質(zhì)，后期逐步推出商業(yè)和多層住宅、高層住宅。4.2.6 銷售收入估算表產(chǎn)品類型總面積現(xiàn)價總銷售收入（萬元）（平米）(元/m2)雙拼別墅3040135004104聯(lián)排別墅401281

17、260050561多層住宅55000498027390高層住宅60000580034800商業(yè)260001000026000酒店式公寓37000880032560車庫及儲藏室（不計容積率）2200025005500總計2139301809155 項目財務(wù)效益評估5.1 項目總投資預(yù)測 總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱建筑面積（m2）建安費用其他費用合計1土建工程21988128584285842住宅11500013800138003商業(yè)10488014780147804小區(qū)配套設(shè)施500050005行政事業(yè)性收費220022006人防費21988150/平方米110011007建設(shè)單位管理

18、費220022008前期服務(wù)性收費6006009圖紙設(shè)計費用66066010工程監(jiān)理費22022011銷售代理費1200012部分裝修300013土地費用與出讓金150001500014宣傳廣告費3000300015財務(wù)費用80008000基本預(yù)備費50005000合計865605.2 項目資金來源情況5.2.1 自有資金截止到目前，所有土地款與土地出讓金成本15000萬元已全部繳清。融資方計劃在項目公司繼續(xù)注入資金，使自有資金投入達(dá)到35000萬元。5.2.2 預(yù)售收入5.2.3 本項目銀行貸款5.2.4 本項目融資計劃本項目計劃以股權(quán)形式、土地、在建項目融資金額30,000萬元，占項目投資40% 。5.3 項目損益預(yù)測5.3.1 項目銷售、租賃收入分析：項目按可售面積計算，總收入總計180915萬元。5.3.2 項目利潤分析：項目預(yù)計實現(xiàn)銷售收入180915萬元，扣除成本費用、稅金，預(yù)計稅前利潤78796.3萬元、稅后利潤63037萬元。成本利潤表科目金額(萬元)1.銷售收入1809152.成本865603.稅收11558.75.銷