國(guó)際藝術(shù)村可研報(bào)告

1、海陽(yáng)中泰置業(yè)有限公司 國(guó)際藝術(shù)村中國(guó)書(shū)畫(huà)藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹1 項(xiàng)目背景概述2007年，海陽(yáng)中泰置業(yè)有限公司通過(guò)海陽(yáng)市國(guó)土局拍賣取得際藝術(shù)村中國(guó)書(shū)畫(huà)藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目用地，為積極推進(jìn)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，由山東省日出東方有限公司及溫州商人牽線中國(guó)書(shū)畫(huà)家協(xié)會(huì)合作共同成立海陽(yáng)中泰置業(yè)有限公司，承擔(dān)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。1.1.1 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目公司通過(guò)海陽(yáng)中泰置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中泰”）已于2007年通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍方式獲得上述項(xiàng)目地塊，該地塊總占地面積182，677.7平方米、容積率1.2，用途為住宅、商業(yè)用地，總建筑面積219881平方米，土地成交價(jià)格 萬(wàn)元，土地費(fèi)用總計(jì)為 萬(wàn)元。項(xiàng)目公司已于2007年11月2

2、3日注冊(cè)成立，初始注冊(cè)資本為2，008萬(wàn)元。目前已繳納全額土地出讓金及成本15000萬(wàn)元;建筑投資開(kāi)發(fā)12萬(wàn)平方米已支付工程款7000萬(wàn)元；辦理配套手續(xù)費(fèi)用3000萬(wàn)元；以及回墊土、辦公管理及交稅款等。1.1.2 項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源項(xiàng)目總投資共78,500萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）比例1自籌資金36,80047%2銀行貸款30,00038%3部分銷售收入11,70015%4總投資78,500100%2 融資人資信情況2.1 融資公司基本情況2.1.1 融資公司情況項(xiàng)目公司海陽(yáng)市中泰置業(yè)有限公司住所海陽(yáng)市文山街68號(hào)法定代表人徐永文企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊(cè)資本2008萬(wàn)元實(shí)收資本2008萬(wàn)元經(jīng)

3、營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)期限無(wú)公司簡(jiǎn)介專為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)立的項(xiàng)目公司，日從東方80%和溫州商人20%2.1.2 融資公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營(yíng)業(yè)稅5%土地使用稅（二類）每平方米每年4元土地增值稅（預(yù)繳）2%房產(chǎn)稅年稅率1.2%土地增值稅（清算）四級(jí)超額累進(jìn)稅率城市建設(shè)稅/費(fèi)7%企業(yè)所得稅（預(yù)繳）15%教育和衛(wèi)生附加費(fèi)3%企業(yè)所得稅（清算）25%地方教育費(fèi)附加1%施工合同印花稅0.05%購(gòu)房合同印花稅0.05%2.2 融資人財(cái)務(wù)狀況3 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況3.1 項(xiàng)目基本情況 3.1.1 項(xiàng)目用地情況該項(xiàng)目選址于海陽(yáng)旅游度假區(qū)鳳儀路北、龍城路西，南有親海御野高級(jí)別墅區(qū)，近鄰半島最大的溫

4、泉洗浴中心，是海陽(yáng)市委、市政府遠(yuǎn)景規(guī)劃大城市框架的中心，是銜接老城新區(qū)的重要接點(diǎn)。該項(xiàng)目總用地面積182677平方米,建筑容積率1.2,建筑密度28.8%,綠地率38.2%，建筑面積219881平方米，其中商業(yè)用房104881平方米，商品住宅115000平方米。“中國(guó)書(shū)畫(huà)藝術(shù)廣場(chǎng)”是市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，該項(xiàng)目的投資建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)符合海陽(yáng)市城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，得到市政府的認(rèn)可；是集文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購(gòu)物、景觀住宅為一體的現(xiàn)代旅游度假區(qū)生活配套項(xiàng)目。海陽(yáng)市旅游資源豐富而且獨(dú)特，全國(guó)僅有的萬(wàn)米金沙灘、叢麻禪院、招虎山森林公園、云頂自然風(fēng)景旅游區(qū)等，多為自然景觀、天境佳成；海陽(yáng)宜人的氣候，豐富的自

5、然旅游資源，使海陽(yáng)區(qū)別于其他城市的觀光旅游，形成了一種獨(dú)特休閑度假式的旅游區(qū)。海陽(yáng)境內(nèi)山、林、海、島兼?zhèn)?，自然條件多樣，而且歷史悠久，文化積淀深厚，形成了較為多樣化的旅游資源；海陽(yáng)地處海濱低山丘陵地帶，地勢(shì)起伏有致，山河交錯(cuò)，自然景觀復(fù)雜多變，旅游資源集聚度較高，并形成紅色沙灘山地文化旅游資源組合，實(shí)有東方夏威夷之美譽(yù)。中泰公司年初特邀中國(guó)書(shū)法家協(xié)會(huì)主席史云魁、江永輝、劉超英、朱玖山、李百戰(zhàn)等書(shū)畫(huà)藝術(shù)家一行17人，由曹斌秘書(shū)長(zhǎng)帶領(lǐng)到海陽(yáng)考察、體驗(yàn)生活。藝術(shù)家們對(duì)海陽(yáng)的山山水水，自然美景贊不絕口。認(rèn)為海陽(yáng)具有天然的書(shū)畫(huà)創(chuàng)作環(huán)境，能給藝術(shù)家以創(chuàng)作靈感。藝術(shù)大師們一致提議中泰公司在海陽(yáng)開(kāi)發(fā)文化產(chǎn)業(yè)園

6、。由此雙方簽訂了合作協(xié)議。協(xié)議的主題內(nèi)容是，由中泰公司在海陽(yáng)市興建書(shū)畫(huà)藝術(shù)廣場(chǎng)，而中國(guó)書(shū)法家協(xié)會(huì)則召集全國(guó)書(shū)畫(huà)界知名書(shū)畫(huà)家，到海陽(yáng)書(shū)畫(huà)藝術(shù)廣場(chǎng)居住、創(chuàng)作、展示、培訓(xùn)、交流。現(xiàn)今中國(guó)書(shū)畫(huà)藝術(shù)家的流動(dòng)性比較大，如何利用海陽(yáng)的自然景觀與人文氣息，把藝術(shù)家們凝聚在一起；如何開(kāi)發(fā)海陽(yáng)豐富的旅游資源，把“中國(guó)書(shū)畫(huà)藝術(shù)廣場(chǎng)”打造成融文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購(gòu)物、景觀住宅為一體的宜居之所。讓藝術(shù)家們既來(lái)之則留之，即享受又創(chuàng)作；讓游客欣賞購(gòu)買，即嘗海鮮美食又賞藝術(shù)大餐。書(shū)畫(huà)既是一種藝術(shù)， 也是文化產(chǎn)業(yè)的組成部分。 打造“中國(guó)書(shū)畫(huà)藝術(shù)廣場(chǎng)”有多重目的， 一可以弘揚(yáng)傳統(tǒng)書(shū)畫(huà)藝術(shù)， 二可以提升城市品位， 三可以促進(jìn)藝

7、術(shù)品商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)育， 四可以催生出新的旅游文化品牌， 可謂一舉多得。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越注重生活品質(zhì)的提升，對(duì)文化藝術(shù)的追求不斷增長(zhǎng)，海陽(yáng)“中國(guó)書(shū)畫(huà)藝術(shù)廣場(chǎng)”有可能催生出一個(gè)新的旅游品牌，一個(gè)集書(shū)畫(huà)藝術(shù)展示、交流為一體，同時(shí)將旅游、休閑融入其中的文化旅游中心。3.1.2 項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo) 項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表表1-1序號(hào)指標(biāo)名稱指數(shù)單位備注建設(shè)用地面積182677m21總建筑面積219881m21.1規(guī)劃容積率1.21.2綠地率40.21.3建筑密度26%2地上可建面積219881m22.1住宅115000m22.2商業(yè)104881m23地下汽車庫(kù)30000m23.2 項(xiàng)目建設(shè)條件目前

8、項(xiàng)目融資人通過(guò)競(jìng)拍方式獲得土地，2009年11月項(xiàng)目規(guī)劃已通過(guò)，正在建設(shè)中。3.3 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目2010年4月開(kāi)工建設(shè)，聯(lián)排別墅18000平方米，多層住宅40000平方米均已封頂，預(yù)計(jì)于2011年12月底竣工驗(yàn)收，交付使用；2011年3月開(kāi)工建設(shè)酒店式公寓與小高層計(jì)80000平方米；8月份已開(kāi)工剩余工程8000平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)期 28個(gè)月。階段時(shí)間進(jìn)度可行性研究2007年11月土地取得2007年11月設(shè)計(jì)2009年6月四證取得2010年4月基礎(chǔ)工程2010年5月主體工程2010年5月-2010年11月室內(nèi)裝飾工程2011年4-7月室外工程2011年3-7月部分交房2012年3月4 項(xiàng)

9、目市場(chǎng)情況 目前已開(kāi)發(fā)可預(yù)售的面積，已預(yù)定60%以上。4.1 項(xiàng)目投資環(huán)境海陽(yáng)處于煙臺(tái)、青島、威海三個(gè)開(kāi)放城市的中心地帶的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，旅游資源豐富而且獨(dú)特，全國(guó)僅有的萬(wàn)米金沙灘、叢麻禪院、招虎山森林公園、云頂自然風(fēng)景旅游區(qū)等，多為自然景觀、天境佳成；海陽(yáng)宜人的氣候，豐富的自然旅游資源，使海陽(yáng)區(qū)別于其他城市的觀光旅游，形成了一種獨(dú)特休閑度假式的旅游區(qū)。鑒于海陽(yáng)市休閑度假產(chǎn)業(yè)要素規(guī)劃，未來(lái)3年，確定打造“沙灘運(yùn)動(dòng)休閑之城”的海陽(yáng)，將圍繞這一戰(zhàn)略目標(biāo)對(duì)休閑度假產(chǎn)業(yè)要素進(jìn)行全面布局和規(guī)劃，形成融入半島城市群乃至更大區(qū)域旅游市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)“名片”。2012年后，將力爭(zhēng)建設(shè)成為“中國(guó)北方海濱運(yùn)動(dòng)休閑中心”和“國(guó)

10、家旅游休閑度假示范區(qū)”。隨著海內(nèi)外友人對(duì)海陽(yáng)的關(guān)注，給市場(chǎng)帶來(lái)了無(wú)限的發(fā)展前景。我公司為響應(yīng)政府規(guī)劃，提前做好準(zhǔn)備，得到海陽(yáng)市政府大力支持，分兩期操作，從各方面獲得了諸多優(yōu)惠條件。4.1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)概況本項(xiàng)目所在地位于海陽(yáng)旅游度假區(qū)鳳儀路北、龍城路西。山東省2009年實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資19031億元熏增長(zhǎng)233。共爭(zhēng)取中央新增投資項(xiàng)目4056個(gè)、資金832億元。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸規(guī)模熏全年新增本外幣貸款64635億元熏是上年的21倍。通過(guò)積極培育消費(fèi)熱點(diǎn)，加強(qiáng)流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，改善城鄉(xiāng)消費(fèi)環(huán)境，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12363億元，增長(zhǎng)191。大宗商品消費(fèi)明顯升溫，汽車類消費(fèi)增長(zhǎng)454

11、，商品房銷售額增長(zhǎng)489。4.1.2 人居環(huán)境國(guó)際藝術(shù)村總建筑面積219881平方米，住宅115000平方米，商業(yè)用房104881平方米；是一個(gè)布局合理，配套齊全、功能完善的集文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購(gòu)物、景觀住宅為一體的現(xiàn)代旅游度假區(qū)生活配套項(xiàng)目，到時(shí)將吸引內(nèi)陸諸多城市的藝術(shù)家及客商來(lái)創(chuàng)作、經(jīng)營(yíng)投資、定居。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蕭條的背景下，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，強(qiáng)有力的抵抗國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。隨著亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)的臨近與青島跨海大橋的建成，海陽(yáng)度假區(qū)將迎來(lái)空前的發(fā)展機(jī)遇。4.1.3 區(qū)位交通海陽(yáng)處于煙臺(tái)、青島、威海三個(gè)開(kāi)放城市的中心地帶，海陽(yáng)濱海大道由清華大學(xué)

12、規(guī)劃設(shè)計(jì)，西接青島濱海大道，東連威海乳山口，沿線有十座山峰，2個(gè)峽谷，3條河流，規(guī)劃了旅游風(fēng)景區(qū)，4個(gè)海上游樂(lè)場(chǎng)，6個(gè)特色風(fēng)情鎮(zhèn)，是集休閑、度假，爽身，縱情于一體，具有原始風(fēng)貌，自然風(fēng)光，生態(tài)氣息，大海風(fēng)情，令人陶醉的觀光帶，旅游帶，特色帶。目前，海陽(yáng)濱海大道已開(kāi)工建設(shè)，于2007年年底，將完成大部分工程量，2008年上半年通車。從海陽(yáng)辛安鎮(zhèn)至即墨市豐城鎮(zhèn)的跨海大橋，總投資2.6億元，長(zhǎng)3.3公里，將于2008年6月正式開(kāi)始建設(shè)，屆時(shí)濱海大道全線通車后從海陽(yáng)到青島香港東路不足一小時(shí)車程。4.1.4 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng)海陽(yáng)市旅游度假區(qū)是新興的新區(qū)，土地市場(chǎng)在04、05年才開(kāi)始有較大的供應(yīng)量，土地

13、價(jià)格價(jià)格偏低，隨后在07、08年隨著城市規(guī)模的壯大，土地價(jià)格直線飆升，從當(dāng)初的十多萬(wàn)到現(xiàn)在的最高180余萬(wàn)元。4.2 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)情況4.2.1 項(xiàng)目區(qū)域情況國(guó)際藝術(shù)村地處海陽(yáng)度假區(qū)中心地段。南臨海邊萬(wàn)米金沙灘浴場(chǎng)，北臨萬(wàn)畝濕地公園，西傍亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)場(chǎng)，東有著名的高爾夫球場(chǎng)。距青威高速公路7KM，經(jīng)濱海大道到青島五四廣場(chǎng)只需40分鐘車程，交通非常便捷。 4.2.2 國(guó)際藝術(shù)村住宅市場(chǎng)分析國(guó)際藝術(shù)村總建筑面積219881平方米，住宅115000平方米，聯(lián)排別墅、商業(yè)用房104881平方米；是一個(gè)布局合理，配套齊全、功能完善的集文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購(gòu)物、景觀住宅為一體的現(xiàn)代旅游度假區(qū)生活

14、配套項(xiàng)目，到時(shí)將吸引內(nèi)陸諸多城市的藝術(shù)家及客商來(lái)創(chuàng)作、經(jīng)營(yíng)投資、定居。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蕭條的背景下，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)的臨近與青島跨海大橋的建成，海陽(yáng)度假區(qū)將迎來(lái)空前的發(fā)展機(jī)遇。由于市場(chǎng)置業(yè)需求主要是自主和改善，以及投資為主需求，海陽(yáng)旅游度假區(qū)住宅價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響較小。目前市場(chǎng)新房?jī)r(jià)格區(qū)間在3900-4500元/平米，短期內(nèi)大幅上漲或下跌的可能性均較小，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，更多是一個(gè)價(jià)格穩(wěn)定上漲時(shí)期。4.2.3 周邊同類項(xiàng)目比較項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)價(jià)格（元/M2）銷售情況匯景灣高層、多層、別墅獨(dú)棟別墅 15000多

15、層 5600開(kāi)盤(pán)部分已售75%海陽(yáng)迪拜別墅獨(dú)棟別墅 18000已售60%福邸金海翠林多層多層 6800別墅 180001-3期已售95%4期在建未開(kāi)盤(pán)荷蘭街多層多層 4800已售85%鳳凰八佰多層多層 4500已售90%三龍多層07年 多層 1600已售完金域藍(lán)灣多層、別墅多層 4900已售90%4.2.4 項(xiàng)目定位主要購(gòu)房人群來(lái)源如下：購(gòu)房人群來(lái)源所占比例海陽(yáng)本地約15%各地書(shū)畫(huà)家約5%東三省約30%溫州、北京、上海約20%濟(jì)南、淄博、濰坊、青島約20%山西等西北約10%具體產(chǎn)品類型規(guī)劃如下：產(chǎn)品類型單套面積（平方米）套數(shù)現(xiàn)價(jià)(元/m2)備注雙拼別墅380813500每聯(lián)排別墅3041321

16、2600年多層住宅80-1306004980按高層住宅80-10060058008%商業(yè)10000升酒店式公寓40-504008800值車庫(kù)及儲(chǔ)藏室2500小計(jì)總計(jì)1740說(shuō)明：雙拼別墅、聯(lián)排別墅的地下室、車庫(kù)，不計(jì)入容積率，但可以進(jìn)行銷售。分期建設(shè)產(chǎn)品類型規(guī)劃如下：4.2.5 項(xiàng)目銷售方式公司有自己專業(yè)的營(yíng)銷隊(duì)伍，同時(shí)公司還將聘請(qǐng)專業(yè)的營(yíng)銷策劃公司代理本樓盤(pán)的銷售。2010年8已推出部份別墅和多層住宅，營(yíng)造項(xiàng)目高端品質(zhì)，后期逐步推出商業(yè)和多層住宅、高層住宅。4.2.6 銷售收入估算表產(chǎn)品類型總面積現(xiàn)價(jià)總銷售收入（萬(wàn)元）（平米）(元/m2)雙拼別墅3040135004104聯(lián)排別墅401281

17、260050561多層住宅55000498027390高層住宅60000580034800商業(yè)260001000026000酒店式公寓37000880032560車庫(kù)及儲(chǔ)藏室（不計(jì)容積率）2200025005500總計(jì)2139301809155 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估5.1 項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè) 總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）建安費(fèi)用其他費(fèi)用合計(jì)1土建工程21988128584285842住宅11500013800138003商業(yè)10488014780147804小區(qū)配套設(shè)施500050005行政事業(yè)性收費(fèi)220022006人防費(fèi)21988150/平方米110011007建設(shè)單位管理

18、費(fèi)220022008前期服務(wù)性收費(fèi)6006009圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)用66066010工程監(jiān)理費(fèi)22022011銷售代理費(fèi)1200012部分裝修300013土地費(fèi)用與出讓金150001500014宣傳廣告費(fèi)3000300015財(cái)務(wù)費(fèi)用80008000基本預(yù)備費(fèi)50005000合計(jì)865605.2 項(xiàng)目資金來(lái)源情況5.2.1 自有資金截止到目前，所有土地款與土地出讓金成本15000萬(wàn)元已全部繳清。融資方計(jì)劃在項(xiàng)目公司繼續(xù)注入資金，使自有資金投入達(dá)到35000萬(wàn)元。5.2.2 預(yù)售收入5.2.3 本項(xiàng)目銀行貸款5.2.4 本項(xiàng)目融資計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃以股權(quán)形式、土地、在建項(xiàng)目融資金額30,000萬(wàn)元，占項(xiàng)目投資40% 。5.3 項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)5.3.1 項(xiàng)目銷售、租賃收入分析：項(xiàng)目按可售面積計(jì)算，總收入總計(jì)180915萬(wàn)元。5.3.2 項(xiàng)目利潤(rùn)分析：項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入180915萬(wàn)元，扣除成本費(fèi)用、稅金，預(yù)計(jì)稅前利潤(rùn)78796.3萬(wàn)元、稅后利潤(rùn)63037萬(wàn)元。成本利潤(rùn)表科目金額(萬(wàn)元)1.銷售收入1809152.成本865603.稅收11558.75.銷