XX年協(xié)信購物中心營運手冊2

1、序 號內(nèi) 容 大 綱頁 碼內(nèi)容索引(一)序言4(二)營運部組織架構(gòu)52.1 組織架構(gòu) 2.2. 職能定位 客戶管理職能 物業(yè)管理職能 籌劃管理職能 經(jīng)營管理職能(三)主要崗位工作職責(zé)63.1 營運部主要工作職責(zé)3.1.1 營運總監(jiān)工作職責(zé)3.1.2 業(yè)務(wù)經(jīng)理工作職責(zé)3.1.3 市場推廣經(jīng)理工作職責(zé)3.1.4 工程經(jīng)理工作職責(zé)3.1.5 物業(yè)經(jīng)理工作職責(zé)3.2 工程部主要工作職責(zé)3.2.1 工程經(jīng)理工作職責(zé)3.2.2 工程業(yè)務(wù)經(jīng)理工作職責(zé)3.2.3 工程工程部經(jīng)理工作職責(zé)3.2.4 工程物業(yè)部經(jīng)理工作職責(zé)(四工作標(biāo)準(zhǔn)17 工程工作檢查標(biāo)準(zhǔn)184.1.1 工程經(jīng)理工作檢查要點4.1.2 工程業(yè)務(wù)部

2、經(jīng)理工作檢查要點4.1.3 工程工程部經(jīng)理工作檢查要點 工程物業(yè)部經(jīng)理工作檢查要點4.2 賣場管理標(biāo)準(zhǔn)22 賣場管理工作界面及工作標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)人員效勞的工作標(biāo)準(zhǔn)4.3.3 業(yè)務(wù)人員賣場管理考前須知 業(yè)務(wù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)24 花車管理 促銷活動管理 廣告位管理 商場形象管理 合同管理 費用繳納管理 商戶轉(zhuǎn)租與撤場 商戶管理 客戶滿意度調(diào)查 市場調(diào)查 經(jīng)營分析及客流分析 籌劃標(biāo)準(zhǔn)39 營運部推廣與工程推廣工作界面及工作標(biāo)準(zhǔn) 市場推廣部工作文件 商場賣場布置工作標(biāo)準(zhǔn)4.5 工程管理工作標(biāo)準(zhǔn)41 工程物業(yè)職能授權(quán) 有償/無償效勞的工作界面 物業(yè)移交 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)55 保潔人員的效勞標(biāo)準(zhǔn) 保安人員的效勞標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境

3、衛(wèi)生管理的工作標(biāo)準(zhǔn)(五運營管理制度59 前期物業(yè)管理制度59 商業(yè)物業(yè)接管驗收管理 商業(yè)物業(yè)業(yè)主/租戶交房管理 商業(yè)物業(yè)集中裝修管理 運營中的物業(yè)管理66 裝修管理 工程遺留問題整改管理制度 商業(yè)物業(yè)能源損耗管理制度 招投標(biāo)管理理制度 營運管理管理制度80.1 商戶檔案管理制度 商戶費用收取管理制度 合同續(xù)租管理制度5.3.4 合同轉(zhuǎn)租管理制度5.3.5 合同業(yè)態(tài)變更管理制度5.3.6 商戶經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)管理制度5.3.7 商戶進場管理制度5.3.8 商戶撤場管理制度5.3.9 商戶促銷活動管理制度5.3.1 商戶求助報修管理制度5.3.11 商戶臨時場租管理制度2 商戶起訴審批管理制度5.3.13

4、 商戶經(jīng)營渠道管理5.3.14 商戶營銷管理5.3.15商戶持續(xù)經(jīng)營能力的管理5.3.16商戶競爭能力管理5.4 商業(yè)工程不同階段營運管理工作重點985. 商業(yè)工程開發(fā)期間運營管理重點5. 商業(yè)工程開業(yè)培育期間營運管理工作重點5. 商業(yè)工程提升期間運營管理工作重點5.5 推廣管理1005.5.1 商場推廣活動管理制度5.5.2 商場品牌形象管理制度5.5.3 媒體宣傳管理制度一 序 言公司經(jīng)營管理手冊業(yè)務(wù)管理篇編寫主要是為了讓目前在營5個工程中層業(yè)務(wù)管理人員了解其崗位職責(zé)，知悉其主要的工作內(nèi)容、業(yè)務(wù)制度和流程，統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，同時加強與其他部門的溝通。在日常的經(jīng)營業(yè)務(wù)管理工作中，相關(guān)

5、人員必須遵守此手冊的規(guī)定。購物中心的后期營運管理主要包括四個方面：客戶效勞的優(yōu)化管理、商場的整體經(jīng)營管理、整體形象籌劃推廣與促銷推廣活動、日常的物業(yè)效勞管理。 營運管理的目的是通過統(tǒng)籌和整合各種營運資源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高租戶質(zhì)量，以有效最低的本錢持續(xù)維護、改善商場的購物環(huán)境和建筑空間，從而保持購物中心的運營活力,提升工程整體商業(yè)價值。營運部組織架構(gòu)設(shè)置 根據(jù)購物中心統(tǒng)一管理理念, 招商業(yè)務(wù)、市場推廣、工程物業(yè)是購物中心營運管理中的核心業(yè)務(wù)部門。 營運部組織架構(gòu)如下:營運總監(jiān) 副總監(jiān)/總監(jiān)助理 營運部文員營運部經(jīng)理市場推廣部經(jīng)理工程物業(yè)部經(jīng)理工程物業(yè)部主管活動籌劃主管設(shè)計制作主管江北工程

6、商廈/涪陵巴南工程 長壽工程2.2 營運管理職能定位客戶效勞咨詢籌劃推廣賣場形象管理物業(yè)管理物業(yè)管理前期介入經(jīng)營管理合同管理求助報修品牌形象管理物業(yè)外委效勞質(zhì)量評定經(jīng)營戶管理投訴管理廣告宣傳工程遺留問題整改方案經(jīng)營調(diào)整費用收取活動實施公共物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)營風(fēng)險管理 主要崗位工作職責(zé) 營運部主要崗位工作職責(zé)3.1.1 營運總監(jiān)工作職責(zé)工作關(guān) 系直接上級部門公司總經(jīng)理/公司副總經(jīng)理業(yè)務(wù)對接部門各工程主要評估考核人員公司總經(jīng)理/公司副總經(jīng)理內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司商務(wù)開展部、行政部、財務(wù)部集團關(guān)聯(lián)部門開發(fā)公司、物業(yè)公司、風(fēng)控部外部關(guān)聯(lián)部門項 次崗位職責(zé)概述1在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面支持各工程的營運日常管理工作；2

7、與工程共同完成公司下達的經(jīng)濟指標(biāo)和重點工作；3組織擬定修改營運部年度經(jīng)濟目標(biāo)和重點工作方案并認(rèn)真實施完成；4組織擬定修改營運部的根本管理制度和業(yè)務(wù)流程；5根據(jù)市場和商圈的變化，支持協(xié)助工程進行經(jīng)營調(diào)整；6在公司領(lǐng)導(dǎo)下，支持營運團隊的管理和建設(shè)；7配合公司實行目標(biāo)管理及績效考評；8長期目標(biāo)共同提升營運團隊的管理水平，提高各工程的商業(yè)價值。項 次主要工作1審核并執(zhí)行工程年度預(yù)算，并將指標(biāo)合理進行分解、下達各工程并跟進督導(dǎo)進展完成情況；2組織編制營運根本制度和流程，擬定各項管理方法及緊急事件處理程序；3推動各項管理規(guī)章、制度、流程執(zhí)行，并根據(jù)實際營運狀況進行修改；4負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場監(jiān)督各工程現(xiàn)場營運工作

8、；5協(xié)助支持監(jiān)督各工程根底物業(yè)管理要求的執(zhí)行情況；6統(tǒng)籌和整合租戶、推廣、工程物業(yè)資源支持工程工作，提高工作效率和公司利益最大化；7收集掌握各工程租戶、市場信息，對租戶經(jīng)營狀況和市場狀況進行分析預(yù)測，為經(jīng)營戶優(yōu)化、業(yè)態(tài)組合管理提供科學(xué)的依據(jù)。8分析營運結(jié)果并提出改良意見。9審核合同條款，并監(jiān)督合同的執(zhí)行、變更、修改、終止?fàn)顩r。10支持協(xié)助市場推廣活動方案和措施的落實和協(xié)調(diào)。11在遵循公司總體經(jīng)營策略下，領(lǐng)導(dǎo)營運部達成公司的各種業(yè)績及利潤要求。12定期召集工作會議，確保公司的方針政策和各項管理制度的貫徹執(zhí)行。13負(fù)責(zé)營運部人員培訓(xùn)和梯隊人員的建設(shè)。14領(lǐng)導(dǎo)營運部與其他部門之間密切溝通與配合。15

9、參與公司分配的其他工作。3.1.2營運經(jīng)理職責(zé) 工作關(guān) 系直接上級部門營運總監(jiān)業(yè)務(wù)對接部門工程業(yè)務(wù)部主要評估考核人員工程總經(jīng)理/公司營運部業(yè)務(wù)經(jīng)理內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司商務(wù)開展部、營運部，工程業(yè)務(wù)部集團關(guān)聯(lián)部門法務(wù)部外部關(guān)聯(lián)部門工商、質(zhì)監(jiān)局、消費者協(xié)會項 次崗位職責(zé)概述1支持協(xié)調(diào)各工程業(yè)務(wù)部日常工作；2協(xié)助達成工程招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)；3規(guī)劃和執(zhí)行公司的招商戰(zhàn)略；4整合工程招商資源，使工程之間資源共享；5確保各項工作符合公司制度及流程要求；6負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與工程其他部門及公司總部的工作配合；7長期目標(biāo)支持工程的業(yè)態(tài)優(yōu)化組合和經(jīng)營戶質(zhì)量，提升公司的租金水平。項 次主要工作1參與各工程年度預(yù)算，并幫助各工

10、程達成預(yù)算目標(biāo)；2跟蹤分析各工程租金狀況，并提出合理建議；3掌控各工程欠租狀況，并跟進催收進度；4跟進各工程下到期租戶合同續(xù)簽狀況；5了解各工程銷售狀況，分析提出租戶調(diào)整和幫助租戶提高業(yè)績的建議；6參與并指導(dǎo)各工程業(yè)態(tài)調(diào)整方案；7參與并掌控各工程租金扶持政策；8參與了解各商場周邊市場租金，對各工程租金定價提出建議；9參與了解競爭對手狀況,提出工程的應(yīng)對建議；10參與各工程租戶/顧客圓桌會議日程表，并提出和跟進改良措施；11幫助各工程進行招商，使租賃進度和業(yè)態(tài)調(diào)整到達預(yù)期；12完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作；13參與了解新工程的前期籌備工作；14協(xié)調(diào)各工程與商務(wù)開展部之間的溝通合作。3.1.3 市場推廣

11、經(jīng)理工作關(guān) 系直接上級部門營運總監(jiān)業(yè)務(wù)對接部門工程市場推廣部主要評估考核人員營運總監(jiān)、副總經(jīng)理/總經(jīng)理內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司營運部、公司招商部、財務(wù)部、集團關(guān)聯(lián)部門營銷中心外部關(guān)聯(lián)部門工商局、各報媒單位、各合作單位項 次崗位職責(zé)概述1支持協(xié)助各工程市場推廣工作；2審核各工程推廣收益和支出預(yù)算，并帶著各工程到達預(yù)期目標(biāo)，；3根據(jù)公司經(jīng)營方針制定商業(yè)工程整體推廣方案，提升公司整體品牌形象和價值；4統(tǒng)籌和整合廣告、贊助、媒體等資源，提高各工程的活動成效；5制定和修改公司市場推廣的根本制度和作業(yè)流程；6確保各項工作符合公司制度及流程要求；7長期目標(biāo)支持工程提升客流和租戶銷售，提升公司品牌價值。項 次主要工作

12、1跟進執(zhí)行年度、月度推廣方案及資金方案、預(yù)算收入；2領(lǐng)導(dǎo)月度推廣、促銷及其它活動的籌劃和執(zhí)行；3維護和監(jiān)督商場的整體良好形象；4制定及監(jiān)督部門的工作流程；5指導(dǎo)和掌控與廣告代理商或媒體代理商的聯(lián)系、談判；跟蹤評估廣告/會刊/DM的投放效果。6為推廣、促銷活動尋求贊助商；7負(fù)責(zé)月費用跟蹤，及供給商評估、租戶評估雙向評估、活動評估；8負(fù)責(zé)與活動有關(guān)的參與租戶、第三方的聯(lián)絡(luò)、談判與跟蹤；9負(fù)責(zé)制定和掌控商場廣告位、場內(nèi)促銷位、及商場形象的收費標(biāo)準(zhǔn)、管理措施并與租憑方進行聯(lián)絡(luò)、談判和后期管理；10負(fù)責(zé)為花車、特賣場租賃尋求租戶，并談判、跟蹤及對其進行管理；11組織工程商圈市場調(diào)查，并根據(jù)結(jié)果調(diào)整和修改

13、推廣策略和方案；12組織對工程空置商鋪的包裝籌劃、贊助方談判、執(zhí)行和后期管理；13部門共享文件、資料的整理歸類、存檔；14負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與工程其他部門及公司總部的工作配合。3.1.4 工程經(jīng)理工作職責(zé)工作關(guān) 系直接上級部門營運總監(jiān)業(yè)對接部門工程工程物業(yè)部主要評估考核人員營運總監(jiān)、副總經(jīng)理/總經(jīng)理內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門商業(yè)開展部、財務(wù)部、行政部、工程工程物業(yè)部集團關(guān)聯(lián)部門開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位外部關(guān)聯(lián)部門消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局項 次崗位職責(zé)概述1支持協(xié)助各工程的日常營運工作；2統(tǒng)籌和整合各種資源，確保工程的營運有效地進行；3以提升購物中心價值為目的，指導(dǎo)工程不斷地努力維護和改善工程硬件的狀況、各種功能

14、與平安； 4組織擬定根本營運制度和標(biāo)準(zhǔn)；5配合商務(wù)開展部工作，為前期設(shè)施設(shè)備的配置和租賃合同的物業(yè)條件提供支持和效勞； 6負(fù)責(zé)審核修訂各工程的營運預(yù)算，制定營運方案和工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，方案以及方案的落實和執(zhí)行； 7負(fù)責(zé)對各工程營運的實際數(shù)據(jù)進行財務(wù)分析，提出管控建議，從而最大程度提高營運的利潤；8長期目標(biāo)提升公司的資產(chǎn)價值。項 次主要工作1參與并審核各工程工程物業(yè)年度預(yù)算。2跟進掌握各工程工程物業(yè)月度收入和費用狀況。3組織制定、修改工程物業(yè)管理制度和流程。4審核各工程工程物業(yè)年度維護、維修、改造方案,并跟進實施。5指導(dǎo)參與各工程節(jié)能降耗措施的落實，并對成果進行評估。6督導(dǎo)各工程工程物業(yè)制度流

15、程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營運狀況進行修改。7督導(dǎo)協(xié)調(diào)各工程與物業(yè)公司工作合作。8制定各種設(shè)施設(shè)備的維修、維保方案，并跟進執(zhí)行。9組織領(lǐng)導(dǎo)各工程維保工程的招標(biāo)工作，爭取競爭力的維保價格。10對招商工作提供租戶物業(yè)條件的建議和支持；支持協(xié)助各工程租戶的裝修工作。11協(xié)調(diào)與開發(fā)公司的工作，推動工程工程遺留問題的整改速度。12部門人員的培訓(xùn)和提升。13完成領(lǐng)導(dǎo)分配的其他工作。工作關(guān) 系直接上級部門營運總監(jiān)業(yè)務(wù)對接部門工程物業(yè)部主要評估考核人員營運總監(jiān)、副總經(jīng)理/總經(jīng)理內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門商業(yè)開展部、財務(wù)部、行政部、工程物業(yè)部集團關(guān)聯(lián)部門開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位外部關(guān)聯(lián)部門消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局項 次崗位職

16、責(zé)概述1支持協(xié)助各工程的日常營運工作；2統(tǒng)籌和整合各種資源，確保工程的營運有效地進行；3以提升購物中心價值為目的，指導(dǎo)工程不斷地努力維護和改善工程硬件的狀況、各種功能與平安； 4組織擬定根本營運制度和標(biāo)準(zhǔn)；5配合商務(wù)開展部工作，為前期設(shè)施設(shè)備的配置和租賃合同的物業(yè)條件提供支持和效勞； 6負(fù)責(zé)審核修訂各工程的營運預(yù)算，制定營運方案和工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，方案以及方案的落實和執(zhí)行； 7負(fù)責(zé)對各工程營運的實際數(shù)據(jù)進行財務(wù)分析，提出管控建議，從而最大程度提高營運的利潤；8長期目標(biāo)提升公司的資產(chǎn)價值。項 次主要工作1參與并審核各工程工程物業(yè)年度預(yù)算。2跟進掌握各工程工程物業(yè)月度收入和費用狀況。3組織制定、

17、修改工程物業(yè)管理制度和流程。4審核各工程工程物業(yè)年度維護、維修、改造方案,并跟進實施。5指導(dǎo)參與各工程節(jié)能降耗措施的落實，并對成果進行評估。6督導(dǎo)各工程工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營運狀況進行修改。7督導(dǎo)協(xié)調(diào)各工程與物業(yè)公司工作合作。8制定各種設(shè)施設(shè)備的維修、維保方案，并跟進執(zhí)行。9組織領(lǐng)導(dǎo)各工程維保工程的招標(biāo)工作，爭取競爭力的維保價格。10對招商工作提供租戶物業(yè)條件的建議和支持；支持協(xié)助各工程租戶的裝修工作。11協(xié)調(diào)與開發(fā)公司的工作，推動工程工程遺留問題的整改速度。12部門人員的培訓(xùn)和提升。13完成領(lǐng)導(dǎo)分配的其他工作。3.2 工程部主要工作職責(zé)3 工程經(jīng)理工作職責(zé)工 作關(guān) 系直接上級部

18、門營運總監(jiān)下轄部門工程各部門主要評估考核人員營運總監(jiān)/公司總經(jīng)理公司副總經(jīng)理內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司商務(wù)開展部、行政部、財務(wù)部外部關(guān)聯(lián)部門開發(fā)公司、物業(yè)公司、集團風(fēng)控部，當(dāng)?shù)卣鞑块T項 次崗位職責(zé)概述1全面負(fù)責(zé)工程的招商、市場推廣、預(yù)算制定與執(zhí)行、營運管理、財務(wù)分析與報告、經(jīng)營戶關(guān)系等工作； 2達成工程收入和費用支出的預(yù)期目標(biāo)；3負(fù)責(zé)工程的設(shè)施平安可靠運行，保持一個良好的購物環(huán)境；4管理團隊建設(shè)，保持員工工作的高效率；5進行經(jīng)營戶銷售狀況分析、負(fù)責(zé)跟經(jīng)營戶與經(jīng)營戶的溝通和交流、與地方政府機構(gòu)和社區(qū)保持良好的關(guān)系； 6負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與工程其他部門及公司總部的工作配合；確保各項工作符合公司制度及流程要求；7長

19、期目標(biāo)是通過經(jīng)營不斷地提升工程的價值。項 次主要工作1擬定并執(zhí)行工程年度預(yù)算，并督導(dǎo)工程各部門的進展和完成情況；2提交工程的經(jīng)營調(diào)整和租金扶持方案， 得到公司批準(zhǔn)后實施；3負(fù)責(zé)推動公司各項管理規(guī)章、制度、流程在工程的認(rèn)真執(zhí)行；4負(fù)責(zé)監(jiān)督工程工程物業(yè)的現(xiàn)場工作，保證工程處于平安、良好的運行狀態(tài)；5負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查各部門執(zhí)行崗位工作職責(zé)和行為標(biāo)準(zhǔn)的狀況；6對進場租戶進行評估選擇，審核合同條款，并監(jiān)督合同的執(zhí)行、變更、修改、終止?fàn)顩r；7負(fù)責(zé)審核工程市場推廣活動方案和措施的落實和協(xié)調(diào)；8負(fù)責(zé)收集租戶、市場信息，對租戶經(jīng)營狀況和市場狀況進行分析預(yù)測，為工程的經(jīng)營調(diào)整提供依據(jù)9分析營運結(jié)果并提出改良意見；1

20、0按時提交工程各種月報表；11保持與當(dāng)?shù)卣鞑块T的良好溝通；12定期召集工作會議，確保公司的方針政策和各項管理制度的貫徹執(zhí)行。13負(fù)責(zé)工程人員培訓(xùn)和梯隊人員的建設(shè)。14協(xié)調(diào)工程各部門之間密切溝通和配合。15正確處理工程與政府各職能部門和社區(qū)之間的關(guān)系。3 工程業(yè)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)工 作 關(guān) 系直接上級部門工程總經(jīng)理/公司營運部業(yè)務(wù)經(jīng)理下轄部門主要評估考核人員工程總經(jīng)理/公司營運部業(yè)務(wù)經(jīng)理內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司營運部、招商部，工程物業(yè)部、財務(wù)部、市場推廣部外部關(guān)聯(lián)部門工商、質(zhì)監(jiān)局、消費者協(xié)會項 次崗位職責(zé)概述1負(fù)責(zé)工程租賃工作的整體管理與協(xié)調(diào)；2帶著團隊達成工程招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)；3規(guī)劃和執(zhí)行工程

21、的招商策略；4發(fā)現(xiàn)潛在的經(jīng)營戶并且與這些經(jīng)營戶談判租約；5維持工程良好的租戶效勞與顧客效勞；6確保各項工作符合公司制度及流程要求；7負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與工程其他部門及公司總部的工作配合。8長期目標(biāo)不斷優(yōu)化租戶組合，提升經(jīng)營戶質(zhì)量和租金水平。項 次主要工作1全面負(fù)責(zé)工程業(yè)務(wù)部管理及運作；2制訂招商租賃、租金收繳及業(yè)態(tài)調(diào)整等工作方案，獲得公司批準(zhǔn)后執(zhí)行落實；3傳達并執(zhí)行公司總部及工程經(jīng)理的工作方案；4負(fù)責(zé)與公司總部及工程其他部門的聯(lián)系溝通；5負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)部門人員的選撥、訓(xùn)練、分工、日常管理和績效考評；6協(xié)助工程經(jīng)理制定年度租金預(yù)算方案；7倡導(dǎo)并催促實行良好的租戶效勞與顧客效勞；8定期進行租戶銷售匯總與分類分析，

22、提供收租預(yù)警與業(yè)態(tài)調(diào)整參考；9建立完善的檔案管理制度，確保合同、通知、公告等管理文件完整無缺；10催促各業(yè)務(wù)人員對租戶財務(wù)軟件系統(tǒng)進行核查，確保租戶信息及時、準(zhǔn)確；并每月按時催繳和收取租金；11按時提交每周/每月/年度等工作報告與報表，負(fù)責(zé)審核；12負(fù)責(zé)組織市場與競爭對手的定期調(diào)查，向工程經(jīng)理提供報告；13配合其他部門的工作企劃活動、營運管理、客訴處理、資料收集等14負(fù)責(zé)總部推薦客戶的接待、介紹等協(xié)助工作，及時、準(zhǔn)確向總部反響信息。工程工程經(jīng)理工作職責(zé)工 作關(guān) 系直接上級部門工程總經(jīng)理/公司工程部經(jīng)理下轄部門主要評估考核員工程總經(jīng)理/公司營運部工程部經(jīng)理內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司營運部，工程業(yè)務(wù)部、財務(wù)

23、部、推廣部外部關(guān)聯(lián)部門市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局項 次崗位職責(zé)概述1負(fù)責(zé)掌握整個工程的日常營運工作；2負(fù)責(zé)督導(dǎo)工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保工程的營運有效地進行；3不斷地努力維護和改善工程硬件的狀況、各種功能與平安； 4必須以最低的本錢來維護、保養(yǎng)和提升工程的資產(chǎn)，從而最大程度提高工程的利潤；5以提升工程價值為目的，配合市場部和招商部進行的市場營銷活動提供支持和效勞； 6負(fù)責(zé)并協(xié)助總經(jīng)理編制工程的營運預(yù)算，制定營運方案和工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，方案以及方案的落實和執(zhí)行； 7負(fù)責(zé)對工程營運的實際數(shù)據(jù)進行財務(wù)分析,提出管理的改良建議；8長期目標(biāo)不斷提升工程資產(chǎn)價值。項 次主要工作1擬定工程工

24、程物業(yè)年度預(yù)算。2工程物業(yè)月度收入和費用跟蹤。3為經(jīng)營戶在簽訂租約后提供裝修方面的支持和效勞。4提出工程工程物業(yè)年度維護、維修改造方案,并跟進實施。5配合公司制定相關(guān)的工作流程，培訓(xùn)本部門員工。6執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改良建議。7核算設(shè)備和設(shè)施的運行本錢，不斷提高設(shè)備的工作效率和降低能耗。8監(jiān)督外委公司設(shè)施設(shè)備的維護、維修方案，并對其工作成效進行評估。9協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費用本錢，提出改良建議。10完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作。工程物業(yè)經(jīng)理工作職責(zé)工 作關(guān) 系直接上級部門工程總經(jīng)理/公司物業(yè)部經(jīng)理下轄部門主要評估考核員工程總經(jīng)理/公司營運部工程物業(yè)部經(jīng)理內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司營運

25、部，工程業(yè)務(wù)部、財務(wù)部、推廣部外部關(guān)聯(lián)部門市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局項 次崗位職責(zé)概述1負(fù)責(zé)掌握整個工程的日常營運工作；2負(fù)責(zé)督導(dǎo)工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保工程的營運有效地進行；3不斷地努力維護和改善工程硬件的狀況、各種功能與平安； 4必須以最低的本錢來維護、保養(yǎng)和提升工程的資產(chǎn)，從而最大程度提高工程的利潤；5以提升工程價值為目的，配合市場部和招商部進行的市場營銷活動提供支持和效勞； 6負(fù)責(zé)并協(xié)助總經(jīng)理編制工程的營運預(yù)算，制定營運方案和工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，方案以及方案的落實和執(zhí)行； 7負(fù)責(zé)對工程營運的實際數(shù)據(jù)進行財務(wù)分析,提出管理的改良建議；8長期目標(biāo)不斷提升工程資產(chǎn)價值。項 次

26、主要工作1擬定工程工程物業(yè)年度預(yù)算。2工程物業(yè)月度收入和費用跟蹤。3為經(jīng)營戶在簽訂租約后提供裝修方面的支持和效勞。4提出工程工程物業(yè)年度維護、維修改造方案,并跟進實施。5配合公司制定相關(guān)的工作流程，培訓(xùn)本部門員工。6執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改良建議。7核算設(shè)備和設(shè)施的運行本錢，不斷提高設(shè)備的工作效率和降低能耗。8監(jiān)督外委公司設(shè)施設(shè)備的維護、維修方案，并對其工作成效進行評估。9協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費用本錢，提出改良建議。10完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作。四工作標(biāo)準(zhǔn)序號要 點時 間要 求1收入完成情況月每月跟進分析2收款率完成情況月每月跟進分析、解決 3租賃進度跟蹤月每月跟蹤分析，

27、調(diào)整改良4租戶變動狀況撤場、轉(zhuǎn)租月每月跟蹤，為經(jīng)營調(diào)整提供依據(jù)5商場銷售和客流狀況月每月跟蹤分析，為經(jīng)營調(diào)整提供依據(jù)6后6個月租賃合同續(xù)租狀況月評估審核，做好調(diào)整方案7欠費狀況月采取措施或作解決方案8業(yè)態(tài)調(diào)整方案 半年半年提交方案一次9租金扶持方案半年審核方案,提交公司審批10商場周邊市場租金半年半年市調(diào)更新一次,提交公司備案11競爭對手狀況半年競爭對手業(yè)態(tài)分布、出租情況、租金價格.半年市調(diào)一次,提交公司備案,并作為經(jīng)營調(diào)整的依據(jù)12租戶意見的收集和改良跟進季度/半年作為改良營運管理的參考依據(jù) 13月市場推廣活動方案、執(zhí)行方案和實施結(jié)果月審核方案、參與組織，評估活動結(jié)果14顧客調(diào)查及改良情況跟

28、蹤季度/半年收集匯總分析并改良，為經(jīng)營調(diào)整作參考15商圈和競爭對手調(diào)查季度/半年跟蹤分析，調(diào)整推廣策略16監(jiān)督和維護商場整體視覺形象日使商場隨時保持良好的形象17銷售和客流跟蹤月分析評估，作為經(jīng)營調(diào)整和執(zhí)行推廣活動的參考依據(jù)18工程維修月度方案月審核跟蹤19工程物業(yè)物料方案月審核批準(zhǔn)便于方案安排20工程改造和設(shè)施設(shè)備的維保年/季/月做好方案，便于招標(biāo)及相關(guān)工作有組織有方案的進行21裝修管理隨時隨時抽查，符合公司要求22環(huán)境狀況日每天保持良好的購物環(huán)境23清潔狀況日隨時保持購物環(huán)境清潔24保安人員工作狀況日購物中心隨時處于平安運行狀況25設(shè)施設(shè)備運行隨時隨時巡查，處于正確操作和正常運行狀態(tài)26夜

29、間巡查1-2次/月人員在崗、無平安隱患27營運費用月跟蹤，原那么控制在預(yù)算內(nèi)28月報表/報告月審核無誤后提交29人員的考核和變動月公正合理，面談溝通30培訓(xùn)方案年/季/月組織執(zhí)行培訓(xùn)方案31預(yù)算年/半年審核各部門年預(yù)算和年中調(diào)整數(shù)據(jù)后提交公司審批 工程業(yè)務(wù)經(jīng)理工作檢查要點 序號要點時間要求1商場租賃平面圖月每月更新2租金收入預(yù)算年通過公司審核3主力租戶租金收入月每月跟蹤，到達預(yù)算4非主力租戶租金收入月每月跟蹤，到達預(yù)算5每樓層租金和物管費收入月每月跟蹤，到達預(yù)算6租賃進度年方案年通過公司審核7租賃進度跟蹤月完成預(yù)算進度8出租率月每月跟蹤，完成方案目標(biāo)9返租商鋪出租率月每月跟蹤分析10自有產(chǎn)權(quán)出

30、租率月每月跟蹤分析11每樓層平均租金月每月跟蹤分析12商場平均租金月每月跟蹤分析13主力租戶平均租金月每月跟蹤分析14非主力租戶平均租金月每月跟蹤分析15返租商鋪平均租金月每月跟蹤分析16自有產(chǎn)權(quán)平均租金月每月跟蹤分析17欠租明細(xì)表月每月跟蹤，完成收款率18下6個月合同到期租戶合同續(xù)簽狀況月每月跟蹤分析,提出續(xù)租建議并跟進19商場銷售狀況月每月跟蹤分析20銷售前10位非主力租戶月每月跟蹤分析21撤場租戶月每月跟蹤分析22轉(zhuǎn)租租戶月每月跟蹤分析23租戶聯(lián)系表月每月更新24租賃合同清單月準(zhǔn)確、完整、無遺漏25租戶檔案月檔案完整，無遺漏26業(yè)態(tài)調(diào)整方案半年每半年回憶調(diào)整一次27租金扶持方案半年通過公

31、司審核28商場周邊市場租金半年半年市調(diào)更新一次29競爭對手狀況半年競爭對手業(yè)態(tài)分布、出租情況、租金價格30租戶圓桌會議日程表年制作年度方案31租戶圓桌會議報告季度會議后一周內(nèi)提交32前10條租戶意見及行動方案季度在期限內(nèi)完成整改33租戶意見跟蹤回復(fù)季度以拜訪或 形式回復(fù)每個意見工程工程經(jīng)理工作檢查要點序號要點時間要求1工程年度預(yù)算年通過公司審核2工程月度費用跟蹤月每月跟蹤分析制定行動方案3工程招標(biāo)文件招標(biāo)公告公示前通過公司審核4工程合同清單日準(zhǔn)確、隨時備查5工程年度改造方案日通過公司審核6工程年度招標(biāo)方案安排年通過公司審核7商場平面圖日隨時備用8發(fā)電機/UPS/配電間日運行正常，無故障9照明燈

32、具含租戶店鋪日無破損、熄滅10墻面和柱子的日常維護含租戶店鋪日干凈、無污跡、無破損、無蜘蛛網(wǎng)、無垂掉電線11固定設(shè)施設(shè)備的巡檢及記錄日按日常維保程序進行12監(jiān)控系統(tǒng)日正常運行、無故障13防火卷簾門隨機抽查使用正常14滅火器日完好、無過期15租戶裝修管理年制作噴繪包裝、按審批圖紙施工、無明火作業(yè)、無亂搭拉電線、其他平安隱患16停車場收費系統(tǒng)年正常運行17停車場管理半年清潔、標(biāo)示齊全18商場店招和燈飾工程含租戶店鋪半年燈光無破損、無熄滅 工程物業(yè)經(jīng)理工作檢查要點序號要點時間要求1物業(yè)年度預(yù)算年通過公司審核2物業(yè)月度費用跟蹤月每月跟蹤分析制定行動方案3物業(yè)維保招標(biāo)文件招標(biāo)公告公示前通過公司審核4物業(yè)

33、合同清單日準(zhǔn)確、隨時備查5物業(yè)年度改造方案日通過公司審核6物業(yè)年度招標(biāo)方案安排年通過公司審核7日常維保材料標(biāo)價清單半年通過公司審核，半年修訂一次8維保單位維保記和評估根據(jù)維保規(guī)定作為付款依據(jù)9商場平面圖日隨時備用10保安崗位平面圖1-2次/年半年回憶調(diào)整11保潔崗位平面圖1-2次/年半年回憶調(diào)整12保安檢查工程和標(biāo)準(zhǔn)日日檢是否到達標(biāo)準(zhǔn)13保潔檢查工程和標(biāo)準(zhǔn)日保潔日常工作到達標(biāo)準(zhǔn)14保安巡更路線圖日按巡邏路線巡查15商場開業(yè)日租戶統(tǒng)一按時開店16自動扶梯日運行正常，清潔干凈17電梯日運行正常，清潔干凈18地磚日無破損，清潔干凈19墻面和柱子的日常維護含租戶店鋪日干凈、無污跡、無破損、無蜘蛛網(wǎng)、無

34、垂掉電線20玻璃/鏡子含租戶店鋪日干凈、無水跡、無污跡21防火卷簾門隨機抽查使用正常22消防演習(xí)月每年兩次23商場清潔衛(wèi)生工作年人員正常到崗、工作按方案和標(biāo)準(zhǔn)進行24商場重點區(qū)域清潔檢查月到達標(biāo)準(zhǔn)25租戶裝修管理年制作噴繪包裝、按審批圖紙施工、無明火作業(yè)、無亂搭拉電線、其他平安隱患26停車場收費系統(tǒng)年正常運行27停車場管理半年清潔、標(biāo)示齊全28商場保安工作月人員正常到崗、工作按方案和標(biāo)準(zhǔn)進行28地漏/地溝隨時無垃圾堵塞29廁所半年清潔到達標(biāo)準(zhǔn)、正常使用30商場店招和燈飾工程含租戶店鋪半年燈光無破損、無熄滅31夜間巡查日人員在崗、無平安隱患32商場營業(yè)結(jié)束日租戶統(tǒng)一按時關(guān)店、門鎖關(guān)好 4.2賣場

35、管理工作標(biāo)準(zhǔn)一級職能二級職能工作界定工作標(biāo)準(zhǔn)購物中心天驕物業(yè)物業(yè)巡場違規(guī)占道禁止亂擺、亂放、亂堆現(xiàn)象,禁止在公共區(qū)域打牌，違規(guī)搭建手續(xù)完善、搭建標(biāo)準(zhǔn)亂貼亂掛禁止在公共區(qū)域的范圍內(nèi)亂貼亂掛現(xiàn)象公共區(qū)域發(fā)放宣傳資料嚴(yán)禁無手續(xù)在公共區(qū)域內(nèi)發(fā)放任何宣傳資料花車管理保證金繳納,符合整體形象打架鬧事及時處理，情況嚴(yán)重及時報110處理顧客糾紛及時處理，維護正常的經(jīng)營環(huán)境商戶投訴分清原因，及時處理，不能處理的應(yīng)作好登記匯報工作有償效勞先出示價格，后維修燈光照明嚴(yán)格執(zhí)行開關(guān)時間,保證經(jīng)營需求燈光無熄滅電梯扶梯運行清潔干凈正常合理運行，發(fā)現(xiàn)故障及時處理，杜絕突發(fā)事故發(fā)生觀光梯運行清潔干潔正常合理運行，發(fā)現(xiàn)故障及時

36、處理，杜絕突發(fā)事故發(fā)生消火栓外觀整潔、功能齊備，確保質(zhì)保期在有效期內(nèi)建筑體無破損,無裂縫、無污跡、無垂釣線源、發(fā)現(xiàn)及時維修，時效不超過一個月地漏無堵塞,發(fā)現(xiàn)及時維修，時效不超過一個月公共區(qū)域漏水無漏水,發(fā)現(xiàn)及時維修，時效不超過一個月商鋪漏水整改維修及時，防止造成經(jīng)營損失衛(wèi)生間干凈、無味,設(shè)施配套功能完善裝修巡場裝修占道杜絕在營業(yè)時間內(nèi)占用公共區(qū)域施工施工平安巡場及時發(fā)現(xiàn)平安隱患及時糾正與制止施工標(biāo)準(zhǔn)按裝修管理標(biāo)準(zhǔn)施工廣告位巡場盾牌擺放手續(xù)完善、不得影響賣場整體形象柱面廣告手續(xù)完善、不得影響賣場整體形象欄桿廣告手續(xù)完善、不得影響賣場整體形象航架擺放無平安隱患POP標(biāo)準(zhǔn)、合理、合法戶外廣告安裝標(biāo)準(zhǔn)

37、、合理、合法空置商鋪管理封場美觀符合公司統(tǒng)一形象商鋪內(nèi)清潔定期檢查，每月一次清潔商鋪內(nèi)設(shè)備運行功能正常 ，每月一次定期檢查商鋪平安杜絕卷簾門鎖盒被盜，鎖芯破損環(huán)境美化商鋪內(nèi)商鋪內(nèi)貨柜、貨架、門窗、天、地、墻干凈整潔明亮天墻柱干凈、無污跡、破損、蜘蛛網(wǎng)、電線脫落玻璃窗及門干凈光潔明亮、無水跡、無污跡地面干凈整潔無廢物攔桿干凈整潔、無銹跡卷簾門無灰塵消防門干凈整潔、無破損衛(wèi)生間地面無積水、鏡面、坐便器、屎斗、洗手槽無污漬、無異味、觀光梯內(nèi)部無亂張貼現(xiàn)象，使用規(guī)定和平安標(biāo)示整潔明顯，無任保異?，F(xiàn)象發(fā)生扶梯電梯干凈整潔美觀、使用功能和平安標(biāo)示整潔明顯，無任何異?，F(xiàn)象發(fā)生垃圾箱無垃圾積壓、干凈整潔、無異

38、味生活垃圾及建筑垃圾清運及時，堆放地點的環(huán)境干凈整潔,無異味地漏地溝清潔暢通無堵塞無異味綠化無枯樹、無落葉、無其他雜物、植物茂盛廣告牌干凈整潔美觀無破損殘缺總效勞臺干凈整潔、無亂堆亂放籌劃活動現(xiàn)場平安阻止現(xiàn)場打架鬧事破壞行為發(fā)生搭電平安標(biāo)準(zhǔn)活動實施平安、有序、舞臺平安事前檢查，過程監(jiān)控,杜絕平安隱患發(fā)生周未促銷促銷位置現(xiàn)場確認(rèn)與申請位置一致促銷活動實施手續(xù)完善、統(tǒng)一形象、標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營4.3業(yè)務(wù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容要求花車管理職責(zé)1手續(xù)辦理：場內(nèi)商戶由樓層負(fù)責(zé)辦理,場外商戶由籌劃人員負(fù)責(zé)辦理2管理責(zé)任人：1樓層人員2樓層保安人員管理重點1購物中心花車1花車租用押金每個300元/個，退還時無息全額退還。2

39、租金：50元/月3花車保管：花車使用期間由商戶自已保管，如花車有損壞客戶須照價賠償可根據(jù)具體損壞程度而定。2商戶自已的花車1占道經(jīng)營押金：200元/個3花車用電管理1花車用電費用：每個花車每月按20元計收，開燈時間為每天晚上6：00至晚上9：00。4花車經(jīng)營管理1花車上的商品，與申請的商品一致2花車經(jīng)營者是申請本人，不能局部轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租花車經(jīng)營權(quán)3花車經(jīng)營中遇雨順延，因客戶原因未擺放不予補償。4除商鋪門前外的花車促銷時間：周六、周日和節(jié)假日5商鋪門前的花車，須經(jīng)營自已商鋪內(nèi)的商品5花車經(jīng)營商品質(zhì)量要求：1花車上嚴(yán)禁銷售“假冒、偽劣及三無商品。2花車所銷售的商品售后效勞由花車申請人負(fù)責(zé)。6花車經(jīng)營

40、形象管理1花車形象外觀整潔、美觀。2花車經(jīng)營周邊清潔衛(wèi)生，包裝袋、垃圾等放入指定位置。標(biāo)準(zhǔn)收取費用、經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)、平安促銷活動職責(zé)1工程部促銷活動由籌劃人員負(fù)責(zé)擬定,工程部審核后報公司審批后實施2商戶促銷活動由商戶擬定報工程部備案，業(yè)務(wù)人員配合實施3公司促銷活動由公司擬定，工程部配合實施管理重點1促銷信息收集準(zhǔn)確及時2促銷活動物資采購由行政中心負(fù)責(zé)，工程行政與財務(wù)參與監(jiān)督使用3活動細(xì)案由籌劃人員負(fù)責(zé)完成，并跟進完成4活動現(xiàn)場平安由天驕保安負(fù)責(zé)維護5活動現(xiàn)場市政手續(xù)的申報由籌劃人員負(fù)責(zé)申報6活動現(xiàn)場拍照由籌劃主管指定專人，并負(fù)責(zé)整理匯總打包傳工程負(fù)責(zé)人備份7活動后評估由籌劃人員匯總分析，業(yè)務(wù)人員參與

41、評審上報公司8活動完后的導(dǎo)具由籌劃人員及時撒除與保管，工程人員配合標(biāo)準(zhǔn)有效實用，平安、合法、手續(xù)完善廣告管理職責(zé)1工程部籌劃人員負(fù)責(zé)招商，并負(fù)責(zé)費用的收取2檢查責(zé)任人：籌劃人員3巡查次數(shù)：每天至少一次管理重點1廣告制做效果圖審核權(quán)限1廣告牌：效果圖報籌劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審批2柱面廣告：效果圖報籌劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，工程負(fù)責(zé)人審批3欄桿廣告：效果圖報籌劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，工程負(fù)責(zé)人審批4戶外廣告：效果圖報籌劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，工程負(fù)責(zé)人審批5商戶店招：效果圖報籌劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，工程負(fù)責(zé)人審批6墻面廣告：效果圖報籌劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，工程負(fù)責(zé)人審批2燈箱廣告安裝

42、管理1安裝手續(xù)由籌劃人員辦理，安裝現(xiàn)場管理由工程人員負(fù)責(zé)2廣告設(shè)計樣稿、制作說明、材料說明、用電說明報工程人員審核后安裝3廣告安裝須完成工程部?廣告安裝程序?報批手續(xù)前方可進場安裝，安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)4廣告燈箱安裝現(xiàn)場設(shè)置隔離帶，并在指定位置安裝5廣告燈箱安裝在商場整體關(guān)門后再進場安裝，并由籌劃人員派專人負(fù)責(zé)在現(xiàn)場跟進安裝6安裝完畢后，由籌劃人員組織進行現(xiàn)場平安及效果綜合驗收2廣告牌安裝管理1商戶辦理廣告牌申請單，完善費用2籌劃人員到現(xiàn)場指定位置，并說明安裝要求3商戶直接按規(guī)定的位置安裝到位，4籌劃人員現(xiàn)場驗收安裝合符標(biāo)準(zhǔn)5安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)或 通知天驕物業(yè)3柱面廣告張貼管理1商戶辦理

43、廣告牌申請單，完善費用2籌劃人員到現(xiàn)場指定位置，并說明安裝要求3商戶直接按規(guī)定的位置安裝到位4籌劃人員現(xiàn)場驗收安裝合符標(biāo)準(zhǔn)5安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)或 通知天驕物業(yè)4欄桿廣告張貼管理1商戶辦理廣告牌申請單，完善費用2籌劃人員到現(xiàn)場指定位置，并說明安裝要求3商戶直接按規(guī)定的位置安裝到位4籌劃人員現(xiàn)場驗收安裝合符標(biāo)準(zhǔn)5安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)或 通知天驕物業(yè)5商戶店招安裝管理1商戶在裝修方案中一并報店招設(shè)計圖、效果圖2商戶直接按審批同意的方案在指定位置進行安裝3籌劃人員現(xiàn)場驗收安裝合符標(biāo)準(zhǔn)4安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)或 通知天驕物業(yè)(6)盾牌擺放管理1盾牌擺放地點：按各個工程部要求規(guī)定的地點擺放2盾牌管理

44、責(zé)任，檢查責(zé)任人籌劃人員3擺放前發(fā)函通知天驕物業(yè)或 通知天驕物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1整潔美觀2擺放有序3合理合法4平安標(biāo)準(zhǔn)5及時有效商場形象職責(zé)1籌劃全體人員負(fù)責(zé)商場的整體形象管理2每天賣場巡查次數(shù)不能少于兩次，發(fā)現(xiàn)問題并提出整改意見，落實責(zé)任。3各區(qū)有違反賣場形象管理規(guī)定的情況出現(xiàn)，須在24小時內(nèi)催促整改并檢查整改結(jié)果，對達不到整改要求者報交工程部負(fù)責(zé)人. 4每天巡查問題應(yīng)做好記錄，每月進行統(tǒng)計分析重點管理1賣場形象效果管理規(guī)定1各商家品牌標(biāo)識和燈箱廣告：隨時保持其形象完整。2各商戶宣傳品、招貼畫、展板：不得隨意張貼懸掛于公共區(qū)域3各商家廣告燈箱發(fā)布：應(yīng)先收費后發(fā)布4商品陳列展示：貨品飽滿，標(biāo)價醒目，具有

45、吸引力5模特：不得東倒西歪或裸露陳列，模特不得陳舊、破損6賣場照明：滿足經(jīng)營需要7賣場整潔：清潔、清晰8商鋪門前花車：按統(tǒng)一規(guī)定的要求擺放，不得阻礙通道，展架不能橫擺在門前9促銷場地的花車擺放：整齊美觀10商鋪內(nèi)外的POP：書寫標(biāo)準(zhǔn)，合理，合法11玻璃幕墻：清潔、不得設(shè)置雜物或背柜裸露面12賣場布置：春夏兩季更換一次13商戶進行促銷活動：不得損害商場整體形象行為發(fā)生14各樓層導(dǎo)視牌：完整、清晰、清潔15公共賣場內(nèi)外海報、吊卡、招貼畫、信息欄：不得有過期過時內(nèi)容，及時更新。2賣場形象效果維護管理規(guī)定1商場用電及照明系統(tǒng)、電扶梯及附屬設(shè)施：完好，并及時維護保養(yǎng)。2商場公共清潔：隨時保持清潔。3公共

46、局部的固定廣告陳列架：完好無損。4頂棚、墻面、立柱、通風(fēng)口的墻體：完好無損，如有損壞要進行維護保養(yǎng)5公共景觀、植物清潔：清潔、衛(wèi)生、完好6通道：清潔、亮度適中，通道暢通無阻。7廣告招貼：及時清理殘留物，保持頂棚無吊線、紙屑、墻面無粘膠等8裝修區(qū)域；清潔、完好圍布封閉裝修區(qū)域、保持圍布上封頂，下落地，并有完整醒目告示語9裝修后的遺棄物：立即清理出場。標(biāo)準(zhǔn)1禁止亂貼、亂掛、亂擺、亂放2整潔、美觀、完整、協(xié)調(diào)3平安、標(biāo)準(zhǔn)、合理、合法合同簽定前管理職責(zé)1業(yè)務(wù)部招商人員負(fù)責(zé)實施招商洽談與合同簽定工作2綜合部負(fù)責(zé)商鋪內(nèi)工程物業(yè)配套需求的解釋工作重點管理1簽合同考前須知1)交房條件a主力店配置：水、電、天然

47、氣，接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯綜超大賣場為電動坡梯、貨運電梯、中央空調(diào)和通過消防系統(tǒng)驗收的清水房b次主力店家電、裝飾、家具賣場配置：水、電接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯、貨運電梯、中央空調(diào)和通過驗收消防系統(tǒng)的清水房。c主題賣場配置：必備水、電、通過消防驗收；做隔斷、根本照明、鋪地磚和安裝門。d專賣店包括以商鋪出租的配套經(jīng)營工程配置：電、通過消防驗收、做隔斷、根本照明、鋪地磚和安裝門。e餐飲、娛樂城、休閑工程、電影院等配置：水、天然氣、消防系統(tǒng)、給排水、排煙、排污等娛樂城和電影院配置冷暖兩用中央空調(diào)。2計租面積a合同面積一律以建筑面積報價出租，重點工程必須報開發(fā)公司直至集團審批。b主力店、主題賣場工程平

48、面圖由開發(fā)公司提供并出圖。3合同期限a專賣店簽訂一年。b除主力店和洋快餐以外的獨立工程為三至五年，一般不要超過五年。c 主力店和洋快餐合同年限由公司決定。4租金價格按公司價格體系表執(zhí)行5物管費按公司價格體系表執(zhí)行6履約保證金a履約保證金在簽訂合同期間收取b租金、物管費以先交款再使用的原那么，按季計收，本季度末規(guī)定時間內(nèi)收取下季度費用。c獨立工程在簽訂合同七天內(nèi)收取履約保證金和履約首季物管費。在辦理接房手續(xù)時支付首季租金收取租金后交房。d專賣店工程在簽訂合同時收取履約保證金，小于150收取六個月的租金和六個月的物管費、大于150繳三個月的租金和三個月的物管費e其它費用：開業(yè)推廣費200元/戶，換

49、鎖費30元/個，合同工本費20元/本，7能源費a 水、電，每一個商戶配置一組計量表，單獨使用的電量、據(jù)實按標(biāo)準(zhǔn)計算收取，假設(shè)遇國家電價調(diào)價時按其定價標(biāo)準(zhǔn)計收；b公共能源費：公共照明、消防用電、公共設(shè)施設(shè)備用電、輸變電損耗、光榮工程照明、公共用水等，按整個工程商業(yè)局部實際發(fā)生費用以全體用戶面積據(jù)實分?jǐn)?，?jīng)營以整個工程實際發(fā)生費用按其經(jīng)營場地建筑面積所占比例據(jù)實分?jǐn)偨患{。c天然氣，開發(fā)商前期安裝到位的，由商戶直接向天然氣公司計繳；前期未安裝到位的，具體安裝費用雙方協(xié)商(2)合同簽定1按公司法律室審批同意合同版本簽定2商戶簽定前應(yīng)提供相關(guān)經(jīng)營者資質(zhì)證明及經(jīng)營品牌的相關(guān)合法證件3簽合同當(dāng)事人須持有效的

50、證件，證明自己是受委托人抒權(quán)的合法簽約當(dāng)事人4簽訂租賃合同、協(xié)議、責(zé)任書前必須對另一方進行審查是否民事行為能力人5簽合同必須用碳素墨水筆簽字筆.(3)合同審批1專賣店合同，由工程部分公司負(fù)責(zé)人審批，公司的OA上審批2主力店合同，由集團公司審批3除主力店外的獨立工程合同，由分公司負(fù)責(zé)人審批報公司OA審批(4)合同保管1由業(yè)務(wù)部文員負(fù)責(zé)合同審批與蓋章程序的傳遞2公司蓋章返回先由業(yè)務(wù)部文員錄入，財務(wù)建帳后由合同檔案管理員存檔保管3合同的存放必須平安、標(biāo)準(zhǔn)4合同借用，工程負(fù)責(zé)人審批同意后，合同管理員登記借閱明細(xì)，借用當(dāng)天須歸還。標(biāo)準(zhǔn)1符合公司業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)及工程部經(jīng)營調(diào)整指導(dǎo)思想2符合公司審核同意的租金

51、價格體系標(biāo)準(zhǔn)3在公司OA程序上審批同意的合同審批表4各種入場費用繳清費用繳納管理職責(zé)2業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)所用費用收取工作3財務(wù)人員負(fù)責(zé)所用費用收取督導(dǎo)工作4水電費由綜合部抄表計量統(tǒng)計核算5水電費通知書由業(yè)務(wù)部進行制單、發(fā)放、催收6租金物管費由業(yè)務(wù)部與財務(wù)部核對后，由業(yè)務(wù)部制單發(fā)放、催收7其它費用由業(yè)務(wù)部制單、分公司審核、業(yè)務(wù)部發(fā)單催收重點管理1商戶的租金、物管費與水電費單最好一并發(fā)放，減少重復(fù)發(fā)單與催費2財務(wù)負(fù)責(zé)每月應(yīng)收租金、物管費、水電費的核對及對欠費租戶的數(shù)據(jù)核實，由業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)并對欠費注明其原因3財務(wù)每月三十日定期傳遞次月的應(yīng)收費用數(shù)據(jù)給業(yè)務(wù)部，業(yè)務(wù)部核實簽字確認(rèn)后返財務(wù)，并由業(yè)務(wù)部填寫

52、租戶繳費通知書并發(fā)放商戶4繳費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費，業(yè)務(wù)部應(yīng)發(fā)放催費通知書第一次.5催費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費的，業(yè)務(wù)部發(fā)入滯納金催費通知書按合同約定開具滯納金金額+應(yīng)繳租金金額第二次6按合同約定滯交二十天的，發(fā)函可強制終止其經(jīng)營，并開具滯納金，只有在滯納金和租金交齊后才可繼續(xù)營業(yè)。第三次7強制終止合同期間租金物管費照常收取。8滯交一個月的，強制使其退場，并按合約終止合同的履行，租戶承當(dāng)由此所造成的一切損失9因費用未完善要停止物業(yè)效勞的一切行為，須經(jīng)工程負(fù)責(zé)人同意方可執(zhí)行管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確無誤、及時催收到位收款率99%商戶轉(zhuǎn)租管理職責(zé)1商戶轉(zhuǎn)租由業(yè)務(wù)部樓層人員具體負(fù)責(zé)重點管理1

53、業(yè)態(tài)符合工程的整體定位與經(jīng)營調(diào)整方案2品牌要符合樓層經(jīng)營調(diào)整區(qū)域3業(yè)種要與樓層區(qū)域業(yè)種相符4新的經(jīng)營者實力符合公司經(jīng)營定位5掌握經(jīng)營者的經(jīng)營理念5前任商家在合同中的特殊約定及欠費6轉(zhuǎn)租協(xié)議內(nèi)容的交底：商鋪面積在150以下的提前繳納半年租金、半年物管費，商鋪面積在150以上的提前繳納三個月租金、三個月物管費管理標(biāo)準(zhǔn)新客戶持續(xù)經(jīng)營能力較強商戶撒場管理職責(zé)1業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)撤場手續(xù)辦理2綜合部負(fù)責(zé)退場商鋪設(shè)施設(shè)備的檢查及收鋪工作3招商人員負(fù)責(zé)退場商鋪管理重點管理1撒場手續(xù)1商戶提出撒場申請2商戶填寫撒場申請表，由業(yè)務(wù)部人員完善分公司撒場審批表的審批程序3業(yè)務(wù)助理完善撒場審批表公司審批程序，并完善業(yè)務(wù)部的租

54、賃合同臺帳更新處理4財務(wù)賃公司審批同意的撒場審批表完善分公司合同臺帳消帳處理5綜合部負(fù)責(zé)撒場審批表的歸檔處理2撒場前的要求1商戶須完善所有欠費2商戶清貨時間，應(yīng)預(yù)留水電費保證金3商戶內(nèi)部裝修裝飾或附屬物撒除時，不得破壞房屋的建筑結(jié)構(gòu)4商戶撒場須將房屋清潔后交管理公司5商戶按接房標(biāo)準(zhǔn)還房6綜合部換鎖、清潔、封場管理標(biāo)準(zhǔn)1商戶完善欠費2設(shè)施設(shè)備完好商戶管理職責(zé)1業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)商戶的管理工作2綜合部負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)務(wù)部的商戶管理工作小商戶管理要求1 準(zhǔn)入制的管理1品牌資質(zhì)：有效的生產(chǎn)許可證書、商品質(zhì)檢證明、商標(biāo)注冊登記證書、2經(jīng)營者資質(zhì)：有效的委托經(jīng)營代理書(注重時間的有效期)、營業(yè)執(zhí)照法人或自然人的身份證、

55、稅務(wù)登記證3商品資質(zhì)審查：申報的品牌與實際經(jīng)營的商品名稱一致性，2商品質(zhì)量的監(jiān)督1商品零售統(tǒng)一：本商場內(nèi)的零售價標(biāo)價與其它商場的同一個商品的零售價標(biāo)價一致2商品的質(zhì)量：商品質(zhì)價相符3商品售后報務(wù)：商品的退換貨制度3商品陳列1上貨率：與商鋪的規(guī)模成比例，與品牌檔次成比例2季節(jié)上貨率：按季節(jié)銷售的規(guī)律上貨，一般季前一個月季節(jié)貨的上貨率到達60%左右3式樣款式上貨率：符合自身經(jīng)營的定位需要4商品陳列：飽滿、具有吸引力，色彩度、新鮮度、亮度滿足經(jīng)營需要4占道標(biāo)準(zhǔn)1花車按要求擺放在商鋪門前，不能超過門前一米寬距離，貨架只能橫放在自已商鋪門前2雜物不能堆放在公共區(qū)域上3玻璃門不能向外開4不能在公共區(qū)域上打

56、牌、吃飯5椅子不能擺放在公區(qū)域上6拖把不能擺在門前及公共區(qū)域的欄桿上7未經(jīng)容許不能在公共區(qū)域的柱面，墻面、地面張貼宣傳資料、POP、廣告8不能將垃圾倒放在公共區(qū)域上，按商場規(guī)定的統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點倒放垃圾5商品的進出商場1原那么上，營業(yè)期間，商戶的進出貨由商戶自行負(fù)責(zé)2管理人員應(yīng)隨時觀察商鋪人員進入商場隨身帶貨的情況，以便了解掌握商鋪的進貨量及銷售量3應(yīng)實際了解商家的經(jīng)營情況，預(yù)防有撤場的前期行為4撤場商家杜絕欠費未完善后撒貨出場，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，保安嚴(yán)禁出場5與商戶有特殊約定的按特殊約定進行管理如電腦城6銷售管理1元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)的商戶銷售量統(tǒng)計2新開業(yè)商戶的銷售統(tǒng)計，一般統(tǒng)計開業(yè)近一

57、至二個有銷售業(yè)績3半年、一年主力店銷售業(yè)績統(tǒng)計非小商戶管理要求餐飲、娛樂、主力店等1準(zhǔn)入制管理1經(jīng)營者資質(zhì)：特種行業(yè)的經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照法人或自然人的身份證、稅務(wù)登記證2品牌資質(zhì)：商標(biāo)注冊登記證書、加盟許可證2食品衛(wèi)生管理1垃圾清運標(biāo)準(zhǔn)：按分公司要求的時間及地點進行及時清運2隔油池的清潔：定期進行清挖，一般一季度清挖一次，可根據(jù)油垢的程度進行時時清洗，特殊情況及時進行清挖3排煙機的油污：定期的清洗，最多不起過二個月清洗一次3治安秩序平安1治安秩序：打架斗毆及時報案，通知派出所或者1102封場平安：封場后門鎖關(guān)好，所有用電設(shè)備斷電處理4消防平安1廚房管理送風(fēng):與整體送風(fēng)時間統(tǒng)一風(fēng)機：控制線路保

58、證正常加壓風(fēng)機口：保證靈活電氣元件：無損動、無灰塵防爆燈：完好地面：清潔，無油污、不打滑排水溝：清潔、暢通2排煙通風(fēng)正常3)給水:二次供水水池與水箱定期消毒及清洗，無跑水、斷水現(xiàn)象、水泵正常上水，給水管無滲水、漏水、積水4)排水:防水工程、排水管暢通5自動報警系統(tǒng):正常6防火卷簾門系統(tǒng):開關(guān)正常啟動7自動噴淋系統(tǒng)：管網(wǎng)、噴頭、閥門等正常完好8移動滅火器：有效期內(nèi)、瓶體完好9消防疏用通道：暢通、清潔5用電1電表正轉(zhuǎn)，表計量準(zhǔn)確2室內(nèi)的電器線路搭接標(biāo)準(zhǔn)3各項用電器開關(guān)溫度正常6停車場管理：優(yōu)惠折扣確定，優(yōu)惠票按月結(jié)算7中中央空調(diào)管理1同樓層不同業(yè)態(tài)空調(diào)流量計：計量分?jǐn)?使用中央空調(diào)前的平安檢查：開

59、機前各項指標(biāo)檢查與調(diào)試3商戶使用空調(diào)前的登記管理： 通知空調(diào)開關(guān)時間并做好記錄4中央空調(diào)使用的結(jié)算：空調(diào)運行使用費用在每月水電費分?jǐn)?電扶梯、電梯管理1夜間電梯使用的管理：開關(guān)時間明確2電梯內(nèi)清潔衛(wèi)生：定期清潔保養(yǎng)3運貨：使用專用貨梯9霓虹燈、廣告1外墻霓虹圖文完好情況，按時開啟電源情況，內(nèi)容更新情況。2戶外燈箱、廣告牌完好情況，衛(wèi)生良好。3場內(nèi)燈箱、廣告畫面完好，費用及時收取?？蛻魸M意度分類1客戶滿意度2內(nèi)部員工滿意度調(diào)查表要求(1)客戶滿意度達標(biāo)為85%(2)內(nèi)部員工滿意度達標(biāo)為86%(3)客戶滿意度每季度一次(4)員工滿意度每半年一次職責(zé)1客戶滿意度，由業(yè)務(wù)部匯總分析2員工滿意度，由綜合

60、部匯總分析市場調(diào)查市場調(diào)查分類(1)前期市場調(diào)查:用于商業(yè)規(guī)劃的需求(2)后期市場調(diào)查:用于后期營運的需求調(diào)查內(nèi)容(1)商圈分析:城市開展分析：GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域、商貿(mào)分析、人流研究、商圈幅射范圍(2)消費者分析:消費習(xí)慣年齡、性別、文化、偏愛商場、偏愛度原因分析、逛商場頻度(3)投資者分析:喜歡經(jīng)營時間、營業(yè)時間；喜歡投資物業(yè)類型臨街商鋪、大型商場；能夠接受售價與租價(4)競爭對手分析：1地理位置：調(diào)查的區(qū)域具體位置2商業(yè)規(guī)模：商業(yè)面積的大小3商鋪劃分：商鋪面積大小及經(jīng)營的動線劃分4業(yè)態(tài)布局：樓層業(yè)種組合5品牌落位：商戶組合6租金價格體系：租價區(qū)間，優(yōu)惠政策，最高與最低租金比例7管理模式：