上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場中小戶型住宅調(diào)研報告_33頁

1、上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場中小戶型住宅調(diào)研報告上海旭鷹房地產(chǎn)整合營銷機構上海品揚房地產(chǎn)經(jīng)紀二零零八年十一月十一日目 錄第一局部 上海房地產(chǎn)市場宏觀市場走向分析一、近年來的市場供求關系二、全市房地產(chǎn)成交現(xiàn)狀分析第二局部 區(qū)域市場分析一、楊浦區(qū)概況二、楊浦區(qū)開展的根底第三局部 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、區(qū)域市場概況二、板塊市場狀況第四局部 工程競爭市場分析一、周邊普通公寓涉及小面積住宅的工程二、區(qū)域內(nèi)類住宅小戶型產(chǎn)品分析三、周邊中小戶型住宅銷售情況分析第五局部 關于產(chǎn)品策略及工程操作的初步建議一、市場定位二、開發(fā)思路指導三、產(chǎn)品定位第一局部 上海房地產(chǎn)市場宏觀市場走向分析一、近年來的市場供求關系一近年來全

2、市房品房供求情況單位：萬平方米中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)上房指數(shù)表二07年至今住宅商品房供求情況單位：萬平方米三市場供求關系分析1、宏觀調(diào)控逐漸成效，2021年以來供給量及成交量均呈梯度下降態(tài)勢。從歷年供求量體可以看出，供給量體逐年減少，呈梯度下降態(tài)勢。成交量體2007年以前逐年上漲，2007年到達頂峰，全年成交3149.57萬，2021年上半年以來，全市商品房成交量與07年同期相比下降近半數(shù)。2021年總供給量體依舊將略低于2007年。2、市場供求趨于平衡，呈季節(jié)性震蕩走勢。供求比。上海房產(chǎn)市場經(jīng)歷了2007年的市場頂峰后，在2021年出現(xiàn)了宏觀調(diào)控后較為明顯的降溫。2021年上半年由于宏觀調(diào)控、自

3、然災害、股市低迷等因素影響，上海房地產(chǎn)市場觀望氣氛較強，供求關系回落，上半年的供求比均值為0.90，跌破平均水平，在供給量體根本持平略有下降的情況下，需求量體下降明顯。3、住宅成交量萎縮近半，觀望氣氛日趨嚴重。2007年全市商品住宅供求比均值為1.35，市場供不應求。進入08年后，受市場外部及內(nèi)部雙向壓力影響，成交量急劇萎縮，上半年供求比均值滑落到0.92。整體經(jīng)濟環(huán)境的動亂和價格未有實質(zhì)下降也是消費者選擇繼續(xù)觀望的重要原因。近階段住宅成交低迷其實也是一種結(jié)構性的低迷，隨著樓盤供給由內(nèi)而外梯度推進，外郊環(huán)樓盤銷售逐漸升溫，外郊環(huán)樓盤因其分布面廣，可供選擇余地大，均價和總價相對較低，居住環(huán)境質(zhì)量

4、日益優(yōu)化，從而吸引了眾多的中等收入需求者，成為目前住商品房成交的主力軍。4、9月、10月的上海樓市仍然處于膠著狀態(tài)，但價格相對堅挺。今年9月的樓市不再呈現(xiàn)往年的風采，雖然9月、10月中國人民銀行幾次宣布下調(diào)雙率，給市場帶來政策放松的預期，但國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)動亂和房屋價格的高位僵持仍使得消購房者預期低迷，入市謹慎。9月、10月的住宅新增供給有所放量，但交易量下滑明顯，僅為去年同期的三成。近兩個月的上海樓市仍然處于膠著狀態(tài)，但價格相對堅挺。二、全市房地產(chǎn)成交現(xiàn)狀分析一成交面積分析1、07、08年同期供給面積比照9月，上海商品住宅上市面積166.86萬平方米16439套，較上月上升46.18%，

5、比去年同期下降了40.83%。開發(fā)商加快了樓盤入市速度，期望借此“旺季改變之前的銷售境況。另一方面，由于觀望氣氛濃厚，銷量連續(xù)數(shù)月下滑，因此，與去年同期相比，開發(fā)商也選擇了謹慎推盤，以觀后市，以此抵御市場風險的沖擊。2、07、08年同期商品住宅成交面積比照全市商品住宅成交面積91.23萬平方米8959套，比上月下降了17.42%，下降幅度環(huán)比增大，主要是因為消費者期待著樓盤的實質(zhì)性降價，暫緩消費。與去年同期相比，住宅成交量同比下滑70.07%，僅相當于去年同期的三成。8、9月的樓盤降價打折促銷活動吸引了局部消費者，但更堅決了消費者看空市場的預期，因此導致9、10月份住宅成交量進一步下滑。3、成

6、交面積段分布70-90小戶型占市場主流，成交套數(shù)占總量體的35.04%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，上半年共成交商品房83686套。其中主力戶型為70-90的小戶型。隨著“7090政策的落實和執(zhí)行，08年以來大局部樓盤均以小戶型為主，如萬科、金地、保利等均推出了小戶型主打社區(qū)，且市場反映較好。小戶型面積合理，房型緊湊，總價相對較低，性價比高。從整體市場需求以及政策導向來看，未來的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)以小戶型為主打，且具有特色的小戶型將具有更多的市場競爭力和開展。4、成交價格段分布單位：元/上海商品房成交價格呈現(xiàn)“兩頭大、中間小狀態(tài)。從08年以來各月的統(tǒng)計成交來看，5000-7000的價格段成交最大，占總成

7、交量體總量的近30%。不難看出，上海目前的價格段成交特點為：“兩頭大，中間小。中低價和高價房成交較活潑，中高價的樓盤去化速率較慢。5、成交環(huán)線分布外郊環(huán)間成交量占總體成交量的49.64%，所占比重較大，接近一半。從環(huán)線銷售結(jié)構不難看出，目前上海商品房成交主要集中在外郊環(huán)區(qū)域，市中心區(qū)域成交量非常少，且經(jīng)常出現(xiàn)日成交為零的情況，這主要是由于市中心供給量體大幅下降的因素。這點也印證了上海供給由內(nèi)而外推進的開展趨勢。從近期上海樓市成交走勢來看，外環(huán)以外區(qū)域成交量較高，這主要是由于在整體市場不樂觀的情況下，大局部商品住宅實行打折優(yōu)惠措施，價格因素直接影響銷售走勢。且從整體市場來看，上海依舊存在一定數(shù)量

8、的剛性需求，價格是他們最為關注的因素。綜合分析：根據(jù)以上分析及數(shù)據(jù)顯示，目前大多數(shù)消費對上海的房價持觀望態(tài)度，政策的多變性及居高不下的房價也成了導致成交低迷的重要原因。2008年10月1日，中國指數(shù)研究院分析師在上海房展會現(xiàn)場采用問卷方式，展開了隨機抽樣調(diào)查進行市場調(diào)研分析。通過對消費者購房時間、房價預期、理想價位等進行調(diào)研，深入分析當前上海商品住宅市場的需求特征：1、方案購房時間分布 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有25%的消費者會在1年內(nèi)買房，超過4成的居民方案在1-2年買房，而2年以后買房的人數(shù)也占到了23%。2、消費者關于房價態(tài)度調(diào)查但與此同時，上海的居民普遍認為目前房價仍偏高人數(shù)占到了總體受訪人群的69

9、%，認為房價太高無法負擔的消費者也占到了22%可見上海樓市的剛性需求仍然存在，消費者通過參加房展會來進一步了解市場行情，等待適宜時機出手購房，由此也凸顯出住房需要與購置力之間的矛盾。第二局部 區(qū)域市場分析一、楊浦區(qū)概況楊浦區(qū)位于上海市中心區(qū)的東北部，地處黃浦江下游西北岸，區(qū)域東面、南面直臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔江相望；西面以大連路、大連西路、密云路、逸仙路與虹口區(qū)相鄰；北面以原江灣機場與寶山區(qū)接壤。地域總面積60.61平方公里，其中陸地面積55.53平方公里、，是上海中心城區(qū)面積最大的一個區(qū)。 楊浦區(qū)下轄定海路街道、大橋街道、平?jīng)雎方值?、江浦路街道、控江路街道、延吉新村街道、長白新村街道、四平路

10、街道、殷行街道、五角場街道和新江灣城街道共11個辦事處，以及五角場鎮(zhèn)人民政府。區(qū)位內(nèi)的環(huán)境資源開發(fā)潛力大，有長的濱江帶、黃浦江下游規(guī)劃中唯一的生態(tài)島復興島及正在開發(fā)的新江灣城等。楊浦區(qū)是上海最大的綠化區(qū)，區(qū)內(nèi)有全市公園面積之最大的117公頃共青森林公園及楊浦公園、復興島公園等公共園林10個。區(qū)域內(nèi)有長的獨立內(nèi)河水系，綠化根底良好，越江交通、快速交通、軌道交通也正處于大規(guī)模的開發(fā)建設中。楊浦區(qū)也是上海最早的工業(yè)發(fā)源地之一，區(qū)內(nèi)的工廠密集，由于大多數(shù)工廠因城市建設而搬遷，為該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了相當多的開發(fā)機遇。二、楊浦區(qū)開展的根底主要經(jīng)濟指標主要指標2004年2007年2021年預計總戶籍人口萬

11、人110107地區(qū)增加值億元102155社會消費品零售總額億元1502001、以“知識創(chuàng)新區(qū)總體定位楊浦區(qū)未來建設開展，將堅決不移圍繞“知識創(chuàng)新區(qū)總體定位，推進建設“安居樂業(yè)現(xiàn)代化新型城區(qū)，推進大學校區(qū)、科技園區(qū)和公共社區(qū)的“三區(qū)融合、聯(lián)動開展。2、人口數(shù)量、結(jié)構變換據(jù)估算，到2021年楊浦區(qū)的常住人口中，大學生將有15萬人，高等院校教職工和科技員工將達8萬人。隨著新江灣城等楊浦北部地區(qū)的建設開發(fā)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構的轉(zhuǎn)換，未來楊浦區(qū)人口素質(zhì)將大大提高，知識人群比重將上升，外來消費群體比重也將穩(wěn)步上升。3、設施總量、結(jié)構和布局到2021年商業(yè)、商務建筑面積總量將到達1000萬平方米，同時，楊浦區(qū)大大增加

12、綠地面積，形成與“知識創(chuàng)新區(qū)相協(xié)調(diào)的生態(tài)環(huán)境和城市面貌。4、同其他區(qū)域的聯(lián)動開展隨著中環(huán)線、浦江隧道等建成，以及地鐵和輕軌各線建設，楊浦五角場地區(qū)和濱江地區(qū)，與浦東高橋地區(qū)、陸家嘴地區(qū)的聯(lián)系將更為緊密，與上海北部寶山區(qū)的聯(lián)系將更為緊密。為楊浦五角場地區(qū)建成名副其實的上海東北部城市副中心，提供了良好的根底。三、楊浦區(qū)主要開展規(guī)劃加快建設現(xiàn)代效勞集聚區(qū)，是楊浦區(qū)域經(jīng)濟開展新的增長點和新的亮點，也是楊浦區(qū)打造“知識楊浦、全面建設“安居樂業(yè)現(xiàn)代化新型城區(qū)的核心內(nèi)容。根據(jù)楊浦“十一五期間的開展重點，明確了楊浦知識創(chuàng)新區(qū)“兩片、一線、一帶的空間布局，以期建設成為適宜交流、創(chuàng)業(yè)、居住、休閑的現(xiàn)代新型復合城區(qū)

13、。1、楊浦區(qū)規(guī)劃建設知識創(chuàng)新區(qū)公共社區(qū)的規(guī)劃布局及主要建設任務及近期建設重點從布局上看，楊浦區(qū)分為東、西兩片區(qū)分區(qū)規(guī)劃。西片規(guī)劃主要依托復旦、同濟等大學以及眾多的科研機構創(chuàng)立一批知識型現(xiàn)代化社區(qū)和設施配套齊全的人文街區(qū)，是科研機構云集的區(qū)域，有聞名遐爾的復旦大學、同濟大學、財經(jīng)大學、第二軍醫(yī)大學等高校26所，還有各類科研院所101家。包括新江灣城、五角場城市副中心等地區(qū)，近期將重點建設中央社區(qū)；東片的規(guī)劃將依托理工、水產(chǎn)等大學以及周邊的科研生產(chǎn)基地創(chuàng)立一批知識型現(xiàn)代社區(qū)，包括復興島、定海地區(qū)等。楊浦知識創(chuàng)新區(qū)公共社區(qū)主要是為校區(qū)和園區(qū)提供公共效勞，創(chuàng)造一個適宜交流、創(chuàng)業(yè)、居住、休閑的環(huán)境。要在

14、大學周邊建設一批知識型公共社區(qū)和齊全的配套設施，把大學教育的公共效勞功能、居住與生活功能、后勤保障功能等向城市社區(qū)轉(zhuǎn)移；構筑資源共享系統(tǒng)，發(fā)揮“三區(qū)融合，聯(lián)動開展的資源優(yōu)勢和綜合效應。建設重點是推進以資源共享和公共效勞為特征的公共社區(qū)建設，包括：以中央社區(qū)的建設為重點，在大學周邊啟動一批SOHO區(qū)和社會化學生公寓工程；結(jié)合沿江開發(fā)，啟動濱江現(xiàn)代效勞業(yè)功能區(qū)建設工程；復興島地區(qū)開發(fā)以生態(tài)、論壇、休閑等為主要功能，2005年啟動，2021年初見形象，2021年初步建成，爭取成為上海世博會重要的配套局部。2、為進一步推進三區(qū)聯(lián)動開展，近期還將加強根底設施工程的建設力度，主要包括：完善道路系統(tǒng)，加快軌

15、道交通建設，建立公交接駁系統(tǒng)，設置自行車專用通道，方便資源共享和交流、交往；除了軌道交通3號線以外，2005年前建設的軌道交通線路有M44號線、M8線8號線；2021年前即將建設線路有M110號線、M2線12號線；遠期建設線路有L3、L5線。中環(huán)線也已于2006年建成通車。這些對楊浦的交通狀況也是很好的改善和促進；創(chuàng)業(yè)走廊工程西段已于2007年建成；東段2021年建成；中段創(chuàng)造條件推進實施；改造內(nèi)河水系，形成獨具特色的親水景觀。水系景觀工程方案每年以1-2公里的建設速度推進；五角場環(huán)島建成上海最大的立體式下沉廣場。交通組織分地面兩層，地下三層。該節(jié)點將帶動整個五角場成為上海市東北部的人流、物流

16、和商流，形成樞紐型商業(yè)中心，并與該處的交通樞紐功能相協(xié)調(diào)、配套，成為上海又一新的商業(yè)、商務、文化、公共活動聚集中心。第三局部 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、區(qū)域市場概況長期以來楊浦區(qū)被上海人稱為下只角，開發(fā)商并不象對閔行、浦東那樣熱衷于開發(fā)該區(qū)的樓盤，但自2000年以后，政府對該區(qū)的住宅開發(fā)及規(guī)劃建設逐步重視，一系列利好政策的影響，使得東北角的房產(chǎn)不再寂寞，越來越多的房產(chǎn)商看好此地，具有相當?shù)拈_發(fā)潛力。比擬整個上海房地產(chǎn)市場，楊浦區(qū)的房價屬于中低價位，而南面的房價相比北面要高一些。早年興建的楊浦大橋和大連路隧道以及軌道交通線路的貫穿對該區(qū)的房地產(chǎn)市場起到了重要的推動作用，環(huán)線外區(qū)域的住宅價格上升態(tài)勢尤

17、為明顯。從房地產(chǎn)市場的開展來看，楊浦區(qū)的房地產(chǎn)市場開展較上海的其他中心城區(qū)相對滯后，但隨著楊浦區(qū)的開展，近幾年來該區(qū)的房地產(chǎn)市場開展迅猛。楊浦區(qū)住宅市場行情走勢出現(xiàn)小幅上揚，但總體表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。特別是2007年該區(qū)商品住宅市場是由2006年的供過于求而逆轉(zhuǎn)為供不應求，供求比為1：1.41。 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2007年楊浦區(qū)共成交79.25萬平方米商品住宅，環(huán)比上升了6.72%。同時，軌道交通8號、10號線帶來交通利好，使該區(qū)商品住宅價格也大幅上升。2007年房價為均價1.27萬元/平方米，環(huán)比漲幅為19.37%，較同期全市漲幅高出近1成。與市場供給情況相比擬來看，2007年的商品住宅需求情況較為旺

18、盛，但自2021年初以來，成交下滑明顯。2021年上半年商品住宅需求情況較弱，而2021年8月成交147套，成交面積14276平方米；9月共成交219套，成交面積21106平方米，只占同期上市量的60%左右，與2007年同期成交面積相比成交量下降了50%以上，同比明顯下降。從地理位置上看，楊浦樓市從南到北呈現(xiàn)截然不同的特色。北部已成為房地產(chǎn)開展建設熱土，未來的生態(tài)居住區(qū)新江灣城板塊是目前楊浦區(qū)內(nèi)最活潑的板塊。五角場城市副中心加速升級、區(qū)域樓市被徹底激活，市場需求日趨增強。而楊浦最南面的東外灘板塊憑借優(yōu)越的地理位置和江景資源，也成為楊浦樓開展熱點之一。樓盤整體開發(fā)品質(zhì)較以往有所提高，物業(yè)均以中檔

19、樓盤為主，同時輔以少量經(jīng)典高價的中高檔樓盤，顯示出楊浦樓盤整體品位有所上升，高檔樓盤也有了一定的吸納能力。二、板塊市場狀況整個楊浦的房地產(chǎn)由行政區(qū)劃、產(chǎn)品以及價格等等因素可將其開展區(qū)域劃分為 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%d1%ee%c6%d6%c4%da%bb%b7_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 楊浦內(nèi)環(huán)、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%b6%ab%cd%e2%cc%b2_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 東外灘、黃興、 HY

20、PERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%bf%d8%bd%ad%c2%b7_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 控江路、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%d6%d0%d4%ad_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 中原、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%ce%e5%bd%c7%b3%a1_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 五角場、 HYPERLINK :/newhouse.

21、sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%d0%c2%bd%ad%cd%e5%b3%c7_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 新江灣城、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%d1%ee%c6%d6%b4%f3%c7%c5_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 楊浦大橋等多個板塊區(qū)域開展。從實際上來說，與操作工程有關聯(lián)關系的板塊有 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%bb%c6%d0%cb%b9%ab%d4%b0_%d1%ee%c6

22、%d6_p_1.htm 黃興、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%d6%d0%d4%ad_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 中原、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%ce%e5%bd%c7%b3%a1_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 五角場、新江灣城板塊，現(xiàn)分析如下：1、黃興板塊黃興板塊位于楊浦區(qū)東部，在楊浦的板塊中面積最大。該板塊主要覆蓋了黃興路以東、翔殷路以南、平?jīng)雎芬员钡牡貐^(qū)。作為傳統(tǒng)住宅區(qū)，且受五角場商圈的輻射，黃興板塊內(nèi)的商業(yè)配

23、套已經(jīng)相當成熟，軌道交通等市政規(guī)劃更是提升了該區(qū)域的樓市價值，正吸引越來越多的客戶追捧。整個板塊由南向北呈現(xiàn)出從舊到新的住宅建筑格局。周家嘴路以南的地區(qū)多為有待改造的舊式里弄住宅；周家嘴路-松花江路之間集中了控江新村、延吉新村和長白新村等三大80年代建造的工人新村；松花江路以北環(huán)繞黃興綠地的地區(qū)那么是近年來建造的新式商品住宅。調(diào)研操作工程地塊也位于黃興板塊區(qū)域中。1兩大公園新房趨少 未來供給逐漸南移。楊浦公園、黃興公園，一南一北，成為了板塊內(nèi)居住生活的兩大“綠肺給周圍環(huán)境輸送著清新的氧氣。同時也給周邊的房價以極大的支撐。黃興板塊能夠擁有兩大公園，無疑是板塊最大的優(yōu)勢。然而隨著幾年來大規(guī)模的開發(fā)

24、，兩大公園已無能力為板塊提供更多的供給量了，未來板塊房產(chǎn)供給將逐漸南移。 2配套綠化宜居黃興板塊生活氣氛濃厚，其商業(yè)主要集中在控江路、周家嘴路、長陽路上，已有歐尚長陽路店、易初蓮花周家嘴路店、大潤發(fā)楊浦店、百安居等入駐。尤其是控江路上集中了大量大型的商業(yè)設施，如華聯(lián)吉買盛控江店等。在板塊中部的靖宇東路上那么聚集了很多餐飲、服裝店等小商鋪，是該地區(qū)居民光臨較多的地方。教育醫(yī)療方面的配套那么主要是控江中學、平?jīng)雎返谌W、長白二村小學、安圖醫(yī)院、控江醫(yī)院等。上海理工大學、水產(chǎn)大學那么為板塊增添了不少人文氣息。此外，該板塊還可享受到五角場商圈和大學城的輻射。該區(qū)域坐擁黃興公園、楊浦公園兩大公園，是以

25、綠為主的居住區(qū)，特別適宜居住。同時，板塊北面緊鄰中原板塊，那里有共青森林公園，是市民健身休閑的好去處。還有楊浦大劇院、楊浦體育場等也是市民的文體場所。3規(guī)劃提升品質(zhì)根據(jù)“知識楊浦的規(guī)劃，楊浦將形成“兩片、一線、一帶啞鈴狀的產(chǎn)業(yè)功能模塊分布。西片以知識創(chuàng)新區(qū)的中央社區(qū)為核心，以復旦、同濟、財大、二軍大等高校為支撐。東片以上海理工、水產(chǎn)大學、電力學院等高校為支撐。為使東、西兩片高校集聚區(qū)有機結(jié)合，在中央社區(qū)與復興島地區(qū)建設一條創(chuàng)業(yè)大道。黃興公園地帶是“知識楊浦規(guī)劃中重要的“知識創(chuàng)業(yè)帶，它連接著東、西兩大學術基地和多個產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)，是知識創(chuàng)新區(qū)的戰(zhàn)略要地。隨著“知識楊浦的建設，一大批中小科技企業(yè)和智力

26、創(chuàng)業(yè)者正向該區(qū)域集聚。近年來五角場的規(guī)劃建設也對該區(qū)域產(chǎn)生了重要的利好影響。申城第一個以交通功能為主的大型下沉式廣場五角場下沉廣場建成。此外，交通建設對區(qū)域環(huán)境的改善也不言而喻。軌道交通8號線穿過黃興板塊，將設立多個站點。翔殷路隧道的建設也為該區(qū)域帶來便利，將有效解決交通困擾。4板塊需求亮點黃興綠地呈自然景色黃興公園位于黃興板塊北部，五角場南側(cè)，東起營口路、南臨走馬塘、北靠蘭花新村，占地面積467萬平方米，于2001年建成開園。它定位于“休閑體育公園，以綠化為主體，通過現(xiàn)代造園手法模擬自然山水，使之成為具有城市山水風貌，兼具健身和休閑功能的綜合性休閑公園。市重點名校控江中學控江中學創(chuàng)立于195

27、3年，是新中國成立后市政府首批興建的新型完全中學之一，也是上海市首批實驗性、示范性高中。學校擁有16000平方米教學樓，4500平方米辦公樓，8700平方米的操場，并設有室內(nèi)體育館、標準網(wǎng)球場、體操房、籃球場等教學設施。目前，該校已培養(yǎng)學生3萬余人。地鐵改變市民出行軌道交通8號線起點為市光路站，終點為浦東成山路站，途經(jīng)楊浦、虹口、閘北、盧灣、黃浦、浦東等6個區(qū)，全程長233公里，全部為地下線。該線路共設有22個左右車站，2007年建成通車。8號線在該板塊設有翔殷路站、黃興綠地站、延吉中路站和黃興路站等4個站點。近年來，楊浦區(qū)新建住宅竣工面積達1000多萬平方米。其中，黃興板塊是楊浦區(qū)重點規(guī)劃建

28、設的生態(tài)型居住示范區(qū)之一。板塊內(nèi)適宜人居的環(huán)境使它成為楊浦區(qū)自住客的首選區(qū)域之一。購房者較多為動遷、結(jié)婚等剛性需求的客戶，很多大學畢業(yè)生也因有較強的地域情結(jié)，紛紛選擇在此置業(yè)、租房。由于黃興板塊規(guī)劃合理，定位較高，樓盤品質(zhì)普遍較好，大多帶裝修，在楊浦區(qū)，該板塊樓盤交易一直比擬活潑。板塊內(nèi)樓盤有歐洲豪庭、鼎隆公寓、君欣豪庭、海上碩和城等。2、五角場板塊 五角場板塊是指五角場環(huán)島周邊，三門路-國權北路-政立路-淞滬路-三門路-清源環(huán)路以南；恒仁路-政立路-國和路-國定東路-黃興路以西；內(nèi)環(huán)線以北的楊浦區(qū)域。板塊不僅包涵五角場環(huán)島，還將楊浦大學城囊括其內(nèi)。結(jié)合現(xiàn)有的江灣體育場的改造，五角場板塊將形成

29、以商業(yè)活動圈、體育活動圈、文化活動圈、辦公活動圈的四大圈層。知識型的滬北城市副中心 江灣-五角場城市副中心，是由市政府提出，與徐家匯、花木、真如并列的四大城市副中心之一。規(guī)劃中的五角場，主要建設商業(yè)、辦公設施，而對于居住物業(yè)的用地那么預留甚少，五角場將中心腹地幾乎全部用于公共設施的建設，使得區(qū)域功能更為明確。 五角場板塊隨副中心開展房價上漲五角場是本市四大城市副中心之一，起步相對較晚開展相對滯后，但隨著東方商廈、百聯(lián)又一城、萬達商業(yè)廣場等商業(yè)工程的崛起，使五角場商業(yè)氣氛逐漸形成，區(qū)域的商務功能也愈加明顯。此外，該板塊名校云集，濃厚的人文氣息是吸引市民購房的一大原因，推動了商品住宅價格大幅走高。

30、據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2007年五角場板塊商品住宅均價為1.6315元/平方米，環(huán)比漲幅高達58.66%，是全區(qū)房價漲幅最大的板塊。五角場商貿(mào)區(qū)與北面的新江灣新型居住區(qū)將形成優(yōu)勢互補，軌交10號線也貫穿整個板塊連接中心城區(qū)，該板塊未來具有很大的開展空間。板塊內(nèi)樓盤有創(chuàng)智天地、盛世豪園等。3、中原板塊 中原板塊位于新江灣城板塊的東面，閘殷路以東；三門路-清源環(huán)路以北；恒仁路、政立路、國和路、翔鷹路以北的楊浦區(qū)域。 板塊是從上世紀90年代初開始建設的大型工人新村社區(qū)，人口逾10萬。 生活設施齊全 交通完善 如今的中原地區(qū)，各項生活配套設施齊全：歐尚大賣場、長海醫(yī)院、市東醫(yī)院、東方肝膽醫(yī)院，以及星布于板塊內(nèi)的

31、各大超市和中、小學校，給中原板塊內(nèi)的居民提供了便利的生活。 軌道交通8號線的開通完善了該地區(qū)的交通配套。中原板塊規(guī)劃為大型工人新村聚居區(qū)，因此，在上世紀90年代初建設初始就幾乎將板塊內(nèi)的住宅用地用完。進入21世紀，零星幾個商品住宅樓盤建設后，目前的中原板塊內(nèi)，可用于住宅建設的土地已不多，未來很難出現(xiàn)大規(guī)模的一手房住宅供給。目前板塊內(nèi)無新建商品房供給。4、新江灣城板塊新江灣城板塊位于楊浦區(qū)的西北，緊鄰虹口、寶山兩區(qū)。板塊東起閘殷路淞滬路；南至政立路、國權路；西靠逸仙路；北接軍工路。 整個板塊是上海市中心最后一塊能夠成片開發(fā)的地區(qū)，同時又是市中心唯一一處保存完好的原生態(tài)濕地。此外，該板塊規(guī)劃良好，

32、新江灣城將建設成為一個生態(tài)居住區(qū)，各種公共效勞設施完善。知識型、生態(tài)型的花園城區(qū) 新江灣城板塊總體由六大局部組成：知識商務中心、都市村莊、自然花園、新江灣城公園、復旦大學江灣校區(qū)、江灣天地。六大區(qū)域和諧統(tǒng)一，共同展現(xiàn)出“知識型、生態(tài)型的花園城區(qū)。根據(jù)方案，2005年完成道路、景觀、水系工程的根本建設；2007年初具功能形態(tài)；到2021年，整個新江灣城根本建成。楊浦住宅新增供給最為充足的板塊據(jù)了解，整個新江灣城規(guī)劃總面積9.45平方公里，其中，居住用地約3.66平方公里，現(xiàn)在的開發(fā)建設還在進行中，后續(xù)住宅供給量比擬充足，新江灣城板塊成為楊浦區(qū)住宅新增供給最為充足的板塊。 已成區(qū)域樓市制高點萬平方

33、米商品住宅，居區(qū)內(nèi)各板塊成交量之首。受多重因素影響，07年新江灣城商品住宅房價也大幅上漲，是全市房價上漲最劇烈?guī)讉€板塊之一。板塊內(nèi)樓盤有 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210301462.htm o 華潤置地橡樹灣 t _blank 華潤置地橡樹灣、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210594622.htm o 美地灣城 t _blank 美地灣城、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210520432.htm o 新城御景 t _blank 新城御景、

34、HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210432342.htm o 書香銀苑 t _blank 書香銀苑、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210281142.htm o 涵碧景苑 t _blank 涵碧景苑、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210124542.htm o 新江灣城1號作品 t _blank 新江灣城1號作品等。板塊 名稱代表個案板塊主要產(chǎn)品板塊價格元/板塊資源交通資源板塊特征黃興板塊歐洲豪庭、鼎隆公寓、君欣豪庭、海上碩和城等高層、小高層160

35、00-21000楊浦公園、黃興公園，兩大“綠肺，配套完善軌道交通8號線環(huán)境優(yōu)，配套、人氣逐步提升五角場板塊創(chuàng)智天地、盛世豪園等高層、小高層17000-21000便捷的公共交通及軌道交通資源、成熟的商業(yè)配套軌道交通8號線、10號線居住環(huán)境成熟，人氣旺盛，配套充足新江灣城板塊華潤置地、橡樹灣、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210594622.htm o 美地灣城 t _blank 美地灣城、新城御景、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210432342.htm o 書香銀苑 t _blank 書香銀苑、

36、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210281142.htm o 涵碧景苑 t _blank 涵碧景苑、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210124542.htm o 新江灣城1號作品 t _blank 新江灣城1號作品等高層、小高層、別墅16000-21000原生態(tài)濕地、知識型、花園社區(qū)軌道交通10號線逐漸開展成為一個新的核心生態(tài)居住區(qū) 綜合分析：從供求關系來看,由于受到國內(nèi)整個宏觀經(jīng)濟調(diào)整和政策的影響,買方的觀望氣氛濃重,投資型需求及改善型需求被壓制,就區(qū)域而言,進一步抑制購置需求,成交量的大幅萎

37、縮也是在情理之中的。而政府出臺的樓市新政策，對楊浦區(qū)的樓市開展應有一定的促進作用。同時，楊浦區(qū)也正朝著多元化的行政區(qū)開展，樓盤開發(fā)主要呈現(xiàn)以下開發(fā)熱點：1、教育引導樓盤開發(fā)。楊浦區(qū)的高等院校較多，使得本區(qū)極富文化氣息，圍繞教育展開開發(fā)住宅，成為楊浦區(qū)的一大開發(fā)熱點。2、以健康生態(tài)為主題形成賣點。主要聚集于黃興綠地周邊，以面向或臨近黃興綠地為其主打賣點，拉升該地塊的樓盤價格。新江灣城樓盤打造原生態(tài)住宅區(qū)的規(guī)劃，也具有此特點。3、道路拓寬，交通配套完善，附近不少新盤涌現(xiàn)。軌道交通線3號、8號線、4號線開通，10號線在建，大連路隧道的建成開通等等，加快了楊浦的房地產(chǎn)開發(fā)建設速度。4、北外灘黃浦江沿線

38、逐步被開發(fā)商認可，新江灣城建設崛起，大楊浦概念逐步形成。5、樓盤規(guī)?；跅钇中纬蓺夂?，商業(yè)配套建設加快，五角場城市副中心建成后，區(qū)域聯(lián)動效應顯著，給該區(qū)域樓盤的銷售帶來一定人氣。從楊浦區(qū)各個板塊的根本情況中可以發(fā)現(xiàn)，本案所處的黃興板塊與各板塊價格差不明顯，主力價格根本相近，而該板塊擁有兩大“綠肺，配套完善區(qū)位優(yōu)勢卻較為明顯。 同時，隨著房價的不斷上升，交通、配套等不斷完善，外擠壓效應愈加明顯。由此本案所處區(qū)域?qū)⒂型酱罅吭谑兄行娜嗣駨V場、陸家嘴等等區(qū)域工作的客戶。第四局部 工程競爭市場分析本工程所在的區(qū)域為楊浦黃興公園板塊區(qū)域，經(jīng)歷了多年的開發(fā)，區(qū)域內(nèi)的工程多處于銷售中期或尾盤階段。本次市

39、調(diào)樓盤的范圍為黃興公園板塊及其周邊功能區(qū)如： HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%d6%d0%d4%ad_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 中原、 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/%c9%cf%ba%a3_%ce%e5%bd%c7%b3%a1_%d1%ee%c6%d6_p_1.htm 五角場等的所有在售的住宅中涉及小戶型、中小戶型的工程。一、周邊普通公寓涉及小面積住宅的工程1、歐洲豪庭(韻都城二期)基本數(shù)據(jù)案名歐洲豪庭(韻都城二期)地址楊浦區(qū)控江路128弄銷 售電 話6580

40、3500開展商上海榮盛房地產(chǎn)經(jīng)營 綠化率40.59%物業(yè)類別住宅物業(yè)管理公司 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /company/1210304022_20051104115433.htm o t _blank 上海陽廈物業(yè)管理物業(yè)管理費1.40元/平方米月占地面積37391平方米總規(guī)劃戶數(shù)902戶裝修情況未裝修總建面積91059平方米目前在售戶數(shù)264裝修本錢無容積率2.44總開發(fā)期數(shù)2開盤日期2期開盤2006年3月得房率80%已開發(fā)期數(shù)1交房日期2007年2月功能規(guī)劃總體規(guī)劃建筑形態(tài)小高層、高層樓層狀況1幢11層、9幢17層社區(qū)配套花園、24小時安保。停車位:地

41、上193,地下194周邊設施周邊配套設施中小學:內(nèi)江二村小學、長白二村小學、控江二小、控江中學、復旦實驗中學。幼兒園:雙語幼兒園。綜合商場:歐尚、易初蓮花、華聯(lián)、大潤發(fā)、假日百貨、三峰商廈。銀行:工行、農(nóng)行、建行、上海銀行。醫(yī)院:安圖醫(yī)院、新華醫(yī)院、控江醫(yī)院、楊浦區(qū)中心醫(yī)院。其他:大學：上海水產(chǎn)大學、上海理工大學、第二軍醫(yī)大學周邊交通M10、6路、22路、60路、103路、118路、145路、220路、522路、589路841路、868路、870路、874路、大橋四線、大橋五線主力均價17000-20000元/m2主力總價95-268萬元價格走勢主力面積56m2-134 m2的一房、三房房源銷

42、售率80%2、盛世新江灣(盛世豪園)基本數(shù)據(jù)案名盛世新江灣(盛世豪園)地址楊浦區(qū)民京路691號市光路口銷 售電 話6506226665066699開展商 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /company/1210181822_20060901143523.htm t _blank 上海豪盛投資開展 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /company/1210181822_20060829172314.htm t _blank 軍華置業(yè)代理商 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /company/12101818

43、22_20060901143550.htm t _blank 易居中國物業(yè)類別住宅物業(yè)管理上海添豐物業(yè)物業(yè)管理費2元/平方米月占地面積3038M2一期總規(guī)劃戶數(shù)總2000戶裝修情況未裝修總建面積75798 M2一期目前在售戶數(shù)604戶裝修本錢無容積率總開發(fā)期數(shù)2開盤日期2006年月1期得房率左右已開發(fā)期數(shù)1交房日期2007年71期功能規(guī)劃總體規(guī)劃建筑形態(tài)一期5幢小高層規(guī)劃狀況停車位375建材配置房屋結(jié)構：鋼筋砼剪力墻結(jié)構。 外墻材料：面磚，局部線條涂料保溫材料：XR無機保溫材料。 屋面：XPS保溫隔熱板門窗：采用靜電粉涂抹噴涂鋁合金中空玻璃門窗，進戶門為鋼質(zhì)防盜門公共部位：底層大門入口門斗為石

44、材，底層入口大堂墻、地面及標準層電梯前室、走廊的墻面、地面均采用高級?；u，樓梯間及踏步地面為地磚水電：各戶均設出戶獨立水、電表。 燃氣：天然氣管道供氣，管道到戶用電負荷：一室4千瓦，二室6千瓦，三室8千瓦 、電視：每戶預留2門 終端接口及1-2個有線電視終端接口寬帶：寬帶光纖到樓，每戶裝有寬帶接口。 電梯:星瑪電梯智能安保系統(tǒng)：周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、訪客對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、家庭平安防范系統(tǒng)、IC卡一卡通系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)周邊設施周邊配套設施幼兒園:楊浦區(qū)愛綠幼兒園、世界路小學、國和中學、外國語大學雙語學校、楊浦實驗中學 。購物:歐尚、大潤發(fā)、家得利 。銀行:上海銀行、農(nóng)

45、業(yè)銀行、工商銀行 。醫(yī)院:長海醫(yī)院周邊交通公交55、99、8、937、124、870的終點站，還有910、233、866、毗鄰軌道交通8號線建設中嫩江路站軌道交通10號線建設中殷高路站主力均價17000元/m2主力總價價格走勢主力面積55-101房源銷售率55%3、鼎隆公寓基本數(shù)據(jù)案名鼎隆公寓地址楊浦區(qū)寧武路218弄銷 售電 話55800121開展商 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /company/1210394142_20071203095329.htm o t _blank 上海宏軒置業(yè)代理商上海鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀物業(yè)類別住宅物業(yè)管理上海慶隆物業(yè)管理物業(yè)管理費1

46、.74元/平方米月占地面積11637平方米總規(guī)劃戶數(shù)約270裝修情況未裝修總建面積27929平方米目前在售戶數(shù)約100套裝修本錢無容積率2.40總開發(fā)期數(shù)2開盤日期2007年12月得房率78%已開發(fā)期數(shù)2交房日期2021年6月功能規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃狀況綠化率35% ， 地下停車位90個車位比1:0.30建筑形態(tài)2棟1-17層的小高層；2棟1-18層的高層；1棟1-6層的多層建材配套建筑材料進戶門：高級防盜門走廊：地磚、涂料窗材：彩鋁電梯廳：地磚、涂料電梯品牌：東芝智能設施安保系統(tǒng)：紅外線報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)；智能化設施：電子巡更系統(tǒng)；供水系統(tǒng)：水箱供水；空調(diào)新風系統(tǒng)：預留空調(diào)機位；裝修情況：毛

47、坯周邊設施周邊配套設施人文自然景觀：黃浦江公園綠化：楊浦公園、平?jīng)龉珗@就醫(yī)條件：楊浦區(qū)中心醫(yī)院 商業(yè)環(huán)境：東宮商圈 就學條件：上海電力學校、楊浦區(qū)建設中學公建配套中學商業(yè)配套中餐廳；超市周邊交通28、841、135、137、25、37等公交路線主力均價16800元/m2主力總價89-168萬元價格走勢主力面積53-135房源銷售率65%4、圣驪河濱苑基本數(shù)據(jù)案名圣驪河濱苑地址楊浦區(qū)平?jīng)雎?23-925號銷 售電 話65899808,65896808開展商上海圣驪苑房地產(chǎn)代理商 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /company/1210208622_20061122

48、164011.htm t _blank 上海同策房產(chǎn)咨詢物業(yè)類別住宅、公寓物業(yè)管理 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /company/1210208622_shwy17033.htm t _blank 上海圣石置業(yè)物業(yè)管理費1.68元/平方米月占地面積49000總規(guī)劃戶數(shù)968裝修情況未裝修總建面積120000目前在售戶數(shù)200套左右裝修本錢無容積率總開發(fā)期數(shù)2開盤日期2007年6月得房率75%已開發(fā)期數(shù)1交房日期2021年12月功能規(guī)劃總體規(guī)劃建筑形態(tài)高層樓層狀況11棟22至33層的高層規(guī)劃狀態(tài)綠 化 率 35.10%停車位:355周邊設施周邊配套設施郵局：江浦

49、路郵局；醫(yī)院：平?jīng)鲠t(yī)院一級甲等，楊浦區(qū)工人醫(yī)院二級甲等，楊樹浦路1286號，近蘭州路，步行約20分鐘。楊浦區(qū)婦幼保健院二級乙等，楊樹浦路1286號，近蘭州路，步行約20分鐘。楊浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、新華醫(yī)院市級乘70路公交2站10分鐘到達。銀行：上海銀行、 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行。幼稚園：樂又靚幼兒園、上海市朝陽幼兒園。中小學：齊齊哈爾路第一小學、 杭州路第一小學、上海第十五初級中學、滬東外國語高級中學。周邊交通37、25、33、地鐵四號線主力均價19000-20000元/主力總價價格走勢主力面積52-100房源銷售率70%5、君欣豪庭基本數(shù)據(jù)案

50、名君欣豪庭地址楊浦區(qū)許昌路1588弄銷 售電 話65033333開展商上海君欣房地產(chǎn)開展物業(yè)類別由高層住宅、辦公樓及商業(yè)用房構成物業(yè)管理公司 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /company/1210567784_20210618173856.htm o t _blank 金輝物業(yè)物業(yè)管理費1.98元/平方米月占地面積29769平方米總規(guī)劃戶數(shù)推出274套裝修情況未裝修綠 化 率32.50%目前在售戶數(shù)100多套裝修本錢無容積率2.50總開發(fā)期數(shù)2開盤日期2021年8月得房率75%已開發(fā)期數(shù)1交房日期2021年12月功能規(guī)劃總體規(guī)劃建筑形態(tài)高層樓層狀況26層社區(qū)內(nèi)

51、配套停車位:629 地面停車位：27個，地下停車位：602個周邊設施周邊配套設施醫(yī)院：新華醫(yī)院學校：東亞進修學院周邊交通軌道:八號線 鞍山新村站, 八號線 江浦路站主力均價21500-22000元/m2主力總價110-200萬元價格走勢主力面積52-68平米的一房和92平米的兩房房源銷售率55%綜合分析：此區(qū)域內(nèi)住宅樓盤較為分散，主要是由于楊浦經(jīng)過前幾年大規(guī)模的開發(fā)后，城市土地開發(fā)量有限，不可能再成片區(qū)開發(fā)，所以開發(fā)工程較為分散。因操作工程地塊位于安波路營口路，故以此為中心，主要調(diào)研分布于周邊的小戶型住宅銷售情況。工程名稱地理位置主力小戶型面積戶型所占比例主力價元/主力總價萬元/套銷售率整盤銷

52、售率歐洲豪庭(韻都城二期)控江路128弄56一房30%16000-2000090%80%君欣豪庭許昌路1588弄52-68一房40%均價21500-2200060%55%圣驪河濱苑平?jīng)雎?23-925號52一房35%均價19000-2000080%70%鼎隆公寓寧武路218弄53一房35%均價1680075%65%盛世新江灣(盛世豪園)民京路691號市光路口55一房40%均價1700060%55%1、本區(qū)域樓盤主力小面積為50多平米的戶型，主打戶型為一房，1房作為主力戶型的工程中1房比例約占30-40%，小面積戶型面積最小可至30多平方米，表達出初次購房或投資消費的特征。2、區(qū)域內(nèi)樓盤多為小高

53、層、高層的一梯多戶格局，而小戶型的房型多與大房型同平面間隔布置，而高層內(nèi)多戶布置那么一般不規(guī)那么，并且多有暗間設置。3、區(qū)域內(nèi)樓盤多為多種戶型配置的社區(qū)，沒有單一的小戶型住宅公寓產(chǎn)品，小戶型住宅公寓已成為該區(qū)域市場的空白點。4、根據(jù)市場調(diào)研分析，區(qū)域內(nèi)小面積戶型銷售去化較快，75-90平米之間的小二房最好銷，其次是主打的50多平米1房。5、根據(jù)市場需求與供給分析，該區(qū)域?qū)π粜凸⑹怯幸欢ǖ男枨罅康?。同時，同質(zhì)產(chǎn)品的供給相對有限，而且區(qū)域內(nèi)新盤放量原本就不多。6、左右，比擬注重動靜分區(qū)，干濕別離等設計理念。7、此區(qū)域內(nèi)住宅樓盤均價集中在16000元/-20000元/之間，而小戶型由于套均面積不

54、大，故主力總價集中在80-130萬。8、區(qū)域內(nèi)工程客源來源較為廣泛，但從需求上來說主要是以初次購房的剛性需求及投資型需求為主，從職業(yè)上來說以在本地工作的白領、公務員、事業(yè)單位工作人員及科教產(chǎn)業(yè)園區(qū)人員等為主。9、廚衛(wèi)設計注重居住的舒適度和實用性，客廳與餐廳的設計根本采用目前最流行的模糊雙廳的概念，表達居住的人性化，使每位居住者在這里都能找到一種“家的感覺。二、區(qū)域內(nèi)類住宅小戶型產(chǎn)品分析海尚杰座案名海尚杰座物業(yè)類型：soho小戶型商務樓物業(yè)級別：甲級楊浦區(qū)地址營口路578號所屬板塊：黃興開 發(fā) 商： HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /company/12101678

55、62_20060615165846.htm t _blank 上海建工佳龍房產(chǎn)代理商：精穩(wěn)企劃不動產(chǎn)機構租售動態(tài)：售價：13000-15000元/平方米2007年7月-2021年5月銷售情況已售完租金：目前建筑面積：14000平方米裝修狀況：全裝修物業(yè)現(xiàn)狀：內(nèi)、外裝修建筑類別：小高層全裝修交通狀況：軌道交通8號線總戶數(shù)：500停 車 位：200物業(yè)管理上海振新物業(yè)管理公司物業(yè)費用3.50 元/月“海尚杰座是佳龍花園的第三期工程，其前兩期為純住宅樓盤，住宅區(qū)域綠化率達左右；三期那么為創(chuàng)業(yè)辦公設立，為時尚SOHO小戶型商務樓。該工程總規(guī)模近4萬平方米，共有南、北兩幢辦公樓。面積為47110M2不等

56、的經(jīng)濟小戶型辦公間，結(jié)構緊湊、經(jīng)濟實用?？臻g結(jié)構靈活，適合辦公空間的不同需求。以“效勞式SOHO的理念，為中小型創(chuàng)業(yè)者和注重生活質(zhì)量的精英人士，提供時尚的辦公居家領地。海尚杰座工程綜合分析位置根據(jù)對所選區(qū)域該類樓盤進行的調(diào)查分析，海尚杰座為目前該區(qū)域的純小戶型工程，屬商務樓性質(zhì)的SOHO小戶型。建筑類型、主力房型和面積受區(qū)域位置和地塊用地性質(zhì)的規(guī)定，該類樓盤為商辦性質(zhì)的高層建筑。以1房為主，1房占調(diào)查樣本總數(shù)的75%以上；面積那么主要集中在40-100左右。售價分析均價集中在13000元/-15000元/之間，由于套均面積不大，主力總價集中在52-150萬元之間。成交客源分析這局部客源主要為看

57、好地區(qū)的開展前景，并且認同本工程的投資價值的區(qū)外客源、在楊浦科教產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊區(qū)域內(nèi)有工作背景、具有投資理念的一局部人群等，總價門檻適宜的物業(yè)投資品種是這局部客源較為關注的。使用及租賃客源這局部人群主要為在該區(qū)域工作的局部人員，以及由于市中心辦公樓租賃本錢大幅上升形成的導出型辦公型自用客戶。此外，大型跨國公司由于技術貿(mào)易、商務、效勞貿(mào)易、培訓等原因必將產(chǎn)生大量的流動人口，他們的中短期租賃需求也比擬充分。三、周邊中小戶型住宅銷售情況分析為了對市場有更綜合性的了解，在對上述調(diào)研工程所涉及的小戶型住宅進行調(diào)研的同時，對位于安波路營口路周邊這些工程中的中小戶型也做了相關樓盤的銷售情況分析。工程名稱地理

58、位置主力中小戶型面積戶型所占比例主力價元/戶型主力總價萬元/套銷售率整盤銷售率歐洲豪庭(韻都城二期)控江路128弄一房56，兩房81-107 70%16000-2000021482%80%君欣豪庭許昌路1588弄一房52-68，兩房92 80%均價21500-2200058%55%新城御景楊浦區(qū)政和路999弄50-107 55%均價18000-20000 90-11473%65% HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /house/1210594622.htm o 美地灣城 t _blank 美地灣城政立路505弄85-8947%價格未定，約17000-20000未定未

59、開未開 HYPERLINK :/newhouse.sh.soufun /newhousenet/newhouse/newhouse_detail_more.aspx?newcode=1210301462&ptype=info o 華潤置地橡樹灣9月20日推出公寓房源，房型為三房三廳三衛(wèi)面積約152平方米,二房約88平方米，精裝修，價格在17000-22000/平方米。截止目前，推出的44套公寓房源僅剩5套。 華潤置地橡樹灣目前在售還有聯(lián)庭別墅，37000-52000元/平方米，均價42000元/平米，一層帶地下為一戶、二三層為一戶、四五層為一戶，每戶均有庭院或露臺。 t _blank 華潤置地

60、橡樹灣新江灣城政和路1088號兩房76-8835%精裝公寓均價20000152-17690%70%圣驪河濱苑平?jīng)雎?23-925號一房52，兩房10085%均價19000-2000020080%70%鼎隆公寓寧武路218弄一房53，兩房94、96、98、10370%均價16800-73%65%盛世新江灣(盛世豪園)民京路691號市光路口一房55，兩房10180%均價1700060%55%綜合分析“90/70”政策規(guī)定，自2006年6月1日起，新建住房七成都應是90平方米以下小戶型。2021年的上海樓市正是中小戶型進一步落實政策得以放量的時候。本區(qū)域樓盤中小戶型主力一房小面積為50多平米的戶型，