第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述(fangchan)

1、楊巧楊巧兩個(gè)問題兩個(gè)問題 1、從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課堂上想、從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課堂上想學(xué)到什么。學(xué)到什么。 2、大家知道的比較有名的房、大家知道的比較有名的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家，地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家，大家知道的比較有名的房地大家知道的比較有名的房地產(chǎn)專家學(xué)者。產(chǎn)專家學(xué)者。 從個(gè)人和企業(yè)的角度探討從個(gè)人和企業(yè)的角度探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)決策問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)決策問題。 從行業(yè)和市場層面揭示房從行業(yè)和市場層面揭示房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律。地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律。 從宏觀角度研究房地產(chǎn)經(jīng)從宏觀角度研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)現(xiàn)象并指導(dǎo)房地濟(jì)周期波動(dòng)現(xiàn)象并指導(dǎo)房地產(chǎn)市場調(diào)控行為。產(chǎn)市場調(diào)控行為。深圳： 萬科（王石）萬科（王石

2、） 金地（凌克金地（凌克 ） 中海中海 華僑城華僑城 招商招商北京：北京： 華遠(yuǎn)（任志強(qiáng)）華遠(yuǎn)（任志強(qiáng)） 萬通（馮侖）萬通（馮侖） SOHO中國（潘石屹）中國（潘石屹） 首創(chuàng)置業(yè)首創(chuàng)置業(yè) （劉曉光）（劉曉光） 今典（張寶全）天鴻今典（張寶全）天鴻 廣州：廣州：合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展 保利地產(chǎn)保利地產(chǎn) 恒大恒大 富力地產(chǎn)富力地產(chǎn) 碧桂園碧桂園 上海：上海：復(fù)地（郭廣昌）世茂復(fù)地（郭廣昌）世茂集團(tuán)集團(tuán) 大華集團(tuán)綠地集團(tuán)大華集團(tuán)綠地集團(tuán)其他：其他：順馳順馳 融創(chuàng)長江實(shí)業(yè)融創(chuàng)長江實(shí)業(yè)和記黃埔和記黃埔 恒基地產(chǎn)恒基地產(chǎn) 綠城綠城 20112011年房企銷售額年房企銷售額TOP10TOP10： 萬科（萬科（12

3、15.41215.4）、萬達(dá)（）、萬達(dá)（10511051）中建（中建（895895）、恒大（）、恒大（803.9803.9）、）、綠地（綠地（776776）、保利（）、保利（732.4732.4）、）、中海（中海（708.4708.4）、碧桂園（）、碧桂園（432432）龍湖（龍湖（382.7382.7）、華潤（）、華潤（359359） 20122012年房企銷售額年房企銷售額TOP10TOP10萬科（萬科（14121412）、綠地（）、綠地（10781078）、）、保利（保利（10171017）、萬達(dá)（）、萬達(dá)（10001000）、）、中海（中海（935935）、恒大（）、恒大（923923

4、）、）、綠城（綠城（547547）、華潤（）、華潤（500500）、）、碧桂園（碧桂園（478478）、世茂（）、世茂（460460） 20132013年房企銷售額年房企銷售額TOP10TOP10萬科（萬科（17761776）、綠地（）、綠地（16251625）、）、保利（保利（12511251）、中海（）、中海（11031103）、）、恒大（恒大（10731073）、碧桂園（）、碧桂園（10681068）萬達(dá)（萬達(dá)（844844）、華潤（）、華潤（688688）、）、世茂（世茂（683683）、綠城（）、綠城（660660） 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 代表人物：劉洪玉代表人物

5、：劉洪玉 張紅張紅 中國人民大學(xué)中國人民大學(xué) 代表人物：謝經(jīng)榮代表人物：謝經(jīng)榮 呂萍呂萍 葉劍平葉劍平 北京師范大學(xué)：董藩北京師范大學(xué)：董藩 社科院：汪利娜社科院：汪利娜 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)上海財(cái)經(jīng)大學(xué) ：印堃華姚玲珍：印堃華姚玲珍 華東師范大學(xué)：張永岳華東師范大學(xué)：張永岳 復(fù)旦大學(xué)：尹伯成復(fù)旦大學(xué)：尹伯成 南開大學(xué)：曹振良、周京奎南開大學(xué)：曹振良、周京奎 浙江大學(xué)：賈生華浙江大學(xué)：賈生華 課程特點(diǎn)：課程特點(diǎn)： 1、本課程是工程管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)理、本課程是工程管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)理論課，具有較強(qiáng)的專業(yè)基礎(chǔ)理論性。論課，具有較強(qiáng)的專業(yè)基礎(chǔ)理論性。 2、本課程是學(xué)習(xí)其他房地產(chǎn)專業(yè)課所必、本課程是學(xué)習(xí)其他

6、房地產(chǎn)專業(yè)課所必需的先修課，具有對學(xué)好有關(guān)專業(yè)課的重需的先修課，具有對學(xué)好有關(guān)專業(yè)課的重要指導(dǎo)性。要指導(dǎo)性。 3、本課程是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全過程中、本課程是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全過程中基本規(guī)律的揭示，具有對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)基本規(guī)律的揭示，具有對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全貌的展示性。全貌的展示性。教學(xué)目的教學(xué)目的: 通過學(xué)習(xí)通過學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程，使大課程，使大家掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本范疇，熟悉房家掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本范疇，熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本規(guī)律，從總體上把地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本規(guī)律，從總體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的學(xué)科框架體系，為進(jìn)一握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的學(xué)科框架體系，為進(jìn)一步學(xué)習(xí)有關(guān)的其他專業(yè)課做好專業(yè)基礎(chǔ)步

7、學(xué)習(xí)有關(guān)的其他專業(yè)課做好專業(yè)基礎(chǔ)理論上的鋪墊。理論上的鋪墊。推薦書目 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，謝經(jīng)榮等編著，中國人民大學(xué)出版社2002年版； 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，美丹尼斯J麥肯齊（Dennis J. Mckenzie）、理查德 M貝茲（Richard M. Betts）著，張友仁 譯，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2003年版。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，林增杰等主編，中國建工出版社2000年版； 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，畢寶德主編，中國人民大學(xué)出版社2001年版； 房地產(chǎn)周期波動(dòng)，譚鋼 著，經(jīng)濟(jì)管理出版社2001年版 現(xiàn)代住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)，關(guān)柯等編著，中國建筑工業(yè)出版社2002年版； 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與研究，曹振良等著，北京大學(xué)出版社2002年版； 城

8、市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場，美丹尼斯迪帕斯奎爾、威廉C惠頓著，龍奮杰譯，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2002年版； 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論，曹振良等編著，北京大學(xué)出版社2003年版。 推薦報(bào)刊：推薦報(bào)刊：中國房地產(chǎn)中國房地產(chǎn)雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；房地產(chǎn)世界房地產(chǎn)世界雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；住宅與房地產(chǎn)住宅與房地產(chǎn)雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；北京房地產(chǎn)北京房地產(chǎn)雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；南方房地產(chǎn)南方房地產(chǎn)雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；城市開發(fā)城市開發(fā)雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；中國房地產(chǎn)研究中國房地產(chǎn)研究雜志，（季刊）；雜志，（季刊）；中國房地產(chǎn)報(bào)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)紙（國家建設(shè)部）報(bào)紙（國

9、家建設(shè)部）房地產(chǎn)報(bào)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)紙，（上海）。報(bào)紙，（上海）。 教學(xué)計(jì)劃：教學(xué)計(jì)劃： 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng) 土地經(jīng)濟(jì)分析土地經(jīng)濟(jì)分析 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格 第一章第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本范疇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本范疇一、房地產(chǎn)一、房地產(chǎn) land ： 地球表面下達(dá)地心上至無限的空間地球表面下達(dá)地心上至無限的空間 real estate ： land 加上永久定著在其中、其上、加上永久定著在其中、

10、其上、 其下的人工改良物，包括房屋和構(gòu)筑物其下的人工改良物，包括房屋和構(gòu)筑物 real property ： real estate 加上與其有關(guān)的各種權(quán)益加上與其有關(guān)的各種權(quán)益（一）定義（一）定義 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是具有一定權(quán)屬關(guān)系的稱，是具有一定權(quán)屬關(guān)系的房屋和土地的總和（實(shí)物房屋和土地的總和（實(shí)物+權(quán)益）權(quán)益） 不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn) 動(dòng)產(chǎn)的對稱，指不可移動(dòng)或移動(dòng)后動(dòng)產(chǎn)的對稱，指不可移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)改變原性質(zhì)、形狀、失去原價(jià)值會(huì)改變原性質(zhì)、形狀、失去原價(jià)值的物體。嚴(yán)格講，其包含房地產(chǎn)。的物體。嚴(yán)格講，其包含房地產(chǎn)。 物業(yè)物業(yè) 一般指已具備使用條件的房地產(chǎn)。一般指已具備

11、使用條件的房地產(chǎn)。 地產(chǎn)地產(chǎn) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)某些構(gòu)筑物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利某些構(gòu)筑物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利（橋（橋 梁、道路、機(jī)場、水庫梁、道路、機(jī)場、水庫大壩等）大壩等）與土地尚未分離的農(nóng)作物、與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、果樹及其種子等林木、果樹及其種子等不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn)（二）房產(chǎn)（二）房產(chǎn) 1、物質(zhì)形態(tài)、物質(zhì)形態(tài) 狹義：狹義：通過圍護(hù)形成的具有供人通過圍護(hù)形成的具有供人們在其內(nèi)部空間活動(dòng)的建筑物。們在其內(nèi)部空間活動(dòng)的建筑物。 廣義：廣義：創(chuàng)造的與一定土地空間連創(chuàng)造的與一定土地空間連成一體的房屋建筑物、構(gòu)筑物及成一體的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他基礎(chǔ)設(shè)施。其他基礎(chǔ)設(shè)施。 2、經(jīng)濟(jì)權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)權(quán)屬 （1）自物權(quán)自物權(quán)

12、:所有權(quán)所有權(quán) 占有占有 使用使用 收益收益 處分處分（2）他物權(quán)）他物權(quán) 與所有權(quán)相對應(yīng)的，依附于他與所有權(quán)相對應(yīng)的，依附于他人所有房產(chǎn)上的對所有權(quán)具有一定人所有房產(chǎn)上的對所有權(quán)具有一定限制作用的權(quán)利。限制作用的權(quán)利。 地役權(quán)地役權(quán) 租賃權(quán)租賃權(quán) 抵押權(quán)抵押權(quán) 典權(quán)典權(quán) 昨日，市民陳先生焦急地向某報(bào)昨日，市民陳先生焦急地向某報(bào)反映，近來他遇到反映，近來他遇到的的怪事怪事:他的住房他的住房兩證在手卻不能賣出去。不僅如此兩證在手卻不能賣出去。不僅如此，還面臨買方的訴訟，說他，還面臨買方的訴訟，說他“詐騙詐騙” 。陳先生介紹，他陳先生介紹，他2002年年12月月在漢口將軍花園在漢口將軍花園D棟購買

13、棟購買套兩室套兩室廳的二手房，廳的二手房，2003年年1月辦理了房月辦理了房屋土地證和房產(chǎn)證。屋土地證和房產(chǎn)證。 今年今年8月，想把這套房子賣掉，并月，想把這套房子賣掉，并在在8月月25日與買方簽訂了合同，收日與買方簽訂了合同，收取買方取買方10萬元定金。當(dāng)他到東西湖萬元定金。當(dāng)他到東西湖區(qū)房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)時(shí)被告知，區(qū)房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)時(shí)被告知，該房屋的開發(fā)商已于該房屋的開發(fā)商已于1999年將此房年將此房作為在建工程抵押給了銀行，不能作為在建工程抵押給了銀行，不能交易交易。陳先生深人了解才知道，被陳先生深人了解才知道，被抵押出去的房產(chǎn)不只他抵押出去的房產(chǎn)不只他家，他所家，他所在的在的D棟和另

14、外棟和另外棟也被抵押出去了棟也被抵押出去了，共涉及二三十戶。，共涉及二三十戶。 昨日，東西湖房產(chǎn)局邸局長對記者說，昨日，東西湖房產(chǎn)局邸局長對記者說，他們也為這事他們也為這事“頭疼頭疼”。他說，早在兩。他說，早在兩年前區(qū)局就接到了相關(guān)投訴。他們的電年前區(qū)局就接到了相關(guān)投訴。他們的電腦里顯示，這里的房產(chǎn)被抵押了，按規(guī)腦里顯示，這里的房產(chǎn)被抵押了，按規(guī)定就不能辦理過戶手續(xù)。至于陳先生定就不能辦理過戶手續(xù)。至于陳先生2003年為何能辦理過戶手續(xù)，邸局長的年為何能辦理過戶手續(xù)，邸局長的解釋是解釋是:開發(fā)商是在市房產(chǎn)局辦理的備案開發(fā)商是在市房產(chǎn)局辦理的備案，當(dāng)時(shí)全市房地產(chǎn)系統(tǒng)還沒有聯(lián)網(wǎng)，東，當(dāng)時(shí)全市房地產(chǎn)

15、系統(tǒng)還沒有聯(lián)網(wǎng)，東西湖區(qū)房產(chǎn)局并不知道開發(fā)商辦理了抵西湖區(qū)房產(chǎn)局并不知道開發(fā)商辦理了抵押，所以為陳先生過了戶。押，所以為陳先生過了戶。（三）（三） 地產(chǎn)地產(chǎn)1、物質(zhì)形態(tài)、物質(zhì)形態(tài)2、經(jīng)濟(jì)權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)權(quán)屬 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) （一）（一） 概念概念 人們在房地產(chǎn)物質(zhì)資料生產(chǎn)人們在房地產(chǎn)物質(zhì)資料生產(chǎn)流通過程中相互結(jié)成的社會(huì)流通過程中相互結(jié)成的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體、政府主體、政府主體、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)使用者、房地產(chǎn)使用者 （三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)客體（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)客體 （四）運(yùn)行規(guī)則（四）運(yùn)行規(guī)則 （五）經(jīng)濟(jì)關(guān)系（五）經(jīng)濟(jì)關(guān)系第二節(jié)房地

16、產(chǎn)的特點(diǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)的特點(diǎn) 一、自然特征一、自然特征 、內(nèi)容構(gòu)成的二元性、內(nèi)容構(gòu)成的二元性 、固定性、固定性 、耐用性、耐用性 、效用的多層次性、效用的多層次性 、土地面積總量的一定性和房、土地面積總量的一定性和房產(chǎn)的有限性產(chǎn)的有限性 二、經(jīng)濟(jì)特征二、經(jīng)濟(jì)特征 、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的特征開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的特征 、流通、交換環(huán)節(jié)的特征、流通、交換環(huán)節(jié)的特征 、消費(fèi)環(huán)節(jié)的特征、消費(fèi)環(huán)節(jié)的特征 、價(jià)值上的特點(diǎn)、價(jià)值上的特點(diǎn) 、與金融業(yè)關(guān)系密切、與金融業(yè)關(guān)系密切 三、社會(huì)特征三、社會(huì)特征 、開發(fā)上的社會(huì)規(guī)劃性、開發(fā)上的社會(huì)規(guī)劃性 、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法律界定性、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法律界定性 、體現(xiàn)了人文景觀、體現(xiàn)了人文景觀 、與人的社會(huì)活動(dòng)緊密相關(guān)、與人的社會(huì)活動(dòng)緊密相關(guān)第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象 一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)建立的基礎(chǔ)一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)建立的基礎(chǔ) -房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)專門化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)專門化 二、研究對象二、研究對象 從個(gè)人和企業(yè)的角度探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從個(gè)人和企業(yè)的角度探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)決策問題，從行業(yè)和市場層面揭示房地決策問題，從行業(yè)和市場層面揭示房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，從宏觀角度研究產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，從宏觀角