第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟概述(fangchan)

1、楊巧楊巧兩個問題兩個問題 1、從房地產(chǎn)經(jīng)濟學課堂上想、從房地產(chǎn)經(jīng)濟學課堂上想學到什么。學到什么。 2、大家知道的比較有名的房、大家知道的比較有名的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家，地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家，大家知道的比較有名的房地大家知道的比較有名的房地產(chǎn)專家學者。產(chǎn)專家學者。 從個人和企業(yè)的角度探討從個人和企業(yè)的角度探討房地產(chǎn)經(jīng)濟決策問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟決策問題。 從行業(yè)和市場層面揭示房從行業(yè)和市場層面揭示房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行規(guī)律。地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行規(guī)律。 從宏觀角度研究房地產(chǎn)經(jīng)從宏觀角度研究房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動現(xiàn)象并指導房地濟周期波動現(xiàn)象并指導房地產(chǎn)市場調控行為。產(chǎn)市場調控行為。深圳： 萬科（王石）萬科（王石

2、） 金地（凌克金地（凌克 ） 中海中海 華僑城華僑城 招商招商北京：北京： 華遠（任志強）華遠（任志強） 萬通（馮侖）萬通（馮侖） SOHO中國（潘石屹）中國（潘石屹） 首創(chuàng)置業(yè)首創(chuàng)置業(yè) （劉曉光）（劉曉光） 今典（張寶全）天鴻今典（張寶全）天鴻 廣州：廣州：合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展 保利地產(chǎn)保利地產(chǎn) 恒大恒大 富力地產(chǎn)富力地產(chǎn) 碧桂園碧桂園 上海：上海：復地（郭廣昌）世茂復地（郭廣昌）世茂集團集團 大華集團綠地集團大華集團綠地集團其他：其他：順馳順馳 融創(chuàng)長江實業(yè)融創(chuàng)長江實業(yè)和記黃埔和記黃埔 恒基地產(chǎn)恒基地產(chǎn) 綠城綠城 20112011年房企銷售額年房企銷售額TOP10TOP10： 萬科（萬科（12

3、15.41215.4）、萬達（）、萬達（10511051）中建（中建（895895）、恒大（）、恒大（803.9803.9）、）、綠地（綠地（776776）、保利（）、保利（732.4732.4）、）、中海（中海（708.4708.4）、碧桂園（）、碧桂園（432432）龍湖（龍湖（382.7382.7）、華潤（）、華潤（359359） 20122012年房企銷售額年房企銷售額TOP10TOP10萬科（萬科（14121412）、綠地（）、綠地（10781078）、）、保利（保利（10171017）、萬達（）、萬達（10001000）、）、中海（中海（935935）、恒大（）、恒大（923923

4、）、）、綠城（綠城（547547）、華潤（）、華潤（500500）、）、碧桂園（碧桂園（478478）、世茂（）、世茂（460460） 20132013年房企銷售額年房企銷售額TOP10TOP10萬科（萬科（17761776）、綠地（）、綠地（16251625）、）、保利（保利（12511251）、中海（）、中海（11031103）、）、恒大（恒大（10731073）、碧桂園（）、碧桂園（10681068）萬達（萬達（844844）、華潤（）、華潤（688688）、）、世茂（世茂（683683）、綠城（）、綠城（660660） 清華大學房地產(chǎn)研究所清華大學房地產(chǎn)研究所 代表人物：劉洪玉代表人物

5、：劉洪玉 張紅張紅 中國人民大學中國人民大學 代表人物：謝經(jīng)榮代表人物：謝經(jīng)榮 呂萍呂萍 葉劍平葉劍平 北京師范大學：董藩北京師范大學：董藩 社科院：汪利娜社科院：汪利娜 上海財經(jīng)大學上海財經(jīng)大學 ：印堃華姚玲珍：印堃華姚玲珍 華東師范大學：張永岳華東師范大學：張永岳 復旦大學：尹伯成復旦大學：尹伯成 南開大學：曹振良、周京奎南開大學：曹振良、周京奎 浙江大學：賈生華浙江大學：賈生華 課程特點：課程特點： 1、本課程是工程管理專業(yè)的專業(yè)基礎理、本課程是工程管理專業(yè)的專業(yè)基礎理論課，具有較強的專業(yè)基礎理論性。論課，具有較強的專業(yè)基礎理論性。 2、本課程是學習其他房地產(chǎn)專業(yè)課所必、本課程是學習其他

6、房地產(chǎn)專業(yè)課所必需的先修課，具有對學好有關專業(yè)課的重需的先修課，具有對學好有關專業(yè)課的重要指導性。要指導性。 3、本課程是對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行全過程中、本課程是對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行全過程中基本規(guī)律的揭示，具有對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動基本規(guī)律的揭示，具有對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動全貌的展示性。全貌的展示性。教學目的教學目的: 通過學習通過學習房地產(chǎn)經(jīng)濟學房地產(chǎn)經(jīng)濟學課程，使大課程，使大家掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本范疇，熟悉房家掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本范疇，熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的基本規(guī)律，從總體上把地產(chǎn)經(jīng)濟運行的基本規(guī)律，從總體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟的學科框架體系，為進一握房地產(chǎn)經(jīng)濟的學科框架體系，為進一步學習有關的其他專業(yè)課做好專業(yè)基礎步

7、學習有關的其他專業(yè)課做好專業(yè)基礎理論上的鋪墊。理論上的鋪墊。推薦書目 房地產(chǎn)經(jīng)濟學，謝經(jīng)榮等編著，中國人民大學出版社2002年版； 房地產(chǎn)經(jīng)濟學，美丹尼斯J麥肯齊（Dennis J. Mckenzie）、理查德 M貝茲（Richard M. Betts）著，張友仁 譯，經(jīng)濟科學出版社2003年版。 房地產(chǎn)經(jīng)濟學，林增杰等主編，中國建工出版社2000年版； 土地經(jīng)濟學，畢寶德主編，中國人民大學出版社2001年版； 房地產(chǎn)周期波動，譚鋼 著，經(jīng)濟管理出版社2001年版 現(xiàn)代住宅經(jīng)濟學，關柯等編著，中國建筑工業(yè)出版社2002年版； 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與研究，曹振良等著，北京大學出版社2002年版； 城

8、市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場，美丹尼斯迪帕斯奎爾、威廉C惠頓著，龍奮杰譯，經(jīng)濟科學出版社2002年版； 房地產(chǎn)經(jīng)濟學通論，曹振良等編著，北京大學出版社2003年版。 推薦報刊：推薦報刊：中國房地產(chǎn)中國房地產(chǎn)雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；房地產(chǎn)世界房地產(chǎn)世界雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；住宅與房地產(chǎn)住宅與房地產(chǎn)雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；北京房地產(chǎn)北京房地產(chǎn)雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；南方房地產(chǎn)南方房地產(chǎn)雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；城市開發(fā)城市開發(fā)雜志，（月刊）；雜志，（月刊）；中國房地產(chǎn)研究中國房地產(chǎn)研究雜志，（季刊）；雜志，（季刊）；中國房地產(chǎn)報中國房地產(chǎn)報報紙（國家建設部）報紙（國

9、家建設部）房地產(chǎn)報房地產(chǎn)報報紙，（上海）。報紙，（上海）。 教學計劃：教學計劃： 房地產(chǎn)經(jīng)濟概述房地產(chǎn)經(jīng)濟概述 房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)產(chǎn)權 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動 土地經(jīng)濟分析土地經(jīng)濟分析 房產(chǎn)經(jīng)濟分析房產(chǎn)經(jīng)濟分析 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格 第一章第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟概述房地產(chǎn)經(jīng)濟概述 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本范疇房地產(chǎn)經(jīng)濟基本范疇一、房地產(chǎn)一、房地產(chǎn) land ： 地球表面下達地心上至無限的空間地球表面下達地心上至無限的空間 real estate ： land 加上永久定著在其中、其上、加上永久定著在其中、

10、其上、 其下的人工改良物，包括房屋和構筑物其下的人工改良物，包括房屋和構筑物 real property ： real estate 加上與其有關的各種權益加上與其有關的各種權益（一）定義（一）定義 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是具有一定權屬關系的稱，是具有一定權屬關系的房屋和土地的總和（實物房屋和土地的總和（實物+權益）權益） 不動產(chǎn)不動產(chǎn) 動產(chǎn)的對稱，指不可移動或移動后動產(chǎn)的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質、形狀、失去原價值會改變原性質、形狀、失去原價值的物體。嚴格講，其包含房地產(chǎn)。的物體。嚴格講，其包含房地產(chǎn)。 物業(yè)物業(yè) 一般指已具備使用條件的房地產(chǎn)。一般指已具備

11、使用條件的房地產(chǎn)。 地產(chǎn)地產(chǎn) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)某些構筑物及其財產(chǎn)權利某些構筑物及其財產(chǎn)權利（橋（橋 梁、道路、機場、水庫梁、道路、機場、水庫大壩等）大壩等）與土地尚未分離的農(nóng)作物、與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、果樹及其種子等林木、果樹及其種子等不不 動動 產(chǎn)產(chǎn)（二）房產(chǎn)（二）房產(chǎn) 1、物質形態(tài)、物質形態(tài) 狹義：狹義：通過圍護形成的具有供人通過圍護形成的具有供人們在其內部空間活動的建筑物。們在其內部空間活動的建筑物。 廣義：廣義：創(chuàng)造的與一定土地空間連創(chuàng)造的與一定土地空間連成一體的房屋建筑物、構筑物及成一體的房屋建筑物、構筑物及其他基礎設施。其他基礎設施。 2、經(jīng)濟權屬、經(jīng)濟權屬 （1）自物權自物權

12、:所有權所有權 占有占有 使用使用 收益收益 處分處分（2）他物權）他物權 與所有權相對應的，依附于他與所有權相對應的，依附于他人所有房產(chǎn)上的對所有權具有一定人所有房產(chǎn)上的對所有權具有一定限制作用的權利。限制作用的權利。 地役權地役權 租賃權租賃權 抵押權抵押權 典權典權 昨日，市民陳先生焦急地向某報昨日，市民陳先生焦急地向某報反映，近來他遇到反映，近來他遇到的的怪事怪事:他的住房他的住房兩證在手卻不能賣出去。不僅如此兩證在手卻不能賣出去。不僅如此，還面臨買方的訴訟，說他，還面臨買方的訴訟，說他“詐騙詐騙” 。陳先生介紹，他陳先生介紹，他2002年年12月月在漢口將軍花園在漢口將軍花園D棟購買

13、棟購買套兩室套兩室廳的二手房，廳的二手房，2003年年1月辦理了房月辦理了房屋土地證和房產(chǎn)證。屋土地證和房產(chǎn)證。 今年今年8月，想把這套房子賣掉，并月，想把這套房子賣掉，并在在8月月25日與買方簽訂了合同，收日與買方簽訂了合同，收取買方取買方10萬元定金。當他到東西湖萬元定金。當他到東西湖區(qū)房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)時被告知，區(qū)房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)時被告知，該房屋的開發(fā)商已于該房屋的開發(fā)商已于1999年將此房年將此房作為在建工程抵押給了銀行，不能作為在建工程抵押給了銀行，不能交易交易。陳先生深人了解才知道，被陳先生深人了解才知道，被抵押出去的房產(chǎn)不只他抵押出去的房產(chǎn)不只他家，他所家，他所在的在的D棟和另

14、外棟和另外棟也被抵押出去了棟也被抵押出去了，共涉及二三十戶。，共涉及二三十戶。 昨日，東西湖房產(chǎn)局邸局長對記者說，昨日，東西湖房產(chǎn)局邸局長對記者說，他們也為這事他們也為這事“頭疼頭疼”。他說，早在兩。他說，早在兩年前區(qū)局就接到了相關投訴。他們的電年前區(qū)局就接到了相關投訴。他們的電腦里顯示，這里的房產(chǎn)被抵押了，按規(guī)腦里顯示，這里的房產(chǎn)被抵押了，按規(guī)定就不能辦理過戶手續(xù)。至于陳先生定就不能辦理過戶手續(xù)。至于陳先生2003年為何能辦理過戶手續(xù)，邸局長的年為何能辦理過戶手續(xù)，邸局長的解釋是解釋是:開發(fā)商是在市房產(chǎn)局辦理的備案開發(fā)商是在市房產(chǎn)局辦理的備案，當時全市房地產(chǎn)系統(tǒng)還沒有聯(lián)網(wǎng)，東，當時全市房地產(chǎn)

15、系統(tǒng)還沒有聯(lián)網(wǎng)，東西湖區(qū)房產(chǎn)局并不知道開發(fā)商辦理了抵西湖區(qū)房產(chǎn)局并不知道開發(fā)商辦理了抵押，所以為陳先生過了戶。押，所以為陳先生過了戶。（三）（三） 地產(chǎn)地產(chǎn)1、物質形態(tài)、物質形態(tài)2、經(jīng)濟權屬、經(jīng)濟權屬 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟二、房地產(chǎn)經(jīng)濟 （一）（一） 概念概念 人們在房地產(chǎn)物質資料生產(chǎn)人們在房地產(chǎn)物質資料生產(chǎn)流通過程中相互結成的社會流通過程中相互結成的社會經(jīng)濟關系的總和經(jīng)濟關系的總和（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟主體（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟主體、政府主體、政府主體、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)使用者、房地產(chǎn)使用者 （三）房地產(chǎn)經(jīng)濟客體（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟客體 （四）運行規(guī)則（四）運行規(guī)則 （五）經(jīng)濟關系（五）經(jīng)濟關系第二節(jié)房地

16、產(chǎn)的特點第二節(jié)房地產(chǎn)的特點 一、自然特征一、自然特征 、內容構成的二元性、內容構成的二元性 、固定性、固定性 、耐用性、耐用性 、效用的多層次性、效用的多層次性 、土地面積總量的一定性和房、土地面積總量的一定性和房產(chǎn)的有限性產(chǎn)的有限性 二、經(jīng)濟特征二、經(jīng)濟特征 、開發(fā)建設環(huán)節(jié)的特征開發(fā)建設環(huán)節(jié)的特征 、流通、交換環(huán)節(jié)的特征、流通、交換環(huán)節(jié)的特征 、消費環(huán)節(jié)的特征、消費環(huán)節(jié)的特征 、價值上的特點、價值上的特點 、與金融業(yè)關系密切、與金融業(yè)關系密切 三、社會特征三、社會特征 、開發(fā)上的社會規(guī)劃性、開發(fā)上的社會規(guī)劃性 、房地產(chǎn)權屬關系的法律界定性、房地產(chǎn)權屬關系的法律界定性 、體現(xiàn)了人文景觀、體現(xiàn)了人文景觀 、與人的社會活動緊密相關、與人的社會活動緊密相關第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象 一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學建立的基礎一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學建立的基礎 -房地產(chǎn)經(jīng)濟活動專門化房地產(chǎn)經(jīng)濟活動專門化 二、研究對象二、研究對象 從個人和企業(yè)的角度探討房地產(chǎn)經(jīng)濟從個人和企業(yè)的角度探討房地產(chǎn)經(jīng)濟決策問題，從行業(yè)和市場層面揭示房地決策問題，從行業(yè)和市場層面揭示房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行規(guī)律，從宏觀角度研究產(chǎn)市場經(jīng)濟運行規(guī)律，從宏觀角