房地產社區(qū)商業(yè)操作手冊102頁

1、社區(qū)商業(yè)操作手冊冀曉陽二零零六漢略地產研究中心 我想講的是一種態(tài)度。一種嚴謹求證、多方法論證的研究方式。我想講的是一種態(tài)度。一種嚴謹求證、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險。商業(yè)地產之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險。商業(yè)地產的復雜性也帶來社會利益和財富的重新分配。商業(yè)地產的復雜性也帶來社會利益和財富的重新分配。這不是一次培訓！發(fā)展商發(fā)展商關心開發(fā)利潤。關心開發(fā)利潤。投資客投資客關心年投資收益率。關心年投資收益率。商戶商戶關心日翻臺次數、平均日營業(yè)額。關心日翻臺次數、平均日營業(yè)額。消費者消費者關心樓下有沒有自己喜歡的品牌。關心樓下有沒有

2、自己喜歡的品牌。政府政府關心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。關心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。如何輕松駕馭復雜這一矛盾棋局？如何輕松駕馭復雜這一矛盾棋局？嚴謹而深入求證是唯一的出路。嚴謹而深入求證是唯一的出路。本手冊正是實際操作的典型方式。本手冊正是實際操作的典型方式。商業(yè)地產不神秘。商業(yè)地產不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。一、社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的

3、營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒八、香港商業(yè)的借鑒目目 錄錄一、社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)概述 1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型 1.2社區(qū)商業(yè)區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)區(qū)域（商圈）分析1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型 社區(qū)商業(yè)含義社區(qū)商業(yè)含義 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需提高居民生活質量、滿

4、足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的要的商品和服務的屬地型商業(yè)屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎，。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎，它的它的服務人口一般在服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在萬人以下，服務半徑一般在2公里以內公里以內。由。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在總規(guī)模一般應控制在3萬平米以內萬平米以內，商業(yè)業(yè)態(tài)的設置也有較強的針對性。商業(yè)業(yè)態(tài)的設置也有較強的針對性。外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5 51111之間之間，商業(yè)體量較大，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的

5、持續(xù)穩(wěn)定經營，需要外部較大規(guī)依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周模消費群來支撐商業(yè)的正常經營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2 255之間之間 ，這一類別的社區(qū)商，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否業(yè)正常經營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。則市場難以消化。 內向

6、型商業(yè)面積與住宅面積的內向型商業(yè)面積與住宅面積的2 2以下以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據社區(qū)人業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經營?？谝?guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經營。1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型 按照商住比分析按照商住比分析類型類型案例案例戶數戶數人口人口調整后的商業(yè)面積調整后的商業(yè)面積（）戶均商業(yè)面積戶均商業(yè)面積（/戶）戶）人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積（/人）人）外向型美麗365花園1

7、,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中間型陽光棕櫚園2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚藍海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 內向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 萬科四季花城4,700 16,450 6,000 1.2

8、8 0.36 風和日麗3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河灣10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型 按照人均商業(yè)面積分析按照人均商業(yè)面積分析 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.082.54之間，中間型及內向型社區(qū)商業(yè)的之間，中間型及內向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在人均商業(yè)面積在0.140.87之間之間 。1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型 按照距離分析按照距離分析社區(qū)商業(yè)提供的服務一般步行社區(qū)商業(yè)提供的服務一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點就是分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點就是便民。

9、有專家把構建社區(qū)購物網稱作便民。有專家把構建社區(qū)購物網稱作“51015”，即居民出，即居民出家門步行家門步行5分鐘可以到達便利店，步行分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲分鐘可到達超市和餐飲店，騎車店，騎車15分鐘可到達購物中心。分鐘可到達購物中心。1.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素：社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素： 片區(qū)人口統(tǒng)計；片區(qū)人口統(tǒng)計； 片區(qū)消費群特征分析；片區(qū)消費群特征分析； 競爭對手分析（現有及潛在的競爭對手）；競爭對手分析（現有及潛在的競爭對手）； 目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大?。荒壳捌瑓^(qū)的人

10、均商業(yè)面積大小； 片區(qū)人車流量統(tǒng)計分析；片區(qū)人車流量統(tǒng)計分析； 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析；片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析； 片區(qū)市政規(guī)劃分析；片區(qū)市政規(guī)劃分析； 商業(yè)物業(yè)條件分析等等；商業(yè)物業(yè)條件分析等等；以上幾項要素是對社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據，以上幾項要素是對社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據，任何一項要素分析都與項目的商業(yè)定位息息相關。任何一項要素分析都與項目的商業(yè)定位息息相關。一、社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造五、社區(qū)商業(yè)特

11、色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒八、香港商業(yè)的借鑒目目 錄錄二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 2.1規(guī)模定位規(guī)模定位 2.2市場定位市場定位 2.3主題定位主題定位 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 2.5租售定位租售定位2.1規(guī)模定位規(guī)模定位商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能

12、有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經營性質越強，呈現出成正比的關系。越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經營性質越強，呈現出成正比的關系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場容量；區(qū)域的商業(yè)市場容量； 市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響；市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響； 項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內向型）；項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內向型）； 主力店的帶動效應（一般主力店與其輻射

13、區(qū)域面積比為主力店的帶動效應（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）；）； 競爭性項目對項目規(guī)模的影響；競爭性項目對項目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響；市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項目自身條件對規(guī)模的影響等等。項目自身條件對規(guī)模的影響等等。2.2市場定位市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位功能定位 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務半徑在按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務半徑在1.52公里公里 范圍內，常住人口不少于范圍內，常住人口不少于10萬人）、中間型社區(qū)商

14、業(yè)（服務半徑在萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務半徑在1.5公公 里范圍內）、內向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費里范圍內）、內向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費 群）；群）； 按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專專 業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少； 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）；檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱建議（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點、開發(fā)商名稱等來名稱建議

15、（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點、開發(fā)商名稱等來 確定）。確定）。2.3主題形象定位主題形象定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素：商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤的整體風格；住宅樓盤的整體風格； 項目片區(qū)的整體氛圍；項目片區(qū)的整體氛圍； 主題營造的可實現性等；主題營造的可實現性等；2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑超市、餐飲、便利店、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構成了社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài)。八大類業(yè)態(tài)構成了社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：n 社區(qū)商業(yè)的基本特性：社區(qū)商業(yè)的基本

16、特性：超市、餐飲和服務配套超市、餐飲和服務配套是社區(qū)商業(yè)的是社區(qū)商業(yè)的 三大基本業(yè)態(tài)；三大基本業(yè)態(tài)；n 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；n 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；n 能否在項目目前條件下開業(yè)經營，培育商業(yè)氛圍；能否在項目目前條件下開業(yè)經營，培育商業(yè)氛圍；n 符合商鋪建筑設計技術指標。符合商鋪建筑設計技術指標。名稱名稱位置位置規(guī)模（規(guī)模（）1家樂福福田區(qū)福強路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強北路華發(fā)

17、大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬 佳羅湖區(qū)春風路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商

18、業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（平均規(guī)模（）15,8702.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳深圳23個社區(qū)商業(yè)個社區(qū)商業(yè)2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性，商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性，23個個案例也不例外，如某些社區(qū)

19、超市業(yè)態(tài)占了較案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經營面積，象旭飛花園（大部分的經營面積，象旭飛花園（69.3%）、）、港灣麗都（港灣麗都（67.3%）、蔚藍海岸（）、蔚藍海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經營規(guī)模較大，如等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經營規(guī)模較大，如波托菲諾（波托菲諾（50.5%）、東海坊（）、東海坊（70.1%），），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務配套而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（）、星

20、海名城（20.6%），因服務），因服務配套類商家單體經營面積較小，經營面積占配套類商家單體經營面積較小，經營面積占比達到比達到15以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳深圳23個外向型社區(qū)商業(yè)面積比例個外向型社區(qū)商業(yè)面積比例2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳深圳23個中間型社區(qū)商業(yè)面積比例個中間型社區(qū)商業(yè)面積比例2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳深圳23個內向型社區(qū)商業(yè)面積比例個內向型社區(qū)商業(yè)面積比例內內向向型型社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)面面積積比比例例生活家居 0.13%服飾精品 4.03%地

21、產中介 6.10%休閑 7.82%便利店 1.04%餐飲 15.79%其他 10.11%雜貨/肉菜/五金/證券 0.88%超市 28.40%美容 8.28%服務配套 17.42%超市餐飲便利店服務配套美容生活家居休閑服飾精品地產中介雜貨/肉菜/五金/證券其他社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別主要體現在社區(qū)商業(yè)基礎業(yè)態(tài)上。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳深圳23個社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合個社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)外向型外向型中間型中間型內向型內向型超市超市50.12%30.41%29.23%餐飲餐飲11.92%24.84%17.23%服務配套服務配套6.14%8.98%14.4%便利店便利店0

22、.49%1.84%0.90%美容美容2.57%6.03%8.58%生活家居生活家居0.49%3.43%0.11%休閑休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品服飾精品1.81%4.60%3.50%地產中介地產中介0.73%2.87%7.18%雜貨雜貨/肉菜肉菜/五金五金/證券證券0.77%3.38%0.76%其他其他0.99%6.04%8.80%合計合計100.00%100.00%100.00%2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例2.5租售定位租售定位租售定位原則：租售定位原則：p 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大小）；市場租售態(tài)勢對項目的影響（

23、租售市場壓力的大?。?；p 發(fā)展商的意圖：發(fā)展商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； 若有條件長期經營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若有條件長期經營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內鋪只租。高的街鋪，而主力店及內鋪只租。p 項目的租售前景預判。項目的租售前景預判。 2.6價格定位價格定位 租金定位租金定位租金定位租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過項：通常是運用市場比較

24、法進行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調研，進行綜合比較，主要比較的要素有：調研，進行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍、商業(yè)氛圍c、人流量、人流量 d、主力店、主力店e、交通條件、交通條件 f、發(fā)展商實力、發(fā)展商實力g、規(guī)模主題、規(guī)模主題 h、升值前景、升值前景2.6價格定位價格定位 售價定位售價定位目前主要有兩種方法對售價進行定位，即目前主要有兩種方法對售價進行定位，即市場比較法和收益還原法市場比較法和收益還原法。市場比較法市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進行分析，如中海同租

25、金定位類似，綜合比較上述幾種因素進行分析，如中海坂田項目（參考項目綜合系數評估表）坂田項目（參考項目綜合系數評估表） ：比較因素比較因素權重權重%可類比項目可類比項目本項目本項目春華春華四季園四季園左庭左庭右院右院萬科城萬科城畢加索大道畢加索大道商業(yè)商業(yè)世紀華廈世紀華廈整體區(qū)位整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍201716171913人流量人流量201814181912主力店主力店1513812148交通條件交通條件1086896發(fā)展商實力發(fā)展商實力543434規(guī)模主題規(guī)模主題542432升值前景升值前景532332合計合計100%85%66%84%89%60%根據可比項目銷售價

26、格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表：根據可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表：2.6價格定位價格定位 售價定位售價定位指指 標標可類比項目可類比項目本項目本項目春華春華四季園四季園左庭左庭右院右院萬科城萬科城畢加索大道商業(yè)畢加索大道商業(yè)世紀華廈世紀華廈合計權重值合計權重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價一層街鋪銷售均價19000175001500020000權重值比例權重值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占權重所占權重20%30%30%20%一層街鋪權重均價一層街鋪權重均價2682 5250 3214 2697

27、 13843 根據根據市場比較法市場比較法推導出本項目的推導出本項目的銷售均價銷售均價，約：，約：13800元元/。2.6價格定位價格定位 售價定位售價定位售價定位的另一方法為售價定位的另一方法為收益還原法收益還原法，即通過租金的調研來推算售價。，即通過租金的調研來推算售價。還以中海坂田項目為例：還以中海坂田項目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強的項目：雅園路、四季花城、萬主要選取區(qū)位相同或類似參考性強的項目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進行橫向比較?？瞥?、惠鑫公寓、四季春城等，進行橫向比較。商業(yè)項目商業(yè)項目雅園路雅園路四季花城四季花城萬科城畢加萬科城畢加索大道索大道華美

28、麗苑華美麗苑惠鑫公寓惠鑫公寓四季春城四季春城租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根據目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處根據目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處于成長期，平均租金約于成長期，平均租金約5060元元/。2.6價格定位價格定位 售價定位售價定位 收益還原法收益還原法根據商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金根據商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標準，商業(yè)前期實際租金回報率一般為與價格比的參考標準，商業(yè)前期實際租金回報率一般為6：均價租金均價租金/投資回報率；投資回報率；由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位

29、較低，投資回報率相應較低由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應較低,均價：均價：60元元/6%12月月=12000元元/ 50元元/6%12月月=10000元元/ 根據收益還原法，項目售價在根據收益還原法，項目售價在1000015000元元/之間。之間。 即通過即通過市場比較法與收益還原法市場比較法與收益還原法得出項目的均價為：得出項目的均價為：12000元元/ 左右。左右。一、社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛

30、圍的營造五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒八、香港商業(yè)的借鑒目目 錄錄三、社區(qū)商業(yè)的分布特點三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型社區(qū)商業(yè)的分布類型 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)分布特點社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)分布特點 3.3人流動線的規(guī)劃人流動線的規(guī)劃 3.4鋪位面積配比鋪位面積配比 3.5合適鋪位開間合適鋪位開間/進深比例進深比例3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型社區(qū)商業(yè)的分布類型商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點問題之一。整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質有直接關系，而現實案例中不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現了商家對于位置的偏好及

31、商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現各社區(qū)商業(yè)的布點主要有四種類型：圈地街鋪型圈地街鋪型 入口街鋪型入口街鋪型 入口集中型入口集中型 以點帶面型以點帶面型類型類型案例案例優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點圈地街鋪型圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負面影響。入口街鋪型入口街鋪型風和日麗、萬科四季花城蔚藍海岸有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大

32、，且展示面不長，可視性不強。入口集中型入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。以點帶面型以點帶面型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應。圈地街鋪型示例：圈地街鋪型示例：錦繡江南錦繡江南各類型示例：各類型示例：入口街鋪型示例：入口街鋪型示例：萬科四季花城萬科四季花城入口集中型示例：入口集中型示例：星河灣星河灣以點帶面型示例：以點帶面型示例：海濱廣場海濱廣場3.1社區(qū)商業(yè)的分布

33、類型社區(qū)商業(yè)的分布類型3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 根據各業(yè)態(tài)的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及根據各業(yè)態(tài)的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應該要注意的基本原則有以下幾點：合理分配資源的角度出發(fā)，應該要注意的基本原則有以下幾點： 在商業(yè)布點時，可優(yōu)先考慮體現居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、在商業(yè)布點時，可優(yōu)先考慮體現居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，服務配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；又兼顧龍頭

34、商家對其它小商家的帶動作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應避免影響到社餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應避免影響到社區(qū)居民的正常生活；區(qū)居民的正常生活； 對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點，則主要有以下基本要求：綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點，則主要有以下基本要求：主出入口/主干道1層/2層1,000-5,

35、000社區(qū)標超社區(qū)標超位置要求不高，可移動彈性較強1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質明顯，但單體購買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產中介地產中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要

36、有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100 美容：200-1,000美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100500；西餐咖啡：200800 中式酒樓：1,000-3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3層6,00015,000綜合超市綜合超市位置位置經營樓層經營樓層經營面積（）經營面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標指標主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標超社區(qū)標超位置要求不高，可移動彈性較強1層1040其他其他不要求靠近

37、社區(qū)主出入口，雖配套性質明顯，但單體購買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產中介地產中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2

38、層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100 美容：200-1,000美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100500；西餐咖啡：200800 中式酒樓：1,000-3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3層6,00015,000綜合超市綜合超市位置位置經營樓層經營樓層經營面積（）經營面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標指標3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 典型案例：萬科金色家園典型案例：萬科金色家園一層一層二層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商商業(yè)分布

39、形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當勞、肯德基、民潤、小六湯包等。家分布最密集的區(qū)域，如麥當勞、肯德基、民潤、小六湯包等。 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 典型案例：東海坊典型案例：東海坊 東海坊東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經營面積的比重大，并且經營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經營特點要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了

40、整體商業(yè)的形象。 服務配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費。3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 典型案例：波托菲諾典型案例：波托菲諾 波托菲諾波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經營的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設導視牌解決。服務配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。 3.3人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃 在

41、社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現為兩種形式：人流焦點人流焦點和人流端點人流端點。人流焦點人流焦點一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點人流端點一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 3.3人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃3.3人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃3.3人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃3.3人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃以上6個社區(qū)中

42、： 西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點； 萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠，但由于商業(yè)分布較長，兩者未能吸引人流經過大部分商業(yè)，仍然是以主力店作為人流焦點。 東海坊商業(yè)在臨香軒路和農軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點。 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經過社區(qū)的大部分商業(yè)。從以上6個社區(qū)看，焦點型人流動線和端點型人流動線的主要特性是：焦點型人流動線焦點型人流動線端點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點

43、附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。3.3人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃 綜合兩種類型人流動線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動線規(guī)劃應主要注意以下幾點：1、規(guī)劃人流動線應簡單易達，增強商業(yè)的便利性；2、人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設置，對外展示面良好，利于導入外 部人流；3、人流焦點應設置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設置應考慮能否引導人流經過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設計以直線為主，在人流視野范圍內的商鋪，具有較高租金價值，同時適當勾勒弧線，體現層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結合具體情況設置具

44、有銜接過渡的中庭等設施，一方面使人流的動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價值。3.3人流動線規(guī)劃人流動線規(guī)劃3.4鋪位面積配比鋪位面積配比 硬件規(guī)劃設計如不合理，會導致合適的業(yè)態(tài)無法進駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下、3180、81200、201500、501以上”五種面積區(qū)間。3.4鋪位面積比鋪位面積比3.4鋪位面積比鋪位面積比從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合外向型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射

45、面較廣的業(yè)態(tài)如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應的較高。但是，在個數比例上，“30以下”和“3180”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數上有著較大的優(yōu)勢。3.4鋪位面積比鋪位面積比 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501以上”的面積相對應的降低，但個數比例卻有所上升，主要由于在缺少經營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應增加次主力店的數量，形成規(guī)模效應。 3.4鋪位面積比鋪位面積比

46、內向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應的較少。 類型面積配比30以下318081200201500501以上內向型8.330.39.815.236.3中間型5.221.314.010.049.6外向型1.32.85.67.283.2類型個數配比30以下318081200201500501以上內向型33.655.05.53.72.1中間型27.551.813.63.83.2外向型32.529.719.510.28.1三種類型商業(yè)的鋪位個數比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：3.4鋪位面積比鋪位面積比3.4鋪

47、位面積比鋪位面積比 與業(yè)態(tài)之間的關系與業(yè)態(tài)之間的關系業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)30及以下及以下318081200201500501以上以上超市超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務配套服務配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產中介地產中介11.2%12.2%5

48、.7%0.0%0.0%其他其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經統(tǒng)計，經統(tǒng)計，23個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：3.5合適鋪位開間合適鋪位開間/進深之比進深之比類別類別區(qū)間區(qū)間開間開間3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上進深進深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上開間區(qū)間開間區(qū)間比例比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區(qū)間進深區(qū)間比例比

49、例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進深主要在以下幾個區(qū)間：小實踐：小實踐：一個相對封閉的中型街區(qū)一個相對封閉的中型街區(qū)街區(qū)人口約街區(qū)人口約6 6萬人萬人 （含小型工業(yè)區(qū)人口（含小型工業(yè)區(qū)人口3 3萬人、其余為多層、高層住宅人口及政府機構）萬人、其余為多層、高層住宅人口及政府機構）已有超市型百貨兩間，共約已有超市型百貨兩間，共約2 2萬平米（配套租金萬平米（配套租金200200元元/ /平米）平米）散亂配套約散亂配套約1 1萬平米萬平米餐飲約餐飲約5 5千平米千平米思考：思考： 建立一個

50、什么樣的集中式商業(yè)，租售價格為多少？建立一個什么樣的集中式商業(yè)，租售價格為多少？趁思考的時間趁思考的時間休息一下吧！休息一下吧！一、社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒八、香港商業(yè)的借鑒目目 錄錄四、各種類型商家的物業(yè)條件要求四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表各業(yè)態(tài)品牌商家列表 4.

51、2超市類超市類 4.3餐飲類餐飲類 4.4便利店類便利店類 4.5服務配套及服飾精品類服務配套及服飾精品類 4.6美容美發(fā)類美容美發(fā)類 4.7生活家居類生活家居類 4.8休閑類休閑類4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表各業(yè)態(tài)品牌商家列表業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳社區(qū)標超華潤、民潤餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店7-11、萬店通服務配套及服飾精品服務配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以

52、純、愛特愛、尤可、芬怡內衣、貝蒂童裝、品質生活（天工坊）、圣駿水晶、風之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點生活家居瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑避風塘茶樓、清風茶藝館、新港鴻沐浴保健中心4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表各業(yè)態(tài)品牌商家列表4.2超市類超市類 綜合超市綜合超市技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經營樓層選擇（層）13結構層高要求（m）4.5進深50樓板承重（Kg/）500給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、 污水井、化糞池等供配電

53、提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時提供后備發(fā)電機中央空調提供與否需與發(fā)展商溝通店內垂直交通每層設置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標準毛坯4.2超市類超市類 社區(qū)標超社區(qū)標超技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經營樓層選擇（層）12結構層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場正

54、常用電的高低壓配電設備電量要求約為100kw150kw/1000，并設置備用電源中央空調提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標準毛坯4.2超市類超市類 便利超市便利超市技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）100-500單層面積（）100-500經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設備并設置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標準毛坯4.3餐飲類餐飲類 大型中式酒樓大型中式酒樓技術指標技術指標具體要

55、求具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經營樓層選擇（層）13結構層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500中央空調不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數量（個）50-200物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯4.3餐飲類餐飲類 中西快餐店中西快餐店技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經營樓層選擇（層）12結構層高要求（m）4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯4.3餐飲類餐飲類 西式

56、快餐店西式快餐店技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）200-500經營樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結構層高要求（m）4中央空調需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯4.3餐飲類餐飲類 西餐咖啡店西餐咖啡店技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）200-500經營樓層選擇（層）12單層面積（）200-500結構層高要求（m）4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數量（個）約20物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)

57、定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租以后，調整難度及成本相對較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經營場所需要加以細致的規(guī)劃設計。4.4便利店類便利店類便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對硬件技術指標的要求主要體現在要有良好的展示性，合適的開間、進深和層高等。技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）50-100經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）4開間（m）49進深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標準簡單裝修技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）4開間（m）310物業(yè)交付裝修

58、標準毛坯4.5服務配套及精品類服務配套及精品類服務配套是社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài)，有著舉足輕重的作用，主要服務于社區(qū)居民，經營場所面積通常不大，對經營場所的技術指標要求不高。服飾精品雖非日常購買頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對于技術條件的要求與服務配套類商家基本相同。4.6美容美發(fā)類美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對經營場所的技術指標要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務性質較強，對展示性要求較高，其經營的特點也決定其對供給水、排污等技術指標有著較細致的要求。一般情況下，美容SPA的經營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術指標技術指標具體要求具體要求需

59、求面積（） 80-500經營樓層選擇（層）3結構層高要求（m）4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯4.6美容美發(fā)類美容美發(fā)類技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）80150經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）4開間（m）48進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：4.7生活家居類生活家居類生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產品體積較大，對于經營面積的要求相對較大。 技術指標技術指標具體要求具體要求需求

60、面積（）50-200經營樓層選擇（層）3層高要求（m）3開間（m）3-5進深（m）10-15物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯可以看出，生活家居對于經營場所的硬件技術要求符合自身經營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達到，這樣在規(guī)劃設計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。4.8休閑類休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務性質較強，對于供配電、供給水、排污要求高，同時，面積的需求也相對較大。技術指標技術指標具體要求具體要求需求面積（）200-500經營樓層選擇（層）23結構層高要求（m）4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場