XXX成都中鐵瑞城西郡英華項(xiàng)目定位之市場(chǎng)研究報(bào)告

1、XXX成都中鐵瑞城西郡英華項(xiàng)目定位之市場(chǎng)研究報(bào)告市場(chǎng)研究報(bào)告提綱項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析郫縣住宅市場(chǎng)成都住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析Thursday, July 7, 20223Thursday, July 7, 20223宏觀經(jīng)濟(jì)研究中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要還是依托外貿(mào)與投資拉動(dòng)發(fā)展，2010年GDP增長(zhǎng)10.6%;CPI與PPI分別上漲4.4%與5.5%1經(jīng)濟(jì)走勢(shì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為GDP增速放緩、投資增速下降；消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)，短期內(nèi)難有大的突破；外貿(mào)波動(dòng)大，CPI和PPI連續(xù)上行，通脹壓力明顯等特

2、點(diǎn)；面對(duì)日益突顯的通脹，減少市場(chǎng)的流動(dòng)性將成為下一階段貨幣政策的主要方向。注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心7/7/20223442地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占中長(zhǎng)期貸款比重05年以來(lái)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重保持在17%以上的水平；同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占銀行中長(zhǎng)期貸款比重保持在13%以上；房地產(chǎn)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)研究歷年來(lái)房地產(chǎn)一直處于固定資產(chǎn)投資大比重地位,2010年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20.3%,占銀行貸款的19.7%,支柱產(chǎn)業(yè)地位明顯注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心7/7/20224553政策調(diào)控階 段2005年2

3、006年至2007年上半年2007下半年至2008年二季度2008年三季度至2009年4季度2009年4季度至今調(diào)控目標(biāo)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控抑制“三過(guò)”：固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、貨幣信貸投放過(guò)多、外貿(mào)順差過(guò)大“雙防”：防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱和防明顯的通貨膨脹次貨危機(jī)之下，從“一保一控”到全力保增長(zhǎng)抑制部分城市高房?jī)r(jià)和抑制投機(jī)投資性需求出臺(tái)主要的新政3.5：政府工作報(bào)告：明確提出抑制高房?jī)r(jià)；3.16：住房首付由兩成提高到三成；5.9：打擊投機(jī)：期房限轉(zhuǎn)、新購(gòu)商品房“兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征收營(yíng)業(yè)稅”兩會(huì)：嚴(yán)控土地和信貸；國(guó)六條：90/70新政出臺(tái)；以及提高銀行準(zhǔn)備金率、發(fā)行央行票據(jù)等手段07.9：二

4、套房政策；08.1-08.6連續(xù)5次提高銀行準(zhǔn)備金率。08.10：購(gòu)房新政：降息、免稅08.12：二套房政策放松09.12：國(guó)四條10.1：嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策10.4：新國(guó)十條10.4：二套房提高首付和利率、三套以上停貸10月：14個(gè)一線城市的限購(gòu)令10月：提高商業(yè)銀行和公積金貸款利率樓市調(diào)控05年下半年，房?jī)r(jià)漲幅得到有效控制，信貸開(kāi)始適度放開(kāi)政策的執(zhí)行力度不夠，除國(guó)六條外，未有新的政策出臺(tái)。針對(duì)投資性需求，提高二套房的首付和利率，打擊市場(chǎng)的投機(jī)和炒作行為市場(chǎng)交易量至09年3月開(kāi)始見(jiàn)底回升樓市經(jīng)過(guò)4-7月的僵持，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但未達(dá)中央調(diào)控目標(biāo)，仍存在出臺(tái)新的調(diào)控政策可能，市場(chǎng)仍不明朗金融手段為

5、主的抑制地產(chǎn)投資次貸危機(jī)保增長(zhǎng)，出臺(tái)新政以刺激地產(chǎn)投資回歸民生的調(diào)整，政策短期呈收緊趨勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)泡沫與結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)過(guò)熱，打壓地產(chǎn)投資性增長(zhǎng)過(guò)快地產(chǎn)政策性調(diào)控經(jīng)歷打壓投資-穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性泡沫-次貸危機(jī)保增長(zhǎng)-回歸民生四階段；未來(lái)進(jìn)入持續(xù)性的回歸民生性的調(diào)控政策影響宏觀經(jīng)濟(jì)研究7/7/202253政策調(diào)控Thursday, July 7, 20226Thursday, July 7, 20226日期政策名稱主要內(nèi)容8月中央兩次強(qiáng)調(diào)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控并未改變現(xiàn)有政策主基調(diào) 李克強(qiáng)副總理先后兩次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求，并鞏固調(diào)控的初步成果。現(xiàn)階段

6、仍以落實(shí)“新國(guó)十條”及后續(xù)措施為主要目標(biāo)，“穩(wěn)定”仍是現(xiàn)有的政策主基調(diào)。 9.13溫家寶：加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制要進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序完善土地、財(cái)稅、金融政策。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投機(jī)性需求，引導(dǎo)市場(chǎng)增加普通商品房的供給，加快保障性住房建設(shè)，發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足洋房次的住房需求。 9.27兩部委：企業(yè)閑地達(dá)1年不得再買地企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競(jìng)買土地資格。 9.29二次調(diào)控三套房停貸 二套房首付五成 9.30-10.8限購(gòu)令滬深廈等15城市齊推“限購(gòu)令” ：限制戶籍居民家庭購(gòu)房數(shù)量10月房貸利率提高

7、商業(yè)銀行和公積金貸款利率提高歷史數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)房屋銷售價(jià)格指數(shù)超過(guò)107時(shí)（同比漲幅超過(guò)7%）時(shí)，樓市調(diào)控政策將出現(xiàn)，也就是說(shuō)房屋銷售價(jià)格指數(shù)低107是政府能容忍的。目前房屋的銷售價(jià)格指數(shù)約109，因而預(yù)計(jì)政府調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)，樓市調(diào)整仍將持續(xù)。預(yù)計(jì)在限貸、限購(gòu)令的影響下，樓市交易量將呈下降趨勢(shì)，交易價(jià)格可能會(huì)短期下挫，房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)在2011年二季度下降到107。05年3月“國(guó)八條”08年10月信貸放開(kāi)09年12月“國(guó)四條”10年4月“新國(guó)十條”07年9月“二套房政策”05年下半年信貸放開(kāi)10年10月二次調(diào)控與一線城市限購(gòu)令在“保增長(zhǎng)-重民生”大調(diào)控背景下目前樓市進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)控的109%指數(shù)調(diào)控范

8、圍之內(nèi);供應(yīng)增加、限貸、限購(gòu)等政策頻繁出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)研究注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心7/7/20226宏觀經(jīng)濟(jì)與政策現(xiàn)狀我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè);未來(lái)經(jīng)濟(jì)面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、通脹、銀根緊縮限購(gòu)-限貸等打壓投資的”保政策重民生”政策影響是持續(xù)的。宏觀經(jīng)濟(jì)啟示做好風(fēng)險(xiǎn)控制，打造低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品為先；未來(lái)面臨政策調(diào)控具備持久性、波動(dòng)性、多頻率特征。宏觀經(jīng)濟(jì)與政策總結(jié)市場(chǎng)研究報(bào)告提綱項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析郫縣住宅市場(chǎng)成都住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析西部大開(kāi)發(fā)是國(guó)家經(jīng)

9、濟(jì)戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開(kāi)發(fā)的引擎。1成都現(xiàn)狀成都伴隨西部大開(kāi)發(fā)，已經(jīng)初步形成了西部橋頭堡城市地位與中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四極的“1+3”全國(guó)戰(zhàn)略地位成都城市發(fā)展研究成都與重慶同為西部大開(kāi)發(fā)引擎地位，分別以成都的高新現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與重慶的現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)形成中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四極地位，形成1+3全國(guó)戰(zhàn)略地位；地理經(jīng)濟(jì)輻射云、貴等地區(qū)，促進(jìn)西部快速、跨越式發(fā)展形成。2007年6月7日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知（發(fā)改經(jīng)體20071248號(hào)），明確：國(guó)務(wù)院同意批準(zhǔn)設(shè)立成都市全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。7/7/202292009年GDP達(dá)到

10、了2000年的3.8倍，增長(zhǎng)迅速；2009年GDP達(dá)到4380億；07年以來(lái)成都GDP增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)國(guó)內(nèi)一線城市，并且09年在全國(guó)副省級(jí)城市中排名第一；成都GDP總量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先西部其他副省級(jí)城市。2009年城市化達(dá)到65.9%。進(jìn)入快速發(fā)展與都市郊區(qū)化階段。成都經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，發(fā)展前景良好。主要城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度對(duì)比西部大開(kāi)發(fā)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開(kāi)發(fā)的引擎。2發(fā)展現(xiàn)狀成都城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2009年GDP為4380億；位于全國(guó)副省級(jí)城市排名第一位；近幾年來(lái)城市化速度快速發(fā)展，2009年城市化為65.9%，未來(lái)處于都市郊區(qū)化快速發(fā)展階段成都城市發(fā)展研究注：成都統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理7/7

11、/202210第一步為近期目標(biāo)，用58年時(shí)間建設(shè)成為“新三最”城市。第二步為中期目標(biāo)，用20年左右的時(shí)間初步建成“世界現(xiàn)代田園城市”，爭(zhēng)取進(jìn)入世界三級(jí)城市行列。第三步為長(zhǎng)期目標(biāo)，用3050年時(shí)間基本建成世界城市，爭(zhēng)取進(jìn)入世界二級(jí)城市行列。在城市等級(jí)上，先努力建設(shè)成為國(guó)內(nèi)“一線”城市，繼而進(jìn)入世界三級(jí)城市，逐步進(jìn)入世界二級(jí)城市行列。成都經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，發(fā)展前景良好。西部大開(kāi)發(fā)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開(kāi)發(fā)的引擎。3未來(lái)規(guī)劃成都未來(lái)城市定位為世界現(xiàn)代化田園城市以打破與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)；形成兩生態(tài)旅游帶+優(yōu)先、提生、擴(kuò)充發(fā)展區(qū)的形式進(jìn)行格局控制；郫縣板塊處于優(yōu)先產(chǎn)業(yè)省級(jí)發(fā)展區(qū)成都城市發(fā)展研究?jī)?/p>

12、帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：旅游產(chǎn)業(yè)范圍：彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崍、蒲江、雙流、龍泉驛、青白江和金堂山區(qū)優(yōu)化型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域。范圍：市域西部的彭州、都江堰、郫縣、溫江、崇州、大邑、邛崍和蒲江等以平原為主的地區(qū)格局：城在田中提升型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)范圍：中心城區(qū)格局：園在城中擴(kuò)展型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展范圍：市域東部的新都、青白江、金堂、龍泉驛、雙流和新津以丘陵為主的地區(qū)格局：城田相融7/7/202211產(chǎn)業(yè)區(qū)定位天府新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 以電子信息（含軟件）、生物醫(yī)藥為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，及以動(dòng)

13、漫游戲、文化旅游為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和城市商務(wù)中心區(qū)（CBD） 金融總部商務(wù)區(qū) 以金融業(yè)為主的金融總部商務(wù)區(qū) 東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū) 以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和城市商業(yè)副中心 北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū) 以國(guó)際商貿(mào)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和城市商業(yè)副中心 西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū) 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)功能和城市商業(yè)副中心 “198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū) 生態(tài)和旅游休閑功能，重點(diǎn)發(fā)展以文化創(chuàng)意、文博旅游、總部經(jīng)濟(jì)為主的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū) 國(guó)際山地度假旅游產(chǎn)業(yè) 、休閑旅游產(chǎn)業(yè) 汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū) 以整車研發(fā)和生產(chǎn)、關(guān)鍵零部件制造為主，與資陽(yáng)開(kāi)展區(qū)域合作

14、，建設(shè)以汽車配套為主的區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作區(qū) 新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 以太陽(yáng)能、核能、風(fēng)能為主的新能源產(chǎn)業(yè) 新材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 以硅材料、高性能纖維、稀土材料為主的新材料產(chǎn)業(yè)，功能區(qū)向南與眉山開(kāi)展區(qū)域合作，建設(shè)以新材料和石化下游產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作區(qū) 石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 以煉化一體為主的石化產(chǎn)業(yè) 國(guó)際航空樞紐綜合功能區(qū) 以航空樞紐為主的綜合功能區(qū)、以航空制造為主的產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 國(guó)際鐵路物流樞紐功能區(qū) 以鐵路集裝箱物流中心、鐵路散貨物流中心和大宗物資中轉(zhuǎn)中心為主的國(guó)際鐵路樞紐功能區(qū)、以公鐵物流聯(lián)運(yùn)為主的功能區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，發(fā)展前景良好。西部大開(kāi)發(fā)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開(kāi)發(fā)的引擎。4產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未來(lái)

15、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要以高新急速產(chǎn)業(yè)、新能源、新材料、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)非生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)；郫縣位于產(chǎn)業(yè)與城市商業(yè)副中心發(fā)展區(qū)域成都城市發(fā)展研究7/7/202212成都城市發(fā)展特點(diǎn)歸納成都已經(jīng)確立起西部橋頭堡與中國(guó)1+3全國(guó)戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)高地地位；目前城市發(fā)展處于全國(guó)副省級(jí)城市前列；成都進(jìn)入都市郊區(qū)化城市化快速發(fā)展階段；未來(lái)定位世界現(xiàn)代化田園城市，高新、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)升級(jí)在即。成都發(fā)展啟示產(chǎn)業(yè)崛起、升級(jí)與都市郊區(qū)化將加速項(xiàng)目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資價(jià)值。成都城市發(fā)展分析總結(jié)市場(chǎng)研究報(bào)告提綱項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展

16、SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析郫縣住宅市場(chǎng)成都住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析西部新城城市發(fā)展研究板塊構(gòu)成區(qū)域由高新西區(qū)與郫縣兩個(gè)城區(qū)構(gòu)成四大板快郫縣老城區(qū)板塊：城鎮(zhèn)生活配套區(qū)郫縣新城區(qū)板塊：郫縣新行政新城與高新產(chǎn)業(yè)衍生配套服務(wù)區(qū)高新西區(qū)板塊：主要為高新產(chǎn)業(yè)與總部辦公為主郫縣紅光犀普板塊：城鎮(zhèn)配套服務(wù)中心與現(xiàn)代工業(yè)港區(qū)域TOD新城以西區(qū)大道、IT大道與地鐵等構(gòu)成連接成都主城區(qū)的TOD新城區(qū)發(fā)展模式西區(qū)大道IT大道地鐵2號(hào)線、成青快鐵、老成灌路郫縣老城區(qū)板塊郫縣新城區(qū)板塊郫縣紅光-犀普板塊高新區(qū)板快衛(wèi)星城區(qū)產(chǎn)業(yè)新都區(qū)機(jī)電裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)家具產(chǎn)業(yè)區(qū)西部公路物流樞紐（北區(qū)）郫

17、縣電子電氣設(shè)備產(chǎn)業(yè)區(qū)川菜產(chǎn)業(yè)基地教育培訓(xùn)基地國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)溫江區(qū)國(guó)際醫(yī)療服務(wù)中心通信及視聽(tīng)設(shè)備產(chǎn)業(yè)區(qū)國(guó)家級(jí)體育產(chǎn)業(yè)基地國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)雙流縣國(guó)際體育賽事產(chǎn)業(yè)區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū)以動(dòng)漫為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)龍泉驛區(qū)西部農(nóng)產(chǎn)品（果蔬）物流中心西部公路物流樞紐（東區(qū)）本案1區(qū)域構(gòu)成郫縣與高新西區(qū)四大板塊構(gòu)成交通樞紐型產(chǎn)業(yè)新城；產(chǎn)業(yè)以電子電器設(shè)備、通信、體育、醫(yī)療器械制造等為主；郫縣主要完善西區(qū)產(chǎn)業(yè)配套城市功能7/7/202215郫縣城市發(fā)展研究郫縣距成都市區(qū)10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美；市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、比較優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)突出，有銀郫縣之稱。全縣幅員面積437.5平方公里，轄1

18、4個(gè)鎮(zhèn)（街道），總?cè)丝?0萬(wàn)人。西部新城城市發(fā)展研究2郫縣城市郫縣距離成都10KM，市政實(shí)施完善，常駐人口為50.17萬(wàn)；區(qū)域代表為郫縣豆豆瓣與望從祠文化生態(tài)旅游區(qū)面積（平方公里）437所轄鎮(zhèn)數(shù)/街道辦（個(gè)）14人口量(萬(wàn)人)50.17人口密度（萬(wàn)人/平方公里）0.117/7/20221653.4547.941.0434.93三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值109.2789.8169.354.05二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值18.416.112.5411.18一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值16995150511360012314人均支配收入37421306622492220681人均GDP188.74153.82123.29100.12GDP(億)20

19、09年2008年2007年2006年時(shí)間成熟70%快速發(fā)展30-70%起步30%發(fā)展階段城鎮(zhèn)化率圖：2008年各區(qū)縣農(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)業(yè)人口構(gòu)成土地集約式發(fā)展：08年新引進(jìn)20個(gè)項(xiàng)目平均投資強(qiáng)度達(dá)到300 萬(wàn)元/畝,稅收強(qiáng)度達(dá)到15萬(wàn)元/畝以上，建筑密度達(dá)到40%以上，容積率達(dá)到0.9以上先后引進(jìn)上海九川、廈門德科等總部經(jīng)濟(jì)樓宇企業(yè)預(yù)計(jì)全面建成后可以形成入住100150 個(gè)總部型企業(yè)的承載能力08年引進(jìn)投資1億元以上項(xiàng)目20個(gè)如遼寧盼盼集團(tuán)、重慶三峽電器南北片區(qū)精密機(jī)電制造業(yè)安德園區(qū)川菜原輔料加工、食品飲料項(xiàng)目提高項(xiàng)目準(zhǔn)入條件“無(wú)地”、“微地”樓宇企業(yè)重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目選商主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)表：郫縣現(xiàn)代工業(yè)港四

20、大選商準(zhǔn)則備注：數(shù)據(jù)來(lái)源成都市統(tǒng)計(jì)局2郫縣城市郫縣處于城市化快速發(fā)展階段在二產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)下將快速升級(jí)；現(xiàn)代工業(yè)港為郫縣產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱與核心產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)郫縣城市發(fā)展研究西部新城城市發(fā)展研究7/7/202217起步區(qū)北片區(qū)西片區(qū)出口加工區(qū)西南片區(qū)起步區(qū)南片區(qū)模具工業(yè)園電子科大3西區(qū)城市高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以電子、醫(yī)藥、儀器制造、食品等制造類總部辦公為主，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成熟；目前進(jìn)入產(chǎn)業(yè)衍商務(wù)配套與居住需求配套發(fā)展完善階段西部新城發(fā)展研究面積定位重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)南區(qū)47平方公里城市副中心房地產(chǎn)業(yè)科技科技園區(qū)微電子軟件區(qū)、生物制藥研發(fā)機(jī)構(gòu)、公司總部、會(huì)展中心西區(qū)35.5平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)集成電路（IT）、生物制藥、精密機(jī)

21、械制造、建材、食品乳業(yè)、模具工業(yè)園功能分區(qū)規(guī)模分布區(qū)域功能進(jìn)駐代表企業(yè)出口加工區(qū)2.2平方公里如圖“境內(nèi)關(guān)外”模式實(shí)行全封閉運(yùn)行，通關(guān)方便Intel、中芯國(guó)際保稅物流中心53公頃南區(qū)北區(qū)及東區(qū)按國(guó)家保稅物流中心標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，口岸物流、保稅倉(cāng)儲(chǔ)、增值加工/模具工業(yè)園15.3公頃如圖模具廠房區(qū)、機(jī)械加工廠房區(qū)及IT產(chǎn)業(yè)廠房區(qū)新加坡赫比、美國(guó)安費(fèi)諾技術(shù)創(chuàng)新組團(tuán)13.3公頃起步園區(qū)總部、研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新等企業(yè)入駐攀鋼技術(shù)中心、摩托羅拉研發(fā)中心電子科大約160公頃如圖學(xué)校/光電顯示園200公頃西南片區(qū)光電顯示及其配套入駐長(zhǎng)虹OLED林氏國(guó)際工業(yè)園80公頃起步區(qū)北區(qū)未知/占地面積： 35.5平方公里三大支柱產(chǎn)業(yè)

22、： 生物制藥、IT、精密機(jī)械制造進(jìn)駐企業(yè)數(shù)： 約223家，約60%職工就業(yè)人數(shù)： 約10萬(wàn)人（2008年預(yù)計(jì)）備注：數(shù)據(jù)來(lái)源調(diào)研數(shù)據(jù)本案7/7/202218西部新城發(fā)展特點(diǎn)歸納郫縣與高新西區(qū)共同形成典型的交通樞紐型產(chǎn)業(yè)新城；高新西區(qū)以二產(chǎn)業(yè)為主；郫縣以二產(chǎn)業(yè)為主，人口發(fā)展進(jìn)入快速城市化初級(jí)階段；未來(lái)產(chǎn)業(yè)主要高新西區(qū)為主，進(jìn)入衍生配套服務(wù)完善階段，郫縣主要承擔(dān)西部新城商務(wù)配套、居住、商業(yè)配套西部新城發(fā)展啟示產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務(wù)完善階段，給區(qū)域開(kāi)發(fā)提供了大量的居住、商務(wù)、購(gòu)物發(fā)展空間；帶動(dòng)了區(qū)域快速實(shí)現(xiàn)與成都對(duì)接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價(jià)值。西部新城城市分析總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)分析啟示未來(lái)面臨政策調(diào)控

23、具備持久性、波動(dòng)性、多頻率特征；做好風(fēng)險(xiǎn)控制，打造低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品為先。成都發(fā)展分析啟示產(chǎn)業(yè)崛起、升級(jí)與都市郊區(qū)化將加速項(xiàng)目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資價(jià)值。西部新城分析啟示產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務(wù)完善階段，給區(qū)域開(kāi)發(fā)提供了大量的居住、商務(wù)、購(gòu)物發(fā)展空間；帶動(dòng)了區(qū)域快速實(shí)現(xiàn)與成都對(duì)接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價(jià)值。宏觀環(huán)境研究觀點(diǎn)歸納市場(chǎng)研究報(bào)告提綱項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析郫縣住宅市場(chǎng)成都住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析1住宅供銷22222010年1-1

24、0月成都主城區(qū)住宅銷售均價(jià)約7488元/平方米左右，同比上漲約26.1%。雖然成都樓市受到調(diào)控政策影響，但銷售價(jià)格卻呈進(jìn)一步上漲之勢(shì)，未來(lái)這一趨勢(shì)將得以持續(xù)在2009年供銷井噴之后，2010年主城區(qū)住宅銷售量下滑，2010年1-10月成交810萬(wàn)；價(jià)格在2009年5939基礎(chǔ)上漲了26.1%，主城區(qū)均價(jià)達(dá)到7488注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心受調(diào)控政策影響，2010年1-10月成都主城區(qū)商品房供銷面積分別為940萬(wàn)平方米，同比供應(yīng)增加5.4%；今年1-10月成都主城區(qū)商交易810萬(wàn)平方米，同比下降19.9%。注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心成都住宅市場(chǎng)研究7/7/20222223232住宅

25、存量受調(diào)控政策影響，主城區(qū)存量房呈增長(zhǎng)勢(shì)頭，住宅物業(yè)存量較大；成都土地供應(yīng)住宅仍是主流；剩余存量與潛在合計(jì)1000萬(wàn)6月以來(lái)，成都主城區(qū)商品房存量房呈持續(xù)增加態(tài)勢(shì)；到10月末約1151萬(wàn)平方米，其中住宅約540萬(wàn)平方米，商業(yè)約386萬(wàn)平方米，辦公約225萬(wàn)平方米。根據(jù)2010年1-10月主城區(qū)土地成交情況，潛在供應(yīng)量達(dá)903萬(wàn)平方米；其中住宅約460萬(wàn)平方米，商業(yè)和辦公物業(yè)約443萬(wàn)平方米；注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心成都住宅市場(chǎng)研究7/7/202223成都住宅市場(chǎng)研究3區(qū)域分布板塊獨(dú)棟雙拼、聯(lián)排洋房與多層高層銷售套數(shù)供應(yīng)套數(shù)剩余未售銷售套數(shù)供應(yīng)套數(shù)剩余未售

26、銷售套數(shù)供應(yīng)套數(shù)剩余未售銷售套數(shù)供應(yīng)套數(shù)剩余未售郫縣581511068347137165368421211644152848079溫江30464850639846234663701290111658121855627主城區(qū)2411195278361334524333700779808809042094都江堰9293176362454698674555124929412284134龍泉驛56777416311717245822281172914184153635671雙流460308313820907892361618242015340273091520438新都3393751266312433

27、2225292805151872137613581金堂1063614398306318827461923130126172340新津1201051092340118517729931209523321332合計(jì)86174795224062389320432497271232514516848818844699296銷售占比0.42%1.18%15.91%82.49%供應(yīng)占比0.34%1.09%12.40%86.16%剩余占比0.74%2.49%19.55%77.21%2010年成都各種物業(yè)形態(tài)供銷結(jié)構(gòu)平穩(wěn),供銷比保持在0.5-0.6之間;獨(dú)棟與聯(lián)排雙拼市場(chǎng)容量占比甚小7/7/2022244成都

28、2010年獨(dú)棟市場(chǎng)整體供銷平穩(wěn)主要集中與城南雙流與牧馬山板塊；，2010年至今總計(jì)銷售套數(shù)861套（371021.2平米）、供應(yīng)套數(shù)747套（327931.1平米）、庫(kù)存套數(shù)952套（413784.8平米）；其中以雙流和新津板塊較為突出成都住宅市場(chǎng)研究獨(dú)棟板塊銷售供應(yīng)存量套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）郫縣5824219.52157165.4511043660.52溫江3013649.574616470.784821690.07主城區(qū)21032.3442192.07115443.54都江堰9227975.889331517.

29、5317659986.21龍泉驛5619703.337725112.927427506.69雙流460208898.88308128989.96313133035.63新都3314959.259343936.607533889.14金堂103833.6162095.293612092.82新津12056748.8310570450.5310976480.15合計(jì)861371021.2747327931.1952413784.82010年1-11月各板塊獨(dú)棟供銷情況注：數(shù)據(jù)來(lái)源成都星彥市場(chǎng)研究中心銳理數(shù)據(jù)獨(dú)棟市場(chǎng)7/7/202225板塊項(xiàng)目銷售時(shí)間面積區(qū)間主力單價(jià)供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)庫(kù)存套數(shù)月均去化

30、量郫縣今日田園07.7.27300-40012000283195885成都后花園10.1.19300-40013000221391溫江彩疊園09.4.27300-40010000260260悅水藍(lán)山10.5.12300-400120005050銀誠(chéng)歸墅10.1.8250-50011000191632國(guó)色天鄉(xiāng)06.8.4500以上180007262101主城區(qū)華僑城09.6.1400-500以上220001028不足1都江堰上善棲09.9.29200-25040000321不足1海航香頌湖10.6.2170-25021000436371龍泉驛東山國(guó)際新城09.10.16500以上12000927

31、不足1中糧御嶺灣03.10.16250-50015000212150622雙流南郡7英里07.6.6400-500180002020蔚藍(lán)卡地亞08.9.28400-500以上32000147107404麓山國(guó)際社區(qū)04.11.12300-500以上17000112610646215新都拉斐莊園10.8.13400-500以上2000092306210金堂藍(lán)光觀嶺08.11.19300-500150003614221新津龍湖長(zhǎng)橋郡08.10.15300-500以上140005104189217在政策調(diào)控大背景下，獨(dú)棟單價(jià)集中12000以上，總價(jià)300-500是主力；僅有大規(guī)模的符合型城市別墅樓盤

32、與強(qiáng)勢(shì)休閑資源與知名度的樓盤獨(dú)棟別墅銷售速度較好成都住宅市場(chǎng)研究獨(dú)棟代表項(xiàng)目供銷情況7/7/2022265聯(lián)排雙拼別墅市場(chǎng)成都住宅市場(chǎng)研究雙拼聯(lián)排板塊銷售供應(yīng)存量套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）郫縣6816863.46347153.607117952.22溫江506136279.9539899785.53462128371.64主城區(qū)19570233.50278102098.89361130061.24都江堰36251434.534546739385龍泉驛16348156.3511734166.70

33、17249366.87雙流820232898.98907260708.07892272363.19新都12638829.736323708.7412441088.70金堂14332988.889830691.1030677805.75新津236192.164011884.0811835025.65合計(jì)2406633877.52389637589.93204866753.12010年至今各板塊類別墅供銷情況注：數(shù)據(jù)來(lái)源成都星彥市場(chǎng)研究中心銳理數(shù)據(jù)成都聯(lián)排、雙拼分布主要集中在雙流、溫江城市生態(tài)第一居所區(qū)域內(nèi)與都江堰休閑度假區(qū)域，供銷情況良好7/7/202227板塊項(xiàng)目銷售時(shí)間主力面積區(qū)間主力單價(jià)供

34、應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)庫(kù)存套數(shù)月均去化量郫縣今日田園07.8.23300-40010000230205255成都后花園05.6.30250-40011000403391126西郡英華09.12.16170-2508151305上錦頤園07.7.10250-400680022814不足1溫江月映長(zhǎng)灘09.11.20300-40085001421231910彩疊園09.4.27200-250750014853953美泉紀(jì)08.2.29250-30080009468262清溪玫瑰園09.4.20200-3001350013443372悅水藍(lán)山10.1.14150-400800013249832銀誠(chéng)歸墅09.

35、9.25250-50010000737035國(guó)色天鄉(xiāng)07.12.29170-5009500312292208藍(lán)光紫檀山09.4.22300-40085007019511主城區(qū)華僑城08.4.28300-500以上17000260197637都江堰上善棲07.8.8200-25018000101001海航香頌湖10.6.190-1501400010125765龍泉驛東山國(guó)際新城09.10.16200-4008000142361063中糧御嶺灣03.6.17150-40010000120108121雙流南郡7英里07.6.6300-40013000264222425蔚藍(lán)卡地亞07.12.5250-

36、40020000256245117麓山國(guó)際社區(qū)04.11.12250-40010000186146402新都萬(wàn)科雙水岸06.5.18200-3001200016516413金堂藍(lán)光觀嶺08.11.19150-5001100062634128514聯(lián)排雙拼代表項(xiàng)目供銷200-300平是供銷主力；供銷最好集中在大型符合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)，如觀嶺、國(guó)色天香；其次銷售較好為高配套標(biāo)準(zhǔn)城市別墅項(xiàng)目?jī)?nèi)，如華僑城與蔚藍(lán)卡地亞；郫縣聯(lián)排與雙拼別墅銷售速度一般，主要受資源缺乏與配套限制成都住宅市場(chǎng)研究7/7/202228成都住宅市場(chǎng)研究疊拼洋房板塊銷售供應(yīng)存量套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（

37、單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）郫縣3716418207.415368570909.614212483135.10溫江3466442682.463701444042.022901479344.10主城區(qū)3345371734.712433323081.783700410489.44都江堰6745658259.345512535776.974929529140.97龍泉驛4582393492.122281261549.781729193917.11雙流3616511188.931824249838.662015302652.69新都3322368733.102529296005.14

38、2805368271.10金堂3188344816.792746286253.421923208196.81新津51750244.7872974976.52931105195.84合計(jì)3249735593602712330424342514530803432010年至今各板塊洋房供銷情況注：數(shù)據(jù)來(lái)源成都星彥市場(chǎng)研究中心銳理數(shù)據(jù)成都洋房市場(chǎng)主要供應(yīng)為郫縣、溫江、都江堰、龍泉、主城區(qū)等城市近郊區(qū)域與休閑度假區(qū)；供銷兩旺6洋房市場(chǎng)7/7/202229板塊項(xiàng)目銷售時(shí)間主力面積區(qū)間主力單價(jià)供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)庫(kù)存套數(shù)月均去化量郫縣今日田園08.8.27150-2007000322571成都后花園08.7.1

39、70-250100006272313968龍湖弗萊明戈08.10.13110-3007500（09年）72056715323華潤(rùn)橡樹(shù)灣10.4.13130-2507800144401044中信未來(lái)城10.6.24130-25070007026445西郡英華10.2.418718793949上錦頤園07.7.10110-4005600380350309溫江月映長(zhǎng)灘10.1.8110-200600014671757彩疊園09.4.2790-20060004754274822泰基花溪谷07.11.28150-250740016015464美泉紀(jì)08.2.29110-250500013062682銀誠(chéng)

40、歸墅10.1.870-13075002141615315國(guó)色天鄉(xiāng)05.9.1690-40072006786235510藍(lán)光紫檀山07.6.21170-300700055344710611主城區(qū)新界07.6.170-200110001959182513443金沙西墅10.6.25150-400170007839398華僑城08.8.19130-400110004684452316都江堰紫荊城09.10.1670-17044001261112413786上善棲07.8.870-2501400066242623611海航香頌湖09.4.990-1508000480480龍泉驛皇冠國(guó)際社區(qū)08.12.

41、570-20082006946761828東山國(guó)際新城06.7.1970-2506200257424759947中糧御嶺灣03.6.1770-250/12697291雙流蔚藍(lán)卡地亞07.12.5200-40013000326246807麓山國(guó)際社區(qū)04.11.1270-500以上7000201520011428新都雙河鷺島07.7.570-40090006665679914萬(wàn)科雙水岸06.4.1470-250650017741770432洋房代表項(xiàng)目供銷洋房銷售較好項(xiàng)目位于主城區(qū)或城市近郊生態(tài)環(huán)境良好區(qū)域的面積主要集中在200平以下；月銷售速度在20-45套以內(nèi)不等成都住宅市場(chǎng)研究7/7/20

42、2230宏觀經(jīng)濟(jì)分析啟示未來(lái)面臨政策調(diào)控具備持久性、波動(dòng)性、多頻率特征；做好風(fēng)險(xiǎn)控制，打造低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品為先。成都發(fā)展分析啟示產(chǎn)業(yè)崛起、升級(jí)與都市郊區(qū)化將加速項(xiàng)目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資價(jià)值。西部新城分析啟示產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務(wù)完善階段，給區(qū)域開(kāi)發(fā)提供了大量的居住、商務(wù)、購(gòu)物發(fā)展空間；帶動(dòng)了區(qū)域快速實(shí)現(xiàn)與成都對(duì)接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價(jià)值。成都住宅研究觀點(diǎn)歸納市場(chǎng)研究報(bào)告提綱項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析郫縣住宅市場(chǎng)成都住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條

43、件分析1郫縣住宅郫縣住宅研究33受調(diào)控政策影響，二圈層郊縣商品房交易量在08年和2010年均呈下降態(tài)勢(shì)；二圈層郊縣中，雙流一枝獨(dú)秀，其次是溫江，郫縣近年發(fā)展勢(shì)頭迅猛，有望擠進(jìn)前三；近年雙流和溫江房?jī)r(jià)漲幅較大，但郫縣等區(qū)縣房?jī)r(jià)漲幅乏力。注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心成都郊縣住宅市場(chǎng)2010年伴隨主城區(qū)交易量下滑也呈現(xiàn)出價(jià)格上漲、成交量下滑態(tài)勢(shì)；郫縣住宅市場(chǎng)供銷平穩(wěn)，價(jià)格在2009年3700基礎(chǔ)上上漲到45007/7/2022333422010年情況8月以來(lái)郫縣房地產(chǎn)交易量大幅增加；高層已成為區(qū)域主流產(chǎn)品，別墅以成都后花園和西郡英華

44、為主，走勢(shì)較慢。新政后價(jià)格有所回落，8月以來(lái)價(jià)格小幅反彈。注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心郫縣2010年住宅市場(chǎng)供銷結(jié)構(gòu)平穩(wěn)；電梯是供銷主力產(chǎn)品；多層產(chǎn)品供銷比最高，達(dá)到0.7；1-9月郫縣商品房銷售均價(jià)約4682元/平方米郫縣住宅研究7/7/2022343市場(chǎng)存量郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團(tuán)09年以來(lái)成交土地約2300畝，平均樓面地價(jià)在1200-1500之間；預(yù)計(jì)可建面積約600萬(wàn)平方米2010年1-11月郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團(tuán)土地成交13宗，面積約994畝，成交數(shù)量持平，但交易面積下降316畝。郫縣三大組團(tuán)今年1-11月

45、地價(jià)約340萬(wàn)元/畝，同比略有上漲。郫縣三大組團(tuán)09年以來(lái)成交地塊的可建面積約600萬(wàn)平方米。注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自星彥地產(chǎn)研究中心郫縣住宅研究7/7/202235郫縣住宅市場(chǎng)特點(diǎn)郫縣住宅市場(chǎng)伴隨成都2010年量跌價(jià)漲，目前市場(chǎng)均價(jià)打造4500；電梯產(chǎn)品是市場(chǎng)供銷主力產(chǎn)品，供銷兩旺；洋房產(chǎn)品供應(yīng)量小，供銷比在1：0.7；別墅產(chǎn)品供應(yīng)小，供銷比在1：0.4左右；未來(lái)潛在供應(yīng)量在2300畝，預(yù)計(jì)見(jiàn)面約600萬(wàn)平方米。住宅市場(chǎng)特點(diǎn)啟示未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)電梯是絕對(duì)主力，供銷兩旺因產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)而競(jìng)爭(zhēng)加??；未來(lái)價(jià)格仍有較大幅度上漲空間；洋房屬于區(qū)域市場(chǎng)

46、暢銷-稀缺產(chǎn)品。郫縣住宅市場(chǎng)分析總結(jié)市場(chǎng)研究報(bào)告提綱項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析郫縣住宅市場(chǎng)成都住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析區(qū)域開(kāi)發(fā)分為郫縣老城區(qū)板塊、紅光-犀浦板塊、高新西區(qū)板塊、蜀都新城板塊；資源稟賦差異不大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究1競(jìng)爭(zhēng)格局郫筒板塊蜀都新城板塊紅光-犀浦板塊高新西區(qū)板塊板塊屬性：為成都市區(qū)直接輻射圈。三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系已經(jīng)形成，與主城區(qū)已實(shí)現(xiàn)“無(wú)縫對(duì)接”。根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃，必將成為一個(gè)完善配套與高品質(zhì)居住真正融為一體的宜居新城。蜀都新城板塊產(chǎn)品特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)

47、中檔產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為主，均價(jià)集中在4000-5000元之間，面積多為75-130平米，客戶以成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：快鐵的開(kāi)通使得板塊競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，加之品牌房企的陸續(xù)入駐和配套的不斷完善，成為未來(lái)最具潛力的居住板塊之一。以為高知、高智、高質(zhì)的城市財(cái)智主流地，高新西區(qū)板塊產(chǎn)品特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)中高檔產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為輔，均價(jià)集中在6000-10000之間，面積為80-150平米，客戶以改善型客戶為主，多為成都+二線城市客群紅光-犀浦板塊產(chǎn)品特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)中端產(chǎn)品，以高層為主，多層、小高為輔。均價(jià)集中在4500-5500元/平米，面積多在70-130平米為主，客戶以

48、成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：板塊定位于中高檔住宅區(qū)，依托現(xiàn)已建成的現(xiàn)代工業(yè)港片區(qū)以及西華大學(xué)片區(qū)，形成“成都輻射+校園經(jīng)濟(jì)+工業(yè)園區(qū)”的模式，區(qū)域物業(yè)形態(tài)豐富，價(jià)格差異較大產(chǎn)品特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)中高端產(chǎn)品，以多層為主，均價(jià)集中在5000元/平米，面積多為75-150平米，客戶以成都改善型客群及二線城市的投資性客戶為主。板塊屬性：是郫縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。目前土地供應(yīng)量增加，購(gòu)房需求大。以望叢祠為核心，將會(huì)以商貿(mào)游憩、文化、生態(tài)居住和旅游為主體，低密低層規(guī)劃將會(huì)形成板塊主流產(chǎn)品。郫筒板塊7/7/202238類別評(píng)定因子紅光-犀浦板塊郫筒板塊蜀都新城板塊高新西區(qū)版塊城市角色板塊現(xiàn)狀工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)

49、老城區(qū)生活區(qū)新行政新城區(qū)高新產(chǎn)業(yè)-配套區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)衍生環(huán)節(jié)初期配套完善期行政-配套完善期快速接壤城西期檔次習(xí)慣認(rèn)知中檔中高檔中檔中高檔市場(chǎng)歷史接受度接受度不高基本接受基本接受接受配套設(shè)施商業(yè)配套較好完善缺乏一般教育配套較好較好缺乏一般娛樂(lè)休閑配套小鎮(zhèn)初級(jí)較好缺乏缺乏醫(yī)療配套缺乏大型醫(yī)院，僅有街道規(guī)模診所，配套較缺乏有一定數(shù)量市級(jí)醫(yī)院，配套相對(duì)較好有一定數(shù)量市級(jí)醫(yī)院，配套相對(duì)較好一般交通條件公共交通便利性基礎(chǔ)市政公交配套設(shè)備良好的市政公交配套設(shè)備良好的市政公交配套設(shè)備較好私家車交通便利性非未來(lái)城區(qū)主干道便捷主干道連接成都交通便捷，接壤成都環(huán)境景觀資源自然資源僅有市政配套公園擁有一定數(shù)量景觀

50、資源新城區(qū)缺乏人文資源自然、人文等資源欠缺自然、人文資源較好有一定的自然資源，人文資源缺乏產(chǎn)業(yè)高端配套衍生服務(wù)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)估區(qū)域目前處于工業(yè)產(chǎn)業(yè)衍生發(fā)展階段，市政、生活、產(chǎn)業(yè)配套處于完善、升級(jí)階段；未來(lái)本案主要面臨高新西區(qū)板快項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)2板塊特征區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究7/7/202239板塊物業(yè)類別資源特點(diǎn)代表項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)紅光-犀浦板塊高層（為主）多層+小高層（為輔）校園經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代工業(yè)港置信逸都花園 中鐵伊薩貝拉 上錦頤園 龍城國(guó)際 西郡蘭庭 中端產(chǎn)品定位灰空間贈(zèng)送經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品設(shè)計(jì)園林景觀郫筒板塊多層（為主)類別墅+高層（為輔）望叢文化 居住中高端住區(qū)華僑鳳凰國(guó)際城 蜀源國(guó)都 和院 舒適型產(chǎn)品設(shè)計(jì)高品質(zhì)園

51、林景觀蜀都新城板塊高層（為主）多層+小高層（為輔）商貿(mào)新城中高端居住海駿達(dá)蜀都1號(hào) 綠地國(guó)際花都 中鐵瑞景茗城 龍湖費(fèi)萊明戈 西源時(shí)代花城 中信未來(lái)城 四季豪廷 景尚景 中端產(chǎn)品定位高品質(zhì)園林景觀高新西區(qū)版塊高層（為主）類別墅+多層+小高層（為輔）商務(wù)購(gòu)物休閑娛樂(lè)商貿(mào)新城晶寶盛世桃源 芙華金色海倫 潤(rùn)揚(yáng)西區(qū)地標(biāo) 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 中鐵塔米亞 公園榕郡 萬(wàn)景峰 中高端定位剛需與改善性產(chǎn)品灰空間設(shè)計(jì)園林景觀建筑品質(zhì)區(qū)域主要以高層電梯為主，類別墅產(chǎn)品是提升形象與提高利潤(rùn)的產(chǎn)品手段；灰空間產(chǎn)品設(shè)計(jì)是主流，園林、品質(zhì)、配套是提高競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵高層電梯產(chǎn)品為主類別墅類產(chǎn)品出利潤(rùn)定位相同灰空間是主流園林、品質(zhì)與配套提

52、提高競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵3產(chǎn)品特征區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究7/7/202240板塊項(xiàng)目名稱首批次開(kāi)盤時(shí)間推出套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)（單位：元/）總價(jià)（單位：萬(wàn)）紅光-犀浦今日田園07.7.27545425獨(dú)棟：12000聯(lián)排：10000洋房：7000獨(dú)棟：300-600聯(lián)排：300-400洋房：105-140置信逸都花園10.6.13858400460032-69中鐵伊薩貝拉2008.9.1617281152550038-75上錦頤園07.6.2664354954聯(lián)排：6800洋房：5800高層：4600聯(lián)排：170-270洋房：70-230高層：25-70龍城國(guó)際10.9.10630367430030-65西郡蘭庭

53、2009.5.1421231808480035-75郫筒華僑鳳凰國(guó)際城2010.5.141168730470056-65蜀源國(guó)都2008.5.9348189405034-65和院2010.6.17465213400027-494供銷特征123區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究7/7/202241板塊項(xiàng)目名稱首批次開(kāi)盤時(shí)間推出套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)（單位：元/）總價(jià)（單位：萬(wàn)）蜀都新城海駿達(dá)蜀都1號(hào)10.4.29944497460032-51綠地國(guó)際花都10.9.1386690470033-61中鐵瑞景茗城2007.11.2117941437490035-56龍湖費(fèi)萊明戈08.10.1319021044煙缸：7500高

54、層：5300煙缸：85-220高層：40-80西源時(shí)代花城2007.10.1118491459450027-60中信未來(lái)城09.12.1117021427洋房：7000高層：5000洋房：90-170高層：30-75四季豪廷2010.5.14671240450027-69景尚景2007.11.929472300360025-38高新西區(qū)晶寶盛世桃源2009.5.221503992480026-62芙華金色海倫2009.5.41837854530053-69潤(rùn)揚(yáng)西區(qū)地標(biāo)2009.9.1811921142580030-60華潤(rùn)橡樹(shù)灣10.4.131134631洋房：7800高層：4700洋房：10

55、0-195高層：25-42中鐵塔米亞2010.11.1221454550043-63公園榕郡2009.4.1510951059460035-69成都后花園05.6.301052635獨(dú)棟：13000聯(lián)排：11000洋房：10000獨(dú)棟：390-520聯(lián)排：275-440洋房：70-250萬(wàn)景峰09.3.1630302469640045-58區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究7/7/202242區(qū)域板塊特點(diǎn)分為紅光-犀浦、郫筒、蜀都新城、高新西區(qū)四大板塊紅光-犀浦處于快速發(fā)展期，休閑配套與人文資源處于待完善與激活階段板塊供銷特點(diǎn)各板塊供應(yīng)產(chǎn)品面積豐富銷售主力產(chǎn)品集中在70-150之間主力單價(jià)集中在5000元/之間

56、; 主力總價(jià)在？萬(wàn)之間產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)注重建筑品質(zhì)、園林的打造灰空間與建筑品質(zhì)是區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)主流核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇本案核心競(jìng)爭(zhēng)板塊為高新西區(qū)與紅光犀普板塊，重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊為蜀都新城與郫縣老城區(qū)板塊獨(dú)棟項(xiàng)目：今日田園、成都后花園雙拼+聯(lián)排項(xiàng)目：今日田園、上景頤園、成都后花園疊拼+洋房項(xiàng)目：今日田園、弗萊明戈、華潤(rùn)橡樹(shù)灣、中信未來(lái)城、上景頤園、成都后花園電梯項(xiàng)目：弗萊明戈、華潤(rùn)橡樹(shù)灣、中信未來(lái)城、龍城國(guó)際、萬(wàn)景峰、橡樹(shù)灣、綠地國(guó)際花都、上景頤園、 置信逸都、海駿達(dá)1號(hào)等項(xiàng)目5核心競(jìng)品選取原則區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究7/7/202243產(chǎn)品品質(zhì)與品牌是項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；商業(yè)與配套是提高項(xiàng)目居家舒適度關(guān)鍵；灰空間是高

57、附加值、高性價(jià)比的主流手段板塊劃分重點(diǎn)項(xiàng)目名稱容積率有利資源條件項(xiàng)目配套規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新紅光犀浦今日田園0.62園林、產(chǎn)品商業(yè)/上錦頤園3園林商業(yè)街/置信逸都花園4.3品牌、產(chǎn)品商業(yè)灰空間海駿達(dá)蜀都1號(hào)4產(chǎn)品、配套蜀都新城配套、特色商業(yè)街灰空間龍城國(guó)際3.5產(chǎn)品、園林特色商業(yè)街、酒店灰空間蜀都新城龍湖弗萊明戈1.55品牌、產(chǎn)品蜀都新城配套獨(dú)門入戶、5米臺(tái)地中信未來(lái)城4.2品牌蜀都新城配套灰空間綠地國(guó)際花都4品牌、配套商業(yè)等灰空間高新西區(qū)成都后花園1.3園林商業(yè)等/華潤(rùn)橡樹(shù)灣4品牌高端會(huì)所、商業(yè)中心5.2米臺(tái)地萬(wàn)景峰3.47園林、產(chǎn)品、品牌會(huì)所、商業(yè)灰空間6競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究灰空間是主要

58、提高附加值與性價(jià)比的重要手段產(chǎn)品品質(zhì)與品牌是核心競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)、配套提升居家氛圍與生活便捷度7/7/2022447洋房別墅對(duì)手供銷區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱推售時(shí)間主力面積（平米）主力單價(jià)（元/平米）主力總價(jià)（萬(wàn)/套）推售量（套）銷售量（套）月均去化速度（套）獨(dú)棟今日田園07.7.27250-50012000300-6002831955成都后花園10.1.19300-40013000390-52022131聯(lián)排+雙拼今日田園07.8.23300-40010000300-4002302055上景頤園07.7.10250-4006800170-272228不足1 成都后花園05.6.30300

59、-40011000330-4404033916疊拼+洋房今日田園08.8.27150-1707000105-11932251上景頤園07.7.10110-400560062-2243803509龍湖弗萊明戈08.10.13130-170750098-12872056723中信未來(lái)城10.6.24130-150700091-10570265華潤(rùn)橡樹(shù)灣10.4.13130-1707800101-133144405成都后花園08.7.1250-40010000250-4006272318缺總結(jié)7/7/2022451238電梯對(duì)手供應(yīng)情況區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究產(chǎn)品類型板塊劃分項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間面積區(qū)間總套數(shù)主

60、力單價(jià)主力總價(jià)90以下90-110110-130130-150150-170170-200200以上高層紅光犀浦上景頤園07.6.26473910041022880006133460023-69置信逸都10.6.13195256180227000858460032-69海駿達(dá)1號(hào)10.4.297521402923000944460023-51龍城國(guó)際10.9.10384192042048630430030-47蜀都新城龍湖弗萊明戈10.1.29754415760001182530037-80中信未來(lái)城09.12.1186270432640001632500025-75綠地國(guó)際花都10.9.13