X張家界陽光名苑項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策略報告

1、 首先，非常感謝對于深圳廣和房地產(chǎn)策劃的信任和支持，作為一家具有“全案營銷策劃與顧問”能力的地產(chǎn)運營機構服務企業(yè)，我司對于此次能夠有機會與貴司接洽進行“陽光名苑”項目營銷策劃代理的工作而感到榮幸。希望憑借貴司雄厚的地產(chǎn)開發(fā)實力和我司專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)策劃、營銷、銷售經(jīng)驗，能夠成功打造享譽全市的住宅項目。 在市場分析方面，我司主要在認真考察項目周邊市場動態(tài)及科學完備的市場調(diào)研的基礎上，總結(jié)分析并參考我司在住宅物業(yè)上的經(jīng)驗，提出我司在項目全盤策劃的專業(yè)意見與看法，從而對項目定位、營銷策略提供科學、完善的全程策劃方案。 本次策劃報告主要包括市場研究分析、項目分析、項目定位、項目產(chǎn)品調(diào)整、項目賦值建議、

2、營銷模式及營銷推廣計劃等方面的完整方案。 前言以消費者為核心的市場調(diào)研主要專家深度訪談市調(diào)報告與專題研究定位報告撰寫數(shù)據(jù)收集：項目周邊及地塊勘察張家界宏觀經(jīng)濟情況張家界的產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構張家界總體規(guī)劃張家界房地產(chǎn)市場概況市場資料收集與分析：張家界居民居住狀況張家界各在售樓盤情況目標消費者深度訪談15位實地調(diào)查張家界典型項目20個專業(yè)人士8位：東方明珠銷售經(jīng)理旅游國際商業(yè)城置業(yè)顧問李琳半山麗墅湯總監(jiān)張家界華天置業(yè)范總張家界維港招商總監(jiān)朱總公園世家置業(yè)顧問明鑫澧水灣項目經(jīng)理張家界沃野開發(fā)公司彭總市調(diào)報告：市場政策分析與2013年趨勢分析項目區(qū)位分析客戶分析張家界房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及項目競爭分析項目地

3、塊分析整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告：項目機會挖掘項目產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)新新中式園林建議及案例借鑒項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目營銷與推廣建議在過去的工作時間里，項目小組圍繞開發(fā)商目標展開了大量調(diào)查及研究工作戰(zhàn)略思考我們面臨什么市場局勢？當局及趨勢下，我們要做什么樣的產(chǎn)品？我們?nèi)绾钨u掉這些產(chǎn)品，獲得最大收益？3局勢觀+方法論局勢觀2012年樓市調(diào)控政策盤點2012年湖南樓市調(diào)控政策2013年樓市調(diào)控趨勢張家界宏觀經(jīng)濟分析近三年住宅市場分析觀事觀市觀勢當前住宅市場分析全市典型樓盤分析市場銷售狀況分析市場客戶群體分析項目區(qū)位價值分析項目分析觀勢2012年樓市調(diào)控政策盤點2012年湖南樓市調(diào)控政策2013年樓市調(diào)控趨勢張家

4、界宏觀經(jīng)濟分析近三年住宅市場分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸促使房價合理回歸不動搖目前房價還遠遠沒有回到合理價位，調(diào)控不能放松要堅定不移地繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，決不能調(diào)控出現(xiàn)反復穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸，稅收政策和限購政策四部委及部分城市相繼否認房地產(chǎn)調(diào)控政策放松國務院派出8個督查小組，對16個省市貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策措施情況開展督查住建部、發(fā)改委等部委強調(diào)要繼續(xù)穩(wěn)樓市、防房價反彈，李克強、溫家寶先后考察保障房建設多部委發(fā)出通知要求嚴格執(zhí)

5、行商品住房專項檢查、土地使用標準、限購等政策，密切關注量價變化，做好房價、地價動態(tài)監(jiān)測穩(wěn)固調(diào)控成效，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，有效增加普通商品房供紅，加強保障房建設和分配，建立長效機制嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，支持保障房、中小套型和自住首套普通商品住房建設，堅決抑制投機投資需求，加強土地儲備、管理和利用率，支持保障安居工程。要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖促房價合理回歸調(diào)控不放松部分城市悄悄松綁曇花一現(xiàn)，松綁沒戲堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策，接下來都不動搖2012年樓市調(diào)控總基調(diào)2012年房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)：堅持調(diào)控不放松湖南省及張家界住宅調(diào)控政策首套房二套房三套房及以上90平米以下首付

6、3成90平米以上首付3成執(zhí)行基準利率90平米以下契稅1%90-144平米契稅2%144平米以上契稅4%非湖南戶籍提供1年以上社保/半年納稅證明首付6成利率上浮10%契稅4%非湖南戶籍提供1年以上社保/半年納稅證明工行必須張家界戶口限貸，必須一次性付款非湖南戶籍提供1年以上社保/半年納稅證明90平米是個坎，目前珠三角大兩房小三房設置均以90平米為界限，89平米小三房需求非常旺盛。90平米在稅賦壓力上的增加直接導致略過90平米的戶型銷售上的尷尬。首付的提高，利度和契稅的提高，給改善型需求人群帶來相當大的壓力，不過在張家界樓市，大部分改善型需求的置業(yè)者第一套房為單位分房或全款支付，在政策層面上，受限

7、制較小。2013年房地產(chǎn)調(diào)控展望：調(diào)控繼續(xù)緊房價走向仍是新一屆政府關注重點下一步各地區(qū)、各部門將繼續(xù)貫徹黨中央決策部署，堅定不移地做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，不斷完善政策體系，抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。11月12日十八大后姜偉新答記者問要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，要繼續(xù)加強保障性住房建設和管理，加快棚戶區(qū)改造。繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，進一步加大分類指導力度，區(qū)分不同城市，指導督促采取切實措施，保持土地市場穩(wěn)定足額供應，平抑土地市場價格的異常波動。會議提出2013年的幾項重要工作任務：1、努力完成城鎮(zhèn)保障性安居工程建設任務

8、，尤其是要加大配套設施建設力度，2013年城市保障性安居工程建設的任務是基本建成400萬套、新開工600萬套。2、堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。3、加快修訂住房公積金管理條例，繼續(xù)做好資金安全和使用管理工作，出臺歸集、提取、個人貸款、財務會計等業(yè)務規(guī)范。加快住房公積金監(jiān)管信息系統(tǒng)建設。4、研究住房城鄉(xiāng)建設領域的幾個重要問題，配合國家發(fā)展改革委深入研究我國城鎮(zhèn)化問題，配合有關部門加快構建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系：進一步研究完善住房保障制度，加強對住房公

9、積金管理問題的研究。12月25日全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議12月18日國土部新聞通氣會12月12日中央經(jīng)濟工作會議2013年房地產(chǎn)調(diào)控趨勢分析：1、抑制投機需求2、支持房價合理回歸，支持首置和改善型需求3、調(diào)控政策仍堅持從緊取向4、2013年若房價漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺更嚴厲措施2013年樓市調(diào)控政策趨勢近三年GDP變化情況（億元） 圖表分析：2010年至2011年，張家界市的GDP漲幅喜人，分別以14%、14.5%的超過10%的速度增長，超過全國GDP7.5%的增長幅度，這表明，張家界市的地區(qū)宏觀經(jīng)濟總量增長勢頭強勁，這個指標的持續(xù)增長說明張家界的經(jīng)濟活力很大，還有發(fā)展前景。 2011

10、年張家界人均GDP20186元，數(shù)據(jù)說明張家界城市正處在快速發(fā)展階段。發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0-100010004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型從宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關聯(lián)度分析看，張家界宏觀經(jīng)濟總量不高，但仍然保持持續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟提速處于醞釀時期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析年度201020112012前11月生產(chǎn)總值（億元）242.48298.042

11、95 為了相對準確地判斷張家界房地產(chǎn)市場走勢，合理分析消費預期，我們收集了近三年開發(fā)投資、交易量、施竣工面積和住宅施竣工面積、土地出讓面積、銷售量等方面的數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)基礎上做定量分析，為市場發(fā)展趨勢、競爭程度、項目定位尋找市場依據(jù)，為項目開發(fā)找尋市場信心。（相關數(shù)據(jù)來源：張家界市政府公報） 宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析2010-2012年張家界房地產(chǎn)開發(fā)投資漲幅 圖表分析：2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長26.6%，2011年迅猛增長，增長率達30.92%，2012年前11個月增長率達29.59，估計全年漲幅將超過2011年，由此可以看出近三年來嚴厲調(diào)控政策和經(jīng)濟大環(huán)境并沒有影響開發(fā)商們對市場的投資信心。2

12、010-2012年張家界房屋新開工面積漲跌幅圖表分析：2010年張家界房屋新開工面積增長24.15,但2011年跌幅達15.21%，2012年前11個月漲幅5.5%，近三年全國樓市風云變幻，讓很多開發(fā)商不敢貿(mào)然動工，雖然投資信心在，但現(xiàn)階段觀望情緒依舊較濃，比如月亮灣三期，開發(fā)商在等待更好的開發(fā)時機，但顯然，嚴控的政策下，最好的開發(fā)時機已一去不返。圖表分析：房屋總施工面積和商品房施工面積在2010年出現(xiàn)井噴，增長率分別達到54.25%和64%,但在2011年迅速回落，2012年前11個月相對于2011全年，施工面積漲幅比2010年略有增長，雖然近兩年施工面積漲幅回落平穩(wěn)，但增長幅度每年仍保持在

13、5%以上，市場供給仍在增加，近兩年漲幅回落，一方面是因為2010年巨大的施工面積積壓，另一方面也反映出投資商正在逐步理性，施工面積的平穩(wěn)增長，有利于張家界房地產(chǎn)行業(yè)景氣度處于長期的上行通道中。2010-2012年張家界房地產(chǎn)房屋施工面積和住宅施工面積漲跌幅 近三年住宅市場數(shù)據(jù)分析2010-2012年張家界房屋竣工面積與住宅竣工面積漲跌幅近三年住宅市場數(shù)據(jù)分析圖表分析：近三年張家界市建設工程竣工面積呈大幅增長態(tài)勢，2011年漲幅20.88%，2012年更是大幅增長68.87%，2012年房屋竣工面積大幅攀升，增長率58.09%，增幅比去年同期顯著提高40個百分點。隨著竣工面積目前供應量的大幅增加

14、，考慮供應不斷上升與本市人口有限增長的矛盾，住宅的空置率有增大趨勢，市場風險已初步呈現(xiàn)。 2010-2012年房屋銷售面積與住宅銷售面積漲幅近三年住宅市場數(shù)據(jù)分析圖表分析：近三年，尤其是2011年和2012年上半年，全國房地產(chǎn)市場房價漲幅出現(xiàn)高位回落的態(tài)勢，不少大中城市房價開始下跌。但張家界近三年銷售面積均大幅上升，分別為38.45%、36.82%和48.95%，2012年住宅銷售面積增長率達45.11%，沒有受到國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的式微影響，在價格大幅上漲的同時，量價齊漲。但是近三年巨大的施工面積和有限的房屋銷售面積形成了巨大的反差，從上三表中體現(xiàn)的施工面積、竣工面積、銷售面積三個指數(shù)變化，說明

15、張家界房地產(chǎn)市場未來競爭將十分激烈。近三年住宅市場數(shù)據(jù)分析圖表分析：2011和2012年，張家界商品房屋銷售額的變化與房價上漲、供應面積、消費需求息息相關，分別上漲了51.51%和43.46%，住宅銷售面積分別增長87.24%和41.46%。一方面說明近三年來房地產(chǎn)需求增長，尤其是2011年需求出現(xiàn)繁榮局面，這一點在市場在售樓盤的銷售率上可以得到佐證；另一方面，近三年張家界房價攀升，市民對逐漸攀高的房價心理接受能力也在增長。但是巨大施工量的未來市場放量，和超出人均收入的高企的房價，將很快透支市場熱度與消費力。2010-2012年張家界商品房屋銷售額和商品住宅銷售額漲跌幅近三年住宅市場數(shù)據(jù)分析圖

16、表說明： 商品房空置面積分類指數(shù)反映的是市場需求，這些年來，2006年張家界房屋空置業(yè)是負增長，比2005年下降82.9%，2007年上升13.8%，2008年空置面積加劇，達到3.78萬平方米，2010年2萬平米，而到2012年，前11個月空置面積達到26萬平米，而住宅空置面積突飛猛進達到20.5萬平米。從上面開發(fā)投資額、開工面積、竣工面積指數(shù)等結(jié)合空置面積看，空置量的突進一部分原因是投資過度增長所致，反映出市場需求沒有跟上開發(fā)投資，將導致市場下一階段會出現(xiàn)供大于求的局面，面臨供應過剩風險，導致樓市價格上漲動力不足。2010-2012年張家界樓市空置面積對比圖空置面積猛增觀市當前住宅市場分析

17、全市典型樓盤分析市場銷售狀況分析市場客戶群體分析當前住宅市場分析張家界未來住宅開發(fā)量約500萬，封閉市場下供需矛盾突出，對客戶的爭奪顯得尤為激烈。分類面積2012年住宅銷售面積（建面）537386平方米2012年住宅施工面積（建面）3295973平方米籌備項目面積（建筑面積）3948189.62平方米 2012年，張家界住宅施工面積為329.6萬平方米，含上年跨越和新開工面積。 2013-2014年，張家界市區(qū)范圍內(nèi)正在籌備的項目近20個，總建筑面積超過100萬平方米。 按照相關指標計算，2013-2014年住宅開發(fā)總建筑面積約為500萬平方米，2010年至2012年，商品住宅年去化面積分別為

18、718559、979028 、537386平方米，取三年簡單算術平均數(shù)，住宅年去化量為74.5萬平方米，去化如此龐大的施工量，需要6.7年。 市場供求數(shù)據(jù)分析未來三年市場新項目供應量名稱占地（平方米）建筑面積（平方米）鑫業(yè)新外灘（西溪坪）166514.17582799.595西溪坪市場改造37766.86132184.01西溪坪賀龍體育中心東側(cè)地塊183900.9616068.082鸕鶿灣大橋北側(cè)地塊用地20806.7774904.372玉桓龍岸住宅小區(qū)（西溪坪）670624342.78西溪美景項目（西溪坪）31946143384.9山水印象151000且住崗500萬平米項目（預計未來三年開發(fā)

19、量在80萬平米）800000裕興山水住宅小區(qū)556523695.9邊貿(mào)市場及周邊用地（綜合體）28133.47126600.633原祥龍酒店地塊（綜合體）43773.55129634.3人民廣場及周邊地塊舊城改造項目（綜合體）85893.76343575.0512張家界華天城（綜合體）228884.6800000合計902810.13948189.62從未來兩三年供應量分析，張家界樓市風險已現(xiàn)端倪從張家界房地產(chǎn)供應格局看，共分為5個板塊，項目所在區(qū)域?qū)傥飨喊鍓K，目前的價格洼地，同時客戶認知度也正在不斷加強。且住崗板塊：旅游西優(yōu)的規(guī)劃下，本板塊隨著月亮灣、鑫成君泰、藍色港灣等樓盤的建設而成為庸

20、城樓市高端住宅聚集地。西溪坪板塊CBD板塊南莊坪及大庸橋公園板塊且住崗板塊張家界住宅市場分為5個版塊南莊坪及大庸橋公園板塊：張家界城市升級的龍頭區(qū)域，擁有江景、灣區(qū)、公園等景觀資源；代表樓盤為高盛澧園、公園世家、宏天綠城等。城中板塊：張家界CBD城市核心，以商業(yè)為主，代表項目有維港十字街、后期將有人民廣場更新項目、奇峰市場城市更新項目等。官黎坪板塊：該區(qū)域以綜合體、商業(yè)、高端住宅為主；代表樓盤為華天城、國際旅游商業(yè)城、桂花園、陽光水岸等。西溪坪版塊：東方明珠、本案、錦繡邊城、東城首座等樓盤，但屬張家界房地產(chǎn)價格洼地，同時，未來三年籌備樓盤將集中放量，競爭壓力大。樓市片區(qū)劃分官黎坪版塊當前住宅市

21、場分析本案玉桓龍岸東方明珠錦繡邊城東城首座鑫業(yè)新外灘陽光水岸御花園桂花園國際商業(yè)城湘成項目華天城綜合體維港十字街逸臣廣場中興大廈逸臣桃源冶金雅苑公園世家宏天綠城高盛澧園山水印象月亮灣花園鑫成君泰藍色港灣山城上品天門一號曦城春天明鑫澧水灣半山麗墅已售罄項目在售項目籌備項目圖例說明：從分布圖的標注來看，張家界2013年1月在售樓盤約25個，籌備項目超15個。華都山莊麗景天下體育館外側(cè)小區(qū)奇峰市場綜合體人民廣場綜合體張家界樓盤分布圖西溪美景西溪坪市場改造未命名小區(qū)裕興山水當前住宅市場分析全市典型樓盤分析藍色港灣張家界唯一國際精裝社區(qū)遠大住工旗下的張家界藍色港灣房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)，攜手世界級大師美國H

22、OK及怡境國際景觀共同塑造，安全耐久、節(jié)能環(huán)保、防水抗?jié)B、低碳環(huán)保等多項國際前沿的建筑主流功能，建筑的外立面形態(tài)與耐用強度遠超傳統(tǒng)建筑，是國際流行且富有生命力的建筑。樓盤名稱藍色港灣開發(fā)商張家界藍色港灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址張家界永定區(qū)且住崗占地面積155022建筑面積452120.84容積率3.24綠化率45.2%物業(yè)類別普通住宅為主，裙樓底商主力戶型公寓、兩房、三房銷售價格3800-4200元/銷售情況一期銷售75%，共三期；一次性 9.7折 按揭 9.8折預熱周期2011年5月底開始蓄客銷售周期2011年9月開盤，11月加推一半，目前銷售70%客戶定位因為小戶型較多，并帶精裝修，本地投資

23、客及年輕人購買為主項目賣點帶精裝修，綠化率高，性價比高10鑫成君泰29萬平米河畔豪宅二期項目自帶空氣霧森恒濕系統(tǒng)，首家應用人體指紋識別智能鎖，首家采納酒店級精裝三重大堂，從車庫電梯間到架空層大堂，再到入戶門廳，都采用高級酒店的豪華精裝。樓盤名稱鑫成君泰開發(fā)商湖南鑫成置業(yè)發(fā)展有限公司地址張家界市大庸橋旁且住崗助民路占地面積建筑面積290000容積率綠化率40%物業(yè)類別普通住宅，頂層復式，裙樓商鋪主力戶型三房、四房銷售價格3700-4200元/銷售情況二期在預熱，一期全部售罄；辦卡五萬抵六萬。一次性9.8折，按揭9.9預熱周期一期大約1年，二期從2011年12月開始蓄客，2012年2月中開始辦卡，

24、3月開盤銷售周期2010年10月25日開盤，2011年12月售罄客戶定位因在市政府周邊，以公務員為主。投資客相對較少，多數(shù)自住項目賣點空氣霧森恒濕系統(tǒng)全市典型樓盤分析公園世家首個帶中央空調(diào)銷售的樓盤樓盤名稱公園世家開發(fā)商張家界中樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址大庸橋公園北側(cè)占地面積46389.0建筑面積213722.3容積率4.04綠化率38.6%物業(yè)類別普通住宅為主，裙樓底商主力戶型兩房、三房銷售價格3480-4200元/銷售情況一期50%，共三期；一次性9.7 按揭9.8預熱周期2011年6月開始蓄客銷售周期2012.1.1開盤，目前銷售50%客戶定位因為居住環(huán)境較好，周邊及內(nèi)部配套齊全，以本地自

25、住為主。項目賣點地源熱泵中央空調(diào)全市典型樓盤分析十字街張家界目前唯一的、規(guī)模最大的商業(yè)綜合體項目張家界市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，遠眺天門山，近觀澧水河，項目建成后將成為張家界市中心標志性建筑之一。項目定位為：集吃、住、玩、樂、游、購物于一體的“城市商業(yè)綜合體”。樓盤名稱 十字街開發(fā)商張家界維港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址張家界市永定區(qū)回龍路十字街占地面積64000建筑面積23萬容積率3.59綠化率物業(yè)類別商業(yè)為主，步行街，步步高商業(yè)廣場、超市。輔以普通住宅主力戶型兩房、三房銷售價格住宅：38004500 商業(yè)：二層均價7000，一層內(nèi)街1800040000，一層臨街80000銷售情況一期住宅基本售罄，商業(yè)一

26、層基本售罄，二樓步步高50%；二期在建；共三期；一次性9.8按揭9.9預熱周期2010年7月開始蓄客銷售周期2011年11月開始步步高產(chǎn)權商鋪銷售，當天60%，目前80%客戶定位商業(yè)項目，以較有實力和喜歡市中心者的投資客為主。項目賣點地段，商業(yè)全市典型樓盤分析樓盤名稱占地面積建筑面積 建筑風格主力戶型產(chǎn)品組成產(chǎn)品賣點銷售價格預熱周期銷售周期客戶定位鑫成君泰29萬歐式三房、四房普通住宅，頂層復式，裙樓商鋪空氣霧森恒濕系統(tǒng)3700-4200元/一期大約1年，二期從2011年12月開始蓄客，2012年2月中開始辦卡，3月開盤2010年10月開盤，2011年12月售罄因在市政府周邊，以公務員為主。投資

27、客相對較少，多數(shù)自住公園世家4.6萬21萬歐式兩房、三房普通住宅,頂層復式，商鋪地源熱泵中央空調(diào)3480-4200元/2011年6月開始蓄客2012.1.1開盤，目前銷售50%因為居住環(huán)境較好，周邊及內(nèi)部配套齊全，以本地自住為主。藍色港灣15.5萬45萬歐式公寓、兩房、三房普通住宅為主，裙樓底商帶精裝修，綠化率高，性價比高3800-4200元/2011年5月底開始蓄客2011年9月開盤，11月加推一半，目前銷售70%因為小戶型較多，并帶精裝修，本地投資客及年輕人購買為主全市典型樓盤分析樓盤名稱占地面積建筑面積 建筑風格主力戶型產(chǎn)品組成產(chǎn)品賣點銷售價格預熱周期銷售周期客戶定位東城首座約53畝8.

28、8萬平米中式，帶當?shù)孛褡逄厣L情兩房、三房普通住宅為主，裙樓底商26003600元/2010年6月開始蓄客2010年10月10日開盤，2011年12月18日交房。目前基本售罄因是河東項目價位相對較低，以周邊縣市、項目周邊居民為主錦繡邊城約13.3萬25萬平方米中式兩房、三房、四房普通住宅為主，裙樓底商河東首席，價格相對市區(qū)便宜35003850元/；商業(yè)未開始2011年5月開始蓄客2011年11月26開盤，目前一期70%左右同上十字街6.4萬23萬中式，帶當?shù)孛褡逄厣L情兩房、三房商業(yè)為主，步行街，步步高商業(yè)廣場、超市。輔以普通住宅地段，商業(yè)住宅：38004500元/ 商業(yè)：二層均價7000元/

29、，一層內(nèi)街1800040000元/，一層臨街80000元/2010年7月開始蓄客2010年10月23日開盤，目前一期住宅已基本售罄并入住，一期商業(yè)步行街也以開街。2011年11月開始步步高產(chǎn)權商鋪銷售，當天60%，目前80%商業(yè)項目，以較有實力和喜歡市中心者的投資客為主。全市典型樓盤分析市場產(chǎn)品分析張家界住宅產(chǎn)品特征小結(jié)現(xiàn)有產(chǎn)品大多數(shù)打造粗糙，不泛樓盤，但還未到品質(zhì)競爭階段。市場樓盤大部分容積率超過3.0，產(chǎn)品規(guī)劃缺乏亮點，舒適性一般。目前市場上園林=綠化，極少有項目通過園林發(fā)力實現(xiàn)溢價。123戶型設計只有少量樓盤合理，大多數(shù)項目仍停留在初級產(chǎn)品階段。4建筑風格趨同，穿衣戴帽。5物業(yè)管理水平低

30、下。6營銷展示弱，少有項目依托核心展示區(qū)實現(xiàn)快速銷售和溢價。7核心產(chǎn)品層：與居住基本功能直接相關因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面外圍產(chǎn)品層：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象外延產(chǎn)品層：區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級別戶型環(huán)境會所建筑風格服務人文體驗品牌身份質(zhì)量 采光通風交通價格物管配套教育功能張家界市場目前仍處于核心產(chǎn)品層、初期向外圍過渡階段基本面仍有待進一步提升；產(chǎn)品具有較大的突破空間。在補足基本面的基礎上，產(chǎn)品素質(zhì)的突破主要集中在環(huán)境、物管、功能、會所上。產(chǎn)品機會總結(jié)市場產(chǎn)品分析目前與潛在競爭對手片區(qū)內(nèi)短兵相接的競爭對手片區(qū)競爭樓盤分析本案的直接競爭對手就是西溪坪版塊的在售物業(yè)與籌備中的

31、項目：如錦繡邊城、東方明珠、鑫業(yè)新外灘項目、玉桓水岸項目分類名稱占地（平米）建面（平米）位置銷售價格在售樓盤東方明珠300000永定大道與站前路交匯處帳面均價3400元/平米，實際成交均價3150元/平米錦繡邊城130000永定大道與陳家溪交匯處帳面價區(qū)3600-4200元/平米，實際成交價區(qū)3510-3860元/平米籌備樓盤鑫業(yè)新外灘166514.17582799.595鸕鶿灣大橋東北側(cè)西溪坪市場改造項目37766.86132184.01現(xiàn)西溪坪市場及周邊用地賀龍體育中心東側(cè)地塊183900.92616068.082賀龍體育中心東側(cè)地塊（彭家巷路以西、永定大道與貿(mào)易路之間用地）鸕鶿灣大橋北側(cè)

32、地塊20806.7774904.372崇文路以北、濱河路西側(cè)玉桓龍岸住宅小區(qū)670624342.78崇文辦事處張聯(lián)公路西側(cè)、鷺鷥?yōu)炒髽蛭黝^北側(cè)西溪美景項目31946143384.9麗景天下C區(qū)62919215812.17張家界市西溪坪辦事處，西臨體育路與賀龍體育中心，南臨貿(mào)易路裕興山水住宅小區(qū)項目556523695.9崇文辦事處（逸臣桃園住宅小區(qū)東側(cè)，美人山住宅小區(qū)北側(cè)籌備樓盤面積合計516124.721813191.81說明：未來兩三年，西溪坪地區(qū)商品住宅（含部分商業(yè)）放量巨大。競爭對手典型案例項目位置：永定大道永定區(qū)政府對面建筑類型：小高層開盤時間：2011年均價：3500元/平方米綠化率

33、：38.3%總戶數(shù)：975建筑面積：130000平方米占地面積：約60畝產(chǎn)品：80%以上純板式戶型，一梯兩戶，兩梯三戶，戶戶朝 南，74-78平米兩房、115-120平米三房、130平米四房，半贈送入戶花園。配套：區(qū)政府、市體育中心、區(qū)府文化廣場、老院子、陳家溪河景、陳家溪沿河公園、西溪坪休閑公園、陽光酒店、永定中學、鐵路小學、星星幼兒園、市第二醫(yī)院、火車北站車位數(shù)：600個交樓標準：毛坯NO.1:錦繡邊城片區(qū)競爭樓盤分析項目位置：張家界永定區(qū)西溪坪永定大道與站前路交匯處物業(yè)類別：普通住宅戶型面積：兩居100平方米 三居125-157平方米開發(fā)商：湖南世雄集團張家界世雄房地產(chǎn)開發(fā)樓盤特色：城市

34、豪宅,水景住宅開盤時間：2012年下半年銷售狀況：新盤均價：3400元/平方米（表價）容積率：3.46綠化率：42%建筑面積：330000平方米占地面積：97847平方米配套：體育公園、永定中學、陽光酒店、梅尼超市、張家界市第二人民醫(yī)院、張家界市鐵路中學交通：1路、2路、7路 裝修：毛坯NO.2:東方明珠競爭對手典型案例片區(qū)競爭樓盤分析2012年3月，張家界市鑫業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)揭牌 新外灘花園項目用地面積249.77畝 NO.3:鑫業(yè)-新外灘花園項目潛在競爭項目片區(qū)競爭樓盤分析總建設用地面積65.5畝。其中，市場建設用地面積8.85畝，容積率不大于1.8，建筑密度不大于45%，停車位按每100

35、平方米建筑面積不少于0.6個確定；商住開發(fā)部分（含西溪坪街道辦事處拆遷安置用地），建設用地面積56.65畝，容積率小于3.5，建筑密度不大于25%，綠地率不小于40%。 NO.4:西溪坪市場項目潛在競爭項目片區(qū)競爭樓盤分析商住部分積以3.5容積率核算，建筑面積為：132184平方米?？偨ㄔO用地面積275.85畝，容積率3.35，建筑密度31.5%，綠地率29.7%。其中，B2地塊容積率3.1，建筑密度39.9%，綠地率17.6%；B1地塊容積率3.4，建筑密度26.9%，綠地率36.4%，B3地塊容積率3.5，建筑密度27%，綠地率36%。B2地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)和居住用地，B1、B3地塊規(guī)

36、劃用地性質(zhì)為居住用地，臨街可配建部分商業(yè)。 NO.5:賀龍體育中心東側(cè)地塊項目潛在競爭項目片區(qū)競爭樓盤分析項目以3.3容積率核算，建筑面積為：606873.03平方米。鸕鶿灣大橋北側(cè)地塊位于崇文路以北、濱河路西側(cè)，總建設用地面積31.21畝，地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地，臨街可配建商業(yè)，容積率不大于3.6，建筑密度不大于28%，綠地率不小于30%，建筑高度不大于80米 。NO.6:鷺鷥?yōu)炒髽虮眰?cè)地塊項目潛在競爭項目片區(qū)競爭樓盤分析項目以3.5容積率核算，建筑面積為：72823.69平方米?！坝窕庚埌丁表椖课挥诔缥霓k事處張聯(lián)公路西側(cè)、鷺鷥?yōu)炒髽蛭黝^北側(cè)，該項目由張家界玉桓置業(yè)投資建設。 總建設用地

37、面積23507，建筑占地6706.9總建筑面積102784.1項目內(nèi)共包括4棟建筑，最高28層，最高建筑高度88.79米，最高建筑頂端海拔253.4米。建筑密度為28.5%，容積率為3.63，綠地率為31.1%，總戶數(shù)726戶停車泊位427輛（地上32輛，地下395輛）NO.7:玉桓龍岸項目潛在競爭項目片區(qū)競爭樓盤分析項目總建筑面積為：102784.1平方米。很要命的直接競爭對手，項目規(guī)模相當，產(chǎn)品風格相當，臨水，從外立面看，贈送6米高的大露臺，價值點比陽光名苑要高。 西溪美景項目位于西溪坪辦事處貿(mào)易路北側(cè)，該項目由湖南橘城置業(yè)投資建設。 總建設用地面積31946，建筑占地9915.9，總建筑

38、面積143384.9（地上建筑面積122676.5，地下總建筑面積20708.4），項目內(nèi)共包括7棟建筑，最高1+18層，最高建筑高度52.3米，最高建筑頂端海拔223米。建筑密度為31%，容積率為3.82，綠地率為32.3%，停車泊位628輛（地上103輛，地下525輛），總戶數(shù)970戶。 NO.8:西溪美景項目潛在競爭項目片區(qū)競爭樓盤分析NO.9:麗景天下C區(qū)（一期）潛在競爭項目片區(qū)競爭樓盤分析 “麗景天下C區(qū)”項目位于張家界市西溪坪辦事處，是麗景天下居住小區(qū)的一期樓盤，基地西臨體育路與賀龍體育中心，南臨貿(mào)易路。該項目由張家界市中海置業(yè)發(fā)展投資建設。項目建設用地面積62919平方米，建筑密

39、度27%，容積率3.43，綠地率36%，建筑占地面積16959平方米，總建筑面積240545平方米；其中地上總建筑面積215898平方米（商業(yè)建筑面積18654平方米、住宅建筑面積167463平方米、幼兒園建筑面積2601平方米、酒店建筑面積11815平方米），地下室建筑面積24647平方米，停車泊位1086個（地上161個、地下925個）。該項目共有住宅戶數(shù)1549戶 市場銷售狀況分析典型樓盤銷售周期分析總結(jié)：高品質(zhì)項目走量遠比中低端品質(zhì)項目高，比如鑫成君泰二期和冶金雅苑，基本上同期銷售，但鑫成君泰二期多售100套，且銷售均價高，實現(xiàn)量價齊漲，市場呼喚和需求好品質(zhì)的房子。客群客群來源職業(yè)特征

40、購買特性產(chǎn)品訴求第一群體張家界收入中堅階層公務員、教師、醫(yī)生、旅游業(yè)中層以上等市場中堅消費力量，擁有較強消費能力，消費規(guī)?？捎^品質(zhì)第二群體張家界收入中高階層高級公務員、電力、銀行等企業(yè)高管、私營業(yè)主等市場金字塔頂端群體，總體規(guī)模較小高消費、高品質(zhì)第三群體下轄兩縣高收入家庭安排子女在張家界讀書，約在市場總成交量25%學位等第四群體張家界收入中偏下階層公務員中低層、企業(yè)職員、普通教師及醫(yī)生等市場金字塔底層，總體規(guī)模較大緊湊型戶型第五群體張家界新婚年輕人希望結(jié)婚后與父母分居緊湊型戶型第六群體外地商人在張家界經(jīng)商臨時居住及長期投資投資價值客戶群體分類市場客戶群體分析市場客戶群體分析張家界大盤成交客戶群

41、體總體特征樓盤名稱客戶來源職業(yè)客戶年齡置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的鑫成君泰二期82%客戶來自永定區(qū)城區(qū)、桑植客戶占10%左右，少數(shù)市外，來自長沙、東北及韓國公務員、私企老板及高層、銀行職員、老師、電訊職員等20-60歲二次置業(yè)為主，首次置業(yè)業(yè)主購買兩房給子女、改善居住環(huán)境、改善住房、投資等山城上品永定區(qū)城區(qū)為主、桑植縣客戶約占10%個體戶、公務員為主28-45歲首次置業(yè)為主自住需求冶金雅苑城區(qū)為主，桑植約占15%，慈利約占5%，武陵源約占5%公務員、導游、企業(yè)事單位、返鄉(xiāng)人員、個體戶20-30歲兩室，30-40三室首次置業(yè)為主65%，二次相對比較少自住需求，投資主要是一房一廳公園世家永定區(qū)城區(qū)為主、武陵源

42、區(qū)、桑植以及外地公務員、個體老板、教師、私營業(yè)主、銀行職員等30-50歲首次置業(yè)約占60%自住、改善住房、投資等錦繡邊城永定區(qū)城區(qū)為主、少量慈利進城消費者公務員、教師、銀行職員、個體老板等28-50歲首次置業(yè)約占80%自住需求可以看出，公務員是購房主力，其次是旅游從業(yè)、私企老板首次置業(yè)為主，剛需支撐整個市場永定城區(qū)客戶是主力置業(yè)群體說明：從上圖可以看出，需求120-129平方米的有37.40%，占需求主力，購買130-145平方米的占30.49%，兩個面積區(qū)間的購買客戶比例共計67.89%，這也可以看出，改善型需求客戶群較為龐大。其次是90平米以下的戶型需求比例占32.11%，這部分以首次置業(yè)

43、人群為主，在價格日益高企的情況下，客戶的面積需求必然會縮小，以降低總價。（以鑫成君泰成交客戶為樣本）市場銷售狀況分析住宅面積需求分析調(diào)查客戶顯示，現(xiàn)有居住狀況總體不夠理想，不到50%擁有商品性質(zhì)住房，自有率不高有一半的消費者對目前的居住狀態(tài)不滿意。對現(xiàn)有住宅感到滿意和不滿意的消費者比例接近。一般來說對現(xiàn)有住宅感到不滿意或非常不滿意的居民有較強的改善居住環(huán)境的意愿。對現(xiàn)有住宅感到滿意的居民，近期內(nèi)購置住宅的意愿不強 。不滿意現(xiàn)有住房的人，多數(shù)是以前的老房子或早期開發(fā)的小區(qū)，建筑質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、戶型結(jié)構、物管均不夠理想。近期開發(fā)的樓盤客戶滿意度較高。不滿意因素比重建筑質(zhì)量23%小區(qū)環(huán)境57%物業(yè)管

44、理41%戶型結(jié)構68%交通配套34%其他19%現(xiàn)住房滿意度調(diào)查客戶需求分析市場客戶群體分析啟示從需求角度出發(fā)，項目應以“中堅階層”為核心突破口進行產(chǎn)品賦值，刺激置業(yè)需求的釋放?？蛻籼卣鲉⑹緩目蛻粜枨髞砜?，剛需主導市場，建議產(chǎn)品定位抓主流客群，市場主流戶型區(qū)間，泛化客戶圈層；消費者對產(chǎn)品的價值認知仍較初級，可引導性較強，對園林、戶型和物業(yè)具有較強的偏好；潛在購房客戶以“中堅階層”主導，產(chǎn)品供應低級是改善性置業(yè)尚未釋放的根本原因；從客戶需求角度出發(fā)，項目面臨較大的機會，且應以“中堅階層”為核心突破口進行產(chǎn)品設計，撬動全市各置業(yè)階層的購買欲望。項目市場機會總結(jié)封閉型市場下，客戶具有較大的引導性和放大

45、性，項目突破的可能性較大。站在客戶需求角度，湘西北不缺乏支付能力較強的中高收入群體，商品房改善性需求尚未得到釋放，客戶需求可以引導和放大。針對就能置業(yè)客戶層的細分挖掘還有一定的發(fā)展空間。站在房地產(chǎn)發(fā)展角度，商品房產(chǎn)品規(guī)劃和戶型設計發(fā)展的初中級階段，戶型規(guī)劃針對市場客戶和市場競爭精確定位還具有很大的引導性和可突破空間；機會點二機會點一市場客戶群體分析觀事項目區(qū)位價值分析項目分析從張家界的板塊構成看，城市“旅游西進、城市東拓”已成不爭事實，項目所在城東片區(qū)西溪坪板塊被定位為城市新區(qū)，承擔著“城市東拓”的城市功能，也是永定區(qū)政府所在地，未來西溪坪將是一個行政、人居、商業(yè)、教育的復合載體。政府主導區(qū)域

46、開發(fā)，在城市向軸兩端的發(fā)展格局下，未來張家界城市發(fā)展將形成雙輪驅(qū)動格局：以且往崗為核心驅(qū)動的旅游經(jīng)濟拉動型；以項目所在城東新區(qū)為核心驅(qū)動的城市功能推動型發(fā)展格局。區(qū)位價值分析區(qū)位價值分析遠景規(guī)劃利好項目分析項目現(xiàn)狀及四至項目工地施工現(xiàn)狀西面：民安家園東面：住宅小區(qū)、高壓線南面：本地民居北面：住宅小區(qū)東面：本項目施工入口總結(jié)：1、周邊居住環(huán)境不佳，高尚聚居氛圍不足，景觀等可借優(yōu)勢沒有。2、東面高壓線離項目不足20米，對項目銷售形成極大的影響。3、周邊除體育館、學校外沒有大型公建配套，生活配套在緩慢建設中，不足以形成本項目的銷售支撐。項目戶型產(chǎn)品分析兩側(cè)為民安家園，安置性質(zhì)，物業(yè)檔次和形象低，不利

47、于打造高端聚居區(qū)形象左側(cè)城市高壓線，近在咫尺，相距不到20米，消費者對高壓線將存在巨大的抵觸心理。高容積率，降低小區(qū)居住品質(zhì)，密度感讓人產(chǎn)生抗拒心理。外立面沒有特點，園林非常普通，園林=綠化，無法通過園林來提高項目形象，實現(xiàn)項目增值和溢價。1、戶型配比不合理，90平米以下戶型僅75套，占比11.28%。2、91-93平方米戶型91套，占13.68%，這個區(qū)間戶型最尷尬，做兩房面積過大，同時不能享受90平米以下戶型首付、契稅的優(yōu)惠，購買門檻增高。3、80-89平米區(qū)間面積在目前市場上倍受歡迎，但本項目中空缺。項目分析項目SWOT分析1、西溪坪片區(qū)位于城東，是張家界城市規(guī)劃中“城市功能東拓”的主要

48、區(qū)域，規(guī)劃前景利好2、所有單元全部一梯兩戶，給拔高項目形象提供了有利支撐。1、區(qū)域規(guī)劃前景雖好，但遠水解不了近火，現(xiàn)狀在城市配套、城市建設等方面的利好因素還沒有展現(xiàn)。2、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于發(fā)展初期，市場接受度不高，同類物業(yè)銷售速度和價格均不理想。3、客戶群體局限：外來投資客戶認可度較低。4、項目本身產(chǎn)品設計局限性大，項目優(yōu)勢無法體現(xiàn)，沒有明顯的賣點，且高壓線相距很近，將產(chǎn)生很大的抗性。 5、項目周邊配套不完善，體育館、學校 等建設進度對項目銷售起不到支撐作用1、市場容量：現(xiàn)有存量較大，競爭激烈；2、地產(chǎn)政策：依舊趨緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策；3、市場競爭：從本報告的“觀市”篇可以看出，西溪坪片區(qū)在接下

49、來的兩年中，放量巨大，爭奪有限的客戶資源，競爭將白熱化。S優(yōu)勢W劣勢O機會T威脅1、目前西溪坪片區(qū)銷售價格在全市范圍來看相對較低，項目后期升值空間較大。2、高性價比是市場競爭不變的利器，短線追求走量，長線追求溢價來適應市場競爭項目分析根據(jù)本報告“觀市”中對全市典型樓盤的成交客群的分析結(jié)論，依據(jù)本項目的產(chǎn)品特點，對本項目的客群定位如下：年齡：以30-45歲為主；經(jīng)濟條件：收入狀況相對較高，承受價格在3500元/左右；需求：有剛性需求及改善居住環(huán)境需求；關注：主要看重小區(qū)整體建設、未來發(fā)展及自然環(huán)境。需求客戶群體戶型考慮因素改善型需求以公務員為主、私企老板及企事業(yè)單位高層三房、四房120-160小

50、區(qū)環(huán)境、景觀資源、配套品質(zhì)生活、身份感和地位感小區(qū)地段的升值潛力首次置業(yè)較年輕客戶，旅游業(yè)為主二房75-89首先注重價格，價格不能過高注重便利性和與主城區(qū)的距離再次注重社會環(huán)境與品質(zhì)本項目客戶定位項目客群定位分析客戶來源客戶主要以周邊企事業(yè)單位客戶、永定區(qū)客戶為主，少部分區(qū)縣客戶及長沙常德等地投資客戶?？蛻籼卣骺蛻裟挲g介于28-50歲之間，以30-45歲客戶群體為主，他們有一定的經(jīng)濟能力，或者事業(yè)已有一定的成績，想改善生活環(huán)境的客戶。置業(yè)驅(qū)動首次、二次置業(yè)的客戶，他們看中產(chǎn)品品質(zhì)，社區(qū)規(guī)模、環(huán)境、品牌發(fā)展商、未來升值空間以及價格比。置業(yè)要求二房（80-90），三房、四房（120-140）以中小

51、戶型二房、舒適型三房、四房為主；置業(yè)傾向小區(qū)環(huán)境、區(qū)域價值、周邊生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)。本項目客戶定位注：以上市場分析代表本公司單方觀點，不做為最后決策依據(jù)，僅供開發(fā)商參考。方法論方法論下的營銷目標一個看似有難度的任務！需要四大打法支撐！項目入市第一年度銷售率75%銷售額2億元假設實收均價實現(xiàn)3400元/平米，乘以可銷售面積79350平方米，項目銷售總額約2.698億元，根據(jù)對市場和項目本身的研判，項目入市后第一個年度的營銷目標如下：方法論下的營銷目標五招攻略全面賦值+項目占位建議+產(chǎn)品優(yōu)化建議+園林風格建議+價值創(chuàng)新建議+軟服務價值建議論見論劍論策論建四步推廣全面傾城驚市：區(qū)域價值與形象傳播驚品

52、：公館貴胄生活驚勢：認籌亮相強大攻勢驚艷：開盤全面開啟公館生活四大包裝全面攻心賣場包裝外賣場包裝現(xiàn)場包裝樣板間包裝三部戰(zhàn)略全面攻城活動戰(zhàn)略銷售戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略四大方法論五招攻略全面賦值+項目占位建議+產(chǎn)品優(yōu)化建議+園林風格建議+價值創(chuàng)新建議+軟服務價值建議論建論建筑本身，規(guī)避項目劣勢，深挖優(yōu)勢與特點，給項目賦值，為項目銷售提速賦予產(chǎn)品支撐依據(jù)！攻略一：項目占位案名一：璽公館 案名二：天璽公館市場形象占位：張家界首席公館貴胄生活公館精神：低奢、貴族、名仕、觀念傾向“生平等住有別”公館主人身份，以此區(qū)別其它生活方式，公館生活，就是貴胄的、尊奢的方正的項目地塊、俯瞰規(guī)劃形似玉璽刻紋，借此形生案名項目推廣

53、名建議：新中式style以原創(chuàng)精神為旨，升華品質(zhì)的建筑，為項目賦予無法超越的價值 攻略二：產(chǎn)品優(yōu)化12345打造張家界首席新中式風格建筑，以新中式風格對現(xiàn)有的傳統(tǒng)型外立面進行線條簡化、顏色優(yōu)化,讓中式建筑以一種更自然、更現(xiàn)代、更具生命力的品相出現(xiàn)。打造張家界首家全觀光電梯小區(qū)：所有電梯（除內(nèi)嵌的）改為外掛式觀光電梯，增加項目品質(zhì)。打造張家界首席新中式風格園林。（詳見“攻略三”）打造張家界首個真正的高科技住宅。（詳見“攻略四”）打造張家界首個真正五星級酒店式物業(yè)服務。（詳見“攻略五”）新中式建筑沿襲中國傳統(tǒng)建筑精粹，更注重對現(xiàn)代生活價值的精雕細刻，著力提高的舒適度，在設計中更多考慮私密性，增強采

54、光通風，更有效地提高衛(wèi)生間、廚房在居室中的地位，更好地使老人、孩子、夫婦間的居室環(huán)境合理分割與有機協(xié)調(diào)等。新中式建筑通過現(xiàn)代材料和手法修改了傳統(tǒng)建筑中的各個元素，并在此基礎上進行必要的演化和抽象化，外貌上看不到傳統(tǒng)建筑的原來模樣，但整體風格仍然保留著中式住宅的神韻和精髓?？臻g結(jié)構上有意遵循了傳統(tǒng)住宅的布局格式，延續(xù)了傳統(tǒng)住宅一貫采用的覆瓦坡屋頂，但不遵循守舊，根據(jù)各地特色吸收了當?shù)氐慕ㄖ始敖ㄖL格，能自成特色。 攻略二：張家界首席新中式風格建筑新中式建筑總體而言可以歸納為兩大派系：北方的合院派和南方的園林派。南方園林派以 “天人合一”的造園理念、精致的景觀和空間處理手法獨步天下，多以蘇州園

55、林為主要傳承對象，亭、臺、樓、閣、軒等也多仿造蘇州園林樣式。白墻青瓦、高大的馬頭墻、飛檐是建筑中的突出特色。整體建筑形象可用“粉墻黛瓦”來形容，如同中國水墨畫，淡麗清雅，詩意油然而生。攻略二：張家界首席新中式風格建筑將中式風格做到極致，演繹骨子里的中國生活攻略三：打造張家界首席新中式風格園林新中式園林設計是目前把中國傳統(tǒng)風格揉進現(xiàn)代時尚元素的一種流行趨勢。 這種風格既保留了傳統(tǒng)文化，又體現(xiàn)了時代特色，突破了中國傳統(tǒng)風格中沉穩(wěn)有余，活潑不足等常見的弊端。其特點是常常使用傳統(tǒng)的造園手法、運用中國傳統(tǒng)韻味的色彩、中國傳統(tǒng)的圖案符號、植物空間的營造等來打造具有中國韻味的現(xiàn)代景觀空間。新中式園林是傳統(tǒng)中

56、國文化與現(xiàn)代時尚元素的邂逅，以內(nèi)斂沉穩(wěn)的傳統(tǒng)文化為出發(fā)點，融入現(xiàn)代設計語言，為現(xiàn)代空間注入凝練唯美的中國古典情韻，它不是純粹的元素堆砌，而是通過對傳統(tǒng)文化的認識，將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)元素結(jié)合在一起，以現(xiàn)代人的審美需求來打造富有傳統(tǒng)韻味的景觀，讓傳統(tǒng)藝術在當今社會得到合適體現(xiàn)，讓使用者感受到浩瀚無垠的傳統(tǒng)文化。新中式風格園林圖片鑒賞新中式風格園林圖片鑒賞新中式風格園林圖片鑒賞恒溫恒氧系統(tǒng)新風系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)智能樓宇自控系統(tǒng)三大住宅高科技系統(tǒng)打造張家界真正的高科技術住宅以高科技為主要賣點，以支撐”公館貴胄生活“概念以高科技博高價，以拉高價格并增速銷售回攏資金，創(chuàng)口碑的同時創(chuàng)品牌。攻略四：打造張家界首席

57、真正的高科技住宅引進高科技一：恒濕恒氧系統(tǒng)什么是恒溫恒氧？攻略四：打造張家界首席真正的高科技住宅引進高科技一：恒濕恒氧系統(tǒng)攻略四：打造張家界首席真正的高科技住宅攻略四：打造張家界首席真正的高科技住宅攻略四：打造張家界首席真正的高科技住宅住宅小區(qū)安裝新風系統(tǒng)單位建筑面積價格在30-50元/平方米區(qū)間。我們所做的，不只是提供了業(yè)主入住的空間，更重要的是通過樓盤的內(nèi)外兼修在創(chuàng)造一種新的健康生活方式，打造真正意義的智能環(huán)?？臻g，也為項目的價值提升提供硬通貨。新風系統(tǒng)案例圖片攻略四：打造張家界首席真正的高科技住宅新風系統(tǒng)案例圖片引進高科技二：同層排水系統(tǒng)攻略四：打造張家界首席真正的高科技住宅攻略四：打造

58、張家界首席真正的高科技住宅引進高科技三：樓宇智能化系統(tǒng) 利用綜合計算機、信息通信等方面的最先進技術，使建筑物內(nèi)的電力、空調(diào)、照明、防災、防盜、運輸設備等協(xié)調(diào)工作，實現(xiàn)建筑物自動化、通信自動化、辦公自動化、安全保衛(wèi)自動化系統(tǒng)和消防自動化系統(tǒng)，將這5種功能結(jié)合起來的建筑，外加結(jié)構化綜合布線系統(tǒng)，結(jié)構化綜合網(wǎng)絡系統(tǒng)，智能樓宇綜合信息管理自動化系統(tǒng)組成，就是智能化樓宇。 什么是智能化樓宇？樓宇智能化系統(tǒng)一般包括以下系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、 系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、廣播告示系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能樓宇管理系統(tǒng)（集控平臺）及數(shù)據(jù)中心機房建設等。 攻

59、略五：打造張家界首席五星級酒店式物業(yè)服務尊貴看得見：個性化、高品質(zhì)服務與生活，享受作為高端住宅業(yè)主特有的尊貴服務。做法：聘請湖南有名的物業(yè)管理公司如綠城、世邦魏理仕、萬科等做物業(yè)顧問。貼心嚴密的王牌物業(yè)酒店式物業(yè)管理，就是把酒店管理的模式和服務意識融入物業(yè)管理，同時結(jié)合物業(yè)管理的特點，在高檔的物業(yè)區(qū)域內(nèi)實施的一種優(yōu)質(zhì)的管理和服務形式。酒店式物業(yè)管理特點是：人性化，個性化。 （一）酒店式常規(guī)服務； （二）設備、設施管理維修服務：專業(yè)人員負責機電設備、設施管理維修； （三）秩序維護服務：24小時值班守衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)消防管理、車輛、交通等秩序管理； （四）秘書式商務服務：代客打印、復印、翻譯、發(fā)

60、送 、電子郵件，預定車、船、飛機等票務，預約出租車服務，其他各類商務訊息服務，留言、信件服務，承辦商務會議和商務聯(lián)誼活動； （五）保姆式家政服務：家居清潔維護服務，車輛清洗，家電維修，代送修各類物品，請星級廚師上門烹調(diào)，提供美容健康護理，代請保姆、鐘點工等服務，送、訂餐服務，報刊訂閱服務，代訂鮮花、賀卡服務、衣服熨燙服務，代辦各類宴會（日常家宴、壽宴、生日宴、婚宴）服務，代訂各類文藝演出、體育賽事門票等； （六）物業(yè)管理服務：公共性服務收費（物管費）、公眾代辦性服務收費（水、電、氣、供熱、電視、通訊等）、特約服務收費、轉(zhuǎn)售與租賃中介服務，代管房屋服務，管家式延伸服務，貴重物品保管存放服務等；