房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目前期提報(bào)

1、HOPSCA（豪布斯卡）（豪布斯卡）高度集約化的街區(qū)，未來(lái)城市精神引領(lǐng)高度集約化的街區(qū)，未來(lái)城市精神引領(lǐng)山東臨沂河?xùn)|區(qū)鳳凰大街項(xiàng)目定位報(bào)告山東臨沂河?xùn)|區(qū)鳳凰大街項(xiàng)目定位報(bào)告2010年年9月月整體報(bào)告邏輯框架客戶(hù)目標(biāo)解讀客戶(hù)目標(biāo)解讀項(xiàng)目地塊分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市發(fā)展方向項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議開(kāi)發(fā)周期建議營(yíng)銷(xiāo)初步建議開(kāi)發(fā)商的最終目標(biāo)是確保項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的同時(shí)，達(dá)到快速回籠資金，利潤(rùn)率接近最大化?？蛻?hù)的目標(biāo)1、項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，奠定開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍山東臨沂房地產(chǎn)的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。2、保障項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的順利實(shí)施，促進(jìn)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的品牌塑造。3、以銷(xiāo)售為目的，少量自留物業(yè)為輔助，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)

2、利潤(rùn)率的最大化目標(biāo)。前提的條件 160160畝梯形狹長(zhǎng)型地塊，以何種產(chǎn)品規(guī)劃搭配，更畝梯形狹長(zhǎng)型地塊，以何種產(chǎn)品規(guī)劃搭配，更能讓市場(chǎng)接受，實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)及火爆銷(xiāo)售？能讓市場(chǎng)接受，實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)及火爆銷(xiāo)售？客戶(hù)目標(biāo)解讀客戶(hù)目標(biāo)解讀開(kāi)發(fā)商目標(biāo)界定開(kāi)發(fā)商目標(biāo)界定客戶(hù)目標(biāo)解讀項(xiàng)目地塊分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議開(kāi)發(fā)周期建議營(yíng)銷(xiāo)初步建議城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向山東臨沂區(qū)位山東臨沂區(qū)位山東臨沂地理位置：山東臨沂地理位置：臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。境內(nèi)以臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。境內(nèi)以

3、4 4條過(guò)境國(guó)道條過(guò)境國(guó)道 和和1414條省道條省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。兗（州）石（臼所）鐵干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。兗（州）石（臼所）鐵 路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京）京（北京） 滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到340340公里。公里。臨沂市位于山東省東南部，地近黃海，東連日照,西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，南鄰江蘇。地跨東經(jīng)117度24秒119度11秒，北緯34度22秒36度

4、22秒，南北最大長(zhǎng)距 228公里，東西最大寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省面積最大的市。 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向臨沂河?xùn)|區(qū)位臨沂河?xùn)|區(qū)位臨沂河?xùn)|區(qū)概況：臨沂河?xùn)|區(qū)概況：政區(qū)位置：政區(qū)位置： 臨沂市河?xùn)|區(qū)位于山東省東南部，介于東經(jīng) 11822 11840 、北緯3435 3520 之間，西依沂河與臨沂市區(qū)相接，是臨沂市三個(gè)城區(qū)之一。 政區(qū)劃分：政區(qū)劃分： 1995年初，臨沂撤縣設(shè)市，河?xùn)|被劃為新區(qū)，也是目前臨沂城市建設(shè)“北上東進(jìn)、一河五片”的重要組成部分。全區(qū)轄9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和1個(gè)省級(jí)工業(yè)園區(qū)、1個(gè)臨沂湯泉旅游區(qū)，306個(gè)行政村，45個(gè)城市社區(qū)、11個(gè)農(nóng)村社區(qū)。 人口面積：人

5、口面積： 河?xùn)|區(qū)總轄區(qū)面積730平方公里，人口63萬(wàn)人。 經(jīng)濟(jì)概況：經(jīng)濟(jì)概況： 河?xùn)|區(qū)工業(yè)體系齊全，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)已成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要支撐力量，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易迅速崛起，已與美國(guó)、日本、德國(guó)、意大利、韓國(guó)、香港、阿聯(lián)酋、臺(tái)灣等40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)成功地進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作，圍繞外貿(mào)培植八大龍頭企業(yè)，形成了八大出口拳頭產(chǎn)品，壯大了五大出口商品基地。 10年前有句老話：“寧要浦西一張床，不要浦東一間房！”浦東浦西5年前，浦東大開(kāi)發(fā)，歷史伴隨發(fā)展機(jī)遇，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)傲然而立!上海上海今天今天浦東取代成為上海新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心浦東取代成為上海新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向

6、河?xùn)|河?xùn)| VS 河西河西如今如今山東臨沂城市發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷的若干個(gè)階段：u 第一階段 老城區(qū)的發(fā)展建設(shè)（蘭山區(qū)、羅莊區(qū)） 發(fā)展已經(jīng)完成u 第二階段 北部新區(qū)的發(fā)展建設(shè)（南坊行政服務(wù)區(qū)） 發(fā)展基本完成u 第三階段 東部新區(qū)的發(fā)展建設(shè)（河?xùn)|濱水新城） 發(fā)展剛剛起步跨河?xùn)|進(jìn)，迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇：跨河?xùn)|進(jìn)，迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇：以河為軸，兩岸發(fā)展、以河為軸，兩岸發(fā)展、向東向東拓展、北上拓展、北上東進(jìn)東進(jìn)！城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向河?xùn)|河?xùn)| VS 河西河西沂河兩岸未來(lái)規(guī)劃城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向河?xùn)|發(fā)展規(guī)劃河?xùn)|發(fā)展規(guī)劃 市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)人：市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)人：河?xùn)|作為臨沂半個(gè)主城區(qū)，而且是新城區(qū)，在臨沂城和全市經(jīng)

7、濟(jì)發(fā)展中具有獨(dú)特地位。城市東進(jìn)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，河?xùn)|發(fā)展語(yǔ)錄：河?xùn)|發(fā)展語(yǔ)錄： 河?xùn)|區(qū)委書(shū)記劉占仁：河?xùn)|區(qū)委書(shū)記劉占仁： 河?xùn)|要抓住這個(gè)，朝著臨沂市城市發(fā)展藍(lán)圖中規(guī)劃的目標(biāo)加速前進(jìn)，千方百計(jì)加快城市建設(shè)步伐，實(shí)現(xiàn)趕超發(fā)展，東城區(qū)的建設(shè)要，建設(shè)東城區(qū)，造福河?xùn)|人”。 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向河?xùn)|發(fā)展規(guī)劃河?xùn)|發(fā)展規(guī)劃河?xùn)|區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃：河?xùn)|區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃：兩片：兩片：是指河?xùn)|分為兩大住宅片區(qū)，如圖規(guī)劃所示，居住片區(qū)一、居住片區(qū)二。一園：一園：是指城市東進(jìn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的河?xùn)|工業(yè)園區(qū)。目前臨沂市主要財(cái)政收入，都由該工業(yè)園區(qū)所貢獻(xiàn)。兩星：兩星：是指兩個(gè)中心片區(qū)，其一河?xùn)|主中心，其二南片次中心，未

8、來(lái)商圈將以這兩個(gè)片區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展?？傮w規(guī)劃：總體規(guī)劃：城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向河?xùn)|發(fā)展現(xiàn)狀河?xùn)|發(fā)展現(xiàn)狀兩條主干大道兩條主干大道居民商業(yè)配套不完善居民商業(yè)配套不完善發(fā)展明顯滯后河西發(fā)展明顯滯后河西缺乏休閑娛樂(lè)配套缺乏休閑娛樂(lè)配套五金鋼材整體往東遷移五金鋼材整體往東遷移城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向河?xùn)|規(guī)劃綜述河?xùn)|規(guī)劃綜述客戶(hù)目標(biāo)解讀項(xiàng)目地塊分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市發(fā)展方向項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議開(kāi)發(fā)周期建議營(yíng)銷(xiāo)初步建議宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)因素分析經(jīng)濟(jì)因素分析 臨沂人均可支配收入逐年提高，且增長(zhǎng)率逐年提高，消費(fèi)潛力凸現(xiàn)，為商業(yè)發(fā)展提供了大量的有效需求。 從近幾年臨沂GDP

9、增長(zhǎng)情況來(lái)看，臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，GDP年均增長(zhǎng)率為15%左右，穩(wěn)步增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 國(guó)民生產(chǎn)總值與人均國(guó)民生產(chǎn)總值與人均GDPGDP的持續(xù)增長(zhǎng)增加了人均可支的持續(xù)增長(zhǎng)增加了人均可支配收入，收入水平的提高帶動(dòng)消費(fèi)的升級(jí)，提升了商業(yè)配收入，收入水平的提高帶動(dòng)消費(fèi)的升級(jí)，提升了商業(yè)消費(fèi)的有效需求。消費(fèi)的有效需求。宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析房產(chǎn)開(kāi)發(fā)因素房產(chǎn)開(kāi)發(fā)因素 臨沂近幾年固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，這也給臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境和有利的條件。 臨沂市近5年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年提高，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)146.4億元，表明臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)逐年升溫。在固定資

10、產(chǎn)投資不斷增長(zhǎng)下，雖然歷經(jīng)在固定資產(chǎn)投資不斷增長(zhǎng)下，雖然歷經(jīng)0808年金融危機(jī)，但年金融危機(jī)，但0909年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度越來(lái)加快。年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度越來(lái)加快。宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析商業(yè)規(guī)劃因素商業(yè)規(guī)劃因素 臨沂 “沿河發(fā)展、北上東進(jìn)”的空間布局結(jié)構(gòu)及把河?xùn)|區(qū)打造為“半壁江山”的發(fā)展規(guī)劃為河?xùn)|商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的城市基礎(chǔ)。 臨沂市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃中完善河?xùn)|區(qū)商業(yè)配套的近期目標(biāo)為本項(xiàng)目提供發(fā)展機(jī)會(huì)。羅莊區(qū)羅莊區(qū)河?xùn)|區(qū)河?xùn)|區(qū)蘭山區(qū)蘭山區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)南坊片區(qū)南坊片區(qū)高高新新區(qū)區(qū)v近期目標(biāo)為：改造、提升、轉(zhuǎn)移涑河兩岸現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)，控制完善老城商業(yè)區(qū)，打造建設(shè)以涑近期目標(biāo)為：改

11、造、提升、轉(zhuǎn)移涑河兩岸現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)，控制完善老城商業(yè)區(qū)，打造建設(shè)以涑河為主線的商業(yè)帶，河為主線的商業(yè)帶，建設(shè)南坊片區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心。，建設(shè)南坊片區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心。宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市化特征分析城市化特征分析前期中后期臨沂城市化率45%p城市化理論：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到50左右時(shí)，城市化進(jìn)程將呈20年左右的高速發(fā)展階段。p臨沂目前城市化已逐步進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市化集中型城市化擴(kuò)散型城市化房地產(chǎn)投資 向城市中心區(qū)集中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該采取集約型開(kāi)發(fā)方式，充分提高城市土地利用效率 主要向城市郊區(qū)和周邊農(nóng)村發(fā)展 臨沂城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段，城市化率每提高臨沂城市化進(jìn)入

12、高速發(fā)展階段，城市化率每提高1 1，河?xùn)|區(qū)將增加，河?xùn)|區(qū)將增加6.36.3萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口，增加萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口，增加6.36.3萬(wàn)平米的商業(yè)，商業(yè)中心的集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng)。萬(wàn)平米的商業(yè)，商業(yè)中心的集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng)。 臨沂正以集中型與擴(kuò)散型同時(shí)進(jìn)行發(fā)展，必將帶動(dòng)河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)高速發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)客戶(hù)目標(biāo)解讀項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市發(fā)展方向項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議開(kāi)發(fā)周期建議營(yíng)銷(xiāo)初步建議項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目紅線指標(biāo)項(xiàng)目紅線指標(biāo)初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊位置：地塊位置：北臨鳳凰大街西臨東興路東臨正陽(yáng)路規(guī)劃道路地塊面積：地塊面積：占

13、地160畝地塊容積率：地塊容積率：2.53商住配比：商住配比：5：5左右層高限制：層高限制：無(wú)任何限制 中間偏西規(guī)劃道路將地中間偏西規(guī)劃道路將地塊分為兩大板塊。塊分為兩大板塊。項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析地塊區(qū)位情況地塊區(qū)位情況 項(xiàng)目地塊處于：項(xiàng)目地塊處于：臨沂市河?xùn)|區(qū)南部片區(qū)，是整個(gè)河?xùn)|區(qū)的次中心位置。 河?xùn)|區(qū)整體規(guī)劃為：河?xùn)|區(qū)整體規(guī)劃為：兩片、一園、兩心、六軸。 項(xiàng)目規(guī)劃商圈：項(xiàng)目規(guī)劃商圈：河?xùn)|區(qū)未來(lái)商業(yè)副中心位置，同時(shí)是位于河?xùn)|發(fā)展主軸和發(fā)展次軸的交匯處，地理位置優(yōu)越。 項(xiàng)目位于山東臨沂市河?xùn)|區(qū)規(guī)劃中的南片次中心，是該區(qū)域未來(lái)商業(yè)金融規(guī)劃發(fā)展最發(fā)達(dá)的位項(xiàng)目位于山東臨沂市河?xùn)|區(qū)規(guī)劃中的南片次中

14、心，是該區(qū)域未來(lái)商業(yè)金融規(guī)劃發(fā)展最發(fā)達(dá)的位置，升值商業(yè)戰(zhàn)略地位要高于河?xùn)|中部主中心，發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∫暋Ｖ?，升值商業(yè)戰(zhàn)略地位要高于河?xùn)|中部主中心，發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∫?。?xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析地塊四周現(xiàn)狀地塊四周現(xiàn)狀鳳鳳 凰凰 大大 街街東東 興興 路路正正 陽(yáng)陽(yáng) 路路 本本 案案項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析地塊周邊情況地塊周邊情況代表事業(yè)單位代表事業(yè)單位 河?xùn)|建設(shè)局，九曲法庭、河?xùn)|區(qū)法院、國(guó)土資源局河?xùn)|分局等等。代表金融配套代表金融配套 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄、臨沂商業(yè)銀行等等。代表商業(yè)配套代表商業(yè)配套 鄉(xiāng)村酒館、美潔電腦洗車(chē)廣場(chǎng)、紅房子美發(fā)美容、愛(ài)書(shū)人音響、瑞華金都購(gòu)物中心、好怡嘉超市、臨沂飯

15、店等等。銀橋街銀橋街濱濱河河?xùn)|東路路九曲沂河大橋九曲沂河大橋鳳凰大街鳳凰大街東東興興路路連接南坊市政府新區(qū)連接河?xùn)|工業(yè)園區(qū)連接臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)直通臨沂市中心順順和和路路項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊住宅住宅片區(qū)片區(qū)在建住宅在建住宅在建住宅在建住宅在建住宅小區(qū)在建住宅小區(qū) 項(xiàng)目交通可視性方面，東興路為最佳，無(wú)論車(chē)流量還是人流量都較其他面優(yōu)。河?xùn)|區(qū)政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位項(xiàng)目交通可視性方面，東興路為最佳，無(wú)論車(chē)流量還是人流量都較其他面優(yōu)。河?xùn)|區(qū)政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位都集中于鳳凰大街，商業(yè)消費(fèi)潛力極大。就目前看來(lái)，項(xiàng)目周邊商業(yè)配套相對(duì)較少，而居民住宅較多，購(gòu)物消費(fèi)都集中于鳳凰大街，商業(yè)消費(fèi)潛力極大。就目前看來(lái)，項(xiàng)目周邊商業(yè)配

16、套相對(duì)較少，而居民住宅較多，購(gòu)物消費(fèi)都要到河西，非常不便。都要到河西，非常不便。項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊綜述項(xiàng)目地塊綜述地塊界定地塊界定山東臨沂河?xùn)|區(qū)南片未來(lái)商業(yè)中心位置，河?xùn)|主軸與次軸交匯處，未來(lái)中高檔居住片區(qū)聚集地，發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋５貕K呈現(xiàn)狹長(zhǎng)梯形，分為東西兩大分區(qū)，臨主干道東興路適宜以商業(yè)地產(chǎn)為主，鳳凰大街更適宜作為中高檔住宅進(jìn)行開(kāi)發(fā)。從項(xiàng)目底線周邊現(xiàn)狀看來(lái)，將來(lái)將是住宅高度建設(shè)密集區(qū)域，但項(xiàng)目周邊商業(yè)配套明顯缺失，作為未來(lái)商業(yè)中心，潛力巨大?？蛻?hù)目標(biāo)解讀項(xiàng)目地塊分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市發(fā)展方向項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議開(kāi)發(fā)周期建議營(yíng)銷(xiāo)初步建議項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目

17、整體定位項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析東興路為河?xùn)|區(qū)交通主干道，車(chē) 流人流量大，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目所在地是規(guī)劃中的城市副中心，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，未?lái)人口引進(jìn)較為集中。事業(yè)單位，政府重要機(jī)關(guān)所在地，市政金融配套完善?，F(xiàn)有工業(yè)規(guī)模較小，民營(yíng)企業(yè)，無(wú)龍頭大公司，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)減弱，消費(fèi)群體流失。與蘭山區(qū)、南仿區(qū)有一河之隔，很難將現(xiàn)有商圈進(jìn)行規(guī)模融合，集聚效應(yīng)不強(qiáng)?，F(xiàn)有人口不多，購(gòu)買(mǎi)力低，極大了阻礙了商業(yè)配套發(fā)展。目前河?xùn)|區(qū)沒(méi)有上規(guī)模以及品牌發(fā)展商的開(kāi)發(fā)，且經(jīng)驗(yàn)不足，資源整合能力較差。河?xùn)|主城區(qū)未來(lái)規(guī)劃人口將達(dá)到30萬(wàn)人，按目前進(jìn)度來(lái)看，潛力巨大河?xùn)|區(qū)未來(lái)20年將迎來(lái)高速發(fā)展時(shí)期，潛力發(fā)掘越早，

18、未來(lái)將拔得頭籌。河?xùn)|區(qū)提出“半壁江山”為指導(dǎo)中心的城市發(fā)展戰(zhàn)略，政策上的支持，將加速河?xùn)|區(qū)的發(fā)展進(jìn)程。區(qū)域作為五金產(chǎn)業(yè)基地重心將發(fā)生偏移，五金市場(chǎng)的外遷至河?xùn)|外環(huán)，將導(dǎo)致區(qū)域流動(dòng)消費(fèi)人群的流失。河?xùn)|區(qū)商業(yè)發(fā)展受到蘭山區(qū)的強(qiáng)烈制約，可能無(wú)法形成全市性的規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu)借助原有商業(yè)氛圍，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)；確立項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。 u立足區(qū)域市場(chǎng)，結(jié)合新商業(yè)發(fā)展需求，引領(lǐng)市場(chǎng)；u突出區(qū)域未來(lái)的發(fā)展。l傳承原有商業(yè)氛圍，通過(guò)借勢(shì)推廣，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；l充分挖掘地塊獨(dú)有的資源，塑造項(xiàng)目獨(dú)特性。p產(chǎn)品創(chuàng)新，以商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，差異化競(jìng)爭(zhēng)；p以區(qū)域擴(kuò)大

19、客戶(hù)層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)。通過(guò)有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，可以形成強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完全能夠向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)層面，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。做區(qū)域商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位思考2010年重點(diǎn)發(fā)展方向明確：年重點(diǎn)發(fā)展方向明確：河?xùn)|區(qū)居民購(gòu)物需要過(guò)橋：河?xùn)|區(qū)居民購(gòu)物需要過(guò)橋：河?xùn)|區(qū)沒(méi)有引以自豪的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：河?xùn)|區(qū)沒(méi)有引以自豪的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目占地160畝，容積率3.0，總建筑面積達(dá)30萬(wàn)，按照政府相關(guān)規(guī)劃要求，商業(yè)將頂半邊天，達(dá)15萬(wàn)，無(wú)疑是區(qū)域商業(yè)巨無(wú)霸

20、，與打造河?xùn)|商業(yè)中心定位相吻合。規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)重要競(jìng)爭(zhēng)力，要具有區(qū)域領(lǐng)袖關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，價(jià)值洼地顯露無(wú)疑核心競(jìng)爭(zhēng)力，功能配套一站式項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié)項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié)產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模規(guī)模區(qū)位區(qū)位配套配套品牌品牌河?xùn)|新區(qū)發(fā)展河?xùn)|新區(qū)發(fā)展綜合性城市復(fù)合體綜合性城市復(fù)合體交通便利交通便利市政完善市政完善產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入休閑休閑酒店酒店學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)商務(wù)商務(wù)酒店酒店學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)購(gòu)物購(gòu)物居住居住商務(wù)商務(wù)河?xùn)|新區(qū),未來(lái)核心商業(yè)中心。160畝，30萬(wàn)超大規(guī)模酒店、公寓、商務(wù)辦公、休閑購(gòu)物酒店、商業(yè)、人工園林、河濱大盤(pán)文化、整合力、傳播及感染力項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目總體定位項(xiàng)

21、目總體定位項(xiàng)目總體定位：項(xiàng)目總體定位： HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類(lèi)功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。HOPSCA為HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT構(gòu)成。HOPSCA包含商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、交通及停車(chē)系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果；同時(shí)HOPSCA通過(guò)街區(qū)作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空

22、間價(jià)值。 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目案名推薦項(xiàng)目案名推薦項(xiàng)目案名推薦：項(xiàng)目案名推薦：集酒店、辦公、高尚公寓、購(gòu)物休閑為一體的復(fù)合式城市街區(qū)集酒店、辦公、高尚公寓、購(gòu)物休閑為一體的復(fù)合式城市街區(qū)集酒店、辦公、高尚公寓、購(gòu)物休閑為一體的復(fù)合式城市街區(qū)集酒店、辦公、高尚公寓、購(gòu)物休閑為一體的復(fù)合式城市街區(qū)壹貳因此，本案是河?xùn)|區(qū)最大、最頂級(jí)的HOPSCA城市綜合體，是開(kāi)拓者，更是引導(dǎo)者！ 河?xùn)|泰宏豪布斯卡，集合一切優(yōu)秀的力量，匯聚高端購(gòu)物中心、豪華娛樂(lè)設(shè)施、中西式餐飲、商務(wù)寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店、高尚住宅等在內(nèi)的豐富業(yè)態(tài)，成為臨沂河?xùn)|都市化進(jìn)程的劃界之作。河?xùn)|河?xùn)|泰宏豪布斯卡泰宏豪布斯卡 成就河?xùn)|大精彩成

23、就河?xùn)|大精彩項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目規(guī)模定位 項(xiàng)目整體定位已清晰，那何種體量的商業(yè)規(guī)模最適合于項(xiàng)目整體定位已清晰，那何種體量的商業(yè)規(guī)模最適合于本案，值得深思。本案，值得深思。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模定位：項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模定位：項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目規(guī)模定位河?xùn)|主中心商圈河?xùn)|主中心商圈河?xùn)|主中心主要項(xiàng)目：河?xùn)|主中心主要項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱(chēng)：項(xiàng)目名稱(chēng)：豪森華府豪森華府項(xiàng)目體量：項(xiàng)目體量：30萬(wàn)萬(wàn)項(xiàng)目商業(yè)面積：項(xiàng)目商業(yè)面積：3.5萬(wàn)萬(wàn)目前僅銷(xiāo)售一期，二期待定，一期沿街商鋪叫價(jià)目前僅銷(xiāo)售一期，二期待定，一期沿街商鋪叫價(jià)7500元元/實(shí)際周邊銷(xiāo)售價(jià)格在實(shí)際周邊銷(xiāo)售價(jià)格在35005000元元/。主要特征：主要特征：

24、區(qū)政府商圈目前商業(yè)氛圍較差，規(guī)劃中該商圈將被建設(shè)成為河?xùn)|區(qū)商業(yè)主中心；目前該商圈商業(yè)以沿街商業(yè)為主，并分布著兩家中檔酒店：臨沂飯店（河?xùn)|店）、新世紀(jì) 大酒店，酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好；該商圈未來(lái)商業(yè)供應(yīng)體量較大，僅“豪森華府”項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量達(dá)35000平米。 項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目規(guī)模定位河?xùn)|次中心商圈河?xùn)|次中心商圈主要項(xiàng)目商業(yè)總供應(yīng)量 現(xiàn)有總體量約46750平米（含11640平米服裝市場(chǎng)）空置率26%銷(xiāo)售價(jià)格40006500元/平方米租金0.33元/主要特征解放東路商圈商業(yè)氛圍和商業(yè)體量都優(yōu)于區(qū)政府商圈，但該商圈商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況較差該商圈圍繞兩家主力店和五金、服裝、土雜等及個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成，目前主力店主要

25、有： 瑞華金都、好怡嘉，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要有：臨沂五金城、服裝市場(chǎng)、土雜市場(chǎng)、機(jī)電市場(chǎng)；解放東路商圈沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝類(lèi)和餐飲類(lèi)為主，目前該商圈云集了耐克、李寧 、安踏、國(guó)人等知名服裝品牌；餐飲方面，新開(kāi)業(yè)的紫金樓鮑翅皇是河?xùn)|最高檔的餐飲 場(chǎng)所?？蛻?hù)特征解放東路商圈消費(fèi)群體以河?xùn)|區(qū)當(dāng)?shù)刂械投讼M(fèi)者為主，涵蓋了當(dāng)?shù)鼐用瘛?zhuān)業(yè)市場(chǎng)流 動(dòng)人群，部分高端人群在次消費(fèi)主要為簡(jiǎn)單的日常消費(fèi)品；隨著九州家電購(gòu)物中心、好怡嘉等購(gòu)物場(chǎng)所的逐漸發(fā)展，該商圈整體檔次逐漸提高。九州家電購(gòu)物（原瑞華金都） 好怡嘉浙江賓館河?xùn)|次中心主要項(xiàng)目：河?xùn)|次中心主要項(xiàng)目：項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目規(guī)模定位河?xùn)|商業(yè)規(guī)模河?xùn)|商業(yè)規(guī)模主要街道主要街

26、道規(guī)模（）規(guī)模（）主力面積（）主力面積（）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要品牌主要品牌東興街 6600365000沿街商業(yè)：通訊類(lèi)、服飾類(lèi)、 餐飲類(lèi)、銀行金融等， 高偉炒雞、晉媽媽手搟面、移動(dòng)通訊 鳳凰大街15502270銀行、法律服務(wù)類(lèi)、車(chē)輛維修、裝飾、餐飲等 農(nóng)業(yè)銀行安居小區(qū)路8052442300餐飲、服飾、廣告裝飾、醫(yī)療、美容美發(fā)九州超市、來(lái)一杯、陳三更老鴨坊解放東路2696026010000賓館酒店、超市、服飾類(lèi) 浙江賓館、鮑翅皇、瑞華金都、 好怡嘉、李寧、國(guó)人、耐克河?xùn)|商業(yè)規(guī)模分析：河?xùn)|商業(yè)規(guī)模分析：項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目規(guī)模定位本案輻射范圍本案輻射范圍 第一商圈：以項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹行?，第一商圈：以?xiàng)

27、目所在區(qū)域?yàn)橹行?，輻射范圍在輻射范圍? 3公里左右半徑范圍內(nèi)；公里左右半徑范圍內(nèi)； 第二商圈：約為第二商圈：約為6-76-7公里左右半徑范公里左右半徑范圍；圍； 第三商圈：輻射整個(gè)河?xùn)|地區(qū)（包第三商圈：輻射整個(gè)河?xùn)|地區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）。括經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）。商業(yè)主中心商業(yè)主中心3Km3Km6-7Km6-7Km商業(yè)副中心本案輻射范圍分析：本案輻射范圍分析：v項(xiàng)目所在區(qū)域輻射3公里內(nèi)居委及村委，l郁九曲郁九曲l趙莊趙莊l楮莊楮莊l九曲店九曲店l劉村劉村l楊莊楊莊l李莊李莊l張莊張莊l北王莊北王莊l鐘莊鐘莊l胡莊胡莊項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目規(guī)模定位第一商圈人口第一商圈人口本案輻射第一商圈人口分析：本案輻射第一

28、商圈人口分析：獨(dú)樹(shù)頭社區(qū)人口：4.26萬(wàn)孫于埠社區(qū)人口：3.75萬(wàn)桃園社區(qū)人口：3.82萬(wàn)孟于埠社區(qū)人口：4.68萬(wàn)季三官社區(qū)人口：4.25萬(wàn)褚莊社區(qū)人口：2.58萬(wàn)三官?gòu)R社區(qū)人口：3.34萬(wàn)楊莊社區(qū)人口：3.44萬(wàn) 至2020年，河?xùn)|主城區(qū)規(guī)劃人口30萬(wàn)人； 目前九曲街道辦事處人口有7萬(wàn)左右； 未來(lái)河?xùn)|區(qū)的城市化發(fā)展進(jìn)程將大大加快； 項(xiàng)目位于濱河區(qū)域，為河?xùn)|區(qū)的高檔居住區(qū)，區(qū)域消費(fèi)力較強(qiáng)v項(xiàng)目所在區(qū)域輻射67公里內(nèi)居委及村委，項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目規(guī)模定位人口密度統(tǒng)計(jì)人口密度統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目周邊人口密度分析：項(xiàng)目周邊人口密度分析：項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目規(guī)模定位商圈飽和度商圈飽和度IRSIRS（商圈飽和度）：（商

29、圈飽和度）： C C（潛在客戶(hù)）（潛在客戶(hù)）RERE（年平均購(gòu)物額）（年平均購(gòu)物額）/RF/RF（同類(lèi)商業(yè)面積）（同類(lèi)商業(yè)面積）RFRF（可支撐商業(yè)面積）（可支撐商業(yè)面積）C CRE / IRSRE / IRS11119627/5500 = 209627/5500 = 20萬(wàn)萬(wàn)根據(jù)推算，本商圈可支撐的商業(yè)面積約為根據(jù)推算，本商圈可支撐的商業(yè)面積約為2020萬(wàn)平米！萬(wàn)平米！IRSIRS（商圈飽和度）：河?xùn)|區(qū)一般商業(yè)設(shè)施商鋪售價(jià)為4000-7000元/，取中值C C（潛在客戶(hù)）：（按照未來(lái)河?xùn)|區(qū)城鎮(zhèn)有效人口計(jì)算）RERE（年平均購(gòu)物額）：12034元/年人0.8=（按照河?xùn)|區(qū)平 均社會(huì)消費(fèi)品零售總

30、額的80%計(jì)算）項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目規(guī)模定位本案商業(yè)體量本案商業(yè)體量 綜合以上兩種測(cè)算，未來(lái)五年本商圈可支撐的商業(yè)體量為（綜合以上兩種測(cè)算，未來(lái)五年本商圈可支撐的商業(yè)體量為（20+1120+11）/2=15.5/2=15.5萬(wàn)平米萬(wàn)平米 根據(jù)推算，本商圈已有商業(yè)面積為根據(jù)推算，本商圈已有商業(yè)面積為5 5萬(wàn)平米，本商圈可建商業(yè)面積最多為萬(wàn)平米，本商圈可建商業(yè)面積最多為10.510.5萬(wàn)，項(xiàng)目市場(chǎng)占有率為萬(wàn)，項(xiàng)目市場(chǎng)占有率為80%80%的情況下，的情況下，人口數(shù)人均商業(yè)面積數(shù)可建商業(yè)面積11111 11111萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米（市區(qū)人均零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積增加到0.7平方米，人均擁有大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面

31、積0.3平方米。資料來(lái)源臨沂市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃）規(guī)模定位考慮規(guī)模定位考慮因素：因素： 人民廣場(chǎng)商圈的輻射力； 河?xùn)|區(qū)消費(fèi)的外流； 投資者對(duì)河?xùn)|的關(guān)注度； 開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)較少。本案輻射第一商圈人口分析：本案輻射第一商圈人口分析：項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目規(guī)模定位本案商業(yè)體量本案商業(yè)體量本案商業(yè)建筑面積建議：本案商業(yè)建筑面積建議：綜上所述：結(jié)合河?xùn)|區(qū)主城區(qū)人口導(dǎo)入規(guī)劃及商圈飽和理論，建議本案商業(yè)部分體量：1010萬(wàn)商業(yè)體量萬(wàn)商業(yè)體量（不包含寫(xiě)字樓及酒店）（不包含寫(xiě)字樓及酒店）項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位本案配比建議本案配比建議本案產(chǎn)品配比建議：本案產(chǎn)品配比建議：根據(jù)建筑紅線圖，及政府相關(guān)文件對(duì)經(jīng)濟(jì)

32、指標(biāo)的要求，建議本案做如下指標(biāo)分解：u商業(yè)約100000購(gòu)物中心36000風(fēng)情步行街64000u寫(xiě)字樓約15000每層約13001500u酒店約40000酒店客房及設(shè)施30000酒店公寓10000u高檔住宅 約130000高層110000花園洋房20000u高檔會(huì)所 約10000每層約30005000項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位本案配比建議本案配比建議規(guī)劃道路本案產(chǎn)品配比建議：本案產(chǎn)品配比建議：客戶(hù)目標(biāo)解讀項(xiàng)目地塊分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市發(fā)展方向項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議開(kāi)發(fā)周期建議營(yíng)銷(xiāo)初步建議項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位全力打造：p 河?xùn)|區(qū)核心商

33、業(yè)中心河?xùn)|區(qū)核心商業(yè)中心p 河?xùn)|區(qū)休閑娛樂(lè)大本營(yíng)河?xùn)|區(qū)休閑娛樂(lè)大本營(yíng) 主題性大型商業(yè)街主題性大型商業(yè)街 特色購(gòu)物中心特色購(gòu)物中心 休閑娛樂(lè)為重心休閑娛樂(lè)為重心主題詮釋?zhuān)禾厣?gòu)物中心特色購(gòu)物中心風(fēng)情商業(yè)步行街風(fēng)情商業(yè)步行街規(guī)劃道路項(xiàng)目商業(yè)定位：項(xiàng)目商業(yè)定位：特色購(gòu)物中心特色購(gòu)物中心商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位l根據(jù)本機(jī)構(gòu)定量模型預(yù)測(cè)建議，本項(xiàng)目商業(yè)總體量約為100,000平方米，其中購(gòu)物35000(35%),餐飲30000(30%),休閑娛樂(lè)35000(35%)；l借鑒成熟商業(yè)中購(gòu)物中心和商業(yè)街的業(yè)態(tài)配比情況，我行建議本項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比基本情況如下：業(yè)態(tài)類(lèi)型業(yè)態(tài)類(lèi)型總體業(yè)總體業(yè)態(tài)配比態(tài)配比需求模型需求模

34、型體量預(yù)測(cè)體量預(yù)測(cè)其中購(gòu)物中心其中購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比建議業(yè)態(tài)配比建議購(gòu)物中購(gòu)物中心心其中商業(yè)街業(yè)其中商業(yè)街業(yè)態(tài)配比建議態(tài)配比建議商業(yè)街商業(yè)街體量建議體量建議購(gòu)物35%350003500055%55%1800031%31%200003500035000餐飲30%300003000018%18%600028%28%180003000030000休閑娛樂(lè)35%350003500027%27%1200041%41%260003500035000合計(jì)100%100,000100,000100%36000100%64,000120,000120,000 本項(xiàng)目特色：購(gòu)物中心以購(gòu)物和休閑娛樂(lè)為特色，在商業(yè)街中

35、適當(dāng)提升休閑娛樂(lè)配比比重，吸引一些主力店入住，購(gòu)物中心商業(yè)功能定位：購(gòu)物中心商業(yè)功能定位：總體純商業(yè)風(fēng)情商業(yè)步行街特色購(gòu)物中心特色購(gòu)物中心商業(yè)客群定位商業(yè)客群定位本區(qū)域中高收入本區(qū)域中高收入居民消費(fèi)居民消費(fèi)河?xùn)|區(qū)中高收河?xùn)|區(qū)中高收入人群入人群機(jī)關(guān)公務(wù)員機(jī)關(guān)公務(wù)員時(shí)尚人士時(shí)尚人士政府機(jī)關(guān)單位：本項(xiàng)目周邊政府機(jī)關(guān)單位，將吸引很大一部分公務(wù)政府機(jī)關(guān)單位：本項(xiàng)目周邊政府機(jī)關(guān)單位，將吸引很大一部分公務(wù)員消費(fèi)人群，這些人群具有一定的消費(fèi)能力，將成為項(xiàng)目客群的重員消費(fèi)人群，這些人群具有一定的消費(fèi)能力，將成為項(xiàng)目客群的重要支撐。要支撐。本區(qū)域中高收入居民消費(fèi)者本區(qū)域中高收入居民消費(fèi)者：是區(qū)域的重要支撐客群，也

36、是穩(wěn)定的客源，其主要來(lái)源于周邊住宅區(qū)。河?xùn)|區(qū)中高收入人群：是本項(xiàng)目目的性休閑商業(yè)的重要目標(biāo)客群，河?xùn)|區(qū)中高收入人群：是本項(xiàng)目目的性休閑商業(yè)的重要目標(biāo)客群，注重生活品質(zhì)心態(tài)。注重生活品質(zhì)心態(tài)。時(shí)尚人士時(shí)尚人士：本項(xiàng)目主要爭(zhēng)取客群，本項(xiàng)目各商業(yè)類(lèi)型設(shè)置。機(jī)關(guān)公務(wù)員+本區(qū)域居民消費(fèi)者=主力客群河?xùn)|區(qū)中高收入人群+時(shí)尚人士=拓展客群本項(xiàng)目一級(jí)輻射圈位于河?xùn)|區(qū)規(guī)劃城市副中心內(nèi)，將是購(gòu)物中心的主力客群，我策劃?rùn)C(jī)構(gòu)對(duì)一級(jí)輻射圈的主力消費(fèi)人口按類(lèi)型進(jìn)一步細(xì)分，可劃分為公務(wù)員和本地中高收入居民消費(fèi)者兩類(lèi)，同時(shí)結(jié)合二三級(jí)輻射商圈消費(fèi)者情況，得出本項(xiàng)目購(gòu)物中心客群的具體定位。購(gòu)物中心客群定位：購(gòu)物中心客群定位：特色

37、購(gòu)物中心特色購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局定位業(yè)態(tài)布局定位購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局定位：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局定位： 本項(xiàng)目建筑層高建議5米左右，頂層配置特殊休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，建議層高局部10米。 購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)布置在較低樓層，餐飲等對(duì)租金承受能力相對(duì)較低的業(yè)態(tài)布置于較高樓層。p 主題特色主題特色 購(gòu)物中心將不受特定主題限制，內(nèi)容跟隨潮流不斷更新，可以引進(jìn)最新、最貼近市場(chǎng)的娛樂(lè)餐飲業(yè)態(tài)，吸引品味潮流商店。p 特色建筑特色建筑 可以大量使用玻璃幕墻，引入光線，營(yíng)造通透感及不夜城的氣勢(shì)，成為整個(gè)河?xùn)|新城商業(yè)的亮點(diǎn)。 設(shè)置富有特色的中庭，豐富空間層次，提升消費(fèi)場(chǎng)所的空間質(zhì)量和檔次，亦可作為演藝場(chǎng)所和商品展示活動(dòng)的空間。特色購(gòu)物中心特色

38、購(gòu)物中心產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議購(gòu)物中心產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：購(gòu)物中心產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：特色購(gòu)物中心特色購(gòu)物中心產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式p建議本項(xiàng)目購(gòu)物中心先保持90%以上自主產(chǎn)權(quán)，便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理和招商，也有利于吸引主力店入住，聚集人氣。等待時(shí)機(jī)成熟進(jìn)行整體打包出售。p提供“無(wú)干擾式服務(wù)”，盡量為顧客創(chuàng)造一個(gè)輕松、舒適的購(gòu)物環(huán)境。特色經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心租賃模式購(gòu)物中心租賃模式購(gòu)物中心產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式：購(gòu)物中心產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式：p建議本項(xiàng)目購(gòu)物中心入口局部?jī)?nèi)街進(jìn)行分割銷(xiāo)售，由于占據(jù)有利位置，將商鋪利潤(rùn)達(dá)到最大化。購(gòu)物中心銷(xiāo)售模式購(gòu)物中心銷(xiāo)售模式總體純商業(yè)特色購(gòu)物中心風(fēng)情步行街風(fēng)情步行街商業(yè)客群定位商業(yè)客群定位本

39、區(qū)域中等收入居民消費(fèi)者本區(qū)域中等收入居民消費(fèi)者：來(lái)源于周邊住宅區(qū)的消費(fèi)者是本商業(yè)街主要支撐客源，同時(shí)建議項(xiàng)目配備的部分生活配套設(shè)施。河?xùn)|區(qū)年輕家庭：河?xùn)|區(qū)年輕家庭：本項(xiàng)目設(shè)置一些適合家庭娛樂(lè)的目的性商業(yè)，能夠輻射較大范圍內(nèi)的家庭親子型消費(fèi)。年輕人士年輕人士：商業(yè)街特色商店等一些業(yè)態(tài)符合年輕一代人士的偏好，能夠吸引此類(lèi)人士過(guò)來(lái)消費(fèi)。本區(qū)域中等收入本區(qū)域中等收入居民消費(fèi)居民消費(fèi)河?xùn)|區(qū)年輕河?xùn)|區(qū)年輕家庭家庭年輕人士年輕人士本區(qū)域居民消費(fèi)者=主力客群全市年輕家庭+年輕人士=拓展客群 根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)街的檔次定位，以及本項(xiàng)目商業(yè)一級(jí)輻射圈消費(fèi)人口組成，細(xì)分商業(yè)街客群定位如下：風(fēng)情步行街客群定位：風(fēng)情步行街

40、客群定位：風(fēng)情步行街風(fēng)情步行街產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議p兒童休驗(yàn)中心產(chǎn)品建議兒童休驗(yàn)中心產(chǎn)品建議 世界上最早的兒童社會(huì)體驗(yàn)主題公園于1999年誕生于墨西哥。國(guó)內(nèi)首家少兒體驗(yàn)館DoDo都城都城已在杭州開(kāi)業(yè)，建筑面積達(dá)1萬(wàn)平米 。 臨沂有很好的教育傳統(tǒng)存在，目前少兒教育已經(jīng)在臨沂得到越來(lái)越大的重視。 城內(nèi)所有建筑、設(shè)施都是迷你版，擁有100多種虛擬職業(yè)，供412歲兒童游戲。 最大的特色在于讓孩子們?cè)谝粋€(gè)安全互動(dòng)的環(huán)境里嘗試各種工作，體驗(yàn)真實(shí)的社會(huì)活動(dòng) ，很受小很受小孩子歡迎孩子歡迎。風(fēng)情步行街產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：風(fēng)情步行街產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：p 特色建筑特色建筑 整條商業(yè)街建議采取統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，同時(shí)與購(gòu)物中

41、心的建筑風(fēng)格相呼應(yīng)，建議可采取時(shí)尚風(fēng)格的建筑。 東興路可考慮在購(gòu)物中心與酒店中間作為主入口之一，人氣氛圍強(qiáng)于其他入口p 商業(yè)街長(zhǎng)度、開(kāi)間、進(jìn)深商業(yè)街長(zhǎng)度、開(kāi)間、進(jìn)深 東興路入口至規(guī)劃道路長(zhǎng)度為350米左右，鳳凰大街入口至南部規(guī)劃道路長(zhǎng)度為250米左右。 根據(jù)經(jīng)營(yíng)者的需求，開(kāi)間和進(jìn)深要有合適的比例，一般在1：31：2之間，層高不低于4.5米，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)層數(shù)在2、3層。風(fēng)情商業(yè)街內(nèi)部可根據(jù)需要設(shè)置商業(yè)街廣場(chǎng)。鳳凰大街入口處可按需設(shè)置標(biāo)志性建筑或直接放置兒童樂(lè)園。風(fēng)情步行街產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：風(fēng)情步行街產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：風(fēng)情步行街風(fēng)情步行街產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議風(fēng)情步行街風(fēng)情步行街產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式p

42、 特色經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng) 可考慮聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的，為入駐商戶(hù)提供富有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理，以”促進(jìn)商家經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)零售潛能“的管理宗旨，與商家聯(lián)手打造令人流連的消費(fèi)環(huán)境。p 租售建議租售建議 建議本項(xiàng)目商業(yè)街30-40產(chǎn)權(quán)自我保留，可考慮分割部分物業(yè)出售，適當(dāng)引進(jìn)合適的主力專(zhuān)賣(mài)店，其中由于商鋪需要35年的培育期，可在前期進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌庹?。風(fēng)情步行街產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式：風(fēng)情步行街產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式：項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目會(huì)所定位項(xiàng)目會(huì)所定位規(guī)劃道路 項(xiàng)目會(huì)所主題定位項(xiàng)目會(huì)所主題定位整個(gè)河?xùn)|新城具有穩(wěn)定收入人群擁有健康生活觀念人士具有定期健身、康體、美容習(xí)慣的人士企業(yè)商務(wù)消費(fèi) 會(huì)所目標(biāo)客群會(huì)所目標(biāo)客群項(xiàng)目會(huì)所定位分析

43、：項(xiàng)目會(huì)所定位分析：項(xiàng)目城市會(huì)所項(xiàng)目城市會(huì)所會(huì)所業(yè)態(tài)建議會(huì)所業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目城市會(huì)所業(yè)態(tài)建議：項(xiàng)目城市會(huì)所業(yè)態(tài)建議：建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合：類(lèi)型類(lèi)型具體項(xiàng)目具體項(xiàng)目健身類(lèi)健身類(lèi)游泳館、器械健身、體操類(lèi)、瑜伽球類(lèi)運(yùn)動(dòng)球類(lèi)運(yùn)動(dòng)模擬高爾夫、室外網(wǎng)球、室內(nèi)籃球、羽毛球、乒乓球、壁球康體康體足浴、桑拿美容美容護(hù)膚、SPA、瘦身中心配套配套咖啡吧、茶吧游泳池游泳池室內(nèi)籃球場(chǎng)室內(nèi)籃球場(chǎng)器械區(qū)器械區(qū)室外小型高室外小型高爾夫推桿場(chǎng)爾夫推桿場(chǎng)室外休息區(qū)室外休息區(qū)項(xiàng)目城市會(huì)所項(xiàng)目城市會(huì)所會(huì)所產(chǎn)品建議會(huì)所產(chǎn)品建議項(xiàng)目城市會(huì)所產(chǎn)品建議：項(xiàng)目城市會(huì)所產(chǎn)品建議：p 主題特色主題特色 臨沂城市名片，休閑放松的天堂。p 特色經(jīng)營(yíng)

44、特色經(jīng)營(yíng) 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司管理，采取會(huì)員制，吸引會(huì)員。 設(shè)立VIP專(zhuān)區(qū)，提升會(huì)所檔次。p 特色建筑特色建筑 建立地標(biāo)性的建筑，風(fēng)格鮮明，打造區(qū)域知名度。 靠近社區(qū)大門(mén)附近建議設(shè)置親水區(qū)。室內(nèi)籃球室內(nèi)籃球場(chǎng)場(chǎng)p 租售建議租售建議 介于城市會(huì)所的定位和在整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中的地位，發(fā)展?jié)摿薮螅ㄗh先對(duì)其進(jìn)行保留，再銷(xiāo)售 健身類(lèi)產(chǎn)業(yè)多對(duì)租金承受力較低，可考慮低租金引進(jìn)，同時(shí)參與會(huì)所利潤(rùn)分成。項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目酒店定位項(xiàng)目酒店定位項(xiàng)目酒店定位：項(xiàng)目酒店定位：規(guī)劃道路 項(xiàng)目位于河?xùn)|新區(qū)的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)域，未來(lái)有望打造成河?xùn)|CBD，其良好的區(qū)位為整個(gè)項(xiàng)目的定位奠定了基礎(chǔ)。 尊貴顯示出本項(xiàng)目在自身

45、檔次定位上的高標(biāo)準(zhǔn)性，同時(shí)也是目標(biāo)客戶(hù)的高層次性 本項(xiàng)目位于河?xùn)|工業(yè)園區(qū)附近，且周邊未來(lái)將將成為商業(yè)中心，商務(wù)氛圍逐步濃厚，商務(wù)客將是本項(xiàng)目的主要客源河?xùn)|河?xùn)|CBD準(zhǔn)準(zhǔn)5星級(jí)商務(wù)酒店星級(jí)商務(wù)酒店123項(xiàng)目酒店客房面積建議：項(xiàng)目酒店客房面積建議：項(xiàng)目酒店定位項(xiàng)目酒店定位酒店客房面積酒店客房面積參考案例情況參考案例情況本項(xiàng)目建議本項(xiàng)目建議標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)間行政套房行政套房豪華套房豪華套房40406060100100p標(biāo)準(zhǔn)間的面積應(yīng)以40為宜，行政套房及豪華套房的面積適當(dāng)增加。酒店名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)間*行政套房豪華套房世茂花園大酒店324262浙江南湖國(guó)際俱樂(lè)部4060-80120博雅酒店308080-100單位：

46、平方米單位：平方米項(xiàng)目酒店整體布局建議：項(xiàng)目酒店整體布局建議：項(xiàng)目酒店定位項(xiàng)目酒店定位酒店布局建議酒店布局建議2-3F 大堂挑空500平米露天游泳池及餐飲塔樓單層1600平米裙樓單層3200平米樓層樓層功能功能層高層高（米）（米）使用面積使用面積（平方米）（平方米）建筑面積建筑面積（平方米）（平方米）建面比例建面比例16-21F酒店公寓3.35,7609,60025%5-16F客房3.311,52019,20049%4F休閑健身69601,600 4%3F會(huì)議61,620 2,700 7%2F餐飲61,620 2,700 7%1F大堂/酒吧/零售/酒店辦公61,9203,200 8%地上總計(jì)-

47、80.123,40039,000100%B1F停車(chē)/配套5-6,000 - 酒店以裙樓+塔樓的模式為主，裙樓部分以酒店配套為主，塔樓部分則為客房。 空調(diào)客房 步入式衣櫥 浴室內(nèi)電話 熱帶雨林式花灑 對(duì)講電話 DVD 播放機(jī) 數(shù)字電視 語(yǔ)音信箱 保險(xiǎn)箱 可提供連通客房 衛(wèi)星頻道 嬰兒床 羽絨枕 羽絨被罩 高速上網(wǎng) 傳真機(jī)/復(fù)印機(jī)/打印機(jī) 項(xiàng)目酒店設(shè)施建議：項(xiàng)目酒店設(shè)施建議：項(xiàng)目酒店定位項(xiàng)目酒店定位酒店設(shè)施建議酒店設(shè)施建議項(xiàng)目酒店設(shè)施建議：項(xiàng)目酒店設(shè)施建議：項(xiàng)目酒店定位項(xiàng)目酒店定位酒店設(shè)施建議酒店設(shè)施建議餐廳設(shè)施餐廳設(shè)施中餐廳、西餐廳、酒吧、咖啡吧會(huì)議設(shè)施會(huì)議設(shè)施宴會(huì)廳、中小會(huì)議廳、會(huì)客廳、多功能

48、廳休閑設(shè)施休閑設(shè)施健身中心、SPA、理療室、桑拿房、室內(nèi)外泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球房項(xiàng)目酒店定位項(xiàng)目酒店定位產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式自營(yíng)自營(yíng)所有權(quán)擁有所有權(quán)擁有全權(quán)委托全權(quán)委托特許經(jīng)營(yíng)特許經(jīng)營(yíng)出讓土地出讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)擁有資金充裕度資金充裕度管理水平管理水平經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目本項(xiàng)目匹配度匹配度大大/ /多多/ /強(qiáng)強(qiáng)小小/ /少少/ /弱弱根據(jù)對(duì)于酒店管理模式與本項(xiàng)目匹配度的研究，建議本項(xiàng)目知名的國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理?？头慨a(chǎn)品運(yùn)營(yíng)：客房產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)：項(xiàng)目酒店定位項(xiàng)目酒店定位產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式項(xiàng)目酒店公寓運(yùn)營(yíng)模式：項(xiàng)目酒店公寓運(yùn)營(yíng)模式：租售建議租售建議建議房間全部分割產(chǎn)權(quán)出售；產(chǎn)權(quán)期限

49、產(chǎn)權(quán)期限商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)40年裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)建議做部分硬裝修（廚衛(wèi)、地板、墻面等），其余家具家電等軟裝考慮以菜單形式提供售價(jià)建議售價(jià)建議由于戶(hù)型和區(qū)域規(guī)劃發(fā)展關(guān)系，建議售價(jià)比周邊住宅價(jià)格略高，將精裝修成本計(jì)入房?jī)r(jià)主打精裝修，拎包入駐；享受酒店式管理服務(wù)主打精裝修，拎包入駐；享受酒店式管理服務(wù)項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目辦公定位項(xiàng)目辦公定位規(guī)劃道路項(xiàng)目辦公定位：項(xiàng)目辦公定位：內(nèi)容內(nèi)容商務(wù)辦公區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)域產(chǎn)品定位中檔傳統(tǒng)寫(xiě)字樓客戶(hù)定位河?xùn)|區(qū)工業(yè)園區(qū)中小企業(yè)客戶(hù)特征對(duì)辦公樓的品質(zhì)要求不高，對(duì)租金承受力也較低。本項(xiàng)目地塊寫(xiě)字樓總體定位建議如下：本項(xiàng)目地塊寫(xiě)字樓總體定位建議如下：寫(xiě)字樓無(wú)獨(dú)立裙房

50、，在購(gòu)物中心上建造寫(xiě)字樓無(wú)獨(dú)立裙房，在購(gòu)物中心上建造項(xiàng)目辦公定位項(xiàng)目辦公定位辦公產(chǎn)品建議辦公產(chǎn)品建議項(xiàng)目辦公產(chǎn)品建議項(xiàng)目辦公產(chǎn)品建議1：正門(mén)購(gòu)物中心購(gòu)物中心寫(xiě)字樓電梯入口1F2F3F4F5-14層供應(yīng) 臨沂中檔寫(xiě)字樓平均單棟寫(xiě)字樓體量（萬(wàn) ） 3.43 1.51.5標(biāo)準(zhǔn)層面積 （） 1700 15001500n 建議在購(gòu)物中心非主干道入口設(shè)置通往寫(xiě)字樓塔樓的裙樓大堂（小面積）,可通過(guò)大堂直接進(jìn)入購(gòu)物中心。n 由于在臨沂，寫(xiě)字樓基本都集中在蘭山區(qū)，但入駐率及銷(xiāo)售均不佳，投資理念還未跟上，故不建議體量太大，僅作為河?xùn)|區(qū)對(duì)外的一面窗口。18層本案建議標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高3.5m3.5mn大堂層設(shè)置門(mén)廳和

51、物業(yè)辦公區(qū)，n另外也可以設(shè)置小型的產(chǎn)品展示區(qū)n 建議頂層設(shè)有屋頂花園，對(duì)于在高層辦公的人來(lái)說(shuō)，在緊張的工作期間，可以有個(gè)放松身心的去處。項(xiàng)目辦公定位項(xiàng)目辦公定位辦公產(chǎn)品建議辦公產(chǎn)品建議項(xiàng)目辦公產(chǎn)品建議項(xiàng)目辦公產(chǎn)品建議2：項(xiàng)目辦公定位項(xiàng)目辦公定位辦公分割建議辦公分割建議項(xiàng)目辦公單層平面分割建議：項(xiàng)目辦公單層平面分割建議： 建議辦公單層平面分割大小為100300，大小不等滿足企業(yè)入駐的各個(gè)需求。單層面積分割建議：?jiǎn)螌用娣e分割建議： 建議采取框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部平面可實(shí)現(xiàn)自由分割，組合，來(lái)滿足中大型企業(yè)入駐的需求。自由組合分割建議：自由組合分割建議：5A5A智能化智能化OAOA辦公智能化BABA樓宇自動(dòng)化

52、FAFA消防智能化SASA安保智能化CACA通信自動(dòng)化子系統(tǒng)子系統(tǒng)中高檔寫(xiě)字樓配置現(xiàn)狀中高檔寫(xiě)字樓配置現(xiàn)狀 物業(yè)管理系統(tǒng) 智能卡管理系統(tǒng) 公共信息服務(wù)系統(tǒng) 暖通自控系統(tǒng) 給排水自控系統(tǒng) 供配電及照明監(jiān)視系統(tǒng) 電梯監(jiān)視系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng) 自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 廣播音響系統(tǒng) 閉路監(jiān)視系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 紅外報(bào)警系統(tǒng) 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 電話通信系統(tǒng) 很少使用，人工操作代替 駐戶(hù)自行安裝門(mén)禁智能卡系統(tǒng) 通常大堂入口安裝查詢(xún)機(jī)或顯示屏 監(jiān)視主機(jī)，終端監(jiān)控 監(jiān)控水泵、水箱 監(jiān)視高配電參數(shù)、照明開(kāi)關(guān)控制 監(jiān)視電梯運(yùn)營(yíng)，調(diào)節(jié)運(yùn)行程序 自動(dòng)消防報(bào)警，啟動(dòng)噴淋系統(tǒng) 緊急狀態(tài)下啟動(dòng)廣播 監(jiān)視主要公共區(qū)域 人工樓

53、宇巡更 外圍區(qū)域及地庫(kù)至核心筒紅外報(bào)警 圖象對(duì)比（采用較少）、收費(fèi)系統(tǒng) 每10平方米1對(duì)，電話，接入標(biāo)準(zhǔn) 層配電箱BABAFAFASASA項(xiàng)目辦公定位項(xiàng)目辦公定位辦公智能化建議辦公智能化建議項(xiàng)目辦公智能化建議：項(xiàng)目辦公智能化建議：項(xiàng)目辦公定位項(xiàng)目辦公定位產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式租售結(jié)合：租售結(jié)合：建議寫(xiě)字樓先期以租賃為主，自己持有，待臨沂寫(xiě)字樓需求上升時(shí)，在根據(jù)租售比，出售。物業(yè)管理：物業(yè)管理：聘用國(guó)際知名管理公司作為物業(yè)管理顧問(wèn)，提供人性化的服務(wù)和管理，提高項(xiàng)目的知名度。開(kāi)發(fā)策略：開(kāi)發(fā)策略：為降低風(fēng)險(xiǎn)，寫(xiě)字樓晚于商業(yè)啟動(dòng)，招租可先期先進(jìn)，可通過(guò)優(yōu)惠措施吸引知名企業(yè)入駐。上市時(shí)間：上市時(shí)間：建

54、議寫(xiě)字樓部分最后上市，畫(huà)上完美句話項(xiàng)目辦公產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式：項(xiàng)目辦公產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式：項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目分項(xiàng)定位項(xiàng)目公寓定位項(xiàng)目公寓定位規(guī)劃道路項(xiàng)目公寓定位：項(xiàng)目公寓定位：主力賣(mài)點(diǎn)：u河?xùn)|區(qū)未來(lái)城市副中心u河?xùn)|區(qū)居住片區(qū)最集中的地區(qū)u河?xùn)|區(qū)未來(lái)生活配套最完善的區(qū)域u河?xùn)|區(qū)目前人氣最旺的地方打造河?xùn)|區(qū)頂級(jí)高檔公寓，河?xùn)|生活品質(zhì)的象征項(xiàng)目公寓定位項(xiàng)目公寓定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目公寓客群定位：項(xiàng)目公寓客群定位：園區(qū)辦公及工作客戶(hù)河?xùn)|區(qū)首次置業(yè)者市內(nèi)外二次置業(yè)者和投資者n河?xùn)|本地中高收入人群n河?xùn)|工業(yè)園區(qū)企業(yè)管理層n河?xùn)|區(qū)企事業(yè)單位公務(wù)員n市中心首次置業(yè)人群n市中心二次置業(yè)投資人群主要針對(duì)客群項(xiàng)目公寓定

55、位項(xiàng)目公寓定位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目公寓河?xùn)|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：項(xiàng)目公寓河?xùn)|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 ：臨沂三立置業(yè)有限公司臨沂三立置業(yè)有限公司占地面積：占地面積：40畝畝容積率容積率 ：2.98總建面積：總建面積：6.5萬(wàn)萬(wàn)項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：河濱東路九曲大橋北河濱東路九曲大橋北50米米建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：小高層小高層銷(xiāo)售均價(jià)：銷(xiāo)售均價(jià)：3300元元/；起價(jià)；起價(jià)2800元起元起戶(hù)型面積：戶(hù)型面積：107196（涵蓋二室二廳（涵蓋二室二廳四室二廳）四室二廳）客群分布：客群分布：河?xùn)|區(qū)置業(yè)客戶(hù)為主、鄉(xiāng)縣及市中心客戶(hù)為輔河?xùn)|區(qū)置業(yè)客戶(hù)為主、鄉(xiāng)縣及市中心客戶(hù)為輔銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售率達(dá)銷(xiāo)售率

56、達(dá)90%以上以上推廣理念：推廣理念：全封閉，純居住樓盤(pán)，健康愜意水岸生活全封閉，純居住樓盤(pán)，健康愜意水岸生活開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 ：臨沂新宏基房地產(chǎn)發(fā)展有限公司臨沂新宏基房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積：占地面積：200畝畝容積率容積率 ：1.61總建面積：總建面積：20萬(wàn)萬(wàn)項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：金雀山東路與蘭亭路交匯處北金雀山東路與蘭亭路交匯處北60米米 建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：多層多層銷(xiāo)售均價(jià)：銷(xiāo)售均價(jià)：2800元元/；起價(jià)；起價(jià)2100元起元起戶(hù)型面積：戶(hù)型面積：89170（涵蓋二室二廳（涵蓋二室二廳三室二廳）三室二廳）客群分布：客群分布：河?xùn)|區(qū)置業(yè)客戶(hù)為主、鄉(xiāng)縣及市中心客戶(hù)為輔河?xùn)|區(qū)置業(yè)客戶(hù)為主、鄉(xiāng)縣及市

57、中心客戶(hù)為輔銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售率達(dá)銷(xiāo)售率達(dá)80%項(xiàng)目公寓定位項(xiàng)目公寓定位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目公寓河?xùn)|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：項(xiàng)目公寓河?xùn)|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：推廣理念：推廣理念：多層精品，把升值空間讓給消費(fèi)者，低價(jià)格高品質(zhì)多層精品，把升值空間讓給消費(fèi)者，低價(jià)格高品質(zhì)項(xiàng)目公寓定位項(xiàng)目公寓定位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目公寓河?xùn)|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：項(xiàng)目公寓河?xùn)|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 ：臨沂田潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司臨沂田潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：占地面積：7.54公頃公頃容積率容積率 ：3.32總建面積：總建面積：25萬(wàn)萬(wàn)項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：濱河?xùn)|路東側(cè)，府前街北側(cè)，北鄰一號(hào)街濱河?xùn)|路東側(cè)，府前街北側(cè)，北鄰

58、一號(hào)街 建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：高層高層銷(xiāo)售均價(jià)：銷(xiāo)售均價(jià)：3300元元/戶(hù)型面積：戶(hù)型面積：69156（涵蓋一室二廳（涵蓋一室二廳四室二廳）四室二廳）客群分布：客群分布：河?xùn)|區(qū)首次置業(yè)人群、公務(wù)員，市中心客戶(hù)河?xùn)|區(qū)首次置業(yè)人群、公務(wù)員，市中心客戶(hù)銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況：一期銷(xiāo)售售罄，二期火爆銷(xiāo)售一期銷(xiāo)售售罄，二期火爆銷(xiāo)售推廣理念：推廣理念：尊享東岸寧?kù)o，傲視西岸繁華。尊享東岸寧?kù)o，傲視西岸繁華。 項(xiàng)目公寓定位項(xiàng)目公寓定位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目公寓河?xùn)|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：項(xiàng)目公寓河?xùn)|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 ：臨沂豪爾森置業(yè)有限公司臨沂豪爾森置業(yè)有限公司占地面積：占地面積：277畝畝容積率容積率 ：

59、1.45總建面積：總建面積：27萬(wàn)萬(wàn)項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：河?xùn)|區(qū)人民大街河?xùn)|區(qū)人民大街 建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：多層、小高層多層、小高層銷(xiāo)售均價(jià)：銷(xiāo)售均價(jià)：3500元元/戶(hù)型面積：戶(hù)型面積：89128（涵蓋二室二廳（涵蓋二室二廳三室二廳）三室二廳）客群分布：客群分布：河?xùn)|區(qū)置業(yè)客戶(hù)為主、公務(wù)員河?xùn)|區(qū)置業(yè)客戶(hù)為主、公務(wù)員銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況：一期售罄，二層多層正在熱銷(xiāo)一期售罄，二層多層正在熱銷(xiāo)推廣理念：推廣理念：臨沂領(lǐng)袖階層、莊園居住夢(mèng)想臨沂領(lǐng)袖階層、莊園居住夢(mèng)想項(xiàng)目公寓定位項(xiàng)目公寓定位項(xiàng)目產(chǎn)品布局項(xiàng)目產(chǎn)品布局項(xiàng)目公寓產(chǎn)品布局：項(xiàng)目公寓產(chǎn)品布局：住宅產(chǎn)品布局：住宅產(chǎn)品布局：花園洋房花園洋房高層公寓高層公

60、寓小區(qū)主入口小區(qū)主入口物物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型用地用地面積面積( (萬(wàn)萬(wàn)m2)m2)建筑建筑面積面積( (萬(wàn)萬(wàn)m2)m2)容容積積率率建建筑筑覆覆蓋蓋率率具體建議具體建議主要戶(hù)型主要戶(hù)型花園洋房1.82.71.548%5f洋房6幢，每幢約4000m290m2的2室，120m2以上的三室和四室高層4.510.82.436%18f高層13幢，每幢約7800m2主力戶(hù)型90m2的2室和108小三室戶(hù)型，120大三室合計(jì)6.313.52.1住宅建筑類(lèi)型建議：住宅建筑類(lèi)型建議：地面生態(tài)停車(chē)位地面生態(tài)停車(chē)位配套類(lèi)型配套類(lèi)型車(chē)位車(chē)位會(huì)所會(huì)所商業(yè)商業(yè)配套建議配套建議車(chē)位約800個(gè)-備注備注根據(jù)地塊客戶(hù)，住戶(hù)與車(chē)位配比