新聯康2010年重慶協(xié)信城項目營銷策劃報告

1、協(xié)信大學城項目營銷策劃報告我們要解決的問題2010年完成 13億元 的總銷目標2400套房子 X 55萬元/套 歸根結底就是要解決客戶和定價的問題其中客戶問題尤其重要本案提案中心思想以人為本項目背景研究宏觀市場項目本體區(qū)域市場客戶框架客戶精準定位產品力提升項目定位營銷推廣策略價格策略推案策略推廣策略渠道手段銷售執(zhí)行保障項目背景研究宏觀市場研判項目本體分析區(qū)域市場分析客戶框架確立詳細背景研究宏觀市場研判4月14日，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款

2、購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日，對房價過高、上漲過快的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款；并首推房價問責制。6月4日，住房與城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)出通知，對商業(yè)房貸中二套房認定標準進行明確，不是以前普遍所認為的單一“認貸”或“認房”，而是更為嚴厲“認房也認貸”，而且是以家庭為單位。 8月5日，銀監(jiān)會建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸。重慶各銀行已全部停辦第三套房貸。這是自今年4月“國十條”出臺后，重慶地區(qū)銀行第三次叫停第三套房貸。9月29日

3、，國家有關部分出臺相關措施，買房首付至少30%，第三套房貸暫停。新措施主要在信貸方面著力，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。10月20日，央行三年來首次加息，金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。10月20日，重慶地方出臺房產契稅新政，建筑面積144平方米（套內面積120平方米）以上的住宅，按3%征收契稅； 建筑面積小于144平方米（含）的住

4、宅，按1.5%征收契稅； 個人購買90平方米及以下普通住房，且屬家庭首套房的，契稅按1%收取。從4月開始的樓市調控新政出臺到9月底的樓市二次新政，政策并沒有松綁的跡象呈現，反而是更加吃緊；重慶作為房產稅試點城市之一，各種調控政策傳聞紛紛，政府調控決心更加堅決，對購房者信心打擊嚴重，未來市場走勢不容樂觀。調控政策調控方式市場影響出臺可能性土地政策打擊囤地，加快開發(fā)持續(xù)存在，市場影響較小很有可能迅速出臺稅收政策物業(yè)稅或其變通稅種出臺物業(yè)稅的出臺對于購房信心的打擊非常嚴重如果此次市場調控無法達到政策預期效果，相關稅收政策近期出臺的可能性較高金融政策利率政策對實際購買力影響較大如果持續(xù)調控不見成效，政

5、府可能出臺更嚴厲的利差政策。行政政策二次房改保障性住房政策對商品房沖擊相對較小尚無明確推出時間表，短期內實現可能性不大后市政策出臺預期后續(xù)可能出臺的政策中仍然不乏對于市場沖擊較大的金融及稅收手段，市場面臨較大的政策壓力。連續(xù)的調控政策項目本體分析地段邊緣化屬性地塊位置主城區(qū)大學城科技學院三軍醫(yī)大重慶大學城市管理學院重慶師范大學四川美院電子科技 職業(yè)學院重慶醫(yī)科大學東方劍橋醫(yī)藥衛(wèi)生職業(yè)學院重慶職業(yè)技術學院龍湖睿城卓越熙街富力城廊橋水鄉(xiāng)康田漫城本地塊大學城位于主城區(qū)西部邊緣，本案地處大學城南部邊緣。項目本體分析板塊項目雙重化屬性一面是洋房、別墅，一面是公寓/一面是升級改善，一面是價格擠壓龍湖睿城東

6、方劍橋東橋郡重大集資樓重師集資樓富力城卓越項目康田漫城融城華府龍湖花千樹龍湖U城廊橋水鄉(xiāng)本案洋房、別墅升級改善屬性龍湖東橋郡、花千樹、融城華府、龍湖u城洋房、廊橋水鄉(xiāng)、龍湖睿城等共同在區(qū)域內形成了大學城高端社區(qū)形象。公寓價格擠壓屬性 隨著地鐵1號線大學城段的即將開通，富力城、康田漫城、東方劍橋、廊橋水鄉(xiāng)高層組團等將逐步成為板塊熱點項目本體分析板塊升級化屬性大學新城區(qū)域規(guī)劃交通板塊升級四大引擎助推板塊升級，增強板塊輻射力自身配套定位城市副中心，五大產業(yè)板塊，導入大量產業(yè)人口配套日趨完善，教育配套、環(huán)境配套有較強吸引力人文、科學氣息加快人口導入，助推板塊發(fā)展交通發(fā)展具備強效推力，吸引外區(qū)置業(yè)項目本

7、體分析項目關鍵詞大規(guī)模商業(yè)配套大盤公寓洋房混合社區(qū)精裝修戶型緊湊創(chuàng)意洋房設計高附加值新古典風格區(qū)域市場分析根據目前規(guī)劃，以大學城中路為界線，大學城劃分為兩個板塊。大學城南路以北的區(qū)域為目前開發(fā)的熱點區(qū)域，以南的區(qū)域為未來集中居住配套區(qū)，目前還未進行大規(guī)模開發(fā)。本案龍湖睿城（售罄）東方劍橋5400東橋郡12000重大集資樓重師集資樓富力城7500 （精裝）卓越熙街康田漫城5600融城華府11000龍湖花千樹（售罄）龍湖U城8000（精裝）廊橋水鄉(xiāng)15000中渝地塊三個別墅項目在售：廊橋水鄉(xiāng)、東橋郡、融城華府。單價都超過10000元/。四個高層項目在售：東方劍橋、康田漫城，價格在5500元/左右；

8、龍湖u城、富力城精裝修產品價格達到7500-8000元/。一個洋房項目在售：龍湖u城，首批開盤均價僅在8000元/左右龍湖花千樹8月成交均價為9000元/。區(qū)域市場概況區(qū)域市場分析東方劍橋 ， 1300套，主力面積60-70兩房60%和90-110三房35%，其他5%2010年2011年2012年2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月富力城，8500套，主力面積60-70兩房30%，80-100三房40%，1

9、00-120 四房15%，35-45 一房10%，其他5%東方劍橋400套，主力面積平層110-120，躍層140-180康田漫城 ，1000套，主力面積80以下高 層洋 房龍湖U城 800套，主力面積平層90-120，躍層120-140龍湖U城 ，5000套，預估有約70%的產品面積在70-110平米，其他為公寓中渝地塊，約3500套，35-100平米為主，一房20%，兩房50%，三房20%，其他10%金科廊橋水鄉(xiāng) 900套，主力面積平層100-120，占約60%，120-150占約30%。金科廊橋水鄉(xiāng)，約8000套，35-100平米為主，一房20%，兩房40%，三房40%， 2010-20

10、13年區(qū)域高層供應情況 區(qū)域近期50平米以下的純投資型產品陸續(xù)有供應，2011年以居住型產品為主的項目將陸續(xù)入市，面積在60-110平米，項目逐漸增多，競爭激烈； 2010-2013年區(qū)域洋房供應分析 從2010年開始洋房產品供應增加，產品主要為平層戶型（85-120）、躍層戶型（120-160）。龍湖U城、金科廊橋水鄉(xiāng)、我司項目和東方劍橋是未來市場供應主力；區(qū)域內和本案產品類似的項目為：廊橋水鄉(xiāng)，龍湖u城、富力城、康田漫城、中渝項目、東方劍橋。目前區(qū)域市場客戶來源1、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型客戶虎溪鎮(zhèn)、陳家橋鎮(zhèn)等原住民2、周邊產業(yè)客戶大學老師，大學城、軟件園職工3、主城區(qū)外遷客戶交通導入，價格擠壓和少

11、量改善需求4、周邊區(qū)縣客戶（主要是璧山縣客戶）5、投資型客戶看重區(qū)域升值潛力和出租能力根據區(qū)域客觀環(huán)境和區(qū)域項目的成交客戶分析，當前區(qū)域主要客戶來源如下：地鐵1號線運行后的影響：地鐵1號線運行后，不能立刻為區(qū)域內房地產項目輸送客戶，但1號線開通，是區(qū)域房地產的催化劑，將加速區(qū)域房地產的發(fā)展。附：地鐵軌道1號線設計的日運載量為39萬人次，根據大學城未來城市副中心的定位、大學城教育及其他產業(yè)功能定位的拉動，估計日運載可達1/5-2/5設計運載量，即6-8萬人次，全線管通至璧山后，還會增加。未來客群變化預測對沙區(qū)城市拓展分析： 沙坪壩城市區(qū)域人多地少，城市老建筑較多，品質樓盤少，單價高于大學城區(qū)域，

12、在原有的主城范圍內無法滿足城市化率增長的需要下，大學城片區(qū)為客戶提供了良好的基礎條件，2011年地鐵1號線貫通后將成為人口快速轉移的契機，大學城房產對沙坪壩主城的吸引力將大大增加。金融街金悅城預計8000元/融匯國際溫泉城7500元/隆鑫天雨方8000元/南方東銀項目華宇金沙時代7800元/富洲新城6900元/香格里拉（洋房）11000元/藍溪谷地7500元/沙坪壩市區(qū)明年有房源在售的項目有8個目前高層均價在7500-8000元/范圍洋房僅有香格里拉一個項目，均價11000元/。璧山隧道通車后的影響：璧山隧道通車后，璧山和大學城、西永微電園的距離非常近，這對于擴展大學城空間，完善西永微電園配套

13、服務設施等都有積極影響，對于璧山客戶來講，上班在璧山，居住在大學城也有了可行的條件。對璧山城市拓展分析：璧山城市區(qū)域品質樓盤幾乎沒有，大盤稀少，但是單價低于大學城區(qū)域，在原有的樓盤品質和生活配套均無法滿足當地客戶需求的情況下，大學城片區(qū)樓盤無疑是璧山客戶首選區(qū)域。未來客群變化預測大學城隧道瀚恩第五大道4600元/錦春綠島新都5350元/天佑山水4600元/當前璧山普通高層公寓價格一般在4600-5350元/左右。PS：璧山按建筑面積銷售，以上數字為折合套內價格瑞湖名苑4800元/生態(tài)旅游觀光區(qū)鐵路物流中心本案城市中心區(qū)微電園區(qū)重慶大學城改善型客戶趨漲隨著區(qū)域的逐漸成熟，加上大學城原本適宜生活的

14、地形、人文優(yōu)勢。未來改善型置業(yè)比例會逐步上升。投資型客戶趨少隨著區(qū)域價值的提升，區(qū)域項目價格逐步達到甚至超過部分主城區(qū)價格，樓盤升值潛力下降，投資客比例呈現下降趨勢。未來客群變化預測客戶精準定位本案客戶導入研究從大學城板塊的發(fā)展看未來客戶的導入方向沙坪壩發(fā)展較為成熟，加上地形地貌的影響基本已無大幅土地供應；未來土地供應主要集中在大學城及西永組團，從板塊整體發(fā)展走勢上看，未來客戶導入將因開發(fā)熱點的西移而向西推進。大學城地處西永組團，泊接沙坪壩區(qū)璧山兩區(qū)，是西部新城的重要動核。CBD大學城主城區(qū)西永城市副中心璧山主城西進價差導入和品質差異導入客戶是本案公寓產品重要客源 沙坪壩板塊與大學城板塊存在價

15、差（價格落差）、大學城與璧山片區(qū)存在品質落差（價值落差），短期內難以有效彌補； 隨著主城區(qū)土地供應的稀缺，有軌道交通覆蓋的近郊與遠郊住宅的價差更大 大學城板塊沙坪壩板塊毛坯均價7500元/璧山板塊缺乏高品質規(guī)模社區(qū)板塊均價落差約1000元/ 產業(yè)導入型客戶是本案主力客戶 大學城片區(qū)主要以教育科研、電子產業(yè)及鐵路物流等三大產業(yè)為主?，F微電園入駐企業(yè)有64家，世界500強企業(yè)有5家（富士康、惠普、思科、英業(yè)達、廣達），規(guī)劃2015年產值達3000億元。西永組團由五大功能片區(qū)構成，重慶市大學城(33平方公里)，西永微電子產業(yè)園（15平方公里），重慶鐵路物流中心(20平方公里)，生態(tài)旅游觀光區(qū)(10平

16、方公里)，城市中心區(qū)(20平方公里，為大學城配套)。微電園重慶大學城城市中心區(qū) 生態(tài)旅游觀光區(qū)重慶鐵路物流中心生態(tài)旅游觀光區(qū)交通導入型客戶將是未來本案公寓產品的主要客源之一 內環(huán)取消收費和2012年軌道1號線通車后區(qū)域交通得到極大改善，將進一步融入主城，2012年雙碑大橋及隧道的開通也將打破交通瓶頸，使本項目的輻射范圍擴大，因交通改善而導入的客戶將增加。 輕軌1號線大學城未來客源導入分析價差導入型客戶是本案重要客源；依托主城西進發(fā)展的機遇，周邊產業(yè)園迅速發(fā)展，人口密度增強產業(yè)導入型客戶也將是本案公寓最主要客源； 2012年區(qū)域交通將得到全面改善，輕軌1號線和雙碑隧道的貫通，周邊生活配套、環(huán)境的

17、逐步完善，也將帶來一部分交通導入型客戶及周邊改善型需求客戶。購買力客戶類型模型類別家庭年收入水平職業(yè)背景購房支付特點置業(yè)偏好生活調性生活偏好富豪型300萬以上歐美企業(yè)CEO、大型上市公司董事長、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)董事、社會名人、政府機關高級官員，外資金融機構董事等傾向一次性付款精神型擁有型奢華型商務型投資型成功 自信冒險 感性領袖 理性非凡奢華善于交際，通過社會上層的高級會所、高爾夫俱樂部、名人社交聚會進行廣泛的社會交往。喜歡奢侈品、房產、股票等購買和收藏。喜歡豪華消費。擁有名車，喜歡歐美旅游。富貴型100-300萬歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)總經理、董事，頂級專業(yè)人士、

18、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務型投資型成功精英張揚進取品味善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動。生活追求高雅、新潮和高品質。喜歡各類投資。擁有名車，經常出國旅游。富裕型30-100萬外資企業(yè)中高層、國內上市公司高管、民營企業(yè)總經理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機構的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機構經理等。低總價的物業(yè)一次性付款，高總價的物業(yè)考慮分期付款。 擁有型奢華型運動型休閑型贍養(yǎng)型進取炫耀享受個性時髦追逐社會高尚生活的表現形式，愿意花時間和金錢進行休閑娛

19、樂消費和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。中產型 10-30萬歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經理、上市公司經理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學高級教師等。首付能力不很強。但月還款能力高、工作前景預期好。貸款年限可以較長。國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運動型健康型事業(yè)積極前瞻快捷理性個性品味家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經濟承受

20、能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經濟型10萬以下各類企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等。 月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動拆遷等有一定的首付能力。工作前景預期不高。多采取高首付購房。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型健康型生活家庭實惠安全幸福健康喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經濟實惠為標準。經濟憂患意識強，儲蓄強于消費。不盲目追求時尚和品牌，本案客戶特征研究：潛在客戶（購買力客戶）定位公寓按8500元/平米，本案主力戶型面積段35-66.5計算：總房價：約30-57萬首付：約9-17萬；公積金貸款：本處取最低10萬，貸款20年；商業(yè)貸款：約20

21、-40萬， 貸20年。月還款額度：1411-2688元（按最新還款利率計算）可承受的基本家庭月收入： 1411-2688元/30%=4700-9000元（30%為還款安全系數） 可承受的基本家庭年收入至少為：56000-110000元 根據能夠達到家庭年收入6-11萬元的購買力基本客戶類型為：經濟型家庭和中產型家庭。購買力客戶類型模型洋房按9500元/平米，本案主力戶型面積段110-124計算：總房價：約105-118萬首付：約32-35萬；商業(yè)貸款：約73-82萬， 貸20年。月還款額度： 4800-5500元（按最新還款利率計算）可承受的基本家庭月收入：4800-5500元/30%=160

22、00-18300元（30%為還款安全系數） 可承受的基本家庭年收入：190000-220000元 根據能夠達到家庭年收入19-22萬元的購買力基本客戶類型為：中產家庭，輔助客戶類型為和富裕型家庭購買力客戶類型模型PS：以上價格并非項目定價，而是根據一般情況推導的靜態(tài)參考指標 購 買 力 客 戶 類 型 生活型工作型教育型運動型休閑型贍養(yǎng)型健康型富 裕 型經 濟 型中 產 型富 貴 型富 豪 型 精神型 擁有型 商務型 奢華型 投資型 文化型 功 能 偏 好情 感 偏 好 購買力 產品 偏 好 模 型享受型產品功能和情感偏好過濾： 中高端客戶群體在置業(yè)時比較傾向于情感偏好，故以此為過濾前提： 產

23、品特點：社區(qū)規(guī)模大自身配套完善開發(fā)商“協(xié)信”品牌花園洋房，位于大學城內，文化氛圍濃厚，人文薈粹距沙坪壩市區(qū)不遠，交通方便戶型設計考慮了贈送面積根據 ，此產品的適合客戶類型為： 健康型、工作型、生活型、教育型、投資型、享受型產品功能偏好模型客戶精準定位通過客戶導入、潛在購買力、功能及情感偏好的層層篩選，現對本案客戶進行具體描述：1)周邊產業(yè)園中層、大學城配套產業(yè)鏈業(yè)主2)追求品質的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及大學城原住居民主力客戶輔助客戶1）對品質要求不高的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及原住居民2）有一定消費能力的重慶郊縣在大學城求學的學生家庭此類人群對大學城區(qū)域有認同感、追求居住舒適度、樓盤品質及項目形象、追求勝人一籌的優(yōu)越感1）

24、投資客（出租給大學生）2）看好大學城潛力、等升值后出售的外區(qū)投資者此類客戶對大學城區(qū)域有認同感，偏好低總價、能滿足居住功能、生活便捷的中檔物業(yè)形態(tài)此類客戶認同大學城區(qū)域的升值潛力，看重地區(qū)發(fā)展速度，偏好低總價產品。初期這類客戶是本案主力客戶，隨著后續(xù)價格的提升和戶型的增大，投資客數量呈現下降趨勢項目包裝和現場引導特殊客戶項目定位核心競爭力項目定位案名建議通過對客戶的精準定位，本案的目標客戶鎖定在客戶框架內的中高端。我們會發(fā)現：本案的直接競爭對手的鎖定于龍湖、金科兩大巨擘，富力城構成一般競爭。本案的產品力相比它們是否存在競爭優(yōu)勢？比較項本案龍湖U城金科廊橋水鄉(xiāng)比較結果品牌號召力一線品牌，有一定號

25、召力重慶第一品牌，品牌號召力很強一線品牌，品牌號召力較強龍湖優(yōu)勢明顯，金科同樣具備一定優(yōu)勢規(guī)模100萬平方米138萬平方米150萬平方米均為超級大盤容積率2.5整體1.56，一期2.35整體1.25本案容積率相對較高景觀資源缺乏景觀資源缺乏景觀資源景觀資源豐富金科項目擁有最豐富的自然景觀資源產品力塑造有較強產品塑造能力注重細節(jié)，景觀打造實力一流有較強的產品塑造能力，樣板示范區(qū)打造美輪美奐龍湖有優(yōu)良的傳統(tǒng)，金科在樣板區(qū)打造上搶先一步規(guī)劃高層和洋房的混合高層對洋房有一定影響高層和洋房的混合高層對于洋房影響較小依地形水系規(guī)劃，各組團相互影響較小金科的整體規(guī)劃更加人性化，更具美感物業(yè)服務品牌物管全國一

26、流物管，物業(yè)吸引力強品牌物管龍湖優(yōu)勢明顯龍湖U城核心競爭力無可比擬的品牌優(yōu)勢物業(yè)服務金科廊橋水鄉(xiāng)核心競爭力優(yōu)越的景觀資源項目規(guī)劃別墅品質本案核心競爭力？具備別墅質感的洋房立面，新古典風格的高層立面。從表現效果來看，有一定檔次感。這是本案提高項目檔次，立足高端的基礎。大規(guī)模綜合社區(qū)，洋房別墅產品有利于提升項目整體檔次。商業(yè)配套體量大。協(xié)信地產重慶地產行業(yè)三甲企業(yè)。具備較強的品牌號召力。本案的競爭力主要表現在哪些方面？緊湊的戶型設計注重高附加值；洋房戶型設計比較有特色。通過以上的比較分析，我們發(fā)現本案自身競爭力并不充足無論從客戶需求還是競爭需求來看，本案缺乏強有力的核心競爭力植入強力引擎以塑造項目

27、核心競爭力，靠引擎的價值提升產品力和樹立產品形象，實現品質和品牌雙豐收，最終獲取高利潤。核心競爭力的挖掘勢在必行從地產界成功經驗衍生的暢想- 從長遠社區(qū)發(fā)展暢想的角度來看，復合總好過單一 豐富總強過單純 雙翼總快過單輪 因為，從地產與其它產業(yè)的復合中，復合的過程，也就是社會資源的整合過程，各種資源可以相輔相成，可以齊頭并進。就地產界的現實來看，有例為證：1、奧園集團【運動+地產】復合地產；2、魯能星城的【教育+地產】復合地產基于可鑒經驗，及地產界的現實，依托大學城/微電子園，與高科技的復合，可以作為暢想的原發(fā)點。依托：大學城/微電子園高學識、高科技與高科技的復合切實提高產品力和居住舒適度，符合

28、目標客戶的需求填補當前市場空白，擁有足夠吸引眼球的噱頭高科技的表現形式多樣，容易做到在提升項目品質的同時并不過多改變原有規(guī)劃設計，并且成本投入不高高科技復合的優(yōu)勢何在？業(yè)內著名科技住宅一覽朗詩國際社區(qū)朗詩國際街區(qū)整合了 “恒溫” 、 “恒濕” 、“恒氧”環(huán)境系統(tǒng)，聲環(huán)境、光環(huán)境控制系統(tǒng)，高效節(jié)能外保溫、門窗系統(tǒng)，可再生能源利用系統(tǒng)、雨水回收利用系統(tǒng)、中央生活熱水系統(tǒng)等十大科技系統(tǒng)，打造恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光的高舒適度健康節(jié)能住宅。業(yè)內著名科技住宅一覽中鷹黑森林上海首個高舒適度、低能耗恒溫恒濕樓盤。中鷹黑森林運用102項世界先進節(jié)能建材、16項德國建筑科技系統(tǒng)，聯合了56家德國建筑建材品牌

29、共同開發(fā)而成；連屋頂和樓底也采用多達11項的屋頂生態(tài)科技，種植花草形成屋頂生態(tài)。產品力提升建議大部分科技樓盤都是以硬件的科技含量取勝，但是本案產品規(guī)劃設計已經基本確定，改變空間不大，注定我們不能走尋常路！硬件方面注重細節(jié)的打造和提升，與精裝修相結合加強軟件方面的包裝提升，科技服務是重點低成本投入，做愿景，生活標簽實際配套，盡量花小錢辦大事。把“冷冰冰的科技”生活化、概念化、體系化，提供營銷炒作素材同時，又是源源不斷的現場展示及活動主題。產品力提升建議軟件包裝高科技健康體系體適能檢測中心與商業(yè)會所配套結合，尋找知名健身合作機構體能；體質；身體；體脂科 學 運 動 中 心運動處方；健康食譜；日常健

30、康作息計劃；新運動模式開發(fā)。健康 PASSPORT業(yè)主個人健康資料庫；定期逐項檢測；健康狀況解決方案。人體生態(tài)科學顧問提供專項顧問服務。體適能檢測中心：體能：健康狀況檢測（健康？亞健康？）體質：檢測個人體質相對應之運動量、運動類型。身體：根據個人身體狀況，提出醫(yī)療、保健、養(yǎng)生方面的建議，以及輕微病癥的及時治療。體脂：脂肪比例、體型比例檢測，根據個人提供標準體型系數，以及脂肪增減建議。科學運動中心個人運動鏈：根據個人狀況，設定每日運動量、最佳運動方式及最佳運動組合模式，以及定時執(zhí)行狀況反饋。健康食譜： 根據個人體質設計營養(yǎng)食譜，調節(jié)脂肪構成及健康狀況等。健康生物鐘作息計劃：度身設定個人每日從起床

31、，工作，休息科學作息規(guī)律表。新運動模式：推介新型運動類型，考察身體適應狀況，并不斷深化制定執(zhí)行方略。健康PASSPORT業(yè)主個人健康資料庫：為業(yè)主發(fā)放健康護照冊，將所有身體健康指標登記在冊，作為針對性參考指標。定期逐項檢測：規(guī)定時間，對各項身體指標進行復查，合格的蓋印通過。健康狀況解決方案：對于不合格的項目，提出解決問題的方案，以期在出現問題的最早期得到解決。健康服務熱線：解答業(yè)主身體機能健康咨詢。健康是現代追求品質生活的客戶所渴望擁有的同時，健康這個概念是很好的活動主題對于銷售期間項目活動營銷有重要促進作用產品力提升建議軟件包裝高科技教育體系情商，智商，潛能一體化教育體系社區(qū)國際幼兒園“浸入

32、式”雙語教育：聘請外教，從幼兒開始外語教育，提供全英文的環(huán)境，讓幼兒進入英文語境。潛力開發(fā)教育：針對性激發(fā)教育，唯一的標準是孩子的想象力，啟迪幼兒的天分。個性培養(yǎng)教育：尊重孩子的興趣，教育的方式是激發(fā)、引導幼兒的興趣，而不是灌輸。情商教育：在兒童與成人之間傳遞一種相互關心、相互信任的信息。組織“生日會”、“親子開放日”、“異齡自由交往”“體驗社會”等多種活動從而讓他們學會關愛他人、自立自強、勇于承受挫折。高科技再教育基地合作機構：大學城高校再教育培訓本案的目標客戶很大一部分是事業(yè)有成的成功人士，他們處于事業(yè)的上升期，對自我提升的再教育培訓課程有興趣。結合渠道，對于團購的企業(yè)給予一定的精英再造名

33、額。高科技教育培訓符合本案目標客戶的需求教育培訓跟自身配套和周邊高校配套緊密結合教育概念同樣是制造噱頭，組織活動的推動力產品力提升建議高科技與精裝修的結合家居智能系統(tǒng)大熱天，在回家之前半小時，客戶可以用手機遙控打開家里的空調，當進屋時，客廳已經是涼爽如春； 大冷天，客戶應酬了一個晚上，非常勞累，通過電話遠程操作，開啟家里的電熱水器，一到家，就可以美美地洗個熱水澡了； 客戶可以和家人可以共享一條高速網絡寬帶在各自的電腦上進行網上沖浪：信息瀏覽、在家辦公、電子購物、遠程教育、網絡游戲和可視通信； 客戶可用一臺VCD或DVD或電腦播放節(jié)目使多個房間的電視機收看,可以將寬帶網絡上的電影傳送到電視機上收

34、看； 當家中有盜竊、火情、煤氣泄漏及緊急呼救等情況發(fā)生時，系統(tǒng)自動發(fā)出報警，通知管理中心或本人或家人，及時做出對策； 產品力提升建議高科技與精裝修的結合自來水凈化系統(tǒng)自來水凈化系統(tǒng)，給客戶帶來純凈健康的生活用水。直飲水直接在用戶終端直接進行凈化，并活化，能量化，模擬自然水的凈化體系進行處理，直接輸出符合國家標準的飲用水。所有材質均符合食品衛(wèi)生級別，這些水叫直飲水。稱之為健康活水。 采用直飲水系統(tǒng)方便快捷，有益于客戶的健康，符合追求高品質生活的客戶需求。產品力提升建議高科技與精裝修的結合高科技生態(tài)材料的使用精裝修過程中盡量采用國家認證的高科技生態(tài)環(huán)保材料。銷售過程中在現場給客戶以展示，提升客戶對

35、于產品品質的信心。借助行業(yè)標準，進行營銷炒作引入國家生態(tài)住宅技術評估系統(tǒng)也可申請相關【高科技住宅獎項】，配合項目營銷運作除開高科技引擎的強力導入外，本案自身固有的優(yōu)勢同樣需要在營銷當中有所突出，彰顯產品力；固有劣勢需要想方設法進行規(guī)避。只有以人為本，更細致的為客戶設身處地的考慮，才更能打動客戶。產品力提升建議弱化交通配套劣勢就當前來看，本案公共交通不太方便。大學城公共交通樞紐位于項目北面2-3公里的位置，建議開通項目巴士，連接本案和大學城交通樞紐，為客戶出行提供便利。亮點建議：在本案和大學城交通樞紐位置分別設置自行車自助租賃服務點，解決交通出行問題的同時提倡健康生活。本案2.6公里區(qū)域中心輕軌

36、站產品力提升建議凸顯商業(yè)配套優(yōu)勢明確主力入駐商家商業(yè)本案22萬平方米的商業(yè)配套是項目重要賣點，能夠解決周邊配套不足的問題。項目開盤前，對于商業(yè)要有明確的定位，必須確定主力入駐商家（大型超市、連鎖）。這樣項目形象更加飽滿，能夠給予客戶更大的購買信心。凸顯商業(yè)配套優(yōu)勢會所結合商業(yè)產品力提升建議作為一個高品質樓盤，會所是必不可少的構筑因素。本案售樓處未來不能作為會所用途，因此，結合商業(yè)配套打造泛會所概念是我們的突破點。在商業(yè)配套引入的時候充分考慮客戶需求，引進與客戶生活息息相關的配套商業(yè)。項目定位協(xié)信大學城高科技人本社區(qū)綜合以上自造引擎的植入和產品力提升，本案定位呼之欲出取名建議一：從匹配大學城生態(tài)

37、科技大盤調性出發(fā)協(xié)信奧斯卡Oscar 1）、O (O2低碳鮮氧)，S（Science 科技智能），C（Community 人本社區(qū)），A（Architecture 建筑藝術），R（Royal尊榮品質）。五個部分穩(wěn)重支撐起大盤氣勢，詮釋出項目所包含的豐富業(yè)態(tài)，體現出一種國際化生活的風尚、優(yōu)越。2）、源自美國“奧斯卡金像獎”，全世界電影學術界的最高獎項及權威榮譽。同樣，協(xié)信地產攜全新項目榮耀進入大學城區(qū)域，以尊貴優(yōu)雅的生活狀態(tài)以及科技低碳環(huán)保的建筑理念，彰顯出項目于本區(qū)域內的翹楚氣質，完全契合本項目及目標客群的尊貴內涵。案名建議一協(xié)信奧斯卡Oscar 3）、本項目凝聚協(xié)信地產“阿迪卡亞”的聲望，同

38、樣選用英譯詞來塑造產品自身的獨特個性，能在推廣中產生品牌地產項目的序列效果，延續(xù)經典。并通過案名傳遞的尊崇感來預示純凈的藝術境界和美好生活景象，體現浪漫溫馨與科技環(huán)保、以人為本的居住精神，演繹低碳、科技、樂活的生活主張。4）、瑯瑯上口，便于傳播和記憶，從本區(qū)域泛濫的“城”、“郡”之中跳脫出來，為大學城區(qū)域注入一劑新鮮元素，領航區(qū)域發(fā)展，帶領重慶人文居住環(huán)境向國際化方向發(fā)展前進。VI及應用取名建議二：從匹配大學城生態(tài)科技大盤調性出發(fā)協(xié)信方城式EQUATION1）、源自數學概念方程式，意為含有未知數的等式。除秉承“協(xié)信”地產，建筑精細，品質上乘的傳統(tǒng)之外，更延展出產品的無限未知可能性。簡潔大方，時

39、尚前衛(wèi)。2）、以科技概念的形式，通過建筑串聯多重生活，并展現項目本身的多元化、差異化，最終形成快樂生活的方城式，使得項目內涵與市場所需完美結合。3）、產品內在力量延續(xù)著協(xié)信地產的建筑精神，卻又賦予現代科技意義上的個性與時尚情結。以人為本，繼承中不斷創(chuàng)新與發(fā)展，著力打造大學城區(qū)域唯一獨特的文化元素。案名建議二LOGO演示取名建議三：從匹配低碳、環(huán)保、高科技大盤調性出發(fā)森淼晶品High-tech humanism community1)、以“森淼”起頭，容易帶給人們美好、祥和、溫馨、平安、生命力的內在感受，“生態(tài)、景觀、科技、品質住宅”。華麗富貴，居住魅力的詮釋，家庭優(yōu)質生活夢想的居住載體。2)、

40、“晶品” 無論是從內涵還是寓意上都傳達出項目向傳遞的大氣、尊崇、區(qū)別于眾多已有的大學城區(qū)域項目的案名，魅力盡顯，足以榮耀領航大學城。3)、同時每個字都是單個字的三次方，代表最大化，既指產品達到最高級，也指客群是人中翹楚。案名建議三LOGO演示協(xié)信英郡Excel Comfort Home1)、以“協(xié)信”二字開頭，旨在與協(xié)信地產以往地產項目進行銜接，進而演繹協(xié)信地產在業(yè)界的品牌效應。2)、“英”既是精英云集之意，又是英雄所見略同的明智之選。3)、“郡” 直接點出項目的氣倫風情，指代格調高雅，名士與雅宦居住的處所。4）、“英郡”音同“英俊”，不僅瑯瑯上口易于傳播，同時也喻指英姿勃發(fā)的青年俊才；上品闊

41、宅，名仕府邸，教育緣起之地，容納品質生活的高尚領地。簡潔大氣，朗朗上口，易于傳誦。案名建議四取名建議四：從匹配生態(tài)、人本社區(qū)的大盤調性出發(fā)營銷推廣價格策略推售策略推廣策略價格策略高層價格策略龍湖U城高層公寓成交均價8000元/平方米，去除800元/平方米的裝修成本，實際毛坯價格在7200元/平方米左右。根據地段位置、配套、產品力、品牌附加、物業(yè)等權重比較建議本案2011年平價入市，入市價格為8000元/平方米項目采用平開高走的價格策略，高層公寓全年均價計劃達到8500元/平方米洋房價格策略龍湖花千樹洋房8月成交均價9000元/平方米龍湖U城首次開盤均價8000元/平方米左右根據地段位置、配套、

42、產品力、品牌附加、物業(yè)等權重比較建議本案洋房2011年價格定位為9000元/平方米推售策略為了加快去化速度和提高去化率、減少個案銷售的波動率、明確企劃的方向、減少風險因素，根據實際情況本項目的推案要考慮以下八大原則：1、風險原則：由于制定推案策略到實際執(zhí)行有一段時間差，因此在考慮每一批推案的同時，因根據推案當時市場和房型去化的因素制定不同的推案策略從而可以使方案提高可行性和降低風險性。2、房型搭配原則：在制定推案順序時，必須考慮房型的搭配，使每一次推出的房源都有幾種房型，避免房型過于單一化。3、位置搭配原則：在制定推案順序時，在每一批房源中都應該在朝向和臨路方面有著好壞的搭配，以滿足客戶不同的

43、偏好以避免流失客戶影響銷售率。4、樓層搭配原則：客戶對樓層還是有著不同偏好的，在推案時應該考慮這方面的因素，在每一批待推房源中有著不同樓層搭配以滿足不同客戶的偏好。5、循序漸進原則：一個健康的個案價格在整個推案期間一般遵循低開高走的原則，這樣有利于建立已購客戶的信心和樹立產品形象。因此在制訂本案推案順序時，應該本著推案位置總體上由差到好原則，從而有利于本案走出低開高走的牛市行情。項目推案策略【推案原則】6、工程進度原則：工程進度對客戶購買信心的影響是非常大的，工程進度快的樓宇一定比工程進度慢的樓宇去化速度快，因此工程進度是決定推案順序的關鍵因素之一。7、樣板房原則：在制定推案順序時，應該考慮前

44、期推出有樣板房的樓宇，以達到最佳的去化效果。8、賣點原則：在考慮每一批房源搭配的同時，要注意使每一批待推房源具有比較鮮明的賣點，這樣有利于企劃方向的確定從而有利于吸引特定客戶，加快現場去化速度。項目推案策略【推案原則】時間節(jié)點前期推廣的節(jié)點關鍵戶外項目形象造勢話題熱點產品推廣接待客戶渠道拓展蓄水話題登記參觀預約篩選前3個月進行市場推廣是整盤關鍵期業(yè)務進行的市場渠道，客戶積累是重要一環(huán)客戶積累蓄水、客戶渠道的開發(fā)和維護，是為后期銷售執(zhí)行期奠定堅實基礎一月外接待三月樣板房項目推案策略1、引導蓄水（2011年1月-2011年3月）渠道拓展2、第一批推出（2011年4月）策略：首先星座1#，美宅5#、

45、8#，房源合理搭配位置最差，利于價格平開高走開盤即空，市場引爆成為熱點項目推案策略開盤時間推售產品套數面積（建面）2011.4高層750套52600現場配合條件：高層示范區(qū)、現場售樓處開放。銷售預估：推出52600平方米的高層，到月底，星座1#達到90%銷售率，美宅5#、8#達到80%銷售率。銷售面積43700平方米，銷售額2.94億元。1853、第二批推出（2011年5月）策略：春季房交會趁勢加推價格提升，制造熱銷氛圍市場關注度，確立高端形象，項目知名度大增，形成口口相傳，為后續(xù)洋房銷售做基礎項目推案策略開盤時間推售產品套數面積（建面）2011.5高層750套52600銷售預估：再次推出52

46、600平方米的高層，至6月底，星座2#達到75%銷售率，美宅3#、6#達到60%銷售率。至6月底第一批余屋去化：星座1#7%，美宅5#、8#10%。銷售面積38800平方米，銷售額2.70億元。2634、第三批推出（2011年7月）策略：在前期高層房源奠定項目調性以后，推出洋房房源，滿足不同客戶需求，確保項目的熱銷洋房首次推盤，蓄客充足，價格平走，跑量為主，同時釋放未推盤洋房價格預期，建立價格標桿，引導沿路房源去化項目推案策略開盤時間推售產品套數面積（建面）2011.7洋房300套42390銷售預估：推出42390平方米的洋房，到8月底，達到65%銷售率，銷售面積27550平方米，銷售額2.1

47、1億元?，F場配合條件：洋房示范區(qū)開放。5、第四批推出（2011年9月）策略：前面2批高層房源已基本去化，市場有需求價格再次略漲，通過中庭景觀資源去化項目推案策略開盤時間推售產品套數面積（建面）2011.9高層456套36400銷售預估：推出36400平方米的高層，達到70%銷售率。銷售面積25500平方米，銷售額1.86億元。746、第五批推出（2011年10月）策略：經過3個月客戶積累，加推出洋房，滿足客戶需求借勢秋季房交會一期收官之作項目推案策略開盤時間推售產品套數面積（建面）2011.10洋房180套25400銷售預估：推出25400平方米的高層，達到50%銷售率。銷售面積12700平方

48、米，銷售額0.97億元。2011年高層開盤高層示范區(qū)區(qū)開放23456781011129洋房加推洋房開盤1套數去化分解項目推案策略【推售盤點】高層加推洋房示范區(qū)區(qū)開放高層開盤樓棟推出總套數4月5月6月7月8月9月10月11月12月去化套數合計去化率總銷（億元）1#2942642010294100.0%1.085 2#29422074294100.0%1.125 3#1921155817390.1%1.114 4#1921342015480.2%1.038 5#1921541919192100.0%1.193 6#2641588023890.2%1.175 7#2641852721280.3%1.

49、096 8#2642112627264100.0%1.258 洋房48019550904037578.1%4.053合計2436629558219690.1%13.14 市區(qū)外接待開放項目推案策略【推售盤點】觀點：1、2011年上半年在僅有3個月銷售期的情況下，若成功引爆高層去化，能完成銷售額約5.64億。不建議在上半年加推1棟高層或提前推出洋房以增加銷售額，否則易造成余屋體量大，影響整體銷售節(jié)奏、打亂推案計劃。2、2011年集中去化項目一期所有房源，在做到去化房屋套數90%左右的情況下，銷售額能有效突破13億元。3、不建議2011年年底前加推二期高層。一期若能完成目標，再加推二期實屬錦上添花

50、。而年底前加緊推出二期不利于二期的有效蓄客。若一期推出所有房源后銷售未能達到13億元，再加推二期會不利于一期余屋的去化，造成橫向戰(zhàn)線拉長，同時對項目形象造成不利影響。1月2月3月4月5月6月7月12月品牌滲透期形象塑造、首次開盤客戶的原始積累客戶的積累、篩選客戶的積累、甑別客戶成交，老客戶帶新客戶；客戶的積累、篩選、甑別卡的辦理VIP蓄客方案推廣策略大眾媒體渠道推廣保持項目曝光率，樹立項目形象尋找更多客戶，客戶積累保障活動營銷制造話題，維系客戶銷售項目形象導入期推廣階段推廣攻略11年1月2月3月5月6月7月8月9月10月12月高層1期開盤4月11月高層1期加推洋房開盤高層2次開盤洋房加推高層產

51、品導入期高層開盤熱銷期產品升級期客戶回饋期持續(xù)銷售調整期售樓處和示范區(qū)開放洋房樣板房開放時間：2011年1月中旬2月底高舉高打，美譽項目核心策略：本階段主要為炒作項目，使高科技品質生活居住區(qū)深入人心階段推廣主題：高科技人本社區(qū)項目形象導入期媒體選擇：晨報其他報紙短信現場導視車身廣告，車視廣告戶外電梯轎箱網絡外展電視項目形象導入期本階段媒體配合作為項目亮相的階段，需要大眾媒體的組合轟炸，為完成全年巨量的銷售指標，首次亮相直觀重要。本階段大眾媒體投入量較大。利用公司原有渠道客戶積累，針對本項目進行一輪篩選：項目形象導入期本階段渠道配合原有資源整合篩選1、移動聯通手機數據按手機話費統(tǒng)計（單位：萬人）

52、費值地區(qū)60-100元100-200元200-300元300元以上備注有資料無資料有資料無資料有資料無資料有資料無資料有資料包括（姓名、年齡、身份證號、地址、V網名稱、基站位置）江北區(qū)31.210613.865.217.432.245.140.81渝中區(qū)40.65.820.3610.113.454.59.361.42渝北區(qū)29.218.3418.475.699.451.236.450.98沙坪壩區(qū)32.129.3225.1410.316.242.349.891.24南岸區(qū)29.487.1118.4510.019.231.247.560.57九龍坡區(qū)35.426.4821.035.4617.24

53、2.435.870.24大渡口區(qū)21.878.4512.346.4710.431.468.461.23針對本案目標客群的區(qū)域和銷售力進行篩選，針對性的進行短信或電話直銷2、事業(yè)單位及大中型企業(yè)員工（單位：萬人）工商、稅務、政府、銀行、公安、醫(yī)院、電力、學校、石油、地產等按區(qū)域統(tǒng)計：渝中區(qū)渝北區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)大渡口區(qū)九龍坡區(qū)江北區(qū)18.310.0119.869.48.2512.4322.52主要數據來源為工商企業(yè)年檢數據企業(yè)主包含：法人姓名、地址、手機、座機、注冊資金、股份比例、股東構成、郵編員工信息：企業(yè)名稱、地址、員工姓名、手機號碼項目形象導入期本階段渠道配合原有資源整合篩選3、按行業(yè)會員及

54、VIP（全重慶）（單位：萬人）1、百貨（注：有部分重復）美美太平洋遠東新世界新世紀重百王府井百盛立洋5.3萬18.45萬11.34萬19.21萬40.57萬37.65萬30.12萬18.24萬8.27萬百貨公司名稱、卡別、姓名、地址、電話、積分情況、郵編2、娛樂行業(yè)大浪淘沙金水尚申基索菲特歡樂迪雷戰(zhàn)俱樂部健身會所868427566479259765329298741名稱、卡別、姓名、地址、電話、積分情況、郵編3、銀行VIP民生銀行招商銀行中信銀行浦發(fā)銀行建設銀行工商銀行15.2620.3914.2719.7812.3110.47項目形象導入期本階段渠道配合原有資源整合篩選聯系壁山原有的資源（電

55、信、移動、部分政府單位、部分大、中形企業(yè)，本動作將一直持續(xù)）項目形象導入期本階段渠道配合璧山渠道拓展例：壁山電信聯系人：李經理職 務：壁山分公司物資部負責人合作方式：組織內部推薦，以帶銷售的方式，根據戶型大小給予一定介紹費用針對璧山，建議銷售期間設立看房班車，每天往返于璧山項目之間。璧山是本案重要客戶來源，尤其改善型置業(yè)客戶比重較高。僅僅依靠新聯康原有渠道顯然不夠，因此我們還需要拓展新的渠道資源：1、壁山大型廣場長期巡展。（體育場廣場、政府大成廣場）2、壁山老富人區(qū)的派單。（金劍花園等）3、其他政府部門的拓展項目形象導入期本階段渠道配合璧山渠道拓展三、拓展西部新城進駐企業(yè)大客戶開發(fā)（本動作將一

56、直持續(xù)）項目形象導入期本階段渠道配合拓展方式：要以該公司工會主席、后勤物資負責人為主要突破口，進行針對性開發(fā)合作方式：利用工會關系組織小范圍的產品推薦會，工會領導人負責組織員工參與；利用食堂等人流量大的通路，進行定點DM派發(fā)；根據一定套數成交，給予一定的介紹費?；萜杖蜍浖罩行闹貞c分中心重慶恩梯梯數據威步軟件開發(fā)公司重慶桓浩科技發(fā)展有限公司方正科技重慶中天國際信息技術有限公司重慶恩埃埃悌教育咨詢有限公司亞翔系統(tǒng)集成科技(重慶)有限公司 矽統(tǒng)信息科技（重慶）有限公司樂庭電線（重慶）有限公司重慶明珠機電有限公司重慶華洋產業(yè)集團有限公司重慶勝利工業(yè)（集團）有限公司中科方德軟件有限公司重慶市商軟科

57、技有限責任公司重慶易詢科技有限公司重慶市東方標準學校重慶西永菲斯克人力資源服務公司重慶西永創(chuàng)新投資有限公司樂庭電線（重慶）有限公司中國移動通信集團重慶有限公司科博達重慶汽車電子有限公司重慶華洋產業(yè)集團有限公司重慶勝利工業(yè)（集團）有限公司渝德科技（重慶）有限公司重慶方正高密電子有限公司上海浦東發(fā)展銀行重慶分行西永支行煤碳科學研究院重慶分院重慶明珠機電有限公司中軟國際卓越培訓中心（重慶）介紹重慶桓浩科技發(fā)展有限公司西永微電子園（包括臺商產業(yè)信息園）入駐企業(yè)超過40家，其中不乏惠普之類的世界500強企業(yè)。微電子園帶來的產業(yè)人口已超過3萬人，2015年園區(qū)計劃實現就業(yè)10萬人。項目產品推薦會活動時間：

58、2月下旬活動目的：提前整合前期客戶，包括渠道客戶和現場自然客流活動形式：星級酒店舉行產品推薦會，將高科技、健康、教育和以人為本的項目概念傳遞給客戶?；顒忧昂罄妹襟w大肆炒作，形成一股科技人本社區(qū)的熱潮。項目形象導入期本階段活動配合時間：3月初4月中旬示范開放，產品落地核心策略：利用售樓處和示范區(qū)開放，開始產品導入工作，使高科技社區(qū)概念實體化本階段推廣主題：科技概念具象化，高層戶型產品導入高附加值、精裝修產品導入期媒體選擇：晨報其他報紙短信現場導視車身廣告，車視廣告戶外網絡外展區(qū)縣電視廣告產品導入期本階段媒體配合該階段需要大眾媒體對產品進行解讀，媒體攻勢依然強烈產品導入期本階段渠道配合區(qū)縣客戶拓

59、展區(qū)縣巡展主要拓展區(qū)域：璧山、永川、合川、江津、大足、榮昌等主城區(qū)西部郊縣郊縣客戶一直是主城區(qū)商品房的重要客戶來源，尤其近年來郊縣客戶主城區(qū)購房比例上升很快。本案相對西部幾個郊縣有距離優(yōu)勢，教育吸引力，必然能夠吸引到這部分區(qū)域來客。售樓處/示范區(qū)盛大開放活動時間：3月售樓處開放日活動目的：將前期積累客戶請到現場進行實地體驗，進行客戶鞏固。讓客戶切實感受高層公寓的高附加值，精裝修檔次活動形式：可以考慮冷餐會、活動表演等形式，增強客戶的參與積極性。產品導入期本階段活動配合時間：4月中旬5月底熱銷炒作，價值演繹核心策略：本階段主要為項目熱銷炒作，熱銷奇跡/密碼根源/產品品質/生活形態(tài)/社區(qū)氣質，引發(fā)

60、全市反思關注本階段推廣主題：強調熱銷，強調熱銷根源高科技人本社區(qū)高層開盤熱銷期媒體選擇：晨報其他報紙短信現場導視戶外網絡外展本階段媒體配合高層開盤熱銷期本階段媒體主要依靠報紙、戶外、網絡等大眾平臺傳遞熱銷信息。本階段渠道配合高層開盤熱銷期一、結合開盤實際成交，對前兩個階段渠道工作進行總結和反思，找出最有效的渠道通路和方法。二、在總結反思的基礎上，繼續(xù)西部新城和璧山的大客戶開發(fā)工作。三、繼續(xù)區(qū)縣巡展工作。開盤活動活動時間：4月開盤日活動目的：開盤引爆，制造火熱搶購氣氛?；顒有问剑涸谝庀蚩蛻粜钏渥愕臈l件下，選擇匹配的開盤方式（排號式、搖號式或內部認購式等，視客戶意向程度與數量及市場條件而定）。本