漢中和諧陽(yáng)光限價(jià)房定位報(bào)告

1、為民生吶喊 為限價(jià)房加冕和諧陽(yáng)光定位報(bào)告工欲善其事，必先利其器。保障房市場(chǎng)投資分析主要內(nèi)容1. 雙軌制，大轉(zhuǎn)型2. 保障房建設(shè)有賴社會(huì)資金參與3. 分享政府紅利，積極把握投資機(jī)會(huì)1.1.1 過(guò)去：住房結(jié)構(gòu)單一化，保障性住房建設(shè)不足 過(guò)去十年，住房供應(yīng)主要依靠市場(chǎng)，多層次住房供應(yīng)體系從未建成1998年房改建立商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房三位一體住房體系經(jīng)濟(jì)適用房：房改初期蓬勃發(fā)展，后由于地方政府動(dòng)力不足、社會(huì)輿論壓力等漸漸陷入停滯，2007年甚至提出經(jīng)濟(jì)適用租賃房，可以看做公租房的前身廉租房體系：遲遲沒(méi)有建立，直到2006年國(guó)六條中央政府提出所有城市必須建立廉租房制度商品房棚改房推進(jìn)期經(jīng)濟(jì)適用房

2、初步建立，蓬勃發(fā)展質(zhì)疑期退出期初步建立期廉租房限價(jià)房公租房全國(guó)覆蓋期競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)/率先在廣州實(shí)施初步建立期1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011快速發(fā)展期停滯期1.1.2 背后是深層次的發(fā)展階段問(wèn)題 GDP考核與讓渡土地出讓收益的悖論經(jīng)濟(jì)適用房的銷售面積占比經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)城市是過(guò)去十年中國(guó)社會(huì)的主旋律地方政府動(dòng)力不足、社會(huì)輿論壓力等使經(jīng)適房建設(shè)陷入低谷25%20%15%10%5%0%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2

3、007 2008經(jīng)濟(jì)適用房的新開工占比1.1.2 背后是深層次的發(fā)展階段問(wèn)題 居者有其屋的政策目標(biāo)超越階段根據(jù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)驗(yàn)，早期政府營(yíng)造大量住房，覆蓋面較大，伴隨經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)政府逐漸退出，同時(shí)從支持居民租賃住房變?yōu)楣膭?lì)其擁有產(chǎn)權(quán)目前中國(guó)仍處于住房短缺階段而非住房條件改善階段，政府應(yīng)著力解決居者有其屋的問(wèn)題社會(huì)住房條件住房短期或房荒時(shí)期住房短期或房荒問(wèn)題解決、住房條件改善住房條件進(jìn)一步改善，整體住房水平較高住房保障覆蓋范圍囊括高中低收入階層中低收入階層向低收入階層傾斜發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障一般路徑：從全覆蓋到低收入階層時(shí)間城市家庭數(shù)量增加住房總存量增加1400萬(wàn)套1600萬(wàn)套約6640萬(wàn)套其中：開發(fā)企業(yè)

4、建設(shè)3880萬(wàn)套日本（城市化率45%-60%）美國(guó)（城市化率45%-60%）中國(guó)（城市化率35%-45%）20年（1962-1982）35年（1910-1945）10年（1999-2009）1450萬(wàn)戶1400萬(wàn)戶9300萬(wàn)戶資料來(lái)源：申萬(wàn)研究相對(duì)來(lái)說(shuō)，中國(guó)新增住房存量跟不上家庭數(shù)量增長(zhǎng)，欠賬較多1.2 未來(lái)：構(gòu)建雙軌制，保障性安居工程助推經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 未來(lái)五年，新增保障房將是過(guò)去十年的兩倍保障房存量：從1700萬(wàn)套到5200萬(wàn)套保障房存量比重：從11%到22%覆蓋城鎮(zhèn)人口比例：從8%提升到21%保障房供給的高峰期：2012-2013年11%13%17%20%21%22%0250002000015

5、0001000050002011E2013E2014E2015E2012E20100%20%15%10%5%25%住房存量保障房存量保障房存量占比萬(wàn)套30000十二五期間保障房存量將大幅提高十二五期末保障房覆蓋城鎮(zhèn)人口將達(dá)20%以上8%10%15%17%20%21%19000240002300022000210002000020102011E2012E2014E2015E2013E0%20%15%10%5%25%城鎮(zhèn)人口總戶數(shù)保障房覆蓋家戶比例萬(wàn)戶25000資料來(lái)源：住建部，各省市政府工作報(bào)告47%40%40%40%30%30%7%22%35%40%50%50%29%16%7%10%15%7%

6、10%5%10%5%5%10%5%5%10%5%5%10%0%20%10%40%30%60%50%70%100%90%80%2010A2011E2012E2013E2015E2014E棚戶區(qū)改造公租房廉租房經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)房1.2 未來(lái)：構(gòu)建雙軌制，保障性安居工程助推經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 未來(lái)五年，保障性安居工程建設(shè)的重點(diǎn)是城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造和公租房政策新維度：廣覆蓋+租賃型棚戶區(qū)改造長(zhǎng)期占建設(shè)規(guī)模的30%-40%公租房將成為建設(shè)主體，同時(shí)廉租房將慢慢并軌到公租房公租房建設(shè)規(guī)模不斷提升，棚戶區(qū)改造規(guī)模略有降低1.2 未來(lái)：構(gòu)建雙軌制，保障性安居工程助推經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 未來(lái)兩年，將有效對(duì)沖商品房開發(fā)投資有所下

7、降導(dǎo)致的投資下行風(fēng)險(xiǎn)1412108642-20102011E2012E2013E2014E2015E18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%房地產(chǎn)開發(fā)投資額保障房開發(fā)投資額保障房占比2012年保障房開發(fā)投資額將占到房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17%2013年以后保障房對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的支撐作用將慢慢變小萬(wàn)億元2.1 保障房建設(shè)資金缺口有多大？ 保障房建設(shè)資金：缺口存在，但并非不可補(bǔ)足保守計(jì)算2011年開發(fā)投資額在7700億元（未含土地購(gòu)置費(fèi)），靜態(tài)計(jì)算，尚需地方財(cái)政及其他資金安排3200億元，動(dòng)態(tài)計(jì)算則為5200億元2012年資金缺口達(dá)到峰值20102011E2012E2013E2014E2

8、015E備注土地出讓凈收益提取資金11641048136216351635196240%的凈收益率和10%的提取率中央財(cái)政廉租房補(bǔ)助專項(xiàng)基金63210301545160016001600規(guī)模會(huì)有所擴(kuò)大，但最終將至穩(wěn)態(tài)住房公積金凈收益1005050505050東部一線城市依然是大頭住房公積金貸款493200200200200200試點(diǎn)階段銀行貸款500500500500500保持開發(fā)貸規(guī)模不變，其中10%用于保障房建設(shè)500政策性貸款（國(guó)開行）1000500500500500500險(xiǎn)資（社保、保險(xiǎn)）0200400400400400目前可投資于不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金為4600億元中央代發(fā)地方債20050

9、0500500500500中央代發(fā)地方債每年配額2000億元資金來(lái)源合計(jì)358945285057538553855712資金需求（開發(fā)投資額）7748115835744116571055311772地方財(cái)政及其他自籌(2155)(3220)(6526)(6388)(4841)(6272)地方財(cái)政及其他自籌（考慮流動(dòng)資金）(3591)(5158)(9422)(9331)(7479)(9186)經(jīng)驗(yàn)值：開發(fā)投資/資金來(lái)源=80%保障房建設(shè)資金缺口測(cè)算單位：億元2.2 保障房建設(shè)有賴社會(huì)資本廣泛參與 地方政府完成保障房任務(wù)的核心是尋找資金特別是股權(quán)資金土地杠桿已經(jīng)很高地方融資平臺(tái)被清理土地出讓金收入

10、將下降中央代發(fā)地方債規(guī)模維持在2000億元 尋找之旅已經(jīng)開始當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)相關(guān)單位在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下利用自用土地建設(shè)公共租賃房引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資者參與公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)鼓勵(lì)外來(lái)務(wù)工人員較多的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中建設(shè)公租房30.025.020.015.010.05.00.0北京 上海 杭州 武漢 南京 天津 重慶 貴陽(yáng) 全國(guó) 太原 西安 鄭州投資-土地出讓金比地方土地杠桿高企土地一級(jí)開發(fā)保障房運(yùn)營(yíng)棚改房保障房建設(shè)（開發(fā)及銷售）限價(jià)房經(jīng)適房2.3 引入社會(huì)資金的前提是構(gòu)建盈利模式 保障房產(chǎn)業(yè)鏈上運(yùn)作模式安排保障房產(chǎn)業(yè)鏈保障房類型公租房（廉租房）2.3 引入社會(huì)資金的前提是構(gòu)建盈利模式

11、 構(gòu)建盈利模式的核心：建立長(zhǎng)效機(jī)制 政府讓利棚戶區(qū)改造中引入開發(fā)商保障房小區(qū)配建可售商業(yè) 金融創(chuàng)新清晰的退出機(jī)制與期限結(jié)構(gòu)匹配的資金接力棒土地一級(jí)開發(fā)保障房建設(shè)（開發(fā)及銷售）保障房運(yùn)營(yíng)受益行業(yè)盈利模式建 筑工程代建商房地產(chǎn)分享土地收益代建模式開發(fā)模式開發(fā)商租金收入及補(bǔ)貼集體土地補(bǔ)償款開發(fā)商土地地方政府拆遷補(bǔ)償款拆遷第三方 土地出讓金2.4.1 土地一級(jí)開發(fā)：棚改房本質(zhì)是分享土地收益 優(yōu)質(zhì)毛地出讓：政府讓利，引入開發(fā)商進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)不高，進(jìn)度可控：定金鎖定，違約責(zé)任，規(guī)模開發(fā)，分批拿地棚戶區(qū)改造一般操作模式：以城中村改造為例村委會(huì)或村集體企業(yè)土地劃撥資金（財(cái)政、金融機(jī)構(gòu)貸款）開發(fā)商代建公

12、租房政府 政府土地出讓開發(fā)商商品房公租房無(wú)償移交或回購(gòu)?fù)瞥瞿Ｊ竭€建和銷售誰(shuí)投資誰(shuí)持有政府持有政府審核、市場(chǎng)銷售政府審核、市場(chǎng)銷售凈利潤(rùn)率水平與商品房一樣，15%3-5%1-4%3-8%3-8%開發(fā)模式2.4.2 保障房建設(shè)：取決于政府讓利程度和開發(fā)商運(yùn)作能力 目前保障房建設(shè)以開發(fā)模式為主保障房建設(shè)退出模式保障房類型 建設(shè)模式棚改房 開發(fā)模式公租房 開發(fā)模式、代建模式廉租房 代建模式經(jīng)適房 開發(fā)模式限價(jià)房 開發(fā)模式代建模式2.4.2 保障房建設(shè)：取決于政府讓利程度和開發(fā)商運(yùn)作能力 短期：商業(yè)配套開發(fā)、低資本金要求、低息資金安排保障房（經(jīng)適房、公租房）小區(qū)配建10%-15%可售商業(yè)保障房資本金要求

13、為20%借款資金成本一般下浮10%，在5%-6% 中長(zhǎng)期：土地資源獲取-100%-150%-200%-50%2005/062006/072007/082008/092009/10商業(yè)樓宇資助自置居所供給偏緊，招拍掛模式向綜合評(píng)分模式轉(zhuǎn)變將使參建開發(fā)商受益土地獲取能力將成開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)香港房委會(huì)財(cái)政收支中，商業(yè)物業(yè)和住宅出售有正貢獻(xiàn)300%250%200%150%100%50%0% 租住房屋資料來(lái)源：房委會(huì)財(cái)政報(bào)告2.4.3 金融創(chuàng)新：期限結(jié)構(gòu)匹配的資金接力棒 金融創(chuàng)新的本質(zhì)是引入資金收益和退出機(jī)制 可以利用的資金余額規(guī)模大資料來(lái)源：住建部，保監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)30404121163778493770

14、0307400145546004048752220-10,0005,00035,00030,00025,00020,00015,000信托資金公積金社?；鹫咝再J款保險(xiǎn)資金銀行貸款可利用資金余額保障房已利用資金短期：信托資金中期：銀行信貸中長(zhǎng)期：政策性貸款、公積金貸款長(zhǎng)期：保險(xiǎn)資金、公積金過(guò)橋：財(cái)政資金億元3.1 開發(fā)商：分享土地紅利 兩類公司值得把握 區(qū)域龍頭：做地方政府想做的事保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)充足近水樓臺(tái)先得月 全國(guó)性開發(fā)商：周轉(zhuǎn)速度快，成本控制能力強(qiáng)快速周轉(zhuǎn)，運(yùn)作流程化更具市場(chǎng)化操作經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)受地方政府歡迎我們面臨的問(wèn)題一、怎樣有效利用政策的允許，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目啟動(dòng)?二、怎樣樹立企業(yè)

15、形象，得到政府支持?三、怎樣合理拓新市場(chǎng)與產(chǎn)品定位?四、怎樣有效提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益?NO.1 項(xiàng)目地位論為漢臺(tái)區(qū)政府加冕什么是限價(jià)房：限價(jià)商品房：又稱限價(jià)房，是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。目前出現(xiàn)在北京、成都、廣州、南昌、福州等城市?？纯蹿厔?shì)漢中：漢中市城市廉租住房管理辦法（陜政發(fā)200726號(hào)）漢中市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）（陜政發(fā)200727號(hào)）漢中市限價(jià)商品住房管理辦法（試行）（陜政發(fā)20088號(hào)）漢中市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知（陜政發(fā)201013號(hào)）資格：

16、（一）購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房的申請(qǐng)家庭成員包括申請(qǐng)人、配偶及未成年子女。其他申請(qǐng)條件不變。 申請(qǐng)廉租住房家庭成員，仍按照原政策規(guī)定執(zhí)行。（二）申請(qǐng)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房家庭成員需提供社保、公積金、地稅部門出具的申請(qǐng)前12個(gè)月繳納情況證明。具體材料如下：1.社保部門出具的繳存人社會(huì)保險(xiǎn)繳納信息憑證，如：社會(huì)保險(xiǎn)個(gè)人繳費(fèi)信息對(duì)帳單或參保職工四險(xiǎn)繳費(fèi)情況表等。2.公積金管理部門出具的繳存人住房公積金繳存?zhèn)€人信息或“住房公積金對(duì)帳簿”打印的住房公積金繳存明細(xì)。3.個(gè)人所得稅完稅憑證，包括完稅證、繳款書、代扣代收稅款憑證或個(gè)人所得稅完稅證明。 申請(qǐng)家庭成員無(wú)法提供上述材料的，須出具

17、未參加社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)、未繳存住房公積金或未繳納個(gè)人所得稅的書面承諾（附件1）。 住房保障管理部門在審核備案過(guò)程中發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)家庭成員能夠提供但未提供的，按照瞞報(bào)家庭申請(qǐng)情況處理。（三）家庭成員在申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房前已經(jīng)正式辦理退（離）休手續(xù)，通過(guò)資格審核后，因職工退（離）休養(yǎng)老金統(tǒng)一上調(diào)而超出收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)（縣）住房保障管理部門復(fù)核后，可繼續(xù)保留申請(qǐng)輪候資格。（四）申請(qǐng)家庭出售自有住房或?qū)⒆杂凶》抠?zèng)與他人后申請(qǐng)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房時(shí)，申請(qǐng)家庭出售或贈(zèng)與住房辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)年限須滿三年，起始日期以房屋所有權(quán)證記載的登記日期（填發(fā)日期）或完稅時(shí)間為準(zhǔn)。

18、（五）家庭成員在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或定向安置協(xié)議中已明確作為安置對(duì)象予以安置的，安置住房面積核定為家庭住房面積。（六）區(qū)（縣）住房保障管理部門按照關(guān)于對(duì)已通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房申請(qǐng)資格審核家庭進(jìn)行定期復(fù)核等有關(guān)問(wèn)題的通知（京建住2009830號(hào)）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房輪候家庭進(jìn)行復(fù)核時(shí)，家庭年收入、資產(chǎn)和住房面積超出保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，區(qū)（縣）住房保障管理部門應(yīng)作出取消該家庭保障資格的決定。（七）區(qū)（縣）住房保障管理部門向申請(qǐng)家庭發(fā)放不予備案通知單、北京市保障性住房配租（購(gòu)買）資格取消通知書、取消購(gòu)房資格通知書時(shí)，應(yīng)加蓋區(qū)（縣）住房保障行政管理部門公章。本通知自 201

19、0年10月8日起施行。此前規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。漢中：漢中市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法(試行)陜府20081號(hào)發(fā)展限價(jià)商品住宅、規(guī)范限價(jià)商品住宅銷售管理，是貫徹黨的十七大精神，落實(shí)“富民優(yōu)先，民生為重”的重要舉措，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。各級(jí)政府、各有關(guān)單位務(wù)必加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，深入宣傳，精心組織，確保工作的順利推進(jìn)。陜西市人民政府二八年一月三日第一條為規(guī)范限價(jià)商品住宅的銷售，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)(國(guó)發(fā)200724號(hào))、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知(國(guó)辦發(fā)200637號(hào))等有關(guān)

20、規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條限價(jià)商品住宅(以下簡(jiǎn)稱限價(jià)房)是指政府公開出讓商品住宅用地時(shí)，提出銷售價(jià)格、住宅套型面積、銷售對(duì)象等限制性要求，由開發(fā)建設(shè)單位通過(guò)公開競(jìng)爭(zhēng)取得土地使用權(quán)，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和銷售的商品住宅。第三條限價(jià)房是本市多層次住房供應(yīng)體系的組成部分，是本市緩解中等收入階層住房困難、抑制商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控措施。第四條本辦法適用于本市市轄區(qū)范圍內(nèi)限價(jià)房的銷售和管理。第五條市國(guó)土資源和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱市國(guó)土房管局)負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法，其下屬的市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所負(fù)責(zé)限價(jià)房銷售的具體監(jiān)管工作。第六條市國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)及時(shí)根據(jù)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及住

21、宅需求，嚴(yán)格按照本辦法第三條規(guī)定對(duì)限價(jià)房用地供應(yīng)進(jìn)行研究。需要在年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中安排限價(jià)房用地的，市國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)在報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，編制和公布限價(jià)房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。第七條第八條限價(jià)房套型建筑面積不得超過(guò)90平方米。限價(jià)房項(xiàng)目的最高銷售價(jià)格應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，按照地塊公開出讓時(shí)同一區(qū)域、同一地段、同一類型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格的一定比例確定。 銷售限價(jià)房的實(shí)際價(jià)格不得超過(guò)土地公開出讓時(shí)確定的最高銷售價(jià)格。第九條限價(jià)房應(yīng)當(dāng)限制銷售對(duì)象。 限價(jià)房的銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)根據(jù)限價(jià)房用地供應(yīng)情況、本市居民住房現(xiàn)狀和收入情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，以及住房保障范圍和標(biāo)準(zhǔn)等因素確定。第十條市國(guó)土房管局應(yīng)

22、當(dāng)根據(jù)本辦法的規(guī)定，按照循序漸進(jìn)、優(yōu)先滿足有效需求的原則，報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，確定和公布限價(jià)房的最高銷售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)。第十一條符合條件的限價(jià)房購(gòu)買者以夫妻雙方名義申請(qǐng)購(gòu)買的，可以優(yōu)先購(gòu)買限價(jià)房。第十二條開發(fā)建設(shè)單位在銷售限價(jià)房前，應(yīng)當(dāng)制定包括樓盤銷售價(jià)格明細(xì)表、銷售各環(huán)節(jié)的時(shí)間安排等在內(nèi)的銷售方案。 商品房預(yù)售許可證經(jīng)批準(zhǔn)后，銷售方案應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)售許可證一起向社會(huì)公布。 限價(jià)房的預(yù)售應(yīng)當(dāng)納入本市房屋管理系統(tǒng)，并對(duì)限價(jià)房設(shè)置“銷售限價(jià)”、“銷售對(duì)象”等特別審查環(huán)節(jié)。第十三條銷售限價(jià)房一般按照以下程序進(jìn)行：一、預(yù)登記二、公開搖珠確定購(gòu)買順序三、實(shí)質(zhì)審核預(yù)登記人購(gòu)房資格四、購(gòu)房資格公示五

23、、簽訂購(gòu)房合同第十四條限價(jià)房項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)約定開發(fā)建設(shè)單位不得將土地和在建工程抵押。第十五條限價(jià)房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。第十六條已購(gòu)限價(jià)房者自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)，因購(gòu)買、繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)等原因再次擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅的，應(yīng)當(dāng)在辦理再次擁有住宅的產(chǎn)權(quán)登記前申請(qǐng)由市國(guó)土房管局回購(gòu)或安排符合限價(jià)房購(gòu)買資格者購(gòu)買?；刭?gòu)或購(gòu)買的價(jià)格按照原銷售價(jià)格結(jié)合成新確定;市國(guó)土房管局放棄回購(gòu)或未安排符合限價(jià)房購(gòu)買資格者購(gòu)買，以及再次擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅時(shí)限價(jià)房辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記已滿5年的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十五條第二款的規(guī)定補(bǔ)交土地收益價(jià)款。 購(gòu)買限價(jià)房的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房申

24、請(qǐng)時(shí)書面承諾遵守前款規(guī)定。已購(gòu)限價(jià)房者違反承諾的，市國(guó)土房管局有權(quán)依約定限制其新購(gòu)商品住宅買賣合同的登記備案和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第十七條商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)2年后仍有剩余限價(jià)房未售的，市住宅建設(shè)辦公室可以按照銷售方案中確定的銷售價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買。 市住宅建設(shè)辦公室放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，開發(fā)建設(shè)單位可以向市國(guó)土房管局申請(qǐng)取消銷售價(jià)格和銷售對(duì)象等限制性要求，經(jīng)審核同意并就剩余面積補(bǔ)交土地收益價(jià)款后，開發(fā)建設(shè)單位可以自行處置商品住宅。補(bǔ)交土地收益價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)與本辦法第十五條第二款規(guī)定相同。第十八條限價(jià)房項(xiàng)目配套車位和配套商業(yè)設(shè)施的銷售管理應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十九條購(gòu)房人申報(bào)虛假資料騙購(gòu)限價(jià)房的，按

25、照以下規(guī)定處理：(一)要求其退還所購(gòu)買的限價(jià)房，依法注銷其房地產(chǎn)權(quán)登記，按照原購(gòu)買價(jià)格結(jié)合成新退回房?jī)r(jià)款;(二)按照申請(qǐng)購(gòu)買時(shí)的承諾約定追究法律責(zé)任;購(gòu)房人屬于國(guó)家公職人員的，依法給予行政處分;(三)將購(gòu)房人相關(guān)信息移送中國(guó)人民銀行的征信機(jī)構(gòu)載入公民個(gè)人誠(chéng)信檔案;(四)永久取消其購(gòu)買限價(jià)房資格。第二十條購(gòu)房人購(gòu)房后違反本辦法規(guī)定將限價(jià)房出租的，按照以下規(guī)定處理：(一)要求其退還所購(gòu)買的限價(jià)房，依法注銷其房地產(chǎn)權(quán)登記，按照原購(gòu)買價(jià)格結(jié)合成新退回房?jī)r(jià)款;(二)依照申請(qǐng)購(gòu)買時(shí)的承諾約定追究法律責(zé)任;(三)將購(gòu)房人相關(guān)信息移送中國(guó)人民銀行的征信機(jī)構(gòu)載入公民個(gè)人誠(chéng)信檔案;(四)永久取消其購(gòu)買限價(jià)房資格。

26、第二十一條開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定進(jìn)行銷售的，市國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)立即責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改，并根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定和相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理和處罰。第二十二條行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)工作人員在限價(jià)房審核、銷售管理等工作中，存在瀆職、徇私舞弊、受賄等行為的，由行政監(jiān)察機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法處理。第二十三條為促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，吸引優(yōu)秀人才創(chuàng)業(yè)發(fā)展，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可以參照本辦法規(guī)定，建設(shè)面向城市建設(shè)被拆遷家庭、重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員、中高級(jí)專家等特殊群體的限價(jià)房，優(yōu)先供應(yīng)給前述群體購(gòu)買。本辦法自公布之日起施行，有效期3年。有效期屆滿，根據(jù)實(shí)施情

27、況依法評(píng)估修訂。本辦法自2008年5月1日至2013年4月30日施行。限價(jià)房乃政府利民之舉，功在千秋。北京 廣州福州 南昌天津南寧成都寧波前車之鑒，后事之師。漢中意欲何為？“開發(fā)區(qū) ”意欲何為？漢中政府工作報(bào)告:增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房“我想有個(gè)家，一個(gè)不需要太大的地方”潘美辰唱這首歌時(shí)，年少的我們還無(wú)法理解家的含義，20年過(guò)去了，當(dāng)房?jī)r(jià)高過(guò)我們的人生理想，一個(gè)“不大的地方”變成個(gè)不小的奢望，多少人再聽這首歌時(shí)會(huì)淚流滿面。看著這個(gè)城市，每天那么多高樓大廈平地而起，它們存在于我們的視線里，但我們卻走不進(jìn)任何一間新房。2010年1月的政府工作報(bào)告中提出，將加大普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)投入

28、。或許有了這樣的政策幫扶，可以讓在房?jī)r(jià)面前望而卻步的人能離“家”的方向更進(jìn)一步。報(bào)告摘錄民生工程，以教育、衛(wèi)生、文化、安居、安全為重點(diǎn)，推進(jìn)公共和基層醫(yī)療衛(wèi)生預(yù)防體系、廣電村村通、安全飲水工程等項(xiàng)目建設(shè)；加大普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)投入。促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)，加大對(duì)城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)以及國(guó)有林場(chǎng)和農(nóng)村危房改造的支持力度，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房供應(yīng)。趨勢(shì)一限價(jià)商品房建設(shè)暫無(wú)時(shí)間表報(bào)告表示，政府預(yù)算內(nèi)基建投資的重點(diǎn)領(lǐng)域，包括保障性住房。此外，在民生工程和建設(shè)中，也將加大普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)投入。這一點(diǎn)和近日舉行的全省重點(diǎn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組第一

29、次會(huì)議上傳出的消息互相印證。2010年，我省將組織建設(shè)175個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃完成投資1300億元。這175個(gè)項(xiàng)目就包含了改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施以及解決低收入居民住房困難等問(wèn)題。此外，對(duì)于報(bào)告中提到的“增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房供應(yīng)”，省建設(shè)廳總工程師唐道明表示：關(guān)于“限價(jià)商品房”的建設(shè)，我省暫時(shí)沒(méi)有具體的時(shí)間表，對(duì)于低收入人群的住房保障，主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)。暫無(wú)不代表以后沒(méi)有趨勢(shì)二3年新增廉租房28.4萬(wàn)套2009年5月，國(guó)家下發(fā)了20092011年廉租住房保障規(guī)劃，其中規(guī)劃我省2009年-2011年新增廉租住房28.4萬(wàn)套，新增租賃補(bǔ)貼7.1萬(wàn)戶?！敖衲晷略隽庾》?.9萬(wàn)套的

30、任務(wù)已經(jīng)下發(fā)到全省，而今年住房保障工作中的資金保障等具體內(nèi)容也在進(jìn)一步的落實(shí)中?！笔〗ㄔO(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)彭先成透露，住房保障作為住房工作的重點(diǎn)，在2010年仍會(huì)得到進(jìn)一步的重視和強(qiáng)化。報(bào)告中特別提到“穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)，加大對(duì)城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)以及國(guó)有林場(chǎng)和農(nóng)村危房改造的支持力度”，危房改造也將成為今年我省的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。2010年1月8日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向社會(huì)公布了關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)，其中就有城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目將享受到的優(yōu)惠政策，包括“免稅，免費(fèi)、免收土地出讓金”等。而早在2009年9月，陜西省出臺(tái)的關(guān)于進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)的意見(jiàn)

31、中就已經(jīng)對(duì)城市和國(guó)有工礦棚改提出了一些具體的政策。唐道明說(shuō)：“我省目前尚未針對(duì)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造出臺(tái)相應(yīng)的地方細(xì)則，但是危房改造的相關(guān)政策肯定能按照國(guó)家的指導(dǎo)意見(jiàn)來(lái)執(zhí)行。”從目前的政策來(lái)看，國(guó)家給出的棚改政策十分優(yōu)惠，有數(shù)據(jù)顯示，我省城市棚戶區(qū)總面積有2000平方米，總戶數(shù)約25.8萬(wàn)戶，其中40%左右的住戶為低收入住房困難家庭。2010年陜西省政府將會(huì)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，加大危房改造力度，讓更多的人實(shí)現(xiàn)“安居愿望”。大勢(shì)代表了勢(shì)在必行我們的第一目標(biāo)：漢臺(tái)區(qū)政府與民生接軌打造漢中第一限價(jià)商品房為漢臺(tái)區(qū)政府加冕限價(jià)房之首NO.2 品牌地位論為和諧陽(yáng)光加冕策略前的思考要清晰的三點(diǎn)：一是：我們是個(gè)什

32、么樣的企業(yè)？二是：我們要打造什么樣的樓盤？三是：我們最終的想法是什么？欲擒故縱品牌導(dǎo)入策略我們是商人，在推銷產(chǎn)品，這是骨子里的本質(zhì)，無(wú)法抹掉，我們每天都在告訴市場(chǎng)選擇我們的特別之處；這個(gè)社會(huì)越來(lái)越掉進(jìn)一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈，一方面，我們都在想盡辦法去迎合別人，目的是去掏而且掏更多他們的錢，另一方面，我們又在想方設(shè)法去拒絕充滿功利的迎合；于是，盈利的手法從單刀直入的高調(diào)標(biāo)榜演變成迂回含蓄的低調(diào)平實(shí)，從只說(shuō)不做，到又說(shuō)又做，但是這些都難以改變商業(yè)行為的功利實(shí)質(zhì)；在這樣的一個(gè)市場(chǎng)心理現(xiàn)狀之下，我們要思考的是：用什么樣的手法去傳播和諧陽(yáng)光品牌的落腳點(diǎn)，除了讓政府因和諧陽(yáng)光的實(shí)力、開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)以及居住

33、氛圍感受到安信的獨(dú)特之外，還能產(chǎn)生更為與眾不同的品牌形象？啟發(fā)三十六計(jì)的最高境界有兩個(gè)：一個(gè)是“ 空城計(jì)” ，一個(gè)是“ 欲擒故縱” ，“ 空城計(jì)” 適合弱勢(shì)下運(yùn)用，而“ 欲擒故縱” 則適合強(qiáng)勢(shì)下運(yùn)用。第十六計(jì)： 欲擒故縱逼則反兵；走則減勢(shì)。緊隨勿迫，累其氣力，消其斗志，散而后擒，兵不血刃。古人按語(yǔ)說(shuō)：所謂縱著，非放之也，隨之，而稍松之耳。理解采取直接（無(wú)論是單刀直入還是迂回含蓄，我們認(rèn)為兩者的性質(zhì)是一致的，都屬于直接的商業(yè)行為）、緊迫的策略反而會(huì)讓市場(chǎng)產(chǎn)生或多或少的抗拒心理，因此在這個(gè)層面上，和諧陽(yáng)光與其他品牌的企業(yè)形象并沒(méi)有太大的區(qū)分都是商人本質(zhì)，區(qū)別只是多或少；因此，要最大程度上實(shí)現(xiàn)和諧陽(yáng)

34、光的與眾不同，必須最大程度的減少商人氣質(zhì)，而方法是站在更高的社會(huì)高度，讓自己高尚起來(lái)，但是“ 天下為公” 未免顯得虛偽，所以私利與公利并存才會(huì)真實(shí)而偉大。運(yùn)用和諧陽(yáng)光已經(jīng)在做熱心社會(huì)民生的企業(yè)公民因此和諧陽(yáng)光落地的品牌策略是：以企業(yè)公民形象登場(chǎng)，以關(guān)注社會(huì)民生事業(yè)作為進(jìn)入雨花區(qū)政府的切入口傳播品牌利益點(diǎn)。建立一個(gè)有實(shí)力、有品位而又高尚、人情味濃郁的品牌形象。我們的第二目標(biāo)：和諧陽(yáng)光 科技與民生接軌和諧陽(yáng)光奉獻(xiàn)第一限價(jià)商品房為和諧陽(yáng)光科技加冕限價(jià)房民企之首NO.3 產(chǎn)品地位論為產(chǎn)品加冕漢中安置房現(xiàn)狀：隨著城市空間不斷發(fā)展，為解決拆遷戶住房需求而建設(shè)的保障性用房。以2010年為界，之前所建的安置小區(qū)，建設(shè)整體水準(zhǔn)一般，缺乏應(yīng)有的全盤科學(xué)安置規(guī)劃，存在小區(qū)綠化率低、環(huán)境衛(wèi)生差、基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)人牽頭維護(hù)、水電費(fèi)長(zhǎng)期拖欠、沒(méi)